الاثنين، 20 يوليو 2009

عقد بيع شقة

عقد بيع شقة سكنية

أنه في يوم ........... الموافق ........................ م.

بمدينة "............."، تحرر هذا العقد بين كل من:

أولاً- السيد/ ............................................... .

(طرف أول - بائع)

ثانياً- السيدة/ .............................................. .

(طرف ثان - مُشترية)

* وقد أقر المتعاقدان بأهليتهما للتعاقد، وبأنهما غير خاضعين لأحكام الحراسة وغير ممنوعين من التصرف، واتفقا على ما يلي:

(تمهيد)

* يمتلك ويحوز الطرف الأول (البائع) الشقة رقم ............................ . وجملة مساحتها (من الداخل) 63م2 (ثلاثة وستون متراً مربعاً)، وهي مكونة من حجرة استقبال ومعيشة وغرفتين نوم ومطبخ وحمام، غير كاملة التشطيب (نصف تشطيب)، ويُشار إليها فيما يلي بـ "الشقة". وحدودها كالآتي:

الحد البحري : ………………………………………………………….……… بطول ……ر……… م2

الحد الشرقي : ………………………………………………………….……… بطول ……ر……… م2

الحد القبلي : ………………………………………………………….……… بطول ……ر……… م2

الحد الغربي : ………………………………………………………….……… بطول ……ر……… م2

وللشقة موضوع التعامل حصة شائعة في الأرض والأجزاء المشتركة تقدر بنسبة مساحة الشقة المبيعة.

وقد آلت هذه الشقة للطرف الأول (البائع) بموجب عقد ..................... .

وحيث يرغب الطرف الأول في بيع تلك الشقة والتي يرغب الطرف الثاني في شرائها منه، فقد اتفقا على ما يلي:

(البند الأول)

يُعتبر التمهيد السابق جزءاً لا يتجزأ من هذا العقد.

(البند الثاني)

باع وأسقط وتنازل الطرف الأول بموجب هذا العقد بكافة الضمانات الفعلية والقانونية الشقة المبينة الحدود والمعالم في التمهيد السابق للطرف الثاني القابل لذلك.

(البند الثالث)

يقر الطرف الأول ويضمن أن الشقة المبيعة والعقار الموجودة به خاليين من كافة الحقوق العينية والمالية، أياً كان نوعها، وسواء كانت ظاهرة أو خفية، كالرهن والاختصاص والامتياز وحقوق الانتفاع والارتفاق ظاهرة أو خفية، وأنها ليست موقوفة ولا مُحَكرة.

كما يقر الطرف الأول بأنه حائز للشقة المبيعة بصفة ظاهرة ومستمرة، وأن هذه الشقة المبيعة والعقار الموجودة به ليس متنازع عليهما من أي جهة أو أي فرد وأنه لم يسبق له التصرف فيها.

كما يقر الطرف الأول بأن مباني هذه الشقة والعقار الموجودة به كليهما مُطابق للقوانين واللوائح المعمول بها، وليس عليهما أي حق امتياز لصالح الذين تولوا البناء.

(البند الرابع)

يقر الطرف الثاني (المشترية) بأنها قد عاينت الشقة المبيعة لها المُعاينة التامة النافية للجهالة شرعاً وقانوناً، وقبلتها على حالتها وقت الشراء.

(البند الخامس)

تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي قدره 85000جم (خمسة وثمانون ألف جنيهاً فقط لا غير)، تم سداده من يد ومال المشترية بالكامل بمجلس العقد، ويُعتبر توقيع البائع على هذا العقد بمثابة مُخالصة نهائية بكامل قيمة الثمن وأنه لا يجوز له الرجوع عليها بأي شيء بخصوصه في المستقبل.

(البند السادس)

يتعهد الطرف الأول بتقديم كافة المستندات والتسهيلات الممكنة لنقل ملكية الشقة المبيعة إلى الطرف الثاني بتسجيلها أو بالحضور أمام المحكمة المختصة للإقرار بصحة التوقيع أو بصحة التعاقد من أول جلسة في حالة رفع الطرف الثاني تلك الدعاوى أمام القضاء. ويتحمل الطرف الثاني مصاريف ورسوم التسجيل والإشهار.

