المبادئ العامة في " بيع الجدك "

تنص المادة 594 من القانون المدني على أن: "

أ- منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس.

ب- ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق".

وتنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 "الخاص بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر" على أنه: "

أ- يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات آلتي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات آلتي بالعين.

ب- وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان.

ج- وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها".

شروط بيع الجدك:

وعليه يتضح أنه من المستقر عليه أن شروط صحة عقد بيع الجدك سبعة شروط هي:

[ 1 ] وقوع البيع على متجر أو مصنع (المادة 594/2 مدني).

[ 2 ] توافر حالة الضرورة الملجئة للتصرف (المادة 594/2 مدني).

[ 3 ] تقديم التأمينات الكافية لحماية حقوق مالك العقار (المادة 594/2 مدني).

[ 4 ] انتفاء الضرر في حق المؤجر (المادة 594/2 مدني).

[ 5 ] ضرورة أخطار المالك بثمن المبيع (المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981).

[ 6 ] مزاولة نفس النشاط السابق (وعدم تغيير النشاط شرط تطلبته محكمة النقض).

[ 7 ] ملكية المستأجر للجدك (وهذا شرط قضائي اشترطته محكمة النقض، وهو يتكون من شقين..

الأول: أن يكون المتصرف مستأجرا للعين وليس مالكاً لها؛

والثاني: أن يكون مستأجر العين مالكاً للجدك).

وهذه الشروط السبع - المُتقدم ذِكرُها - يجب أن تتوافر كلها معاً جميعاً حتى يمكن القول بصحة ونفاذ عقد الجدك فلا يغنى توافر بعضها دون البعض الآخر، بل يجب أن تجتمع كلها معاً، وهو ما لم يتحقق في دعوانا الماثلة حيث تم إبرام عقد بيع الجدك بالمخالفة لمعظم هذه الشروط ونعطى بعض الأمثلة على ذلك:

الشرط الأول - وجوب وقوع البيع على متجر أو مصنع:

وهذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 594/2 من القانون المدني، ولما كان الثابت أن عين التداعي مستغلة كمخزن، مما يعنى عدم انطباق هذا الشرط حيث أن قضاء النقض قد استقر على أن: "المكان الذي يخزن فيه التاجر بضائعه لا يعتبر محلاً تجارياً، لافتقاده للعنصر المعنوي الرئيسي في المحل التجاري وهو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية، وبالتالي فلا يجوز بيع تلك المخازن بالجدك" (الطعن رقم 453 لسنة 48 قضائية - جلسة 23/3/1983 - السنة 34 - القاعدة رقم 154 - ص 727).

الشرط الثاني - وجوب توافر حالة الضرورة الملجئة للتصرف:

وهذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 594/2 من القانون المدني، ولما كانت أوراق الدعوى قد خلت تماماً مما يفيد بتوافر حالة الضرورة الملجئة للبيع، كما لم يقم المدعى عليه بإثبات شئ من ذلك. مما مفاده عدم تحقق هذا الشرط على الوجه المتطلب قانوناً.

الشرط الثالث - وجوب تقديم التأمينات الكافية لحماية حقوق المؤجر:

وهذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 594/2 من القانون المدني، ومادام المدعى لم يقم بتقديم أية تأمينات على الإطلاق سواء أكانت كافية أو غير كافية لحماية حقوق المؤجر "الهيئة" فان هذا الشرط يكون غير متحقق بدوره. ومن المقرر في قضاء النقض أنه: "... ومن ضمن هذه الشرائط أن يقدم المشترى تأميناً كافياً للمؤجر للوفاء بالتزاماته كمستأجر سيخلف المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة، ويستوي أن تكون هذه التأمينات شخصية أو عينية، ويتعين في هذا الضمان أن يكون إضافيا لا يدخل في حسابه البضائع الموجودة بالمتجر أو المصنوعات التي ينتجها المصنع لأنها معده للبيع ولا يستطيع المؤجر حبسها أو استعمال حق امتياز المؤجر عليها، وتقدير كفاية الضمان أو عدم كفايته أمر متروك لقاضى الموضوع دون معقب عليه طالما كان استخلاصه سائغاً" (نقض مدني في 30 مايو سنة 1979 - مجموعة أحكام النقض - السنة 30 - رقم 272 - ص 473).

