مذكرة دفاع في طعن على قرار إداري

مذكرة دفاع في طعن على قرار إداري

مجلس الدولة

محكمة "القضاء الإداري"

الدائرة/ منازعات أفراد "ج"

مذكرة

بدفاع/ هيئة الأوقاف المصرية               (المطعون ضدها الأولى)

ضــــــــــــــد

السيد/ سيد *******                                       (الطاعن)

في الطعن رقم 43218 لسنة 64 قضائية "قضاء إداري"

والمحجوزة للحكم لجلسة ****/*****/2011_م، مع التصريح بمذكرات.

الوقائع

تخلص وقائع الدعوى الماثلة في أن المدعي فيها عقد الخصومة فيها بموجب صحيفة، أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 9/11/2010 طلب في ختامها الحكم له: "أولاً- بقبول الطعن شكلاً. ثانياً- وبصفة مستعجلة: بوقف تنفيذ القرار المطعون فيه رقم 523 لسنة 2010، لحين الفصل في موضوع الطعن بحكم نهائي وبات. ثالثاً- وفي الموضوع: بإلغاء القرار المطعون فيه رقم 523 لسنة 2010، وعدم الاعتداد به في مواجهة المدعي، مع إلغاء ما يترتب على ذلك من آثار. مع إلزام الجهة الإدارية بالمصاريف والأتعاب، مع الحكم بتنفيذ الحكم بمسودته وبدون إعلان، وذلك بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

وقال المدعي شرحاً لدعواه إنه يمتلك – على حد زعمه – عقار التداعي بموجب عقد بيع ابتدائي ممن يدعى/ عطية *****، وإذ أصدرت هيئة الأوقاف المصرية قرارها المطعون فيه بإزالة التعدي الواقع منه على عقار التداعي، وإذ يعني المدعى على ذلك القرار بمخالفته للدستور وعدم المشروعية وانعدام ركن السبب فيه (على حد زعمه)، مما حدا به إلى إقامة دعواه الماثلة بغية القضاء له بطلباته سالفة الذكر.

وإذ تداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وبجلسة 15/3/2011_م قررت عدالة المحكمة الموقرة حجز الدعوى للحكم مع التصريح بمذكرات.. وحيث يهم هيئة الأوقاف المصرية تقديم مذكرة بدفاعها الماثلة للرد على ما ورد بصحيفة الدعوى الماثلة ولإيضاح النقاط التالية:

الدفاع

مقدمة لازمة:

        لما كان الثابت بالأوراق، وبالمستندات المقدمة من هيئة الأوقاف المصرية، أن قطعة الأرض محل النزاع الماثل مملوكة لجهة الوقف الخيري الذي تديره (وتتصرف فيه وتستثمره) هيئة الأوقاف المصرية نيابة عن وزارة الأوقاف (طبقاً لقانون إنشاء هيئة الأوقاف المصرية رقم 80 لسنة 1971).

        وبموجب قائمة شروط استبدال (بيع) أعيان الأوقاف الخيرية المؤرخة في 29/7/1978_م، صادرة من هيئة الأوقاف المصرية (كبائعة)، وموقع عليها من السيد/ عطية ****** (كمشتري)، اشترى المذكور بموجبه قطعة أرض زراعية مساحتها 7^س 2^ط 1^ف (فدان واحد وقيراطان وسبعة أسهم) تعادل 4005_م² (أربعة آلاف وخمسة أمتار مربعة)، كائنة بحوض اليازجي نمرة 5 – قطعة رقم 7 – بناحية منية السرج – بالشرابية – القاهرة، لقاء ثمن إجمالي قدره ــ/180.050_جم (مائة وثمانون ألف وخمسون جنيهاً). 

وإذ تقاعس المشتري (السيد/ عطية ******) عن سداد قيمة أقساط ثمن الأرض المبيعة، مما حدا بهيئة الأوقاف المصرية إلى إقامة الدعوى رقم 15669 لسنة 1996 إيجارات كلي جنوب القاهرة، ضد المشتري منها (سالف الذكر) بغية القضاء لها: "أولاً: بفسخ قائمة شروط استبدال أعيان الأوقاف الخيرية المؤرخة 29/7/1978 عن مساحة الأرض الزراعية البالغ مساحتها 7^س 2^ط 1^ف (فدان واحد وقيراطان وسبعة أسهم) الكائنة بحوض اليازجي نمرة 5 – قطعة رقم 7 – بناحية منية السرج – بالشرابية – القاهرة. ثانياً: بإخراج هذا القدر من الحراسة المفروضة على المشتري بواسطة المدعى عليه الثاني بصفته (السيد المستشار/ المدعي العام الاشتراكي بصفته) وتسليم هذه المساحة لهيئة الأوقاف المصرية بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد. مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

وتداولت الدعوى رقم 15669 لسنة 1996 إيجارات كلي جنوب القاهرة بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وبجلسة 27/12/1997 أصدرت الدائرة 23 إيجارات بمحكمة جنوب القاهرة الكلية حكمها الذي جرى منطوقه على النحو التالي: "أولاً: بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمدعى عليه الثاني بصفته (السيد المستشار/ المدعي العام الاشتراكي بصفته). ثانياً: بفسخ قائمة شروط استبدال أعيان الأوقاف الخيرية المؤرخة 29/7/1978 الصادر لصالح المدعى عليه الأول (السيد/ عطية ******) عن مساحة الأرض الزراعية المبينة بصحيفة الدعوى، وألزمت المدعى عليه الأول بالمصاريف وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات". وقد أصبح هذا الحكم نهائي بفوات مواعيد الطعن وعدم الطعن عليه بطريق الاستئناف، وبالتالي فقد حاز قوة وحجية الأمر المقضي به.

