الثلاثاء، 7 يوليو 2009

شروط ضمان المؤجر لتعرض الغير للمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة

رفض طلب ضمان المؤجر لعدم تعرض الغير للمستأجر، لعدم توافر شروطه:

نصت المادة 571/2 مدني على أن ضمان المؤجر يمتد إلى كل تعرض أو إضرار مبني على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر.

ومن المسلم به أن المؤجر لا يضمن التعرض المادي الصادر من الغير، وإنما يقتصر ضمانه على التعرض القانوني، أي التعرض الذي يستند فيه ذلك الغير إلى حق يدعيه على العين المؤجرة، ويكون من شأنه إذا ثبت الإخلال بانتفاع المستأجر بهذه العين.

ويشترط قانوناً لتحقق التعرض القانوني الصادر من الغير الذي يرتب ضمان المؤجر توافر الشروط الأربعة الآتية:

1- صدور تعرض من الغير: والمقصود بالغير هو كل أجنبي عن التعاقد.

2- ادعاء الغير حقاً يتعارض بالعين المؤجرة ويتعارض مع حق المستأجر:

فيجب أن يدعي الغير حقاً يتعلق بالعين المؤجرة، ويجب أن يكون الحق المدعى به متعارضاً مع حق المستأجر. كأن يدعي الغير شراء العين المؤجرة من مؤجرها وأن عقد الإيجار لا يسري في مواجهته ويطلب إخلاء المستأجر من العين؛ أو يدعي الغير أن له على العين المؤجرة حق انتفاع أو رهن حيازي أو حق ارتفاق أو حكر أو إذا أنكر وجود ارتفاق له على عقاره لصالح العين المؤجرة إذا كان عقد الإيجار قد منح المستأجر الحق في الإفادة منه.

أما إذا لم يكن حق الغير متعارضاً مع انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، فلا يكون ثمة تعرض. كما لو أدعى الغير أن له حق رهن رسمي أو حق اختصاص على العين المؤجرة.

3- وقوع التعرض بالفعل: فيجب حصول تعرض من الغير بالفعل: يكون من شأنه الإخلال بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة. والتعرض لا يكون كذلك إلا إذا ترتب عليه حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، أما إذا كان العمل الذي قام به الغير لا يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة فلا يعد تعرضاً يستوجب الضمان.

واعتبار فعل ما مخلاً بالانتفاع أم لا مسألة نسبية تختلف باختلاف الظروف، ويتوقف على الغرض المقصود من الإيجار وعرف الجهة. وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كان يترتب على عمل معين إخلال بانتفاع المستأجر أم لا، دون أن يخضع في ذلك التقدير لرقابة محكمة النقض ما دام تقديره قائماً على أسباب سائغة تؤدي إلى ما ذهب إليه.

4- وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار: فيجب أن يحدث التعرض في وقت يكون فيه الإيجار قائماً.

ومن المسلم به أن للمستأجر أن يدفع التعرض بنفسه في جميع الأحوال التي يصلح فيها أن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض. والمستأجر يصلح لأن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض في حالتين، هما:

أ. الحالة الأولى – جميع دعاوى الحيازة.

ب. الحالة الثانية – إذا كان الحق الذي يدعيه المتعرض موجهاً مباشرة ضد المستأجر. فهنا المتعرض لا يدعي حقاً على ذات العين المؤجرة، ولكنه يدعي حقاً شخصياً ضد المستأجر شخصياً، وسواء كان المستأجر شخص طبيعي أم شخص اعتباري (كمنشأة تجارية مثلاً)، وسواء كان السند القانوني للمتعرض صحيحاً أم لا.

(المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع – عقد الإيجار في القانون المدني" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الخامسة 2001 القاهرة – بند 248 – 536 وما بعدها).

وهدياً ما تقدم، وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع الدعوى الماثلة، يتضح جلياً أن مطالبة الهيئة القومية للتأمينات الاجتماعية للشركة المدعية بمبالغ مستحقة على "المنشأة التجارية"، هو ادعاء لا يتعلق "بالمكان المؤجر" ولا يتعارض مع حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة، ولا يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، كما يحق للمستأجر دفع هذا التعرض بنفسه لكونه خصماً حقيقياً للهيئة القومية للتأمينات التي تطالبه بحق شخصي ولا تدعي حقاً على المكان المؤجر. ومن ثم يكون هذا الطلب بإلزام الهيئة بمنع تعرض (أي ضمان تعرض) الغير للشركة المدعية والمستأجرة، يكون هذا الطلب قد جاء على غير سند من حقيقة الواقع أو صحيح القانون خليقاً بالرفض، وهو ما تطالب به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