الشرط الرابع - وجوب مزاولة نفس النشاط السابق:

وعدم تغيير النشاط شرط تطلبته محكمة النقض حيث أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن: "الحكمة من الاستثناء الوارد بالمادة 594/2 مدني هي رغبة المشرع في الحفاظ على الرواج المالي والتجاري في البلاد بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلى بيعه وتمكين مشتريه من الاستمرار في استغلاله، وكان مناط استلزام توافر العنصر المعنوي الخاص بالاتصال بالعملاء وجوب أن يكون الشراء بقصد ممارسة النشاط ذاته الذي كان يزاوله بائع المتجر" (الطعن رقم 578 لسنة 47 قضائية - جلسة 15/3/1982).

الشرط الخامس - ضرورة أخطار المالك بثمن المبيع:

وهذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حيث أوجب المشرع على المستأجر قبل أن يبرم اتفاقه مع الغير أن يعلن المالك بعزمه على بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن عقد الإيجار لقاء ثمن محدد يذكره في الإنذار الموجه إلى المالك..

فإذا ابرم عقد بيع الجدك دون أن يتم الإنذار سالف الذكر فإن أحد شروط صحة بيع الجدك يكون قد انتفى ويقع البيع غير نافذ في مواجهة المالك ولا يؤدى إلى انتقال الحق في الإجارة للمشترى أو حلوله محل البائع في عقد الإيجار، ولا يجوز للمحكمة أن تجيز بيع الجدك ما لم يكن مرفقاً بالمستندات أصل الإنذار الموجه إلى المالك ومضى مدة شهر من تاريخ إعلان المالك بالإنذار دون أن يبدى موافقته على البيع أو رغبته في أخذ العين بالثمن المعروض.

شمول حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لجميع حالات بيع المتجر أو المصنع، سواء كان البيع اختيارياً أو إجباريا:

فقد أفتت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة ( بجلستها المنعقدة في 2 مايو سنة 1990 ) بأن: "يسري حكم المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 على البيوع الجبرية التي تجريها مصلحة الضرائب لمصانع ومتاجر مدينها المستأجر". وقد ضمنت فتواها أنه: "... إن المشرع قد رسم في المادة 20 المشار إليها إجراءات معينة لحصول المالك على حقه المقرر له، والتي تتمثل في وجوب إعلان المستأجر له على يد محضر بالثمن المعروض عليه والانتظار للأجل المحدد قانوناً حتى يمكن الاختيار بين الشراء أو الاكتفاء بالحصول على النسبة المقررة له، ذلك أن هذه الإجراءات ليس من شأنها التأثير على أصل الحق المقرر للمالك في إستئداء نصف ثمن البيع أو نصف مقابل التنازل، إنما تتعلق بكيفية إستئداء هذا الحق، فضلاً عن أن هذه الإجراءات ليست مقررة لذاتها إنما لغرض معين يتمثل في تمكين مالك العقار من استرداد منفعة العين المؤجرة، وهو أمر يمكن تحققه حتى في حالة البيع بالمزاد العلني، وذلك بأن يتم أخطار المالك بزمان ومكان هذا البيع والأمر في النهاية مرجعه إرادة المالك وحده فيمكنه إذا ما رغب في استرداد منفعة العين المؤجرة الاشتراك في المزاد وإلا أقتصر حقه على نسبة الـ 50% المقررة له قانوناً، هذا فضلاً عن أن القول بقصر حكم المادة 20 المشار إليها على حالات البيع الاختياري التي تتم بإرادة المستأجر دون حالات البيع الجبري أمر من شأنه أن يفتح باب التحايل على أحكام القانون بغرض إغماط حق المالك كما أنه يجعل المستأجر المماطل الذي يتقاعس عن سداد ديونه في وضع أفضل من غيره، وهو أمر لا يمكن التسليم أو القول به". (ملف الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع رقم 7/2/141 - مشار إليها في : "إيجار وبيع المحل التجاري" للمستشار/ السيد خلف محمد - الطبعة الثالثة 1996 القاهرة - ص 206 : 209).

