الأربعاء، 30 مارس 2011

ملاحظات على دعوى دستورية - بعدم دستورية قانون الاستقرار المالي في دولة الكويت

ملاحظات على دعوى دستورية
طعناً بعدم دستورية قانون الاستقرار المالي في دولة الكويت

أولاً: شروط قبول الدعوى – المصلحة في الدعوى الدستورية:
        لما كان من المقرر في قضاء محكمة التمييز أن:
"لقاضي الموضوع سلطة تقدير جدية الدفع بعدم الدستورية، وكان يشترط لقبول الدعوى الدستورية المحالة من محكمة الموضوع توافر المصلحة الشخصية المباشرة للطاعن في طعنه بأن يكون من شأن الحكم في المسألة الدستورية أن يؤثر فيما أبداه الطاعن من طلبات في دعوى الموضوع، فالتصدي لبحث دستورية التشريع لا يكون إلا إذا كان أمرا لازما وضروريا للفصل في المنازعة الموضوعية المطلوب تطبيق النص المطعون عليه فيها، ويتحدد مفهوم تلك المصلحة باجتماع شرطين: أولهما- أن يقدم المدعي الدليل على أن ضررا واقعيا قد لحق به، ويتعين أن يكون هذا الضرر مباشرا ومستقلا بعناصره ممكنا إدراكه ومواجهته بالحكم بعدم الدستورية وليس ضررا نظريا أو مجهلا. ثانيهما- أن يكون مرد الأمر في الضرر النص التشريعي المطعون عليه، فإذا لم يكن النص قد طبق على المدعي أصلا أو كان قد أفاد من مزاياه فإن المصلحة الشخصية تكون منتفية، وشرط المصلحة إنما ينفصل دوما عن مطابقة النص التشريعي المطعون عليه للدستور أو مخالفته لأحكامه".
(الطعنين رقمي 883 لسنة 2002 و 1 لسنة 2003 تجاري/3 – جلسة 28/2/2004).
        وهديا بما تقدم، وبالبناء عليه، فإن مفهوم المصلحة في الدعوى الدستورية إنما يتحدد بتوافر شرطين:
-    الأول: أن يقدم المدعي الدليل على أن ضررا واقعيا قد لحق به، ويتعين أن يكون هذا الضرر مباشرا ومستقلا بعناصره ممكنا إدراكه ومواجهته بالحكم بعدم الدستورية وليس ضررا نظريا أو مجهلا.
-    والثاني: أن يكون مرد الأمر في الضرر النص التشريعي المطعون عليه، فإذا لم يكن النص قد طبق على المدعي أصلا أو كان قد أفاد من مزاياه فإن المصلحة الشخصية تكون منتفية،
ولما كان الثابت بالأوراق أن الشركة الطاعنة لم تقدم الدليل على أن ضررا واقعيا قد لحق بها (على أن يكون ضررا مباشرا ومستقلا بعناصره، وممكنا إدراكه وليس ضررا نظريا أو مجهلا). كما أن الثابت كذلك أن الشركة الطاعنة قد استفادت من مزايا قانون الاستقرار المالي، على الأقل من جهة الإقرار بديونها والتسليم بها بدون منازعة. ومن ثم ينتفي شرطي "المصلحة" في الدعوى الدستورية بما يتعين معه – والحال كذلك – القضاء بعدم قبول الطعن الماثل.

ثانياً: ملائمة التشريع والباعث على إصداره تنحسر عنه الرقابة الدستورية:
        لما كان من المستقر عليه قانونا، وعلى ما جرى عليه قضاء المحكمة الدستورية في مصر، أن:
"ملائمة التشريع والبواعث على إصداره من إطلاقات السلطة التشريعية ما لم يقيدها الدستور بحدود وضوابط معينة. وإذ كان ما يقرره الطاعن لا يعدو أن يكون جدلا حول ملائمة التشريع وما قد يترتب عليه من إجحاف بحقوق طائفة من الدائنين، فإن ما ينعاه في هذا الشأن لا يشكل عيبا دستوريا يوصم به النص المطعون فيه ولا تمتد إليه الرقابة على دستورية القوانين".
(الطعن رقم 13 لسنة 1 قضائية "دستورية" – جلسة 16/2/1980 مجموعة المكتب الفني – ا لسنة 1 – صـ 151).
        كما تواتر قضاء المحكمة الدستورية في مصر على أن:
"مجالات التشريع الذي تمارسه سلطة التشريع وإنما تمتد إلى جميع الموضوعات كما أن ملائمات التشريع هي من أخص مظاهر السلطة التقديرية للمشرع العادي ما لم يقيده الدستور بحدود وضوابط يتعين على التشريع التزامها وإلا عد مخالفا للدستور ومن ثم يكون من حق التشريع العادي أن يستقل بوضع القواعد القانونية التي يراها محققة للمصلحة العامة متى كان في ذلك ملتزما بأحكام الدستور وقواعده".
(الطعن رقم 93 لسنة 4 قضائية "دستورية" – جلسة 18/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 3 – صـ 29).
        وكذلك استقر قضاء المحكمة الدستورية في مصر على أنه:
"للمشرع سلطة تقديرية في تنظيم الحقوق بلا معقب عليه في تقديره ما دام أن الحكم التشريعي الذي قرره لتلك الحالات قد صدرت به قاعدة عامة مجردة لا تنطوي على التمييز بين من تساوت مراكزهم القانونية ولا تهدر نصا في الدستور".
(الطعن رقم 26 لسنة 1 قضائية "دستورية" – جلسة 1/1/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 2 – صـ 67 – فقرة 4).
وفي الكويت استقر قضاء محكمة التمييز على أن:
"يضع الدستور القواعد العامة لحقوق المواطنين وواجباتهم، ولكنه يترك للقانون تنظيم هذه الأمور".
(الطعن بالتمييز رقم 827 لسنة 2001 إداري – جلسة 3/3/2003).
وهديا بما تقدم، فإن المشرع عند إصداره لقانون الاستقرار المالي له مطلق السلطة التقديرية في تنظيم الحقوق بلا معقب عليه في تقديره ما دام أن الحكم التشريعي الذي قرره لتلك الحالات قد صدرت به قاعدة عامة مجردة لا تنطوي على التمييز بين من تساوت مراكزهم القانونية ولا تهدر نصا في الدستور. كما إن ما تقرره الشركة الطاعنة (في طعنها الماثل) لا يعدو أن يكون جدلا حول ملائمة التشريع وما قد يترتب عليه من إجحاف بحقوق طائفة من الدائنين، وكان ما تنعاه في هذا الشأن لا يشكل عيبا دستوريا يوصم به النص المطعون فيه وبالتالي لا تمتد إليه الرقابة على دستورية القوانين، وعليه يكون الطعن الماثل غير مقبول.