Ashraf.rashwan@gmail.com

تأجير ملك الغير

تأجير ملك الغير

لما كان من المُسلم به فقهاً وقضاءاً أنه: "إيجار ملك الغير، ترك المُشرع أمره إلى القواعد العامة، وهي تقضي باعتبار الإيجار صحيحاً، وتجعله منطوياً في غالب الأحوال على تعهد عن الغير، فيجوز للغير أن يُقر هذا التعهد (صراحة أو ضمناً) فيُخلي بذلك طرف المُتعهد ويُصبح هو طرفاً في العقد". (المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – الجزء الثالث: "في العقود المُسماة" – المُجلد الثاني: "عقد الإيجار" – للدكتور/ سليمان مرقس – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 65/ب – صـ 110).

"ويجوز أن يكون إقرار المالك للإيجار صراحة أو ضمناً. ويتوقف أثر الإقرار من حيث الزمن على ما قصد منه. والغالب أن يقصد المالك إقرار الإجارة منذ عقدها، فيُعتبر كأنه أعتمد المُؤجر وكيلاً عنه في التأجير، ومعنى ذلك أنه يحل محله طرفاً في العقد ويُحاسبه على ما قبضه من أجرة ويكون له مُطالبة المُستأجر بالأجرة المُستقبلة ويلتزم هو بجميع التزامات المُؤجر". (المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 111).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "إيجار ملك الغير صحيح بين طرفيه، ونافذ قِبل المالك متى أجازه، وإذ أقر المطعون ضده الأول – المالك – هذا العقد الصادر لصالح مورث المطعون ضدها الثانية فإنه يكون نافذاً في حقه". (الطعن رقم 1100 لسنة 48 قضائية – جلسة 11/5/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – الجزء الثاني [من مايو حتى ديسمبر 1983] – القاعدة رقم 231 – صـ 1150 وما بعدها – فقرة 3).

لما كان ذلك، وكان المُدعي يُعد بمثابة المالك الظاهر لأطيان التداعي (في وقت تأجيرها للمُدعى عليه) وتلك الأطيان في حقيقتها مملوكة للأوقاف، وكان المُدعي قد أبرم عقد إيجار أطيان التداعي مع المُدعى عليه قبل استلام هيئة الأوقاف المصرية لتلك الأطيان، فتكون حقيقة هذا التصرف من جانب المُدعي ووفق التكييف القانوني الصحيح لها هو: "تأجير لملك الغير"، وإذ قامت هيئة الأوقاف المصرية باستلام أطيان التداعي المملوكة لها وإقرارها بقاء المُستأجر فيها (المُدعى عليه) مع دفع أجرتها إلى الهيئة، هذا التصرف من جانب هيئة الأوقاف (الخصم المُدخل) هو بمثابة إقرار (ولو حتى ضمنياً) لعقد الإيجار الذي أبرمه المُدعي مع المُدعى عليه بخصوص أطيان التداعي، ووفقا للقواعد القانونية سالفة الذكر: تحل هيئة الأوقاف المصرية محل المُدعي (المُؤجر) وتصبح هي طرفاً في عقد الإيجار أطيان التداعي بدلاً من المُدعي، وتلتزم هي بجميع التزامات المُؤجر على النحو السالف بيانه। ومفاد ذلك أن رفع الدعوى الماثلة من قِبل المُدعي بعد استلام هيئة الأوقاف المصرية لأطيان التداعي وإقرار تأجيرها للمُدعى عليه فإن دعواه الماثلة تكون – والحال كذلك – مُقامة من غير ذي صفة، مما يحق معه لهيئة الأوقاف المصرية (الخصم المُدخل) الدفع بعدم قبول الدعوى الماثلة لرفعها من غير ذي صفة، هذا من ناحية، ومن ناحية أخرى فإن وضع يد المُدعى عليه على أطيان التداعي يكون لها بحق – والحال كذلك – سند من حقيقة الواقع وصحيح القانون أي أنه مُستأجر لها من مالكها الحقيقي وليس غاصباً لها مما تكون معه الدعوى الماثلة بطردها وإخلائه من تلك الأطيان قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض وهو تطالب به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

Ashraf.rashwan@gmail.com

تأجير المال الشائع

تأجير المال الشائع

تنص المادة 825 من القانون المدني على أنه: "إذا ملك اثنان أو أكثر شيئاً غير مفرز حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك".

