عدم جواز تضمين عقد البيع "الشوارع" أو "خطوط التنظيم" أو "المنافع العامة"
تنص المادة 81 من القانون المدني على أنه:"
1- كل شيء غير خارج عن التعامل بطبيعته أو بحكم القانون يصح أن يكون محلاً للحقوق المالية.
2- والأشياء التي تخرج عن التعامل بطبيعتها هي التي لا يستطيع أحد أن يستأثر بحيازتها، وأما الخارجة بحكم القانون فهي التي لا يجيز القانون أن تكون محلاً للحقوق المالية".
وتنص المادة 87 من القانون المدني على أنه:"
1- تعتبر أموالاً عامة، العقارات والمنقولات التي للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة، والتي تكون مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم أو قرار من الوزير المختص.
2- وهذه الأموال لا يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم".
وتنص المادة 135 من القانون المدني على أنه: "إذا كان محل الالتزام مخالفاً للنظام العام أو الآداب كان العقد باطلاً".
ومن المُسلم به قانوناً (فقهاً وقضاءاً) أنه: يكون الشيء غير قابل للتعامل فيه، فلا يصلح أن يكون محلاً للالتزام، إذا كانت طبيعته أو الغرض الذي خصص له يأبى ذلك، أو إذا كان التعامل فيه غير مشروع.
فقد يكون الشيء غير قابل للتعامل فيه بالنظر إلى الغرض الذي خصص له. فالملك العام لا يصح بيعه ولا التصرف فيه لأنه مخصص لمنفعة عامة، وتخصيصه هذا يتنافى مع جواز التصرف فيه. وعدم القابلية هنا نسبي. فالملك العام إذا كان لا يصلح محلاً للتصرف فإنه يصلح محلاً للإيجار، كما في شغل جزء من الطريق العام أو منح رخصة لإقامة حمامات "كابينات" على شواطئ البحار. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الأول: "مصادر الالتزام" – المجلد الأول: "العقد" – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 227 – صـ 531).
كما تنص المادة 13 من القانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء، المُعدلة بالقانون رقم بالقانونين رقمي 30 لسنة 1983 و 101 لسنة 1996، على أنه:
"يصدر باعتماد خطوط التنظيم للشوارع قرار من المحافظ بعد موافقة الوحدة المحلية المختصة.
ومع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 77 لسنة 1954 (حل محله الآن القانون رقم 10 لسنة 1990) بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أو التحسين، يحظر من وقت صدور هذا القرار المشار إليه في الفقرة السابقة إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خطوط التنظيم على أن يعوض أصحاب الشأن تعويضاً عادلاً، أما أعمال التدعيم لإزالة الخلل وكذلك أعمال البياض فيجوز القيام بها.
وإذا صدر قرار بتعديل خطوط التنظيم، جاز للوحدة المحلية المختصة بقرار مسبب إلغاء التراخيص السابق منحها أو تعديلها بما يتفق مع خط التنظيم الجديد سواء كان المرخص له قد شرع في القيام بالأعمال المرخص بها أو لم يشرع في ذلك بشرط تعويضه تعويضاً عادلاً.
ولا يجوز زيادة الارتفاع الكلي للبناء على مرة ونصف عرض الشارع بحد أقصى 36 متراً، ولرئيس مجلس الوزراء في حالة الضرورة القصوى تحقيقاً لغرض قومي أو مصلحة اقتصادية أو مراعاة لظروف العمران تقييد أو إعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته من الحد الأقصى للارتفاع".
وخط التنظيم، هو الخط المُعتمد الذي يحدد الطريق ويفصل بين الأملاك الخاصة والمنفعة العامة. وقد نصت المادة 13 سالفة الذكر على أن يصدر باعتماد خطوط التنظيم للشوارع قرار من المحافظ بعد موافقة الوحدة المحلية المختصة.
وقد روعي في ذلك تبسيط إجراءات اعتماد خطوط التنظيم وتعديلاتها وسرعة إنهاء هذه الإجراءات.