الجمعة، 25 مارس 2011

مذكرة دفاع في دعوى فسخ عقد إيجار وفقاً للقانون الكويتي



المحكمة الكلية
الدائرة:  إيجارات كلي العاصمة/ 4  
مذكرة بدفاع

شركة ******                               (مدعية)

ضـــــــــــــــــــد

******                                      (مدعى عليها)


في الدعوى رقم ***** لسنة 2010 إيجارات كلي العاصمة/ 4
والمحدد لنظرها جلسة يوم الأربعاء الموافق 9/6/2010م للمرافعة.

الموضوع و الدفاع
حيث أن وقائع الدعوى تتحصل في أن المدعية عقدت الخصومة فيها بموجب صحيفة، موقعة من محام، أودعت إدارة الكتاب في تاريخ 6/5/2010، وأعلنت قانونا، بغية الحكم لها بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي إليها قيمة الأجرة المترصدة في ذمتها وقدرها 1800د.ك (ألف وثمانمائة دينار كويتي) أجرة أربعة أشهر (من 1/2/2010 وحتى 31/5/2010)، مع إلزامها بإخلاء عين التداعي لعدم سداد أجرتها، ومع إلزامها بما يستجد من أجرة حتى تاريخ تمام الإخلاء، ومع إلزامها بالمصروفات ومقابل الأتعاب الفعلية للمحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة.
على سند من أن المدعى عليها تستأجر منها عين التداعي المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار، وذلك لقاء أجرة شهرية مقدارها 450د.ك (أربعمائة وخمسون دينار كويتي)، وإذ تخلفت المدعى عليها عن سداد الأجرة المستحقة عليها عن الفترة من 1/2/2010 حتى 31/5/2010 وجملتها 1800د.ك (ألف وثمانمائة دينار كويتي)، ومن ثم يعد ذلك إخلالا منها بالتزامها بالوفاء بالأجرة، لذلك أقامت الدعوى المطروحة ابتغاء الحكم بطلباتها السابقة.
ولما كان المشرع قد أوجب على المستأجر – بنص المادتين 10 و 20/1 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات، المعدل بالقانونين رقمي 2 لسنة 1988 و 8 لسنة 1994 – أن يوفي بالأجرة المستحقة في الموعد المتفق عليه، أو في أول كل شهر عند عدم الاتفاق إذا كان الإيجار مشاهرة، أو في أول كل مدة معقود عليها في الأحوال الأخرى. ومنحه مهلة عشرين يوما رخص له فيها بإيداعها خزانة إدارة التنفيذ بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا وأعتبر هذا الإيداع في الميعاد وفاءا مبرئا لذمته، ورتب على عدم الوفاء بالأجرة حق للمؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة مع إلزامه بدفع ما أستحق عليه من أجرة متأخرة.
ولما كانت العلاقة الإيجارية ثابتة بين طرفي التداعي من عقد الإيجار المقدم، وقد خلت الأوراق من دليل على وفاء المدعى عليها بالأجرة المستحقة في موعدها بموجب الشهادة الصادرة من إدارة التنفيذ، ومن ثم فإن ذلك يعتبر إخلالا من المستأجرة بالتزامها العقدي بالوفاء بالأجرة، ويضحى طلب الإخلاء والأجرة وما يستجد منها حتى تاريخ الحكم على سند من الواقع والقانون جديرا بالقبول والقضاء به على هدي من أحكام المادتين 10 و 20/1 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات المعدل بالقانونين رقمي 2 لسنة 1988 و 8 لسنة 1994.
وحيث أنه وعن طلب التسليم فإنه أثر من آثار الإخلاء.
وأما عن طلب الإلزام بما يستجد من أجرة بعد تاريخ الحكم بالإخلاء حتى تمام الإخلاء فإن هذا الحكم ينطوي على قضاء ضمني بالفسخ للعلاقة الإيجارية للتلازم بينهما، ذلك أن ما يستحقه المؤجر من مبالغ بعد تاريخ الحكم إنما يكون بمثابة تعويض له مقابل انتفاع المدعى عليها بالعين المؤجرة، وهو ما تقدره المدعية بقيمة الأجرة ذاتها أي 450د.ك (أربعمائة وخمسون دينار كويتي) شهريا حتى تمام الإخلاء استهداء في ذلك بالأجرة المتفق عليها بين الطرفين.
حيث أنه من المقرر قانونا وعلى ما جرى عليه قضاء النقض أنه:
"من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الريع بمثابة تعويض لصاحب العقار المغتصب مقابل ما حرم من ثمار، وتقدير هذا التعويض متى قامت أسبابه ولم يكن في القانون نص يلزم بإتباع معايير معينة في خصوصه هو من سلطة قاضي الموضوع، ولا تثريب عليه إن هو استرشد في تقديره بالقيمة الإيجارية للعقار المغتصب".
(نقض مدني في الطعن رقم 1704 لسنة 51 قضائية – جلسة 31/1/1985.
ونقض مدني جلسة 20/1/1963 مجموعة المكتب الفني –  السنة 14 –  صـ 896).
وحيث أنه عن المصروفات شاملة أتعاب المحاماة فيتعين إلزام المدعى عليها بها عملا بنص المادتين 119 و 120 مرافعات.
وحيث أنه عن طلب شمول الحكم بالنفاذ المعجل، وكان الحكم فيما عدا القضاء بالإخلاء نافذا بقوة القانون بنص المادة 24 من القانون رقم 35 لسنة 1978 سالف الذكر، كما أن القضاء بالإخلاء يترتب على تأخير تنفيذه ضرر جسيم بالمدعية بما يتوافر معه شرط شمول الحكم بالإخلاء بالنفاذ المعجل تطبيقا لنص المادة 194 مرافعات.
لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد..
لذلك
تلتمس الشركة المدعية الحكم لها:
"في منازعة ايجارية: بإلزام المدعى عليها بإخلاء عين التداعي المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار من الأشخاص والأشياء وتسليمها للمدعية بالحالة الجيدة التي كانت عليها عند التعاقد؛ وبأن تؤدي للمدعية مبلغ وقدره 1800د.ك (ألف وثمانمائة دينار كويتي) متأخر الأجرة عن الفترة من 1/2/2010 وحتى 31/5/2010، وما يستجد من أجرة ومقابل انتفاع بواقع 450د.ك (أربعمائة وخمسون دينار كويتي) شهريا اعتبارا من 1/6/2010 وحتى تمام الإخلاء والتسليم، وإلزامها بالمصاريف ومقابل الأتعاب الفعلية للمحاماة، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة".
مع حفظ كافة حقوق الشركة المدعية،،،

