أحكام محكمة النقض في شأن الإخلاء لتغيير المستأجر للنشاط

أحكام النقض في شأن الإخلاء لتغيير النشاط

الطعن رقم 0770 لسنة 47 مكتب فني 30 صفحة رقم 413

بتاريخ 27-01-1979

فقرة رقم : 2

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أستند في قضائه بالإخلاء إلى أن الطاعن قد خالف شروط عقد الإيجار بتغييره استعمال المكان المؤجر من مخزن للأثاث إلى ورشة لأعمال النجارة وطلائها وأنه قد ترتب على هذا التغيير ضرر بمصلحة المطعون عليها تمثل في إزعاج السكان نتيجة لما يحدثه هذا الاستعمال من ضوضاء، فضلاً عن تشويه واجهة العقار الواقع في منطقي حظر القانون مباشرة مثل هذا النشاط فيها لاعتبارات تتعلق بالهدوء والنظافة وحسن المظهر فإن الحكم لا يكون قد أخطأ في تفسير القانون أو في تطبيقه على ما ثبت له من الواقع في الدعوى .

الطعن رقم 1004 لسنة 49 مكتب فني 35 صفحة رقم 2258

بتاريخ 27-12-1984

فقرة رقم : 2

ولا يحول ذلك بين المؤجر وبين طلب الإخلاء لتغيير الاستعمال المنطوي على الإساءة إذا ما تحقق سببه.

الطعن رقم 1004 لسنة 49 مكتب فني 35 صفحة رقم 2258

بتاريخ 27-12-1984

فقرة رقم : 3

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأعتد بما أتفق عليه الطرفان في عقد الإيجار غرضاً للاستعمال دون الواقع الفعلي للنشاط وقت البيع، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وحجبه هذا الخطأ عن البحث فيما إذا كان تغيير وجه الاستعمال الذي طرأ على العين بعد تأجيرها يجيز للمطعون ضده الأول طلب إخلائها، ومدى توافر الشروط المنصوص عليها في المادة 2/594 من القانون المدني فشابه القصور .

الطعن رقم 2428 لسنة 58 مكتب فني 40 صفحة رقم 227

بتاريخ 22-01-1989

فقرة رقم : 2

1- المقرر في قوانين إيجار الأماكن - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الأحكام الخاصة بتحديد الأجرة والامتداد القانوني وتعيين أسباب الإخلاء هي قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام، ومن ثم فإنها تسرى بأثر فوري على جميع المراكز والوقائع القائمة والتي لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها ومؤدى ذلك أنه إذا صدر قانون لاحق يتضمن تعديلاً في تشريعات إيجار الأماكن كان من شأنه استحداث حكم جديد متعلق بذاتية تلك القواعد الموضوعية الآمرة سواء بالإبقاء أو بالتغيير إضافة أو حذفاً فإن هذا التعديل يأخذ بدوره حكم القاعدة الآمرة من حيث سريانه بأثر فوري مباشر على المراكز والوقائع القائمة وقت نفاذه.

2- لئن كان عقد إيجار العين محل النزاع قد أبرما في ظل العمل بالقانون رقم 121 لسنة 1947 و يخضعان بحسب الأصل لأحكامه - إلا أنه وقد صدر أثناء سريانهما - وقبل أن تتحدد مراكز الخصوم بحكم نهائي - القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي نصت المادة 29 منه في فقرتها الثالثة "إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال". وهو ما يدل على أن المشرع قد أقر حق الشريك الذي يدخله المستأجر الأصلي معه في استغلال العين في الاستمرار بالانتفاع بها بعد ترك الأخير لها، وإلزام المؤجر بموجب الفقرة الأخيرة من هذه المادة بتحرير عقد إيجار له وهو ما أقره المشرع كذلك بما نص عليه في الفقرة جـ من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 من استثناء هذه الحالة من الحظر الذي أوردته على حق المستأجر في التنازل عن المكان المؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك .

الطعن رقم 1150 لسنة 51 مكتب فني 43 صفحة رقم 948

بتاريخ 16-07-1992

فقرة رقم : 3

إذ كانت المادة 31/ج من القانون 49 لسنه 1977 - المقابلة للمادة 23 من القانون 52 لسنه 1969 - قد استحدثت حكما جديدا بما نصت عليه من جواز الإخلاء إذا أستعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والتعارف عليها وتضر بمصلحة المؤجر أو أستعمله في غير الأغراض المؤجر من أجلها، فإن هذا النص يكون هو الواجب التطبيق على واقعة الدعوى وإذ كان حق المؤجر في طلب الإخلاء وفقا لحكم المادة 23/ج من القانون 52 لسنه 1969 لا يقوم بمجرد الاستعمال المحظور على المستأجر بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر بحيث إذا انتفى الضرر أمتنع الحكم بالإخلاء، وكانت المادة 31/ج سالفة الذكر قد نصت صراحة على هذا الحكم في حالة مخالفة المستأجر لطريقة استعمال العين المؤجرة مما قد يوحي في ظاهره بانتفاء هذا الشرط في حالة مخالفة الغرض من الاستعمال باعتبار أن شرط الضرر حسبما ورد في النص قد أقترن بمخالفة شروط الإيجار المعقولة دون مخالفة الغرض من الاستعمال إلا أن ذلك مردود بأن المستفاد من مناقشات مجلس الشعب في شأن هذه الفقرة أن واضعي النص اعتبروا أن توافر الضرر شرطا للحكم بالإخلاء في الحالتين المنصوص عليهما لوحدة العلة بينهما وهى حماية المستأجر من عنت المالك باعتبار أن طلب الإخلاء مع عدم توافر الضرر ينطوي على تعسف في استعمال الحق، مما مفاده أن حق المؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة لتغيير وجه استعمالها المتفق عليه طبقا لنص المادة 31/ج من القانون رقم 49 لسنه 1977 لا يقوم بمجرد تغيير وجه الاستعمال بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر بحيث إذا انتفى الضرر أمتنع الحكم بالإخلاء.

الطعن رقم 1150 لسنة 51 مكتب فني 43 صفحة رقم 948

بتاريخ 16-07-1992

فقرة رقم : 4

إذ كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى - النتيجة الصحيحة - ورفض طلب الإخلاء لتغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة، فلا يعيبه أو يؤثر فيه أن طبق المادة 23/ج من القانون 52 لسنه 1969 بدلا من المادة 31/ج من القانون 49 لسنه 1977 - المنطبق على واقعة الحال - ما دام أن حق المؤجر في طلب الإخلاء في ظل القانونين مما لا يقوم بمجرد تغيير وجه الاستعمال بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر، حيث إذا انتفى الضرر أمتنع الحكم بالإخلاء، ولمحكمة النقض أن تصحح هذا الخطأ وأن ترده إلى الأساس السليم دون أن تنقضه.

الطعن رقم 0561 لسنة 58 مكتب فني 43 صفحة رقم 1156

بتاريخ 18-11-1992

فقرة رقم : 1

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المقابل لنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 - يدل على أن المشرع ارتأى تحقيقا للعدالة وإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك في تقاضى أجرة إضافية في حالة استعمال العين لغير أغراض السكنى وذلك في كل هذه الأحوال سواء صدر هذه الإذن بتغيير الغرض من الاستغلال في عقد الإيجار أم في اتفاق لاحق وذلك لحكمة أفصح عنها بما أورده في المذكر الإيضاحية لذلك القانون وما جاء بتقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بشأن القانون المذكور، وهى أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائدا مجزيا فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضا للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وحاجته إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضي إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك، مما يؤكد المعنى التي بينته المذكرة الإيضاحية أن النص قد غاير في النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد النسبة عن المباني القديمة هذا إلى أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفى المقام الأول أغراض السكنى وبذلك فإنه إذا ما تغيير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة وهو ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير السكنى عند إبرام العقد أوفى تاريخ لاحق لتوافر الحكمة التي قصدها المشرع في الحالتين خاصة وأن أحكام الأجرة الإضافية وحسبما سلف بيانه هي من الأمور المتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسرى على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقا أم لاحقا على نفاذ القانون رقم 49 لسنه 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنه 1981 - ويستوي أن يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق. ولا محل للاستناد إلى حكم المحكمة المختصة في الطعن على قرار لجنة تقدير الإيجارات بمقولة أن عناصر التقدير لم تشمل نسبة الأجرة الإضافية المقررة، إذ أن أحكام تقدير الأجرة تأخذ في اعتبارها أن المكان أعد للسكنى ويتم التقدير على هذا الأساس باعتباره الاستعمال العادي للأماكن المؤجرة أما تغيير الاستعمال فهو من الأمور المتغيرة ولا يستساغ أن تشملها قرارات لجان تحديد الأجرة ابتداء إذ أن التأجير لغير السكنى وإضافة مزية جديدة يستحق المؤجر عنها مقابلا لشروط تحقيقها ثم يضاف إلى الأجرة الزيادة المقررة في القانون ولا شأن للجان تحديد الأجرة بذلك - وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض الدعوى على أن الزيادة في الأجرة المقررة بالمادة 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 لا يعمل بها إذا تم تأجير العين ابتداء لاستعمالها من غير أغراض السكنى وهو الأمر المنطبق على الأعيان محل النزاع، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

الطعن رقم 0684 لسنة 59 مكتب فني 44 صفحة رقم 35

بتاريخ 21-10-1993

فقرة رقم : 1

لئن كانت المادة 19من القانون 136لسنة1981المعمول به اعتبارا من 1981/7/31 أجازت للمستأجر تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة الأجرة على الوجه المبين بهذه المادة شريطة ألا يترتب على ذلك ضرر بالمبنى أو شاغليه.

الطعن رقم 0684 لسنة 59 مكتب فني 44 صفحة رقم 35

بتاريخ 21-10-1993

فقرة رقم : 2

النص المستحدث الوارد بالمادة 2/22 لسنة 1981 يدل وعلى ما جاء بعباراته الواضحة وألفاظه الصريحة أن مناط إعمال حكمه أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة سكنية فلا يسرى على مستأجري الوحدات غير السكنية كالمحلات أو الوحدات المعدة لغير أغراض السكنى كالمكاتب وخلافه، ولازم ذلك ومقتضاه أن يمتنع على مستأجري الوحدات السكنية بعد نفاذ القانون المذكور في 1981/7/31 القيام بطريق التحايل بتغيير وجه الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بإرادتهم المنفردة وصولا منهم إلى تعطيل تطبيق النصوص المستحدثة الآمرة المتعلقة بالنظام العام ومنها نص المادة 2/22 سالف الذكر، وإلا عد ذلك مخالفا لإرادة المشرع ومهدرا للحكمة التي تفياها من تلك النصوص.

الطعن رقم 1024 لسنة 56 مكتب فني 44 صفحة رقم 151

بتاريخ 07-11-1993

فقرة رقم : 2

إذ كان الواقع في الدعوى أن المطعون ضدها استأجرت عين النزاع بالعقد المؤرخ 1962/7/11 لسكناها ثم غيرت استعمال جزء منها إلى عيادة طبية بتاريخ1979/8/1 في ظل القانون 49 لسنة 1979 الذي نص في المادة 23 منه على أنه "في جميع الأحوال التي يتم فيها تغر استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير سنة 1944وقبل 5 نوفمبر سنة 1961" وكان هذا النص قد ورد في عبارة عامة مطلقة واضحة المعنى قاطعة الدلالة في أن زيادة الأجرة بمقدار النسب الواردة به تتم في جميع الأحوال التي يحصل فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وموافقة المالك إلى غير إغراض السكنى دون تفرقة بين تغيير الاستعمال الكلى أو الجزئي فينبني على ذلك أن النسب المقررة بهذا النص تستحق للمالك كاملة مقابل تصريحه للمستأجر بتغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى متى تم تغيير الاستعمال في ظله وقبل العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981ولا محل لتطبيق حكم التغيير الجزئي المستحدث بالمادة 19 من هذا القانون والتي تنص على أن "وفى حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها" لأن حكمها يقتصر على حالات تغيير الاستعمال التي تتم بعد نفاذه اعتبارا من 1981/7/31 وليسرى بأثر رجعى.

الطعن رقم 1024 لسنة 56 مكتب فني 44 صفحة رقم 151

بتاريخ 07-11-1993

فقرة رقم : 3

النص في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قدر هذه الزيادة في القيمة الايجارية لما يصدق عليه وصف المكان المؤجر لاستعماله لغير أغراض السكنى فتسرى عليه سواء كان هذا الاستعمال كليا أو جزئيا تم ابتداء عند إبرام العقد أو كان حاصلا في تاريخ لاحق وذلك أخذا بعموم النص وإطلاقه وهذه الزيادة تجد تبريرها في أن الاستعمال لغير أغراض السكنى غالبا ما يكون لأغراض مهنية أو تجارية تدر عائدا مجزيا على المستأجر فضلا على أن هذا النوع من الاستعمال سواء كان كليا أو جزئيا للعين المؤجرة يعجل باستهلاك المبنى ويؤدى إلى استمرار حاجته إلى الصيانة والترميم مما يقتضي إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك ومن ثم فلا محل لقصر تطبيق حكمها على حالة الاستعمال الكلى للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى دون حالة الاستعمال الجزئي لها في هذا الغرض لما ينطوي عليه من تغيير لمطلق النص وتخصيص لعمومة بغير مخصص مما لا يجوز هذا إلى أنه لو أراد المشرع قصر حكمه على الحالة الأولى دون الحالة الأخيرة لأفصح عن مراده صراحة.

الطعن رقم 1168 لسنة 59 مكتب فني 44 صفحة رقم 386

بتاريخ 12-12-1993

فقرة رقم : 3

النص في المادة 19 من قانون رقم 136 لسنة 1981يدل على أن المشرع أجاز لمستأجر العين المؤجرة لغرض السكنى ـ بتغيير استعمالها إلى غير هذا الغرض بشرط ألا يترتب على هذا التغيير سواء كان كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغله، على أن يحصل المؤجر على زيادة في الأجرة القانونية طبقا للنسب التي حددها لنص، أما إذا ترتب على تغيير استعمال العين إلى غير غرض السكنى ضرر بالمبنى أو بشاغله فإنه يجوز للمؤجر دون الشاغلين طلب إخلاء المكان المؤجر متى ثبت هذا الضرر بموجب حكم نهائي طبقا لنص المادة د/18من ذات القانون.

الطعن رقم 0885 لسنة 54 مكتب فني 44 صفحة رقم 370

بتاريخ 31-01-1993

فقرة رقم : 3

النص في المادة 23 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه في"جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير سنة 1944" وفى المادة 45 من ذات القانون على أن "في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشا يستحق المالك أجره إضافية عن مدة التأجير مفروشا بواقع نسبة الأجرة القانونية تحتسب على الوجه الآتي: "أربعمائة في المائة" 400%" عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944_ وفى حالة تأجير المكان المفروش جزئيا يستحق المالك نصف النسب الموضحة في هذه المادة" مفاده أن نسبة الزيادة التي يستحقها المالك في الحالة التي يقوم فيها المستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة بموافقة المالك أو الحالة التي يجوز فيها التأجير مفروشا كليا كان أو جزئيا تحتسب على أساس الأجرة القانونية المحددة طبقا للقواعد المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ولا محال للقول باحتساب نسبة الزيادة التي يستحقها المالك عن إحدى هاتين الحالتين بعد إضافة نسبة الزيادة المستحقة له عن الحالة الأخرى إلى الأجرة القانونية باعتبارها جزءا منها طالما إن المشرع قد أفصح عن مراده صراحة في جعل الأجرة القانونية للعين المؤجرة هي المعيار في تقدير نسبة الزيادة التي قدرها المالك تطبيقا لأحكام المادتين 23 و45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وإذ ألتزم الحكم المطعون فيه النظر المتقدم فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون.

الطعن رقم 4110 لسنة 61 مكتب فني 47 صفحة رقم 972

بتاريخ 16-06-1996

فقرة رقم : 1

لما كان الترخيص للمستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة للسكنى إلى غير ذلك من الأغراض المهنية أو التجارية أو الصناعية ميزة جديدة نصت عليها المواد 23 من القانون رقم 49 لسنة 1997 و المواد 7 و 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وقررت للمؤجر في مقابل هذه الميزة حق اقتضاء أجرة إضافية وفقا لمعايير محددة وبالتالي يحق للمؤجر تقاضى هذا المقابل ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بتلك الميزة وليس له التحلل منها بإدارته المنفردة اعتبارا بأن من المقرر في العقود التبادلية - ومنها عقد الإيجار - أنه لا يسوغ لأحد الطرفين أن يستقل بتعديل شروط العقد أو أن يتحلل من التزاماته المترتبة عليه بإدارتها المنفردة ومن ثم فأنه لا وجه للقول بأن من حق المستأجر إرغام المؤجر على الرضوخ لرغبته في التنازل عن ميزة خولها له القانون والرجوع إلى الغرض الأصلي من الإيجار مرة أخرى مع إنقاص الأجرة تبعا لذلك لما في ذلك من الإهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من أحكام القانون .

أحكام النقض الحديثة – بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981

* "اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى. المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981. القضاء بعدم دستورية النص المذكور. مؤداه. وجوب الرجوع إلى أحكام القانون المدني. علة ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 4154 لسنة 64 قضائية – جلسة 26/1/2003).

والذي جاء فيه ما يلي:

"إذ قضت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 144 لسنة 20 قضائية "دستورية" بتاريخ 4/3/2000 بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى – والمنشور بالجريدة الرسمية في 20/3/2000 العدد 11 – مما مؤداه الرجوع إلى أحكام القانون المدني لخلو أحكام القانون الخاص من تنظيم مثل هذه الحالة".

* "عقد الإيجار. عقد رضائي. خضوعه لمبدأ سلطان الإرادة. مؤداه. جواز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين إن كان غير مكتوب. التزام المُستأجر باستعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو حسب ما أعدت له إن لم يكن هناك اتفاق. إحداث المستأجر تغييراً بالعين المؤجرة بغير إذن المؤجر. للأخير حق إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها". (نقض مدني في الطعن رقم 4279 لسنة 63 قضائية – جلسة 8/4/2001. المصدر: مجلة المحاماة – العدد الثاني 2002 – القاعدة رقم 16 – صـ 133).

* "الحكم بعدم دستورية المادة 19/1 من القانون 136 لسنة 1981. أثره. انعدام النص لا استحداث قاعدة قانونية جديدة بأن تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى سبباً جديداً للإخلاء. بقاء هذه الواقعة خاضعة لشروط وضوابط المادة 18/د من القانون 136 لسنة 1981. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر استناداً إلى أن حكم الدستورية أنشأ للمؤجر حقاً في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها دون موافقته. خطأ". (نقض مدني في الطعن رقم 1006 لسنة 72 قضائية – جلسة 24/3/2003).

وقد جاء فيه ما يلي:

"النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: أ- ... ب- ... جـ- ... د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة"، وكان الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى يقتصر أثره على انعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال العين سبباً جديداً للإخلاء، وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة (د) من المادة 18 السالفة البيان من شروط وضوابط، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى القول بأن حكم الدستورية "أنشأ حقاً للمؤجر في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها بغير موافقته" فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه".

* وأنظر في ذات المعنى نقض مدني في الطعن رقم 2276 لسنة 72 قضائية – جلسة 23/6/2003 ؛ وفي الطعن رقم 4047 لسنة 65 قضائية – جلسة 23/2/2003 .

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

جواز قيام الورثة بتغيير النشاط التجاري بعد استفادتهم من الامتداد القانوني وليس قبله

جواز قيام الورثة بتغيير النشاط التجاري بعد استفادتهم من الامتداد القانوني

بند 42 مُكرر – هل يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، بعد استمرار عقد الإيجار لصالحهم؟

يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد بالشروط الآتية:

1- ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض مُنافية للآداب وهي الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

2- أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستأجر الأصلي طبقاً للعقد.

3- ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 42 مُكرر – صـ 220 و 221).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المُشار إليهم – هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استناداً إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط التجاري الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها غيرت استعمال العين من مهنة بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في 8/7/1984 أي بعد وفاة الأم الحاصلة في 20/12/1980 ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى لحام كاوتشوك وما إذا كانت هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى وبسلامة شاغليه فإنه يكون معيباً". (نقض مدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999. المصدر: "جأا لا

موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 42 مُكرر – صـ 221 : 223).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

إجراء تعديلات أو تحسينات في العين المؤجرة

قيام المستأجر بعمل تعديلات أو تحسينات في العين المؤجرة

* تنص المادة 592 من القانون المدني على أنه: "

1- إذا أوجد المُستأجر في العين المُؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.

2- فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها، وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتض.

3- فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما، جاز للمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها".

حالة إيجاد بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات بعلم المُؤجر وموافقته:

* من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذا رخص للمستأجر بإنشاء "مبان" على سطح المكان المؤجر فإن هذه الإنشاءات لا تعتبر خارجة عن نطاق العين المؤجرة بل داخلة فيها ويجري عليها أحكام القانون الخاصة بالبناء الذي يحدثه المستأجر في العين المؤجرة ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك. ولا يلزم لخضوع البناء الجديد لتلك الأحكام أن تكون قد حددت له أجرة مستقلة بالإضافة إلى الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار إذ أن تحديد هذه الأجرة ليس شرطاً لانطباق أحكام القانون في هذا الخصوص ولا يوجد ما يمنع من أن يعفى المستأجر من أية أجرة إضافية عند انتفاعه بالبناء الذي أحدثه هذا المستأجر على نفقته وتكون في هذه الحالة الأجرة المتفق عليها أصلاً في العقد هي المقابل لانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة هذا البناء المستجد". (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966. المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الخامس – الطبعة الخامسة 2001 القاهرة – بند 383 – القاعدة رقم 1 – صـ 750).

فإذا أقام المستأجر البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات بإذن المؤجر دون أن يتفق معه على مصيرها، ولم يبد المؤجر عند انتهاء الإيجار رغبته في استبقاء هذه الإنشاءات فإنه يكون للمستأجر حق إزالتها باعتبارها مملوكة له مع إعادة المكان المُؤجر إلى الحالة التي كان عليها وقت التعاقد. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 752).

ويجوز الاتفاق بين المتعاقدين على أن يحتفظ المؤجر بما يقيمه المستأجر في العين من بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات عند انتهاء الإيجار بدون مقابل، أو نظير مقابل معين، أو يحتفظ بها نظير قيمتها التي يقدرها أهل الخبرة. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 749).

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "متى كان الواقع في الدعوى هو أن المؤجر قد صرح للمستأجر بأن يقيم على نفقته بناء فوق العين المؤجرة على أن يلتزم بأداء عوايد المباني التي تربط على هذا البناء المستجد وسكت الطرفان عن بيان مصير هذه المنشآت فإن ملكيتها تكون للمستأجر طوال مدة الإجارة ولا تؤول إلى المؤجر إلا عند انتهاء عقد الإيجار ذلك أن حق المؤجر بالنسبة لتلك المنشآت لا يتحدد إلا بالنظر إلى حالة العقار المؤجر في هذا الوقت ويحق للمستأجر أن يزيلها قبل انتهاء عقد الإيجار بشرط أن يعيد العين المؤجرة إلى حالتها الأصلية بينما يمتنع على المؤجر في هذا الفرض طلب إزالة هذه المنشآت . ولا يصح الاحتجاج بأن أحكام الالتصاق المقررة في القانون المدني تقضى باعتبار المؤجر مالكاً للبناء من وقت إنشائه إذ أن ترخيص المؤجر للمستأجر في إقامة البناء على نفقة هذا المستأجر مع التزام الأخير بدفع الضريبة العقارية عن هذا البناء - وهى مما يلتزم به أصلاً المالك - ودون اتفاق على مصير هذا البناء ذلك يتضمن قبول المؤجر تأجيل إعمال أحكام الالتصاق حتى ينتهي عقد الإيجار وهى أحكام لا تتعلق بالنظام العام ويجوز لذلك الاتفاق على تعديلها". (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1251 – فقرة 1).

حالة إيجاد بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات بدون علم المُؤجر أو رغم معارضته:

* إذا أوجد المستأجر بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة دون علم المؤجر، أو بعلمه مع اعتراضه عليها، أو يكون قد أوجدها رغم حظر المؤجر عليه صراحة إيجادها ودون أن يأذن له بعد هذا الحظر، فإن المؤجر يخير بين أمرين:

الأول: طلب إزالة البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات.

الثاني: استبقاء البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات.

فإذا اختار المؤجر الطلب الأول وهو إزالة ما أقامه المستأجر، وجب على الأخير إزالته وكان عليه أن يعيد العين المؤجرة إلى الحالة التي كانت عليها عند التسليم، فإن قصر المستأجر في ذلك، كان للمؤجر استصدار ترخيص من القضاء في القيام به على نفقة المستأجر.

وإذا ترتب على الإزالة ضرر بالمؤجر، التزم المستأجر بتعويضه.

أما إذا أختار المؤجر الطلب الثاني وهو استبقاء البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات، فإنه ليس له أن يستبقى منها إلا ما التصق بالعقار المؤجر وأصبح جزءاً لا ينفصل عنه. أما إذا كان ما أقامه المستأجر لا يزال يحتفظ بذاتيته يمكن فصله من العقار المؤجر دون تلف، كجهاز تدفئة مثلاً، كان للمستأجر أن ينزعه من العقار دون أن يكون للمؤجر الحق في طلب استبقائه.

وفي حالة طلب الاستبقاء يكون على المؤجر رد إحدى القيمتين الواردتين بالفقرة الأولى من المادة، قيمة ما أنفقه المستأجر في هذه المنشآت أو ما زاد في قيمة العقار – كالشأن في الحالة الثانية. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – البند 385 – صـ 755).

ملكية البناء أو الغراس وغير ذلك من التحسينات أثناء الإيجار:

1- في حالة اشتراط المؤجر على المستأجر أن يبقى البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة نظير تعويض أو بدون تعويض:

في هذه الحالة يكون البناء أو الغراس أو التحسينات الأخرى، مملوكة للمؤجر منذ إقامتها، ولا يكون للمستأجر بالنسبة لها إلا حق شخصي يخوله الانتفاع بها طوال انتفاعه بالعين المؤجرة، فلا يكون المستأجر مالكاً لها في أي وقت.

وإذا لم يتفق الطرفان على أجرة إضافية للغراس أو البناء أو غير ذلك من التحسينات، فإن الأجرة المتفق عليها أصلاً في عقد الإيجار هي مقابل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة الغراس أو البناء أو غير ذلك من التحسينات. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 391 – صـ 765).

2- في حالة تعليق مصير البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات على مشيئة المؤجر:

إذا كان مصير البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات معلقاً على مشيئة المؤجر إن أراد استبقائها وإن أراد إزالتها، فإن البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات تكون مملوكة للمؤجر معلقة على شرط واقف هو إظهار رغبته في الإبقاء عليها. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 393 – صـ 768).

متى يطلب المؤجر الإزالة:

* إذا كان للمؤجر الخيار في طلب الإزالة، فإن الإزالة لا تكون مستحقة ولا يجوز طلبها إلا عند انتهاء العقد ووجوب رد العين بالحالة التي كانت عليها وقت تسليمها للمستأجر. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 386 – صـ 757).

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مصلحة المؤجر في طلب إزالتها لا تثور إلا عند انقضاء الإيجار حيث يلتزم المستأجر برد العين بالحالة التي تسلمها". (الطعن رقم 243 لسنة 31 قضائية – جلسة 14/6/1966. المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "ومن ثم يلتزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في المنشآت أو ما زاد في قيمة العقار بسبب هذه المنشآت". (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966).

وتوجد ملاحظتان هنا: الأولى - أن التزام المستأجر بإزالة التحسينات التي أقامها في العين المؤجرة بعد انقضاء وانتهاء عقد الإيجار ينبغي عليه (قانوناً) تنفيذه عيناً، ولا يجوز المطالبة بالتنفيذ بمقابل (عن طريق التعويض أو ما يسميه موظفي هيئة الأوقاف بـ: "رد الحالة") إلا إذا استحال التنفيذ العيني على النحو الذي رسمه القانون وفي التوقيت الذي حدده القانون.

والثانية - أنه لا يجوز (قانوناً) الجمع بين طلب "رد الحالة" الذي يستند إلى مطالبة المؤجر بإزالة التحسينات، وبين "زيادة مقابل الانتفاع" الذي يستند إلى مطالبة المؤجر باستبقاء تلك التحسينات.

هل يستحق المؤجر زيادة في الأجرة مقابل انتفاع المستأجر بما أقامه من بناء أو غير ذلك من التحسينات:

* في حالة قيام المستأجر بإقامة المنشآت بدون إذن المؤجر الصريح أو الضمني. فالمؤجر يخير بين أمرين: إما الإبقاء على هذه المنشآت فتكون ملكاً له منذ إقامتها؛ أو إزالتها فتكون ملكاً للمُستأجر إلى حين إزالتها بعد انقضاء الإيجار.

فإذا اختار المؤجر الإبقاء على المنشآت فإنه يعتبر مالكاً لها منذ إقامتها، ومن ثم يتعين على المستأجر أداء زيادة في الأجرة نظير انتفاعه بهذه المنشآت إذ أن هذه الزيادة في المنفعة لم تكن ملحوظة عند إبرام عقد الإيجار. غير أنه لما كانت المنشآت المشار إليها قد دخلت ملك المؤجر نظير تعويض يدفعه المؤجر إلى المستأجر عند انتهاء الإيجار، وأن هذا التعويض يبقى في ذمة المؤجر ويظل المستأجر محروماً منه طوال مدة الإيجار، فإن القول باستحقاق المؤجر زيادة في الأجرة مقابل زيادة الانتفاع يؤدي في هذه الحالة إلى أن يجمع المؤجر بين البدلين: زيادة الأجرة وريع مقابل المنشآت وهذا لا يجوز عدالة ولا قانوناً. فإذا طالب المؤجر بزيادة في الأجرة جاز للمستأجر طلب المقاصة بين هذه الزيادة وبين فوائد المبلغ المستحق له كفوائد في ذمة المؤجر.

فإذا اختار المؤجر إزالة المنشآت المستحدثة فإنه لا يحق له طلب زيادة الأجرة لأن هذه المنشآت تبقى مملوكة للمستأجر حتى يقوم بإزالتها عند انتهاء عقد الإيجار. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 390 – صـ 763).

* وعليه، فيُشترط في التحسينات والإضافات التي يستحق المُؤجر في مُقابلها زيادة في الأجرة أن يكون قد استحدثها هو أو سلفه من ماله الخاص.

أما إذا أدخل المُستأجر نفسه على العين المؤجرة تغييرات أو تحسينات سواء أكان ذلك بإذن المُؤجر، أم بغير إذنه إذا كانت تلك التغييرات لا تضر بالعين، فزاد انتفاعه بالعين بسبب هذه التغييرات أو التحسينات، فلا يكون للمؤجر المُطالبة بزيادة الأجرة مقابل ما زاد في انتفاع المستأجر لأن زيادة الانتفاع ناتجة من فعل المستأجر ونشاطه ومقدرته وما بذله من نفقات.

حيث أنه من المُقرر قانوناً أنه: "تفريعاً على ما ثبت مما قرره المدعي (المُؤجر) بصحيفة دعواه من أن المُدعى عليه (المُستأجر) هو الذي أجرى تعديلاًً بشرفة العين المؤجرة بإقامة حواجز زجاجية وخشبية جاعلاً منها حجرة، زيادةً في الانتفاع بالعين، وكان الأمر غير ضار بالعين، مما يجيزه القانون له (للمُستأجر) بغير إذن المالك المُؤجر، ما دام غير ضار بالعين، وكان له حق في الانتفاع بالعين بالمُقابل المُحدد لها ما دام المؤجر لم يقم بأي تحسينات أو إصلاحات تزيد من الانتفاع بها بمال من جانبه، وليس له (المُؤجر) سوى المُطالبة بإعادة الحال إلى ما كان عليه عند انتهاء الإجارة إذا ما تراءى له ذلك. أما مُطالبته المُستأجر بزيادة الأجرة، وهو لم يقم بالتعديلات من ماله، فإن طلبه هذا يكون غير قائم على أساس سليم من القانون، ولا يمكن القياس على حالة قيام المؤجر بإجراء التحسينات، إذ أن الفارق كبير في كلتا الحالين. ففي قيام المؤجر بالتحسينات والإصلاحات يكون قد أنفق فيما قام به مالاً انتفع المستأجر بنتاجه، وحق للمؤجر طلب مُقابل الزيادة في الانتفاع. أما في حالة قيام المستأجر بإجراء تحسينات أو تعديلات غير ضارة بالعين، فإنه هو الذي أنفق مقابل ما أدخل على العين وحق له الانتفاع بها ما دام يؤدي المقابل المحدد للعين بحالتها، وحق للمستأجر عند انتهاء العلاقة التأجيرية المطالبة بتعويض عما زاد في العين من تحسينات بالشروط المقررة في المادة 592 مدني، وكان المدعي وهو لم يقم بإجراء التعديلات المقال بها، غير محق في طلب زيادة القيمة الايجارية، متعيناً رفض دعواه". (الطعن رقم 478 لسنة 45 قضائية – جلسة 1/2/1982. ومصر الابتدائية 9/3/1953 المحاماة 33 – 309 – 565. الجيزة (الدائرة الأولى) 13/6/1966 في القضية رقم 25 لسنة 1966. المصدر: "شرح قانون إيجار الأماكن" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الأول – الطبعة التاسعة 1990 القاهرة – بند 29 – صـ 236 – هامش 73).

وطبقاً لنص المادة 592 مدني خول المشرع المؤجر الحق في طلب إزالة البناء الذي يقيمه المستأجر في العين المؤجرة دون علمه أو رغم معارضته، أو في استبقائه، فإن طلب إزالته وجب على المستأجر (عند انتهاء عقد الإيجار) أن ينزعه من العين المؤجرة وأن يعيد العين إلى أصلها، وللمؤجر أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العين (من جراء ذلك النزع) إن كان له مقتض. وإن طلب استبقاءه فعليه (أي المؤجر) أن يرد للمستأجر أدني القيمتين: ما أنفقه في هذه المباني أو ما زاد في قيمة العقار (تطبيقاً لنص المادة سالفة الذكر ولقواعد التملك بالالتصاق). ومؤدى ذلك أن البناء الذي يقيمه المستأجر من ماله الخاص دون إذن من المؤجر يكون ملكاً لصاحب العين المؤجرة مُعلقاً على شرط واقف هو إعلان رغبته في تملك البناء، ويُعد مملوكاً للمستأجر تحت شرط فاسخ هو ظهور رغبة المؤجر في تملكه. (المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 237).

بيد أن هذه القاعدة ليست متعلقة بالنظام العام، بل يجوز الاتفاق على ما يخالفها، فمتى ثبت أن المدعي (المستأجر) قد قبل – بمحض اختياره أثناء إقامته بالعين بمقتضى عقد يسري عليه قانون إيجار الأماكن وتحت حمايته – زيادة الأجرة في نظير التحسينات والإنشاءات التي قام هو أو مستأجر سابق بإدخالها على العين المؤجرة والتي زادت في منفعتها فلا يجوز له بعد ذلك طلب تخفيض ما قبله مختاراً، ولا أن يحتج بأن الأجرة المتفق عليها والمطلوب تخفيضها تزيد عن الأجرة القانونية ما دام الاتفاق على زيادة الأجرة نظير التحسينات التي أجراها هو في العين المؤجرة قد تم بمحض إرادته. (مصر الابتدائية 10/1/1957 (الدائرة 13) في القضية رقم 1973 لسنة 1954 كلي مصر. المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 238 – وهامش 76).

كيفية حساب زيادة الأجرة – في حال توافر شروطها – بالنسبة للعقود الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن:

* في الحالات التي يجوز فيها للمؤجر المطالبة بزيادة الأجرة نظير زيادة الانتفاع بالعين المؤجرة الناتجة عن عمل تحسينات بها، فإن تقدير قدر وحجم ونسبة هذه الزيادة ليست سلطة مخولة للمالك المؤجر بصفة مطلقة يقدرها ويحددها كيفما شاء وبإرادته المنفردة ليلزم بها المستأجر بعد ذلك، ولكن الأصل أن يتم تقديرها بالاتفاق بين الطرفين (بالنسبة لعقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني)، فإن تعذر الوصول إلى اتفاق بينهما قدرها القاضي مُستعيناً بأهل الخبرة في ذلك.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النزاع بين المالك والمستأجر حول زيادة الأجرة مقابل المباني التي أحدثها المستأجر استناداً إلى الاتفاق على هذه الزيادة أو إلى أحقية المؤجر في اقتضائها طبقاً لأحكام الالتصاق هو نزاع يخرج بطبيعته عن نطاق أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ويخضع الفصل فيه لأحكام القانون المدني". (الطعن رقم 245 لسنة 31 قضائية – جلسة 14/6/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1373 – فقرة 3).

وحتى بالنسبة لعقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن فقد وضعت تلك القوانين معايير عامة يلتزم بها جميع الأطراف في شأن تحديد الأجرة، ولمعرفة تلك المعايير والمقاييس العامة ينبغي أولاً معرفة وتحديد تاريخ إنشاء المبنى ليتم تبعاً لذلك تحديد القانون الخاضع له من بين قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية حيث أن تلك المعايير تختلف من قانون إيجار أماكن لآخر..

فعلى سبيل المثال تنص المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن: "تقدر أجرة المبنى المرخص في إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية:

أ‌. صافي عائد استثمار العقار بواقع 7% من قيمة الأرض والمباني.

ب‌. مُقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة بواقع 3% من قيمة المباني.

ومع مراعاة الإعفاءات المُقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يُضاف إلى الأجرة المُحددة، وفقاً لما تقدم، ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية، كل ذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.

ويلتزم المُستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة".

كما تنص المادة 15 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: "يكون تحديد أجرة المباني بعد إنشائها على أساس تقدير قيمة الأرض، وفقاً لثمن المثل في عام 1974، مع زيادة سنوية مقدارها 7% لحين البناء، وتقدير قيمة المباني وفقاً للتكلفة الفعلية وقت البناء، وذلك دون التقيد بالأجرة المبدئية المقدرة للمبنى قبل إنشائه مع الالتزام بمستوى المباني المبين بالموافقة الصادرة على أساسها ترخيص البناء ودون الاعتداد بأية زيادة في المواصفات أثناء التنفيذ.

وتحسب كامل قيمة الأرض والمباني والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع، طبقاً للقيود المفروضة على المنطقة وأحكام قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء وغيره من القوانين واللوائح.

أما في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبنى الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء، تحسب كل قيمة المباني المنشأة كما تحسب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلاً من أدوار إلى العدد الكلي للأدوار التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها، ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وظروف العمران، وذلك بقرار من المجلس المحلي المختص.

وإذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها، فلا يحسب في تقدير الإيجار من قيمة الأرض إلا القدر المخصص لمنفعة البناء فقط، بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة، وإلا فلا تحسب سوى المساحة المبنى عليها بالفعل".

كما تنص المادة 16 من القانون 49 لسنة 1977 على أن: "يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الأجرة في حالة تعلية البناء، وذلك إذا تمت التعلية بعد سنتين على الأقل من تاريخ إنشاء المباني الأصلية ... وفي هذه الحالة تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد أجرة المباني المستجدة فقط".

وبعد ذلك ينبغي تحديد ومعرفة قيمة التكاليف التي تكبدها المستأجر في إقامة المنشآت أو التحسينات.

وبعد تحديد قيمة زيادة الأجرة على الوجه سالف الذكر، وبعد تحديد قيمة تكاليف إقامة المنشآت أو التحسينات، يتم خصم مقابل ريع التكاليف التي تكبدها المستأجر في إقامة المنشآت أو التحسينات من قيمة زيادة الأجرة بعد تحديدها على الوجه سالف الذكر.

ويراعى أن الناتج الذي يلتزم المستأجر بسداده بعد إتباع كل الخطوات السابقة، يقوم المستأجر بسداده مقسطاً مع الأجرة الشهرية وليس دفعه إجمالاً دفعة واحدة.

غير أنه ينبغي التحفظ في تطبيق هذه الأحكام على بعض الأماكن، فمثلاً الأماكن الخاضعة للقانون رقم 46 لسنة 1962 فقد حدد المشرع قيمتها الايجارية بنسبة 5% من ثمن الأرض و 8% من تكاليف المباني. فإذا استغلت الأرض استغلالاً كاملاً بأن بنيت فيها كل المساحة وكل الارتفاع المسموح بهما حسبت قيمة الأرض بالكامل عند تقدير القيمة الايجارية للمبنى كله. فإذا أقام المستأجر مع ذلك منشآت جديدة في مثل هذه العين، فإن زيادة انتفاعه بها تعتبر من الناحية القانونية على الأقل راجعة إلى سبب واحد هو التكاليف التي أنفقها فقط، ولا محل فيها لعنصر زيادة استغلال العين الأصلية، إذ الفرض أن هذا العنصر قد استنفد كلية عند تقدير القيمة الايجارية الأصلية بإدخال ثمن الأرض كلها في ذلك التقدير. ولذلك يصعب في مثل هذه الحالة وبحالة التشريع القائم القول (قانوناً) بأحقية المؤجر في زيادة في الأجرة مقابل زيادة انتفاع المستأجر عن طريق استحداث منشآت جديدة، إلا إذا كانت الأجرة المتفق عليها بين المتعاقدين (عند إبرام عقد الإيجار الأصلي) دون القيمة الايجارية القانونية التي دخل في تقديرها حساب القابلية الاستغلالية الكاملة للأرض والمرافق، ولكن يراعى في هذا الاستثناء ألا تجاوز جملة الزيادة المطلوبة والأجرة الأصلية الاتفاقية القيمة الايجارية القانونية. (المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – البند رقم 235 مكرر 4 – صـ 528 : 530).

ففي حالة طلب الإزالة:

* إذا كانت الهيئة (المالكة المؤجرة) تطلب إزالة التحسينات التي أجراها المستأجر من ماله الخاص فإنه لا يحق لها قانوناً المطالبة بزيادة الأجرة مقابل زيادة الانتفاع بالعين المؤجرة. حيث أن تلك التحسينات تكون – في هذه الحالة – مملوكة للمستأجر (ينتفع بها كما ينتفع بملكه)، كما أن التزام المستأجر بإزالتها ورد العين بحالتها للمؤجر لا يتحمل به المستأجر إلا عند انقضاء وانتهاء عقد الإيجار. ولا يلزم بسداد "رد الحالة" إلا إذا استحال تنفيذ التزامه برد العين المؤجرة بعد انتهاء عقد الإيجار بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد.

وفي حالة طلب بقاء التحسينات:

* إذا كانت التحسينات التي أجراها المستأجر في العين المؤجرة وترتب عليها زيادة الانتفاع قد أنفق عليها من ماله الخاصة - وبعلم أو موافقة المؤجرة (صراحة أو ضمناً) - فإنه يجوز الاتفاق (رضائياً وودياً) بين المؤجر والمستأجر على زيادة الأجرة، فإذا تعذر التوصل لمثل هذا الاتفاق فلا سبيل (قانوناً وقضاءً) لإلزام المستأجر بتلك الزيادة.

* فإذا كانت تلك التحسينات التي أجراها المستأجر في العين المؤجرة وترتب عليها زيادة الانتفاع قد أنفق عليها من ماله الخاصة – وبدون علم أو رغم اعتراض المؤجر - فإنه يجوز الاتفاق (رضائياً وودياً) بين المؤجر والمستأجر على زيادة الأجرة، فإذا تعذر التوصل لمثل هذا الاتفاق فيتم تقديرها طبقاً للمعايير التي وضعتها قوانين إيجار الأماكن في هذا الشأن، وفي حالة المنازعة بشأنها يمكن اللجوء للقضاء لتقديرها بمعاونة أهل الخبرة وبإلزام المستأجر بها، علماً بأنه في حالة توجيه مثل هذه المطالبة القضائية فيجوز للمستأجر هنا (قانوناً) طلب المقاصة بين تلك الزيادة المطالب بها والفوائد على تعويضه عن تلك التحسينات (حيث أنه يستحق قانوناً تعويضاً كاملاً عنها بعد انتهاء عقد الإيجار). وليس من المحتم أن تخرج الأوقاف دائنة نتيجة تلك المقاصة، لا سيما إذا كان عقد الإيجار يخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، لكون تحديد الأجرة وزيادتها طبقاً لتلك القوانين ضئيلة إلى حد ما بينما تكاليف التحسينات (في الوقت الحاضر) وريعها من المحتمل أن تكون أكبر من القيمة المقدرة قانوناً لزيادة الأجرة في حالة توافر شروط تلك الزيادات أصلاً.