والمُتبع أن تقوم الإدارات الهندسية بالوحدات المحلية بوضع خطوط التنظيم عن طريق إعداد خرائط مساحية لمناطق مجمعة من المدينة أو الشوارع مستقلة مبيناً عليها الأراضي والمباني المملوكة ملكية خاصة والأراضي والمباني المملوكة ملكية عامة وحدود كل منها والطرق الموجودة وغير ذلك من المعالم القائمة في الطبيعة، وإذا لم تكن هناك خريطة مساحية فيعد رسم مساحي للطريق المطلوب مع وضع خطوط تنظيمية تبين معالم هذا الطريق وحدود الأملاك العامة والخاصة المطلة عليه. ويراعى في خطوط التنظيم الاحتياجات اللازمة لاتساع الطرق وأسس التخطيط السليمة. ثم تعرض خطوط التنظيم على الوحدة المحلية للموافقة عليها ثم تعرض على المحافظ لإصدار قرار باعتمادها.
وقرار الوحدة المحلية بتحديد خطوط التنظيم لا يعتبر قراراً إدارياً نهائياً ولا يقبل طلب إلغائه، لأنه يعتبر مجرد توصية بتحديد خط التنظيم*.
غير أنه إذا صدر قرار اعتماد خط التنظيم من المحافظ دون موافقة الوحدة المحلية المختصة فإنه يكون قد تخلف في شأن هذا القرار ركن جوهري لا يقوم بدونه هو موافقة الوحدة المحلية المختصة ويكون معيباً بعيب جسيم ينحدر به إلى درجة الانعدام. (المرجع: "شرح قانون المباني الجديد" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – طبعة 1997 القاهرة – بند 140 – صـ 345 و 346).
وحتى لا يجحف الشارع بأصحاب المباني، نصت المادة 13 سالفة الذكر على تعويضهم تعويضاً عادلاً، مقابل حرمانهم من إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خط التنظيم. وهذا التعويض يراعى فيه مدى الضرر الذي حاق بصاحب البناء من جراء منعه من إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء المذكورة، إلا أنه لا يشمل قيمة العقار أو منفعته. (المرجع: شرح قانون المباني لعزمي البكري – المرجع السابق – بند 141 – صـ 349).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المادة 87 من القانون المدني تحظر التصرف في المال العام، ولما كان هذا النص من النظام العام إذ قصد به اعتبارات عامة هي حماية ملكية الدولة العامة فإن البيع الذي يرد على مال من الأموال العامة يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً لوقوعه على مال لا يجوز التعامل فيه بحكم القانون، وكان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن التسجيل لا يصحح عقداً باطلاً، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى أن البيع الحاصل للطاعنة باطل بطلاناً مطلقاً لوقوعه على محل غير قابل للتعامل فيه إذ كانت الأرض محل العقد عند إبرامه من المنافع العامة، وأن أمر السيد رئيس محكمة القاهرة رقم ... بإبقاء الشهر المؤقت لهذا العقد لا يضفي أية شرعية لتملك الأرض بهذا العقد لأنه لا يجوز تملكها بأي وجه من الوجوه، فإن الحكم يكون قد التزم صحيح القانون". (الطعن رقم 819 لسنة 45 قضائية – جلسة 29/12/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – رقم 387 – صـ 1980 – فقرة 11).
ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "متى كان العقد قد تناول التصرف في أرض كانت قد اكتسبت صفة المال العام قبل صدوره، فإنه يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً متعلقاً بالنظام العام، وفى هذه الحالة لا يعذر المشترى الحائز بجهله عيوب سنده". (الطعن رقم 215 لسنة 33 قضائية – جلسة 27/4/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – رقم 135 – صـ 879 – فقرة 3. المصدر: وسيط السنهوري – المرجع السابق – نفس الموضع – هامش 2 بصفحة 532 و cd موسوعة الأحكام).
ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: "حظر التصرف في الأراضي الخاضعة للقانون رقم 52 لسنة 1940 بتقسيم الأراضي المعدة للبناء، قبل صدور قرار بالموافقة على التقسيم، هو حظر عام دعت إليه اعتبارات تتعلق بالنظام العام، مقتضاها ترتيب البطلان جزاء مخالفته، وهو وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة بطلان مطلق". (الطعن رقم 1990 لسنة 52 قضائية – جلسة 11/6/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – صـ 668 – فقرة 3. المصدر: cd موسوعة الأحكام).
ومن المُقرر في قضاء النقض أيضاً أنه: "تنص المادة الثالثة من القانون 3 لسنه 1982 بإصدار قانون التخطيط العمراني على أنه: "تسرى أحكام القانون المرافق على طلبات التقسيم التي لم يصدر قرار باعتمادها حتى تاريخ العمل به" وكان البين مدونات الحكم المطعون فيه أن الأرض محل النزاع تدخل ضمن مساحة أكبر قدم بشأنها مشروع تقسيم لم يعتمد حتى تاريخ العمل به لتعارضه مع خط التنظيم المعتمد، فإن الحكم المطعون فيه إذ طبق أحكام هذا القانون على واقعة النزاع ومنها أحكام المواد 12 و 16 و 17 التي أوجبت صدور قرار باعتماد التقسيم في كل الأحوال حتى ولو كانت جميع القطع واقعة أو مطلة على شوارع قائمة أو مستطرقة وحظرت المادة 22 منه التعامل في قطعة أرض من أراضيه أو في شطر منه قبل صدور قرار الموافقة على التقسيم، وهو حظر عام دعت إليه اعتبارات تتعلق بالصالح العام ويترتب البطلان المطلق على مخالفته ويجوز لكل ذي مصلحة أن يتمسك به وتقضى به المحكمة من تلقاء ذاتها، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس". (الطعن رقم 395 لسنة 55 قضائية – جلسة 9/12/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 1295 – فقرة 1. والطعن رقم 2875 لسنة 59 قضائية – جلسة 22/12/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 462 – فقرة 1. والطعن رقم 2406 لسنة 59 قضائية – جلسة 13/1/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 147 – فقرة 1. والطعن رقم 2008 لسنة 60 قضائية – جلسة 15/12/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 1618 – فقرة 1. المصدر: cd موسوعة الأحكام).
وكذلك، من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 13 من القانون رقم 106 لسنة 1976 على أن: "يصدر باعتماد خط التنظيم للشوارع قرار من المحافظ بعد موافقة المجلس المحلي المختص. ومع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 577 لسنة 1954 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أو التحسين، يحظر من وقت صدور القرار المشار إليه في الفقرة السابقة إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خطوط التنظيم على أن يعوض أصحاب الشأن تعويضاً عادلاً، أما أعمال الترميم لإزالة الخلل وكذلك أعمال البياض فيجوز القيام بها"، مفاده أن صدور قرار من المحافظ باعتماد خطوط التنظيم لا يترتب عليه بمجرده خروج الأجزاء الداخلة في خط التنظيم عن ملك صاحبها بل تبقى له ملكيتها إلى أن يتم الاستيلاء الفعلي عليها وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون رقم 577 لسنة 1954". (الطعن رقم 1247 لسنة 52 قضائية – جلسة 6/5/1986. والطعن رقم 469 لسنة 44 قضائية – جلسة 4/1/1979 السنة 30 ص 110. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار والمباني خلال ستين عاماً" - للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الثاني – طبعة 1993 القاهرة- القاعدة رقم 1127 – صـ 844).
