Loading...

الثلاثاء، أكتوبر 11، 2011

سؤال متكرر في الإيجارات – قوانين إيجار الأماكن والحظر على المستأجر التنازل عن العين المؤجرة أو التأجير من الباطن بدون موافقة المؤجر – دواعي الحظر – قيام الحظر ولو خلا العقد من النص عليه – الالتزام بالحظر غير قابل للتجزئة مما يرتب حق المؤجر في الإخلاء ولو كانت المخالفة قد وقعت من أحد المستأجرين (أو أحد ورثته) لعين واحدة دون الآخرين (أو دون باقي الورثة) – تحقق المخالفة ترتب حق المؤجر في طلب الإخلاء – نشؤ حق المؤجر في الإخلاء بمجرد وقوع المخالفة ولو أزيلت بعد ذلك ولا تملك محكمة الموضوع سلطة تقديرية في إيقاع الفسخ – التنازل عن عقد الإيجار يتضمن حوالة حق وحوالة دين، عدم نفاذهما في حق المؤجر إلا من تاريخ إعلانه بها أو قبوله لها – عدم نفاذ التصرف في مواجهة الهيئة المؤجرة، يجعل وضع يد المتنازل إليه على عين التداعي وضع يد غاصب يجيز لها إصدار قرار إزالة وتنفيذه بالطريق الإداري – التصالح مع الهيئة، إجراءاته – الجدك – عدم التزام المستأجر بقواعد وإجراءات ومواعيد المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981، عدم التزام الهيئة بالتصالح مع مشتري الجدك بالمخالفة لأحكام تلك المادة – قبول التصالح، شروطه، أثره: تحرير عقد لمشتري الجدك بذات شروط العقد الأصلي (بما فيه الأجرة والمدة والقانون الخاضع له) – امتداد عقد الإيجار، بعد حكم المحكمة الدستورية العليا، لمرة واحدة فقط (اعتباراً من تاريخ نشر حكم المحكمة الدستورية العليا في الجريدة الرسمية).

سؤال متكرر في الإيجارات – قوانين إيجار الأماكن والحظر على المستأجر التنازل عن العين المؤجرة أو التأجير من الباطن بدون موافقة المؤجر – دواعي الحظر – قيام الحظر ولو خلا العقد من النص عليه – الالتزام بالحظر غير قابل للتجزئة مما يرتب حق المؤجر في الإخلاء ولو كانت المخالفة قد وقعت من أحد المستأجرين (أو أحد ورثته) لعين واحدة دون الآخرين (أو دون باقي الورثة) – تحقق المخالفة ترتب حق المؤجر في طلب الإخلاء – نشؤ حق المؤجر في الإخلاء بمجرد وقوع المخالفة ولو أزيلت بعد ذلك ولا تملك محكمة الموضوع سلطة تقديرية في إيقاع الفسخ – التنازل عن عقد الإيجار يتضمن حوالة حق وحوالة دين، عدم نفاذهما في حق المؤجر إلا من تاريخ إعلانه بها أو قبوله لها – عدم نفاذ التصرف في مواجهة الهيئة المؤجرة، يجعل وضع يد المتنازل إليه على عين التداعي وضع يد غاصب يجيز لها إصدار قرار إزالة وتنفيذه بالطريق الإداري – التصالح مع الهيئة، إجراءاته – الجدك – عدم التزام المستأجر بقواعد وإجراءات ومواعيد المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981، عدم التزام الهيئة بالتصالح مع مشتري الجدك بالمخالفة لأحكام تلك المادة – قبول التصالح، شروطه، أثره: تحرير عقد لمشتري الجدك بذات شروط العقد الأصلي (بما فيه الأجرة والمدة والقانون الخاضع له) – امتداد عقد الإيجار، بعد حكم المحكمة الدستورية العليا، لمرة واحدة فقط (اعتباراً من تاريخ نشر حكم المحكمة الدستورية العليا في الجريدة الرسمية).


تساؤل: قمت بشراء حق انتفاع شقة سكنية من أحد الورثة لمستأجر شقة سكنية ملك هيئة الأوقاف، وقدمت طلباً للهيئة حتى تقوم بتغيير عقد الإيجار باسمي، وبالفعل قامت الهيئة بتشكيل لجنة لمعاينة الشقة، وقامت اللجنة بتقدير مبلغ كبير مبالغ فيه بالنسبة لحالة الشقة وأسعار المنطقة، حيث أن الشقة قديمة جداً وتحتاج لتشطيب كامل (محارة وبياض وأعمال سباكة وكهرباء وأرضيات وخلافة)، وأيضا الشقة بالدور الأرضي على الرغم من أن نفس اللجنة قيمت شقة أخرى فى نفس العمارة فى فترة قبل ذلك بمبلغ أقل بكثير من ذلك وبدور علوي وواجهة ممتازة، الرجاء التكرم ومساعدتي فى التالي:
أولاً: كيف أتظلم من هذا التقدير، وما هي صيغة التظلم، وأدوات الاستدلال بأنه وقع عليَّ ظلم؟
ثانياً- هل قانون الإيجار القديم سوف يلغى فى الفترة القادمة..