عدم تصريح أو ترخيص الجهة الإدارية باستعمال العين المؤجرة في الغرض الذي أجرت من أجله

إستشارة إيجارية
استعمال العين المؤجرة في الغرض الذي استأجرت من أجله
عدم تصريح الجهة الإدارية باستعمال العين في نشاط خاص
وإبطال العقد للتدليس – وكل ذلك طبقاُ للقانون الكويتي

السؤال المطروح هو: طبيب أسنان أستأجر شقة لغرض افتتاح مركز علاجي لعلاج الأسنان في بناية مرخصة "إداري وتجاري" دون العيادات الطبية والمراكز العلاجية، ولكن المؤجر أخفى عنه هذه المعلومة عند إبرامه لعقد الإيجار مع طبيب الأسنان ( على الرغم من كونها الباعث على التعاقد، وبما أوقع المستأجر في غلط جوهري في صفة جوهرية من صفات العين المتعاقد عليها ).
وبعد تحرير عقد الإيجار حاول الطبيب استخراج رخصة لإنشاء مركزه الطبي، إلا أن الجهة الإدارية رفضت ذلك تماماً استناداً إلى إنه غير مرخص لافتتاح عيادات طبية أو مراكز علاجية في تلك البناية المرخصة فقط للأنشطة "الإدارية" و "التجارية".
فحاول الطبيب مع مالك ومؤجر الشقة لفسخ عقد الإيجار ورد مبلغ التأمين الذي حصل عليه عند تحرير العقد، إلا أن مالك العقار رفض ذلك محتجاً بأن قانون إيجار العقارات في صفه وهدد المستأجر بالرجوع عليه قضائياً مطالباً بالأجرة المستحقة للعين المؤجرة وبالتعويضات المناسبة.
فيسأل الطبيب: هل صحيح أن قانون إيجار العقارات في صف المالك المؤجر، وعما إذا كانت هناك أي طريقة لفسخ عقد الإيجار واسترداد قيمة مبلغ التأمين، والأسانيد القانونية لكل ذلك.
الجواب: فنقول – بتوفيق الله وعونه – أن:

تطبيق القانون المدني الشريعة العامة للمعاملات على ما لم يرد فيه نص خاص:
حيث قضت محكمة النقض بأنه:
"لما كان المشرع قد نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني وهى واجبة التطبيق ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام. فإذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية والشريعة العامة للمعاملات".
(نقض مدني في الطعن رقم 1829 لسنة 56 قضائية – جلسة 9/1/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – الجزء الأول – صـ 142).
وقد تواتر قضاء محكمة التمييز على أنه:
"من المقرر أنه مع وجود قانون خاص فإنه لا يرجع إلى أحكام القانون العام إلا فيما لم ينظمه القانون الخاص من أحكام، إذ القاعدة القانونية الخاصة لا تلغي القواعد العامة بل تستثنى منها، فيظل كل من التشريعين: العام والخاص يعملان معاً كل في نطاقه، والقول بغير ذلك فيه مجافاة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص".
(الطعن بالتمييز رقم 761 لسنة 2002 إداري – جلسة 3/11/2003).
          ومن ثم، فلما كان قانون إيجار العقارات قد خلا من أي تنظيم لمسألة استغلال العين المؤجرة وامتناع الجهة الإدارية عن إصدار ترخيص بمزاولة النشاط الذي من أجله تم تأجير العين، وعليه: فيتعين الرجوع إلى القواعد العامة في القانون المدني باعتباره الشريعة العامة للمعاملات المدنية في البلاد.
الغرض من الإيجار:
ولما كان مقتضى عقد الإيجار: التزام المؤجر بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بالمأجور (المادة 561 مدني والمادة 4 من قانون إيجار العقارات).
كما يلتزم المؤجر بتسليم المأجور وملحقاته في حالة يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة (المادة 569 مدني).  
فإذا كان المأجور لا يصلح لاستيفاء المنفعة المقصودة، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد مع التعويض (المادة 570 والمادة 7 من قانون إيجار العقارات).
        كما إن النص في عقد الإيجار على الغرض من استعمال العين المؤجرة "كمركز طب أسنان تخصصي" ولا يجوز تغيير الغرض من الإيجار إلا بموافقة كتابية من المؤجر، تفيد أن المؤجر كفل للمستأجر انتفاعه بالعين المؤجرة في الغرض الذي استأجره من أجله (البند الرابع من العقد).  
فإذا لم يتوافر في المأجور وقت التسليم الصفات التي كفل المؤجر للمستأجر وجودها فيه، كان للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار مع التعويض (المادة 585 مدني).
ضمان العيوب بكافة أنواعها:
        فضلا عن أن المؤجر يضمن للمستأجر براءة المأجور من العيوب التي تحول دون الانتفاع به (المادة 582).  فإذا ظهر بالمأجور عيب يتحقق معه الضمان، جاز فسخ الإيجار مع التعويض (المادة 583 مدني).
عمل السلطة العامة:
        وإذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة – في حدود القانون –  نقص كبير في انتفاع المستأجر، جاز له أن يطلب فسخ العقد (المادة 581).  
وقد تواتر قضاء محكمة التمييز على أن:
"النص في المادة 581 من القانون المدني على أنه "إذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة – في حدود القانون – نقص كبير في انتفاع المستأجر، جاز له أن يطلب فسخ العقد، أو إنقاص الأجرة، ما لم يكن عمل السلطة لسبب يعزى إليه ... وكل ما سبق ما لم يقضي الاتفاق بغيره"، مؤداه – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية لذات القانون – أن الأعمال الصادرة من السلطات العامة ومنها القرارات الصادرة من جهة الإدارة والتي يترتب عليها حرمان المستأجر من انتفاعه بالمأجور أو الإخلال بالانتفاع به تعتبر من قبيل القوة القاهرة التي لا يكون المؤجر ملتزما بضمانها ولكنه يتحمل تبعتها فيكون للمستأجر تبعا لجسامة الإخلال بالانتفاع أن يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة ولكن بشرط ألا يكون عمل السلطة ناجماً عن عمل يعزى إلى المستأجر أو أن يكون عدم انتفاع المستأجر بالعين راجعا إلى خطئه أو إلى سبب يتعلق بشخصه أو نتيجة استعماله العين بالمخالفة لشروط عقد الإيجار وكل هذا ما لم يتم الاتفاق بين الطرفين على غيره".
(الطعن بالتمييز رقم 1099 لسنة 2004 تجاري/3 – جلسة 21/1/2006).
يترتب على الفسخ إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد:
وإذا فسخ العقد، أعتبر كأن لم يكن، وأعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها عند إبرامه (المادة 211 مدني).
ومن ثم ففي عقد الإيجار الذي لم ينفذ، يسترد المؤجر منفعة العين المؤجرة، ويسترد المستأجر ما يكون قد عجله من أجرة أو تأمينات أو خلافه.
إبطال العقد للتدليس:
وفضلا عما تقدم، فإنه يمكن طلب إبطال عقد الإيجار للتدليس استنادا إلى ما تنص عليه المادة 152 من القانون المدني من أنه:
"يعتبر بمثابة الحيل المكونة للتدليس الكذب في الإدلاء بالمعلومات بوقائع التعاقد وملابساته، أو السكوت عن ذكرها، إذا كان ذلك إخلالا بواجب الصدق أو المصارحة يفرضه القانون أو الاتفاق أو طبيعة المعاملة ..."
ومن المقرر في قضاء النقض أنه:
"يُعتبر تدليساً السكوت عمداً عن واقعة أو ملابسة، إذا ثبت أن المدلس عليه ما كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة أو هذه الملابسة".
(نقض مدني في الطعن رقم 8240 لسنـــة 65 قضائية – بجلسة 23/6/1997 مجموعة المكتب الفني – السنة 48 – الجزء الثاني – صـ 952 ).
كما تواتر قضاء محكمة التمييز على أن:
"النص في المادة 152 من القانون المدني على أن "تعتبر بمثابة الحيل المكونة للتدليس الكذب في الإدلاء بالمعلومات بوقائع التعاقد وملابساته أو السكوت عن ذكرها، إذا كان ذلك إخلالا بواجب في الصدق أو المصارحة، يفرضه القانون أو الاتفاق أو طبيعة المعاملة أو الثقة الخاصة التي يكون من شأن ظروف الحال أن تجعل للمدلس عليه الحق في أن يضعها فيمن غرر به" يدل –  بصريحه وما ورد بمذكرته الإيضاحية – على أن التدليس المفسد للرضاء هو استعمال حيل تحفز المتعاقد إلى عقد، ما كان ليرتضيه على نحو ما وقع، لولا انخداعه بحيل، منها الكذب في الإخبار بوقائع التعاقد وملابساته ومنها كتمها والإمساك عن ذكرها، إخلالا بواجب التصريح بها، تفرضه حتى الثقة الخاصة التي يوليها المتعاقد لمن غرر به. وأن استخلاص عناصر التدليس وتقدير ما يثبت به وما لا يثبت ذلك وغيره من عيوب الرضا من مسائل الواقع التي يستقل قاضي الموضوع بتقدير الأدلة فيها بغير معقب عليه متى أقام تقديره لهذا الواقع على ما ينتجه".
(الطعن بالتمييز رقم 238 لسنة 2002 تجاري/3 – جلسة 10/5/2003
والطعن بالتمييز رقم 918 و 921 لسنة 2004 تجاري/3 – جلسة 8/10/2005).
لما كان ذلك، وكان المؤجر يعلم يقينا، بناء على الترخيص الصادر له بالبناء، أن تأجير وحدات مبناه سيكون قاصر فقط على "المكاتب التجارية" (من دون العيادات الطبية أو المراكز العلاجية). فيعد سكوته عمدا عن تلك الواقعة وعدم إبلاغها إلى المستأجرة عند تحرير عقد الإيجار لاستغلال الوحدة المؤجرة لها لتكون "مركز طبي" يعد ذلك السكوت منه "تدليسا" يبطل العقد، لا سيما وأن الدافع الجوهري لإبرامه هو افتتاح ذلك المركز الطبي به.
لا سيما وأن الالتزام بالإخطار في حالتنا الماثلة هو من مقتضيات العقد تمليه حسن النية وشرف التعامل طبقا لنص المادة 195 من القانون المدني التي تنص على أنه:
"لا يقصر العقد على ما يرد فيه من شروط أو يسري عليه من أحكام القانون، وإنما يتضمن كذلك ما يعتبر من مستلزماته، وفقا لما تجري عليه العادة وما تمليه العدالة، ومع مراعاة طبيعة التعامل وما يقتضيه حسن النية وشرف التعامل".
كما تنص المادة 197 من القانون المدني على أنه:
"يجب تنفيذ العقد طبقا لما يتضمنه من أحكام، وبطريقة تتفق مع ما يقتضيه حسن النية وشرف التعامل".
إبطال العقد يجعله كأن لم يكن أصلا:
        عند القضاء بإبطال العقد يعتبر العقد كأن لم يكن أصلا (المادة 179 مدني).
ومن ثم يتعين إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد وذلك في حالتنا الماثلة بأن يسترد المؤجرة حيازة ومنفعة العين المؤجرة ويسترد المستأجر ما أداه من أجرة أو تأمينات أو خلافه. 
 
وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية المتقدم على السؤال المطروح يتضح جلياً أنه لا حقيقة لما يزعمه المؤجر من أن قانون إيجار العقارات في صفه وعدم أحقية المؤجر في المطالبة بتنفيذ العقد وسداد أجرة العين المؤجرة، بل يحق للمستأجر المطالبة بفسخ عقد الإيجار واسترداد قيمة مبلغ التأمين السابق سداده، فضلاً عن المطالبة بالتعويضات عن جميع الأضرار التي لحقت به من جراء تدليس المؤجر (من قبيل نفقات تجهيز العين المؤجرة وتأثيثها والديكورات التي تمت فيها وحرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة في الغرض الذي أجرت من أجله ...الخ).
هذا، والله أعلى وأعلم،،،

قانون إيجار العقارات الكويتي رقم 35 لسنة 1978

دولة الكويت
مرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات ( 35 / 1978 )
عدد المواد: 33
فهرس الموضوعات

(1 - 29)
تسري أحكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الأراضي الفضاء المؤجرة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض وتستثني من ذلك الأراضي الزراعية.
وإذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي أو كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي أو وقع العقد على عين وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها العين المؤجرة بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الإيجار فتسري أحكام قانون التجارة أو غيرها على حسب الأحوال.
في حالة انتهاء العقد بين المالك والمضارب لأي سبب يستمر عقد المستأجر من المضارب نافذا بشروطه فيما بينه وبين المالك والمضارب الجيد وفق أحكام هذا القانون.

