إنذار بتسليم الشقة المبيعة كاملة المرافق، مع التعويض عن التأخير، والحق في حبس باقي الأقساط

إنذار بتسليم الشقة المبيعة كاملة المرافق، مع التعويض عن التأخير، والحق في حبس باقي الأقساط، وتحريك الدعوى الجنائية بشأن جنحة عدم التسليم

"وأنذرته بالآتي"

بموجب عقد بيع وحدة سكنية بمشروع خان الخليلي مؤرخ في 10/11/2007 أشترى المنذر من المنذر إليه بصفته ما هي: الوحدة رقم *** بالدور الثالث بمشروع خان الخليلي المقام على قطعة الأرض رقم 126 والصادر لها الترخيص رقم 165 لسنة 1989، ومساحتها 151_م² (مائة وواحد وخمسون متراً مربعاً)، نظير ثمن إجمالي وقدره ــ/196.700_جم (مائة وستة وتسعون ألف وسبعمائة جنيه) دفعت بالكامل من مال ويد المشتري (المنذر) إلى الشركة البائعة (المنذر إليها) في المواعيد المتفق عليها في عقد البيع وملحقه، وبذلك يكون المشتري (المنذر) قد أوفى بجميع التزاماته الناشئة عن هذا العقد.

وقد نص البند السادس من عقد البيع المذكور على أنه: "تحدد التسليم في يوليو لسنة 2009".

كما نص البند السادس من ملحق شروط التعاقد لشراء وحدة سكنية بمشروع خان الخليلي، والخاص بمشتملات الثمن، على أن: "يشمل الثمن الوارد بالبند الرابع من العقد حصة الوحدة من المرافق العمومية (مياه – كهرباء – صرف)، كما يشمل مد الشبكات حتى الوحدة موضوع التعاقد، وليس للطرف الأول (البائع/الشركة المنذر إليها) الحق في المطالبة بأي مبالغ إضافية مقابل أي من هذه الأعمال، كما يلتزم الطرف الأول (البائع/الشركة المنذر إليها) بسداد كل الرسوم المطلوبة نظير هذه الأعمال".

وإذ فوجئ المشتري (المنذر) عند استلامه للوحدة المبيعة له، بعدم وجود أي مرافق عمومية فيها، سواء المياه أو الكهرباء أو الصرف الصحي، مما عاق انتفاعه بها، على الرغم من وفائه بكامل ثمن الوحدة المبيعة والذي يشتمل على ثمن تلك المرافق كلها.

        وإذ حاول المشتري (المنذر) جاهداً حث الشركة البائعة (المنذر إليها) على الوفاء بالتزاماتها الناشئة عن عقد البيع، لا سيما بعد قيامه هو بالوفاء بجميع التزاماته الناشئة عن ذلك العقد، وحثها (ودياً مراراً وتكراراً) على سرعة القيام بتوصيل المرافق العمومية (من مياه وكهرباء وصرف صحي) للوحدة المبيعة له، إلا أن الشركة المنذر إليها لم تحرك ساكناً، مما أضطر المنذر إلى توجيه هذا الإنذار الرسمي لها على يد محضر للتنبيه عليها بصورة قانونية رسمية بضرورة المبادرة إلى الوفاء بالتزاماتها الناشئة عن عقد البيع المتقدم ذكره وسرعة توصيل المرافق العمومية إلى وحدته المبيعة له (من مياه وكهرباء وصرف صحي) والذي قبضت ثمنها منه مقدماً والتزمت بتوصيلها إليه إلا إنها لم تف بما التزمت به حتى تاريخه.

        لما كان ما تقدم، وكان من المقرر قانوناً إن وفاء البائع بالتزامه بتسليم العين المبيعة إلى المشتري لا يقتصر على الالتزام بتسليم العين المبيعة ذاتها، بل يشمل أيضاً – وبالضرورة – تسليم ملحقاتها وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال تلك العين والانتفاع بها.

حيث نصت المادة 432 من القانون المدني على أن: "يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء، وذلك طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين".