(البند السابع)

[أ] يلتزم الطرف الأول بتسليم الشقة المبيعة للمشترية في يوم .…/.…/2009 خالية من أي حجوزات أو رهونات رسمية.

[ب] يتحمل الطرف الأول كافة الضرائب والمصاريف والرسوم والغرامات المفروضة على البائع قانوناً والمستحقة على الشقة المبيعة عن الفترة السابقة على تاريخ تسليمها إلى المشترية. ويتحمل الطرف الثاني كافة الضرائب والرسوم والغرامات التي تُفرض على الشقة بعد تاريخ استلامه لها فعلياً.

(البند الثامن)

يلتزم الطرف الأول (البائع) بعمل توكيل خاص للطرف الثاني (المشترية)، بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق، لا يجوز الرجوع فيه أو إلغائه إلا بحضور الطرفين، يبيح لها فيه إدارة واستغلال والتصرف في "الشقة" المبيعة بالبيع للنفس وللغير، وتمثيله أمام شركة ................................ والتوقيع معها على عقد البيع النهائي ومحضر الاستلام النهائي، وقبض أية مستحقات مالية له من الشركة المذكورة، وكذلك تمثيله أمام كافة مصالح الشهر العقاري والأحياء وكافة المصالح الحكومية وغير الحكومية العامة والخاصة بشأن إدارة واستغلال والتصرف في "الشقة" المبيعة.

(البند التاسع)

يقع على الطرف الثاني (المُشترية) – بعد استلامها للشقة المبيعة – تكاليف أعمال الصيانة للوحدة السكنية محل هذا العقد وما يوجد بداخلها من وصلات المرافق كالمياه - والكهرباء - والصرف - والغاز - وغيرها من المرافق المشتركة في العمارة الكائن بها الوحدة محل هذا العقد كما يلتزم بسداد المصروفات الإدارية ومقابل استكمال الخدمات المشتركة مثل إنارة السلم والنظافة والغِفارة أو الحراسة وغير ذلك مما يعد من قبيل الخدمات المشتركة.

(البند العاشر)

وفي حالة عدم تمكن الطرف الأول من تنفيذ بنود هذا العقد، أو نقل ملكية الشقة المبيعة إلى المشترية لأي سبب، أو عجزه عن تسليم الشقة المبيعة للمشترية، أو في حالة قيام الشركة البائعة له بفسخ عقدها معه أو إبطاله لأي سبب، أو في حالة استحالة تنفيذ هذا العقد لأي سبب يرجع إلى الطرف الأول (البائع)، يلتزم الطرف الأول برد كامل قيمة الثمن المدفوع بالإضافة إلي مبلغ قدره 200000جم (مائتا ألف جنيه) كتعويض اتفاقي نهائي لا يجوز الرجوع فيه أو تخفيضه وغير خاضع لتقدير القضاء وبصرف النظر عن قيمة الضرر الذي يصيب المشترية.

(البند الحادي عشر)

يحق للطرف الثاني (المشترية) بموجب هذا العقد أن تتصرف في الشقة المبيعة لها بكافة التصرفات المادية والقانونية، وأن تباشر عليها جميع حقوق المالك، وأن تستعملها في الأغراض المخصصة لها.

وتتعهد المشترية بعدم استعمال الشقة المبيعة في أغراض مقلقة للراحة أو مضرة بالصحة العامة أو ملوثة للبيئة.

(البند الثاني عشر)

في حالة نشوء أي نزاع مُستقبلاً -لا قدر الله- بشأن تفسير أو تنفيذ هذا العقد أو أي بند من بنوده تختص محكمة الجيزة الابتدائية بنظر هذا النزاع والفصل فيه، إذا لم يرغب الطرفان أو لم ينجحا في الاتفاق على إحالة النزاع للتحكيم وفقاً لقانون التحكيم رقم 27 لسنة 1994.