حجية الحكم النهائي القاضي بفسخ قائمة شروط الاستبدال (البيع) لعين النزاع في مواجهة المدعي في الدعوى الماثلة:

لما كان ما تقدم، وكان المدعي في الدعوى الماثلة هو خلف خاص للبائع له (المدعو/ عطية ****** -  المشتري بدوره من هيئة الأوقاف المصرية "المطعون ضدها الأولى")، حيث إن المدعي في الدعوى الماثلة اشترى من سلفه جزء من الأرض المبيعة لهذا الأخير من هيئة الأوقاف المصرية، وحيث إن المدعي في الدعوى الماثلة لم يسجل عقد شرائه من سلفه، ومن ثم فالمدعي يُعد خلفاً خاصاً للبائع له، وبالتالي يكون الحكم الصادر ضد البائع (المدعو/ عطية ******) بفسخ عقد شرائه من هيئة الأوقاف المصرية نافذاً ويحوز حجية وقوة الأمر المقضي بالنسبة إلى المدعي في الدعوى الماثلة.

حيث إنه من المقرر قانوناً أن:

"المشتري الذي لم يسجل عقد شرائه، يعتبر دائناً عادياً للبائع، ومن ثم يحاج المشتري بالأحكام التي تصدر ضد البائع متعلقة بالعقار المبيع. إذ أن الأحكام ليست حجة على الخصوم فيها فحسب، وإنما هي حجة كذلك على خلفهم العام. كما إنها حجة على الخلف الخاص بشرط أن يكون الحكم متعلقاً بالعين التي انتقلت إلى الخلف الخاص وأن تكون الدعوى التي صدر فيها الحكم قد رفعت قبل انتقال العين إلى الخلف الخاص (بتسجيل عقد البيع)".

(لطفاً، المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الأول – المجلد الثاني – طبعة 2006 – بند 366 – صـ 618).

ومن المُقرر في قضاء النقض أن:

"الحكم الذي يصدر ضد البائع فيما يقوم بشأن العقار المبيع من نزاع يُعتبر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – حجة على المُشتري الذي لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره على أساس أن المُشتري يُعتبر مُمثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المُقامة ضده وأنه خلف خاص له".

(الطعن رقم 2555 لسنة 52 قضائية – جلسة 7/3/1984. مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – الجزء الأول – صـ 630).

ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك، أن:

"الأحكام الصادرة في مواجهة السلف تكون حجة على الخلف بشأن الحق الذي تلقاه منه إذا صدرت قبل انتقال الحق إلى الخلف واكتسابه الحق عليه، أما إذا صدر الحكم فيها بعد ذلك فإنه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا يتعدى أثره ولا تمتد حجيته إلى الخلف الخاص فيُعتبر من الغير بالنسبة له".

(نقض مدني في الطعن رقم 2049 لسنة 53 قضائية – جلسة 12/2/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – الجزء الأول – صـ 228.

ونقض مدني في الطعنين رقمي 2508 و 2526 لسنة 52 قضائية – جلسة 8/5/1986).

الأثر المترتب على الفسخ:

لما كانت المادة 160 من القانون المدني تنص على أنه:

"إذا فُسِخَ العقد أُعيدَ المُتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض".

وكان من المُقرر في قضاء النقض أن:

"النص في المادة 160 من القانون المدني يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع - بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد".

(نقض مدني في الطعن رقم 1458 لسنة 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).

        وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، فإنه يترتب على صدور الحكم النهائي ضد المشتري الأصلي (البائع للمدعي في الدعوى الماثلة) بفسخ عقد شرائه من الأوقاف، وكان هذا الحكم حجة على المدعي في الدعوى الماثلة حيث إنه لم يسجل عقد شرائه قبل صدور حكم الفسخ (على نحو ما سلف بيانه)، فإنه يترتب على ذلك الفسخ الذي هو حجة على المدعي أن يعاد جميع الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد، ومن ثم تكون ملكية أرض التداعي ما زالت قانوناً لهيئة الأوقاف المصرية دون المدعي، حيث إن ملكية تلك الأرض لم تنتقل لا إلى المشتري من هيئة الأوقاف ولا إلى المدعي في الدعوى الماثلة (المشتري من المشتري من هيئة الأوقاف) لأنهما كلاهما لم يسجل عقد شرائه، ومن المعلوم أن الملكية في العقارات لا تنتقل لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل وفقاً لقانون الشهر العقاري والتوثيق، ومن ثم يظل ملك تلك الأرض لهيئة الأوقاف المصرية المالكة الأصلية والدائمة والحالية.

حظر التعدي أو وضع اليد على الأوقاف الخيرية، وحظر اكتساب أي حق عليها بالتقادم، وإجازة التعدي الواقع عليها بالطريق الإداري:

        لما كان ما تقدم، وكان المشرع قد حظر التعدي أو وضع اليد على أملاك الأوقاف الخيرية، كما منع اكتساب أي حق عيني على الأوقاف الخيرية بالتقادم، بل ومنح المشرع للأوقاف الخيرية سلطة إزالة التعدي أو وضع اليد على أملاكها بالطريق الإداري، طبقاً لصريح نص المادة 970 من القانون المدني.

