الجزء الثاني من
المستحدث في أحكام النقض في
"الإيجارات" (وتطبيق قوانين إيجار الأماكن)
خلال عشر سنوات
من عام 1997 حتى عام 2007
أحكام عام
2001
الموجز
النص فى المادة 29 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع أفاد من ميزة الامتداد القانوني
لعقد الإيجار زوجة المستأجر وأولاده ووالديه المقيمين إقامة مستقرة حتى وفاته أو تركه المسكن دون
تحديد لمدة الإقامة بالنسبة لهم. وهذا النص مطلق غير مقيد بجيل واحد.
( نقض مدني في الطعن رقم 1806 لسنة 69 قضائية
– جلسة 7/1/2001 )
القــــاعــــــــدة
"إن
النص فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع أفاد من ميزة الامتداد القانوني
لعقد الإيجار زوجه المستأجر وأولاده ووالديه المقيمين إقامة مستقرة حتى وفاته أو تركه المسكن دون تحديد لمدة
الإقامة بالنسبة
لهم. إذ جاء هذا النص مطلقاً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين فإن هذه القاعدة يضطرد
تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من امتد إليه العقد قانوناً
لصالحه بعد وفاة
المستأجر الأصلي أو تركه للعين المؤجرة".
الموجز
استمرار الورثة فى ذات
النشاط الذى كان يمارسه مورثهم عند وفاته سواء أكان الغرض من الإجارة قد تحدد
بمقتضى عقد الإيجار المكتوب ذاته، أو تعدل باتفاق طرفيه المستفاد من رضاء المؤجر به صراحة أو
ضمناً.
( نقض مدني في الطعن رقم 53 لسنة 70 قضائية –
جلسة 15/1/2001 )
القــــاعــــــــدة
"إن
النص فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 على أنه "يستبدل
بنص الفقرة الثانية من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي "... فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو حرفي فلا ينتهي
العقد بموت المستأجر
ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثة فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي
طبقا للعقد". في ضوء ما نص عليه بالمذكرة الإيضاحية استهدف المشرع بهذا النص
استقرار الأنشطة المتفرعة لما لها من أبلغ الأثر على الأوضاع الاقتصادية فى البلاد، يدل على أن المشرع أراد
استمرار الورثة فى
ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثهم عند وفاته سواء أكان الغرض من الإجارة، قد تحدد بمقتضى عقد
الإيجار المكتوب ذاته، أو تعدل باتفاق طرفيه المستفاد من رضاء المؤجر به صراحة أو ضمناً لأن كل ذلك يتم طبقاً
للعقد، ويؤكد هذا
النظر ما جاء بالمادة السابعة من اللائحة التنفيذية لهذا القانون من أنه
"ويشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين فى ذات النشاط الذى كان
يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد، أو النشاط الذى اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين
المتعاقبين، أو النشاط الذى اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو
حرفته خارج
الكتلة السكنية أو لسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا بالمبنى ولا بشاغليه"، فلم
يشترط موافقة المؤجر كتابه على تغيير النشاط إلا بالنسبة لورثه المستأجر دون المستأجر الأصلي".
ومن المقرر في قضاء
محكمة النقض أن:
* "النص
في الفقرة الأولي من المادة الأولي من القانون 6 لسنة 1997 علي أنه: "يستبدل
بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر النص الأتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو
حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارس
المستأجر الأصلي
طبقا للعقد أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن
يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم"، يدل علي أن المشرع أراد استمرار
الورثة في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم عند وفاته سواء أكان الغرض من
الإجارة قد تحدد بمقتضي عقد الإيجار المكتوب ذاته، أو تعدل باتفاق طرفيه المستفاد
من رضاء المؤجر به صراحة أو
ضمناً لأن كل ذلك تم طبقاً لعقد. ويؤكد هذا النظر ما جاء بالمادة السابعة من اللائحة
التنفيذية لهذا القانون من أنه: "ويشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من
الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أو النشاط الذي اتفاق عليه
كتابة بين المؤجر
وأي من المستأجرين المتعاقبين أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته
أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها والذي لا يلحق ضرراً بالمبني ولا بشاغليه، فلم يشترط موافقة
المؤجر كتابة علي
تغيير النشاط إلا بالنسبة لورثة المستأجر دون المستأجر الأصلي.
لما كان ذلك، وكان الحكم
المطعون فيه قد أسس قضاءه بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/12/1974 والإخلاء علي أن
المستأجرة الأصلية قامت بتغيير استعمال الشقة المؤجرة إلي غير أغراض السكني ذلك بتكوين شركة مقرها هذه
العين استنادا إلي
نص المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 والتي كانت تجيز ذلك مقابل زيادة الأجرة
بنسب معينة ودون موافقة المؤجر وأنه بصدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص
الفقرة الأولي من المادة 19 سالفة البيان بأن يشترط موافقة المؤجر مسبقاً علي تغيير النشاط الأمر الذي خلت منه
الأوراق واستدل من ذلك
أن العين موضوع الدعوي مستخدمة للسكني فقط بمقولة أنه لم يثبت من الأوراق والمستندات إقامة أي
من الطاعنات بعين النزاع مع المستأجرة الأصلية حتى وفاتها، وكانت الطاعنات قد تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الاستئناف
بأنهن وارثات
لوالدتهن المستأجرة الأصلية لعين النزاع، وبأن مورثتهن غيرت استعمالها إلي غير أغراض السكني برضاء مورث المطعون ضدهم
المؤجر بقبضه
الأجرة شاملة الزيادة القانونية مقابل تغيير الاستعمال إلي غير أغراض السكني واستدلا علي
ذلك بما قدمته من إيصالات سداد الأجرة وبما تضمنه تقرير الخبير الذي ندبته محكمة أول درجة وإذ التفت الحكم
المطعون فيه عن تمحيص
هذا الدفاع الجوهري رغم أن القانون لم يشترط موافقة المؤجر كتابة علي تغيير النشاط إلا بالنسبة
لورثة المستأجر دون المستأجر الأصلي، كما أن الحكم بعدم دستورية الفقرة الأولي من المادة 19 من القانون 136
لسنة 1981 يقتصر
أثره علي إعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلي إحداث قاعدة قانونية جديدة تلزم المستأجر الذي غير
استعمال العين إلي غير أغراض السكني إلي إعادة الحال إلي ما كان عليه بأن يعاد استعمالها كسكن، وقد حجبه هذا
الخطأ عن بحث مدي
توافر أحكام المادة الأولي من القانون 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة
29 من القانون 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية بخصوص امتداد عقد إيجار العين محل
النزاع للطاعنات من
مورثتهن المستأجرة الأصلية علي النحو السالف بيانه فإنه يكون فضلاً عن مخالفة القانون
معيباً بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال".
( نقض مدني في الطعن رقم 53 لسنة 70 قضائية –
جلسة 15/1/2001 فقرة 1 )
"إذ كان الحكم المطعون فيه بعد أن
خلص إلى أن المستأجر الأصلي
هو الذي قام بتغيير النشاط واستصدر ترخيصاً بذلك في 14/3/1993 ثم توفي بتاريخ 20/2/1995
وأقام قضاءه على أنه يشترط لانتقال حق الإجارة إلى الورثة أن يكون المؤجر قد وافق كتابة على تغيير المستأجر الأصلي
للنشاط، وأن قيام
المستأجر الأصلي بتغيير نشاطه دون الحصول على موافقة كتابية من المؤجر من شأنه أن يسقط حق
ورثته في انتقال الإجارة إليهم رغم أن المؤجر ارتضى تغيير النشاط حتى أقام دعواه بتاريخ 30/4/1998 فإنه يكون قد
أخطأ في تطبيق
القانون".
(
نقض مدني في الطعن رقم 53 لسنة 70 قضائية – جلسة 15/1/2001 فقرة 2 )
الموجز
اعتبار
دعوى الإخلاء ودعوى الالتزام بتحرير عقد إيجار لا تقبل التجزئة. علة ذلك. طبيعة
المحل فى الدعويين.
( نقض مدني في الطعن رقم 9781 لسنة 64 قضائية
– جلسة 21/1/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أن
الدعوى بطلب إخلاء العين المؤجرة وتسليمها للمؤجر وطلب الخصم إلزام المؤجر بتحرير
عقد إيجار لا تقبل التجزئة بحسب طبيعة المحل فى كلا الدعويين".
الموجز
الامتداد القانوني لعقد
الإيجار لصالح المستفيد - مناطه - أن يكون العقد مازال قائماً وقت الترك لم يفسخ رضاءً أو قضاءً -
الترك – ماهيته.
( نقض مدني في الطعن رقم 318 لسنة 65 قضائية –
جلسة 15/3/2001 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر - في قضاء هذه المحكمة
- أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في
النتيجة التي انتهت إليها
المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية بما يقتضي بطلانه،
وأن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن: "لا ينتهي عقد
إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو والده
الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الترك الذي يجيز
لهؤلاء المقيمين مع
المستأجر البقاء في العين المؤجرة هو الترك الفعلي للإقامة في العين من جانب المستأجر وأن الامتداد
القانوني للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد الإيجار مازال قائماً وقت الترك لم يفسخ قضاءً أو
رضاءً، وإذا كان النص في
الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 على
أنه "وإذا أقام المستأجر مبني مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في
تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى
الدرجة الثانية
بالمبني الذي أقامه" يدل على أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا
النص هو التزام
تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى
الدرجة الثانية في
المبني الذي أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين، فإذا ما أقام مبنى بهذا
الوصف مكتملاً ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته في توفير مكان ملائم في المبني
الجديد ليشغله المالك
بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين أنحل التزامه التخييري إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين
المؤجرة مما لازمه إنفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذي وقعت فيه المخالفة دون أن يبدى المستأجر تلك
الرغبة للمالك
فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا
الترك لا ينتج أثراً في امتداد عقد الإيجار الأصلي إليه بعد زواله".
الموجز
الامتداد القانوني لعقد
الإيجار - شروطه - تقدير الإقامة المستقرة من أمور الواقع التي تدخل في سلطة
محكمة الموضوع بشرط أن يكون استخلاصها سائغا وألا تخرج بأقوال الشهود عما يؤدي إليه مدلولها.
( نقض مدني في الطعن رقم 178 لسنة 70 قضائية –
19/3/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أن
النص في الفقرة
الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهي عقد إيجار
المسكن بوفاة
المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه
حتى الوفاة أو الترك" مفاده - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه يكفي لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد
القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة أياً
كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك ولئن كان تقدير الإقامة
المستقرة من أمور الواقع وتدخل في سلطة محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط أن يكون استخلاصها
سائغاً وألا تخرج بأقوال الشهود عن حدودها أو إلى ما لا يؤدي إليه مدلولها".