(البند الثالث عشر)

يتعهد طرفي العقد - في حالة تغيير أي منهم لعنوانه المدون بهذا العقد - أن يخطر الطرف الأخر بذلك كتابةً بخطاب مُسجل بعلم الوصول، وإلا أصبحت المراسلات والإعلانات القضائية على العناوين المذكورة بهذا العقد صحيحة ومنتجة لآثارها القانونية.

(البند الرابع عشر)

حُرِرَ هذا العقد من نسختين، كل نسخة مكونة من أربع ورقات تحتوي على أربعة عشر بنداً، بيد كل طرف نسخة منه للعمل بمقتضاه عند اللزوم.

وبما ذكر تحرر هذا العقد وتوقع من أطرافه

القانون الواجب التطبيق من حيث الزمان في دعوى بطلان حجة وقف

القانون الواجب التطبيق من حيث الزمان:

* إذا كان المُستحقون في وقف التداعي (قبل صيرورته كلياً للخيرات) قد زعموا ودفعوا أمام القضاء بأن حجة التغيير الخامسة لوقف التداعي (والتي تحول الوقف فيها إلى وقف خيري محض) باطلة طبقاً لنص المادة 12 من القانون رقم 48 لسنة 1946 بشأن أحكام الوقف، والتي تعطي للواقف فقط الحق في الاحتفاظ بالشروط العشرة ولا تعطي هذا الحق لغيره من بعده.

وهذا الزعم في غير محله، ومردود عليه بأن حجة التغيير الخامسة سالفة الذكر قد صدرت وعمل بها من تاريخ إصدارها في 17/11/1931، بينما قانون الوقف الذي يستند إليه المُدعي لم يصدر إلا في عام 1946 ولم يعمل به إلا من تاريخ نشره في الوقائع المصرية في تاريخ 17/6/1946 (العدد 61) أي بعد تاريخ إصدار وإنفاذ حجة التغيير الخامسة بحوالي خمس عشرة سنة كاملة..

والمادتين 187 و 188 من الدستور المصري تنصان على أن أحكام القوانين لا تسري إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها، ولا يترتب عليها أثر فيما وقع قبلها، وأن القوانين تنشر في الجريدة الرسمية خلال أسبوعين من يوم صدورها، ويعمل بها بعد شهر من اليوم التالي لتاريخ نشرها إلا إذا حدد لذلك ميعاداً آخر في قانون الإصدار.

وعدم سريان القوانين بأثر رجعي قاعدة أصولية عامة معمول بها في كافة الشرائع والقوانين، وقانون أحكام الوقف ذاته أخذ بها حين نص في صدر المادة الأولى منه على أنه:

"من وقت العمل بهذا القانون لا يصح الوقف ولا الرجوع فيه ولا التغيير في مصارفه وشروطه ولا الاستبدال به من الواقف إلا إذا صدر بذلك إشهاد ممن يملكه لدى إحدى المحاكم ...".

كما أخذ القانون المدني أيضاً بذلك (وهو الشريعة العامة لكافة القوانين المُنظمة للمعاملات) حينما نص في الفقرة الثانية من المادة السادسة منه على أنه: "إذا عاد شخص توافرت فيه الأهلية، بحسب نصوص قديمة، ناقص الأهلية بحسب نصوص جديدة، فإن ذلك لا يؤثر في تصرفاته السابقة".

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "وإن كان من أسس النظام القانوني والمبادئ الدستورية العامة أن لا تسري أحكام القوانين إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها إلا أنه مع ذلك يجوز للسلطة التشريعية في غير المواد الجنائية ولاعتبارات من العدالة والمصلحة العامة تستقل هي بتقدير مُبرراتها ودوافعها، أن تجري تطبيق حكم قانون معين على الوقائع السابقة بنص صريح فيه". (الطعن رقم 517 لسنة 29 قضائية – جلسة 31/3/1965 مجموعة المكتب الفني – السنة 16 – صـ 420).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل أنه لا تسري أحكام القوانين إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها ولا يترتب عليها أثر فيما وقع قبلها، فليس للمحاكم أن ترجع إلى الماضي لتطبيق القانون الجديد على علاقات قانونية نشأت قبل نفاذه أو على الآثار التي ترتبت في الماضي على هذه العلاقات قبل العمل بالقانون الجديد بل يجب على القاضي عند بحثه في هذه العلاقات القانونية وما يترتب عليها من آثار أن يرجع إلى القانون الساري عند نشوئها وعند إنتاجها هذه الآثار". (الطعن رقم 482 لسنة 39 قضائية – جلسة 23/2/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 511).