حيث تنص المادة 970/2 و 3 من القانون المدني على أنه:

"لا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة وكذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة وشركات القطاع العام غير التابعة لأيهما والأوقاف الخيرية أو كسب أى حق عينى على هذه الأموال بالتقادم.

ولا يجوز التعدى على الأموال المشار إليها بالفقرة السابقة وفى حالة حصول التعدى يكون للوزير المختص حق إزالته إدارياً".

ومن المقرر في قضاء المحكمة الإدارية العليا أنه:

"وحيث أن المادة 970 من القانون المدني المعدلة بالقوانين أرقام 147 لسنة 1957، و 309 لسنة 1959 و 55 لسنة 1970 تنص على أنه "... لا يجوز التعدي على الأموال المشار إليها بالفقرة السابقة، وفي حالة حصول التعدي يكون للوزير المختص إزالته إدارياً"، ومؤدى هذا النص، في ضوء المذكرات الإيضاحية لتعديلاته، أنه مراعاة لكثرة وقوع حالات الإدعاء بالملكية وحوادث التعدي على أملاك الحكومة أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو الوحدات الاقتصادية التابعة لأي من هذه الأشخاص العامة وكذلك شركات القطاع العام وجهات الوقف الخيري، فقد اقتضى الأمر إضفاء حماية خاصة على تلك الأموال في مواجهة كل من التقادم المكسب للغير والتعدي، وذلك نأياً بها عن مجال تملكها أو كسب أي حق عيني عليها بالتقادم عن طريق وضع اليد عليها، وتأميناً لها من خطر التعدي عليها بحيث إذا وقع مثل هذا التعدي كان من حق الجهة الإدارية المختصة إزالته بالطريق الإداري. ومن حيث أنه يؤخذ مما تقدم أن المشرع لم يشأ أن يقصر حمايته للأموال الخاصة المملوكة للدولة ولجهات الوقف الخيري وغيرها من الجهات التي حددها في النص المشار إليه، على مجرد حظر تملك هذه الأموال أو كسب أي حق عيني عليها بالتقادم، وإنما بسط هذه الحماية لتشمل منع أي تعد عليها، وأعطى في ذات الوقت الجهات المذكورة حق دفع هذا التعدي ورده بإزالته إدارياً وذلك تفادياً لدخولها مع واضعي اليد من المعتدين في دعاوى ومنازعات إذا ما ترك أمر تقدير الإزالة لجهات القضاء، وغير خاف ما يستغرقه الفصل في هذه الإشكالات من وقت وجهد يعوق تلك الأموال عن أداء الدور السياسي المنوط بها في خدمة الاقتصاد القومي ويغل يد الإدارة عن استغلالها وتنفيذ مشروعاتها".

(حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعنين رقمي 234 و 240 لسنة 25 قضائية "إدارية عليا" - جلسة 21/6/1980، مجموعة العشر سنوات - جـ1 - صـ 625.

وفي الطعن رقم 682 لسنة 31 قضائية "إدارية عليا" - جلسة 14/1/1989 - السنة 34 - صـ 432.

وفي الطعن رقم 864 لسنة 28 قضائية "إدارية عليا" - جلسة 28/12/1985 - السنة 30 - صـ 45.

وفي الطعن رقم 1246 لسنة 29 قضائية "إدارية عليا" - جلسة 17/1/1987 - السنة 32 - صـ 654).

هذا، وقد تواتر قضاء المحكمة الإدارية العليا على أنه:

"ومن حيث أنه باستقراء المادة 970 من القانون المدني، المعدلة بالقوانين أرقام 147 لسنة 1957، و 309 لسنة 1959، و 55 لسنة 1970، على هدى من المذكرات الإيضاحية، يبين أن المشرع بسط الحماية على الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة، سواء بحظره تملكها أو كسب حق عيني عليها بالتقادم، أو بتجريمه التعدي عليها، أو بتخويله الجهة الإدارية المعنية سلطة إزالة هذا التعدي إدارياً، دون حاجة إلى استصراخ القضاء من جانبها أو انتظار كلمته في دعاوى غيرها. فلا يعوق سلطتها في إزالة التعدي مجرد منازعة واضع اليد أو محض ادعائه حقاً لنفسه أو إقامته دعوى بذلك أمام القضاء المدني، طالما أن لدى الجهة الإدارية مستندات أو أدلة جدية بحقها، وهو ما يخضع لرقابة القضاء الإداري عند بحثه مشروعية القرار الصادر بإزالة التعدي، فهو لا يفصل في موضوع الملكية أو الحق المتنازع عليه حتى يفحص المستندات ويفحص الأوراق المقدمة من الطرفين، وإنما يقف اختصاصه عند التحقق من صحة هذا القرار وخاصة قيامه على سببه المبرر له قانوناً المستمد من شواهد ودلائل جدية".

(حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم 1336 لسنة 30 قضائية "إدارية عليا" - جلسة 7/11/1987 - السنة 33 - صـ 154).