الموجز
الامتداد القانوني لعقد
الإيجار - متى توافرت شروطه أضحى من أمتد إليه العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون - لا إلزام عليه
بعد ذلك أن يقيم بالعين لا يحول دون توافر الإقامة انقطاع الشخص عنها
بسبب عارض - علة ذلك. استخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد
عقد الإيجار من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع إلا أن ذلك
مشروط بأن يكون استخلاصه سائغاً وأن يكون قد عرض لكل دفاع جوهري أبداه الخصوم في
الدعوى.
( نقض مدني في الطعن رقم 2762 لسنة 69 قضائية
– جلسة 19/3/2001 )
القــــاعــــــــدة
"إن
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى نص المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة
1977 أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في
المادة المذكورة حكما يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر
أو تركه العين المؤجرة للزوجة أو الأولاد أو الوالدين الذين ثبت إقامتهم معه قبل الوفاة أو الترك،
فإذا توافرت
الإقامة بشروطها أضحى من أمتد إليه العقد مستأجراً أصليا بحكم القانون ولا إلزام عليه من بعد
أن يقيم بالعين إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه، ومن ثم فلا يحول دون
توافرها انقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض طالما أنه لا يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية في تخليه
عنها، وأنه وإن كان استخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار
لصالح المستفيد
من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة في الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح
فيها إلا أن ذلك
مشروط بأن يكون استخلاصه سائغاً مؤدياً إلى النتيجة التي انتهى إليها وأن يكون قد عرض لكل دفاع
جوهري أبداه الخصوم في الدعوى.
الموجز
لا يجوز إخلاء من أمتد
إليه عقد الإيجار من المستأجر الأصلي من العين المؤجر - لغير أغراض السكنى - إذا ما غير
فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه قبل وفاته - مادام قد استعمل العين عند
وفاة المستأجر في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد
- إلا إذا تم هذا التغيير تحايلاً على أحكام القانون أو ألحق ضرراً
بسلامة المبني أو بشاغليه. علة ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 2789 لسنة 69 قضائية
– جلسة 21/3/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أن
النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من
المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن الغير
سكنية المقضي بعدم دستوريتها في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية"
على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 النص
الآتي: فإذا كانت
العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر
ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد"، وفي
المادة الرابعة منه على
أن "تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى
التي يحكمها
القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه، والقانون رقم 136 لسنة 1981"، وفي
المادة الخامسة منه "على أن ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من
اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون
رقم 49 لسنة 1977
المشار إليه"، والنص في المادة الثانية من اللائحة التنفيذية للقانون
رقم 6 لسنة
1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 على أن "تسري أحكام هذه اللائحة
على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 والقوانين
الخاصة بإيجار
الأماكن الصادرة قبلهما والنص في المادة الرابعة منها على أنه "يعمل
بأحكام هذا
الفصل - الفصل الأول منها - اعتبارا من 9-9-1977"، والنص في المادة السابعة من تلك
اللائحة على أنه "يشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا
العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد"، يدل - وعلى ما جرى عليه قضاء هذه
المحكمة - أنه
اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري
أو صناعي أو مهني أو حرفي - بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم بنص المادة الأولى
من القانون
استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته وذلك
بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره
ضابطا استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري، ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم، إذ
ينتقل حق الإجارة
لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر
الأصلي. ولما كان من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن إخلاء العين المؤجرة للتغيير في وجه استعمالها - في ظل
العمل بتشريعات
إيجار الأماكن المتعاقبة - رهين بتوافر الضرر وثبوت ذلك - وفقاً لنص المادة
18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - بموجب حكم قضائي نهائي، فإنه لا يجوز إخلاء من أمتد إليه
عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون من العين المؤجرة إذا ما غير فيما بعد النشاط الذي كان
يمارسه مورثة قبل وفاته
مادام قد استعمل العين عند وفاة المستأجر في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي
طبقا للعقد، ولم يثبت المؤجر أن هذا التغيير تم تحايلاً على أحكام القانون، أو أنه يلحق ضررا بسلامة المبنى أو
بشاغليه وفقاً لنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
لما كان
ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بعدم امتداد عقد إيجار العين
محل النزاع المؤرخ 7/4/1970 لصالح الطاعنين الأربعة الأول - ورثة المستأجر الأصلي
- وبانقضاء
العقد استناداً إلى عدم استعمال المذكورين العين في نشاط تجارة النجف والتحف
والموبيليات الذي كان يمارسه الأخير في العين طبقاً للعقد وتغييرهم هذا النشاط إلى
تجارة الوجبات الجاهزة بدخولهم في شركة "......" على النحو الثابت بعقد الشركة المؤرخ 19-6-1994 دون أن يتحقق مما
إذا كان الطاعنون الأربعة الأول قد مارسوا نفس النشاط التجاري الذي كان يمارسه
مورثهم المستأجر
الأصلي طبقاً للعقد عقب وفاته بتاريخ 19-12-1987 من عدمه، فإنه يكون - فضلاً عن
خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه".
الموجز
الحكم بعدم دستورية الفقرة
الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر
الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو
حرفياً في مباشرة ذات النشاط إلى هؤلاء الشركاء - حجيته - أثره على الطعون المنظورة
أمام محكمة النقض بعد صدوره.
( نقض مدني في الطعن رقم 1312 لسنة 65 قضائية
– جلسة 29/3/2001 )
القــــاعــــــــدة
"إن
المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة
العامة إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى
توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع
ووردت هذه الأسباب
على الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن
وكان النص في المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48
لسنة 1979 المعدل بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 على أن أحكام المحكمة في الدعاوى
الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في
قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخا آخر - على أن الحكم
بعدم دستورية نص
ضريبي لا يكون له في جميع الأحوال أثر مباشر - يدل على أنه يترتب على صدور حكم
من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة - وعلى ما جرى
به قضاء هذه المحكمة وهيئتها العامة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية. وهذا
الحكم ملزم لجميع
سلطات الدولة وللكافة - ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على
الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاءاً
كاشفاً عن عيب لحق النص
منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك أن الحكم بعدم
دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لنشره مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض
وهو أمر متعلق
بالنظام العام تعمله المحكمة من تلقاء نفسها - وكانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في
القضية رقم 4 لسنة 15 قضائية "دستورية" بتاريخ 6-7-1996 والمنشور في الجريدة
الرسمية بالعدد رقم 28 بتاريخ 28-7-1996 بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977
في شأن تأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء
المستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطا تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً في مباشرة ذات النشاط إلى
هؤلاء الشركاء ومن ثم
فقد أصبح هذا النص القانوني في تلك الخصوصية والمحكوم بعدم دستوريته لا يجوز تطبيقه - وعلى
ما جرى به قضاء هذه المحكمة وهيئتها العامة - اعتباراً من اليوم التالي لنشر الحكم في الجريدة الرسمية - مما
مؤداه انحسار استمرار عقد الإيجار لصالح شركاء المستأجر في مباشرة ذات النشاط بعد
تخليه عن العين
المؤجرة - استنادا لنص المادة 29-2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - لما كان ذلك، وكان
المطعون ضده الأول يستند في طلب ثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين الطاعنين عن العين محل النزاع إلى نص المادة
29-2 سالفة الإشارة - وإذ قضى
الحكم المطعون فيه بإجابته لطلبه إعمالاً لهذا النص الذي حكم بعدم دستوريته على ما سلف
بيانه - فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام دون حاجة لبحث كافة أسباب الطعن".
الموجز
استمرار
عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده أو
أيا من والديه بشرط أن تثبت إقامتهم معه حتى الوفاة أو الترك - ماهية الإقامة المعول عليها وحقيقتها
- الإقامة العرضية والعابرة الموقوتة لا تفيد مهما استطالت وأيا كانت
دواعيها.
( نقض مدني في الطعن رقم 2260 لسنة 65 قضائية
– جلسة 11/4/2001 )
القــــاعــــــــدة
"من المقرر - في قضاء
هذه المحكمة - أن مؤدى النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن
"لا ينتهي عقد إيجار السكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه
أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" يدل على أن المشرع
رغبة منه في حماية
شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى
باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح
المستفيدين المشار إليهم بالنص بشرط أن تثبت إقامتهم معه حتى الوفاة أو الترك، ويقصد بالإقامة في هذا المعنى الإقامة
المستقرة المعتادة
وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على
مأوى دائم وثابت سواه فتخرج الإقامة العرضية والعابرة الموقوتة مهما استطالت وأياً
كان مبعثها ودواعيها".
الموجز
تستقل محكمة الموضوع
بتقدير واستخلاص الإقامة ومدى كونها مستقرة من عدمه وبتقدير الأدلة ومن بينها
أقوال الشهود طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة.
( نقض مدني في الطعن رقم 2260 لسنة 65 قضائية
– جلسة 11/4/2001 )
القــــاعــــــــدة
"من المقرر أنه وإن كان استخلاص
الإقامة ومدى كونها مستقرة هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع بما لها من سلطة تقدير
الأدلة في الدعوى
ومنها أقوال الشهود وبحث مستنداتها واستخلاص الواقع الصحيح منها، إلا أن ذلك مشروط بأن يكون
ما استخلصته سائغاً لا يخالف الثابت بالأوراق ويؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها".
الموجز
عقد إيجار المسكن يمتد
إلى المستفيدين - الزوجة والأولاد وأي من الوالدين - متى كانت إقامتهم بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك.
قضاء الحكم المطعون فيه
بعدم أحقية الطاعنة في الامتداد القانوني لشقة النزاع استنادا إلى كونها كانت خارج البلاد أثناء
وفاة والدتها - وإغفاله البت في دفاعها - أنها كانت مقيمة مع والدها المستأجر
الأصلي بشقة النزاع حتى وفاته
- قصور في التسبيب - يستوجب النقض.
( نقض مدني في الطعن رقم 1726 لسنة 69 قضائية
– جلسة 11/4/2001 )
القــــاعــــــــدة
"من المقرر - في قضاء
هذه المحكمة - أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها
زوجه أو أولاده
أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" يدل على أن عقد
إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر
العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم متى كانت إقامتهم
بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك.