وتنص المادة 827 من القانون المدني على أن: "تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك".

وتنص المادة 828 من القانون المدني على أنه: "

1- ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.

2- وللأغلبية أيضاً أن تختار مديراً، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاماً يسري حتى على خلفاء الشركاء جميعاً سواء أكان الخلف عاماً أم كان خاصاً.

3- وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عُدَ وكيلاً عنهم".

هذا، وتنص المادة 558 من القانون المدني على أن: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم".

وتنص المادة 559 من القانون المدني على أنه: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة. فإذا عُقِدَ الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغيره".

كما تنص المادة 564 من القانون المدني على أن: "يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقاً لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين".

وأخيراً، تنص الفقرة الأولى من المادة 565 من القانون المدني على أنه: "إذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض في الحالتين إذا كان لذلك مقتضى".

فمن المُستقر عليه قانوناً أنه: "في المال المملوك شيوعاً يكون لكل شريك حصة شائعة في كل ذرة من ذرات هذا المال، فلا ينفرد أحدهم بملكية أي ذرة من هذه الذرات، ولا يستطيع أيهم إخراج الآخرين من العين المملوكة شيوعاً أو نزع حيازتهم، ولكن كل منهم يملك حصته الشائعة ملكاً تاماً. وهذه الملكية الشائعة تخوله عناصر الملكية الثلاثة: الاستعمال والاستغلال والتصرف. أما حقه في التصرف في حصته الشائعة فهو تام كحقه في التصرف في ملكيته المفرزة، فيجوز له بيع هذه الحصة الشائعة في العين كلها دون توقف على رضا أحد من الشركاء وتنتقل حينئذ ملكيتها بحالتها إلى المشتري كما تنتقل إليه ملكية العين المفرزة بحالتها. أما الاستعمال والاستغلال فلأنهما يقتضيان سيطرة مادية على العين التي يراد استعمالها أو استغلالها، ولأن لكل واحد من الشركاء في الشيوع أن يستعمل أو يستغل كل ذرة من ذرات العين المملوكة شيوعاً بقدر حصته، كان لا مناص لكل منهم من أن يتقيد في استعمال ملكيته الشائعة واستغلالها بحق شركائه في ذلك أيضاً، وبالتالي فإنه لا يستطيع استعمال ملكيته الشائعة أو استغلالها إلا بالاتفاق على ذلك مع جميع شركائه. فإذا أراد أن يؤجر من العين بقدر حصته الشائعة فيها وجب أن يُشرك معه في عقد الإجارة سائر الشركاء( 1 )، أو أن يحصل على موافقتهم على عقدها( 2 )". (المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المُسماة" – المُجلد الثاني: "عقد الإيجار" – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 72/ب – صـ 123 : 125 وهوامشها).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "لما كانت إدارة المال الشائع [كله] طبقاً لصريح نص المادتين 827 و 828 من القانون المدني لا تكون إلا للشركاء مُجتمعين أو في القليل للأغلبية المُطلقة [51%] للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء، ولا تثبت لسواهم، فيحق لباقي الشركاء اعتبار الإيجار الصادر من أحدهم غير قائم بالنسبة لهم في حصصهم بل وفي حصة الشريك المُؤجر وباعتبار المستأجر مُتعرضاً لهم فيما يملكون إذا كان قد وضع يده بالفعل على العين، فإذا ما انتقلت ملكية الشريك المؤجر إلى باقي الشركاء انتقلت غير مُحملة بذلك العقد، إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ في ....... محل النزاع – صادر لصالح المطعون ضده من أحد الورثة لشريك كان يملك نصف الأنصبة شيوعاً في العقار الكائن به شقة النزاع، فإن هذا العقد حتى لو اقترن بموافقة باقي الورثة [الذين يملكون النصف الآخر]، لا يكون صادر من أصحاب أغلبية الأنصباء، ولا يسري في حق الطاعن باعتباره مالكاً على الشيوع للنصف الآخر سواء في حصته أو حصة شريكه والتي يملك الطاعن في كل ذرة من ذراتها، وتكون ملكية حصة الشريك هذه قد انتقلت إلى الطاعن بعد الشراء غير محملة بعقد الإيجار المُشار إليه حتى ولو كان له تاريخ سابق على انتقال الملكية ما لم يكن الطاعن قد ارتضاه صراحة أو ضمناً". (نقض مدني في الطعن رقم 90 لسنة 48 قضائية – جلسة 23/12/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – صـ 1235. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 121 – صـ 116).

ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: "قيام المسئولية العقدية يفترض أن هناك عقداً صحيحاً واجب التنفيذ يربط بين المسئول والمضرور ولم يقم المدين بتنفيذ الالتزام الناشيء عنه بحيث ترتب على ذلك ضرر للمتعاقد الآخر، وقد جرى قضاء هذه المحكمة على أن مجرد عدم تنفيذ المدين لالتزامه التعاقدي يعتبر في ذاته خطأ يرتب مسئوليته، إذ هو قد التزم بالعقد، فيجب عليه تنفيذه، وإذا كان الالتزام بتحقيق غاية، كما في التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة، يكفي المستأجر لإثبات الخطأ العقدي في جانب المؤجر أن يثبت عقد الإيجار وأن التسليم لم يتم، وليس لهذا الأخير لدرء المسئولية عنه إلا أن يثبت السبب الأجنبي لنفي علاقة السببية، والذي لا يكون إلا قوة قاهرة أو حادثاً فجائياً أو فعل الدائن المضرور أو فعل الغير ويُشترط فيه أن يكون مستحيل التوقع وقت التعاقد، ولا يكون الأمر سبباً أجنبياً إذا كان المدين قد تسبب فيه بفعله. لما كان ذلك، وكان من المُقرر أنه إذا أجر أحد الشركاء عيناً مملوكة على الشيوع فاعترض عليه باقي الشركاء أو أغلبيتهم فإن الإيجار يكون صحيحاً بين المؤجر والمستأجر، بحيث لا يصح لأحدهما أن يتنصل من التزاماته الناشئة عن العقد ولا طلب إبطاله، وإن كان العقد لا ينفذ حتى في حق الشريك المؤجر، إذ هو لا يستطيع تسليم هذه الحصة مفرزة ما دامت العين لم تقسم ولو قسمة مهايأة، إلا أن اعتراض الشركاء في هذه الحالة – لا يُعتبر سبباً أجنبياً لأنه كان أمراً متوقع الحدوث، ويكون للمستأجر الرجوع على هذا الأخير بالتعويض لإخلاله بالالتزام بالتسليم الناشيء عن العقد، وإذ كان الحكم المطعون فيه لم يخالف هذا النظر، فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون". (نقض مدني في الطعن رقم 1395 لسنة 52 قضائية – جلسة 10/6/1987. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 138 – صـ 128).

وأخيراً، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "التسليم الصحيح للعين المؤجرة لا يكون إلا بتسليم هذه العين جميعها هي وملحقاتها تسليماً يتمكن به المستأجر من الانتفاع بالعين انتفاعاً كاملاً دون حائل، ويكون ذلك في الزمان والمكان الواجبين أو المتفق عليهما، فتسليم جزء من العين أو العين دون ملحقاتها أو تسليم العين في حالة غير حسنة أو عدم قيام المؤجر بما تعهد به من تصليحات أو تجهيزات أو بناء يُقيمه في العين المؤجرة قبل التسليم أو مجرد التأخر في التسليم عن وقته، كل هذا لا يُعد تسليماً صحيحاً، ولا يمكن للمؤجر أن يجبر المستأجر على أن يجتزئ به عن التسليم الصحيح – وللمستأجر في جميع الأحوال أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويضات اللازمة وفقاً لحكم المادة 565 من القانون المدني، فإذا كان الظاهر من وقائع الدعوى ومستنداتها أن المؤجر لم يقم بما تعهد به في عقد الإيجار واشترط فيه على نفسه ألا يستحق شيئاً من الأجرة المتفق عليها إلا بعد التسليم الوافي الكامل للجراج المؤجر وكان الحكم قد قال أن الأشياء الناقصة بهذا الجراج تافهة دون أن يبين كيف تكون تافهة وهي تؤثر على الانتفاع ومنها عدم وجود أبواب ولا نوافذ ولا أدوات صحية ولا أدوات لإطفاء الحريق ولا رخصة الإدارة فإن الحكم يكون قاصر البيان قصوراً يشوبه ويبطله". (نقض مدني في الطعن رقم 229 لسنة 23 قضائية – جلسة 21/3/1957 مجموعة المكتب الفني – السنة 8 – صـ 265. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 286 – صـ 221).