وعلى ذلك تواترت جميع أحكام المحاكم العليا في مصر، حيث أنه أستقر في قضاء محكمة النقض أن: "الأصل ألا تسري أحكام القوانين إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها، ولا يترتب أي أثر بالنسبة لما وقع قبلها، ومن ثم فليس للمحاكم – على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن تعود إلى الماضي لتطبيق القانون الجديد على ما نشأ من علاقات قانونية وما يترتب عليها من آثار قبل العمل بأحكامه، وإنما يجب عليها وهي بصدد بحث هذه العلاقات وتلك الآثار أن ترجع إلى القانون الذي نشأت في ظله". (الطعن رقم 210 لسنة 42 قضائية – جلسة 29/12/1982).

وبناء عليه، ولما كانت حجة الوقف الخامسة التي قامت فيها زوجة الواقف والمُستحقة الوحيدة فيه والناظرة الوحيدة عليها وبما أعطاه لها زوجها الواقف من حق في استعمال الشروط العشرة (سالفة الذكر) بتغيير مصارف الوقف وتحويله كله إلى وقف خيري، لما كانت هذه الحجة المذكورة قد صدرت في تاريخ 17/11/1931م فمن ثم تسري عليها لائحة ترتيب المحاكم الشرعية والإجراءات المُتعلقة بها الصادرة بالمرسوم بقانون رقم 78 لسنة 1931 المنشور بالوقائع المصرية بالعدد 53 "غير عادي" في تاريخ 20/5/1931.. ولما كانت هذا المرسوم بقانون قد جاء خلواً من أي نص يمنع أو يحظر على الواقف منح أو إعطاء الشروط العشرة لغيره فإن هذا الشرط الوارد في حجج أوقاف التداعي والتي استعملته زوجة الواقف في حجة الوقف الخامسة والأخيرة يكون جائزاً شرعاً وقانوناً ولا مخالفة فيه ولا يشوبه أي شائبة.

كما أن حجة الوقف الثانية بخصوص وقف التداعي (حجة التغيير والإدخال) الصادرة من محكمة مصر الشرعية في 13/3/1910 ميلادية والتي أشهد الواقف/ محمد راتب باشا على نفسه طائعاً مُختاراً إنه بما له في وقفه المُعين بحجة الوقف المُحررة من هذه المحكمة المُؤرخة في 14/ربيع أول/1319 والمُسجلة في 4/7/1901، شرط الواقف في كامل وقفه المشروح بحجة الوقف المذكورة لنفس حرمه الست كلبرى هانم المذكورة بعد وفاته ما هو مشروط لدولته فيه من الإدخال والإخراج والإعطاء والحرمان والزيادة والنقصان والتغيير والتبديل والإبدال والاستبدال (الشروط العشرة) لمن شاءت متى شاءت على الوجه المسطور بحجة الوقف المذكورة مُدة حياتها وليس لأحد من بعدها فعل شيء من ذلك (ما لم يُشترط له ذلك)..

ولما كانت هذه الحجة الثانية المذكورة صادرة في مارس 1910 ومن ثم ينطبق عليها أول لائحة شرعية تنظم الإجراءات والاختصاص بنظر دعاوى الأحوال الشخصية والوقف وهي لائحة ترتيب المحاكم الشرعية الصادرة في تاريخ 27/5/1897 ولما كانت هذه اللائحة المذكورة قد جاءت خلواً من أي نص يمنع أو يحظر على الواقف منح أو إعطاء الشروط العشرة لغيره فإن هذا الشرط الوارد في حجج أوقاف التداعي والتي بناء عليها استعمله الواقف في منح زوجته من بعده الشروط العشرة يكون جائزاً شرعاً وقانوناً ولا مخالفة فيه ولا يشوبه أي شائبة.