لما كان
ذلك وكانت
الطاعنة قد تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار العين محل النزاع
لصالحها لإقامتها مع والدها المستأجر الأصلي حال حياته وحتى وفاته وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه على ما
أورده بمدوناته من أن: "واقع الدعوى أن المستأجر الأصلي المرحوم "....." قد توفى وترك بشقة التداعي
زوجته المرحومة "....." التي
أصبحت بموت زوجها المرحوم ".........." مستأجرة
أصلية وكانت أقوال شاهدي المستأنفين في الدعوى الأصلية التي أيدتها المستندات
الرسمية قد نفت إقامة المدعية فرعياً إقامة مستقرة مع والدتها المرحومة "....." في شقة التداعي قبل
الوفاة وحتى حصولها في 6-5-1997 إذ الثابت من شهادة التحركات أنها في تاريخ الوفاة في
6-5-1997 لم تكن داخل
القطر وإنما كانت بالجمهورية الليبية منذ 15-3-1996 ولم تعد إلى البلاد إلا بعد الوفاة في
11-6-1997 وهو ما أكدته هي بإقرارها بتحقيقات المحضر رقم 1387 سنة 1997 إداري بندر
دمياط ومن ثم فقد تخلف شرط امتداد عقد والدتها إليها وهو إقامتها معها بشقة التداعي قبل وفاتها وحتى
حصولها في
6-5-1997 ويكون
العقد قد انتهى بوفاتها الأمر الذي يكون معه وضع يدها بعد ذلك على العين مجرداً من
سنده القانوني"، وإذ كان ما ساقه الحكم لا يواجه دفاع الطاعنة بامتداد عقد إيجار العين محل النزاع لصالحها
لإقامتها مع والدها - المستأجر
الأصلي بالعين حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير معه - لو صح - وجه الرأي في الدعوى
فإنه يكون قد شابه القصور في التسبيب بما يوجب نقضه".
الموجز
مناط امتداد عقد الإيجار
لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته - المذكورين في نص المادة
الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 - هو استعمالهم العين في نفس
النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته - العبرة بوقت امتداد
الإيجار للمستفيدين بعد وفاته - علة ذلك - المحافظة على الرواج
المالي والتجاري.
( نقض مدني في الطعن رقم 1813 لسنة 69 قضائية
– جلسة 18/4/2001 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر - في قضاء هذه المحكمة
- أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية
من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من
القانون رقم 49 في شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي: فإذا كانت العين مؤجرة
لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين
من ورثته في ذات
النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية
ذكوراً وإناثاً من قصر وبلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" يدل على أن مناط امتداد
عقد الإيجار لمزاولة
نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المذكورين
بالنص، هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر في
وقت امتداد الإيجار
للمستفيدين بعد وفاته باعتبار ذلك ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري".
الموجز
للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير
أوجه استعمال العين
المؤجرة. شرط ذلك. يجوز لمن أمتد إليه عقد الإيجار من ورثة
المستأجر
الأصلي وفقاً للقانون أن يغير النشاط الذي كان يمارسه مورثه
قبل وفاته مادام
لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير تم بغرض التحايل على أحكام
القانون أو أنه
يلحق ضرر بسلامة المبنى أو بشاغليه.
( نقض مدني في الطعن رقم 1622 لسنة 70 قضائية
– جلسة 18/4/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أنه
لما كان النص في
المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 -
والمقضي بعدم
دستوريتها في الطعن رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية" بتاريخ 2-8-1997
- وبعض الأحكام
الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والذي نشر بتاريخ 26-3-1997 بالعدد رقم
12 مكررا من الجريدة الرسمية على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29
من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
النص الآتي: فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي
فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي
كان يمارسه
المستأجر الأصلي طبقا للعقد"، وفي المادة الرابعة منه "تسري
أحكام هذا القانون
على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار
إليه والقانون رقم 136 لسنة 1981"، وفي المادة الخامسة منه "ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به
من اليوم التالي
لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل
بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه"، والنص في المادة الثانية من اللائحة
التنفيذية للقرار بقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بتاريخ 16-5-1997
المنشورة بالجريدة
الرسمية العدد 28 مكررا بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم
49 لسنة 1977 على أن "تسري أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي
يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار
الأماكن الصادرة قبلهما"، والنص في المادة الرابعة من تلك اللائحة على أنه يعمل بأحكام الفصل الأول
منها - الاستمرار
بأثر رجعي طبقا للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1997 المعدلة بالفقرة
الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 اعتباراً من 9-9-1997، وفي المادة السابعة منها
على أنه "يشترط - لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة وهم زوجات المستأجر وزوج المستأجرة والأقارب
نسبا من الدرجتين
الأولى والثانية وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدني أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي
كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد"، يدل - على أنه اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977
فإن المناط
لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي - بعد وفاة المستأجر إلى
ورثته المشار إليهم استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه
المشرع للحفاظ
على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة
لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي، ولما كان
للمستأجر وفقا
للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة مادام لا
يسبب ضررا بالمبنى أو بشاغليه وفقا للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات
التي تجيز الإخلاء
والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن أمتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر
الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه قبل وفاته مادام لم يثبت المؤجر أن هذا
التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضررا بسلامة المبنى أو
بشاغليه".
الموجز
للمستأجر وفقاً للمادة 18 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة بشروط - ما هي؟ - يجوز لمن أمتد إليه
عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقا للقانون أن يغير النشاط الذي كان
يمارسه مورثه قبل وفاته مادام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير تم بغرض
التحايل على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرر بسلامة المبنى أو بشاغليه.
( نقض مدني في الطعن رقم 1633 لسنة 70 قضائية
– جلسة 22/4/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أنه
لما كان النص
في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة
29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - والمقضي بعدم دستوريتها في الطعن رقم 44 لسنة 17 قضائية
"دستورية" بتاريخ 22-7-1997 - وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والذي نشر بتاريخ
16-3-1997 بالعدد رقم 10 مكرر من الجريدة الرسمية على أن "يستبدل بنص الفقرة
الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر النص الآتي فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري
أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذي يستعملون العين
من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد" يدل على أنه اعتبارا من تاريخ
العمل بأحكام القانون
رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو
حرفي - بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم - استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر
الأصلي طبقاً للعقد
حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي
بعد وفاته باعتباره ضابطا استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري
ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم. إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة
بذات الحقوق التي
كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقا للمادة 18/د من القانون رقم
136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة مادام لا يسبب ضررا بالمبنى أو الصحة
العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة وفقا للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى
الحالات التي تجيز
الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن أمتد إليه عقد الإيجار من ورثة
المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه من
قبل وفاته مادام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً
بسلامة المبنى أو بالصحة
العامة".
الموجز
الإقامة المستقرة التي يمتد
بها عقد الإيجار - لا يحول دون قيامها وجود موطن آخر للمستفيد طالما توافرت له نية الإقامة والاستقرار
في الموطنين - علة ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 1932 لسنة 70 قضائية
– جلسة 14/5/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أنه لما كان المقصود
بالإقامة المستقرة التي يمتد بها عقد الإيجار في مفهوم نص المادة 29 من قانون
إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 - هي الإقامة التي تنصرف فيها نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطنا له ومحلا
للإقامة المعتادة - ونية الاستقرار
أمر يبطله المقيم ويضمره في نفسه وتستخلصه محكمة الموضوع من الأمارات الدالة عليه - والعبرة في وصف الإقامة بالاستقرار
هو ثبوت الإقامة
بهذا القصد - ولا يحول دون قيامها انقطاع المستفيد عن الإقامة لسبب عارض مهما استطالت
مدته مادام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عنها صراحة أو ضمناً - كما لا يحول دون قيامها وجود موطن آخر له
طالما توافرت له نية الإقامة والاستقرار في الموطنين وذلك وفقا لصريح نص المادة 40
من القانون
المدني التي أجازت وجود أكثر من موطن للشخص في وقت واحد".
الموجز
امتداد عقد الإيجار لصالح
المستفيدين المشار إليهم بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 - شرطه الإقامة بالعين إقامة
مستقرة - تعتبر الإقامة مستقرة حتى لو تخللتها فترات غيبة متقاربة أو متباعدة
لسبب عارض.
( نقض مدني في الطعن رقم 2794 لسنة 69 قضائية
و رقم 360 لسنة 70 قضائية – جلسة 14/5/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أن المقرر في قضاء هذه
المحكمة أن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي بل تستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من
المستفيدين المشار إليهم
بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 متى كانت إقامتهم بالعين إقامة مستقرة، والمقصود
بالإقامة المستقرة التي تنصرف فيها نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطنا له ومحلاً لإقامته المعتادة حتى لو
تخللتها فترات غيبة
متقاربة أو متباعدة لسبب عارض لا يكشف عن رغبة المقيم في إنهاء هذه الإقامة، وأن الحكم
يجب أن يكون فيه ما يطمئن المطلع عليه إلى أن المحكمة قد محصت الأدلة التي قدمها إليها وحصلت منها ما تؤدي إليه
وذلك باستعراض
هذه الأدلة والتعليق عليها بما ينبئ عن بحث ودراسة أوراق الدعوى فإذا أستند خصم إلى أوراق أو
مستندات أو وقائع لها دلالة معينة في شأن ثبوت دفاعه الجوهري في الدعوى أو نفيه، كان على محكمة الموضوع أن
تعرض لتلك الأوراق
والمستندات وتقول رأيها في شأن دلالاتها إيجاباً أو سلباً وإلا كان حكمها قاصر البيان".
الموجز
عقود التأجير للأجانب -
طبقا لنص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - امتدادها لصالح الزوجة المصرية
وأولادها من الأجنبي الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً -
تعلق ذلك بالنظام العام - أثره
- لا يستفيد غير هؤلاء الأقارب من استمرار العقد.