للحكومة - بقرار من الوزير المختص أو رئيس الهيئة المعنية - إخلاء العقارات إداريا في الحالات الآتية :
-           العقارات المنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة أيا كان شاغلها.
-           العقارات المملوكة لها والتي يتقرر إقامة احد مشروعات المنفعة العامة عليها.
-    الأموال العامة وأملاك الدولة الخاصة - بما في ذلك الأراضي الزراعية - التي تشغل بموجب تراخيص أو عقود تشتمل على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي وذلك في حالة مخالفة شروط الترخيص أو العقد أو لدواعي المصلحة العامة ، ويكون الإخلاء خلال مدة يحددها القرار بحيث لا تجاوز سنة من تاريخ الإنذار.
-    العقارات التي تخصصها الحكومة للغير مع احتفاظها بحق الملكية مدة محددة إذا خالف المخصص له شروط الترخيص أو دعت الى الإخلاء مصلحة عامة ، وذلك خلال المدة التي تحتفظ فيها الحكومة بملكية العقار.
وللحكومة في حالة مخالفة شروط الترخيص بالتأجير من الباطن أو تقتصر على إخلاء المستأجر من الباطن.

إذا لم يوجد نص تشريعي يمكن تطبيقه حكم القاضي بموجب أحكام مجلة الأحكام العدلية فإذا لم يوجد نص في هذه الأحكام لجأ الى العرف ويقدم العرف الخاص أو العرف المحلي على ا لعرف العام فإذا لم يوجد عرف طبقت مبادئ القانون الطبيعي وقواعد العدالة.

الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء اجر معلوم.
إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة.
وإذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل ويراعي في تقدير أجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين ومساحتها ودرجة العمران والأجور السائدة في منطقتها وما يتصل بها من أوصاف عامة أو خاصة تؤثر في منفعتها.

عقود الإيجار التي تبرم بعد نفاذ هذا القانون يجب أن تكون ثابتة بالكتابة ، ومع ذلك يثبت عقد الإيجار إذا وجدت كتابة من المالك تفيد ذلك.
أما العقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون فيجوز إثباتها حسب القواعد التي كانت سارية وقت إبرامها.

إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها بدون غش فإذا كان احدهم قد اثبت تاريخ عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده فانه هو الذي يفضل.
فإذا لم يوجد سبب لتفضيل احد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض.

يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في التاريخ المحدد للتسليم في حالة تصلح معها لان تفي بما أعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الاتفاق كتابيا لطبيعة العين.
فإذا ثبت أن العين المؤجرة كانت وقت التسليم غير صالحة للانتفاع الذي أجرت من اجله أو كانت في حالة ينقص معها الانتفاع كبيرا أو تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو التعويض أن كان له مقتض.

يلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة ويقوم أثناء الأجازات بالترميمات الضرورية وعلى الأخص القيام بالأعمال اللازمة لصيانة الأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه ونزح المجاري الصحية فإذا تأخر بعد إعذاره في القيام بذلك جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجرائها واستيفاء تكاليفها من الأجرة.
على انه إذا كانت تكاليف الصيانة الضرورية قد بلغت حدا من الجسامة يرهق المؤجر فلا يلتزم المؤجر إلا بالحد المناسب الذي يقدره القاضي - وتراعى في ذلك أجرة العين ومدة بقاء المستأجر فيها - ويكون للمستأجر أما فسخ العقد أو أن يتحمل ما يزيد على هذا الحد.
ولا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة فإذا ترتب على هذه الترميمات إخلال بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر أن يطلب الحكم بفسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة.
مع ذلك يجوز للطرفين الاتفاق على ما يخالف ذلك.

على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو بحسب ما أعدت له.

يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة.
إذا لم يوجد اتفاق كتابي وجب وفاء الأجرة في أول كل شهر إذا كان الإيجار مشاهرة في أول كل مدة معقود عليها الإيجار في الأحوال الأخرى ولا يعتد بتاريخ سند قبض الأجرة لتحديد مواعيد الوفاء بها.
للمستأجر أن يودع الأجرة المستحقة خزانة إدارة التنفيذ بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا ، فإذا حصل الإيداع خلال عشرين يوما من تاريخ الاستحقاق اعتبر وفاء بالأجرة في الموعد المقرر.
ويجب أن يتم عرض الأجرة على المؤجر كلما حل ميعاد استحقاق كل دفعة منها. ما لم يكن قد سبق للمستأجر عرضها على المؤجر في ميعاد استحقاق سابق ولم يقبلها المؤجر واثبت بمحضر إعلان العرض أن المستأجر سيودع ما يستجد من الأجرة في موعد استحقاقها بإدارة التنفيذ ، فيجوز له إيداعها دون عرض الى أن يقوم المؤجر بإخطار المستأجر كتابة بأنه يقبل سداد الأجرة إليه فيلتزم المستأجر بعرضها على المؤجر بعد ذلك.
إذا قام المستأجر بعرض الأجرة قانونا على المؤجر مرتين متتاليتين ووافق المؤجر على قبضها في هاتين المرتين ، وجب على إدارة التنفيذ في المرات التالية قبول إيداعها مباشرة دون حاجة الى عرضها على المؤجر ، ما لم يقم المؤجر بإخطار المستأجر كتابة بأنه سوف يقبل الأجرة دون عرضها عرضا قانونيا.
على إدارة التنفيذ إخطار المودع له بحصول الإيداع خلال خمسة أيام وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول فإذا كان عنوان المودع له غير معروف أرسل إخطار الى مختار الحي الذي يقع العقار المؤجر في منطقته.
وفي جميع الأحوال لا يجوز للمودع سحب ما أودعه من أجرة إلا بموافقة المودع له أو بموجب حكم قضائي.
يصدر وزير العدل قرار بتحديد رسوم العرض والإيداع والصرف التي يلتزم بسدادها كل من المستأجر والمؤجر والقواعد والإجراءات المنظمة لذلك.
إذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الأجرة أو الخصم منها أو إنقاصها فان ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الأجرة كاملة في مواعيد استحقاقها وذلك الى أن يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي أو يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين وإلا اعتبر متخلفا عن أداء الأجرة.

الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها إلا باتفاقهما أو للأسباب التي يقررها القانون.
مع ذلك يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل إذا لم يتفقا رضائيا على الأجرة مرة كل خمس سنوات على الأقل ما لم يكن الإيجار معقود لمدة أطول فتسري الأجرة المتفق عليها الى نهاية مدة العقد ويراعى في تقدير أجرة المثل ما نص عليه في المادة 4 من هذا القانون.
وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز الفرق بين الأجرة السارية ، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم.
وتسري أحكام هذه المادة على العقود القائمة وقت العمل بهذا القانون.