كما تواترت أحكام محكمة النقض على أن: "حق المالك المقرر بنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع العين المؤجرة بالجدك أو التنازل عن حق الانتفاع بها لم يقصره المشرع على البيوع الاختيارية، وإنما يشمل البيوع الجبرية، أي سواء تم البيع بإرادة المستأجر واختياره أو رغماً عنه، ذلك أنه إذا كان لدائني هذا المستأجر التنفيذ على أمواله وممتلكاته جبراً عنه، وبالمزاد العلني استيفاء لدينهم فإنه ليس لهم أن يستوفوا من حصيلة البيع أكثر مما لمدينهم من حقوق، ولا ينال من ذلك أن المشرع قد رسم إجراءات معينه لحصول المالك على الحق المخول له بالمادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على النحو سالف البيان، إذ أنه هذه الإجراءات ليس من شأنها التأثير على أصل الحق المقرر له في إستئداء نصف ثمن البيع أو مقابل التنازل، إنما هي تتعلق بكيفية إستئداء هذا الحق، وهو أمر يمكن تحققه حتى في حالة البيع بالمزاد العلني، وذلك بأن يتم إخطاره بمكان وزمان هذا البيع حتى يمكنه الاشتراك في المزاد، واسترداد منفعة العين المؤجرة إذا ما رغب في ذلك، وإلا اقتصر حقه على الحصول على النسبة المقررة له قانوناً، هذا إلي أن القول بقصر حكم المادة 20 المشار إليها على حالات البيع الاختياري التي تتم بإرادة المستأجرين دون البيع الجبري من شأنه أن يفتح باب التحايل على أحكام القانون باستهداف إغماط حق المالك، كما أنه يجعل المستأجر المماطل الذي يتقاعس عن سداد ديونه في وضع أفضل من غيره وهو أمر لا يمكن التسليم به أو القول بجوازه". (الطعن رقم 2717 لسنة 61 قضائية - جلسة 20/5/1992. والطعن رقم 669 لسنة 60 قضائية - جلسة 9/6/1994. والطعن رقم 53 لسنة 60 قضائية - جلسة 30/3/1995. والطعن رقم 4335 لسنة 62 قضائية - جلسة 29/3/1993. مشار إليهم في : "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً" للمستشار/ محمد خيري أبو الليل - الجزء الأول - طبعة 1997 القاهرة - القاعدة رقم 1314 و 1315 - ص 1405 : 1408).

ومن المُقرر قانوناً أنه يجب على المُستأجر أن يخطر المالك بثمن البيع وانتظار مدة ثلاثين يوماً ليبدي رأيه سواء في استرداد منفعة العين المؤجرة أو قبض قيمة الـ 50% من ثمن البيع وتحرير عقد إيجار جديد للمشتري. وفي حالة البيع الجبري للمتجر أو المصنع (بالمزاد العلني) يجب إعلان المالك بالثمن الذي رسا به المزاد، فلا يجري الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه بالثمن الذي رسا به المزاد ولا يغني عن ذلك علم المالك بجلسة المزاد.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مفاده أن المشرع أعطى لمالك العقار بهذا النص في حالة بيع المتجر الحق في أن يطالب المشتري مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف قيمة حق الإجارة كما أعطاه أولوية في استرداد المتجر المبيع إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن الذي تم به البيع مخصوماً منه النسبة سالفة الذكر خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المُستأجر له على يد محضر بالثمن المعروض عليه من المشتري والذي ارتضاه المُستأجر أو الثمن الذي رسا به المزاد في حالة البيع جبراً عنه لتكون هذه المدة مهلة خالصة لمالك العقار رسم المشرع حدودها يتدبر فيها أمر الصفقة ويتخذ إجراءات الشراء مما لازمه أن يتم إجراء المزاد والاستقرار على سعر البيع قبل إعلان المالك بالثمن الذي رسا به المزاد فعلاً، فلا يجري الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه على يد محضر بالثمن الذي رسا به المزاد ولا يغني عن الإعلان علم المالك بجلسة المزاد وإن كان ينشأ حق المالك في شراء المبيع من تاريخ رسو المزاد". (الطعن رقم 117 لسنة 64 قضائية – جلسة 27/2/1996).