( نقض مدني في الطعن رقم 5734 لسنة 64 قضائية
– جلسة 14/11/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أن من المستقر عليه -
في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع
الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن "تنتهي بقوة القانون عقود
التأجير لغير
المصريين بانتهاء المدة المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد ... ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون في جميع الأحوال لصالح
الزوجة المصرية
ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائياً"،
يدل على أن المشرع قد اتجه في القانون رقم 136 لسنة 1981 إلى وضع تنظيم قانوني في شأن انتهاء عقود التأجير المبرمة
لصالح غير المصريين بحيث لا يبيح للمستأجر الأجنبي الاستفادة من أحكام الامتداد
المقررة وفقاً لتشريعات إيجار الأماكن إلا للمدة المحددة قانوناً لإقامته بالبلاد
- أياً كان سبب
إنهائها ويقصر استمرار العقد على زوجته المصرية وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين
المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً، ومن ثم فإنه اعتباراً من 31-7-1981 - تاريخ العمل بالقانون رقم 136
لسنة 1981 – وإعمالاً للأثر الفوري لنص المادة 17 منه باعتباره نصاً آمرا ومتعلقاً
بالنظام العام
يسري بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة والتي لم تستقر نهائياً وقت العمل
به بصدور حكم نهائي مما يتعين من قصر الانتفاع بميزة الاستمرار القانوني لعقد إيجار المسكن المبرم لصالح
المستأجر الأجنبي - عند
انتهاء المدة المحددة قانوناً لإقامته بالبلاد على من ذكروا صراحة بالنص وبالشروط المحددة به
دون غيرهم وبالتالي لا يستفيد غير هؤلاء الأقارب من استمرار العقد، كما أن من المقرر أن مخالفة الثابت
بالأوراق التي تبطل
الحكم هي تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعض أوراق الدعوى أو أبتناء الحكم على فهم حصلته
المحكمة مخالفاً لما هو ثابت ببعض هذه الأوراق من وقائع لم تكن محل مفاضلة بين الخصوم".
الموجز
امتداد عقد الإيجار لصالح
الزوجة والأولاد والوالدين الذين كانوا يقيمون مع المستأجر الأصلي حتى الوفاة أو الترك - أثره
- يضحى من أمتد إليه العقد مستأجراً بحكم القانون يجوز أن يمتد العقد
منه إلى الغير.
( نقض مدني في الطعن
رقم 2515 لسنة 69 قضائية – جلسة 14/11/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أن من المقرر في قضاء
هذه المحكمة أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة
المستأجر أو تركه
العين إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو
الترك" يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة أو بترك المستأجر الأصلي -
أو من أمتد العقد لصالحه - العين المؤجرة وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم بالنص
متى كانت إقامتهم بالعين إقامة مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك فإذا توافرت
الإقامة بشروطها
على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مستأجراً بحكم القانون كما أن من المقرر أن إغفال
الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً
مؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية ومؤدى
ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان
منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه
لتقف على أثره
في قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصراً".
وقضت محكمة النقض بأنه:
* "إذ كانت عبارة نص الفقرة الأولى
من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 والذي جرى على أن "يستبدل بنص الفقرة
الثانية من المادة 29 من
القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر النص الأتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو
حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارس
المستأجر الأصلي
طبقاً للعقد أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثا من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن
يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته
وإنما يستمر لمصلحة
من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقا للعقد الأمر الذي يدل على أنه لا
يشترط فيمن يكون له حق الاستمرار من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات النشاط ولا يشترط وعلى ما ورد
باللائحة التنفيذية
للقانون 6 لسنة 1997 أن يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفى أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان
من باقي المستفيدين أو من غيرهم ولا يلزم أن يكون قيماً أو وصياً أو وكيلاً رسمياً,
وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 سالفة الإشارة وعلى ما ورد بالمذكرة
الإيضاحية للقانون
6 لسنة 1997 هو الحرص على تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة حرفية كانت أو
تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من أبلغ الأثر على الأوضاع الاقتصادية في البلاد ومراعاة
للبعد الاجتماعي
وصولاً إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر".
(
نقض مدني في الطعن رقم 25 لسنة 71 قضائية – جلسة 15/11/2001 فقرة 1 )
"إذ كان الحكم الابتدائي المؤيد
بقضاء الحكم المطعون فيه قد
أقام قضاءه بالإخلاء على ما ضمنه أسبابه من أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع استعماله عين
النزاع مكتباً للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير لمخالفة ذلك الحظر
المفروض عليه بنص
المادة 72 من قانون السلطة القضائية برغم أن النص الأخير لا يعتبر مقيدا لنص الفقرة الأولى
من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 المشار إليه لاختلاف حكم النصين وورود كل منهما على محل مغاير للآخر
بما لا يستحيل معه
إعمالهما معاً وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص المذكور وتخصيص له بغير
مخصص واستحداث
لحكم مغاير يضيف سببا لأسباب الإخلاء لم يرد به نص مما يعيبه".
( نقض مدني في الطعن رقم 25 لسنة 71 قضائية –
جلسة 15/11/2001 فقرة 2 )
الموجز
الحظر المفروض على القضاة
بنص المادة 72 من قانون السلطة القضائية لا يعتبر مقيداً لنص الفقرة الأولي من المادة الأولي
من القانون 6 لسنة 1997 ولا يعد سببا من أسباب الإخلاء - علة ذلك - قضاء
الحكم المطعون فيه بخلاف ذلك - خطأ في تطبيق القانون.
( نقض مدني في الطعن رقم 25 لسنة 71 قضائية –
جلسة 15/11/2001 )
القــــاعــــــــدة
"لما
كان ذلك، وكان الحكم
الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء على ما ضمنه أسبابه من أن
وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتبا للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو
مستترة أو بطريق
التسخير لمخالفة ذلك للحظر المفروض عليه بنص المادة 72 من قانون السلطة القضائية برغم أن
النص الأخير لا يعتبر مقيدا لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 المشار إليه لاختلاف حكم
النصين وورود كل
منهما على محل مغاير للآخر بما لا يستحيل معه إعمالهما وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص
المذكور وتخصيص له بغير مخصص واستحداث لحكم مغاير يضيف سببا لأسباب الإخلاء لم يرد به نص مما يعيب الحكم وقد
حجبه هذا عن بحث
الأسباب الأخرى للدعوى مما يوجب نقضه".
الموجز
يستقل قاضي الموضوع من استخلاص
الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار - إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصه
سائغاً وأن يكون قد عرض لكل دفاع جوهري أبداه الخصوم في الدعوى وإلا كان
حكمه معيباً بالقصور.
( نقض مدني في الطعن رقم 205 لسنة 71 قضائية –
جلسة 21/11/2001 )
القــــاعــــــــدة
"إن
المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت
على عيب يمس سلامة الاستنباط ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية
الموضوعية للاقتناع بها
أو إلى فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر أو استخلاصها
لأدلة ليس من شأنها أن تؤدي عقلا إلى ما انتهت إليه أو استخلصت من الأوراق واقعة لا تنتجها، كما وأن تحريف
محكمة الموضوع
للثابت مادياً ببعض المستندات أو أبتناء قضائها على ما حصلته بالمخالفة للوقائع الثابتة
بأوراق الدعوى يعيب حكمها بمخالفة الثابت بالأوراق. لما كان ذلك، وكان مؤدى نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة
1977 - وعلى ما
جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة
الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكما يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في
حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة للزوجة أو لأولاده أو الوالدين الذين تثبت إقامتهم معه قبل
الوفاة أو الترك،
والمقصود بالإقامة في هذه الحالة هي الإقامة المستقرة مع المستأجر أو مع من أمتد إليه العقد
بحكم القانون، ولا يحول دون توافرها انقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض متى لم يكشف عن إرادته الصريحة أو
الضمنية في تخليه عنها
وأنه وإن كان استخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح
المستفيد عن مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة في الدعوى وبحث مستنداتها
واستخلاص الصحيح منها
إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصه سائغاً مؤدياً إلى النتيجة التي انتهى إليها وأن يكون قد
عرض لكل دفاع جوهري أبداه الخصوم في الدعوى وإلا كان حكمه معيباً بالقصور".
الموجز
الحكم بعدم دستورية نص
المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً
حتى الدرجة الثالثة - أثره - عدم جواز تطبيق النص مادام قد أدرك الدعوى أثناء
نظر الطعن أمام محكمة النقض.
( نقض مدني في الطعن رقم 4875 لسنة 61 قضائية
– جلسة 25/11/2001 )
القــــاعــــــــدة
"النص في المادة 49 من
القانون رقم 48 لسنة 1998 على أن "أحكام المحكمة الدستورية في الدعاوى الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمه
لجميع سلطات
الدولة والكافة ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من
اليوم التالي لتاريخ نشر الحكم وهو الأثر المباشر للحكم بعدم الدستورية وهذا التكليف بالامتناع عن تطبيق النص
يسري على جميع
الدعاوى المطروحة على المحاكم ولو كانت سابقة على صدور الحكم والقول بغير ذلك يعتبر تقيداً
لمطلق النص وتخصيصاً لعمومه وخروجا عن صريح عباراته لأن الحكم بعدم الدستورية قد
كشف عن وجود عيب خالط النص منذ نشأته أدى إلى انعدامه منذ ميلاده بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من
تاريخ نفاذ النص،
لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضى بامتداد عقد الإيجار إلى
المطعون ضده الأول وكانت المحكمة الدستورية قد قضت بتاريخ 2/8/1997 في الطعن رقم
116 لسنة 18 قضائية "دستورية" بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة
1977 فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة فلا يجوز تطبيقه مادام
قد أدرك الدعوى
أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام وإذ لم يلتزم الحكم المطعون
فيه هذا النظر يكون معيباً بمخالفة القانون بما يوجب نقضه".
الموجز
الحكم بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من
القانون 49 لسنة 1977 فيما تضمنته من امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر
نسباً حتى الدرجة الثالثة - أثره – حجيته.
( نقض مدني في الطعن رقم 4476 لسنة 65 قضائية
– جلسة 25/11/2001 )
القــــاعــــــــدة
"لما
كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد قضى بإلزام الطاعنين بتحرير
عقد إيجار للمطعون
ضدها الأولى لإقامتها مع خالتها المستأجرة لعين النزاع مدة تزيد على سنة، وكانت
المحكمة الدستورية العليا قد قضت في حكمها المنشور بتاريخ 14-8-1997 بالعدد رقم 33 من
الجريدة الرسمية في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية"
بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في
شأن تأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من امتداد عقد
الإيجار إلى أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة فإن الحكم المطعون فيه إذ خلص
إلى إجابة المطعون ضدها الثانية إلى طلبها الذي يستند إلى نص الفقرة سالفة الذكر والتي قضى بعدم دستوريتها فإنه يكون
قد خالف القانون
بما يوجب نقضه".
الموجز
الدعوى التي يقيمها المؤجر
بطلب فسخ عقد الإيجار ويدور النزاع فيها حول امتداده - كيفية تقدير قيمتها - الاختصاص النوعي والقيمي بنظرها.