وما هي معنى مشاهرة؟ وهل هي أفضل أم تحديد مدة محددة للعقد ولتكن 59 سنة؟
وهل تغير اسم المستأجر فى  عقد إيجار الشقة السكنية القديم لشخص آخر لنفس الغرض يعتبر جدك؟ وما هو القانون الذى ينظم ذلك؟  
الرجاء التكرم بإفادتي.. لأنني قلق جداً من هذا الموضوع، وخصوصاً أن المبلغ المقدر أعلى من قدرتي على السداد. حيث بحثت كثيراً فى هذا الموضوع ولم أصل لحل. 

محاولة الإجابة:
        الواقع – كما فهمته من السؤال – أن شقة سكنية، مؤجرة بموجب عقد إيجار قديم، خاضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، وليس لأحكام القانون المدني، وهذه القوانين (121 لسنة 1947 ثم 25 لسنة 1969 ثم 49 لسنة 1977 ثم 136 لسنة 1981) تحظر على المستأجر التنازل عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن أو تركها والتخلي عنها للغير، كلياً أو جزئياً، بمقابل أو بدون مقابل. وفي حال مخالفة المستأجر لذلك الالتزام الجوهري الملقى على عاتقه، يجوز للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر (والمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن أو تم الترك والتخلي عن العين المؤجرة لصالحه) واسترداد منفعة العين المؤجرة.
حيث حظرت قوانين إيجار الأماكن على المُستأجر تأجير المكان من الباطن أو التنازل عن الإيجار للغير بدون إذن كتابي صريح من المالك للمُستأجر الأصلي، والحكمة من هذا الحظر أن المُشرع بعد أن خول المُستأجر مزايا عديدة تتلخص في البقاء بأجرة مُخفضة في العين بعد انقضاء مُدة الإيجار الاتفاقية، وجد من الواجب أن يُلقي على المُستأجر واجبات شديدة تضمن من جهة قيامه بسداد هذه الأجرة المُخفضة في ميعادها، ومن جهة أخرى المُحافظة على أن يكون شغله للمكان بهذه الأجرة ناشئاً عن ضرورة حقيقية دون أن يتخذه وسيلة للاستغلال والربح بأن يُؤجره من باطنه أو بأن يتنازل عن الإيجار للغير، والغالب أن يكون ذلك نظير إيجار مُرتفع ارتفاعاً فاحشاً يُثري به على حساب المالك ولإخفاء هذه الزيادة يكتب العقد بالقيمة القانونية ويأخذ الفرق نقداً من المُستأجر الثاني أو المُتنازل إليه. (من التقرير الثاني للجنة العدل بمجلس الشيوخ في خصوص قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947. المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني - الفقرة رقم 123 – صـ 436).
وقد نصت الفقرة "ج" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المُؤجر والمُستأجر على أنه: "لا يجوز للمُؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المُدة المُتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: أ- ... ب- ... ج- إذا ثبت أن المُستأجر قد تنازل عن المكان المُؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمُستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً ...".      
ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "الأصل في ظل هذا القانون الآمر (قانون إيجار الأماكن) هو انفراد المُستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق في الانتفاع بالمكان المُؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير كُلياً أو جزئياً، مُستمراً أو مُؤقتاً، بمُقابل أو بدونه، باعتبار هذا التخلي بجميع صوره، خروجاً من المُستأجر على نص عقد الإيجار مُكملاً بحكم هذا القانون يُجيز للمُؤجر طلب إخلاء المكان المُؤجر". (نقض مدني في الطعن رقم 225 لسنة 47 قضائية – جلسة 20/1/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 309. وفي الطعن رقم 1195 لسنة 50 قضائية – جلسة 13/4/1987. وفي الطعن رقم 1697 لسنة 54 قضائية – جلسة 8/6/1987. وفي الطعن رقم 276 لسنة 52 قضائية – جلسة 22/3/1989. المرجع: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 550 – صـ 840 و 841).
        هذا، وقد تواترت عقود إيجار الأوقاف على النص في عقد الإيجار على عدم جواز تنازل المستأجر عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن للغير بدون إذن كتابي صريح من الأوقاف يكون سابقاً على التنازل أو التأجير من الباطن.
        وعلى كل حال، فإن فذلك الحظر يقوم ولو خلا عقد الإيجار من النص عليه، حيث قضت محكمة النقض بأن: "حظر التأجير من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك حكم تشريعي قائم منذ صدور القانون رقم 121 لسنة 1947، بمُقتضاه أصبح الأصل هو تحريم التأجير من الباطن، وكان الأثر الفوري لقوانين إيجار الأماكن يوجب سريان هذا التحريم على كل تأجير من الباطن يحدث بعد صدور القانون 121 لسنة 1947 ولو خلا عقد الإيجار من شرط بالحظر". (نقض مدني جلسة 2/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 253. ونقض مدني في الطعن رقم 4310 لسنة 61 قضائية – جلسة 29/5/1995).