إغفال شرط من شروط بيع الجدك خطأ في تطبيق القانون:

وكما سبق لنا القول، فأنه يجب أن تتوافر شروط صحة عقد بيع الجدك "السبعة" كلها معاً جميعاً حتى يمكن القول بصحة ونفاذ عقد الجدك فلا يغنى توافر بعضها دون البعض الآخر، بل يجب أن تجتمع كلها معاً. وان تخلف ولو شرط واحد منها فلا يصح عقد بيع الجدك، ولا يصح إغفال أحد شروط بيع الجدك، وان إغفال آي شرط من شروط بيع الجدك يعد بمثابة خطأ في تطبيق القانون.

فمن المقرر في قضاء النقض أنه: "إذا أغفلت محكمة الموضوع شرطاً من شروط صحة الجدك فقد أخطأت في تطبيق القانون. ذلك أن تطبيق المحكمة للنص على الوقائع المطروحة رغم عدم كفايتها يعنى مخالفتها له وإساءة تطبيقه، وعلى محكمة النقض تصحيح هذا الخطأ واعتبار التصرف مجرد تنازل عن العقد لا يسرى في مواجهة المؤجر. ولا مجال للتمسك باستثناء المادة 594/2 مدني، فلما كان البين من الحكم المطعون فيه أن المشترى لم يمارس ذات النشاط بل غيره، ومن ثم فإن قيام المستأجر ببيع المحل لا يعنى انطباق المادة 594/2 مدني واعتباره بيع بالجدك لانتفاء أحد شروطه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطاعن استناداً إلى توافر شروط المادة 594/2 مدني فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون" (الطعن رقم 644 لسنة 50 قضائية - جلسة 18/4/1981 - السنة 32 - رقم 215 - ص 1155).

خامساً - عدم توافر شروط بيع الجدك يجعل التصرف بمثابة تنازلاً عن عقد الإيجار:

من المستقر عليه، انه في حالة بيع الجدك الذي يتم بالمخالفة لشروط بيع الجدك -السابق بيانها- فإن هذا العقد وهذا البيع يعتبر تنازلاً عن عقد الإيجار بدون أذن كتابي صريح من المالك المؤجر "في تاريخ هذا التنازل أو سابق عليه" وهو بهذه المثابة يعد تصرفاً مخالفاً لأحكام عقد الإيجار مكملاً بأحكام القانون.. وبهذا التنازل يتحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في عقد الإيجار، وعليه يكون من حق المؤجر طلب فسخ عقد الإيجار الخلاء العين المؤجرة من البائع والمشترى وتسلمها خالية من الأشياء والأشخاص.

وفى هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن: "إذا انتفى أحد شروط بيع الجدك أمتنع تطبيق استثناء المادة 594/2 مدني، ويخضع التصرف للقواعد العامة لقانون إيجار الأماكن، فيعتبر التصرف تنازلاً عن عقد الإيجار بدون موافقة المؤجر، الأمر المبرر لفسخ العقد الخلاء المستأجر أو المشترى أو المتنازل إليه من العين وتسليمها للمؤجر" (الطعون أرقام: 1272 لسنة 48 قضائية - جلسة 27/6/1979 السنة 30 - رقم 334 - ع1 - ص 785. والطعن رقم 1421 لسنة 49 قضائية - جلسة 27/11/1985 السنة 36 - ص 1049. ونقض جلسة 23/6/1976 - مجموعة أحكام النقض - السنة 27 - رقم 267 - ص 1405).