ومن المُقرر في قضاء النقض أيضاً أنه: "وضعت المادة 12 من قانون تنظيم المباني السابق رقم 45 لسنة 1962 - والتي تقابلها المادة 13 من القانون الحالي رقم 106 لسنة 1976 - قيوداً على حق مالك الأجزاء البارزة عن خط التنظيم تمنعه من إجراء أعمال البناء أو التعلية فيها بعد صدور القرار باعتماد خط التنظيم إلا أنها لم ترتب على صدور هذا القرار انتقال ملكية تلك الأجزاء إلى الدولة ولم تخول المحافظ سلطة الاستيلاء على العقارات القائمة على الأجزاء البارزة وهدمها والاستيلاء على أنقاضها، طالما أن مباني تلك العقارات مُقامة من تاريخ سابق على صدور قرار اعتماد خطوط التنظيم، فإن تم استيلاءه على تلك الأرض جبراً على المطعون عليهم دون إتباع الإجراءات التي يوجبها قانون نزع الملكية يعتبر فإنه بمثابة غصب وليس من شأنه أن ينقل بذاته ملكيتها إلى الطاعن بل تظل هذه الملكية لأصحابها رغم الاستيلاء ويكون لهم الحق في المُطالبة بتعويض الأضرار الناشئة عنه". (الطعن رقم 469 لسنة 44 قضائية – جلسة 4/1/1979. المصدر: "شرح قانون المباني الجديد" للمستشار/ محمد عزمي البكري – طبعة 1997 القاهرة – شرح المادة 13 – بند 141 – صـ 348 ، 349).
كما قضت المحكمة الإدارية العُليا بأنه: "… ومن حيث أنه متى صدر القرار باعتماد خط التنظيم من جهة الاختصاص بذلك قانوناً، فإن هذا القرار يبقى مُنتجاً لآثاره القانونية بالنسبة للقيود المفروضة على حق مُلاك الأجزاء البارزة من خط التنظيم، حتى يتم نزع ملكية هذه الأجزاء بقرار يصدر في هذا الشأن، على النحو الذي ينظمه قانون نزع الملكية رقم 577 لسنة 1954 (والذي حل محله القانون رقم 10 لسنة 1990) على أن يعوض أصحاب الشأن عما يُصيبهم من أضرار نتيجة صدور القرار باعتماد خطوط التنظيم تعويضاً عادلاً عن القيود المفروضة على ملكيتهم على ما ورد بعجز الفقرة الثانية من المادة 13 من القانون رقم 106 لسنة 1976، ولا يكون ثمة وجه للقول بأن القرار باعتماد خط التنظيم هو بمثابة قرار بتقرير المنفعة العامة في مفهوم تطبيق أحكام قانون نزع الملكية رقم 577 لسنة 1954 المُشار إليه". (الطعن رقم 3031 لسنة 29 قضائية – جلسة 31/1/1987. والطعن رقم 1800 لسنة 30 قضائية – جلسة 31/1/1987 س 32 ص 721. مُشار إليهما في المرجع السابق، للمُستشار/ عزمي البكري – بند 143 – صـ 354 : 356).
علماً بأن التعويض عن حرمان مالك العقار من أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خط التنظيم، إنما يكون لمالك العقار، والملكية في العقارات لا تنتقل (لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير) إلا بالتسجيل (طبقاً لنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946)**.
كما أن عقد البيع لعقار يحتوى على "شوارع" لن يمكن تسجيل الشوارع للمشتري، وبالتالي سيظل التعويض عنها من حق البائع المالك الوحيد المسجلة الملكية باسمه.
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد عبارة (الملاك وأصحاب الحقوق) التي وردت في المواد 5 و 6 و 7 من القانون رقم 577 لسنة 1954 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، أن نزع الملكية يرتب تعويضاً للمالك عند فقد ملكيته، كما يرتب لغيره من ذوي الحقوق على العقار تعويضاً عما يلحق بملكيتهم من أضرار بسبب نزع الملكية. والمُشتري بعقد غير مُسجل لا يمتلك العقار ولا يستحق لذلك تعويضاً عن فقد الملكية". (الطعن رقم 479 لسنة 42 قضائية. المصدر: "نزع الملكية للمنفعة العامة بين الشريعة والقانون" – للدكتور/ سعد محمد خليل – طبعة 1993 القاهرة – صـ 188).
وفضلاً عما تقدم، فإن الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني تنص على أنه: "إذا عين في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق على غير ذلك، على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد".