اختصاص هيئة الأوقاف المصرية بإصدار قرارات الإزالة:

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن:

"المادة الأولى من القانون رقم 80 لسنه 1971 بإنشاء هيئة الأوقاف المصرية - المشرع أنشأ هيئة الأوقاف المصرية بمقتضى هذا القانون وخولها وحدها الاختصاص بإدارة واستثمار أموال الأوقاف الخيرية والتصرف فيها - أساس ذلك - اعتبارها نائبا عن وزير الأوقاف بصفته ناظر وقف. إزالة التعدي على الأوقاف الخيرية - شروطها - توافر أسباب ودواعي استعمالها كوجود اعتداء ظاهر على تلك الأموال أو محاولة غصبها بدون مبرر قانوني - هيئة الأوقاف المصرية هي صاحبة الاختصاص في إزالة هذا التعدي - أساس ذلك - أنها الملكة والمسئولة عن إدارة هذه الأراضي ومن ثم مختصة بالمحافظة عليها".

(نقض مدني في الطعن رقم 3927 لسنة 73 قضائية – جلسة 30/1/2001 مجموعة المكتب الفني – السنة 46 – صـ 693).

        وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع الدعوى الماثلة يتضح جلياً لعدالة المحكمة الموقرة أن عين مملوكة لهيئة الأوقاف المصرية، وأن عقد بيعها لسلف المدعي في الدعوى الماثلة قد تم فسخه لإخلاله ببنود العقد، وأن حكم الفسخ يحوز الحجية ضد المدعي في الدعوى الماثلة بوصفه خلف خاص للبائع له لعدم تسجيله عقد شرائه منه قبل (أو حتى بعد) صدور حكم الفسخ، وإنه يترتب على الفسخ إعادة المتعاقدين (وخلفهم العام والخاص) إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد، ومن ثم تظل ملكية عين التداعي ثابتة لهيئة الأوقاف المصرية دون منازع، وأن المشرع قد حظر التعدي أو وضع اليد على أعيان الأوقاف الخيرية كما منع اكتساب أي حق عيني عليها بالتقادم، وأجاز لهيئة الأوقاف المصرية سلطة إزالة ذلك التعدي (أو وضع اليد الذي لا يستند إلى سبب قانوني يبرره في مواجهة الأوقاف) بالطريق الإداري، دون حاجة إلى استصراخ القضاء من جانبها أو انتظار كلمته في دعاوى غيرها. وكان من المُقرر قانوناً – على نحو ما سلف بيانه – أنه لا يعوق سلطة الجهة الإدارية في إزالة التعدي مجرد منازعة واضع اليد أو محض ادعائه حقاً لنفسه أو إقامته دعوى بذلك أمام القضاء المدني، طالما أن لدى الجهة الإدارية مستندات أو أدلة جدية بحقها، وهو ما يخضع لرقابة القضاء الإداري عند بحثه مشروعية القرار الصادر بإزالة التعدي، فهو لا يفصل في موضوع الملكية أو الحق المتنازع عليه حين يفحص المستندات ويمحص الأوراق المقدمة من الطرفين، وإنما يقف اختصاصه عند التحقق من صحة هذا القرار وخاصة قيامه على سببه المبرر له قانوناً المستمد من شواهد ودلائل جدية. ولما كان كل ذلك متوافر ومتحقق في حالة دعوانا الماثلة بما مفاده أن الدعوى الماثلة قد جاء على غير سند من حقيقة الواقع أو صحيح القانون جديرة بالرفض، وهو ما تطالب به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

الطلبات

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية الحكم لها: "برفض الدعوى الماثلة – بشقيها المستعجل والموضوعي – مع إلزام المدعي بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة".

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الخيرية أياً ما كانت،،،

طلب توفيق في بعض المنازعات بغية فسخ عقد بيع ابتدائي لشقة سكنية

طلب توفيق في بعض المنازعات بفسخ عقد بيع

طلب توفيق في المنازعات

للجنة التوفيق في بعض المنازعات بديوان عام هيئة الأوقاف المصرية

(المُشكلة بالقانون رقم 7 لسنة 2000)

مـذكـــرة

مقدمة للسيد الأستاذ المستشار/ رئيس لجنة التوفيق في بعض المنازعات (بمقر هيئة الأوقاف المصرية بالدقي).

بدفاع السيد اللواء/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته. وموطنه القانوني: "مركز إدارة الهيئة الرئيسي"، الكائن بالعقار 109 بشارع التحرير – بميدان الدقي – تابع قسم الدقي – محافظة الجيزة.

"عارض"

ضـــــــــــــــد

1-   السيد/ محمد *****

2-   السيد/ جمعة *****

"معروض ضدهما"

"وأعلنتهما بالآتي"

الموضوع:

بموجب عقد بيع (محرر بتاريخ 1/1/2003) اشترى السيد/ محمد ***** (المعروض ضده الأول) من هيئة الأوقاف المصرية (رئاسة الطالب بصفته) ما هو: الشقة رقم 2 بالطابق 3 بالعمارة رقم 2 "مكرر" (بعمارات الأوقاف) في نهاية شارع السد العالي من شارع أحمد زكي، بالمعادي الجديدة، قسم المعادي، القاهرة. وذلك نظير ثمن إجمالي (بالأجل) قدره 60/159.056_جم (مائة وتسعة وخمسون ألف وستة وخمسون جنيهاً وستون قرشاً)، سدد المشتري منها فقط قيمة مقدم الثمن وقدره ـ/18.600_جم (ثمانية عشر ألف وستمائة جنية)، وباقي الثمن وقدره 60/140.456_جم (مائة وأربعون ألف وأربعمائة وستة وخمسون جنيهاً) أتفق على تقسيطها على عدد 20 (عشرون) قسطاً سنوياً متساوياً، قيمة القسط الواحد مبلغ وقدره 83/7.022_جم (سبعة آلاف واثنان وعشرون جنيهاً وثلاثة وثمانون قرشاً)، على أن يستحق القسط الأول بعد مرور سنة من تاريخ التعاقد (أي يستحق القسط الأول في تاريخ 1/1/2004). كما تم الاتفاق على إنه في حالة تأخر المشتري عن سداد قيمة أي قسط من الأقساط في الميعاد المحدد فإنه يلتزم بسداد غرامة تأخير (عن فترة التأخير) قدرها 7% من قيمة القسط المتأخر (طبقاً للبند الخامس من عقد البيع). كما تم الاتفاق على أن يلتزم المشتري بسداد مبلغ ـ/1860_جم (ألف وثمانمائة وستون جنيهاً) تمثل نسبة الـ 1% لتحرير العقد ونسبة الـ 1% لصالح صندوق العاملين، على أن يتم سداد ذلك المبلغ مقسطاً على 5 (خمسة) أقساط سنوية متساوية، قيمة كل قسط مبلغ وقدره ـ/372_جم (ثلاثمائة واثنان وسبعون جنيهاً) هي إجمالي مبلغ ـ/186_جم (مائة وستة وثمانون جنيهاً) نظير نسبة 1% تحرير عقد + ومبلغ ـ/186_جم (مائة وستة وثمانون جنيهاً) نظير نسبة 1% صندوق عاملين (طبقاً ببلند الإضافي بعقد البيع سند الطلب الماثل).

كما تم الاتفاق في البند السادس من عقد البيع المتقدم ذكره، على أنه في حالة تأخر المشتري عن سداد قسطين متتاليين من أقساط ثمن العين المبيعة فإنه يحل باقي الثمن جميعه دفعة واحدة، ومن ثم فإنه في حالة عدم سداد المشتري لباقي الثمن جميعه دفعة واحدة فإن عقد البيع يعتبر مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو صدور حكم قضائي بذلك، كما تعتبر المبالغ المسددة حقاً خالصاً للهيئة البائعة، كما يتلزم المشتري – في هذه الحالة – برد العين المبيعة وتسليمها إلى الهيئة البائعة وإلا اعتبر وضع يده على العين المبيعة وضع يد غاصب يجيز لهيئة الأوقاف إصدار قرار إزالة ضده وتنفيذه بالطريق الإداري.

كما نص البند الثامن من عقد البيع المتقدم ذكره، على أنه يحظر ويمتنع على المشتري التنازل عن الشقة المبيعة إلا بعد حصوله على موافقة هيئة الأوقاف المصرية (البائعة) وبشريطة قيام المشتري بسداد باقي الثمن جميعه دفعة واحدة نقداً مضاف إليه النسبة التي تحددها هيئة الأوقاف نظير موافقتها على التنازل.

وعلى الرغم من كل تلك البنود في عقد البيع، فقد قام المشتري – وبعد أقل من ثلاثة أسابيع فقط من تاريخ تحرير عقد البيع (في 1/1/2003) – بعمل توكيل خاص لصالح السيد/ جمعه ***** (المعروض ضده الثاني – بالتوكيل رقم 911 "ح" لسنة 2003 توثيق المعادي، بتاريخ 20/1/2003) ينطوي صراحة على تنازله عن الشقة المبيعة له (عين النزاع) لصالح موكله بحيث يبيح التوكيل للموكل (المتنازل إليه) الأحقية في نقل ملكية الشقة المبيعة لنفسه أو للغير، وكذلك الإقرار ببيعها والتنازل عنها، وأيضاً تولي سداد أقساطها باسمه الشخصي. كل ذلك بالمخالفة لأحكام وبنود عقد البيع المتقدم ذكره، حيث لم يحصل المشتري على موافقة هيئة الأوقاف المصرية (المالكة والبائعة) على هذا التنازل قبل حصوله، كما لم يقم المشتري بسداد جميع الثمن دفعة واحدة نقداً، كما لم يقم المشتري بسداد النسبة التي تستحق لهيئة الأوقاف المصرية نظير التنازل والمنصوص عليها في البند السادس من عقد البيع سند الطالب الماثل.

كما إن المشتري والمتنازل إليه، كلاهما قد تقاعس عن سداد قيمة أقساط ثمن الشقة المبيعة في مواعيد استحقاقها، حيث لم يسددا كامل قيمة القسط المستحق في تاريخ 1/1/2008، كما لم يسددا الأقساط المستحقة في تواريخ 1/1/2009 و 1/1/2010 و 1/1/2011 .

علماً بأن المتنازل إليه (المعروض ضده الثاني) كان قد تقدم في تاريخ 14/5/2009 إلى هيئة الأوقاف المصرية "بإقرار بالتنازل" – بموجب التوكيل الصادر له من المشتري (المعروض ضده الأول) يقر فيه صراحة بتنازل المشتري له عن الشقة المبيعة، كما تعهد المتنازل إليه (في ذلك الإقرار) بسداد كافة مستحقات هيئة الأوقاف والمتمثلة في: أقساط الثمن المتأخرة ونسبة تحرير العقد ونسبة صندوق العاملين ونسبة 10% مقابل التنازل. إلا أن المتنازل إليه قد نكص على عقبيه ونكث بكل تعهداته ولم يف بالتزاماته التي تحمل بها ولم يسدد للهيئة أياً من المستحقات المتأخرة على الشقة المبيعة، وذلك على الرغم من إنذاره رسمياً على يد محضر بضرورة سداد جميع مستحقات هيئة الأوقاف المصرية (البائعة)، إلا إنه لم يحرك ساكناً حتى الآن.

الأسانيد القانونية

ستر التنازل في صور عقد "وكالة":

        من المُسلم به قانوناً، فقهاً وقضاءاً، أنه: "قد يكون التنازل (عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو الترك) سافراً، كما يمكن أن يكون مُستتراً تحت ستار عقد آخر كالوكالة أو غيرها، والعبرة بحقيقة العلاقة كما تثبت للمحكمة، ومن أمثلة ذلك: ستر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو الترك بإبرام توكيل من المُستأجر الأصلي إلى المُتنازل إليه أو المُستأجر من الباطن أو لمن وقع الترك لصالحه بإدارة العين المُؤجرة ودفع أجرتها". (لطفاً، المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني - الفقرة رقم 129/1 – صـ 452).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مُؤدى المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 أن المُشرع أجاز للمُؤجر طلب الإخلاء إذا أجر المُستأجر العين من باطنه أو تنازل عنها أو تركها للغير دون إذن كتابي منه، يستوي أن يكون التأجير من الباطن أو النزول عن الإيجار أو الترك سافراً صريحاً أو مُتخذاً ستار عقد آخر لأن العبرة بحقيقة العلاقة لا بما يسبغه المُتعاقدان من أوصاف، فلا تقف المحكمة عن المظهر البادي وإنما من حقها أن تمحص العلاقة التعاقدية، وأن تطلق عليها وصفها الصحيح". (نقض مدني في الطعن رقم 356 لسنة 48 قضائية – جلسة 7/2/1979. منشور بالموسوعة الشاملة للشربيني – جـ 5 – صـ 280. لطفاً، المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع –  الفقرة رقم 129/1 – صـ 452 و 453).

لما كان ذلك، وكان المشتري (المعروض ضده الأول) قد قام بعمل توكيل خاص لصالح السيد/ جمعه ***** (المعروض ضده الثاني – بالتوكيل رقم 911 "ح" لسنة 2003 توثيق المعادي، بتاريخ 20/1/2003) ينطوي صراحة على تنازله عن الشقة المبيعة له (عين النزاع) لصالح موكله بحيث يبيح التوكيل للموكل (المتنازل إليه) الأحقية في نقل ملكية الشقة المبيعة لنفسه أو للغير، وكذلك الإقرار ببيعها والتنازل عنها، وأيضاً تولي سداد أقساطها باسمه الشخصي. وكان المتنازل إليه (المعروض ضده الثاني) قد تقدم في تاريخ 14/5/2009 إلى هيئة الأوقاف المصرية "بإقرار بالتنازل" – بموجب التوكيل الصادر له من المشتري (المعروض ضده الأول) يقر فيه صراحة بتنازل المشتري له عن الشقة المبيعة، ومن ثم يكون فإنه يكون تنازل المشتري (المعروض ضده الأول) عن الشقة المبيعة للمتنازل إليه (المعروض ضده الثاني) قد ثبت على وجه القطع واليقين، وهذا التنازل قد تم بالمخالفة لأحكام وبنود عقد البيع السالف ذكرها.

التنازل عن الشقة المبيعة يتضمن حوالة دين:

حيث تنص المادة 316 من القانون المدني على أنه: "

1-   لا تكون الحوالة نافذة فى حق الدائن إلا إذا أقرها.

2- وإذا قام المحال عليه أو المدين الأصلى بإعلان الحواله الى الدائن, وعين له أجلاً معقولاً ليقر الحوالة ثم انقضى الأجل دون أن يصدر الإقرار, اعتبر سكوت الدائن رفضا للحوالة".

كما تنص المادة 317 من القانون المدني على أنه: "

1- ما دام الدائن لم يحدد موقفه من الحواله إقراراً أو رفضاً كان المحال عليه ملزماً قبل المدين الأصلى بالوفاء الى الدائن فى الوقت المناسب مالم يوجد اتفاق  يقضى بغير ذلك. ويسرى هذا الحكم ولو رفض الدائن الحوالة.

2- على أنه لايجوز للمدين الأصلى أن يطالب المحال عليه بالوفاء للدائن, ما دام هو لم يقم بما التزم به نحو المحال عليه بمقتضى عقد الحوالة".

هذا، ومن المقرر في قضاء محكمة النقض: "إنه وإن كانت حوالة الدين (التي إنعقدت بين المطعون عليه الأول، وهو المدين الأصلى وبين مورث الطاعنين) غير نافذة فى حق الدائن (المطعون عليه الثانى) لعدم إعلانه بها وقبوله لها، إلا أنها صحيحة ونافذة بين طرفيها، ومن مقتضاها طبقا للمادة 317 من القانون المدنى إلتزام المحال عليه بالوفاء بالدين فى الوقت المناسب، وهو عادة وقت حلول الدين، وقد يتفق الطرفان على تحديد ميعاد آخر للوفاء فإذا خلت الحوالة من النص على شئ فى هذا الخصوص، فإنه يكون على المحال عليه أن يدرأ عن المدين الأصلى كل مطالبة من الدائن، سواء بوفائه الدين المحال به للدائن، أو بتسليمه للمدين الأصلى ليقوم بنفسه بالوفاء به لدائنه، ولازم ذلك و مقتضاه أنه طالما كان الدين قائما قبل المدين الأصلى، فإن إلتزام المحال عليه يظل قائماً كذلك ولا يسقط بالتقادم". (نقض مدني في الطعن رقم 490 لسنة 36 قضائية جلسة 20/1/1972 مجموعة المكتب الفني – السنة 23 – الجزء الأول – صـ 88).