ومن المقرر قانوناً في فقه القانون المدني إن: "الأصل أن ملحقات المبيع تعين حسب قصد المتعاقدين، فإذا لم يوجد اتفاق بينهما على ذلك، عينت الملحقات حسب طبيعة الشيء أو وفقاً لعرف الجهة. فمثلاً بيع المنزل يشمل الأشياء المثبتة فيه الملحقة به كالأفران المثبتة في المطابخ والمغاسل المثبتة في الحمامات، ولا يشمل منقولاً يمكن فصله دون تلف كالمرايا غير المثبتة والثريات المعلقة". (لطفاً، المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث – المجلد الأول – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة – بند 191 "ب" – صـ 498 وما بعدها).

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن: "الالتزام بالتسليم من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد، وهو واجب النفاذ بمجرد تمام البيع ولو كان الثمن مؤجلاً، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 1083 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 512).

كما تواتر قضاء محكمة النقض على أن: "وضع المبيع تحت تصرف المشترى الأمر الذي يتحقق به التسليم طبقاً لنص المادة 435 من القانون المدني - يشترط فيه أن يكون بحيث يتمكن المشترى من حيازة المبيع والانتفاع به". (نقض مدني في الطعن رقم 40 لسنة 25 قضائية – جلسة 25/6/1959 مجموعة المكتب الفني – السنة 10 – صـ 499).

كما قضت محكمة النقض بأنه: "متى كان عقد الإيجار منصوصاً فيه على أن كل ما يحدثه المستأجر فى الأعيان المؤجرة من إصلاحات أو إنشاءات يكون ملكاً للمؤجر، ثم باع المؤجر هذه الأعيان، فكل الحقوق التي كسبها المؤجر قِبل المستأجر من هذا العقد تعتبر من ملحقات البيع فتنتقل بحكم القانون إلى المشترى، وتبعاً لذلك يكون للمشترى حق مطالبة المستأجر بتعويض الضرر الناتج عن فعله غير المشروع بإزالة تلك الأعيان". (نقض مدني في الطعن رقم 187 لسنة 19 قضائية – جلسة 22/11/1951 مجموعة المكتب الفني – السنة 3 – صـ 83).

وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، فإن بيع وتسليم الشقة السكنية يشمل بالضرورة المرافق العمومية بها كالمياه والكهرباء والصرف الصحي حيث إنها أعدت بصفة دائمة لاستعمال الشقة المبيعة وثابتة فيها ولا يمكن نقلها منها دون تلف وضرورية لاستعمالها والانتفاع بها. ومن ثم لا تكون الشركة البائعة (المنذر إليها) قد أوفت بالتزامها بتسليم الشقة المبيعة إلا بعد قيامها بتسليم كافة ملحقاتها لا سيما مرافقها العمومية من مياه وكهرباء وصرف صحي (خصوصاً إنها قبضت ثمن توصيل تلك المرافق بالكامل).

فضلاً عن التزام الشركة البائعة (المنذر إليها) بضمان انتفاع المشتري (المنذر) بالعين المبيعة وضمانها للعيوب الخفية بالعين المبيعة.

علماً بأن الجزاء المترتب على مخالفة الشركة البائعة (المنذر إليها) بتسليم الشقة السكنية المبيعة بجميع ملاحقها ومرافقها العمومية والإخلال بضمان انتفاع المشتري بتلك العين وضمان العيوب الخفية بها، يتمثل إما في طلب التنفيذ العيني أو التنفيذ بمقابل أو طلب فسخ العقد ورد الثمن وفوائده القانونية وجميع التعويضات عن كافة الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بالمشتري (المنذر) وما فاته من كسب وما لحقه من خسارة وتفويت الفرصة عليه وحرمانه من الانتفاع بشقته السكنية طوال تلك المدة رغم وفائه بكامل ثمنها.

ومن ثم، فإن مجرد تأخر الشركة البائعة (المنذر إليها) في تنفيذ هذا التزاماتها سالفة الذكر يمنح المشتري (المنذر) كامل الحق في المطالبة بتعويض الضرر الذي أصابه من جراء إخلال الشركة البائعة (المنذر إليها) بتسليمه الشقة المبيعة وملاحقها ومرافقها العمومية بحيث تكون بحالة تسمح له باستعمالها والانتفاع بها في التاريخ المحدد لتسليمها في عقد البيع المتقدم ذكره (في يوليو 2009 أي منذ عامين كاملين تقريباً).

