تأجير أملاك الدولة أو الترخيص بالانتفاع بها (القسائم الصناعية) - هل يتم
توريثها، وهل تدخل في عناصر تركة المورث - بحيث يجوز التنفيذ على ريعها لاستيفاء
دين على المورث (مستأجر أو المنتفع بالقسيمة الصناعية) ؟؟
تأجير أملاك الدولة (القسائم الصناعية)
وهل يتم توريثها، وهل تدخل في عناصر تركة المورث
بحيث يجوز التنفيذ على ريعها لاستيفاء دين على المورث ؟؟
تنص مادة (2) من المرسوم بقانون رقم (105) لسنة 1980 "في شأن نظام أملاك الدولة"، على أن:
"تقوم وزارة المالية باستغلال أملاك الدولة
الخاصة العقارية مباشرة أو عن طريق التأجير وذلك طبقاً لأحكام هذا القانون".
وتنص مادة (3) من ذات المرسوم، على أن:
"يصدر وزير المالية قراراً بنموذج لعقد إيجار
أملاك الدولة الخاصة العقارية، يبين حقوق والتزامات المتعاقدين، ويجوز أن يتعدد هذا
النموذج بحسب طبيعة العقارات والغرض من الإيجار، وتسري القواعد العامة في إيجار العقارات
فيما لم يرد بشأنه نص خاص في هذا النموذج".
وتنص مادة (4) من القانون المذكور، على أن:
"يتم التأجير عن طريق المزايدة العامة، وبعد
النشر عنها في الجريدة الرسمية وفى جريدة محلية يومية مرة واحدة على الأقل.
ولا يجوز أن تتجاوز مدة العقد ثلاث سنوات قابلة للتجديد وللحكومة الحق في إخلاء
العقار إدارياً عند انتهاء مدته أو عند مخالفة شروط العقد أو لدواعي المصلحة العامة،
على أن ينذر المستأجر قبل الإخلاء بمدة يحددها القرار الصادر بذلك".
وتنص مادة (17) من القانون المذكور، على أن:
"يجوز تأجير أملاك الدولة الخاصة العقارية
أو المنقولة، بأجر أسمي أو بأقل من أجر المثل، إلى شخص معنوي أو طبيعي بقصد تحقيق غرض
ذي نفع عام، ويكون التأجير بناء على اقتراح الوزير أو رئيس الهيئة أو المؤسسة المختصة
وموافقة مجلس الوزراء.
وفى هذه الحالة لا يجوز أن تزيد مدة الإيجار على
عشرين سنة، ويجوز تجديده لمدد أخرى لذات الشخص المعنوي أو الطبيعي، بموافقة مجلس الوزراء.
ويجب بقاء الأملاك المؤجرة مخصصة للأغراض التي أجرت
من أجلها طوال مدة الإيجار، فإذا لم تخصص الأملاك للأغراض المذكورة أو تغير تخصيصها
اعتبرت عقود الإيجار مفسوخة من تلقاء نفسها دون حاجة إلى حكم قضائي أو تنبيه أو إنذار،
ويتم إخلاء هذه الأملاك بالطريق الإداري.
وفي جميع الأحوال لا يجوز مبادلة أملاك الدولة بأملاك
الغير".
وتنص المادة (18) من ذات المرسوم بقانون، على أن:
"يتم تخصيص وتوزيع القسائم السكنية والصناعية
والتجارية والزراعية وفقاً للقرارات التي يصدرها الوزير المختص، على أن تتولى وزارة
المالية بعد ذلك إبرام العقد وتحصيل الثمن أو مقابل الانتفاع".
وتنص المادة (20) من ذات المرسوم بقانون، على أن:
"يصدر وزير المالية لائحة لتنفيذ هذا القانون
تبين على الأخص نظام وإجراءات البيع والإيجار".
كما تنص المادة (1) من قرار مجلس الوزراء
رقم (590) لسنة 1994 في شأن قواعد إدارة أملاك الدولة "الخاصة"
العقارية والمنقولة وبيعها واستغلالها وتأجيرها بغير طريق المزاد العلني والتصرف
فيها دون مقابل، على أن:
"يفوض وزير المالية
في تأجير أملاك الدولة الخاصة العقارية بغير طريق المزاد العلني في الحالتين
الآتيتين:
أ) إذا كانت طبيعة العقار لا تسمح بطرح تأجيره في
مزايدة.
ب) إذا كان الانتفاع بهذا العقار مقصوراً على فئة
معينة من المواطنين.
ويشترط ألا تزيد مدة الإيجار على ثلاث سنوات،
قابلة للتجديد ...".
وتنص المادة (2) من قرار مجلس الوزراء سالف الذكر، على أن:
"يتولى وزير المالية
الموافقة على تأجير أملاك الدولة الخاصة العقارية بأجر اسمي أو بأقل من أجر المثل،
إلى شخص معنوي أو طبيعي، بقصد تحقيق أغراض ذات نفع عام.
ولا يجوز في هذه الحالة أن تزيد مدة الإيجار على
عشرين سنة، قابلة للتجديد لمد أخرى، لذات الشخص الطبيعي أو المعنوي".
هذا، وتنص المادة (5) من قرار النائب
الثاني لرئيس مجلس الوزراء ووزير المالية رقم (22) لسنة 1995 بإصدار اللائحة
التنفيذية للمرسوم بقانون رقم (105) لسنة 1980 في شأن نظام أملاك الدولة،
على أن:
"تتولى وزارة المالية
(إدارة أملاك الدولة) استغلال أملاك الدولة الخاصة العقارية بالطريق المباشر، ولها
في مباشرتها لهذا الاستغلال أن تستعين بغيرها من الجهات للقيام بالأعمال اللازمة
لذلك".
وتنص المادة (6) من ذات اللائحة سالفة الذكر، على أن:
"يكون تأجير أملاك
الدولة الخاصة العقارية بموجب: "عقد إيجار" أو "ترخيص
بالانتفاع" المؤقت. ويشترط في المستأجر أو المرخص له بالانتفاع المؤقت، سواء
كان شخصاً طبيعياً أو معنوياً، أن يكون حاصلاً على التراخيص التي تستلزمها
القوانين واللوائح لإمكان الانتفاع بالعقار.
وفي جميع الأحوال، يجب أن يكون "عقد
الإيجار" أو "الترخيص بالانتفاع المؤقت" ثابتاً بالكتابة، ومشتملاً
على الشروط الجوهرية وبخاصة الشروط غير المألوفة في الإيجار العادي".
وتنص المادة (29) من ذات اللائحة سالفة الذكر، على أنه:
"على إدارة أملاك
الدولة، إذا رأت تأجير أملاك الدولة الخاصة العقارية أو الترخيص في الانتفاع
المؤقت بها بغير طريق المزاد العلني، لأن طبيعة العقار لا تسمح بطرح تأجيره في
مزايدة أو لأن الانتفاع به مقصور على فئة معينة من المواطنين، أن تعرض الأمر على
لجنة شئون أملاك الدولة الخاصة العقارية، مع بيان نظام التأجير المقترح، وشروط
وأحكام عقد الإيجار، خاصة ما يتعلق منها بمدة الانتفاع، وتجديده، والشروط الجزائية
التي توقع على المنتفع، وأحوال فسخ وإنهاء العقد أو الترخيص.
وتقوم اللجنة المشار إليها في
الفقرة السابقة بدراسة الموضوع، رفع توصياتها في شأنه إلى وزير المالية لاتخاذ
قرار فيه.
ولا تجوز أن تزيد مدة الإيجار على ثلاث سنوات قابلة للتجديد ...".
وتنص المادة (30) من ذات اللائحة سالفة الذكر، على أنه:
"على كل شخص معنوي أو طبيعي يرغب في
تأجير أملاك الدولة الخاصة العقارية بأجر اسمي أو بأقل من أجر المثل بقصد تحقيق
غرض ذي نفع عام، أن يخاط في ذلك الوزير أو رئيس الهيئة أو المؤسسة المختصة ...
ولا يجوز في هذه الحالة أن تزيد مدة الإيجار على
عشرين سنة، يجوز تجديدها لمدد أخرى لذات الشخص المعنوي أو الطبيعي بموافقة وزير
المالية، شريطة أن تبقى الأملاك المؤجرة مخصصة للأغراض التي أجرت من أجلها طول مدة
الإيجار ...".
ومن قضاء محكمة التمييز
فيما يتعلق بـ: "العقود الخاصة بأملاك الدولة الخاصة"، ما يلي:
"القسائم الصناعية المملوكة
للدولة لا تعتبر من المال العام لتجردها من عنصر التخصيص للمنفعة العامة وإنما تعتبر
من أموال الدولة التي تدخل في ملكها الخاص، ومن ثم فهي تخضع بحسب الأصل لأحكام القانون
الخاص ويجري التعامل في شأنها على ذات النمط الذي يجرى به التعامل بين الأفراد، ومؤدى
ذلك أن استغلال هذه القسائم يتم بموجب عقد إيجار أو ترخيص بالانتفاع مؤقت تتحدد به
حقوق والتزامات الطرفين، ويخضع نطاقه ومضمونه لقانون العقد".
(الطعن بالتمييز رقم 179
لسنة 2004 تجاري/1 – جلسة 27/12/2004م)
(الطعن بالتمييز رقم 401
لسنة 2006 تجاري/4 – جلسة 27/3/2008م)
(الطعن بالتمييز رقم 1190
لسنة 2008 تجاري/4 – جلسة 26/3/2009م)
وأن:
"استغلال العقارات المملوكة
للدولة ملكية خاصة لا يتم -وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- إلا بموجب عقد إيجار أو
ترخيص مؤقت بالانتفاع ثابت بالكتابة مبين به حقوق والتزامات الطرفين والشروط الجوهرية
وغير المألوفة في الإيجار العادي، وإذا كان هذا الاستغلال دون مقابل فإنه يتعين موافقة
مجلس الوزراء على ذلك، وأن المشرع رتب جزاء على استغلال أي من تلك العقارات دون إتباع
أي من الطريقين سالفي الذكر وبغير اتخاذ الإجراءات المشار إليها بأن أجاز للدولة إزالة
التعرض أو التعدي بالطرق الإدارية على نفقة المخالف".
(الطعن بالتمييز رقم 109 لسنة 2003 إداري/1 –
جلسة 16/2/2004م)
وأن:
"المقرر -في قضاء هذه
المحكمة- أن القسائم الصناعية تعتبر من أموال الدولة التي تدخل في ملكها الخاص، ومن
ثم فهي تخضع بحسب الأصل لأحكام القانون الخاص، ويجري التعامل في شأنها على ذات النسق
الذي يجري به التعامل بين الأفراد، وأنه في حال موافقة الدولة على تنازل المخصص له
عن القسيمة الصناعية تنشأ عندئذ علاقة مباشرة بين الدولة وبين المنتفع الجديد وبغير
واسطة المتنازل، مما مؤداه أنه في حال التنازل وموافقة الجهة المختصة ينقضي حتماً عقد
المستغل الأول وبالتالي ينقضي ضمناً عقد الاستثمار من الباطن الصادر منه الذي يقع على
حق هذا المستغل الذي انعدم بانعدام حقه. كما أنه من المقرر أن عقد الاستغلال من الباطن
لا تنشأ به علاقة مباشرة بين الجهة الحكومية التي منحت حق الاستغلال وبين المستغل من
الباطن ومن ثم فهو يدور وجوداً وعدماً مع العقد الأصلي فإذا انقضى هذا العقد انقضى
معه وتبعاً له العقد الآخر المترتب عليه، ولا يجوز للمستغل من الباطن أن يتمسك بحقوق
على العين أكثر من حقوق المستغل الأصلي".
(الطعن بالتمييز رقم 465
لسنة 2007 مدني/2 – جلسة 3/3/2008م)
(الطعن بالتمييز رقم 1412
لسنة 2005 تجاري/3 – جلسة 18/3/2008م)
(الطعن بالتمييز رقم 401
لسنة 2006 تجاري/4 – جلسة 27/3/2008م)
(الطعن بالتمييز رقم 326
لسنة 2007 تجاري/3 – جلسة 25/11/2008م)
(الطعن بالتمييز رقم 449
لسنة 2000 مدني/1 – جلسة 27/10/2003م)
(الطعن بالتمييز رقم 312
لسنة 2001 مدني/2 – جلسة 6/5/2002م)
(الطعن بالتمييز رقم 519
لسنة 2011 مدني/3 – جلسة 27/12/2011م)
(الطعن بالتمييز رقم 5
لسنة 2011 تجاري/5 – جلسة 25/4/2012م)
(الطعن بالتمييز رقم 1093
لسنة 2016 مدني/1 – جلسة 20/2/2017م)
[ذات الحكم السابق]
وزيادة عليه وإضافة إليه: "... وإذ كان ما أورده الحكم في هذا الشأن لا مخالفة
فيه للقانون وله أصله الثابت بالأوراق وكاف وحده لحمل قضائه بتأييد حكم دائرة الإيجارات بعدم اختصاص هذه الدائرة
بنظر الدعوى لعدم تعلق المنازعة بحكم من أحكام المرسوم بقانون رقم 35-1978 في شأن إيجارات
العقارات، وما رتبه عليه من عدم أحقية الطاعن في وضع يده على العين محل النزاع".
(الطعن بالتمييز رقم 1311
لسنة 2006 تجاري/1 – جلسة 30/12/2008م)
وأن:
"النص في المادة الثانية من القانون رقم
105 لسنة 1920 الصادر في شأن نظام أملاك الدولة على أن "تقوم وزارة المالية باستغلال
أملاك الدولة الخاصة العقارية مباشرة أو عن طريق التأجير طبقا لأحكام القانون"؛
وفي المادة الثالثة على أن "يصدر وزير المالية قراراً بنموذج إيجار أملاك الدولة
الخاصة العقارية يبين حقوق والتزامات المتعاقدين ويجوز أن يتعدد هذا النموذج بحسب طبيعة
العقارات والغرض من الإيجار وتسري القواعد العامة في إيجار العقارات فيما لم يرد بشأنه
نص خاص في هذا النموذج"؛ وفي المادة الرابعة على أن "يتم التأجير عن طريق
المزايدة العامة وبعد النشر عنها في الجريدة الرسمية وفي جريدة محلية مرة واحدة على
الأقل ..."، والنص في المادة السادسة عشر من ذات القانون على أن "يجوز بقرار
مجلس الوزراء التصرف دون مقابل في أملاك الدولة الخاصة العقارية أو المنقولة كما يجوز
التنازل عن مقابل إيجارها أو ثمن بيعها إذا لم تتجاوز قيمة المال المتصرف فيه أو المتنازل
عنه 50,000 دينار"؛ وفي الفقرة الثانية من المادة التاسعة عشر بعد تعديلها بالمرسوم
بقانون رقم 8 لسنة 1988 على أن "للدولة أن تزيل أي تعرض أو تعد يقع على أملاكها
بالطرق الإدارية على نفقة المخالف، ودون أن يكون للمتعرض أو المعتدي حق التعويض وذلك
مع عدم الإخلال بما يترتب لها من تعويضات ..."؛ والنص في المادة السادسة من قرار
وزير المالية رقم 22 لسنة 1995 بإصدار اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون رقم 105 لسنة
1980 سالف الذكر على أن "يكون تأجير أملاك الدولة الخاصة العقارية بموجب عقد إيجار
أو ترخيص بالانتفاع المؤقت ثابتاً بالكتابة ومشتملاً على الشروط الجوهرية وبخاصة الشروط
غير المألوفة في الإيجار العادي"، ومؤدى هذه النصوص مجتمعة أن استغلال العقارات
المملوكة للدولة ملكية خاصة لا يتم إلا بموجب عقد إيجار أو ترخيص بالانتفاع مؤقت ثابتاً
بالكتابة مبيناً به حقوق والتزامات الطرفين والشروط الجوهرية وغير المألوفة في الإيجار
العادي، وإذا ما كان هذا الاستغلال دون مقابل فيتعين موافقة مجلس الوزراء على ذلك،
وأن المشرع رتب جزاء على إشغال أي من تلك العقارات دون إتباع أي من الطريقين سالفي
الذكر وبغير اتخاذ الإجراءات المشار إليها أجاز للدولة إزالة التعرض أو التعدي بالطرق
الإدارية على نفقة المخالف. وأن النص في المادة رقم 19 من المرسوم بقانون رقم 105 لسنة
1980 في شأن نظام أملاك الدولة المعدل بالمرسوم بقانون رقم 8 لسنة 1988 على أنه
"لا يجوز أن ينشأ أي حق لشخص طبيعي أو معنوي على أملاك الدولة بالمخالفة لأحكام
هذا القانون ولا يترتب أي أثر قانوني على وضع اليد على تلك الأموال سواء بقصد تملكها
أو غير ذلك ..."، مفاده أن وضع اليد على أملاك الدولة بالمخالفة لأحكام هذا القانون
لا ينشئ أي حق ولا يرتب أي أثر قانوني. وأن النص في المادة 927 من القانون المدني على أن "لحائز العقار
إذا استمرت حيازته ثلاث سنوات ثم وقع له تعرض في حيازته أن يرفع خلال الثلاث سنوات
التالية دعوى بمنع التعرض"، يدل -وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية لهذا القانون-
على أن دعوى منع التعرض لا تكون إلا للحائز بمعناه القانوني".
(الطعن بالتمييز رقم 909
لسنة 2008 تجاري/3 – جلسة 21/12/2010م)
التطبيق:
وهدياً بما تقدم، وبالبناء
عليه، ولما كان من المقرر قانوناً، وعلى ما جرى عليه قضاء محكمة التمييز، أن
القسائم الصناعية المملوكة للدولة لا تعتبر من المال العام لتجردها من عنصر التخصيص
للمنفعة العامة، وإنما تعتبر من أموال الدولة التي تدخل في ملكها الخاص، ومن ثم فهي
تخضع بحسب الأصل لأحكام القانون الخاص.
ولما كان من المقرر كذلك، أن عقود تأجير تلك
القسائم أو تراخيص الانتفاع بها، لا تخضع لاختصاص دوائر الإيجارات لعدم تعلقها بحكم
من أحكام المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجارات العقارات.
ومن ثم، فإنه ينطبق على عقود تأجير أو تراخيص
الانتفاع بالقسائم الصناعية، أحكام عقد الإيجار الواردة في القانون الخاص (القانون
المدني – الشريعة العامة للمعاملات).
لما كان ذلك، وكان من المقرر في القانون المدني، طبقاً لنص الفقرة (الأولى) من المادة (611) منه، أنه:
"لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت
المستأجر".
هذا، ومن المقرر في قضاء
محكمة النقض أن:
"مؤدى نص المادة 1/601،2 من القانون المدني المنطبق على واقعة
النزاع (المقابلة لنص المادة 611/1 من القانون المدني الكويتي، متضمنة ذات الحكم) أن
المشرع جعل القاعدة أن موت أحد المتعاقدين في
عقد الإيجار لا ينهيه، بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة
الذين يلتزمون نحو المؤجر بأداء الأجرة ما بقيت مدة العقد الاتفاقية، وترتيباً على
ذلك فإنه بوفاة المستأجر لعين مؤجرة مفروشة وانتهاء
المدة المتفق عليها في العقد يكون العقد لا وجود له ويحق للمؤجر استرداد العين
المؤجرة من ورثته، وأنه وإن كان هذا الحق مقرراً لمصلحة المؤجر فإنه يجوز له
التنازل عنه، ويعتبر التجديد الضمني إيجاراً جديداً لا مجرد امتداد الإيجار الأصلي
وفقاً لنص المادة 2/599 من القانون المدني".
(نقض مدني، في الطعن رقم
7538 لسنة 64 قضائية – جلسة 18/1/1996م – مجموعة المكتب الفني – السنة
47 – صـ 187)
ومن ثم، فإن موت المستأجر أو المرخص له
بالانتفاع بالقسيمة الصناعية لا أثر له على انتهاء "عقد الإيجار" أو
"الترخيص بالانتفاع"، وينتقل هذا الحق لورثة المستأجر أو المنتفع، ويكون
هذا الانتقال بدخول باقي مدة العقد أو الترخيص في عناصر تركته التي تؤول إلى
ورثته.
وطالما دخل عقد الإيجار أو ترخيص الانتفاع في
عناصر تركة المورث، فإنه التركة بجميع عناصرها تؤول إلى الورثة محملة بالديون التي
على المورث. حيث من المقرر شرعاً وقانوناً أنه: "لا تركة إلا بعد سداد
الديون"، ويترتب على ذلك أن يكون لدائني المورث الحق في التنفيذ والحجز على
ما ينتج عن عقد الإيجار أو ترخيص الانتفاع بالقسيمة الصناعية من ريع أو ربح أو أي
عائد مادي استيفاءً لديونهم.
فمن المقرر في قضاء محكمة
التمييز أن:
"المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أنه إذا كانت
قاعدة "لا تركة إلا بعد سداد الدين" مؤداها أن تركة المدين تنشغل بمجرد وفاته
بحق عيني تبعي لدائنيه يخول لهم تتبعها واستيفاء ديونهم منها تحت يد أي وارث، مما لا
يحول معه وجود دين على المورث دون قسمة أعيان التركة على ورثته أو بيعها إن تعذرت القسمة
وتوزيع حصيلة البيع عليهم، إذ أن ذلك لا يؤثر في حق الدائن الذي يبقى متعلقاً بأموال
التركة في مجموعها -بذوات أعيانها- إلى أن يستوفى دينه".
(الطعن بالتمييز رقم 211
لسنة 2001 مدني/1 – جلسة 12/5/2003م)
الحل المقترح:
ولكن يمكن للورثة التقدم بطلب إلى وزارة المالية
(الموقعة على عقد الإيجار أو ترخيص الانتفاع بالقسيمة الصناعية) لتغيير ذلك العقد
أو ترخيص الانتفاع بأسماء الورثة جميعاً.
ففي حال موافقة وزارة المالية، وتغيير عقد
الإيجار أو ترخيص الانتفاع بأسماء الورثة، ينقضي بذلك عقد الإيجار أو ترخيص
الانتفاع الأول (الصادر باسم المورث).
ولا يكون لدائني المورث – عندئذ – إلا مطالبة
الورثة بقيمة دين مورثهم فقط في حدود ما آل إليهم من تركة، وعدم إمكانية الدائنين
على التنفيذ أو الحجز على أرباح أو ريع أو أية عوائد تنتج عن انتفاع الورثة
بالقسيمة الصناعية.
نصيحة:
ولكن نصيحة (لوجه الله تعالى)، فكما ورد في
الحديث الشريف: "الدين النصيحة"، بذل قصارى جهدهم للوفاء بكافة ديون
مورثهم، ولو حتى بسعيهم إلى جدولتها مع الدائنين، لأن من مات وعليه دين لا يدخل
الجنة، حتى ولو مات شهيداً، إلى أن يقضى عنه دينه، فمورثهم – مهما كان صالحاً
تقياً – سيظل معذباً في قبره إلى أن تقضى عنه ديونه أو يسامحه فيها دائنيه، فبراً
من الورثة بمورثهم وتخفيفاً عليه في آخرته (والقبر أول منازلها)، عليهم السعي
جاهدين للوفاء بديون مورثهم، حتى ولو اقتضى الأمر ترك أرباح وريع وعوائد القسيمة
الصناعية للدائنين لاستيفاء ديونهم منها (إن لم يتبرع الورثة من أموالهم الخاصة
لقضاء ديون مورثهم)، وعدم إيثار الربح المادي الدنيوي على مصير مورثهم في آخرته. اللهم هل بلغت، اللهم فأشهد.
هذا، والله أعلى وأعلم،،،