        لما كان ذلك، وكان المتنازل إليه (المعروض ضده الثاني) قد تقدم في تاريخ 14/5/2009 إلى هيئة الأوقاف المصرية "بإقرار بالتنازل" – بموجب التوكيل الصادر له من المشتري (المعروض ضده الأول) يقر فيه صراحة بتنازل المشتري له عن الشقة المبيعة، كما تعهد المتنازل إليه (في ذلك الإقرار) بسداد كافة مستحقات هيئة الأوقاف والمتمثلة في: أقساط الثمن المتأخرة ونسبة تحرير العقد ونسبة صندوق العاملين ونسبة 10% مقابل التنازل. إلا أن المتنازل إليه قد نكص على عقبيه ونكث بكل تعهداته ولم يف بالتزاماته التي تحمل بها ولم يسدد للهيئة أياً من المستحقات المتأخرة على الشقة المبيعة، وذلك على الرغم من إنذاره رسمياً على يد محضر بضرورة سداد جميع مستحقات هيئة الأوقاف المصرية (البائعة)، إلا إنه لم يحرك ساكناً حتى الآن، مما يحق معه لهيئة الأوقاف المصرية – والحال كذلك – التقدم بطلبها الماثل بغية القضاء لها بفسخ عقد البيع.

تحقق الشرط الفاسخ الصريح:

تنص المادة 158 من القانون المدني على أنه: "يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفي من الإعذار، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه".

        ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "تُجيز الأحكام العامة في القانون المدني، إعمالاً لمبدأ سلطان الإرادة، وعلى ما نصت عليه المادة 158 من ذلك القانون، الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، مما مؤداه وقوع الفسخ في هذه الحالة نفاذاً لذلك الاتفاق بقوة القانون وحرمان المتعاقد بذلك - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وأفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون - من ضمانتين، إذ يقع الفسخ حتماً دون أن يكون للقاضي خيار في أمره، بل ويتحقق ذلك دون حاجة إلى التقاضي ما لم ينازع المدين في وقوع موجب الفسخ وإن كانت مهمة لقاضى تقف في هذه الحالة عند حد التحقق من عدم الوفاء بالالتزام ليقرر اعتبار الفسخ حاصلاً فعلاً". (نقض مدني في الطعن رقم 1178 لسنة 55 قضائية - جلسة 18/3/1990. ونقض جلسة 30/6/1979 السنة 30 ع2 صـ 792. ونقض مدني في 9/4/1975 المكتب الفني السنة 26 رقم 153 صـ 787).

لما كان ذلك، وكان عقد البيع سند الطلب الماثل قد نص في البند السادس منه على أنه في حالة تأخر المشتري عن سداد قسطين متتاليين من أقساط ثمن العين المبيعة فإنه يحل باقي الثمن جميعه دفعة واحدة، ومن ثم فإنه في حالة عدم سداد المشتري لباقي الثمن جميعه دفعة واحدة فإن عقد البيع يعتبر مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو صدور حكم قضائي بذلك، كما تعتبر المبالغ المسددة حقاً خالصاً للهيئة البائعة، كما يتلزم المشتري – في هذه الحالة – برد العين المبيعة وتسليمها إلى الهيئة البائعة وإلا اعتبر وضع يده على العين المبيعة وضع يد غاصب يجيز لهيئة الأوقاف إصدار قرار إزالة ضده وتنفيذه بالطريق الإداري.

وكان المشتري والمتنازل إليه، كلاهما قد تقاعس عن سداد قيمة أقساط ثمن الشقة المبيعة في مواعيد استحقاقها، حيث لم يسددا كامل قيمة القسط المستحق في تاريخ 1/1/2008 كما لم يسددا الأقساط المستحقة في تواريخ 1/1/2009 و 1/1/2010 و 1/1/2011 ، ومن ثم يتحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في البند السادس من عقد البيع سند الطلب الماثل.  

الأثر المترتب على الفسخ:

تنص المادة 160 من القانون المدني على أنه: "إذا فُسِخَ العقد أُعيدَ المُتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 160 من القانون المدني يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع - بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد". (نقض مدني في الطعن رقم 1458 لسنة 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).

        لما كان ما تقدم، وكان الإخلاء من مقتضيات الحكم بالفسخ، ومن ثم يتعين مع القضاء بالفسخ والإخلاء إلزام المعروض ضدهما برد العين المبيعة إلى الطالب بصفته وتسليمها له خالية من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد.

اعتبار المبالغ المسددة حقاً خالصاً للهيئة:

تنص المادة 223 مدني تنص على أنه: "يجوز للمُتعاقدين أن يُحددا مُقدماً قيمة التعويض بالنص عليه في العقد، أو في اتفاق لاحق، ويُراعى في هذه الحالة أحكام المواد من 215 إلى 220".

ومن صور الشرط الجزائي أو التعويض الإتفاقي – فيما بين المتعاقدين – اشتراط البائع على المشتري، في عقد البيع، أنه في حالة فسخ العقد بسبب يرجع إلى المشتري، فيعتبر مقدم الثمن أو أقساطه التي تم سدادها بالفعل حقاً خالصاً للبائع. وهذه الصورة من صور الشرط الجزائي مقبولة في الشريعة الإسلامية وفقاً للمذهب الحنبلي الذي يقرر أن من أشترى شيئا ودفع بعض ثمنه وأستأجل (أي طلب أجلاً) لدفع الباقي، لأجل معين، فاشترط البائع عليه أنه إن لم يدفع الباقي عند حلول الأجل، يكون المعجل ملكاً للبائع، فقبل ذلك، صح الشرط وترتب عليه أثره، ويصير مُعجل الثمن ملكاً للبائع إن لم يقم المشترى بدفع الباقي في أجله المحدد.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "ولئن كان المُقرر أن الشرط الجزائي – باعتباره تعويضاً اتفاقياً – هو التزام تابع لا التزام أصلي في العقد والقضاء بفسخه يرتب سقوط الالتزامات الأصلية فيسقط الالتزام التابع بسقوطها ويزول أثره ولا يصح الاستناد إلى المسئولية العقدية بعد فسخ العقد وزواله، ويكون الاستناد إن كان لذلك محل إلى أحكام المسئولية التقصيرية طبقاً للقواعد العامة، بيد أن ذلك محله أن يكون الشرط الجزائي مُتعلقاً بالالتزامات التي ينشئها العقد قِبل عاقديه باعتباره جزاء الإخلال بها مع بقاء العقد قائماً، فإذا كان هذا الشرط مُستقلاً بذاته غير مُتعلق بأي من الالتزامات فلا يكون ثمة تأثير على وجوده من زوال العقد ما دام الأمر فيه يتضمن اتفاقاً مُستقلاً بين العاقدين، ولو أثبت بذات العقد. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن عقد البيع العرفي المؤرخ 19/6/1955 قد نص في بنده التاسع على أنه إذا تخلف المشتري عن سداد أي قسط من الأقساط يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار فضلاً عن ضياع ما يكون قد دفعه وصيرورته حقاً مُكتسباً للشركة، وما تضمنه هذا النص هو اتفاق الطرفين على الجزاء في حالة حصول الفسخ، ومن ثم تتحقق لهذا الشرط ذاتيته واستقلاله عما تضمنه العقد الذي فُسِخَ من التزامات مما لا يُعتبر معه هذا الاتفاق التزاماً تابعاً لالتزام أصلي في العقد يسقط بسقوطه، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون مُجانباً لصحيح القانون ويستوجب نقضه". (نقض مدني في الطعن رقم 1857 لسنة 51 قضائية – جلسة 17/5/1987. ونقض مدني في الطعن رقم 533 لسنة 53 قضائية – جلسة 4/4/1988).   

لما كان ذلك، وكان البند السادس من عقد البيع سند الطلب الماثل قد نص على أنه في حالة تأخر المشتري عن سداد قسطين متتاليين من أقساط ثمن العين المبيعة فإنه يحل باقي الثمن جميعه دفعة واحدة، ومن ثم فإنه في حالة عدم سداد المشتري لباقي الثمن جميعه دفعة واحدة فإن عقد البيع يعتبر مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو صدور حكم قضائي بذلك، كما تعتبر المبالغ المسددة حقاً خالصاً للهيئة البائعة.

وكان ما تضمنته هذا النص هو اتفاق الطرفين على الجزاء في حالة حصول الفسخ، ومن ثم تتحقق لهذا الشرط ذاتيته واستقلاله عما تضمنه العقد الذي فُسِخَ من التزامات، مما لا يُعتبر معه هذا الاتفاق التزاماً تابعاً لالتزام أصلي في العقد يسقط بسقوطه، بل يظل قائماً ونافذاً بعد فسخ العقد، بل هو التزام معلق على شرط واقف هو فسخ العقد الأصلي طبقاً لبنود عقد البيع. ولما كان المشتري والمتنازل غليه قد تخلفا عن الوفاء بأقساط ثمن العين المبيعة (عين التداعي) في مواعيد استحقاقها ومن ثم يحق لهيئة الأوقاف إعمال الشرط الجزائي المنصوص عليه في عقد البيع سالف الذكر واعتبار جميع الأقساط السابق سدادها حقاً خالصاً للهيئة.

ومن ثم تكون جميع طلبات الطالب بصفته قد جاءت على سند صحيح من القانون خليقة بالقبول.

الطلبات

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة اللجنة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية التوصية لها في الطلب الماثل بما يلي:

-         "بفسخ عقد البيع المبرم بين هيئة الأوقاف المصرية والمعروض ضده الأول والمتضمن بيع شقة النزاع والمُبينة الحدود والمعالم بصدر هذا الطلب وبعقد البيع؛ والمتنازل عنها للمعروض ضده الثاني؛..

-         مع إلزام المُدعى عليهما بإخلاء عين التداعي وتسليمها خالية من الشواغل والأشخاص إلى هيئة الأوقاف المصرية بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد؛..  

-         مع اعتبار جميع المبالغ السابق سدادها من المدعى عليهما إلى هيئة الأوقاف بخصوص صفقة البيع المذكورة حقاً خالصاً لهيئة الأوقاف.  

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،