        ومخالفة المستأجر للحظر المفروض عليه بموجب عقد الإيجار مكملاً بأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، تجيز للمالك المؤجر طلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة، حيث قضت محكمة النقض بأن: "العقد شريعة المُتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يُقرها القانون، مما مُؤداه التزام المُستأجر باحترام الشروط الواردة في عقد الإيجار والذي يحظر عليه التنازل عن الإيجار، وإلا حق عليه الجزاء المُقرر لمُخالفة ذلك في العقد أو في القانون، وكان من الأصول التي تقوم عليها القوانين الاستثنائية الصادرة في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المُؤجرين والمُستأجرين، حظر تأجير الأماكن المُؤجرة من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك المكان المُؤجر للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك، وتقرير الحق للمُؤجر - في حالة إخلال المُستأجر بذلك - في طلب إخلاء المكان المُؤجر".     (نقض مدني جلسة 12/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 332).
        ومن المقرر قانوناً أن حق المؤجر في إخلاء العين المؤجرة بسبب تنازل المستأجر عن تلك العين أو تأجيرها من الباطن للغير بدون موافقة كتابية صريحة من المؤجر، يظل باقياً ولو أزيلت المخالفة بعد ذلك. حيث قضت محكمة النقض بأن: "التشريع الاستثنائي، بعد أن سلب المُؤجر حقه في طلب إخلاء المكان المُؤجر بعد انتهاء مُدة الإيجار الاتفاقية مُقرراً مبدأ امتداد عقود الإيجار تلقائياً، أجاز له طلب الإخلاء لأسباب حددها من بينها تأجير المُستأجر للمكان من باطنه أو تنازله عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه دون إذن كتابي صريح من المالك، مما يضحى معه الأصل في ظل هذا القانون الآمر هو انفراد المُستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق في الانتفاع بالمكان المُؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير كلياً كان ذلك أو جزئياً، مُستمراً أو مُؤقتاً، بمُقابل أو بدونه، واعتبار هذا التخلي بجميع صوره خروجاً من المُستأجر على نص عقد الإيجار مُكملاً بحكم القانون يُجيز للمُؤجر طلب إخلاء المكان. وينشأ حق المُؤجر في الإخلاء بمُجرد وقوع المُخالفة ولا ينقضي بإزالتها فيبقى له هذا الحق ولو أسترد المُستأجر الأصلي العين المُؤجرة بعد ذلك، ومتى ثبت قيام المُستأجر بتأجير العين المُؤجرة له من الباطن – دون إذن كتابي صريح من المالك – تعين على المحكمة أن تقضي بفسخ الإيجار وإخلاء المكان دون أن يكون لها سلطة تقديرية في ذلك لأن حق المُؤجر في الإخلاء ينشأ بمُجرد وقوع المُخالفة، فالحكم بالفسخ هنا مُقرر تقع نتيجته بمُجرد قيام سببه، وذلك سواء نص عليه في عقد الإيجار أو لم ينص وسواء طلب المُؤجر إعمال نص القانون أو العقد إذ يستند الإخلاء في هذه الحالة إلى إرادة المُشرع وليس إلى اتفاق الطرفين وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام". (نقض مدني في الطعن رقم 272 لسنة 48 قضائية – جلسة 28/11/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 1943. ونقض مدني جلسة 11/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 159).
        وهدياً بما تقدم، فإن قيام المستأجر الأصلي لعين التداعي – موضوع السؤال المطروح – يعد مخالفة صريحة منه لعقد الإيجار ومخالفة صارخة لقوانين إيجار الأماكن، تجيز للمالك المؤجر (الأوقاف) المطالبة بفسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر (أو ورثته من بعده) من العين المؤجرة، وهذا الحكم يسري وينفذ في حق المتنازل إليه أو المستأجر من الباطن وينفذ ضده مباشرة حتى ولو لم يكن مختصماً في الدعوى التي صدر فيها حكم الإخلاء.
        حيث قضت محكمة النقض بأن: "دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن بدون أذن كتابي صريح من المؤجر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - محلها فسخ الإجارة الصادرة منه إلى المستأجر الأصلي وليس الإيجار من الباطن إذ أنه ينقضي حتماً بانقضاء الإيجار الأصلي، ومن ثم فهي ترفع منه على الأخير ليقول كلمته فيما أسند إليه من إخلال بالعقد، فإذا لم يختصم في الدعوى واختصم المستأجر من الباطن وحده كانت الدعوى غير مقبولة لرفعها على غير ذي صفة، على أنه يجوز للمؤجر أن يدخل المستأجر من الباطن في الدعوى إلى جوار المستأجر الأصلي وإن كان ذلك غير ضروري لأن الحكم الصادر ضد المستأجر الأصلي يجوز تنفيذه على المستأجر من الباطن ولو لم يختصم في الدعوى". (نقض مدني في الطعن رقم 3 لسنة 56 قضائية - جلسة 20/12/1990. ونقض مدني جلسة 27/6/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 1960. ونقض مدني جلسة 2/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – ع2 – صـ 253).
وزعم السائل إنه أشترى حق الانتفاع بتلك الشقة من أحد ورثة المستأجر الأصلي، يثير مسألتين:
        المسألة الأولى: أن الالتزام بالحظر غير قابل للتجزئة، مما يرتب حق المُؤجر في الإخلاء ولو كانت المُخالفة قد وقعت من أحد المُستأجرين لعين واحدة من دون باقي المستأجرين (أو أحد ورثة المستأجر الأصلي من دون باقي الورثة).