لذلك

        فالمشتري (المنذر) ينذر الشركة البائعة (المنذر إليها) بضرورة المبادرة إلى الوفاء بكامل التزاماتها الناشئة عن عقد بيع الشقة السكنية المبينة بصدر هذا الإنذار، لا سيما التزامها بتسليمه ملحقات تلك الشقة الأساسية ومرافقها العمومية وبالخصوص المياه والكهرباء والصرف الصحي لكي يتسنى للمشتري حيازتها فعلياً والانتفاع بها في الغرض الذي خصصت له وعلى الوجه الذي أبرم العقد من أجله، وكذلك الوفاء بالتزامها بضمان انتفاع المشتري بالشقة المبيعة له وأيضاً ضمانها للعيوب الموجودة بها، وذلك كله خلال شهر واحد (ثلاثون يوماً) من تاريخ إعلانها قانوناً بهذا الإنذار، مع تحميلها بكافة التعويضات والتضمينات المناسبة جراء تقاعسها عن الوفاء بالتزاماتها سالفة الذكر طيلة مدة سنتان رغم استلامها كامل قيمة ثمن الشقة المبيعة وكامل قيمة ثمن المرافق العمومية لها ورغم مطالبتها ودياً بذلك أكثر من مرة دون جدوى.  
          وفي حال عدم امتثال الشركة المنذر إليها لما جاء بهذا الإنذار فـإن المنذر سيضطر آسفاً إلى اتخاذ كافة الإجراءات القانونية والقضائية ضدها، بما في ذلك تحريك الدعوى الجنائية ضدها بجنحة عدم التسليم المنصوص عليها في المادة 23/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي تنص على أنه: "يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذى ... ويعاقب بذات العقوبة المالك الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد، فضلاً عن إلزامه بأن يؤدى إلى الطرف الآخر مثلي مقدار المقدم، وذلك دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر فى استكمال الأعمال الناقصة ... ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع منه من مخالفات لأحكام هذه المادة". كل ذلك مع حفظ حق الطالب في إلزام الشركة المنذر إليها بكافة التضمينات والتعويضات المناسبة. 

"وبناء عليه"

        أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد الشركة المنذر إليه، وأنذرته وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء فيه والعمل على ما أشتمل عليه، ونبهت عليه بنفاذ مفعوله في حقه قانوناً.

مع حفظ كافة حقوق المنذر الأخرى أياً ما كانت،،،

ولأجل العلم ...........................

ملاحظة:

·   نموذج هذا الإنذار يصلح لباقي الموكلين الذين سددوا ثمن الوحدات المبيعة لهم بالكامل، كما يمكن إضافة الأسانيد التالية لجميع المشترين الذين لم يستكملوا سداد ثمن وحداتهم وما زال عليهم أقساط من ثمنها:-  

الدفع بعدم التنفيذ واستعمال الحق في حبس باقي الثمن:

        تنص المادة 246/1 من القانون المدني على أنه: "لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين ومرتبط به، أو ما دام الدائن لم يقم بتقديم تأمين كاف للوفاء بالتزامه هذا".

        كما تنص المادة 161 من القانون المدني على أنه: "في العقود الملزمة للجانبين، إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به".

        كما تنص المادة 457/2 و 3 من القانون المدني على أنه: "إذا تعرض أحد للمشتري ... جاز له ... أن يحبس الثمن ... ويسري حكم الفقرة السابقة، في حالة ما إذا كشف المشتري عيباً في المبيع".

        هذا، ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن: "المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادة 457/2 من القانون المدني أن المشرع أجاز للمشترى الحق فى حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده، وتقدير جدية السبب الذي يولد الخشية فى نفس المشترى من نزع المبيع من تحت يده هو من الأمور التي تستقل بها محكمة الموضوع دون رقابة عليها فى ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله". (نقض مدني في الطعن رقم 1455 لسنة 53 قضائية – جلسة 14/6/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 822 – فقرة 6).

        كما تواتر قضاء محكمة النقض على أنه: "إذا وجدت أسباب جدية يخشى مها ألا يقوم البائع بتنفيذ التزامه، كان من حق المشتري أن يقف التزامه بدفع الثمن، حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه". (نقض مدني في الطعن رقم 1758 لسنة 59 قضائية – جلسة 31/7/1990).

        وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كانت الشركة البائعة (المنذر إليها) قد تقاعست عن تسليم الشقق السكنية المبيعة للمشتري (ولجميع مشترين الوحدات السكنية بالعقار الكائن به تلك الشقق) على الرغم من حلول موعد التسليم، وعلى الرغم من استيفائها لكامل الثمن من العديد من مشترين تلك الشقق، إلا إنها تقاعست عن تسليم تلك الشقق وملحقاتها من المرافق العمومية الأساسية من قبيل المياه والكهرباء والصرف الصحي مما حرم جميع المشترين من استعمال تلك الشقق والانتفاع بها في الغرض الذي تم الشراء لأجله (وهو سكناها)، وإذ قام العديد من المشترين بإنذار الشركة البائعة بضرورة استكمال توصيل المرافق العمومية الأساسية للوحدات المبيعة لهم مراراً وتكراراً إلا إنها أصرت دوماً على عدم الامتثال وعدم تنفيذ التزامها بتسليم المبيع بجميع ملحقاته والتزامها بضمان انتفاع المشترين بالشقق السكنية المبيعة لهم والتزامها بضمان العيوب الموجودة بتلك الشقق وهي أهم التزاماتها الناشئة عن عقد البيع، ومن ثم يحق للمشتري (المنذر) – والحال كذلك – التمسك بحقه في حبس باقي الثمن وعدم سداد باقي الأقساط عند حلول أجلها، وذلك إلى حين قيام الشركة البائعة (المنذر إليها) بتنفيذ التزامها بتسليم الشقة المبيعة للمشتري (المنذر) بكافة ملحقاتها ومرافقها العمومية وضمان انتفاعه بها وإصلاح العيوب الموجودة بها، طبقاً لصحيح القانون.

لذلك

        فالمشتري (المنذر) ينذر الشركة البائعة (المنذر إليها) بضرورة المبادرة إلى الوفاء بكامل التزاماتها الناشئة عن عقد بيع الشقة السكنية المبينة بصدر هذا الإنذار، لا سيما التزامها بتسليمه ملحقات تلك الشقة الأساسية ومرافقها العمومية وبالخصوص المياه والكهرباء والصرف الصحي لكي يتسنى للمشتري حيازتها فعلياً والانتفاع بها في الغرض الذي خصصت له وعلى الوجه الذي أبرم العقد من أجله، وكذلك الوفاء بالتزامها بضمان انتفاع المشتري بالشقة المبيعة له وأيضاً ضمانها للعيوب الموجودة بها، وذلك كله خلال شهر واحد (ثلاثون يوماً) من تاريخ إعلانها قانوناً بهذا الإنذار، مع تحميلها بكافة التعويضات والتضمينات المناسبة جراء تقاعسها عن الوفاء بالتزاماتها سالفة الذكر. وإلى ذلك الحين فإن المشتري (المنذر) ينذر الشركة البائعة (المنذر إليها) بأنه لن يقوم بسداد باقي أقساط ثمن الشقة المبيعة له عند حلول أجالها، استعمالاً للدفع بعدم التنفيذ وحقه في حبس باقي الثمن إلى حين وفاء الشركة البائعة (المنذر إليها) بالتزاماتها سالفة الذكر. 
         وفي حال عدم امتثال الشركة المنذر إليها لما جاء بهذا الإنذار فـإن المنذر سيضطر آسفاً إلى اتخاذ كافة الإجراءات القانونية والقضائية ضدها، بما في ذلك تحريك الدعوى الجنائية ضدها بجنحة عدم التسليم المنصوص عليها في المادة 23/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي تنص على أنه: "يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذى ... ويعاقب بذات العقوبة المالك الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد، فضلاً عن إلزامه بأن يؤدى إلى الطرف الآخر مثلي مقدار المقدم، وذلك دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر فى استكمال الأعمال الناقصة ... ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع منه من مخالفات لأحكام هذه المادة". كل ذلك مع حفظ حق الطالب في إلزام الشركة المنذر إليها بكافة التضمينات والتعويضات المناسبة. 

"وبناء عليه"

        أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد الشركة المنذر إليه، وأنذرته وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء فيه والعمل على ما أشتمل عليه، ونبهت عليه بنفاذ مفعوله في حقه قانوناً.

مع حفظ كافة حقوق المنذر الأخرى أياً ما كانت،،،

ولأجل العلم ...........................

هذا، والله أعلى وأعلم. وهو ولي التوفيق،،،