يلتزم المستأجر بان يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه فان لم يكن هناك اتفاق التزم أن يستعمل العين بحسب ما أعدت له.
ولا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين تغييرا بدون إذن المؤجر فإن احدث بها تغييرا بدون إذن جاز للمؤجر مطالبته بإعادة العين الى الحالة التي كانت عليها.

على المستأجر أن يبذل من العناية في المحافظة على العين المؤجرة وفي استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد وعليه إجراء الإصلاحات التأجيرية التي ترجع الى الاستعمال العادي المألوف كالإصلاحات الداخلية في التوصيلات الكهربائية أو الأدوات الصحية أو الأبواب والنوافذ أو الصبغ ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
ويكون المستأجر مسئولا عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك إذا كان ناشئا عن إهماله أو استعمالها استعمالا غير مألوف.

لا يحق للمستأجر التأجير من الباطن ولا التنازل عن الإيجار وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه إلا بإذن كتابي صريح من المؤجر.

إذا قام المستأجر بتأجير العين كلها من الباطن بموجب إذن كتابي ثم تخلى عنها بعد تأجيرها منهيا بذلك عقد إيجاره تقوم العلاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن بشرط أن يكون المستأجر الأصلي قد أوفى الأجرة المستحقة عليه ، وتحدد القيمة الإيجارية للعين في هذه الحالة بذات الأجرة المتفق عليها في العقد الأصلي أو بالأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار من الباطن إن كانت أعلى.
فإذا وقع الإيجار من الباطن على جزء من العين كان المؤجر بالخيار بين أن يطلب الإخلاء وبين أن يبقى المستأجر من الباطن. وفي هذه الحالة الأخيرة تقوم علاقة مباشرة بينهما وتحدد القيمة الإيجارية للجزء المؤجر بذات القيمة المتفق عليها مع المستأجر الأصلي أو بأجرة المثل إن كانت تجاوزها.

إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا أو جبرا الى شخص آخر فان الإيجار ينفذ في حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية وتستمر أحكام العقد من حيث آثاره والمدة اللازمة لتعديل الأجرة بالنسبة الى المالك الجديد.
ويشترط لذلك أن يكون المستأجر شاغلا العين المؤجرة في تاريخ انتقال الملكية.
على أن الإيجار لا ينفذ في حق المالك الجديد إذا اثبت صوريته أو اثبت غشا يبطله.

يعد في حكم المستأجر مالك العين المنزوعة ملكيتها إذا كان شاغلا أو مستغلا لها بنفسه وتحدد القيمة الإيجارية للعين في هذه الحالة باجر مثلها ولا يجب على المالك أداء الأجرة إلا إذا استوفى مبلغ التثمين كاملا.
أما إذا كانت العين مؤجرة للغير تظل العلاقة قائمة بين المالك والمستأجر حتى يستوفى المالك على الأقل نصف مبلغ التثمين.
وفي جميع الأحوال تنقطع صلة المالك بالعين من تاريخ إنذاره رسميا بالإخلاء.

يلتزم المستأجر بسداد الأجرة الى من انتقلت إليه الملكية من وقت علمه بانتقالها.
ولا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا اثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتما أن يعلم فإذا عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر.

ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد.
فإذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر وبدون اعتراض منه اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة - أو مدد متتالية - تساوي المدة المعينة لدفع الأجرة وتنتقل الى الإيجار جميع التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الإيجار القديم عدا الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل الى الإيجار الجديد إلا برضاء الكفيل.
وإذا رغب احد الطرفين في إخلاء العين وجب عليه أن ينبه الطرف الآخر قبل الإخلاء بخمسة عشر يوما في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة أشهر وبشهر واحد في الإجازة التي لا تتجاوز مدتها ستة أشهر وبشهرين إذا زادت المدة على ذلك فإذا كان هناك اتفاق على ميعاد معين للتنبيه بالإخلاء وجبت مراعاته.
وفي جميع الأحوال يكون التنبيه رسميا أو ببطاقة بريدية مكشوفة مسجلة بعلم الوصول.

استثناء من أحكام المادة 19 لا يجوز للمؤجر أن يطلب - ولو عند انتهاء مدة الإيجار - إخلاء العين المؤجرة فيما عدا الأراضي الفضاء - إلا لأحد الأسباب الآتية :
-    إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة (10) ، على انه يجوز للقاضي أن يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بالمصروفات إذا اثبت المستأجر أن تأخره يرجع الى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلانا صحيحا بجميع الأجرة المستحقة.
ويجوز تسليم الأجرة لكاتب الجلسة لإيداعها خزينة إدارة التنفيذ بدون إجراءات إذا رفض المؤجر استلامها ولا يعتبر السفر أو الغياب عن البلاد من قبل الإعذار المقبولة في التأخير عن دفع الأجرة.
-    إذا كان المستأجر قد اجر من الباطن العين المؤجرة أو جزءا منها أو نزل عن عقد الإيجار للغير أو أخلى العين لغير مالكها أو من ينوب عنه أو اسكن معه في العين المعدة للسكن من لم يكن طرفا في عقد الإيجار حقيقة أو حكما وذلك كله إذا لم يأذن به المؤجر بإذن كتابي صريح وفي تطبيق هذه الفقرة يعتبر شغل العين بغير المستأجر قرينة لمصلحة المؤجر على قيام سبب الإخلاء وللمسـتأجر أن يثبت عكس ذلك.
-    إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها بطريقة تنافي شروط عقد الإيجار المعقولة أو تخالف النظام العام أو الآداب العامة ، أو تضر بمصلحة المؤجر الأدبية أو المادية .
-    إذا كانت العين مؤجرة لممارسة التجارة فيها فأغلقها المستأجر بدون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة أشهر حتى لو دفع الأجرة.
-    إذا ثبت أن العين المؤجرة أصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان ، أو صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة .
-           إذا أراد المالك هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها من جديد في إحدى الحالات الآتية :
أ‌.       إذا مضى خمسة وعشرون سنة على الأقل من تاريخ انتهاء البناء الأصلي ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم.
ب‌.     إضافة البلدية أراض الى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية أو تعديل في حدود العقار .
ج‌.     إقامة مبان استثمارية أو تجارية حديثة بدلا من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية .
وفي جميع هذه الحالات يجب أن يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الأقل ، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم .
د‌.                 كانت نظم البناء لا تسمح بالزيادة الى هذه النسبة ويجب إتباع أعلى نسبة تسمح بها هذه النظم .
ولا يجوز الحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .
ويجب على المالك أن يشرع في الهدم خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء وان يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في الترخيص اللازمة . فإذا اخل المالك بأي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر - بحسب الأحوال - الحق في العودة الى شغل العين أو التعويض إن كان له مقتضى .
-    إذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك بشرط ألا يكون من الممكن إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة .
ولا يحكم بالإخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .
على المؤجر أن يشرع في التعلية قبل مضي ستة أشهر من تاريخ الإخلاء فإذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة أو التعويض إن كان له مقتض .
إذا لم يرغب المؤجر في الإخلاء وترتب على أعمال التعلية إخلاء جزئي أو وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد أو المطالبة بإنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع .
-    إذا قامت بالمالك حاجة للسكن في عقاره بنفسه أو بإحدى زوجاته أو احد أصوله أو فروعه أو كان مالك العقار لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه . وللمالك أن يختار العين التي يرغب في سكناها .
إذا لم يشغل المالك العين المؤجرة بغير عذر مقبول في ميعاد ستة أشهر من تاريخ الإخلاء جاز الحكم للمستأجر بالتعويض إن كان له مقتض .
-    إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في استغلالها أو شغلها بنفسه أو بإحدى أصوله أو فروعه أو ممن يعولهم .
-    إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين أو أكثر مملوكة أو مخصصة له . وأجرها الوصي بعد وفاته الى المستأجر ، واحتاج القاصر الى هذا المكان ، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد للممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر ، فإذا لم يشغل المكان بنفسه خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء ، جاز للمستأجر العودة الى المكان أو المطالبة بالتعويض إن كان له مقتض .
-    إذا كانت العين المؤجرة محلا لمزاولة التجارة أو إحدى المهن ، وصدر حكم قضائي أو قرار إداري بإبعاد المستأجر .