لما كان ما تقدم، وكان الثابت بأوراق الملف محل البحث الراهن أن عقد الإيجار المحرر مع الراسي عليها مزاد التأجير مُحله وموضوعه هو حصة خيرات شائعة في كامل مسطح العقار المذكور عاليه، وطالما لم يتم قسمة العقار كله وإنهاء حالة الشيوع وتجنيب حصة الخيرات فيه في حصة مفرزة فإنه يُستحيل عملياً تسليم المستأجرة العين المؤجرة لكونها شائعة في كل ذرة من ذرات العقار المملوك على الشيوع.

وحتى في حالة قيام الهيئة المؤجرة بتسليم المستأجر منها فعلياً مساحة مفرزة تساوي مساحة حصة الخيرات في ذلك العقار المملوك على الشيوع فإن هذا التسليم الفعلي يعد قانوناً تعرضاً لملكية باقي الملاك على الشيوع في العقار المذكور، فضلاً عن أنه من المُقرر قانوناً أنه إذا أجر أحد الشركاء جزءاً مفرزاً من المال المشترك يعادل حصته الشائعة، فإنه لا يستطيع تسليم هذا الجزء المفرز إلى المستأجر لأن ذلك يصطدم بحقوق الشركاء الآخرين. فتعتبر الإجارة إذن معلقة – وفقاً للقواعد العامة – على شرط حصول القسمة بين جميع الشركاء ووقوع ذلك الجزء المفرز في حصة المؤجر، فإذا تحقق هذا الشرط أنتجت الإجارة آثارها من وقت القسمة أو من وقت بدء الانتفاع، وإلا أمتنع على الإجارة أن تنتج أي أثر.

كما أن عدم التسليم الناتج عن عدم استطاعة المؤجر تسليم حصة شائعة في عقار مملوك على الشيوع يضع المؤجر في موضع المسئولية العقدية بما يلزمه بالتعويض، لذا نرى للخروج من هذه المعضلة عدم اعتماد عقود الإيجار والعدول عن مزاد تأجير الحصة الشائعة وإعادة الحال بالمتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، وعدم تأجير أية مساحات شائعة في المستقبل.

فضلاً عن أنه لا يوجد سند قانوني لما أوصى به تقرير إدارة التفتيش العام من صياغة بنود قانونية إضافية بالعقد تضمن عدم رجوع المستأجرة على الهيئة بالدعاوى، لكون حق التقاضي مكفول للجميع بموجب نصوص الدستور وهو متعلق بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على مخالفته. كما أنه لا يجوز قانوناً إلزام المستأجرة بالاستلام النهائي بالمشاع في كامل قطعة الأرض الفضاء وهي وشأنها مع ملاك الحصة الأهلية (حيث أفاد المختص بالمنطقة بأن حصة الخيرات مفرزة في هذه القطعة بالمشاع وغير مُجنبة). مع أخذ إقرار عليها بدفع الأجرة من تاريخ اعتماد محضر المزاد من السلطة المختصة. لمخالفة كل ذلك للقواعد القانونية سالفة الذكر.

لكل ما تقدم، أرى – لدى الموافقة – عدم اعتماد عقود إيجار حصة الخيرات الشائعة في العقار رقم ................ بالقاهرة والتابعة لجهة وقف/ ................. والعدول عن مزاد تأجير تلك الحصة الشائعة مع إعادة الحال بالمتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد. ومُراعاة عدم تأجير أية حصص شائعة في المستقبل.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com



( 1 ) وليس من الضروري أن يشترك جميع الشركاء في عقد إجارة واحد، بل يكفي أن يؤجر كل منهم نصيبه إلى المُستأجر ذاته، ولا مانع من اختلاف شروط الإجارة بالنسبة إلى كل منهم، وبوجه خاص لا مانع من تفاوت الأجرة التي يشترطها كل من المؤجرين ولو تساووا في أنصبة الملكية. (استئناف مختلط 20 مارس 1928. المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المسماة" – المجلد الثاني: "عقد الإيجار" – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 72/ب – صـ 125 وهامش 157 بذات الصفحة).

( 2 ) ويجوز أن يؤجر فريق من الشركاء نصيبه إلى الفريق الآخر، فيخلص الانتفاع العين كلها للفريق المستأجر، بصفته مالكاً فيما يتعلق بحصته وبصفته مستأجراً فيما يتعلق بالباقي. ويكفي في صحة هذا الإيجار ونفاذه أن يكون للفريقين المؤجر والمستأجر أغلبية حصص العين الشائعة. (المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المسماة" – المجلد الثاني: "عقد الإيجار" – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 72/ب – صـ 125 وهامش 158 بذات الصفحة – وبند 73 صـ 136).

