الوكالة الضمنية و الوكالة المفترضة والوكيل الظاهر
"وأنذرتهم بالآتي"
بموجب عقد إيجار أملاك، مؤرخ في 11/12/2003، وخاضع لأحكام القانون المدني، يستأجر الطالب من المنذر إليهم، ما هو: الشقة رقم 4 بالعقار رقم ................................................ - بالقاهرة، لمدة تسعة وخمسون سنة تبدأ من 11/12/2003 وتنتهي في 11/12/2062، نظير أجرة شهرية قدرها240جم (مائتان وأربعون جنيهاً شهرياً)، لاستعماله في غرض "السكنى" هو وزوجته وأبنائه.
وقد حرر العقد باسم ملاكه الأربعة المعلن إليهم – على الشيوع فيما بينهم، ولكن وقع عليه المعلن إليهما الثاني والثالث فقط لغياب المعلن إليهما الأول والرابع في وقت تحرير وتوقيع العقد.
وقد قام الطالب بسداد مبلغ 17000.00جم (سبعة عشر ألف جنيه) كمقدم إيجار، على أن يقوم بسداد نصف القيمة الايجارية فقط ويخصم النصف الثاني من المبلغ المذكور حتى نفاذه.
كما قام الطالب بسداد مبلغ 8300.00جم (ثمانية آلاف وثلاثمائة جنيه) قيمة توريد وتركيب وتشغيل "مصعد" أسانسير العمارة الكائن بها الشقة المؤجرة له، رغم أنها في الدور الأول وهو لا يقوم باستعمال الأسانسير؟!! وكذلك قيمة القيام بأعمال واجهة العمارة ودرج "سلم" العمارة بأكملها؟!!
والذي استلم منه هذه المبالغ كلها هو المنذر إليه الثاني، الذي يتولى أعمال الإدارة والإشراف على العمارة الكائن بها العين المؤجرة، فهو الذي قام بتأجير جميع الوحدات بالعمارة المذكورة وهو الذي قام بمعاونة الطالب – وجميع المستأجرين في العمارة – بتركيب عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفونات وغيرها، وهو الذي يمثل ملاك العمارة في تعاملاته مع جميع المستأجرين وأمام جميع الجهات الحكومية والرسمية وغيرها.
وإذ نما إلى علم الطالب أن جميع الملاك على الشيوع قد قاموا بعمل قسمة رضائية فيما بينهم، واختص المعلن إليه الثالث بالشقة المؤجرة للطالب، مما حدا بالطالب إلى عرض القيمة الايجارية عليهما، وفي حالة امتناعهما عن قبضها – دون مسوغ قانوني – تودع على ذمتهما في المحكمة المختصة طبقاً لصحيح القانون. وعلى أن يخطره المعلن إليهم بأية تصرفات ترد على الشقة المؤجرة له أو بتغيير شخص أو صفة الملاك لها وأسمائهم بالكامل وعناوينهم والمستندات الدالة عليها.
لا سيما وأن البند الثاني عشر من عقد الإيجار سالف الذكر ينص على أنه: "لا يقيد هذا العقد الطرف الأول المؤجر من حيث نقل ملكية العقار بالبيع أو الهبة أو الوصية أو غير ذلك من تصرفات". كما نص البند الحادي عشر من ذات العقد على أن: "يحتفظ الطرف الأول المؤجر بحق التنازل عن هذا العقد لمن يشاء من الغير دون معارضة من الطرف الثاني المستأجر، وفي هذه الحالة يكون على الطرف الثاني أن يتعامل مع المتنازل إليه كتعامله مع المؤجر دون اعتراض طالما أخطر بهذا التنازل قانوناً وذلك حتى نهاية المدة المتفق عليها".
وإذ فؤجي الطالب بالمعلن إليه الأول ينذره بأنه أحد الملاك على الشيوع للعمارة الكائن بها الشقة المؤجرة للطالب، وأنه لم يعلم بعقد الإيجار المحرر للطالب من المعلن إليهما الثاني والثالث، رغم أن الطالب استلم الشقة المؤجرة له ويقيم بها منذ ست سنوات؟!! ويزعم أنه لا يجيز عقد إيجار الطالب للشقة التي يقيم فيها مع أسرته، بزعم إنه عقد باطل وغير نافذ في مواجهته، ويطلب منه إخلائه لها وتسليمها إليه؟!!
وإذ يهم الطالب الرد على هذا الإنذار بإيضاح كافة النواحي القانونية المتعلقة باستئجاره للشقة التي يقيم فيها مع زوجته وأولاده منذ ست سنوات ودفع فيها حصيلة ادخاره على مدار سنوات طوال.
إذ أن ما قام به المعلن إليهما الثاني والثالث من تأجير الشقة السكنية المتقدم ذكرها للطالب، فإنهما يعدا بمثابة وكيلين ظاهرين عن باقي الشركاء على الشيوع (وهما المعلن إليهما الأول والرابع) حيث توجد وكالة ضمنية ومفترضة يقوم بمقتضاه المعلن إليه الثاني تحديداً بتأجير وحدات تلك العمارة وتحرير عقود إيجارها وتحصيل أجرتها والقيام بأعمال إدارتها وصيانتها والإشراف عليها من تركيب مصعد وإكمال درج العمارة وواجهتها ومعاونة المستأجرين في تغيير وتركيب عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفونات وغيرها وتمثيل جميع الملاك في تعاملاتهم مع المستأجرين وأمام الجهات الحكومية والرسمية وغيرها.
كما أن المعلن إليهما الثاني والثالث كمؤجرين ملزمين قانوناً بضمان عدم تعرض أي شخص للطالب كمستأجر في انتفاعه بالعين المؤجرة له طالما هو قائم بجميع التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار.. ولإيضاح تفاصيل ذلك، نورد ما يلي:
الوكيل الظاهر:
من المُقرر في قضاء النقض أن: "التصرفات الصادرة من صاحب المركز الظاهر المخالف للحقيقة إلى الغير حسن النية، يترتب عليها ما يترتب على التصرفات الصادرة من صاحب المركز الحقيقي، متى كانت الشواهد المحيطة بالمركز الظاهر من شأنها أن تولد الاعتقاد العام بمطابقة هذا المركز للحقيقة، ويحتج بهذه التصرفات على صاحب المركز الحقيقي". (نقض مدني في الطعن رقم 354 لسنة 44 قضائية – جلسة 21/12/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 2374 – فقرة 2).
كما جرى قضاء النقض على أنه: "إذ يبين من مطالعة أوراق الطعن - أن محكمة الموضوع قد استخلصت من الوقائع الثابتة بالأوراق ومن القرائن المقدمة إليها وظروف الأحوال أن عقد الإيجار المحرر للمطعون عليه عن شقة النزاع صادر له من محام كان هو الوكيل عن الطاعن في التأجير وأنه هو الذي قام فعلاً بتأجير جميع شقق العقار الواقع به شقة النزاع إلى مستأجريها وتحصيل أجرتها - ورتبت المحكمة على ذلك أن المحامى المذكور هو وكيل ظاهر عن الطاعن - وكان قيام الوكالة الظاهرة في هذا الخصوص مما يجوز إثباته بالقرائن. ولما كان ما استخلصته محكمة الموضوع من ذلك وعلى نحو ما سلف بيانه - قيام مظهر خارجي منسوب للطاعن كان من شأنه أن أوهم المطعون عليه وجعله معذوراً في اعتقاده بأن هناك وكالة قائمة بين المؤجر له وبين الطاعن، وكان هذا الاستخلاص منها وفي حدود سلطتها الموضوعية - سائغاً ومؤدياً لما انتهت إليه وكافياً لحمل قضائها. فإنها لا تكون قد أخطأت في تطبيق القانون، ويكون النعي على الحكم المطعون فيه على غير أساس". (نقض مدني في الطعن رقم 878 لسنة 46 قضائية – جلسة 29/12/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 412 – فقرة 3).
هذا، وقد تواتر قضاء محكمة النقض على أنه: "يترتب على التصرفات الصادرة من صاحب المركز الظاهر المخالف للحقيقة إلى الغير حسن النية ما يترتب على التصرفات الصادرة من صاحب المركز الحقيقي، متى كانت الشواهد المحيطة بالمركز الظاهر من شأنها أن تولد الاعتقاد العام بمطابقة هذا المركز للحقيقة". (نقض مدني في الطعن رقم 53 لسنة 37 قضائية – جلسة 30/11/1971 مجموعة المكتب الفني – السنة 22 – صـ 959 – فقرة 1).
الوكالة الضمنية:
ومن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: "لمحكمة الموضوع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تستخلص من المستندات المقدمة لها في الدعوى ومن القرائن وظروف الأحوال قيام الوكالة الضمنية". (نقض مدني في الطعن رقم 150 لسنة 42 قضائية – جلسة 3/5/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 1118 – فقرة 2)
وقد جرى قضاء محكمة النقض على أنه: "إذ كان لمحكمة الموضوع أن تستخلص من المستندات المقدمة لها في الدعوى، ومن القرائن وظروف الأحوال قيام الوكالة الضمنية، وكان الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً، ويؤدى إلى النتيجة التي انتهى إليها، فإن ما يثيره الطاعنان في هذا الخصوص لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً في سلطة محكمة الموضوع في تقدير الدليل". (نقض مدني في الطعن رقم 276 لسنة 36 قضائية – جلسة 2/2/1971 مجموعة المكتب الفني – السنة 22 – صـ 154 – فقرة 2).
التزام المؤجرين بضمان عدم التعرض:
نصت المادة 571/2 مدني على أن ضمان المؤجر يمتد إلى كل تعرض أو إضرار مبني على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر.
ومن المسلم به أن المؤجر لا يضمن التعرض المادي الصادر من الغير، وإنما يقتصر ضمانه على التعرض القانوني، أي التعرض الذي يستند فيه ذلك الغير إلى حق يدعيه على العين المؤجرة، ويكون من شأنه إذا ثبت الإخلال بانتفاع المستأجر بهذه العين.
ويشترط قانوناً لتحقق التعرض القانوني الصادر من الغير الذي يرتب ضمان المؤجر توافر الشروط الأربعة الآتية:
1- صدور تعرض من الغير: والمقصود بالغير هو كل أجنبي عن التعاقد.
2- ادعاء الغير حقاً يتعلق بالعين المؤجرة ويتعارض مع حق المستأجر: فيجب أن يدعي الغير حقاً يتعلق بالعين المؤجرة، ويجب أن يكون الحق المدعى به متعارضاً مع حق المستأجر. كأن يدعي الغير شراء العين المؤجرة من مؤجرها وأن عقد الإيجار لا يسري في مواجهته ويطلب إخلاء المستأجر من العين؛ أو يدعي الغير أن له على العين المؤجرة حق انتفاع أو رهن حيازي أو حق ارتفاق أو حكر أو إذا أنكر وجود ارتفاق له على عقاره لصالح العين المؤجرة إذا كان عقد الإيجار قد منح المستأجر الحق في الإفادة منه.
أما إذا لم يكن حق الغير متعارضاً مع انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، فلا يكون ثمة تعرض. كما لو أدعى الغير أن له حق رهن رسمي أو حق اختصاص على العين المؤجرة.
3- وقوع التعرض بالفعل: فيجب حصول تعرض من الغير بالفعل: يكون من شأنه الإخلال بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة. والتعرض لا يكون كذلك إلا إذا ترتب عليه حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، أما إذا كان العمل الذي قام به الغير لا يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة فلا يعد تعرضاً يستوجب الضمان.
واعتبار فعل ما مخلاً بالانتفاع أم لا مسألة نسبية تختلف باختلاف الظروف، ويتوقف على الغرض المقصود من الإيجار وعرف الجهة. وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كان يترتب على عمل معين إخلال بانتفاع المستأجر أم لا، دون أن يخضع في ذلك التقدير لرقابة محكمة النقض ما دام تقديره قائماً على أسباب سائغة تؤدي إلى ما ذهب إليه.
4- وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار: فيجب أن يحدث التعرض في وقت يكون فيه الإيجار قائماً.
ومن المسلم به أن للمستأجر أن يدفع التعرض بنفسه في جميع الأحوال التي يصلح فيها أن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض. والمستأجر يصلح لأن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض في حالتين، هما:
أ. الحالة الأولى – جميع دعاوى الحيازة.
ب. الحالة الثانية – إذا كان الحق الذي يدعيه المتعرض موجهاً مباشرة ضد المستأجر. فهنا المتعرض لا يدعي حقاً على ذات العين المؤجرة، ولكنه يدعي حقاً شخصياً ضد المستأجر شخصياً، وسواء كان المستأجر شخص طبيعي أم شخص اعتباري، وسواء كان السند القانوني للمتعرض صحيحاً أم لا. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع – عقد الإيجار في القانون المدني" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الخامسة 2001 القاهرة – بند 248 – صـ 536 وما بعدها).
وهدياً ما تقدم، وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع حالتنا الماثلة، يتضح جلياً أن مطالبة المنذر إليه الأول للطالب بإخلاء العين المؤجرة له من المعلن إليهما الثاني والثالث، مستنداً إلى ادعائه بملكية تلك العين، وكان هذا الإدعاء يتعلق "بالمكان المؤجر" ويتعارض مع حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة، ويحول دون انتفاع المستأجر (الطالب) بالعين المؤجرة، مما يحق معه للمستأجر (الطالب) طلب إلزام المعلن إليهما الثاني والثالث المؤجرين له بمنع تعرض المعلن إليه الأول في انتفاعه بالعين المؤجرة وإلا حق له الرجوع عليهما قانوناً مدنياً وجنائياً مع المطالبة بكافة التضمينات والتعويضات المناسبة.
لا سيما وأن البند السابع من عقد الإيجار الموقع عليه من المعلن إليهما الثاني والثالث باعتبارهما وكيلين ظاهرين وبوكالة ضمنية ومفترضة عن المعلن إليهما الأول والرابع، قد تناول صراحة على ضمان المؤجر لعدم التعرض، فنص على أن: "يلتزم المؤجر بضمان عدم التعرض المادي والقانوني للمستأجر في حيازته وانتفاعه وكافة حقوقه على العين المؤجرة، ويجب عليه التدخل قانوناً في حالة وقوع مثل هذا التعرض كما لو كان موجهة له، وللمستأجر إدخال المؤجر في أي إجراءات تتعلق بأي خصومة تنشأ عن التعرض المادي والقانوني للمستأجر من الغير، ويحق للمستأجر طلب إنقاص الأجرة أو التعويض أو فسخ العقد في هذه الحالة وفقاً لأحكام القانون المدني، وبالطبع يمتنع على المؤجر هذا التعرض إذ أن من يلتزم بالضمان يمتنع عليه التعرض وفقاً للقانون".
"وبناء عليه"
وهدياً بما تقدم، يتضح جلياً أن المعلن إليهما الثاني والثالث قاما بتأجير الشقة السكنية المذكورة عاليه للطالب، فإنهما يُعدا بمثابة وكيلين ظاهرين عن باقي الشركاء على الشيوع (وهما المعلن إليهما الأول والرابع) حيث توجد وكالة ضمنية ومفترضة يقوم بمقتضاه المعلن إليه الثاني تحديداً بتأجير وحدات تلك العمارة وتحرير عقود إيجارها وتحصيل أجرتها والقيام بأعمال إدارتها وصيانتها والإشراف عليها من تركيب مصعد وإكمال درج العمارة وواجهتها ومعاونة المستأجرين في تغيير وتركيب عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفونات وغيرها وتمثيل جميع الملاك في تعاملاتهم مع المستأجرين وأمام الجهات الحكومية والرسمية وغيرها.
كما أن المعلن إليهما الثاني والثالث كمؤجرين ملزمين قانوناً بضمان عدم تعرض أي شخص للطالب كمستأجر في انتفاعه بالعين المؤجرة له طالما هو قائم بجميع التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار. وإلا حق للطالب الرجوع عليهم مدنياً وجنائياً مع المطالبة بكافة التضمينات والتعويضات المناسبة.
ومن ثم، يرفض الطالب جملة وتفصيلاً الإنذار الموجه إليه من المعلن إليه الأول والسالف ذكره للأسباب آنفة الذكر والبيان.
"لذلك"
أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه، إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليهم، وأعلنتهم وسلمت لكل واحد منهم صورة من هذا الإنذار، للعلم بما جاء فيه والعمل بما أشتمل عليه، ونبهت عليهم بسريان مفعوله في حقهم قانوناً.
مع حفظ حقوق الطالب الأخرى أياً ما كانت،،،