حيث إنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادتين 301/1 و 302/1 من القانون المدني يدل وعلى ما جاء بمُذكرة المشروع التمهيدي أن الالتزام الذي لا يقبل التجزئة بطبيعته كما هو الشأن في تسليم شيء مُعين بذاته أو الالتزام بالامتناع عن عمل أو نقل حق غير قابل للانقسام يُعتبر كُلاً لا يحتمل التبعيض إذ الأصل أن يُعتبر غير قابل للانقسام، فيتحتم قضاءه إلى الدائن ويُؤديه المدين كاملاً غير مُجزأ، فهذا الالتزام يتميز بأن تنفيذه يتم بأداء كل موضوعه من غير أن يعتري هذا الموضوع تجزئة أو انقسام، لما كان ذلك، وكان عقد الإيجار سند الدعوى قد حظر على المُستأجرين للعين محل النزاع التنازل عن الإيجار، وكان هذا مُقرراً بقوانين إيجار الأماكن، إلا إذا أذن به المالك كتابة، فإن الحظر الوارد في العقد والقانون هو التزام بالامتناع عن عمل، وأي عمل يأتيه أحد المُستأجرين مُخالفاً لهذا الحظر يُعتبر خرقاً للالتزام إذ أنه بطبيعته لا يقبل التجزئة، ويترتب على مُخالفته فسخ عقد الإيجار ورد العين المُؤجرة، لما كان ذلك، فلا يُجدي الطاعن التمسك بقاعدة الأثر النسبي للعقود، باعتبار أن البيع بالجدك قد صدر من المُستأجر الآخر أو أن استئجاره للعين محل النزاع مع المُستأجر الآخر كان بدون تضمان، وعليه يحق للمُؤجر مُطالبتهما معاً بالآثار المُترتبة على تنازل أحدهما عن الإيجار بغير إذنه وهي فسخ عقد الإيجار والإخلاء، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون". (نقض مدني في الطعنين رقمي 913 و 1114 لسنة 52 قضائية – جلسة 5/5/1988. وفي الطعن رقم 2116 لسنة 54 قضائية – جلسة 21/11/1991. وفي الطعن رقم 1213 لسنة 58 قضائية – جلسة 10/1/1993).
        والمسألة الثانية: إن حق الملكية له ثلاث عناصر هي "حق الرقبة" و "حق الانتفاع" و "حق الاستغلال"، أما عقد الإيجار فلا يعطي للمستأجر سوى "الحق في استعمال العين المؤجرة فيما أعدت له"، ولذلك فحيازة المستأجر للعين المؤجرة هي حيازة عرضية حيث يحوزها لحساب الحائز الأًصيل وهو المالك المؤجر، ومن ثم فإن المستأجر لا يملك قانوناً التصرف في "حق الانتفاع" بالعين المؤجرة للغير، فهذا الحق – وهو من عناصر الملكية – لا يكون إلا لمالك العقار دون غيره، فإذا تصرف المستأجر بالبيع في حق الانتفاع فإنما يكون قد قام ببيع ما لا يملك، أي بيعاً لملك الغير، وهذا البيع لا يسري ولا ينفذ في حق المالك الحقيقي، (بل يعد ذلك بمثابة جريمة نصب من جانب المستأجر البائع لحق المنفعة).
        ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أنه: "لا يجوز إبطال بيع ملك الغير إلا للمشتري دون البائع له. إلا أن المالك الحقيقي يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف في حقه أصلاً إذا كان العقد قد سُجل. أما إذا كانت الملكية ما زالت باقية للمالك الحقيقي لعدم تسجيل عقد البيع فإنه يكفيه أن يطلب طرد المشتري من ملكه لأن يده تكون غير مستندة إلي تصرف نافذ في مواجهته". (نقض مدني جلسة 14 فبراير سنة 1987. ونقض مدني في الطعن رقم 1351 لسنة 54 قضائية. ونقض مدني جلسة 7 نوفمبر سنة 1982. ونقض مدني في الطعن رقم 802 لسنة 49 قضائية).
        أما إذا كان التصرف الذي قام به أحد ورثة المستأجر الأصلي هو فقط التنازل عن عقد الإيجار إلى السائل نظير مقابل مادي، فهذا التنازل لا يسري ولا ينفذ في حق المالك المؤجر (الأوقاف) إلا من وقت إعلانه بهذا التنازل أو قبوله له.
        حيث إنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن: "الخلف الخاص هو من تلقى من سلفه شيئاً سواء كان هذا الشيء حقاً عينياً أو حقاً شخصياً أو يتلقى حقاً عينياً على هذا الشيء. أما من يترتب له ابتداء حق شخصي في ذمة شخص آخر فلا يكون خلفاً خاصاً له بل يكون دائناً. فالمُستأجر ليس بخلف للمُؤجر بل هو دائن له، إنما خلف المُستأجر الأصلي هو المُتنازل إليه عن الإيجار، ولما كان التنازل عن الإيجار يتضمن حوالة حق بالنسبة إلى حقوق المُستأجر وحوالة دين بالنسبة لالتزاماته، فإنه لذلك يجب خضوعه من حيث صحته ونفاذه للقواعد العامة التي تحكم هذين التصرفين فلا ينفذ التنازل عن الإيجار كحوالة حق في حق المُؤجر إلا من وقت إعلانه بالتنازل أو قبوله له – المادة 305 من القانون المدني – ولا ينفذ كحوالة دين في حق الدائن إلا إذا أقرها – المادة 316/1 من القانون المدني". (نقض مدني في الطعن رقم 5 لسنة 44 قضائية – جلسة 2/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 61).