حكم التأجير من الباطن في عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني

حكم التأجير من الباطن في عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني

خضوع العقد للقانون المدني:

اعتباراً من 31 يناير 1996 تخضع عقود إيجار الأماكن الخالية - أو التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها - لأحكام القانون المدني وليس لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996.

العلاقة الايجارية الثابتة بموجب قائمة شروط دخول مزاد التأجير الموقع عليها من المستأجر، والمؤرخة في .......... ، وبالتالي تخضع لأحكام القانون المدني دون سواه، قد خلت من أي شرط يحظر على المستأجر تأجير العين المؤجرة له من الباطن.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "يجب على المتزايدين أن يوقعوا على قائمة شروط البيع بالمزاد قبل دخولهم فيه، وكان التقدم بالعطاء ليس إلا إيجاباً من صاحب هذا العطاء وفق شروط المزاد الذي قبل دخوله على أساسها، وكان الحكم المطعون فيه قد أنتهي في حدود سلطته التقديرية وبأسباب سائغة من شأنها أن تؤدى إلى ما رتبه عليها إلى أن الطاعن تقدم بعطائه في المزاد وهو عالم وموافق على شروطه دون اعتراض منه عليها وأنه لا يقبل منه بعد ذلك القول بانعقاد العقد وفق شروط أخرى". (نقض مدني في الطعن رقم 1699 لسنة 48 قضائية – جلسة 9/11/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – الجزء الثاني – صـ 883).

وهذا المعني ذات ثابت في حيثيات الحكم الاستئنافي رقم .......... إذ ورد فيه ما يلي: ..........

حكم التأجير من الباطن في القانون المدني:

تنص المادة 593 من القانون المدني على أن: "للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك".

ويخلص من النص المتقدم الذكر أن كل مستأجر له الحق في التنازل عن الإيجار للغير وفي الإيجار من الباطن، ما لم يوجد شرط في العقد يمنعه من ذلك. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء السادس – بند 454 – صـ 620).

هذا وقد جرى قضاء محكمة النقض على أنه: "جرى التقنين المدني على أن حق المستأجر المتولد من عقد الإيجار في الانتفاع بالشيء المؤجر، بوصفه من الحقوق المالية، يقبل التعامل فيه سواء بالنزول عن إلى الغير كلاً أو جزءاً، مدة الإيجار كلها أو بعضها، بمقابل أو بدونه، أو بتأجيره إلى الغير (من الباطن) لقاء أجرة على ذات النحو المتقدم، وذلك ما نصت عليه صراحة المادة 593 من القانون المدني بقولها "للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك، دلالة على أن المنع من هذه التصرفات هو استثناء من الأصل لا يقوم إلا بالاتفاق عليه بين المؤجر والمستأجر". (نقض مدني في الطعن رقم 225 لسنة 47 قضائية – جلسة 20/1/1979).

كما قضت محكمة النقض بأن: "التأجير من الباطن عقد يؤجر المستأجر بموجبه منفعة الشيء المؤجر المخولة له بوصفه مستأجراً إلى آخر مقابل أجرة يحصل عليها منه فإن الإيجار من الباطن يعتبر صورة من صور انتفاع المستأجر الأصلي بالشيء المؤجر". (نقض مدني في الطعن رقم 305 لسنة 49 قضائية – جلسة 1/12/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – الجزء 3 – صـ 132 – فقرة 2).

ولكن لا يتحتم أن يكون الشرط المانع مذكوراً صراحة في عقد الإيجار، بل يجوز استخلاصه ضمناً من الظروف الملابسة. وقد كان المشروع التمهيدي لنص المادة 593 من القانون المدني يتضمن عبارة في هذا المعنى تجري على الوجه الآتي: "وقد يستفاد هذا الاتفاق من الظروف"، فحذفت هذه العبارة في لجنة مجلس الشيوخ "اكتفاء بالقواعد العامة".(مجموعة الأعمال التحضيرية – الجزء الرابع – صـ 558 : 560).

فمثلاً: إذا أجر المؤجر العين لمستأجر لاعتبارات شخصية فيه، فلا يجوز للمستأجر هنا أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار، حتى ولو لم يكن منصوصاً صراحة في عقد الإيجار على منعه من ذلك، لأن عقد إيجاره مبني على اعتبارات شخصية في المستأجر.

وكذلك في "المزارعة" لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا برضاء المؤجر (المادة 625 مدني) لأن المزارعة قد نظر فيها إلى شخص المزارع. (وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 455 – صـ 621 وما بعدها).

علماً بأن هذا الاستثناء غير متحقق في حالتنا الماثلة لكون التأجير لم يراع فيه شخص المستأجر حيث تمت التأجير عن طريق المزاد العلني.

فروض في حالة وجود الشرط المانع في العقد:

وسواء كان الشرط المانع صريحاً أو ضمنياً (مستفاد من الظروف الملابسة)، فالقاعدة أن هذا المنع استثنائي فلا يجوز التوسع في تفسيره، ولا تقيد حرية المستأجر في التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا بالقدر المنصوص عليه في العقد. ويترتب على ذلك ما يلي:

1- أنه يجوز للمستأجر – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن يدخل معه شركاء في استغلال العين المؤجرة (تكوين شركة في العين المؤجرة) ما داموا غير مستأجرين من الباطن.

2- ولا يجوز للمؤجر أن يتعسف في التمسك بالشرط المانع، فإذا تعذر على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة بنفسه، واضطر إلى إيجارها من الباطن أو التنازل عن إيجارها للغير، فلا يجوز للمؤجر أن يتمسك بالشرط المانع إذا لم يكن له أية مصلحة في تنفيذه، وإلا كان هذا تعسفاً منه في استعماله حقه.

3- ويجوز للمؤجر أن يتنازل عن الشرط المانع، صراحة أو ضمناً، ويعد من قبيل التنازل الضمني عن التمسك بالشرط المانع: قيام المؤجر الأصلي بقبول الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن وبدون أي تحفظ، أو أن يقوم المؤجر الأصلي بمطالبة المستأجر من الباطن بالأجرة مباشرة (ولو من أجل استيفاء دين أجرة مستحقة على المستأجر الأصلي)، أو حتى سكوته مدة طويلة دون اعتراض مع علمه اليقيني بقيام المستأجر الأصلي بتأجير العين المؤجرة للغير من الباطن. فإذا ما حصل التنازل من المؤجر عن الشرط المانع، صراحة أو ضمناً، لم يعد له حق بعد ذلك في أن يطلب فسخ الإجارة لهذا السبب. (وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 456 – صـ 622 وما بعدها).

هذا، وقد قضت محكمة النقض بأنه: "المُقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد المادتين 596 و 597 من القانون المدني أنه في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي، فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد، ويسرى على العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن ولا ينشئ هذا العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي إلا في شيء واحد هو الأجرة، فيكون المستأجر من الباطن ملزماً بأن يؤدى للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتاً في ذمته للمستأجر الأصلي من الأجرة وقت إنذار المؤجر له عن المدة التي تلحق الإنذار على نحو ما فصلته المادة 597 من ذلك القانون، ولا ينشئ عقد الإيجار من الباطن علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلي وبين المستأجر من الباطن إلا إذا قبل المؤجر الأصلي الإيجار من الباطن دون تحفظ أيضاً". (نقض مدني في الطعن رقم 851 لسنة 43 قضائية – جلسة 15/6/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – الجزء 1 – صـ 1446 – فقرة 2).

كما قضت محكمة النقض بأن: "قبض المالك للأجرة من المستأجر من الباطن لا يعد بمثابة إقرار منه يقوم مقام الإذن الكتابي الصريح إلا إذا كان مباشراً وغير مقترن بأي تحفظ فإن لم يكن كذلك فإنه على العكس يتضمن جحداً لعقد الإيجار من الباطن". (نقض مدني في الطعن رقم 108 لسنة 52 قضائية – جلسة 28/4/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – الجزء 1 – صـ 1073 – فقرة 6).

علماً بأن الهيئة قد قامت بمطالبة المستأجرين من الباطن بأجرة العين المؤجرة، وطلبت منهم التعامل معها وحدها من دون المستأجر الأصلي، وحصلت الأجرة بالفعل من بعض المستأجرين من الباطن. وهذا المسلك من جانبها قد يفسر على أنه قبول ضمني منها بالتأجير من الباطن كما قد يعد بمثابة تنازل عن التمسك بالشرط المانع، في حالة وجود هذا الشرط أصلاً.

حالات فسخ أو إنهاء العقد:

وهدياً بما تقدم، سيكون من الصعوبة بمكان توجيه دعوى فرعية بفسخ عقد الإيجار استناداً إلى قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة للغير من الباطن، وفي حالة توجيه مثل هذه الدعوى فلن تكون محتملة الكسب.

ولكن إذا كانت الهيئة ترغب في فسخ العلاقة التعاقدية مع المستأجر، وفي حالة ما إذا كان المستأجر قد تأخر عن سداد أجرة العين المؤجرة، فيمكن للهيئة في هذه الحالة إنذاره بالسداد وفي حالة عدم السداد تعرض الأمر على لجان التوفيق في المنازعات طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 2000، ومن ثم تقيم دعوى ضد المستأجر الأصلي في مواجهة المستأجر من الباطن بطلب فسخ عقد الإيجار الأصلي لعدم سداد الأجرة طبقاً للمبادئ العامة في القانون المدني.

وإذا رغبت الهيئة في إنهاء العقد، وفي حالة ما إذا كان العقد أو قائمة شروط دخول المزاد قد حددا مدة العقد، فينتهي العقد بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار طبقاً لنص المادة 598 من القانون المدني.

أما إذا كان العقد، أو قائمة شروط دخول مزاد التأجير، لم يحدد مدة معينة لعقد الإيجار، فتعتبر مدة العقد هي المدة المحددة لدفع الأجرة، فيحق للمؤجر إنذار المستأجر بانتهاء العقد مع مراعاة المواعيد المنصوص عليها في المادة 563 من القانون المدني، ثم تعرض الأمر على لجان التوفيق ثم تقيد الدعوى بالمحكمة المختصة.

ويفضل في حالة إقامة الدعوى – خصوصاً دعوى الإنهاء – أن تقام مستقلة (ولها ملف تحت الرفع بالفعل)، وليس توجيه دعوى فرعية في الدعوى الأصلية المقامة من المستأجر الأصلي ضد المستأجر من الباطن لعدم سداده الأجرة، لوجود شبهة عدم الارتباط بينهما.

مع ملاحظة أن إقامة الدعوى ستكون ضد المستأجر الأصلي وفي مواجهة المستأجر من الباطن، فالخصومة ستكون ضد الاثنين وليست لصالح أحدهما ضد الآخر. حيث أنه من المُقرر قانوناً أنه بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ينقضي بقوة القانون عقد الإيجار من الباطن، وفي حالة صدور حكم للصالح وتنفيذه فالهيئة وشأنها في إعادة تأجير من جديد طبقاً للقواعد المتبعة في هيئة الأوقاف.

فمن المقرر في قضاء النقض أن: "عقد الإيجار من الباطن يرد على حق المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة، مما مفاده انقضاء هذا العقد حتما بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ولو كان قائماً بحسب الشروط التي اشتمل عليها، لا يغير من ذلك علم المستأجر من الباطن أو عدم علمه بسبب انقضاء عقد الإيجار الأصلي". (نقض مدني في الطعن رقم 538 لسنة 47 قضائية – جلسة 30/11/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – الجزء 2 – صـ 2179 – فقرة 3).

ويجب ألا يتوقع المستأجر من الباطن أي مساندة له من هيئة الأوقاف المؤجرة الأصلية، وليس له أن يطالب الهيئة بالتعاقد معه مباشرة وتجاهل المستأجر الأصلي، حيث أن عقد المستأجر الأصلي ما زال سارياً لم ينته ولم يفسخ بعد، ولا يجدي المستأجر من الباطن التذرع بأن المستأجر الأصلي محظور عليه التأجير من الباطن، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذ كان الإيجار من الباطن هو إيجار جديد يعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن، ويرد على حق الأول في الانتفاع بالعين، وهو الذي يحكم العلاقة بين طرفيه حتى ولو تم هذا العقد خلافاً لنص مانع متفق عليه في الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي وحتى و لو كانت شروطه مغايرة لشروطها، ويتعين على المستأجر من الباطن تبعاً لذلك أن يوفي بالتزاماته قبل المستأجر الأصلي ما دام هذا الأخير من جانبه قد نفذ التزاماته، ولا يحق للأول أن يتمسك قبله بأنه ممنوع من التأجير من الباطن، لما كان ذلك وكان الطاعن لم يدع أن المطعون عليه قد أخل بالتزاماته تجاهه ومنها تمكينه من الانتفاع بالمكان المؤجر، فيكون غير منتج إدعاء الطاعن أن عقد الإيجار الأصلي يتضمن منعاً من التأجير من الباطن بفرض صحة هذا الإدعاء، ولا يسوغ له التحلل من التزاماته الناشئة عن الاتفاق المبرم بينه وبين المطعون عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 851 لسنة 43 قضائية – جلسة 15/6/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – الجزء الأول – صـ 1446 – فقرة 1).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com