فيما عدا الحالات المنصوص عليها في البنود (1 و 2 و 3 و 5 و 11) من المادة السابقة ، يجوز للقاضي عند الحكم بالإخلاء بالتطبيق لأحكام المادة ذاتها أن يمهل المستأجر المدة المناسبة لتنفيذ الحكم على ألا تجاوز ستة أشهر .
يكون شغل المستأجر للعين المؤجرة خلال مهلة الإخلاء بدون مقابل .
وإذا قلت مهلة الإخلاء المشار إليها عن ستة أشهر وجب الحكم بتعويض المستأجر بما يكمل أجرة هذه المدة .
على انه بالنسبة للحالتين المنصوص عليهما في البندين 6 و 7 من المادة المشار إليها فيجب الحكم بتعويض المستأجر بالآتي :
-           يكمل أجرة ستة أشهر إن قلت مهلة الإخلاء عن ستة أشهر.
-    إذا زادت مدة انتفاعه بالعين المؤجرة على ست سنوات فيحكم له - بالإضافة الى التعويض المنصوص عليه في البند (أ) - بما يعادل أجرة شهر عن كل سنة من السنوات الزائدة بما لا يجاوز أجرة ستة أشهر.
ويجوز تعديل مهلة الإخلاء وقيمة التعويض المنصوص عليهما في هذه المدة بمرسوم.

لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر ، ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد.

عند انتهاء الإيجار لأي سبب يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع عن المدة الزائدة تعويضا يعادل ضعف الأجرة مع عدم الإخلال بحق المؤجر في إخلائه.
ويرد المستأجر العين بالحالة التي تسلمها عليها إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.
وإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين افترض حتى يقوم الدليل على العكس أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة.
وإذا كان المستأجر قد اوجد في العين المؤجرة بناء أو غراسا أو غير ذلك من التحسينات فله عند انقضاء الإيجار أن يتركها أو أن يزيلها على نفقته دون إضرار بالعقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.

تنشأ دائرة إيجارات لدى المحكمة الكلية تختص بالنظر في المنازعات المتعلقة بالإيجار والتعويضات الناشئة عنه وتشتمل على غرفة أو أكثر حسب الحاجة وتصدر أحكامها من ثلاثة قضاة.
وفيما عدا الدعاوي التي يطلب فيها الإخلاء لرئيس المحكمة الكلية أن يندب احد أعضائها للفصل نهائيا في الدعوى التي لا تجاوز قيمتها ألف دينار كما يجوز له أن يحدد نطاق عمله بمحافظة معينة أو أكثر.
وتكون جميع الأحكام مشمولة بالنفاذ المعجل ، فيما عدا الأحكام الصادرة بالإخلاء.
وإذا رفعت الدعوى التي تختص بها دائرة الإيجارات أمام دائرة أخرى أحالتها من تلقاء نفسها الى دائرة الإيجارات.

ترفع الدعوى الى دائرة الايجارات بصحيفة من اصل وصورة بقدر عدد المدعي عليهم يقدمها المدعى او من ينوب عنه الى قلم كتاب المحكمة مشتملة على البيانات اللازمة لصحف الدعاوى ويؤدي المدعي الرسم كاملا وقت تقديم صيحفة دعواه.
يحدد قلم الكتاب جلسة تقع خلال اسبوع ويؤشر المدعي على اصل الصحيفة بعلمه وبتاريخ الجلسة المحددة ويكفي التأشير بذلك ممن قدم الصحيفة نيابة عنه ويعطي قلم الكتاب لمقدم الصحيفة شهادة تتضمن تاريخ تقديمها وبيانا بعدد ما ارفق بها من الصور.
ويرسل قلم الكتاب في نفس اليوم او في اليوم التالي على الاكثر اصل الصحيفة وصورها الى ادارة التنفيذ لتقوم باعلانها للمدعي عليه قبل الجلسة بيومين على الاقل ويكون الاعلان على الوجه المبين في قانون المرافعات .
ويعاد أصل الصحيفة الى قلم الكتاب لايداعه ملف الدعوى قبل الجلسة المحددة لنظرها.