( نقض مدني في الطعن رقم 2487 لسنة 70 قضائية
– جلسة 6/12/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أنه لما كان الأصل أنه
لا يجوز الاعتراض على قيمة الدعوى بعد صدور الحكم فيها ما لم يخالف الأسس التي وضعها المشرع للتقدير بمعنى أن
التقدير الذي يحدده
المدعى فيها لدعواه يكون حجة له وحجة عليه بالنسبة لنصاب الاستئناف إلا إذا كان هذا التقدير
يصطدم مع إحدى القواعد التي قررها القانون لتقدير الدعوى فعندئذ لا يعتد بتقدير المدعى لدعواه أو بعدم اعتراض خصمه
عليه بل يتعين
على محكمة الدرجة الثانية أن تراقب من تلقاء نفسها اتفاق التقدير مع قواعد القانون وأن تعتمد
في ذلك على القواعد التي نص عليها قانون المرافعات في المواد من 39 إلى 41 وذلك عملا بالمادة 223 من هذا
القانون والمقرر في قضاء
هذه المحكمة أن الدعوى التي يقيمها المؤجر بطلب فسخ عقد الإيجار ويدور النزاع
فيها حول امتداده تقدر قيمتها طبقا للمادة 37/8 من قانون المرافعات باعتبار المقابل
النقدي عن المدة الواردة في العقد إذا لم يكن قد نفذ أو المدة الباقية متى تنفذ جزئيا فإن أمتد بقوة القانون إلى
مدة غير محددة فان
المدة الباقية منه والتي يقوم النزاع على امتداده إليها تكون غير محددة ويكون المقابل
النقدي عنها غير محدود ويضحى طلب فسخ العقد أو امتداده طلباً غير قابل لتقدير
قيمته وتعتبر الدعوى زائدة على عشرة آلاف جنيه طبقا للمادة 41 من قانون المرافعات
المعدلة بالقانون 18 لسنة 1999 وينعقد الاختصاص النوعي والقيمي بنظرها للمحكمة الابتدائية
ويجوز الطعن بطريق الاستئناف في الأحكام الصادرة فيها".
الموجز
الحكم بعدم دستورية ما
تضمنته المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 من استمرار عقد الإيجار لغير
الأشخاص الوارد بيانهم حصراً في الفقرة الأولى من تلك المادة – أثره.
( نقض مدني في الطعن رقم 4017 لسنة 65 قضائية
– جلسة 9/12/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أنه
يترتب على صدور الحكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون غير ضريبي
أو لائحة عدم جواز
تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية وهذا الحكم ملزم لجميع
سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز
القانونية المطروحة
عليها حتى ولو كانت سابقة على صدور هذا الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاء
كاشفاً عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص، ولازم
ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون من اليوم التالي لنشره لا يجوز تطبيقه مادام قد أدرك الدعوى أثناء
نظر الطعن أمام
محكمة النقض، وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله محكمة النقض من تلقاء نفسها. لما كان ذلك
وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت في حكمها المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 14-8-1997 والاستدراك
المنشور بذات الجريدة بتاريخ 18-9-1997 بعدم دستورية ما تضمنته المادة 29 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 من استمرار عقد الإيجار لغير الأشخاص الوارد بيانهم –
بيان حصر - في الفقرة الأولى من تلك المادة وهم الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم
الأقارب من الدرجة الأولى. وإذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضدهم تمسكوا في دفاعهم أمام محكمة الاستئناف بامتداد
عقد إيجار الشقة
محل النزاع إلى المطعون ضدهم الثلاثة الأول على سند من أن المطعون ضدها الأولى زوجة
أبن المستأجر الأصلي الذي توفي حال حياة أبيه. وولديها المطعون ضدهما الثاني والثالث كانوا يقيمون مع المستأجر
الأصلي - جد
الأخيرين - في العين حتى وفاته، فإن حقيقة الخصومة في الاستئناف اقتصرت على أحقية هؤلاء فحسب في
استمرار عقد الإيجار استنادا إلى نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، والذي قضى بعدم دستوريته، فلا
يجوز تطبيقه وقد
أدرك الدعوى قبل أن يصير الحكم الصادر فيها باتاً، فإن الحكم المطعون فيه
إذ ألغى
الحكم الابتدائي بإخلاء العين محل النزاع وقضى برفض الدعوى بالإخلاء على سند من استمرار
عقد الإيجار لزوجة أبن المستأجر الأصلي وحفيديه إعمالاً لحكم النص آنف البيان
المقضي بعدم دستوريته، فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه".
الموجز
الحكم بعدم دستورية ما نصت
عليه المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن من امتداد عقد الإيجار لأقارب
المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة - أثره على الطعون المنظورة أمام
محكمة النقض بهذا الشأن.
( نقض مدني في الطعن رقم 5966 لسنة 65 قضائية
– جلسة 23/12/2001 )
القــــاعــــــــدة
"إن
مفاد المادة 253 من قانون المرافعات أنه يجوز للخصوم والنيابة ومحكمة النقض إثارة الأسباب
المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل
فيها من الأوراق
ووردت على الجزء المطعون فيه من الحكم. وكان النص في المادة 49 من القانون
48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا قبل تعديله بالقرار بقانون 168 لسنة
1998 على أن "أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة
ويترتب على الحكم
بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لتاريخ نشر الحكم" يدل
على أن عدم جواز تطبيق النص من اليوم التالي لنشر الحكم هو الأثر المباشر للحكم بعدم الدستورية وهذا التكليف بالامتناع
عن تطبيق النص
موجه للكافة فيسري على الدعاوى المطروحة على المحاكم ولو كانت سابقة على صدور الحكم والقول
بغير ذلك يعتبر تقييدا لمطلق النص وتخصيصاً لعمومه وخروجاً عن صريح عباراته لأن
الحكم بعدم الدستورية قد كشف عن وجود عيب خالط النص منذ نشأته أدى إلى انعدامه منذ ميلاده بما ينفي صلاحيته
لترتيب أي أثر من
تاريخ نفاذ النص كما كشف عن وجود حكم قانوني مغاير واجب الإتباع كان معمولاً به عند صدور النص
الباطل بات يتعين على المحاكم والكافة إعماله التزاماً بحجية الحكم الصادر بعدم الدستورية. لما كان ذلك وكان
الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد قضى برفض الدعوى لإقامة
المطعون ضدها الأولى مع خالة زوجها المستأجرة الأصلية لعين النزاع مدة تزيد على
سنة، وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت في حكمها المنشور بتاريخ 14-8-1997 بالعدد
رقم 33 من الجريدة الرسمية في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية"
بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في
شأن تأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر
نسباً حتى الدرجة الثالثة، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض طلب الإخلاء استنادا إلى ذلك النص والذي قُضِىَ
بعدم دستوريته في
هذا الشأن فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون بما يوجب نقضه".
الموجز
استخلاص الإقامة المستقرة
التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد تعد من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع
- شرط ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 3573 لسنة 65 قضائية
– جلسة 23/12/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أن المقرر - في قضاء
هذه المحكمة - أن مؤدى نص المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 أن
المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة
حكما يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين
المؤجرة للزوجة أو لأولاده أو الوالدين الذين تثبت إقامتهم معه قبل الوفاة أو الترك
والمقصود بالإقامة في هذه الحالة هي الإقامة المستقرة مع المستأجر أو مع من أمتد إليه العقد
بحكم القانون ولا يحول دون توافرها انقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض طالما أنه لا يكشف عن إرادته الصريحة
أو الضمنية في
تخليه عنها وإن استخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح
المستفيد من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع متى كان استخلاصه سائغاً
ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها. ومن المقرر أيضاً أن ترك العين المؤجرة
المبرر للإخلاء يقوم على عنصرين أولهما عنصر مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين المؤجرة على وجه نهائي
وثانيهما عنصر معنوي وهو قصد التخلي عن العلاقة الإيجارية وأن استخلاص تحقق تخلي
المستأجر عن
العين المؤجرة أو نفيه من مسائل الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها
على أسباب سائغة ومن المقرر أيضا أنه لا تثريب على المستأجر إن هو لم ينتفع بالعين المؤجرة فعلا أو انقطع عن
الإقامة فيها
لفترة طالت أم قصرت مادام قائما بتنفيذ التزاماته وأخصها الوفاء بالأجرة".
الموجز
الحكم بعدم دستورية نص
الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنته من امتداد عقد الإيجار لأقارب
المستأجر حتى الدرجة الثالثة بسبب الوفاة أو الترك – أثره.
( نقض مدني في الطعن رقم 3573 لسنة 65 قضائية
– جلسة 23/12/2001 )
القــــاعــــــــدة
"أن
المقرر - في قضاء
هذه المحكمة - أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة إثارة
الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في
صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه
الأسباب على الجزء
المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو في حكم سابق عليه لا يشمله الطعن وكان المستقر
عليه في قضاء هذه المحكمة أن مفاد النص في المادتين 175 و 178 من الدستور والنص في
المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 المعدلة بقرار رئيس
الجمهورية بالقانون
رقم 168 لسنة 1998 يدل على أنه يترتب على صدور الحكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية
نص في القانون - غير ضريبي - أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة
الرسمية، وهذا الحكم
ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها
أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى ولو كانت سابقة على صدور هذا الحكم بعدم
الدستورية باعتباره قضاء
كاشفا عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك
أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لنشره مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر
الطعن أمام محكمة
النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله محكمة النقض من تلقاء نفسها. لما كان ذلك وكانت
المحكمة الدستورية العليا قد قضت في حكمها الصادر بتاريخ 2 من أغسطس سنة 1997 في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية"
والمنشور في
الجريدة الرسمية في 14 من أغسطس سنة 1997 بالعدد رقم (33) بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من
المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - فيما
تضمنه من امتداد
عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة بسبب الوفاة أو الترك وكان لهذا
الحكم أثره الكاشف فيرتد إلى الوقائع والعلاقات السابقة على صدوره والتي لم تستقر
مراكز الخصوم فيها عند نشر هذا الحكم بحكم بات أو بالتقادم. لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المؤيد
بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنين بطلب إخلاء المطعون ضده
الأول من الشقة محل
النزاع تأسيساً على امتداد عقد - إيجارها إليه لإقامته بها مع جده - المستأجر
الأصلي - حتى وفاة الأخير إعمالا لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49
لسنة 1977 المقضي بعدم دستوريتها فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه جزئيا
لهذا السبب".