        ومن ثم، فطالما أن المستأجر الأصلي لم يعلن الأوقاف بتنازله عن حقه في الإيجار، كما لم تعلن الأوقاف عن قبولها حوالة الدين إلى المتنازل إليه، فإن هذا التنازل لا يسري ولا ينفذ في حق الأوقاف، وبالتالي يكون وضع يد المتنازل إليه على العين المؤجرة وضع يد غاصب يجيز للأوقاف إصدار قرار إزالته بالطريق الإداري لكون سنده في وضع يده على تلك العين غير نافذ في مواجهتها.
        لا سيما وإنه من المقرر في قضاء المحكمة الإدارية العليا أنه: "ومن حيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه يتعين لمباشرة جهة الإدارة سلطتها في إزالة التعدي على أملاكها بالطريق الإداري أن يتحقق مناط مشروعية هذه السلطة وهو ثبوت وقوع اعتداء ظاهر على ملك الدولة أو محاولة غصبه ولا يتأتى ذلك إلا إذا تجرد وضع اليد من أي سند قانوني يبرر وضع يده – أما إذا استند واضع اليد حسب الظاهر من الأوراق والمستندات التي تفيد وجود حق له على هذه الأملاك فإنه تنتفي حالة التعدي على تلك الأموال ولا يجوز بالتالي للجهة الإدارية إزالته بالطريق الإداري ولا يكفي لقيام هذا السند القانوني لوضع اليد قيامه بسداد مقابل الانتفاع أو تقديمه طلباً لشراء الأرض محل التعدي – إذ أن هذا أو ذاك لا ينشئ لواضع اليد مركزاً قانونياً حيال العقار ولا ينفي عنه صفة التعدي طالما لم تتم الموافقة على الشراء، ولا يغل يد الجهة الإدارية عن إزالة التعدي ، وبالتالي فإن القرار المطعون فيه يكون قائماً على أسبابه المبررة له قانوناً". (حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم 4030 لسنة 43 قضائية "إدارية عليا" – جلسة 19/6/2002).

* أما فيما يخص مسألة "الجدك"، فتنظمها – بالنسبة للانتفاع بالشقق السكنية – المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر" على أنه: "
أ‌.  يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين.
ب‌. وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان.
ت‌. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها".
مع ملاحظة – والتأكيد على – أن الإعلان الذي يوجه إلى المالك المؤجر، يجب أن يتم عن طريق وبمعرفة المستأجر الأصلي وليس المتنازل إليه. كما لا يغني عن الإعلان أي طريق آخر، فلا يغني عنه خطاب مسجل أو طلب مقدم للمؤجر أو أي طريق آخر خلاف الإعلان الرسمي على يد محضر. ويجب أن يتم ذلك الإعلان قبل إتمام عقد البيع مع المتنازل إليه أو المشتري، ومن ثم انتظار مدة ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المؤجر رسمياً بالعزم على البيع وبالثمن المعروض وبشخص المشتري.
لأنه من المقرر – وفقاً للقواعد العامة – أنه إذا قرر المشرع وجوب إتباع طريق معين عند اتخاذ إجراء ما، كأن يوجب إعلام المؤجر بالعزم على البيع عن طريق إعلان رسمي على يد محضر، فإن الغاية من الإجراء لا تتحقق قانوناً إلا بإتباع ذلك الإجراء، ولا يغني عن ذلك ثبوت علمه به بأي طريقة أخرى ولو كانت قاطعة. (نقض مدني في الطعن رقم 2093 لسنة 54 قضائية – جلسة 30/7/1992. وراجع: "التعليق على قانون المرافعات" – للمُستشار/ عز الدين الدناصوري وحامد عكاز – الجزء الثاني – الطبعة الثامنة 1996 القاهرة – المادة 213 – صـ 88 و 90. وراجع كذلك: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض خلال خمسة وستين عاماً في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الثالث – طبعة 1995 القاهرة – القاعدة رقم 767 – صـ 536).
كما قضت الهيئة العامة لمحكمة النقض بأنه: "... لما كان المشرع قد استلزم لإثبات علم المالك بالبيع وبالثمن المعروض أن يقوم المستأجر بإعلانه على يد محضر، فإن لازم ذلك أن يكون الإعلان الصحيح المطابق للقواعد الخاصة بإعلان أوراق المحضرين وتسليمها شرطاً لازماً لجريان الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء، باعتبار أن هذا الميعاد مهلة خالصة له رسم المشرع حدودها ليتدبر فيها المالك أمر الصفقة ويدبر المبلغ الذي يتعين عليه إيداعه خلالها، ولا يغني عن الإعلان ثبوت علم المالك بالبيع والثمن الذي رسا به المزاد بأي طريق آخر، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي عليه يكون على غير أساس". (نقض مدني في الطعن رقم 117 لسنة 64 قضائية "هيئة عامة" – جلسة 27/2/1996. مشار إليه في: : "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض خلال خمسة وستين عاماً في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1317 – صـ 1410 وما بعدها).