إذا وجد في المبيع عجز عن القدر المتفق عليه، كان للمشتري (فضلاً عن حقه في طلب إنقاص الثمن) أن يفسخ العقد إذا كان العجز جسيماً بحيث يصبح تنفيذ العقد لا يحقق قصده من الشراء، كما يجوز للمشتري أن يطلب تعويضاً عما أصابه من ضرر بسبب هذا العجز بعد إثبات هذا الضرر، وليس من الضروري أن يكون هذا التعويض بقدر قيمة العجز بل قد يزيد أو ينقص عن هذه القيمة تبعاً لقيمة الأضرار التي لحقته بسبب ذلك العجز، فإن لم يكن قد دفع الثمن جاز له أن يخصم منه قيمة التعويض الذي يحكم به، وإن كان قد دفعه جاز له المطالبة بقيمة التعويض. (المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المسماة" – المجلد الأول: "عقد البيع" – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة – بند 190 – صـ 494).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد، وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين به جملة واحدة، بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان إذا وجد عجز في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال طالما أن مقدار المبيع قد تعين في العقد". (الطعن رقم 185 لسنة 36 قضائية – جلسة 3/11/1970 مجموعة المكتب الفني – السنة 21 – صـ 1105. المصدر: "موسوعة قضاء النقض في المواد المدنية" – للمستشار/ عبد المنعم دسوقي – الجزء الأول – المجلد الأول – القاعدة رقم 2204 – صـ 827. والطعن رقم 1547 لسنة 58 قضائية – جلسة 20/5/1990. المصدر: المرجع السابق – القاعدة رقم 2314 – صـ 864).
فضلاً عن أن البند الحادي عشر من لائحة الاستبدال – والتي على أساسها تم الاستبدال – تنص على (ما مفاده) أن العبرة بكشف التحديد المساحي (النهائي الصادر من مصلحة الشهر العقاري المختصة)، وأنه إذا وجد عجز أو نقص في المساحة المبيعة حوسب المستبدل على أساس المساحة الفعلية (الواردة في كشف تحديد المساحة).
ولما كان العقد شريعة المتعاقدين طبقاً لنص المادة 147 من القانون المدني فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، كما يجب تنفيذ بنود العقد بما يتفق مع حسن النية طبقاً لما نصت عليه المادة 148 من القانون المدني.
الرأي:
1- محاسبة المستبدلين على المساحات المسلمة لهم بالفعل طبقاً للوارد بكشف التحديد المساحي النهائي الصادر من مصلحة الشهر العقاري المختص. والموافقة على تسجيل تلك المساحات لهم في الشهر العقاري.
2- الرجوع على الجهة الإدارية أو الوحدة المحلية المختصة بالتعويض عن نزع ملكية الشوارع الواقعة داخل تلك المساحات سالفة الذكر والتي يتم استبعادها من المساحات المبيعة للمستبدلين، مع مراعاة أحكام قانون نزع الملكية.
3- تكليف الملكية العقارية والاستبدال بعدم طرح صفقات استبدال لأراضي إلا بعد التأكد من مساحاتها وعدم وجود شوارع في المساحات المطروحة للبيع، وفي حالة وجود شوارع يتم استبعادها من صفقة الاستبدال وإما تحميل ثمن تلك المساحات المتخذة شوارع على المساحات الأخرى المطروحة للبيع وإما الرجوع بالتعويض على الجهة الإدارية أو الوحدة المحلية المختصة عن نزع ملكية تلك الشوارع للمنفعة العامة.
هذا والله أعلى وأعلم،،،
* تنص الفقرة الأولى من المادة الثامنة من مواد إصدار قانون نظام الإدارة المحلية رقم 43 لسنة 1979 على أن: "يستبدل بعبارتي (المجلس المحلي) و (المجالس المحلية) أينما وردتا في القوانين واللوائح عبارتا (المجلس الشعبي المحلي) و (المجالس الشعبية المحلية).
جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.
ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم.
ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.
ويجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذي قضي له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها في قسم أو ناحية معينة.
ويجوز لمن حصل على حكم نهائي لصالحه أن يطلب قصر التسجيل على القدر المقضي له به في قسم أو ناحية معينة.
ولا تسري الفقرتان السابقتان إذا كان التصرف المقضي به من عقود المقايضة".
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق