حساب الأجرة الجديدة في عقد الجدك

أولاً- الوقائع:

بتاريخ 25/7/2005 ورد إلى إدارة قضايا الهيئة كتاب منطقة أوقاف القاهرة (إدارة الأملاك – قسم ثان) الرقيم 1605 المُؤرخ في 13/7/2005 بشأن تضرر السيدين/ ...................... من القيمة الايجارية المقدرة لعقد إيجارهما بعد شرائهما العين المؤجرة بالجدك وسداد نصيب الهيئة ويطلبان تخفيض تلك القيمة لأن الزيادة المطالب بها غير قانونية.

وباستقراء الأوراق تبين لنا الآتي:

- تمتلك جهة وقف/ خليل أغا اللاله الأهلي – فيما تمتلك – الشقة رقم 5 بالعقار رقم 6 بشارع الجيش – تابع قسم الموسكي – بالقاهرة.

- وكان يستأجر تلك الشقة السيدتين/ ..................... بأجرة شهرية قدرها 15ر6_جم (ستة جنيهات وخمسة عشر قرشاً)، وأن المستأجرتين الأصليتين قد تنازلا عن العين المؤجرة إلى كل من: .................. وأن المتنازل إليهم قد غيروا الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكنى.

- ومن ثم فقد صدرت الفتوى رقم 868 حصر عام 1997 لسنة 2001 اختصاص الأستاذ/ ....................... ، بخصوص تغيير النشاط والتنازل عن العين المؤجرة سالفة الذكر، وقد انتهت تلك الفتوى إلى:

أولاً- إحالة موضوع التنازل عن الشقة رقم 5 بالعقار رقم 6 بشارع الجيش – قسم الموسكي – بالقاهرة، وقف/ خليل أغا الأهلي المؤجرة باسم ................... إلى لجنة الجدك العليا لإعمال شئونها وتقدير مستحقات الهيئة مقابل التنازل عنها إلى السادة/ .................... بالشروط التالية:

1- عدم وجود منازعات قضائية.

2- مراعاة أن العين كانت مؤجرة سكن وحولها المتنازل إليهم إلى نشاط تجاري، ومن ثم يتعين زيادة القيمة الايجارية.

3- مراعاة عدم وجود ضرر بالمبنى وشاغليه.

ثانياً- إذا رفض المتنازل إليهم شروط الهيئة:

1- إصدار قرار إزالة ضد شاغلي العين من الباطن.

2- وبعد استلام الهيئة للعين خالية تقام دعوى فسخ العلاقة الايجارية، مع التنبيه بالسير في الإجراءات مع القضايا لحين إفادتهم بسداد مبلغ الجدك.

- وقد وافق المتنازل إليهم على مبلغ الجدك الذي قدرته الهيئة (وهو 280000_جم – مائتان وثمانون ألف جنيه)، وقاموا بسداد حصة الهيئة من هذا المبلغ (وقدره 50% منه أي 140000_جم – مائة وأربعون ألف جنيه).

- ومن ثم فقد أبلغت منطقة أوقاف القاهرة (الإدارة الأملاك – قسم ثان) السيد مدير إدارة الملكية العقارية بضرورة: "عمل قرار قوميسون للشقة بقيمة ايجارية جديدة مقابل تغيير صفة الاستعمال من سكن إلى تجاري". علماً بأن تقدير قيمة ايجارية جديدة لشقة ما يختلف في أسسه (القانونية والاقتصادية) عن زيادة القيمة الايجارية الأصلية نظير الموافقة على تغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة.

- إلا أن المتنازل إليهم قد فوجئوا بالهيئة ترفع القيمة الايجارية من 6_جم (ست جنيهات) في الشهر إلى مبلغ 392_جم (ثلاثمائة واثنان وتسعون جنيه) ثم إلى مبلغ 500_جم (خمسمائة جنيه) في الشهر؟!! لذا فقد تضرروا من هذا التقدير الجزافي لا سيما وأن تغيير النشاط كان تحت نظر اللجنة التي عاينت العين وقدرت سعر الجدك الذي وافقوا عليه وقام بسداد حصة الهيئة منه كما أن في ذات العمارة حالات كثيرة مشابهة وكلها أجرتها أقل بكثير جداً مما قدرته الهيئة كأجرة شهرية لتلك العين فضلاً عن أن ذلك التقدير المغالي فيه جداً مخالف صراحة لنصوص القانون في هذا الشأن.

- وبالاستفسار من الجهة الإدارية المختصة عن كيفية حساب وتقدير الأجرة الجديدة لتلك العين أفادت بأن مسطح الشقة يبلغ 192_م² (مائة واثنان وتسعون متراً مربعاً) وأنها قدرت (بمعرفتها هي) سعر المتر المربع بمبلغ 350_جم (ثلاثمائة وخمسون جنيهاً) ثم ضربت مساحة الشقة في سعر المتر في 7% صافي ريع سنوي: 192 x 350 x 7 ÷ 12 x 100 = 392. ثم زيدت الـ 392 إلى 500 بدون إبداء الأسباب.

- وإذ تضرر المتنازل إليهم من هذا التقدير وطلبوا تخفيضه إلا أن إدارة الإسكان بالهيئة أخطرت منطقة القاهرة بضرورة إخطار المتنازل إليهم بأن طلبهم قد تم حفظه بناء على تأشيرة السيد المهندس/ رئيس الهيئة (الصادر برقم 4075 في 19/10/2004).

- وإذ أخطرت منطقة أوقاف القاهرة (أملاك ثان) مدير الإدارة العامة للشئون القانونية (إدارة الرأي) بتطورات موضوع تلك الشقة وبأنه بتاريخ 9/7/2005 تم أخذ إقرار على السيد/ ...................... بقبول دفع قيمة رد الحالة عن فتحة الباب (التي سيقوم بعملها في حائط فاصل بين الشقة 4 والشقة 5 بذات الدور بالعمارة المذكورة) وبأنه سوف يقوم بإحضار شهادة من مهندس نقابي مسئول عن أن عمل تلك الفتحة لعمل باب بين الشقتين المذكورتين قبل البدء في أي أعمال وسوف يتم إخطار المنطقة بالشهادة وموعد البدء في الأعمال.

- وإذ أحالت الشئون القانونية خطاب المنطقة سالف الذكر إلى إدارة القضايا باعتبارها الشئون القانونية لمنطقة أوقاف القاهرة، ومن ثم أحيل إلينا الملف لبحثه.

- وإذ كان البادي من ظاهر الأوراق أن المنطقة لا تطلب إبداء الرأي في مسألة بعينها وإنما هي تفيد بتطورات الموضوع وآخر ما وصل إليه "وهذا للعلم والإحاطة" فقط. وإذ كان البادي أن تضرر المتنازل إليهم من التقدير المبالغ فيه للقيمة الايجارية عن تلك الشقة وطلبهم تخفيض تلك القيمة قد تم حفظه بناء على تأشيرة السيد الأستاذ المهندس/ رئيس مجلس إدارة الهيئة. إلا أنه يهمنا في هذا الصدد أن نضع الأسس القانونية لزيادة القيمة الايجارية نتيجة موافقة الهيئة المؤجرة على تغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكنى، وفقاً للأسس القانونية السليمة، وبما يرفع الظلم والعنت عن الوقف أو المتعاملين معه في ظل نظام تشريعي حكمه القانون ساري على جميع الأطراف أياً ما كانوا.

المُستندات المُرفقة:

1- صورة ضوئية من إقرار السيد/ ................. أحد مستأجري الشقة رقم 4 و 5 بالعقار رقم 6 بشارع الجيش بقبوله دفع قيمة رد الحالة عن فتحة الباب الذي سوف يقوم بفتحه بين الشقتين، وبأنه سيحضر شهادة من مهندس بخصوص فتحة هذا الباب بين الشقتين وقبل البدء في أي أعمال وبأنه سوف يقوم بإخطار المنطقة بموعد البدء في الأعمال.

2- صورة ضوئية من الطلب المقدم من السيدين/ ................. يطلبان فيه التكرم بالنظر في تخفيض القيمة الايجارية للشقة المذكورة. ومؤشر عليه من السيد الأستاذ المهندس/ رئيس مجلس إدارة الهيئة: "الشئون الاقتصادية للبحث والإجراء" بتاريخ 14/3/2004.

3- صورة ضوئية من قرار القوميسون "قرار تقدير أجرة بمعرفة لجنة التقدير".

4- صورة ضوئية من كتاب الشئون القانونية إلى منطقة أوقاف القاهرة بمضمون الفتوى رقم 868 حصر عام 1997 لسنة 2001.

ثانياً- البحث القانوني:

1 - مشتري الجدك يحل محل البائع في عقد الإيجار الذي يبقى كما هو دون تغيير:

تنص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه: "... إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المُستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المُشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المُؤجر من ذلك ضرر مُحقق".

ولما كان من المُسلم به قانوناً أن حق الإجارة يندمج بقوة القانون في المتجر أو المصنع ويُكوِن معه مجموعاً يُعتبر مالاً منقولاً مُستقلاً، تسري على بيعه أحكام بيع المنقول، فتنتقل ملكيته بقوة القانون بمُجرد الاتفاق على البيع ويحل المُشتري محل البائع في كافة حقوقه والتزاماته كمستأجر للعين المُنشأ بها المتجر أو المصنع المبيع. (المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثاني: "في العقود المُسماة" – المُجلد الثاني: "عقد الإيجار" – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – البند 252/9 – صـ 641).

ففي حالة توافر شروط بيع الجدك (بيع المصنع أو المتجر) يبقى عقد إيجار المُستأجر الأصلي (بائع الجدك) كما هو إلا أنه يتحول من شخص "بائع الجدك" إلى شخص "مُشتري الجدك". وإذا قام المُؤجر بتحرير عقد إيجار جديد لمُشتري الجدك فينبغي أن يكون بذات شروط عقد الإيجار الأصلي (لأنه في الحقيقة ليس عقد إيجار جديد، ولا حتى امتداد لعقد الإيجار الأصلي، ولكنه إبقاء لعقد الإيجار الأصلي مع تغيير شخص المُستأجر فيه لضرورات معينة ووفق لشروط مُحددة في القانون).

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "إذ انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى توافر شروط ومُقتضيات بيع المُستأجر للمتجر بالجدك، فإن الإجارة تبقى للمُشتري، ويكون له الوفاء بأجرة العين". (الطعن رقم 248 لسنة 52 قضائية – جلسة 23/3/1989. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1285 – صـ 1379).

كما تواترت أحكام محكمة النقض على أن: "بيع الجدك الصادر من المُستأجر من شأنه أن ينقل حقوقه للمُتنازل إليه بما في ذلك عقد الإيجار ويصبح مُستأجراً مثله بموجب هذا البيع مما يترتب عليه وفقاً لقانون إيجار الأماكن المُنظم للعلاقة بين المُؤجرين والمُستأجرين أن لا يكون للمُؤجر حق إخراجه من العين المُؤجرة". (الطعن رقم 84 لسنة 22 قضائية – جلسة 14/4/1955 مجموعة المكتب الفني – السنة 6 – صـ 990. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 1282 – صـ 1378).

ومن ثم فإن عقد الإيجار الجديد المُحرر لمُشتري الجدك – كأصل عام – يتعين أن يكون بذات شروط وأحكام عقد الإيجار الأصلي، لا سيما من حيث: "المُدة" و "الأجرة" و "القانون الخاضع له".

التطبيق: لما كان ما تقدم، وكانت المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 تقيس مقابل الانتفاع في الشقق السكنية على حالات بيع الجدك المنصوص عليها في القانون المدني، ولما كانت اللجنة المختصة بمعاينة العين لتقدير مقابل الجدك عنها قد عاينتها وهي محل تجاري وليس شقة سكنية أي عاينتها بعد تغيير الغرض من استعمالها وليس قبل هذا التغيير، ومن ثم تسري الأحكام والقواعد القانونية المنصوص عليها في القانون المدني والمادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 وأحكام النقض سالفة الذكر على حالة الفتوى محل البحث، ويترتب على ذلك أن عقد الإيجار المحرر من الهيئة مع مشتري الجدك (المتنازل إليه) ليس عقد إيجار جديد ولا امتداد لعقد إيجار سابق وإنما هو نفس عقد الإيجار السابق والشيء الوحيد الذي تغير فيه هو شخص المستأجر فقط لا غير أما مدة العقد (مشاهرة) والأجرة (ستة جنيهات + التخفيضات والزيادات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن) والقانون الواجب التطبيق عليه (وهي قوانين إيجار الأماكن).

2 - زيادة القيمة الايجارية نظير الموافقة على تغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكنى:

تنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: "في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة:

1- 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944.

2- 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961.

3- 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977

4- 50% للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977.

وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسبة المشار إليها. ويُشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه. وتلغى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون".

هذا، وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى أغراض السكنى، وذلك بالطعن رقم 144 لسنة 20 قضائية "دستورية" – جلسة 4/3/2000 والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 11 في 20/3/2000.

ومن البديهي أن شرط إعمال نص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بخصوص زيادة القيمة الايجارية لتغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكني، يشترط بداهةً أن يكون تأجير العين أصلاً قد تم بغرض السكنى، أما إذا كانت العين مؤجرة أصلاً لمزاولة أغراض تجارية أو صناعية أو مهنية ثم غير استعمالها لمزاولة تجارة أو صناعة أو مهنة أخرى غير التي كان يمارسها المستأجر فلا يستحق المؤجر زيادة في الأجرة. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمستشار/ عزمي البكري – الجزء الأول – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 419 – صـ 858 و 859).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "نص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد جرى على أنه "في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة ..."، مما مفاده أن شرط حصول المُؤجر على هذه الزيادة أن يتم تغيير استعمال العين المُؤجرة إلى غير أغراض السكنى، وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن العين المُؤجرة أجرت ابتداءً لاستعمالها في غير أغراض السكنى مما لا محل معه لزيادة أجرتها القانونية لتخلف شرط إعمال نص المادة 19 سالفة الذكر". (الطعن رقم 430 لسنة 54 قضائية – جلسة 4/2/1990. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين إيجار الأماكن خلال خمسة وستين عاماً" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 507 – صـ 389 و 390).

ويشترط لاستحقاق الأجرة الإضافية (الزيادة) المنصوص عليها بالمادة المذكورة توافر شرطين:

1- تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى - بموافقة المؤجر:

والمقصود بغير أغراض السكنى في نطاق القانون رقم 136 لسنة 1981 الأغراض التي تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني سواء أكانت خاضعة للضريبة أم لا، كمثل دور العبادة والنوادي الثقافية والرياضية.

2- ألا يترتب على تغيير الاستعمال ضرر بالمبنى أو بشاغليه.

فإذا توافرت تلك الشروط استحق المؤجر الزيادة بالنسب المنصوص عليها في المادة 19 سالفة الذكر.

التطبيق: ومن ثم ففي حالة قيام المستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكنى بموافقة المالك المؤجر، وكان هذا التغيير لا يترتب عليه ضرر لا بالمبنى ولا بشاغليه، فإن المؤجر يستحق في هذه الحالة زيادة في القيمة الايجارية تحسب على أساس تاريخ إنشاء المبنى الذي يحدد نسبة تلك الزيادة من الأجرة القانونية للعين المؤجرة.

ثالثاً- الرأي:

لكل ما تقدم، نرى إعادة الأوراق إلى الجهة الإدارية المختصة (لجنة تقدير الأجرة) لحساب الزيادة المستحقة لهيئة الأوقاف المصرية نتيجة تغيير الغرض من استعمال الشقة رقم 5 بالعقار رقم 6 بشارع الجيش – قسم الموسكي – بالقاهرة، على أساس القواعد التي نصت عليها المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والخاصة بنسب زيادة الأجرة على حسب تاريخ إنشاء المبنى، وعلى أن تزاد تلك النسب على أساس الأجرة القانونية السارية وقت إبرام عقد الجدك (مع الأخذ في الاعتبار التخفيضات والزيادات القانونية الواردة في قوانين إيجار الأماكن). وليس على أساس حساب مساحة الشقة ثم تقدير ثمن تمليك المتر الواحد منها ثم ضرب ذلك في 7% من صافي الريع السنوي لها كما فعلت تلك اللجنة من قبل.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

صحيفة دعوى مستعجلة

أنه في يوم الموافق – في تمام الساعة:

بناء على طلب السيد المهندس/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته، وموطنه القانوني: "مركز إدارة الهيئة الرئيسي" الكائن بالعقار رقم 109 بشارع التحرير – بميدان الدقي – تابع قسم الدقي – محافظة الجيزة. ومحله المختار: "إدارة قضايا الهيئة" الكائن مقرها بالعقار رقم 7 "أ" بشارع يوسف نجيب – بالعتبة – تابع قسم الموسكي – محافظة القاهرة.

أنا مُحضر محكمة " " الجزئية، قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ ........................................ المُقيم بالوكالة الكائنة بالعقار رقم ...... بشارع خان جعفر – قسم الجمالية – القاهرة. مُخاطباً مع:

"وأعلنته بالآتي"

الوقائع والموضوع:

تمتلك هيئة الأوقاف المصرية الوكالة الكائنة بالعقارين رقمي 16 و 18 بشارع خان جعفر – قسم الجمالية – بالقاهرة، والمدرسة التي تعلوهما، وإذ وضع المعلن إليه يده على تلك الأعيان بدون سند من القانون، واستغلها في تخزين محاصيل زراعية.

وإذ أصدر الطالب بصفته القرار رقم 699 لسنة 2008 القاضي بإزالة التعدي الواقع من المعلن إليه على العقارات المملوكة له مع إخلائها من الشواغل والأشخاص.

وإذ تم تنفيذ قرار الإزالة رقم 699 لسنة 2008 وإخلاء العقارات المملوكة للطالب بصفته في تاريخ 21/10/2008 بمعاونة قوات الشرطة المختصة وبموجب المحضر المقيد برقم 3168 لسنة 2008 إداري الجمالية والمحضر المقيد برقم 61 أحوال ملحق للمحضر السابق في تاريخ 23/10/2008 وكذا المحضر رقم 24 أحوال في 2/11/2008، وعند تنفيذ قرار الإزالة والإخلاء طلب الجميع من المنفذ ضده (المعلن إليه) الذي كان موجوداً بالعين وقت التنفيذ، طلبوا منه استلام المحاصيل الزراعية الموجودة بها وإخلاء العين منها إلا أنه رفض رفضاً باتاً مما اضطر الطالب بصفته وممثليه وقوات الشرطة إلى نقل تلك المحاصيل إلى مخازن الهيئة (وهي عبارة عن 380 جوال متنوع مغلقة و 240 جوال عطارة متنوعة بحالة رديئة) وذلك لإخلاء العقارات المملوكة للهيئة لاستغلاها واستثمارها بما يعود بالنفع على والوقف الخيري ومصارفه على وجوه البر العامة ونشر الثقافة والدعوة الإسلامية وهي رسالة الوقف الخيري في مصر.

وفي تاريخ 8/11/2008 أنذر الطالب بصفته المعلن إليه بضرورة الحضور لمقر منطقة أوقاف القاهرة التابعة لهيئة الأوقاف المصرية لاستلام الأجولة التابعة له والمودعة بمخازن الهيئة والثابتة بمحاضرها، إلا أن المعلن إليه لم يحرك ساكناً وكأن الأمر لا يعنيه.

وقد نما إلى علم الطالب بصفته أن المعلن إليه لا يريد استلام تلك الأجولة خشية الدائنين له حتى لا يحجزوا عليها عنده، كما أنه واثق من أنه في حال تلفها سيطلب تعويض كبيراً من الطالب بصفته.

الأسانيد القانونية:

لما كان من المقرر قانوناً أن القضاء المستعجل يقصد به الفصل في المنازعات التي يخشى عليها من فوات الوقت، فصلاً مؤقتاً لا يمس أصل الحق، وإنما يقتصر على الحكم باتخاذ إجراء وقتي ملزم للطرفين بقصد المحافظة على الأوضاع القائمة أو احترام الحقوق الظاهرة أو صيانة مصالح الطرفين المتنازعين.

ويشترط لاختصاص القاضي المستعجل تحقق الشروط الثلاثة الآتية:

الشرط الأول- توافر ركن الاستعجال أو الخطر:

ومعنى ذلك أن تكون المنازعة مما يخشى عليه من فوات الوقت. وقد عرف الاستعجال بأنه هو الخطر المحدق بالحقوق أو المصالح التي يراد المحافظة عليها. وهو يتوافر كلما وجدت حالة يترتب على فوات الوقت حصول ضرر منها يتعذر تداركه أو إصلاحه.

وللخشية من فوات الوقت مظهران :

المظهر الأول: الخشية من زوال المعالم – ومثال ذلك أن يقوم شخص بإغراق أرض جاره بالمياه بعد أن يكون قد أعدها للزراعة – ويرغب صاحب الأرض في إثبات هذه الحالة فوراً- وظاهر أن فوات الوقت يؤدي إلى جفاف المياه وزوال معالم الواقعة التي يريد صاحب الأرض الاستناد إليها في طلب التعويض مستقبلا.

والمظهر الثاني: هو الخشية من فوات المصلحة أو ضياع الحق - كما في حالة المستأجر الذي يترك العين المؤجرة بعد أن يخربها أو يتلفها - فهذه الحالة لا تزول معالمها بمرور الوقت – ولكن يترتب على البطء في إثباتها تفويت حق المؤجر في الانتفاع بالعين أو تأجيرها للغير.

ففي مثل هذه الأحوال يقتضي الأمر اتخاذ إجراء سريع لا يحتمل الإبطاء، ونتيجة لذلك توصف المنازعة بأنها مستعجلة.

وركن الاستعجال أو الخطر يجب أن يتوافر في جميع المنازعات المستعجلة وإلا كان القاضي المستعجل غير مختص بها، ووجب عرض النزاع في شأنها على القاضي الموضوعي إن كان لذلك محل.

ونلاحظ أخيراً في خصوص ركن الاستعجال ملاحظتين:

1- أن الاستعجال ينشأ من طبيعة الحق المتنازع فيه أو من الظروف المحيطة به لا من إرادة الخصوم أو رغبتهم في الحصول على حكم سريع ولا من اتفاقهم على اختصاص القاضي المستعجل.

2- أنه إذا زال الاستعجال أثناء نظر الدعوى فالراجح أن ذلك يزيل اختصاص القاضي المستعجل.

الشرط الثاني: أن يكون المطلوب في الدعوى المستعجلة هو إجراء وقتي أو تحفظي:

فإذا تضمنت الدعوى المستعجلة طلباً موضوعياً كالحكم بالمديونية أو الملكية أو الحيازة أو البطلان أو الفسخ كان القاضي المستعجل غير مختص بالدعوى (أو على الأقل بالطلب الموضوعي).

إلا أنه يجوز للقاضي المستعجل عندما يعرض عليه طلب موضوعي خارج عن حدود اختصاصه إذا ما قدر أنه ينطوي على طلب وقتي يدخل في اختصاصه أن يغير الطلبات المطروحة في الدعوى بما يتلاءم مع اختصاصه.

الشرط الثالث: ألا يكون من شأن الفصل في الدعوى المستعجلة المساس بأصل حق من الحقوق المدعاة من جانب أحد الطرفين:

وعدم المساس بالحق هو شرط لاختصاص القاضي المستعجل وقيد على سلطته في نفس الوقت.

فلو رفعت دعوى مستعجلة تتضمن مساساً بأصل الحق، فإن القاضي المستعجل يجب أن يحكم بعدم اختصاصه بها، ولو توافر ركن الخطر، ومثال ذلك أن ترفع إليه دعوى بطلب إثبات تزوير عقد – فمثل هذا الطلب موضوعي ويمس أصل الحق، فيجب على القاضي أن يحكم بعدم اختصاصه بالدعوى، وإنما يجوز له أن يحكم بالتحفظ على العقد المطعون عليه بالتزوير وذلك فإيداعه في خزينة المحكمة داخل مظروف مختوم، فمثل هذا الإجراء الوقتي يدخل في حدود اختصاصه.

مواطن عدم المساس بأصل الحق:

وعدم المساس بأصل الحق كشرط لاختصاص القضاء المستعجل يتمثل في جملة مواطن أو مواضع من الدعوى:

أولها- في الطلبات المعروضة على القاضي: إذ يجب ألا تكون طلبات موضوعية. والطلبات الموضوعية هي التي تتعلق بأصل الحق. ومثالها طلب الحكم بالمديونية أو الملكية أو البطلان أو الفسخ أو براءة الذمة أو سقوط الحق بالتقادم إلى غير ذلك من الطلبات المماثلة.

وثانيها- في بحث المستندات: إذ أن القاضي المستعجل يحكم بحسب الظاهر فلا يجوز له أن يتعمق في بحث المستندات أو أن يقطع في شأنها برأي حاسم أو أن يفسرها سواء كانت عقوداً أو أحكاماً، بل أنه يحكم بحسب ما يبدو له لأول وهلة أو لأول نظرة (أو على حد تعبير محكمة النقض أنه يتحسس المستندات، أي يبحثها بحثاً عرضيا). فإذا ما تعمق في بحثها أو تطرق إلى تفسيرها فإنه يكون قد جاوز اختصاصه.

وثالثها- في تسبيب الحكم: إذ يجب ألا يستند القاضي المستعجل في أسبابه إلى ثبوت الحق أو نفيه بل يجب أن يقتصر على الترجيح بين الاحتمالات دون أن يقطع برأي في أصل الحق، وإلا فإن حكمه يكون مبنياً‌ على أساس فاسد لتجاوزه حد اختصاصه.

ولهذا نجد أن أسباب الأحكام المستعجلة تتردد فيها غالباً عبارة: "وحيث أنه يبدو ..." أو "وحيث أن الظاهر من الأوراق أو من الظروف ..." فلا يجوز أن يقول القاضي المستعجل: "وحيث أنه قد ثبت ..." –لأنه بذلك يكون قد اعتدى على ولاية القاضي الموضوعي ولم يبق شيئاً ليحكم فيه - مع أن القاعدة أن أصل الحق يبقى سليماً محفوظاً يتناضل فيه الخصمان أمام محكمة الموضوع ولا يتأثر بما ورد في الحكم المستعجل. ومن نتائج ذلك اعتبار حجية الحكم المستعجل مؤقتة ونسبية بمعنى أنها لا تؤثر على قضاء الموضوع.

والموضع الرابع- هو في منطوق الحكم: فلا يجوز للقاضي المستعجل أن ينتهي في قضائه إلى تقرير ثبوت الحق أو نفيه أو إلى إلزام أحد الخصمين بأداء حق إلى الآخر بل كل ما يستطيعه هو الحكم بإجراء مؤقت.

وتظل للإجراء الوقتي المحكوم به صفة الوقتية حتى ولو ترتب عليه ضرر دائم أو ضرر يتعذر تداركه كما في حالة الحكم بالطرد مثلا إذ ما شغلت العين التي طرد منها المستأجر، أو الحكم بالهدم إذا ما تم الهدم، ثم تبين بعد ذلك أمام قاضي الموضوع أن من صدر الحكم بالطرد أو الهدم لصالحه لم يكن محقاً في طلبه من الناحية الموضوعية، فإن تعذر إعادة الحال إلى ما كانت عليه لا ينفي أن الإجراء كان مع ذلك وقتياً، مقصوداً به تدارك الخطر العاجل الذي كان ماثلا أمام القاضي المستعجل، مع بقاء أصل الحق سليماً.

وتترتب على وجوب امتناع القاضي المستعجل عن المساس بأصل الحق نتيجة هامة، هي أنه لا يجوز له أن يحكم بإحالة الدعوى المستعجلة إلى التحقيق أي أن يسمع شهوداً كما لا يحوز له أن يقضي بتوجيه اليمين الحاسمة أو أن يحقق الادعاء بالتزوير، ولهذا فإن القاضي المستعجل لا يصدر أحكاماً تمهيدية بل ينتهي دائماً إلى القضاء بإجراء وقتي بموجب حكم يختتم به الدعوى دون أن تسبقه أحكام تمهيدية.

وإنما أجيز للقاضي المستعجل أن يقضي بالمعاينة أو يندب خبيراً إذا كان من شأنه هذا الإجراء التحقق من توافر ركن الاستعجال أي باعتبار ذلك وسيلة للتحقق من اختصاص القاضي، ومثال ذلك دعوى ترفع بطلب وقف أعمال الهدم أو البناء في عقار مجاور لأن ذلك يهدد عقار المدعى، فيجوز للقاضي أن يعاين أو أن يندب خبيراً للتثبت من أن هذه الأعمال تهدد عقار المدعى، فإذا تبين له ذلك كان مختصاً، وإلا فإن ركن الخطر ينتفي، وينتفي بذلك اختصاصه.

هذه هي الشروط اللازمة لاختصاص القاضي المستعجل، ويلاحظ أن أي شرط منها لا يغني عن الآخر بل لابد أن تتوفر جميعاً. فلو توافر الاستعجال والخطر، وتبين أن هناك مساساً بأصل الحق كان القاضي المستعجل غير مختص مهما بلغت درجة الخطورة. والعكس صحيح بمعنى أنه لو طلب من القاضي إجراء وقتي ولم يكن في ذلك أي مساس بأصل الحق ولكن انتفى الاستعجال فإنه يكون غير مختص.

ويجدر أخيراً أن نكرر الإشارة إلى أنه لا يكفي اتفاق الطرفين على اختصاص القاضي المستعجل لأن اختصاصه من النظام العام فهو لا يتولد من إرادة الطرفين بل من طبيعة الخصومة أو المنازعة والإجراء المطلوب فيها.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "نص المادة 45 من قانون المرافعات الواردة في الفصل الخاص بالاختصاص النوعي يدل على أن الشارع قد أفرد قاضى المسائل المستعجلة باختصاص نوعى محدد هو الأمر بإجراء وقتي إذا توافر شرطان: هما عدم المساس بالحق وأن يتعلق الإجراء المطلوب بأمر مستعجل يخشى عليه من فوات الوقت. وهذا الاختصاص متميز عن الاختصاص النوعي للمحاكم الجزئية والابتدائية التي تختص بالفصل في موضوع الأنزعة التي ترفع إليها. وإذا رفعت الدعوى لقاضى المسائل المستعجلة بطلب اتخاذ إجراء وقتي وتبين له أن الفصل فيه يقتضي المساس بالحق أو أن الاستعجال مع خشية فوات الوقت غير متوفر قضى بعدم اختصاصه بنظر الدعوى وبهذا القضاء تنتهي الخصومة أمامه ولا يبقى منها ما يجوز إحالته لمحكمة الموضوع طبقاً للمادة 110 من قانون المرافعات أولاً لأن هذا القضاء يتضمن رفضاً للدعوى لعدم توافر الشرطين اللازمين لقبولها وهما الاستعجال وعدم المساس بالحق وثانياً لأن المدعى طلب في الدعوى الأمر باتخاذ إجراء وقتي وهذا الطلب لا تختص به استقلالا محكمة الموضوع ولا تملك المحكمة تحويره من طلب وقتي إلى طلب موضوعي لأن المدعى هو الذي يحدد طلباته في الدعوى". (نقض مدني في الطعن رقم 295 لسنة 43 قضائية – جلسة 21/12/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 1841).

كما تواتر قضاء النقض على أن: "قاضي الأمور المستعجلة يختص وفقاً للمادة 45 من قانون المرافعات بالحكم بصفة مؤقتة ومع عدم المساس بالحق في المسائل المستعجلة التي يخشى عليها من فوات الوقت، فأساس اختصاصه أن يكون المطلوب الأمر باتخاذ قرار عاجل، وألا يمس هذا القرار أصل الحق الذي يترك لذوي الشأن يتناضلون فيه أمام القضاء الموضوعي، فإذا تبين أن الإجراء المطلوب ليس عاجلاً أو يمس بأصل الحق حكم بعدم اختصاصه بنظر الطلب ويعتبر حكمه منهياً للنزاع المطروح عليه بحيث لا يبقى منه ما يصح إحالته لمحكمة الموضوع". (نقض مدني في الطعن رقم 1678 لسنة 52 قضائية – جلسة 27/3/1989).

القواعد العامة في التسليم:

لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر قانوناً أن الالتزام بالتسليم هو إذن التزام محله القيام بعمل مُعين يتم به نقل حيازة الشيء إلى الملتزم بالتسلم. وقد ورد تنظيم وأحكام الالتزام بالتسليم في القانون المدني (الشريعة العامة للمعاملات في مصر) ووضع القواعد العامة له في معرض تنظيمه لأحكام عقد البيع، وجعله المشرع القاعدة العامة التي يحيل إليها في كافة جوانب الالتزام بالتسليم، ومن ذلك ما نص عليه في المادة 566 من القانون المدني (عند تنظيمه لأحكام عقد الإيجار) من أنه يسري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسري على الالتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام، وعلى الأخص ما يتعلق منها بزمان التسليم ومكانه وتحديد مقدار العين المؤجرة وتحديد ملحقاتها.

فنص المشرع المصري على أن يلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بأن يضعه تحت تصرفه بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق، وهذا التسليم يحصل على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع؛ حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 435 من القانون المدني على أن: "يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ... ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "وضع المبيع تحت تصرف المشترى الأمر الذي يتحقق به التسليم طبقاً لنص المادة 435 من القانون المدني - يشترط فيه أن يكون بحيث يتمكن المشترى من حيازة المبيع والانتفاع به". (نقض مدني في الطعن رقم 40 لسنة 25 قضائية – جلسة 25/6/1959 مجموعة المكتب الفني – السنة 10 – صـ 499).

التسليم الحكمي:

كما تنص المادة 435/1 مدني على أن: "يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المُشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاءً مادياً، ما دام البائع قد أعلمه بذلك".

فالقانون قد عرف التسليم بأنه وضع المبيع تحت تصرف المُشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول هذا عليه استيلاءً مادياً. وظاهر أن هذا التعريف للتسليم بمعناه القانوني، وأن هذا التسليم لا يحتاج إلى التسليم الفعلي أي إلى استيلاء المُشتري استيلاءً مادياً على المبيع. فبمُجرد وضع البائع المال المبيع تحت تصرف المُشتري وإعلامه بذلك يُعتبر أنه قد وفى بالتزامه بتسليم المبيع ولا يجوز للمُشتري أن يُطالبه بتنفيذ هذا الالتزام استناداً إلى أنه هو لم يتسلم المبيع، ولا أن يرتب على ذلك اعتبار البائع مُخلاً بالتزامه إخلالاً يبرر طلب فسخ العقد أو الدفع بعدم التنفيذ. وإذا لم يكن للتسليم أجل كان مُستحقاً فور العقد واعتبر المُشتري بموجب هذا الاتفاق مُعذوراً لتسلم المبيع من وقت العقد، أي أنه في هذه الحالة يُعتبر التزام البائع بالتسليم قد تم تنفيذه بمُجرد نشوئه أي بمُجرد انعقاد العقد. (المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مُرقس – الجزء الثالث "في العقود المُسماة" – المُجلد الأول "عقد البيع" – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة – بند 185 – صـ 481 : 485).

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "يُشترط في وضع المبيع تحت تصرف المُشتري – ليتحقق به التسليم المنصوص عليه في المادة 435 من القانون المدني أن يكون بحيث يتمكن المُشتري من حيازة المبيع والانتفاع به. التسليم المعنوي أو الحُكمي يقوم مقام التسليم الفعلي". (نقض مدني في الطعن رقم 632 لسنة 51 قضائية – جلسة 21/2/1985).

ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك، أن: "مؤدى نص المادة 435 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن تسليم المبيع بوضعه تحت تصرف المُشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل مع إعلام المُشتري أن المبيع قد وُضِعَ تحت تصرفه، ولم يشترط المُشرع التسليم الفعلي، بل افترض تمام التسليم متى توافر عنصراه ولو لم يستول المُشتري على المبيع استيلاءً مادياً، فإذا تم التسليم على هذا الوجه انقضى التزام البائع به وبرِئت ذمته منه". (نقض مدني في الطعن رقم 1425 لسنة 56 قضائية – جلسة 29/11/1988. وفي الطعن رقم 3539 لسنة 58 قضائية – جلسة 19/6/1990).

ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك، أن: "مفاد نص المادة 435 من القانون المدني أن تسليم المبيع يتم بوضعه تحت تصرف المُشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل مع إعلام المُشتري أن البيع قد وُضِعَ تحت تصرفه ولم يشترط المُشرع التسليم الفعلي بل افترض تمام التسليم متى توافر عُنصراه، ولو لم يستول المُشتري على المبيع استيلاء مادياً. فيكفي لتمام التسليم مُجرد تغيير النية سواء باتفاق أو بتصرف قانوني مُجرد كأن يظل البائع حائزاً المبيع باعتباره مُستأجراً ويُعتبر التسليم في هذه الحالة حُكمياً أو معنوياً". (نقض مدني في الطعن رقم 1747 لسنة 58 قضائية – جلسة 20/1/1991).

تبعة الهلاك:

كما تنص المادة 437 مدني على أنه: "إذا هلك المبيع قبل التسليم لسبب لا يد للبائع فيه، انفسخ البيع واسترد المشتري الثمن، إلا إذا كان الهلاك بعد إعذار المشتري لتسلم المبيع". ويستفاد من هذا النص ومن القواعد العامة في القانون المدني أن هلاك المبيع هلاكاً كلياً أو جزئياً، بسبب أجنبي عن البائع، يترتب عليه انقضاء التزام البائع بالتسليم، وانفساخ العقد ورد الثمن إلى المشتري، أي أن تبعة هلاك المبيع قبل تسليمه تقع على عاتق البائع، أما إذا كان البائع قد أعذر المشتري بتسلم المبيع، أي أن البائع قد أتم تنفيذ التزامه بالتسليم حكمياً، فهنا تقع تبعة هلاك المبيع على المشتري الذي تقاعس عن القيام بالاستلام فعلياً رغم وضع المبيع تحت تصرفه.

فقد يحدث أن يكون البائع مستعداً لتنفيذ التزامه بتسليم المبيع إلى المشتري، ويكون المشتري هو المتعنت فيأبى دون مبرر أن يتسلم المبيع، فتوقياً لتحميل البائع تبعة هلاك المبيع في هذه الحالة، أعطى القانون سلاحاً للبائع يدرأ به عنه هذا الخطر، فأجاز له أن يعذر المشتري ليتسلم المبيع، ومن وقت الإعذار يعتبر المبيع في حكم الشيء المسلم إلى المشتري، فإذا هلك حتى قبل التسليم الفعلي فإن هلاكه يكون على المشتري لا على البائع، وفي هذا تقول العبارة الأخيرة من المادة 437 مدني كما رأينا: "إلا إذا كان الهلاك بعد إعذار المشتري لتسلم المبيع". أي أن الهلاك يكون استثناء على المشتري إذا وقع بعد إعذاره لتسلم المبيع. (المصدر: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الرابع "البيع والمقايضة" – طبعة 2006 القاهرة – بند 319 – صـ 508 و 509).

وغني عن البيان أن البائع إذا أعذر المشتري لتسلم المبيع، أو حبس المبيع لعدم استيفاء الثمن، فإن الهلاك الجزئي أو نقص القيمة إذا طرأ بعد ذلك على المبيع، تحمل المشتري تبعته، كما يتحملها في الهلاك الكلي، وللأسباب عينها. (المصدر: وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 324 – صـ 512).

التطبيق: لما كان الطالب بصفته قد عرض على المعلن إليه استلام تلك الأجولة عند تنفيذ قرار الإزالة سالف الذكر، وكذلك قام بعد التنفيذ بإنذاره وإعذاره باستلام تلك الأجولة محتوياته، ومن ثم يعتبر التسليم قد تم حكماً للمعلن إليه، وعليه تقع تبعية هلاكها كلياً أو جزئياً أو نقص في قيمتها. وتوافر شروط الاستعجال خشية عليها من التلف والتصريح للهيئة ببيعها بالمزاد العلني لحساب المعلن إليه، مع أحقيتها في خصم المصاريف الإدارية لذلك المزاد، ومصاريف النقل والتخزين وخلافه.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب بصفته من أسباب وأسانيد جديدة، وأوجه دفاع ودفوع، أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية الحكم لها بطلباتها في الدعوى الماثلة وهي كما يلي:

"وبناء عليه"

أنا المُحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المُعلن إليه بصفته وأعلنته وسلمته صورة من هذه الصحيفة، وكلفته بالحضور أمام محكمة القاهرة للأمور المستعجلة الكائن مقرها بشارع رشدي (شارع الساحة سابقاً) بعابدين بالقاهرة؛ وذلك أمام الدائرة مستعجل القاهرة، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم الموافق لسماعه الحكم ضده بما يلي:

"بالتصريح للطالب بصفته بعرض الأجولة المحتوية على محاصيل زراعية وعطارة متنوعة التابعة للمعلن إليه، للبيع بالمزاد العلني، بمصاريف على عاتق المعلن إليه، ولحسابه، خشية عليها من التلف، مع تحميل المعلن إليه تبعة هلاكها كلياً أو جزئياً أو أي نقص في كميتها أو قيمتها. مع إلزام المعلن إليه بالمصاريف القضائية ومقابل أتعاب المحاماة".

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم

دعوى استبعاد من التفليسة

أنه في يوم الموافق – الساعة:

بناء على طلب السيد المهندس/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته. وموطنه القانوني: "مركز إدارة الهيئة الرئيسي" الكائن بالعقار رقم 109 بشارع التحرير – بميدان الدقي – الجيزة. ومحله المختار: "إدارة قضايا الهيئة" الكائن مقرها بالعقار رقم 7 "أ" بشارع يوسف نجيب – بالعتبة – القاهرة. وفرعه "منطقة أوقاف الدقهلية" الكائن مقرها خلف كلية الدراسات الإسلامية بالمنصورة.

أنا محضر محكمة الجزئية، قد انتقلت وأعلنت:

1- السيد/ إصلاح سعد الدين عوض بصفته أمين التفليسة. ويعلن بمكتبه الكائن بالعقار رقم 6 بشارع قناه السويس من شارع الإسكندر المقدوني – الدور الأول علوي – المنصورة. مُخاطباً مع:

2- السيد/ رئيس مجلس إدارة البنك المصري المتحد (بنك الدقهلية سابقاً) بصفته. ويعلن سيادته بمركز إدارته الرئيسي الكائن بالعقار رقم 106 بشارع القصر العيني – مبنى كايرو سنتر – القاهرة. وفرعه الرئيسي الكائن بالمنصورة بشارع الجمهورية – المنصورة. مُخاطباً مع:

3- السيد/ إبراهيم محمد يوسف، صاحب شركة عنا للتصوير. ويعلن بالعقار رقم 155 بشارع الجمهورية – بجوار مديرية أمن الدقهلية – بالمنصورة. مُخاطباً مع:

"وأعلنتهم بالآتي"

تمتلك هيئة الأوقاف المصرية العقار رقم 155 بشارع الجمهورية بجوار مديرية أمن الدقهلية بالمنصورة. وحيث أجر ناظر وقف المرحوم/ علي بك القريعي الكبير بالمنصورة (الذي حلت محله وزارة الأوقاف بموجب قانون النظر على الأوقاف، وأصبحت هيئة الأوقاف المصرية هي النائبة القانونية عن وزارة الأوقاف في شأن إدارة واستثمار والتصرف في أموال وأعيان الأوقاف بموجب قانون إنشاء الهيئة)، أجر عقار التداعي إلى السيد/ أحمد بك الملا الذي توفي إلى رحمه الله فقام ورثته من بعده بتأجير عقار التداعي من الباطن إلى المدعو/ ناصر سعد يوسف (وشهرته عزمي عبد الدايم) بالمخالفة لبنود عقد الإيجار وأحكام قوانين إيجار الأماكن الخاضع لها عقد الإيجار سالف الذكر. مما حدا بهيئة الأوقاف إلى إقامة الدعوى رقم 9498 لسنة 1986 مساكن كلي المنصورة ضد ورثة المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن بغية القضاء بفسخ عقد إيجار عقار التداعي مع الإخلاء وتسليمه خالياً إلى الهيئة بالحالة التي كان عليها عند التعاقد. وتداولت تلك الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها وبجلسة 26/5/1996 قضت المحكمة بفسخ عقد إيجار عقار التداعي المؤرخ 6/2/1950 وطرد المعلن إليهم من عقار التداعي وتسليمها للمدعي بصفته خالية وألزمت المدعى عليهم بالمصاريف وأتعاب المحاماة. وقد تأيد هذا الحكم بالاستئناف رقم 2433 لسنة 38 قضائية "استئناف عالي المنصورة" الصادر بجلسة 16/2/1999 والقاضي بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف. وعند قيام هيئة الأوقاف المصرية باتخاذ إجراءات تنفيذ ذلك الحكم القاضي بالإخلاء والتسليم عقار التداعي إلى الهيئة فوجئ المحضر القائم بالتنفيذ بأن ذلك العقار مغلق بالشمع الأحمر، وإذ أفادت التحريات (التي قامت بها الجهات المعنية) بأن سبب الغلق هو وجود حكم بشهر إفلاس المعلن إليه الثالث الذي لا علاقة له بهيئة الأوقاف، وهو الحكم رقم 27 لسنة 2002 إفلاس المنصورة الصادر بجلسة 30/11/2002 القاضي بشهر إفلاس التاجر/ إبراهيم محمد يوسف وتحديد يوم 23/4/2001 تاريخاً مؤقتاً للتوقف عن الدفع، وتعيين السيد رئيس الدائرة قاضياً للتفليسة للإشراف عليها، وتعيين السيد/ إصلاح سعد الدين عوض صاحب الدور بجدول أمناء التفليسة أميناً لها ... ووضع الأختام على محلات المفلس ومخازنه وأمواله ...الخ.

لما كان ما تقدم، وكان عقد الإيجار والحكم القضائي النهائي واجب النفاذ قد سبقت كلها حكم شهر الإفلاس والتاريخ المحدد لتوقف المعلن إليه الثالث عن الدفع وهو 23/4/2001 مع الأخذ في الاعتبار أن المعلن إليه الثالث لا علاقة له البتة بهيئة الأوقاف المصرية. ومن ثم يحق للهيئة المطالبة باستبعاد عقار التداعي من تفليسة المعلن إليه الثالث الذي لا علاقة له بهيئة الأوقاف المصرية المالكة والمؤجرة السابقة لعقار التداعي والتي تحصلت على حكم قضائي نهائي بفسخ عقد إيجار ذلك العقار وإخلائه وتسليمها إليها.

لما كان ما تقدم، وكانت المادة 560 من القانون رقم 17 لسنة 1999 بإصدار قانون التجارة تنص على أن: "

- تكون المحكمة التي شهرت الإفلاس مُختصة بنظر جميع الدعاوى الناشئة عن التفليسة.

- وتُعتبر الدعوى ناشئة عن التفليسة على وجه الخصوص إذا كانت مُتعلقة بإدارتها أو كان الفصل فيها يقتضي تطبيق أحكام الإفلاس، ولا يشتمل ذلك الدعاوى الناشئة عن الديون التي للتفليسة على الغير أو للغير عليها".

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الحكم لا يُعتبر صادراً في دعوى ناشئة عن التفليسة إلا إذا كان النزاع الذي فصل فيه لا يُعرض إلا بمُناسبة الإفلاس ويستلزم تطبيق حكم من الأحكام الواردة في قانون التجارة في باب الإفلاس". (الطعن رقم 1314 لسنة 52 قضائية – جلسة 10/12/1984).

ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أنه: "وإن كانت المادة 216 من قانون التجارة (قديم والمُقابلة للمادة 594 جديد) تقضي بوجوب غل يد المُفلس عن إدارة أمواله والتصرف فيها من تاريخ صدور حكم بإشهار الإفلاس فلا تصح له مُباشرة الدعاوى المُتعلقة بتلك الأموال حتى لا تُضار جماعة الدائنين من نشاطه القانوني، إلا أن غل اليد لا يقتضي بطلان التصرفات التي يُجريها المُفلس في أمواله منقولة أو عقارية وإنما يؤدي فقط إلى عدم نفاذها في مواجهة جماعة الدائنين مع بقائها صحيحة بين طرفيها، فإذا رُفِعَت الدعوى على المُفلس فإن الحكم الصادر فيها لا يُحتج به على جماعة الدائنين ولا يكون للمُفلس أو لخلفه العام في هذه الحالة أن يدفع بعدم قبول الدعوى أو يتمسك بعدم نفاذ التصرف". (الطعن رقم 722 لسنة 52 قضائية – جلسة 14/5/1984).

لما كان ذلك، وكان قانون التجارة القديم ينص في المادة 216 منه على أن: "الحكم بإشهار الإفلاس يوجب بمجرد صدوره رفع يد المفلس من تاريخ هذا الحكم عن إدارة جميع أمواله وعن إدارة الأموال التي تؤول إليه الملكية فيها وهو في حالة الإفلاس".

ومفاد ذلك النص أن التصرفات والعقود التي يبرمها التاجر قبل تاريخ الحكم بشهر إفلاسه (وتحديد تاريخ التوقف عن الدفع)، تكون تلك التصرفات والعقود صحيحة ونفاذه في حق جماعة الدائنين طالما كانت ثابتة التاريخ (بأحد الطرق التي حددها قانون الإثبات) قبل تاريخ الحكم بشهر الإفلاس وتاريخ التوقف عن الدفع.

هذا، ولم يخالف قانون التجارة الجديد قانون التجارة القديم في هذا الشأن، حيث نص قانون التجارة الجديد في الفقرة الأولى من المادة 589 منه على أن: "تغل يد المفلس بمجرد صدور حكم شهر الإفلاس عن إدارة أمواله والتصرف فيها".

وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للقانون تعليقاً على هذه المادة ما يلي: "وعالجت المادة 589 وما بعدها غل يد المفلس عن إدارة أمواله والتصرف فيها واعتبرت يوم صدور حكم شهر الإفلاس بدأً لذلك". مما مفاده أن التصرفات التي تمت قبل بدء ذلك التاريخ (وقبل التاريخ المحدد للتوقف عن الدفع) هي تصرفات صحيحة ونافذة ولا يجوز فسخها أو إبطالها.

بل نص قانون التجارة الجديد صراحة في الفقرة الأولى من المادة 623 منه على أنه: "لا يترتب على الحكم بشهر الإفلاس فسخ العقود الملزمة للجانبين التي يكون المفلس طرفاً فيها". وفضلاً عن ذلك فإن قانون التجارة الجديد قد وافق قانون التجارة القديم في اشتراطه لعدم التصرفات التي يجريها المفلس (حتى) في فترة الريبة أن يكون المتصرف إليه سيئ النية ويعلم باضطراب أحوال المفلس.

وحيث تنص المادة 599 من قانون التجارة الجديد على أن: "كل ما أجراه المفلس من تصرفات غير ما ذكر في المادة 598 من هذا القانون وخلال الفترة المشار إليها، فيجوز الحكم بعدم نفاذه في مواجهة جماعة الدائنين إذا كان التصرف ضاراً بهم وكان المتصرف إليه يعلم وقت وقوع التصرف بتوقف المفلس عن الدفع". حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض (في ظل قانون التجارة القديم) أن: "لا يقضى بالبطلان طبقاً لمادة 228 من قانون التجارة إلا إذا ثبت علم المتعاقد مع المفلس باضطراب أحواله المالية اضطراباً يمكن معه افتراض شعور هذا المتعاقد بقيام حالة التوقف عن الدفع". (الطعن رقم 188 لسنة 33 قضائية – جلسة 30/3/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 725 – فقرة 4). وهذا الشرط (سوء النية – بالعلم بتوقف المفلس عن الدفع) غير متحقق ولا متوافر في حالة دعوانا الماثلة حيث أن الحكم النهائي القاضي بفسخ عقد إيجار عقار التداعي وإخلائه وتسليمه إلى هيئة الأوقاف المؤجرة والمالكة له قد صدر في تاريخ سابق على حكم شهر الإفلاس وتاريخ التوقف عن الدفع بسنين، ومن ثم يكون هذا الحكم القضائي النهائي الحائز لقوة الأمر المقضي به والواجب النافذ طبقاً لمنطوقه صحيحاً ونفاذاً.

لما كان ما تقدم، وكان من المسلم به أن ثمة حالات تسري فيها حجية الحكم القضائي على أطراف الخصومة الصادر فيها هذا الحكم وعلى الغير ممن لم يكن طرفاً فيها، وهذا إذا كان الغير في مركز قانوني يعتمد على المركز الذي قرره الحكم القضائي، وذلك كما في حالة الكفيل الذي تمتد إليه حجية القضاء الصادر في مواجهة المدين بالنسبة لتقرير وجود الدين، وحالة المستأجر من الباطن بالنسبة للحكم الصادر ببطلان عقد الإيجار الأصلي. (المرجع: "الوسيط في قانون القضاء المدني" – للدكتور فتحي والي - بند 98/رابعاً - رقم 2 – صـ 183).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن بدون أذن كتابي صريح من المؤجر، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة، محلها فسخ الإجارة الصادرة منه إلى المستأجر الأصلي وليس الإيجار من الباطن إذ أنه ينقضي حتماً بانقضاء الإيجار الأصلي، ومن ثم فهي ترفع منه على الأخير ليقول كلمته فيما أسند إليه من إخلال بالعقد، فإذا لم يختصم في الدعوى واختصم المستأجر من الباطن وحده كانت الدعوى غير مقبولة لرفعها على غير ذي صفة، على أنه يجوز للمؤجر أن يدخل المستأجر من الباطن في الدعوى إلى جوار المستأجر الأصلي وإن كان ذلك غير ضروري لأن الحكم الصادر ضد المستأجر الأصلي يجوز تنفيذه على المستأجر من الباطن ولو لم يختصم في الدعوى". (الطعن رقم 3 لسنة 56 قضائية - جلسة 20/12/1990. ونقض 27/6/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 1960. ونقض 2/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – ع2 – صـ 253).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "من المُقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد الإيجار من الباطن لا يُنشئ علاقة مُباشرة بين المُستأجر من الباطن والمُؤجر الأصلي إلا في حدود ما تقضي به المادتين 596 و 597 من القانون المدني خاصاً بالأجرة حتى ولو كان مُصرحاً للمُستأجر الأصلي في عقد الإيجار بالتأجير من الباطن إلا أنه في هذه الحالة الأخيرة تكون الإجارة من الباطن نافذة في حق المُؤجر فلا يملك الأخير التعرض للمُستأجر من الباطن ما دامت الإجارة الأصلية قائمة، فإذا ما انتهى عقد الإيجار الأصلي فإنه يترتب على ذلك انقضاء عقد الإيجار من الباطن". (الطعن رقم 603 لسنة 51 قضائية – جلسة 1/3/1989. والطعن رقم 1331 لسنة 49 قضائية – جلسة 15/1/1986).

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "عقد الإيجار من الباطن يرد على حق المُستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المُؤجرة، مما مفاده انقضاء هذا العقد حتماً بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ولو كان قائماً بحسب الشروط التي اشتمل عليها، ولا يُغير من ذلك علم المُستأجر من الباطن أو عدم علمه بسبب انقضاء عقد الإيجار الأصلي". (نقض جلسة 30/11/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 2179).

ومن ثم، وبالتطبيق الصحيح لجميع تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع الدعوى الماثلة يتضح جلياً أن عقار التداعي المملوك لجهة الوقف الخيري والذي صدر حكم قضائي نهائي بفسخ عقد إيجارها وإخلائها وتسليمها لهيئة الأوقاف ضد ورثة المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن، فإن أية تصرفات تكون صادرة من المستأجر من الباطن غير نافذة ولا سارية في حق جهة الوقف الخيري الذي تمثله هيئة الأوقاف المصرية. ومن ثم فما كان يجوز من الأصل إدخال ذلك العقار في تفليسه المعلن إليه الثالث الذي لا تربطه ثمة رابطة من أي نوع كانت بهيئة الأوقاف المصرية. ومن ثم تكون دعوى إخراج واستبعاد عقار التداعي من تلك التفليسة قد جاءت على سند من صحيح القانون خليقة بالقبول وهو ما تطالب به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

لكل ما تقدم، ولما ستبديه هيئة الأوقاف المصرية من أسباب أخرى أثناء نظر الدعوى بالجلسات في مرافعاتها الشفوية ومذكراتها المكتوبة، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية القضاء لها بطلباتها التالية..

"بناء عليه"

أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليهم، وأعلنتهم وتركت لكل واحد منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم بالحضور أمام محكمة المنصورة الابتدائية الكائن مقرها بشارع وذلك أمام الدائرة ( ) إفلاس، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم الموافق لسماعهم الحكم ضدهم:

أولاً- بقبول هذه الدعوى شكلاً.

ثانياً- وفي الموضوع: باستبعاد عقار التداعي (العقار رقم 155 بشارع الجمهورية بجوار مديرية أمن الدقهلية بالمنصورة) المملوك لجهة الوقف الخيري من تفليسة من تفليسة التاجر/ إبراهيم محمد يوسف الذي لا تربطه ثمة علاقة بهيئة الأوقاف المالكة والصادر الحكم بشهر إفلاسه بالحكم رقم 27 لسنة 2002 إفلاس المنصورة الصادر 30/11/2002 والذي حدد يوم 23/4/2001 تاريخاً مؤقتاً لتوقفه عن الدفع، مع إلزام المدعى عليهما بصفتهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم

صحيفة دعوى تعويض عن نزع ملكية وقف

أنه في يوم المُوافق - في تمام الساعة:

بناء على طلب السيد اللواء/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته. وموطنه القانوني: "مركز إدارة الهيئة الرئيسي" الكائن بالعقار رقم 109 بشارع التحرير بميدان الدقي – تابع قسم الدقي – محافظة الجيزة. ومحله المختار: "إدارة قضايا الهيئة" الكائن مقرها بالعقار رقم 7 "أ" بشارع يوسف نجيب بميدان العتبة – تابع قسم الموسكي – بالقاهرة.

أنا مُحضر محكمة الجزئية قد انتقلت وأعلنت كل من:

1- السيد الوزير/ محافظ القاهرة بصفته. ويعلن سيادته بـ "هيئة قضايا الدولة"، الكائن مقرها بمُجمع التحرير، بميدان التحرير، تابع قسم قصر النيل، محافظة القاهرة. مُخاطباً مع:

2- السيد الأستاذ/ رئيس مجلس إدارة الهيئة المصرية العامة للمساحة بصفته. ويعلن سيادته بمقر عمله بديوان عام الهيئة العامة للمساحة، أمام مديرية أمن الجيزة، بالجيزة. مُخاطباً مع:

3- السيد الأستاذ/ الممثل القانوني للجمعية الخيرية الإسلامية بصفته. ويعلن سيادته بمقر عمله الكائن في: مُخاطباً مع:

"وأعلنتهم بالآتي"

تمتلك جهة وقف/ خديجة بهية برهان، بموجب حجة الوقف الصادرة من محكمة مصر الشرعية بتاريخ 30/6/1914_م – نمرة 66 مسلسل رقم 25 - والمسجلة برقم 2599/27 مصر، تمتلك حصة قدرها 12^ط (من 24ط) في أرض ومباني العقار رقم 14 بميدان العتبة، بقسم الموسكي، بالقاهرة، والمعروفة باسم: "عمارة متاتيا". ومساحتها 3500_م² (ثلاثة آلاف وخمسمائة متر مربع)، والحصة الموقوفة تبلغ نصف العقار ومساحتها 1750_م² (ألف وسبعمائة وخمسون متراً مربعاً).

وحيث أن الواقفة قد شرطت للخيرات (في حصتها بالعقار المذكور) مبلغ 840.00_جم (ثمانمائة وأربعون جنيهاً)، وحيث أنه قد صدر قرار من لجنة شئون الأوقاف بفرز حصة الخيرات المشروطة في هذا الوقف وقدرت حصة الخيرات فيها بما يعادل مساحة: 3^س 5^ط (من 12^ط من 24^ط)، وذلك بمذكرتها رقم 30 بجلسة 9/12/1985 (في موضوع المادة رقم 514/893 متنوعات) والمعتمدة من السيد الدكتور/ وزير الأوقاف في تاريخ 16/12/1985.

إلا أنه بمراجعة تحويل حصة الخيرات النقدية إلى حصة عينية في العقار المذكور، تبين أن حصة الخيرات بها عجز مقداره: 5^س – أي أن المفروض أن تكون حصة الخيرات العينية في ذلك العقار (حتى تفي بما يدر مبلغ 840_جم) هي: 8^س 5^ط (من 12ط من 24ط).

كما تبين أيضاً وجود حصة خيرات في المرتبات المشروطة بحجة الوقف قدرها 612.00_جم (ستمائة واثنا عشر جنيهاً)، حيث أن أصحاب هذه المرتبات قد انقرضوا، وبتحويل هذا المبلغ النقدي إلى حصة عينية تدر ذلك المبلغ تكون كالتالي: 21^س 3^ط (من 12^ط من 24^ط)، فيكون نصيب الخيرات في هذا المبلغ هو: 402.92_جم (أربعمائة وجنيهان واثنان وتسعون قرشاً) تعادل حصة عينية مقدارها: 13^س 2^ط (من 12^ط من 24^ط).

وعلى ذلك تكون حصة الخيرات وحصة المستحقين في الوقف كالتالي:

· 3^س 5^ط نصيب الخيرات السابق فرزه بمعرفة لجنة شئون الأوقاف نظير مبلغ 840_جم.

· 5^س –^ط عجز في حصة الخيرات الصادر بها قرار لجنة شئون الأوقاف.

· 13^س 2^ط نصيب الخيرات في المرتبات البالغ قدرها 612_جم، حيث نصيب الخيرات فيها مبلغ 402.92_جم.

· 8^س 1^ط نصيب المستحقين في المرتبات البالغ قدرها 612_جم.

· 19^س 2^ط نصيب المستحقين في الوقف.

بإجمالي 12^ط من 24^ط.

وإجمالي حصة الخيرات فيها يعادل: 21^س 7^ط (من 12^ط من 24^ط) وهو التقسيم النهائي والصحيح سواء لحصة الخيرات ونصيب الخيرات في المرتبات.

قرار نزع ملكية عقار التداعي للمنفعة العامة:

وحيث صدر قرار السيد الدكتور/ رئيس مجلس الوزراء (المعلن إليه الأول بصفته)، رقم 482 لسنة 1999 بتاريخ 10/2/1999 باعتبار مشروع تخطيط ميداني الأوبرا والعتبة قسم الموسكي بالقاهرة من أعمال المنفعة العامة، مما يقتضي نزع ملكية العمارة المعروفة بعمارة متاتيا بالعتبة، وقد تم تنفيذ هذا القرار وهدم تلك العمارة في تاريخ 20/4/1999 أزيلت تلك العمارة حتى سطح الأرض وهلكت هلاكاً كلياً، وأصبح مكانه "حديقة العتبة".

تقدير التعويض عن نزع ملكية عقار التداعي للمنفعة العامة:

وحيث قامت اللجان المختصة بتقدير سعر المتر من الأرض بمبلغ 2500.00_جم (ألفان وخمسمائة جنيه)، وسعر المتر من المباني بمبلغ 100.00_جم (مائة جنيه). كما جاء بكشوف العرض أن المساحة التي تخص الأوقاف هي بمسطح قدره: 232_م² (مائتان واثنان وثلاثون متراً مربعاً) من المسطح الإجمالي للعقار المنزوع ملكيته.

وحيث قامت هيئة الأوقاف المصرية (منطقة أوقاف القاهرة – إدارة الملكية العقارية) بمخاطبة محافظة القاهرة (إدارة نزع الملكية – الشئون القانونية)، بخطابها الرقيم 3860 بتاريخ 28/9/1999 وذلك لإثبات اعتراضها على السعر المقدر للأرض والمباني وكذلك على المساحة الخاصة بالأوقاف. حيث أن إجمالي حصة الخيرات في عقار التداعي وعلى ما سلف بيانه هي: 21^س 7^ط (من 12^ط من 24^ط) تشمل حصة الخيرات الكاملة وكذا نصيب الخيرات في المرتبات التي انقرض أصحابها. ولكون سعر المتر المربع الواحد من أرض عقار التداعي لا يمكن تقديرها بأي حال من الأحوال بمبلغ يقل عن 50000.00_جم (خمسون ألف جنيه).

الطعن على تقدير مبلغ التعويض:

لما كان ما تقدم، وكانت المادة 6 من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة رقم 10 لسنة 1990 تنص على أن: "

- يتم تقدير التعويض بواسطة لجنة تشكل بكل محافظة بقرار من وزير الأشغال العامة والموارد المائية، من مندوب عن هيئة المساحة رئيساً، وعضوية مندوب عن كل من مديرية الزراعة ومديرية الإسكان والمرافق ومديرية الضرائب العقارية بالمحافظة بحيث لا تقل درجة أي منهم عن الدرجة الأولى، ويتم تغيير هذه اللجنة كل سنتين.

- ويقدر التعويض طبقاً للأسعار السائدة وقت صدور قرار نزع الملكية، وتودع الجهة طالبة نزع الملكية مبلغ التعويض خلال مدة لا تجاوز شهراً من تاريخ صدور القرار، خزانة الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية.

- ويجوز بموافقة المُلاك اقتضاء التعويض كله أو بعضه عيناً".

كما تنص المادة 9 من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة (سالف الذكر) على أنه: "لكل من الجهة طالبة نزع الملكية وذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق، خلال أربعة أشهر من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف المنصوص عليها في المادة 7 من هذا القانون، الحق في الطعن على تقدير التعويض الوارد بكشوف العرض، أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقارات والمنشآت، ويرفع الطعن وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في قانون المرافعات، وتنعقد الخصومة في هذا الطعن بين الجهة طالبة نزع الملكية وذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق فقط؛ وينظر هذا الطعن على وجه السرعة".

كما تنص المادة 13 من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة (سالف الذكر) على أنه:

- لا يحول الطعن في تقدير التعويض على النحو الوارد بالمادة 9 من هذا القانون، دون حصول ذوي الشأن من الجهة طالبة نزع الملكية، على المبالغ المُقدرة بمعرفة اللجنة المنصوص عليها في المادة 6 من هذا القانون، كما لا يحول استئنافهم الأحكام الصادرة في هذه الطعون المحكمة الابتدائية، دون حصولهم من تلك الجهة على التعويضات المقضي بها ابتدائياً.

- وإذا تعذر الدفع لأي سبب كان، ظلت المبالغ مودعة بأمانات هذه الجهة، مع إخطار ذوي الشأن بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول.

- ويكون دفع التعويض لذوي الشأن، أو إيداعه بأمانات الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية، أو إخطار ذوي الشأن بتعذر الدفع، مبرئاً لذمة الجهة طالبة نزع الملكية من قيمة التعويض عن عدم الانتفاع المنصوص عليه في المادة 14 من هذا القانون".

كما تنص الفقرة 3 من المادة 14 من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة (سالف الذكر) على أنه: "ويترتب على نشر قرار الاستيلاء، اعتبار العقارات مخصصة للمنفعة العامة، ويكون لذوي الشأن الحق في تعويض مقابل عدم الانتفاع بالعقار من تاريخ الاستيلاء الفعلي إلى حين دفع التعويض المستحق عن نزع الملكية".

كما نصت المادة 28 من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة (سالف الذكر) على أن: "يصدر وزير الأشغال العامة والموارد المائية اللائحة التنفيذية لهذا القانون".

ومن ثم، أصدر السيد وزير الأشغال العامة والموارد المائية (المعلن إليه الثالث بصفته) قراره الرقيم 319 لسنة 1990 بتاريخ 31/12/1990 بإصدار اللائحة التنفيذية لقانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.

وقد نصت المادة 1 من اللائحة التنفيذية (سالفة الذكر) على أن: "تتولى الهيئة المصرية العامة للمساحة إجراءات نزع ملكية الأراضي والعقارات اللازمة لمشروعات المنفعة العامة، وذلك فيما عدا المشروعات التي تتولاها جهات أخرى طبقاً للقانون".

ولما كان من المُقرر، أن الملكية الخاصة مصونة بحكم الدستور، فلا تنزع إلا للمنفعة العامة ومُقابل تعويض عادل وفقاً للقانون.

ولما كان التعويض الذي أوجب قانون نزع الملكية دفعه إلى المالك، هو في حقيقته "ثمن" للعقار. لأنه متى اتبعت إجراءات نزع الملكية فإن العقار المنزوع ملكيته من الشخص الخاص، يدخل في ملكية الدولة أو الشخص العام، ويعادل ذلك "الشراء من المالك"، وبالتالي يقدر التعويض بمقدار الثمن الذي كان يقبل المالك أن يبيع به عقاره في وقت نزع الملكية، وعلى هذا نصت المادة السادسة من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة بنصها على أن يُقدر التعويض طبقاً "للأسعار السائدة" وقت صدور قرار نزع الملكية.

ومفاد ذلك، أن القانون عندما ألزم لجنة التقدير بـ: "الأسعار السائدة"، إنما قصد "الأثمان" السائدة للعقار، وبالتالي لا تكون ثمة سلطة رحبة للجنة التقدير، ولا تكون ثمة سلطة رحبة للمحكمة، (في حالة إتباع إجراءات نزع الملكية) عند الفصل في الطعن في تقدير التعويض، وإنما يجب عليهما الاستناد إلى عناصر تقدير ثمن العقار والاعتداد بالمستندات والتقارير التي تقدم من الخصوم، ولا يُساغ القول في هذه الحالة بأن للمحكمة السلطة المطلقة في تقدير التعويض، لاختلاف التعويض في نزع الملكية عن التعويض في "المسئولية التقصيرية". (المرجع: "نزع الملكية للمنفعة العامة" – للمستشار/ أنور طلبه – طبعة 2006 الإسكندرية – صـ 84).

وحيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "تحويل المال المملوك لأحد الأفراد إلى مال عام، يقتضي إما إدخاله في الملكية الخاصة للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة الأخرى، بطريق من طرق كسب الملكية المبينة في القانون المدني، ثم نقله بعد ذلك إلى الملك العام بتخصيصه للمنفعة العامة؛ وإما بنزع ملكيته للمنفعة العامة، فينتقل فوراً من ملكية صاحبه إلى الملكية العامة. وأن تخصيص الدولة العقار المملوك لأحد الأفراد، للمنفعة العامة بالفعل ودون إتباع الإجراءات التي رسمها قانون نزع الملكية، وذلك باستيلائها عليه ونقل حيازته إليها وإدخاله في المال العام، يتفق في غايته مع نزع الملكية باتخاذ إجراءاته القانونية، ومن ثم يستحق ذوو الشأن جميع ما يرتبه قانون نزع الملكية من حقوق، بما في ذلك الحق في تعويض يعادل الثمن". (نقض مدني في الطعن رقم 570 لسنة 50 قضائية – جلسة 10/6/1981. ونقض مدني في الطعن رقم 2346 لسنة 54 قضائية – جلسة 25/12/1985. ونقض مدني في الطعن رقم 7 لسنة 54 قضائية – جلسة 12/12/1984. ونقض مدني في الطعن رقم 272 لسنة 50 قضائية – جلسة 22/12/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – الجزء الثاني – صـ 1890 – القاعدة 371).

وهدياً بما تقدم، ولما كان سعر المتر المربع الواحد من أرض عقار التداعي لا يمكن تقديرها بأي حال من الأحوال بمبلغ يقل عن 50000.00_جم (خمسون ألف جنيه).

ولما كان إجمالي حصة الخيرات في عقار التداعي وعلى ما سلف بيانه هي: 21^س 7^ط (من 12^ط من 24^ط) تشمل حصة الخيرات الكاملة وكذا نصيب الخيرات في المرتبات التي انقرض أصحابها. فإنه يتعين تعويض الأوقاف بذلك السعر عن كامل الحصص المذكورة.

استحقاق فوائد قانونية على مبلغ التعويض:

المُقرر في عقد البيع، أن البائع يستحق الفوائد من وقت تسلم المشتري للعقار المبيع دون حاجة لطلبها حتى لا يجمع المشتري ثمرة البدلين (المبيع و الثمن)، وبالنسبة لنزع الملكية للمنفعة العامة، تستولي الدولة على العقار، وتتراخى في دفع التعويض الذي يقدر بثمن العقار، دون أن تكون ملزمة بدفع فوائد التعويض للمالك إلا إذا طلب الأخير ذلك، فتجمع الدولة ثمرة البدلين. وإذ طلب المالك فوائد مبلغ التعويض، فتقضي بها المحكمة بواقع 4% سنوياً من تاريخ الحكم النهائي وحتى تمام السداد. (المرجع: "نزع الملكية للمنفعة العامة" – للمستشار/ أنور طلبه – طبعة 2006 الإسكندرية – صـ 96).

وحيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "طلب التعويض عن نزع الملكية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا يعتبر معلوم المقدار وقت الطلب بالمعنى الذي عنته المادة 226 من القانون المدني، ولا يصدق عليه هذا الوصف إلا بصدور الحكم النهائي في الدعوى، ومن ثم فلا تستحق الفوائد عن التعويض إلا من تاريخ الحكم النهائي". (نقض مدني في الطعن رقم 681 لسنة 40 قضائية – جلسة 22/6/1976).

ومن ثم، يحق للأوقاف المطالبة بالفوائد القانونية على مبلغ التعويض من تاريخ صيرورة الحكم الذي سيصدر في الدعوى نهائياً وحتى تاريخ السداد الفعلي رضاءً أو قضاءً.

المُطالبة بصرف مبلغ التعويض وفوائده:

تنص المادة 13 من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة رقم 10 لسنة 1990 والسالف ذكرها على أنه: "لا يحول الطعن في تقدير التعويض على النحو الوارد بالمادة 9 من هذا القانون، دون حصول ذوي الشأن من الجهة طالبة نزع الملكية، على المبالغ المُقدرة بمعرفة اللجنة المنصوص عليها في المادة 6 من هذا القانون، كما لا يحول استئنافهم الأحكام الصادرة في هذه الطعون المحكمة الابتدائية، دون حصولهم من تلك الجهة على التعويضات المقضي بها ابتدائياً".

في حالة ما إذا تم الطعن على تقدير اللجنة لقيمة مبلغ التعويض أمام المحكمة الابتدائية المختصة، فإن هذا الطعن لا يحول دون المالك وحصوله على قيمة مبلغ التعويض الذي قدرته اللجنة. كما لا يحول استئنافه للحكم الصادر في الطعن دون حصوله على التعويض الذي قضت به المحكمة الابتدائية، ولا يعتبر ذلك قبولاً منه للحكم ينال من الاستئناف، إذ قررت المادة 13 من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة هذا الحق بنصها على أنه لا يحول استئناف المالك أو أحد أصحاب الحقوق للأحكام الصادرة في الطعن دون حصولهم على التعويض المقضي به ابتدائياً. (المرجع: "نزع الملكية للمنفعة العامة" – للمستشار/ أنور طلبه – طبعة 2006 الإسكندرية – صـ 121).

وهدياً بما تقدم، ولما كان سعر المتر المربع الواحد من أرض عقار التداعي لا يمكن تقديرها بأي حال من الأحوال بمبلغ يقل عن 50000.00_جم (خمسون ألف جنيه).

ولما كان إجمالي حصة الخيرات في عقار التداعي وعلى ما سلف بيانه هي: 21^س 7^ط (من 12^ط من 24^ط) تشمل حصة الخيرات الكاملة وكذا نصيب الخيرات في المرتبات التي انقرض أصحابها. فإنه يتعين تعويض الأوقاف بذلك السعر عن كامل الحصص المذكورة.

المُطالبة بريع عقار التداعي:

تنص الفقرة 3 من المادة 14 من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة (السالف ذكرها) على أنه: "ويترتب على نشر قرار الاستيلاء، اعتبار العقارات مخصصة للمنفعة العامة، ويكون لذوي الشأن الحق في تعويض مقابل عدم الانتفاع بالعقار من تاريخ الاستيلاء الفعلي إلى حين دفع التعويض المستحق عن نزع الملكية".

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "المُشرع جعل لذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق، الحق في تعويض عادل مقابل عدم الانتفاع بها (بالعقارات المنزوع ملكيتها) من تاريخ الاستيلاء الفعلي عليها إلى حين دفع التعويض المستحق، تلتزم به الجهة طالبة نزع الملكية بحسبانها الجهة المستفيدة، ومن ثم تلتزم بهذا التعويض (الريع) لهم دون الجهة التي تتولى اتخاذ إجراءات نزع الملكية". (نقض مدني في الطعن رقم 10091 لسنة 64 قضائية – جلسة 8/5/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – الجزء الأول – صـ 741).

ومن ثم، تلتزم الجهة طالبة نزع الملكية (محافظة القاهرة – المعلن إليه الأول بصفته) بدفع تعويض عادل مقابل عدم انتفاع الأوقاف بعقار التداعي وبأرضه من تاريخ الاستيلاء الفعلي عليه وحتى تاريخ دفع التعويض المستحق للأوقاف عن نزع ملكية عقار التداعي للمنفعة العامة.

وعليه، تكون الدعوى الماثلة قد جاءت مطابقة لحقيقة الواقع وعلى سند صحيح من القانون خليقة بالقبول وإجابة الطالب بصفته إلى طلباته فيها.

وإذ قام المعلن إليه الثالث بصفته بمخاطبة المعلن إليهما الأول والثاني بصفتيهما مُطالباً بعدم صرف أية تعويضات لأي جهة (عن نزع ملكية عقار التداعي) إلا بعد حساب حصة الجمعية الخيرية الإسلامية فيه تنفيذاً لشرط الواقفة. لذا تعين اختصامه في الدعوى الماثلة ليصدر الحكم في مواجهته.

فلكل هذه الأسباب، وللأسباب الأخرى التي سيبديها الطالب بصفته أثناء نظر الدعوى بالجلسات في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة، وللأسباب التي تراها عدالة المحكمة الموقرة أصوب وأرشد..

"وبناء عليه"

أنا المُحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه، إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليهم، وأعلنتهم، وسلمت لكل واحد منهم صورة من هذه الصحيفة، وكلفتهم بالحضور أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية، الكائن مقرها بشارع أحمد ماهر (ميدان باب الخلق سابقاً)، بجوار مديرية أمن القاهرة، تابع قسم الدرب الأحمر، بمحافظة القاهرة. وذلك أمام الدائرة ( ) مدني "تعويضات"؛ والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم الموافق ليسمعوا الحكم ضدهم بما يلي:

أولاً- بإلزام الجهة طالبة نزع الملكية (محافظة القاهرة – المعلن إليه الأول بصفته) بإيداع مبلغ التعويض على الأسس التي يطالب بها الطالب بصفته، خزانة الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية (هيئة المساحة – المعلن إليه الثاني بصفته)؛

ثانياً- بإلزام الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية (هيئة المساحة – المعلن إليه الثاني بصفته)؛ بصرف مبلغ التعويض المذكور إلى الطالب بصفته.

ثالثاً- بإلزام الجهة طالبة نزع الملكية (محافظة القاهرة – المعلن إليه الأول بصفته) بأن يؤدي للطالب بصفته الفوائد القانونية عن مبلغ التعويض بواقع 4% سنوياً من تاريخ الحكم النهائي وحتى تمام السداد رضاءً أو قضاءً.

رابعاً- بإلزام الجهة طالبة نزع الملكية (محافظة القاهرة – المعلن إليه الأول بصفته) بأن يؤدي للطالب بصفته الريع الذي هو بمثابة تعويض عادل مقابل عدم الانتفاع بعقار التداعي وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلي عليه إلى حين دفع التعويض المستحق.

خامساً- بإلزام المعلن إليهم بمصروفات الدعوى ومقابل أتعاب المحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

مع حفظ كافة حقوق الوقف الخيري الأخرى أياً ما كانت،،،

ولأجل العلم