وعليه، فإن صدور قانون الوقف الجديد الصادر في عام 1946 والقاضي في المادة 12 منه بعدم إعطاء الحق في استعمال الشروط العشرة إلا للواقف نفسه دون غيره، ولكن بعد أن منح الواقف الشروط العشرة لزوجته من بعده، ومن ثم استعملت زوجة الواقف حقها في استخدام الشروط العشرة، فإن صدور هذا قانون الأوقاف الجديد (في عام 1946) لا يؤثر على التصرفات التي نشأت وتمت صحيحة قبل صدوره بمدة طويلة جداً.

* وفي جميع الأحوال، لا يجوز طلب إبطال تصرف قانوني بعد مُضي حوالي 66 عاماً من صدوره، فحجة التغيير الخامسة سالفة الذكر صادرة في عام 1931 والإدعاء ببطلان تلك الحجة الخامسة قد حدث في عام 1997؟!! أي بعد أكثر من 66 عاماً على تلك الحجة المذكورة.

علماً بأن حجة التغيير الخامسة سالفة الذكر الصادرة في عام 1931 والتي استعملت بموجبها زوجة الواقف حقها في استخدام الشروط العشرة إنما جاءت بناء على حجة التغيير الثانية التي منح فيها الواقف الشروط العشرة لزوجته من بعده وتلك الحجة الثانية المذكورة صادرة في عام 1910 بينما الدعوى الماثلة مقامة في عام 1997 أي بعد الحجة الأساسية المذكورة (والمشروط فيها الشروط العشرة لزوجة الواقف من بعده) بحوالي 87 سنة كاملة؟!!

لما كان ذلك، وكانت المادة 140 مدني تنص على أنه: "يسقط الحق في إبطال العقد إذا لم يتمسك به صاحبه خلال ثلاث سنوات. ويبدأ سريان هذه المدة، في حال نقص الأهلية، من اليوم الذي يزول فيه هذا السبب، وفي حالة الغلط أو التدليس، من اليوم الذي ينكشف فيه، وفي حالة الإكراه، من يوم انقطاعه، وفي كل حال لا يجوز التمسك بحق الإبطال لغلط أو تدليس أو إكراه إذا انقضت خمس عشرة سنة من وقت تمام العقد"..

ولما كانت المادة 141/2 مدني تنص على أنه: "تسقط دعوى البُطلان بمضي خمس عشرة سنة من وقت العقد"..

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 140 من القانون المدني يدل على أنه في العقد القابل للإبطال يسقط الحق في طلب إبطاله بانقضاء ثلاث سنوات دون التمسك به من صاحبه، حيث تتقادم دعوى طلب إبطال العقد في أحوال الغلط والتدليس والإكراه بأقصر الأجلين إما بانقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي ينكشف فيه الغلط أو التدليس أو من يوم انقطاع الإكراه، وإما بمضي خمس عشرة سنة من وقت تمام العقد". (الطعن رقم 1439 لسنة 51 قضائية – جلسة 28/12/1989).

وكذلك فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "بطلان بيع الوفاء بطلاناً مطلقاً. سقوط دعوى البطلان المطلق بمضي خمس عشرة سنة من وقت العقد عملاً بالمادة 141 من القانون المدني". (الطعن رقم 136 لسنة 41 قضائية – جلسة 25/11/1975 مجموعة المكتب الفني – السنة 26 – صـ 1477).

ويتبين من هذه النصوص أن الحق في إبطال العقد يسقط بالتقادم إذا مضت المُدة القانونية المُقررة، فلا يجوز بعد ذلك إبطاله لا من طريق الدعوى ولا من طريق الدفع، وبذلك يستقر العقد نهائياً بعد أن كان مُهدداً بالزوال، ويترتب على ذلك أن يصبح العقد صحيحاً بصفة نهائية.

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com