وقضت محكمة النقض بأنه:
* "من
المستقر أن دلالة الأوراق الرسمية على الركن المادي للإقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها هو الذي يدلى
ببياناتها فهي من
صنعه, ولكن دلالتها قوية على قصده الإقامة وانتفاء نية التخلي عنده لأنها تعبير صريح عن
الإرادة, وتوافر الركن المعنوي كاف لاستمرار الإقامة بالشروط السالف بيانها بالمادة 21 من قانون إيجار الأماكن 52 لسنة
1969 المقابلة
لنص المادة 29 من قانون 49 لسنة 1977".
) نقض مدني في الطعن رقم 2715 لسنة 70
قضائية – جلسة 24/12/2001 فقرة 1
)
"إذ
كان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد دلل على أن أباه هو المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان سن الطاعن ست
سنوات والأصل أن تكون
إقامة الصغير مع أبيه في هذا الوقت, وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دليلاً على تعبير الطاعن عن
نية التخلي عن العين بعد ثبوت إقامته فيها مع أبيه، وإنما ساقوا زعماً آخر حاصله
أن شقيق الطاعن هو المستأجر الأصلي وأنه توفى فيها قبل سنة من تاريخ رفع الدعوى, وهو ما دلل الطاعن على
عدم صحته, كما
دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته وشهادة ميلاد أبنته على بقائه في
العين قبل وفاة أبيه وبعدها وإصراره على اتخاذها موطناً، فإن الحكم المطعون فيه إذ
أقام قضاءه على أنه لم يقدم دليلاً على إقامته وقت الوفاة, إذ أن بيانات الأوراق التي قدمها الطاعن حررت
بناء على ما أدلى هو به من بيانات وأن معظمها لاحق على تاريخ وفاة أبيه فانه يكون
معيباً بالفساد
في الاستدلال".
) نقض مدني في الطعن رقم 2715 لسنة 70
قضائية – جلسة 24/12/2001 فقرة 2
)
وقضت محكمة النقض بأن:
* "امتداد
عقد الإيجار - النص فى المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن - جاء
عاماً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين - مثال انتقال الإيجار من الجد للحفيد".
( نقض مدني في الطعن رقم 220 لسنة 71 قضائية –
جلسة 24/12/2001 )
أحكام عام
2002
الموجز
يكفي لكي تتمتع الزوجة أو
الأولاد أو أي من الوالدين بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مستقرة مع
المستأجر بالعين المؤجرة أياً كانت مدتها وأياً كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى
تاريخ الوفاة أو الترك - تقدير توافر الإقامة المستقرة من عدمه - يخضع لسلطة
محكمة الموضوع بما لها من سلطة فهم الواقع وبحث الأدلة وتقدير أقوال
الشهود.
( نقض مدني في الطعن رقم 5224 لسنة 65 قضائية
– جلسة 3/1/2002 )
القــــاعــــــــدة
"النص في الفقرة الأولى من
المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذ
بقي فيها زوجه أو
أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" مفاده
- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه يكفي لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد
القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أياً كانت مدتها وأياً كانت
بدايتها بشرط أن تستمر
حتى تاريخ الوفاة أو الترك وتقدير توافر الإقامة المستقرة التي ترتب استمرار
عقد الإيجار لصالح المقيمين مع المستأجر حتى وفاته أو تركه العين متروك لمحكمة
الموضوع بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة وتقدير أقوال الشهود وترجيح ما تطمئن إليه منها وحسبها أن
تبين الحقيقة
التي اقتنعت بها وأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق".
الموجز
حكم المحكمة الدستورية
العليا بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 من أنه "وفيما عدا
هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار
إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين
أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل" - آثار الحكم - أثره على الطعون
المنظورة أمام محكمة النقض بهذا الشأن.
( نقض مدني في الطعن رقم 5224 لسنة 65 قضائية
– جلسة 3/1/2002 )
القــــاعــــــــدة
"والنعي
مردود أيضاً بالنسبة للطاعن الثاني ذلك أن المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في
القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية" بتاريخ 18-9-1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من
القانون رقم 49
لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه "وفيما
عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على
الأقل سابقة على وفاة
المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل" مما مؤداه أن الامتداد
القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة أنفة الذكر أصبح مقصوراً على الأشخاص
الوارد بيانهم بيان حصر في الفقرة الأولى من تلك المادة وهو الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم الأقارب
من الدرجة الأولى،
ولما كان الثابت من الأوراق أن الطاعن الثاني هو شقيق المستأجر أي أنه قريب له من الدرجة
الثانية فلا يمتد عقد الإيجار له بعد أن قضى بعدم دستورية المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على ما سلف
بيانه وأصبح لا يجوز
تطبيقها متى لحق الحكم بعدم دستورية الدعوى أمام محكمة النقض ويكون النعي على غير أساس".
الموجز
امتداد عقد الإيجار من أحد
الزوجين بوصفه مستأجر للزوج الآخر. شرطه. استمرار رابطة الزوجية. انفصامها. لا يكون للأخير من
سبيل على العين.
( نقض مدني في الطعن رقم 9256 لسنة 65 قضائية
– جلسة 3/7/2002 )
القــــاعــــــــدة
"من
المقرر أن شرط امتداد عقد إيجار المسكن الذي أبرمه أحد الزوجين للزوج الآخر مقرون بعلته
وهي استمرار رابطة الزوجية فإذا انفصمت عراها فإن العلة تكون قد أنتفت ولا يكون للأخير من سبيل على العين".
الموجز
يترتب على الحكم بعدم
دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشره ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخا
آخر. وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله محكمة النقض من تلقاء نفسها.
( نقض مدني في الطعن رقم 1189 لسنة 66 قضائية
– جلسة 21/11/2002 )
القــــاعــــــــدة
"وكان
النص في
المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا رقم 48 لسنة 1979 المعدلة بقرار رئيس
الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 على أن أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية
وقراراتها ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه
من اليوم التالي
لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر على أن الحكم بعدم دستورية نص ضريبي لا يكون له
في جميع الأحوال إلا أثر مباشر، يدل على أنه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وهيئتها العامة - يترتب على
صدور حكم من
المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون غير الضريبي أو لائحة
عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية وهذا
الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها
ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى
ولو كانت سابقة على صدور هذا الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاءاً كاشفاً عن عيب
لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك أن
الحكم بعدم دستورية
نص في القانون لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لنشره مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن
أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله محكمة النقض من تلقاء نفسها".
الموجز
مناط امتداد عقد الإيجار
لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته هو استعمالهم للعين في
ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد سواء بالذات أو
بواسطة نائب عنهم.
( نقض مدني في الطعن
رقم 1522 لسنة 71 قضائية – جلسة 21/11/2002 )
القــــاعــــــــدة
"النص في المادة الأولى من
القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام
الخاصة بإيجار الأماكن
غير السكنية والذي نشر بالعدد رقم 12 مكرر من الجريدة الرسمية بتاريخ
26/3/1997 على أن يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة
1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي: "فإذا كانت العين المؤجرة
لمزاولة نشاط تجاري أو
صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من
ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجاً وأقارب
حتى الدرجة الثانية ذكوراً أو إناثاً من قصر وبلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب
عنهم" وفي المادة
الخامسة منه على أن ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم
التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى فيعمل بها اعتباراً من
تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 المشار إليه، والنص في المادة الرابعة من اللائحة
التنفيذية للقانون المشار إليه والصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بتاريخ 16-5-1997 والمنشور
بالجريدة الرسمية
العدد 28 مكرر على أن "يعمل بأحكام الفصل الأول منها الاستمرار بأثر
رجعي طبقا
للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدلة بالفقرة الأولى من
المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 اعتبارا من 9/9/1997 وفي المادة السابعة
على أن "يشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة وهم زوجات المستأجر وزوج المستأجرة
والأقارب نسباً من
الدرجتين الأولى والثانية وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدني على أن يستعملوا العين في
ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد "يدل على أنه اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام
القانون رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي
أو مهني أو حرفي
بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان
يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته بالذات أو بواسطة نائب عنهم وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار
للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره مناطاً استلزمه المشرع للحفاظ
على الرواج
المالي والتجاري فينقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون".
أحكام عام
2003
الموجز
شخصية الوارث مستقلة عن
شخصية المورث. حق المستفيد من امتداد عقد الإيجار إليه في حالة وفاة المستأجر مستمد من القانون
مباشرة وليس من الميراث. والأصل في الجزاء أن يكون شخصياً يلحق الشخص مرتكب
المخالفة. مؤدى ذلك. عدم الاعتداد بدعوى الإخلاء التي سبق رفعها ضد المستأجر
المتوفى إذا تأخر من أمتد إليه عقد الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاة. علة
ذلك. الإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة جزاء شخصي يلحق مرتكب المخالفة التي
يترتب عليها
الجزاء.
( نقض مدني في الطعن رقم 1023 لسنة 71 قضائية
– جلسة 1/1/2003 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر
- في قضاء هذه المحكمة - أن شخصية الوارث مستقلة عن شخصية المورث فلا تنتقل التزامات المورث
إلى ذمة الوارث لمجرد كونه وارثاً إلا في حدود ما آل إليه من أموال التركة. وأن حق
المستفيد في امتداد
عقد الإيجار إليه في حالة وفاة المستأجر مستمد من القانون مباشرة وليس من الميراث. وأن المقصود بتكرار التأخير في
الوفاء بالأجرة
فيما يعنيه نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون المستأجر قد مرد على عدم
الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ثم القيام بأدائها قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى التي يضطر
المؤجر إلى رفعها
نتيجة هذا المسلك بما ينبئ عنه ذلك من إعنات للمؤجر ومشاغبة له باضطراره إلى اللجوء للقضاء
أكثر من مرة لإخلاء المستأجر وإساءة الأخير لاستعمال رخصة توقي الحكم بالإخلاء التي منحها له القانون. ولذا
فقد عمد المشرع إلى
الحد من استعمال المستأجر لهذه الرخصة فحرمه من الالتجاء إليها أكثر من مرة ما لم يقدم مبررات
للتأخير عن الوفاء تقدرها المحكمة. وإذ كان مؤدى إيراد هذا الحكم المستحدث المشار إليه آنفاً قيداً على ما سبقه
من تيسير منح
للمستأجر يتقي به الحكم ضده في دعوى الإخلاء التي يقيمها المؤجر قبله وفق الإجراءات المحددة
بصدد هذه الفقرة فإن مجال إعمال هذا الجزاء لا يتحقق إلا إذا تكرر من ذات المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء
بالأجرة بعد إقامة
هذه الدعوى ضده إذ الأصل في الجزاء أن يكون شخصياً يلحق الشخص مرتكب المخالفة
دون أي شخص أخر وبالتالي فلا يعتد بدعوى الإخلاء التي سبق رفعها ضد المستأجر
المتوفى أو التارك للمكان المؤجر ولا يعول عليها إذا تأخر من أمتد إليه عقد
الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاء أو الترك إذ الإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة هو جزاء من الجزاءات التي
ترتبها المشرع على
مخالفة شخص لحكم من أحكام القانون والأصل في هذه الجزاءات أن تكون شخصية لا تلحق إلا الشخص
مرتكب المخالفة التي يترتب عليها الجزاء".