كما أنه من المقرر في قضاء النقض أن: "بيع المستأجر للمحل التجاري أو الصناعي الذي أنشأه بالعين المؤجرة ينطوي على تنازله عن حقه في إجارة العين، وينفذ البيع بما يتضمنه من تنازل عن الحق في الإيجار -في حق المؤجر- متى توافر في البيع سائر شروطه آلتي تضمنتها المادة 594/2 من القانون المدني، فإذا لم يتوافر للبيع شروطه المنصوص عليها في المادة سالفة الذكر كان للمؤجر الحق في طلب الإخلاء لحصول التنازل في حالة لا يجيزها القانون وفقاً لما تنص عليه المادة 31 فقرة ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 18 فقرة جـ من القانون رقم 136 لسنة 1981" (الطعون أرقام: 1039 لسنة 45 قضائية - جلسة 10/1/1986. والطعن رقم 2004 لسنة 52 قضائية - جلسة 26/5/1988).

سادساً - إثبات توافر شروط بيع الجدك:

كما أن قضاء محكمة النقض قد تواتر على أن: "المكلف أصلاً بإثبات توافر شروط بيع الجدك كاستثناء يرد على الحظر العام بعدم جواز التنازل عن الإيجار بغير إذن كتابي صريح من المؤجر، هو المتمسك بقيام هذا البيع، آي المستأجر" (الطعن رقم 1261 لسنة 73 قضائية - جلسة 1986).

وحتى إذا أثبت المستأجر توافر شروط بيع الجدك، فالترخيص بالجدك أمر جوازي لقاضى الموضوع. له الإجازة إذا توافرت الشروط، وله الرفض إذا اختلت. كما أنه لا يُلزم قانوناً إذا توافرت الشروط أن يقضى جبراً بإجازة الجدك فهذا ما لا يُحَس من روح النص (نص المادة 594/2 مدني) الذي بدأ في سرد سلطة المحكمة بكلمة "جاز".

استخلاص انعقاد بيع الجدك مسألة موضوع:

"لا يشترط لانعقاد عقد بيع المتجر وإثباته أن يكتب أو أن يشهر لأنه عقد رضائي يتم بإرادة طرفيه. ولمحكمة الموضوع سلطة تقدير أدلة الدعوى من أقوال الشهود أن البيع قد تم ولو لم يكن هناك محرر كتابي" (نقض جلسة 9/1/1980 - مجموعة أحكام النقض - السنة 31 - رقم 24 - ص 109).

"ولمحكمة الموضوع الاكتفاء بصورة ضوئية من العقد دون حاجة إلى تقديم أصل عقد البيع، فعقد بيع الجدك ينعقد أصلاً شفوياً دون حاجة إلى إجراءات شكلية. بل يمكن الأخذ بقيامه من مجرد إقرار الطرفين بوجوده" (نقض جلسة 1/6/1977 - مجموعة أحكام النقض - السنة 28 - رقم 233 - ص 1346).

ضرورة تقديم عقد بيع الجدك خطأ في تطبيق القانون:

"تطلب محكمة الموضوع تقديم عقد البيع للحكم بصحة الجدك خطأ في تطبيق القانون، إذ أن عقد البيع يمكن إثباته بكافة الطرق" (نقض جلسة 12/4/1984 - مجموعة أحكام النقض - السنة 35 - ص 1016).