ترفع الدعوى الى دائرة الإيجارات بصحيفة من أصل وصورة بقدر عدد المدعي عليهم يقدمها المدعى أو من ينوب عنه الى قلم كتاب المحكمة مشتملة على البيانات اللازمة لصحف الدعاوى ويؤدي المدعي الرسم كاملا وقت تقديم صحيفة دعواه.
ويحدد قلم الكتاب جلسة تقع خلال أسبوع ويؤشر المدعي على أصل الصحيفة بعلمه وبتاريخ الجلسة المحددة ويكفي التأشير بذلك ممن قدم الصحيفة نيابة عنه ويعطي قلم الكتاب لمقدم الصحيفة شهادة تتضمن تاريخ تقديمها وبيانا بعدد ما أرفق بها من الصور.
وترسل إدارة الكتاب في ذات اليوم أو في اليوم التالي على الأكثر أصل الصحيفة وصورها، إلى قسم الإعلانات، ليقوم بإعلانها للمدعى عليه قبل الجلسة بيومين على الأقل، طبقا للقواعد المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية، واستثناء من تلك القواعد، يجوز إتباع الإجراءات الآتية لإعلان المستأجر عدا ما تعلق منها بالدولة أو بأحد الأشخاص العامة:
1-     تسلم صورة الإعلان إلى المستأجر في العين المؤجرة، وفي حالة عدم وجوده، تسلم الصورة إلى من يقرر أنه وكيله أو يعمل معه أو في خدمته أو من الساكنين معه.
2-     يتم الإعلان بطريق اللصق على باب العين المؤجرة أو على حائط في مكان ظاهر عند مدخلها وذلك في الأحوال التالية:
أ‌.                   إذا لم يجد القائم بالإعلان من يصح تسليمه صورة الإعلان وفقا لحكم البد السابق.
ب‌.     إذا امتنع من وجد من هؤلاء المذكورين في العين من غير المستأجر نفسه عن التوقيع على أصل الإعلان بالتسليم.
ج‌.               إذا كانت العين المؤجرة مغلقة.
وفي جميع الأحوال يجب على القائم بالإعلان تحرر محضر بذلك، وعليه أن يبين في أصل الإعلان وصورته، جميع الإجراءات التي اتخذها لإتمام الإعلان، ويصدر وزير العدل قرارا بشكل الملصق والبيانات الواجب إثباتها فيه.
ويعتبر الإعلان منتجا لآثاره من وقت تسليم الصورة إلى من سلمت إليه قانونا أو من وقت امتناع المستأجر نفسه عن تسلمها أو من وقت إجراء اللصق.
ويكون الإعلان في منازعات الإيجار لمرة واحدة.
ويعاد أصل الصحيفة الى قلم الكتاب لإيداعه ملف الدعوى قبل الجلسة المحددة لنظرها.

1-     في اليوم المعين لنظر الدعوى يحضر الخصوم بأنفسهم أو يحضر عنهم من وكلونه بورقة رسمية أو موثقة ويجوز أن يعطي التوكيل في الجلسة بتقرير يدون في محضرها.
2-     لا يشترط في الوكيل أن يكون محاميا أو قريبا أو صهرا وإنما يكفي أن تتوافر فيه شروط الوكالة العامة وللوكيل أن يوكل محاميا ولو لم يصرح بذلك في سند وكالته وتسري الوكالة في جميع مراحل التقاضي والتنفيذ ما لم يقيدها الموكل صراحة.
3-     تفصل المحكمة في الدعوى على وجه السرعة وكلما اقتضى الأمر تأجيل الدعوى أجلت لمدة لا تزيد على أسبوع إلا إذا استلزمت طبيعة الإجراء المطلوب مدة أطول فيكون التأجيل لجلسة قريبة تحدد وفقا لظروف الحال.
4-     ولا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف إلا بسبب الخطأ في تطبيق القانون أو في تأويله أو إذا وقع بطلان في الحكم، أو في الإجراءات اثر في الحكم. ويجب على المستأنف أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها عشرون دينارا وان يودع كذلك الأجرة المحكوم بها خزانة إدارة التنفيذ عند تقديم صحيفة الاستئناف، ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما يثبت إيداع الكفالة ودليل إيداع الأجرة المحكوم بها، وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا حكم بعدم قبول الاستئناف أو برفضه أو بعدم جوازه أو بسقوطه. ولا يترتب على الاستئناف وقف تنفيذ الحكم إلا إذا أمرت المحكمة الاستئنافية بذلك.
5-     يكون ميعاد الطعن بالاستئناف (15) يوما من تاريخ صدور الحكم ولا يجوز الطعن بطريق التمييز في الأحكام الصادرة في الاستئناف.

إذا كانت الأجرة المستحقة هي كل ما يطالب به المؤجر ، يجوز له أن يستصدر بها أمرا بالأداء طبقا للقواعد والإجراءات المقررة في قانون المرافعات المدنية والتجارية ويرفق بالعريضة عقد الإيجار ، وما يثبت حصول التكليف بوفاء الأجرة وشهادة من إدارة التنفيذ بعدم إيداع المستأجر للأجرة المطالب بها في خزانتها.
يجوز للطالب الإعلان الدين بالعريضة والأمر الصادر ضده بالأداء بالإجراءات المنصوص عليها في المادة 25 فقرة ثالثة
يجوز للمدين التظلم من الأمر خلال عشرة أيام من تاريخ إعلانه إليه ، ويجب عليه أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها خمسون دينارا عند تقديم صحيفة التظلم ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما ثبت إيداع الكفالة وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا خسر المتظلم تظلمه ، ويكون الحكم في التظلم نهائيا.

استثناء من أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية ، لا يجوز رفع إشكال في تنفيذ الأحكام الصادرة في منازعات إيجار العقارات إلا من غير المحكوم عليه ويجب على المستشكل أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها مائة دينار عند تقديم صحيفة الإشكال ، ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما يثبت الإيداع وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا خسر المستشكل إشكاله.

يجوز للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكن إنهاء عقد الإيجار بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول من ذلك ، ويمتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة أو لمدد مماثلة ، ولكن بالشروط التي يتفق عليها الطرفان ، ما لم ينبه المؤجر المستأجر برغبته في إخلاء العين قبل انقضاء ثلاثة أشهر على الأقل من السنة الأخيرة ، ويكون التنبيه بالإخلاء بواسطة مندوب الإعلان كل ذلك مع عدم الإخلال بحق المؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة للأسباب المنصوص عليها في المادة (20) من هذا القانون فإذا لم يتفق الطرفان على شروط جديدة وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر دون اعتراض منه امتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة خمس سنوات أخرى بذات شروطه ولا يحول ذلك دون إعمال ما تنص عليه المادة (11) من هذا القانون.

يسري حكم المادة السابقة على العقارات المؤجرة لغرض السكنى وقت العمل بهذا القانون ما لم تكن المدة المتبقية اقل من سنة فيمتد العقد لمدة سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون.

تسري أحكام هذا القانون على الدعاوي المنظورة أمام المحاكم والتي لم يصدر فيها حكم نهائي حتى تاريخ العمل به.

يلغي القانون رقم 25 لسنة 1971 المعدل بالقانون رقم 113 لسنة 1976 وكل نص آخر يخالف أحكام هذا القانون.

على رئيس مجلس الوزراء والوزراء - كل فيما يخصه - تنفيذ هذا القانون ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.


الرجاء عدم اعتبار المادة المعروضة أعلاه رسمية أو نهائية
( من شبكة المعلومات القانونية )