الموجز
التجديد الضمني لعقد الإيجار
بين الطرفين من المسائل الموضوعية التي تستقل بها محكمة الموضوع دون رقابة من محكمة النقض
طالما أقام قضاءه على أسباب سائغة.
( نقض مدني في الطعون أرقام 2880 و 3841 و
3876 لسنة 71 قضائية – جلسة 16/1/2003 )
القــــاعــــــــدة
"أن
تجديد عقد الإيجار لا يفترض إذا نبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند انتهاء مدته واستمر هذا الأخير مع
ذلك منتفعاً
بالعين ما لم يقم الدليل على غير ذلك وأن التجديد الضمني لعقد الإيجار برضاء الطرفين من
المسائل الموضوعية التي يستقل قاضي الموضوع بالفصل فيها ولا رقابة عليه في ذلك مادام قد أقام قضاءه على أسباب
سائغة لها أصلها
الثابت في الأوراق".
الموجز
استمرار عقد الإيجار لصالح
الزوجة المصرية ولأولادها من الأجنبي. شرطه. أن تثبت إقامتهم بالعين المؤجرة وعدم مغادرتهم البلاد
نهائياً.
( نقض مدني في الطعن رقم 6267 لسنة 66 قضائية
– جلسة 20/2/2003 )
القــــاعــــــــدة
"من المقرر في قضاء هذه
المحكمة أن المشرع بعد أن وضع القاعدة العامة بانتهاء عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانونا
لإقامتهم بالبلاد
وضع استثناء يقضي باستمرار عقد الإيجار لصالح الزوجة المصرية ولأولادها من الأجنبي. ويشترط لكي
يتمتع أي من هؤلاء بميزة استمرار عقد الإيجار أن تثبت إقامته بالعين المؤجرة وعدم مغادرته البلاد نهائياً".
الموجز
مناط امتداد عقد الإيجار
لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر لصالح المستفيدين من ورثته أن
يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال
حياته بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي.
( نقض مدني في الطعن رقم 219 لسنة 72 قضائية –
جلسة 20/2/2003 )
القــــاعــــــــدة
"النص في المادة الأولى من
القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمقضي بعدم
دستوريتها في الطعن
رقم 44 لسنة 17 قضائية "دستورية" بتاريخ 22-2-1997 وبعض الأحكام
الخاصة بإيجار الأماكن غير
السكنية والذي نشر بتاريخ 16-3-1997 بالعدد رقم 10 مكرر من الجريدة الرسمية على أن "يستبدل
بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري
أو صناعي أو مهني أو حرفي
فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط
الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد"، وفي المادة الرابعة منه تسري أحكام هذا القانون على الأماكن
المؤجرة لغير أغراض
السكنى التي يحكمها القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه والقانون رقم 136 لسنة 1981"،
وفي المادة الخامسة منه "ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة
الأولى من المادة
الأولى فيعمل به اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه"، والنص
في المادة الثانية من اللائحة التنفيذية للقرار بقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997
بتاريخ 16-5-1997
والمنشور بالجريدة الرسمية العدد رقم 28 مكرر بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من
القانون 49 لسنة 1977 على أن "تسري أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة
لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981
والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما"، والنص في المادة الرابعة
من تلك اللائحة على أنه يعمل بأحكام الفصل الأول منها الاستمرار بأثر رجعي طبقا للفقرة الثانية من المادة
29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدلة بالفقرة الأولى من القانون رقم 6 لسنة
1997 اعتبارا
من 9-9-1997 وفي المادة السابعة منها على أنه يشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من
الورثة وهم زوجات المستأجر وزوج المستأجرة والأقارب نسباً من الدرجتين الأولى
والثانية وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدني أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر
الأصلي طبقا للعقد
يدل على أنه اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977، فإن المناط لامتداد عقد
الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم استعمالهم
العين في ذات النشاط
الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار
للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ
على الرواج المالي والتجاري إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين
المؤجرة بذات
الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي".
الموجز
الامتداد
القانوني لعقد الإيجار المستفيد مناطه أن يكون عقد الإيجار مازال قائماً وقت
الوفاة أو الترك ولم يفسخ قضاءً أو رضاءً.
( نقض مدني في الطعن رقم 3258 لسنة 64 قضائية
– جلسة 26/2/2003 )
القــــاعــــــــدة
"النص في المادة 29/1 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذ بقى فيها
زوجة وأولاده، أو
أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة - أن الترك الذي يجيز لهؤلاء المقيمين مع المستأجر الأصلي البقاء في العين المؤجرة هو الترك الفعلي
للإقامة بالعين
من جانب المستأجر، وأن الامتداد القانوني للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون
عقد الإيجار مازال قائماً وقت الترك لم يفسخ قضاءً أو رضاءً".
الموجز
المشاركة السكنية. مناطها.
تعدد المستأجرين لعين واحدة وانصراف نيتهم وقت التعاقد إلى تحرير عقد الإيجار باسم
واحد منهم وتوارى الباقين خلفه. للمساكنين كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار.
( نقض مدني في الطعن رقم 1146 لسنة 72 قضائية
– جلسة 10/3/2003 )
القــــاعــــــــدة
"إذا تعدد المستأجرون
لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى تحرير عقد الإيجار باسم واحد منهم وتوارى الباقون خلفه وهم يشاركونه
السكنى منذ بدء
العلاقة الإيجارية حتى وفاته أو تركه عين النزاع، كان لهؤلاء المساكنين كافة الحقوق والالتزامات
الناشئة عن عقد الإيجار بغض النظر عن بقاء المستأجر الذي أبرم العقد باسمه".
وقضت محكمة النقض بأن:
" *النص في المادة 21/1
من القانون 52 لسنة 1969 يدل - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن القانون قد أحل المستفيدين
من مزية الامتداد
القانوني واستمرار العقد بالنسبة لهم والمشار إليهم في النص محل المستأجر الأصلي في عقد
الإيجار أثر وفاته أو تركه المسكن, أي أنهم قد أضحوا دونه طرفاً في العقد منذ أنقضى بالنسبة له, وكان حكم هذا النص
الواجب التطبيق
على واقعة النزاع يطابق حكم المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - بغض النظر عن حكم
المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (33) بتاريخ
14/8/1997 والاستدراك
المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم (38) بتاريخ 18/9/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29
/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن
"وفيما عدا هؤلاء من
أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن
مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل".
( نقض مدني في الطعن رقم 4068 لسنة 66 قضائية
– جلسة 19/3/2003 )
الموجز
الامتداد القانون لعقد
الإيجار المنصوص عليه في المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد أصبح مقصورا
على الزوجة والأولاد وأي من الوالدين - تفصيل ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 4325 لسنة 66 قضائية
– جلسة 2/4/2003 )
القــــاعــــــــدة
"كانت المحكمة الدستورية
العليا قد قضت في القضية رقم 116 لسنة 18ق في حكمها المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (33) بتاريخ 14-8-1997
والاستدراك
المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم (38) بتاريخ 18-9-1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة
(29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن
"وفيما عدا هؤلاء من
أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن
مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل" مما مؤداه -
أن الامتداد القانوني
لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 أنفة الذكر أصبح مقصورا على الأشخاص الوارد
بيانهم - بيان حصر - في الفقرة الأولى من تلك المادة وهم الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم الأقارب من
الدرجة الأولى.
الموجز
صدور حكم
بعدم دستورية نص في القانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم
التالي لنشر الحكم في الجريدة الرسمية وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة والكافة ويتعين على
المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه. تعلق ذلك بالنظام العام
تعمله المحكمة من تلقاء نفسها.
الحكم بعدم دستورية نص المادة 29 من قانون 49 لسنة 1977 فيما
تضمنه من امتداد
عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة. القضاء
بامتداد عقد
الإيجار إلى ابنة شقيق المستأجرة الأصلية يكون معيباً.
( نقض مدني في الطعن رقم 6900 لسنة 66 قضائية
– جلسة 7/5/2003 )
القــــاعــــــــدة
"قضاء الهيئة العامة لهذه
المحكمة قد استقر على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون -
غير ضريبي - أو
لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشر الحكم في الجريدة الرسمية وهذا الحكم
ملزم لجميع سلطات الدولة والكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع
والمراكز القانونية
المطروحة حتى ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاء كاشفاً عن عيب صاحب النص منذ نشأته بما
ينفي صلاحيته لترتيب
أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه من
اليوم التالي لنشره مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض، وهذا أمر متعلق بالنظام العام
تعمله المحكمة من
تلقاء نفسها. لما كان ذلك، وكانت المحكمة الدستورية العليا قضت بتاريخ
2/8/1997 في الطعن رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية" بعدم دستورية نص
المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنه من امتداد عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً حتى
الدرجة الثالثة والمنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 14-8-1997 العدد رقم 33 وكان
الحكم المطعون فيه قد قضى بامتداد عقد الإيجار موضوع التداعي للمطعون ضدها وهي ابنة شقيق المستأجرة الأصلية على سند من
النص المذكور
فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه".
الموجز
التناقض المفسد للحكم.
ماهيته. هو ما تتعارض فيه الأسباب وتتهاتر فتتماحى بحيث لا يبقى بعدها ما يمكن
حمل الحكم عليه. أو يكون في أسبابه بحيث لا يمكن لغة أن يفهم على أي أساس قضت المحكمة بما قضت في
منطوقه. عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي
فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو
الترك. وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من المستفيدين المذكورين. لا يحول
دون ذلك انقطاعه
عن العين بسبب عارض مهما استطالت مدته مادام لم يكشف عن إرادته
في التخلي
عنها صراحة أو ضمناً. أسباب الحكم تكون مشوبة بفساد الاستدلال
إذا انطوت على
عيب يمس سلامة الاستنباط.