عدم جواز العدول عن إنذار الجدك ، والالتزام بالتسليم:

من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 89 من القانون المدني على أن (يتم التعاقد بمُجرد أن يتبادل طرفاه التعبير عن إرادتين مُتقابلتين مع مُراعاة ما يُقرره القانون فوق ذلك من أوضاع مُعينة لانعقاد العقد) ، والنص في المادة 93 من ذات القانون على أنه (إذا عُيِنَ ميعاد للقبول التزم المُوجب بالبقاء على إيجابه) ، ولما كان الإيجاب هو "العرض" الذي يُعبر به الشخص الصادر منه على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد مُعين بحيث إذا ما اقترن به قبول مُطابق له انعقد ، وإذا عُيِنَ ميعاد للقبول فإن الإيجاب مُلزم للمُوجب طوال المُدة المُحددة ما لم يكن إيجابه قد سقط برفض الطرف الآخر له قبل انقضاء هذه المُدة ، ولا يُعتد بعدول المُوجب بل ينعقد العقد بالرغم من هذا العدول متى تم القبول ، وإن أوجب المُشرع في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على المُستأجر أن يلتزم مُدة شهر على إيجابه من تاريخ إعلانه المالك فإن هذه المُدة حددها الشارع ميعاداً للإيجاب مُنتجاً لآثاره من وقت علم من وُجِهَ إليه به وليس له أن يعدُل عنه بعد ذلك، ولما كان إعلان المُستأجر للمالك برغبته في البيع هو رضاء بات بالبيع وإذا أبدى المالك رغبته في الشراء مُودعاً قيمة ما يخص المُستأجر من ثمن البيع خلال الميعاد القانوني فإن ذلك يُعد منه رضاء بات بالشراء ، وإذا توافق الإيجاب والقبول خلال الميعاد فينعقد بذلك العقد ، لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المُؤيد بالحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وكان عدول الطاعن (المُستأجر) عن البيع قبل انقضاء مُهلة الشهر الممنوحة للمالك لا ينال من انعقاد العقد بالقبول الصادر منه ، ومن ثم يكون إغفال الحكم الرد على دلالة الإنذار بالعدول هو إغفال لدفاع غير جوهري لا يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن النعي عليه بالوجهين يكون على غير أساس". (الطعن رقم 3392 لسنة 58 قضائية – جلسة 1/6/1994. والطعن رقم 579 لسنة 59 قضائية – جلسة 24/6/1993. والطعن رقم 2183 لسنة 60 قضائية – جلسة 20/10/1993. مٌشار إليهم في مرجع: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل - الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1309 – 1397).

التنازل (بمُقابل أو دون مُقابل) للمُستفيد من الامتداد القانوني لعقد الإيجار، جائز، ولو بدون رضاء المُؤجر، وبدون أن يحق للمُؤجر المُطالبة بتطبيق أحكام نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981:

من المُقرر في قضاء النقض أنه: "… وإذ كان البين من نصوص القانون رقم 136 لسنة 1981 ، بما في ذلك نص المادة 20 ، أنها لم تلغ أو تعدل - صراحة أو ضمناً - أحكام الامتداد القانوني الواردة بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وإنما أراد بها المشرع أن يستحدث حلاً عادلاً يستهدف به تحقيق التوازن بين حق المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بناء على نص في القانون أو تصريح مسبق من المالك التنازل عن حق الإجارة سواء كان تصرف المستأجر مجرد تنازل عن الإيجار أو بيعاً بالجدك، ومن ثم يقتصر تطبيق النص المذكور على الحالات التي يكون فيها تصرف المستأجر الأصلي في حق الإجارة هو المُنشئ لحق المُتنازل إليه على العين المؤجرة، ولا يتسع لحالات تنازل المستأجر عن العين لمن أجاز لهم القانون البقاء فيها، والانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد ترك المستأجر للعين المؤجرة، ولا يغير من ذلك أن يكون ترك المستأجر للشريك بمقابل أو بغير مقابل، ذلك أن امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده تصرف المستأجر في حق الإجارة، وإنما مصدره قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام التي تقضي بامتداد عقد الإيجار للشريك دون توقف على رضاء المؤجر، بل ألزمته بتحرير عقد جديد له، تطبيقاً لأحكام الامتداد القانوني، ومن ثم فلا محل لتطبيق أحكام المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على واقعة النزاع". (الطعن رقم 2046 لسنة 58 قضائية - جلسة 10/6/1996. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1313/مُكرر – صـ 1402 و 1403).

هذا والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com