 وفي حال عدم إتباع القواعد والإجراءات والمواعيد المنصوص عليها في المادة 20 سالفة الذكر (ومن أهمها إخطار المؤجر بالعزم على البيع وباسم المشتري والثمن المعروض – كل ذلك بموجب إعلان رسمي على يد محضر من المستأجر الأصلي قبل إتمام عقد البيع مع المشتري – ثم انتظار مدة ثلاثين يوماً من تاريخ تمام الإعلان المذكور على نحو قانوني سليم)، فإن التصرف يعد تنازلاً عن عقد الإيجار يجيز للمؤجر طلب الإخلاء.
حيث أنه من المقرر في قضاء النقض أنه: "إذا انتفى أحد شروط بيع الجدك أمتنع تطبيق استثناء المادة 594/2 مدني، ويخضع التصرف للقواعد العامة لقانون إيجار الأماكن، فيعتبر التصرف تنازلاً عن عقد الإيجار بدون موافقة المؤجر، الأمر المبرر لفسخ العقد الخلاء المستأجر أو المشترى أو المتنازل إليه من العين وتسليمها للمؤجر" (نقض مدني في الطعون أرقام: 1272 لسنة 48 قضائية - جلسة 27/6/1979 السنة 30 - رقم 334 - ع1 - صـ 785. وفي الطعن رقم 1421 لسنة 49 قضائية - جلسة 27/11/1985 السنة 36 - صـ 1049. ونقض جلسة 23/6/1976 - مجموعة أحكام النقض - السنة 27 - رقم 267 - صـ 1405).

* ومع ذلك – وتيسيراً على المواطنين (رغم إنهم لم يراعوا حقوق هيئة الأوقاف، ولا حرمة أموال وأعيان الوقف الخيري الذي هو على ملك الله تعالى) – فإن هيئة الأوقاف المصرية تعمد (في الغالب الأعم) إلى التصالح مع المتنازل إليهم عن الأعيان المؤجرة نظير تحصيل حقها (من مقابل الجدك الذي تقوم بتقديره، وكذلك الأجرة المستحقة والمتأخرة وأية التزامات أو استحقاقات أخرى)، فإن وافق المتنازل إليه على الوفاء بتلك الالتزامات وسداد تلك المستحقات فإن هيئة الأوقاف المصرية تلتزم بدورها بتحرير عقد إيجار له باسمه عن العين المؤجرة. أما إذا لم يوافق المتنازل إليه على الوفاء أو لم يلتزم بالوفاء بتلك المستحقات فإن هيئة الأوقاف المصرية ستلجأ إلى إصدار قرار إزالة التعدي الواقع منه على العين المؤجرة وتنفيذه بالطريق الإداري مع إقامة دعوى قضائية ضد المستأجر الأصلي أو ورثته بطلب فسخ عقد الإيجار الأصلي مع الإخلاء والتسليم وسداد كافة المتأخرات المستحقة على العين.
وفي حالات التصالح مع المتنازل إليهم عن أعيان الأوقاف المؤجرة، فإنه يتم تقدير قيمة مقابل التنازل الذي يستحق للهيئة على ثلاث مراحل:
1- المرحلة الأولى: هو تقديره بمعرفة لجنة تسمى "لجنة الجدك المحلية" وهي موجودة في كل منطقة من مناطق هيئة الأوقاف المصرية؛
2- والمرحلة الثانية: هو مراجعة هذا التقدير بمعرفة لجنة تسمى "لجنة الجدك العليا" وهي موجودة في ديوان عام هيئة الأوقاف المصرية فقط؛
3- والمرحلة الثالثة: هي التصديق على التقدير الأخير من السيد رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية الذي له اعتماد ذلك السعر أو رفعه أو تخفيضه أو رفض الطلب من أساسه بدون إبداء أية أسباب.
علماً بأنه في حالة عدم وجود تنازل أو بيعاً بالجدك "موثق" بـأوراق رسمية أمام جهات التوثيق المختصة، فإنه يشترط "عادة" أن يحضر المستأجر الأصلي أو ورثته أو القائم بالتنازل ويقر بالتنازل أمام مدير عام منطقة الأوقاف الواقع في دائرتها العين المؤجرة المتنازل عنها، ويقوم مدير منطقة الأوقاف بالتوقيع على ذلك الإقرار بعبارة: "تم التوقيع أمامنا". وذلك فقط لضمان عدم رجوع المستأجر الأصلي (أو ورثته أو الوريث المتنازل) على الهيئة بأية تعويضات في المستقبل إذا ما ثبت أن التنازل المقدم من المتنازل إليه غير حقيقي أو تم الرجوع عنه أو إلغائه لأي سبب من الأسباب، وكذلك لتأمين موقف الهيئة في حالة ما إذا ما قررت تحرير عقد إيجار جديد للمتنازل إليه حتى لا يعود عليها أحد بتهمة تحرير عقدي إيجار عن ذات العين وهو الفعل المؤثم جنائياً بوصفه جريمة "نصب". ولكن هذا التوقيع من مدير منطقة أوقاف الهيئة لا يعني موافقة الهيئة النهائية على التنازل ولا يخل بحقها في تقدير قيمة مقابل التنازل على النحو السالف ذكره. لا سيما وأن قبول التنازل من عدمه من سلطات رئيس مجلس إدارة الهيئة وليس من سلطات مدير المنطقة.
فإذا التزام المتنازل إليه بذلك التقدير الذي قدرته الهيئة لمقابل التنازل، وقام بسداده أو اتفق مع الهيئة على طريقة سداده (سواء نقداً أو مقسطاً، وسواء كان التقسيط بنظام أن يدفع نصف المبلغ والباقي على ثلاث سنوات بدون ريع، أو أن يدفع مقدم المبلغ ويقسط الباقي على أكثر من ثلاث سنوات بريع سنوي لا يقل عن نسبة 7%) انعقد عقد بيع الجدك بينه وبين هيئة الأوقاف المصرية وأصبح مستأجراً أصلياً للعين المؤجرة، أما إذا قبل المتنازل إليه أخذ وشراء جدك العين المؤجرة ولكنه رفض السعر النهائي المقدر لها وعرض سعر أقل فلا يكون التراضي قد تم ولا يكون عقد بيع الجدك قد أبرم، حيث أن قبول المشتري في هذه الحالة يعتبر رفضاً لإيجاب الهيئة بالبيع بالجدك ويتضمن إيجاباً جديداً من المشتري بالثمن الجديد الذي يعرضه هو، فإذا لم يتم الاتفاق بينهما على الثمن فلا ينعقد عقد الجدك، وتعتبر جميع الأعمال السابقة – طبقاً للتكييف القانوني الصحيح لها – من قبيل "المفاوضات" التي فشلت ولم تنته بإبرام العقد، ومن ثم تعتبر كأن لم تكن وليس لها أي أثر قانوني.
حيث إنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن: "القانون لا يرتب على المفاوضات أثراً قانونياً، فكل متفاوض حر في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد. ولا مسئولية على من عدل، بل هو لا يكلف بإثبات أنه عدل لسبب جدي، وليست المفاوضات إلا عملاً مادياً لا يلزم أحداً". (نقض مدني في الطعن رقم 862 لسنة 52 قضائية - جلسة 19/1/1986 منشور بمجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في خمس سنوات "1980/1985" للمستشار/ محمود نبيل النباوي - المجلد الثاني - طبعة نادي القضاة 1989 - صـ 861).
مع ملاحظة أنه لا يجوز للمتنازل إليه أن يتمسك يتذرع بما يسميه "حالات مثل" عند منازعته في تقدير قيمة مقابل التصالح معه وتحرير عقد إيجار له باسمه عن العين المؤجرة. لا سيما إذا كانت التقديرات المماثلة التي يستند إليها قد تمت في أوقات زمنية مختلفة عن زمن ووقت تقدير القيمة في الوقت الحالي.
وعلى كل حال، فإن التظلم من أمر التقدير يتم بطلب عادي بما يفيد موضوع التظلم ويقدم لرئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بديوان عام الهيئة بميدان الدقي، الذي يحيله إلى المختصين للبت فيه والعرض بالمعلومات وإتباع الإجراءات المتبعة في مثل هذا الشأن.

* وفي حالة تحرير عقد إيجار جديد باسم مشتري الجدك، فإنه يكون بذات شروط عقد الإيجار الأصلي، فقط مع تغيير اسم المستأجر.
حيث إنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن: "بيع الجدك الصادر من المُستأجر من شأنه أن ينقل حقوقه للمُتنازل إليه بما في ذلك عقد الإيجار ويصبح مُستأجراً مثله بموجب هذا البيع مما يترتب عليه وفقاً لقانون إيجار الأماكن المُنظم للعلاقة بين المُؤجرين والمُستأجرين أن لا يكون للمُؤجر حق إخراجه من العين المُؤجرة". (نقض مدني في الطعن رقم 84 لسنة 22 قضائية – جلسة 14/4/1955 مجموعة المكتب الفني – السنة 6 – صـ 990).
        أي إن عقد الإيجار الجديد المُحرر لمُشتري الجدك يتعين أن يكون بذات شروط وأحكام عقد الإيجار الأصلي، لا سيما من حيث: "المُدة" و "الأجرة" و "القانون الخاضع له".
        ومن ثم، فإنه بصرف النظر عن المدة المحددة في عقد الإيجار، فإن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قوانين الإيجار الأماكن الاستثنائية، يمتد بقوة القانون إلى أجل غير مسمى. مع ملاحظة إن ورثة المستأجر الأصلي إذا كانوا قد استفادوا من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار مورثهم لمرة واحدة بعد وفاته المستأجر الأصلي – طبقاً لأحكام المحكمة الدستورية العليا في هذا الشأن – فإن مشتري الجدك من ذلك الوريث ستكون مدة عقده هي مدة حياته، وينتهي عقد الإيجار بوفاته (أو تركه العين المؤجرة قبل الوفاة)، ولن يمتد مرة أخرى لزوجته أو أولاده بعد وفاته.   
       
        * أما تحديد مدة العقد في ظل القانون المدني، أو ما يعرف بين العامة بـ "القانون الجديد"، فإنه إذا ذكر في عقد الإيجار أن مدته "مشاهرة" فهذا يعني أن العقد مدته شهر واحد فقط، يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر بعد شهر واحد من تاريخ عقد الإيجار، أما تحديد مدة العقد بـ 59 سنة (وهي أطول مدة لعقد الإيجار، قياساً على عقد الحكر) فإن العقد يظل سارياً مع المستأجر وورثته من بعده إلى نهاية مدته (دون اشتراط إقامتهم معه في العين قبل وفاته).

* أما عن الاستفسار عما إذا كان قانون الإيجار القديم سوف يلغى فى الفترة القادمة، من عدمه؟ فهذا في علم الغيب، وقد نادت أصوات بذلك بعد ثورة 25 يناير .. ولكن في تقديري الشخصي: إنه سيكون من الصعب إلغاء ذلك القانون، فحتى أحكام المحكمة الدستورية نصت في أحكامها على سريان أحكامها من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية وليس بأثر رجعي حتى لا تتسبب في خلله اجتماعية تهز شريحة كبيرة من المجتمع المصري، وأحدث تطور وصل إليه نص الامتداد بعد أحكام المحكمة الدستورية العليا إن عقد الإيجار لا يمتد إلا للأقارب من الدرجة الأولى فقط ولمرة واحدة لا غير من تاريخ نشر حكم المحكمة الدستورية العليا (في الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية "دستورية عليا"، الصادر بجلسة 3/11/2001) بالجريدة الرسمية (في تاريخ 14/11/2001).
        حيث قضت محكمة النقض بأن: "قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية "دستورية" بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص علي انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم سواء بالوفاة أو الترك، وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلي أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولي من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم، وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 29 من قانون المحكمة الدستورية العليا وقضت بسريانه بأثر فوري علي الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وأمتد وفقاً لحكم الفقرة الأولي من المادة 29 من الفانون رقم 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق علي نشر الحكم وليس في تاريخ سابق علي ذلك، بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002، ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار - وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام علي المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً علي أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها-  تظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلي أقارب المستأجر - ومن أخذ حكمه من سبق وأمتد إليه العقد - الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها، علي أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك. وإذ كان الحكم المطعون فيه قد بني قضاءه علي أن عقد إيجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخري إلي الطاعن بعد أن امتد من قبل إلي والده الذي توفي بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر، حال أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلي ذوي قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة - وهو ما يفضي إليه قضاء ذلك الحكم-  لا يسري إلا علي الوقائع اللاحقة علي نشره، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من أنه بقي مقيماً مع والده في عين النزاع إلي وقت وفاته، وهو دفاع - لو صح - لترتب عليه امتداد عقد الإيجار إليه عملاً بما تقضي به الفقرة الأولي من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده من جد الطاعن إلي والده، متى كان ذلك فإن الحكم يكون معيباً". (نقض مدني في الطعن رقم 2001 لسنة 74 قضائية – جلسة 6/4/2005).
وبالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى.. قضت محكمة النقض بأن: "امتداد عقد إيجار العين محل النزاع لمورث الطاعنين عن شقيقه المستأجر الأصلي قبل العمل بأحكام القانون 6 لسنة 1997. مؤداه. انتقال حق الإجارة إليهم بعد وفاة مورثهم ولمرة واحدة. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء على سند من سبق امتداد العقد لمورثهم فلا يتكرر امتداده إليهم. خطأ: إذ كان البين من الأوراق ـ وبلا خلاف بين الخصوم ـ أن مورث الطاعنين قد امتد إليه عقد إيجار محل التداعي بوفاة شقيقه المستأجر الأصلي في 15/1/1989 ـ أي قبل العمل بأحكام القانون 6 لسنة 1997 ـ المعمول به في 27/3/1997 ـ ومن ثم فإنه بوفاة والدهم ينتقل إليهم حق الإجارة وبالشروط الواردة فيها لمرة واحدة بعد العمل بالقانون المشار إليه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعنين ممن عين النزاع لأن العقد سبق أن امتد لوالدهم بعد وفاة شقيقه المستأجر الأصلي في تاريخ سابق على العمل بالقانون المذكور وبالتالي لا يتكرر امتداده إليهم بوفاة والدهم عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة الأولى فإنه يكون قد أعمل حكمها بأثر رجعي بما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون". (نقض مدني في الطعن رقم 14034 لسنة 75 قضائية – جلسة 14/3/2007).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،



هناك تعليق واحد:

  1. هل يجوز استصدار قرار تمكين على مساحة ارض تابعه للاوقاف تعدى عليها من الاهالى ومؤجرة لشخص بعقد ايجار سنوى يجدد من تلقاء نفسه مالم يخطر الطرفان بعدم التجديد قبل الانتهاء بشهرين

    ردحذف