( نقض مدني في الطعن رقم 1338 لسنة 72 قضائية
– جلسة 15/5/2003 )
القــــاعــــــــدة
"التناقض
الذي يفسد الأحكام
هو ما تتعارض فيه الأسباب وتتهاتر فتتماحى بحيث لا يبقى بعدها ما يمكن حمل الحكم
عليه، أو يكون في أسبابه بحيث لا يمكن لغة أن يفهم على أي أساس قضت المحكمة بما قضت في منطوقه، وأن مؤدى نص المادة
29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر على أنه "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها
زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" يدل على أن عقد إيجار المسكن
لا ينتهي لهؤلاء
بوفاة المستأجر الأصلي وتركه العين، وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من المستفيدين
المشار إليهم متى كانت إقامتهم بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك ولا يحول
دون امتداد العقد إلى أي منهم انقطاعه عن الإقامة بالعين بسبب عارض مهما استطالت مدته ومادام أنه
لم يكشف عن إرادته في التخلي عنها صراحة أو ضمنا باتخاذه موقفاً لا تدع ظروف الحال
شكاً في دلالته
على انصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر القانوني. وأنه وإن كان استخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليه امتداد عقد
الإيجار لصالح
المستفيد من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع بما له من سلطة تقدير
الأدلة في الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح منها إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصه
سائغاً مؤدياً إلى النتيجة التي انتهت إليها وأن يكون قد عرض لكل دفاع جوهري أبداه الخصوم في الدعوى. وأنه
متى قدم الخصم
إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عنها أو أطرح دلالتها
المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن يبين بمدوناته ما يبرر هذا الإطراح فإنه يكون قاصراً
وأن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بفساد الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط
ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو
إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي تثبت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم
المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها في حكمها بناء على تلك العناصر التي تثبت لديها".
ومن المقرر في قضاء
محكمة النقض أن:
* "نص
الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة النزاع - وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة - يقضى
باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب
المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسباً أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة
على وفاة المستأجر
أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل, ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة
الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المماثل له, لأن
القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله - الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية
العليا - فالأحكام
بعدم الدستورية هي أحكام عينية لا تنصب إلا على ما عينته المحكمة بذاته فهي - دون غيرها - المنوط
بها الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح عملا بنص المادة 175 من الدستور والمادة 25/1 من القانون
48 لسنة 1979".
( نقض مدني في الطعن رقم 1758 لسنة 72 قضائية
– جلسة 26/5/2003 فقرة 1 )
"تمسك الطاعنين أمام محكمة الاستئناف
بامتداد عقد إيجار المستأجر الأصلي إلي أبنت الطاعنة الأولي وإلي حفيدة الطاعن
الثاني المقيمين
معه حتى وفاته في عام 1974 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعنين من
عين النزاع ورفض دعواهما بامتداد عقد الإيجار لهما علي أنه لم تثبت إقامة الطاعنة الأولي مع والدتها حتى تاريخ
وفاتها في ...... وأن الطاعن الثاني لا
يستفيد من مزية الامتداد القانوني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 1977
في شأن امتداد عقد الإيجار للأحفاد وأغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير
به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب".
( نقض مدني في الطعن رقم 1758 لسنة 72 قضائية
– جلسة 26/5/2003 فقرة 2 )
وقضت المحكمة النقض بأنه:
* "إذ
كان البين من الأوراق أن المطعون ضدها الأولى هي وحدها التي تمسكت بإقامتها في شقة النزاع مع المستأجرة الأصلية
حتى وفاتها
وانفردت برفع الدعوى الفرعية بطلب امتداد الإيجار لها دون المطعون ضدها الثانية التي أيدتها
في ذلك ولم تدع أنها كانت تقيم في عين النزاع أو لحقها أي ضرر أو فاتت عليها مصلحة من قضاء الحكم المستأنف
بانتهاء عقد إيجار عين
النزاع ورفض الدعوى الفرعية, فان الاستئناف المرفوع منها على هذا الحكم يكون غير مقبول
لانتفاء مصلحتها في الطعن عليه, ومن ثم لا تفيد منه المطعون ضدها الأولى التي فوتت ميعاد الاستئناف, وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا
النظر وقبل استئناف المطعون ضدها الأولى المرفوع بعد الميعاد مستنداً إلى
أن الموضوع
غير قابل للتجزئة فتفيد من طعن الأخرى, فانه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه".
( نقض مدني في الطعن رقم 7037 لسنة 66 قضائية
– جلسة 9/6/2003 )
الموجز
لمحكمة الموضوع السلطة
التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى واستخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد
الإيجار لصالح المستفيدين - بيان ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 319 لسنة 66 قضائية –
جلسة 18/6/2003 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر
في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في
الدعوى وتقدير الدليل واستخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد
الإيجار لصالح المستفيدين
قبل ترك المستأجر الأصلي لها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله".
وقضت محكمة النقض بأن:
* "مؤدى
نص المادة 152 من القانون المدني على أن: "لا يرتب العقد التزاماً في ذمة الغير
ولكن يجوز أن يكسبه حقوقاً" في ضوء ما جاء بالإعمال التحضيرية, وما نصت عليه المادة 29 من قانون إيجار
الأماكن 49 لسنة 1977
المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 أن الالتزامات الناشئة عن العقود عامة بما في
ذلك عقد الإيجار لا تقع إلا على عاتق طرفيه, وإن كان لهما باتفاقهما أن يرتبا حقوق للغير, ومن طبيعة عقد إيجار
المساكن أنه
عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يتراءى
له إسكانهم, إما على سبيل التسامح المحض أو وفاء لالتزامات مصدرها علاقة أخرى غير الإيجار كالتزام الزوج
بسكنى زوجته والأب
لصغاره, والمخدوم بسكنى خدمه, وأما لحاجة الصغير الذي امتد له العقد أو المرآة للحماية
والرعاية من أحد ذويها, فهؤلاء وغيرهم ليسوا مستأجرين أصليين, ولا يعد المستأجر نائباً عنهم, وإن كان لهم حق الانتفاع
بالعين تبعا
لقيام حق المستأجر, وتعتبر إقامتهم في العين من قبيل استعمال المستأجر فلا يستطيعون مزاحمته
فيها استنادا لعقد الإيجار, ويستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر, ولا يستطيع المؤجر أن يقيم دعوى
يطلب فيها إخلاء أحد
هؤلاء أو طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العلاقة الإيجارية الأصلية قد انقضت, فإذا أقام
المؤجر الدعوى على أحد هؤلاء الشاغلين للعين بطلب إخلائها أو طرده منها تأسيسا على أن العلاقة الإيجارية التي تربطه
بالمستأجر الأصلي
غير قائمة, كان للمدعى عليه أن يتمسك بأن عقد الإيجار سنده في شغل العين لا زال قائما باعتبار
أن عقد الإيجار وبقاؤه وانتهاءه بالنسبة لشاغل العين رغم أنه ليس طرفاً فيه يعتبر واقعة قانونية, له أن
يتمسك بقيامها
طالما أن المدعى يحتج عليه بانتهائه".
( نقض مدني في الطعن رقم 8797 لسنة 66 قضائية
– جلسة 23/6/2003 فقرة 1 )
"إذ كان الثابت بالأوراق أن المطعون
ضده الثاني قد تمسك بأنه
يقيم بشقة النزاع مع ابنة شقيقه المستأجر الأصلي والتي يمتد لها عقد إيجار الشقة بعد وفاة
أبيها, فيكون حق المطعون ضده الثاني في الانتفاع بالشقة ليس لأنه مستأجر لكنه تبعاً لقيام حق ابنة أخيه كمستأجرة لها,
وهى وحدها التي
تقدر حاجتها لإقامة عمها معها لحمايتها والعناية بها سواء كان وصياً عليها أو بلغت سن الرشد,
وتكون دعوى الطاعن بطلب طرده غير مقبولة, وإذ انتهى الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه
والتناقض والقصور في
التسبيب لأخذه بدفاع الطاعن بأن المطعون ضده الثاني لم يكن يقيم بشقة النزاع مع شقيقه
المستأجر الأصلي أو والدتهما حتى وفاتهما ورفض امتداد عقد الإيجار له, وفى نفس الوقت رفض طرده على أنه وصى على ابنة
المستأجر الأصلي
رغم بلوغها سن الرشد أثناء نظر الدعوى ووجود مسكن آخر له يمكنه رعايتها فيه, يكون على غير
أساس خليقاً بنقضه".
( نقض مدني في الطعن رقم 8797 لسنة 66 قضائية
– جلسة 23/6/2003 فقرة 2 )
أحكام عام
2004
من المقرر في قضاء
محكمة النقض أن:
* "نص
الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة النزاع - وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة - يقضى
باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب
المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسباً أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة
على وفاة المستأجر
أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل, ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة
الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المماثل له, لأن
القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله - الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية
العليا - فالأحكام
بعدم الدستورية هي أحكام عينية لا تنصب إلا على ما عينته المحكمة بذاته فهي - دون غيرها - المنوط
بها الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح عملا بنص المادة 175 من الدستور والمادة 25/1 من القانون
48 لسنة 1979.
وأن تمسك
الطاعنين أمام محكمة الاستئناف بامتداد عقد إيجار المستأجر الأصلي إلي أبنت
الطاعنة الأولي وإلي حفيدة الطاعن الثاني المقيمين معه حتى وفاته في عام 1974 وكان الحكم المطعون
فيه قد أقام قضاءه
بإخلاء الطاعنين من عين النزاع ورفض دعواهما بامتداد عقد الإيجار لهما علي أنه لم تثبت إقامة
الطاعنة الأولي مع والدتها حتى تاريخ وفاتها في ...... وأن
الطاعن الثاني لا يستفيد من مزية الامتداد القانوني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية
بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن امتداد عقد الإيجار للأحفاد وأغفل بذلك تحقيق دفاع
الطاعنين رغم أنه
دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون
وشابه القصور في التسبيب".
( نقض مدني في الطعن رقم 2634 لسنة 73 قضائية
– جلسة 1/12/2004 )
أحكام عام
2005
الموجز
لا يسوغ للزوجة حال
قيام الزوجية ولزوجها عليها حق الاحتباس أن تدعي إقامتها بغير منزل الزوجية وصولا للامتداد القانوني
لعقد إيجار أسرتها.
( نقض مدني في الطعن رقم 4816 لسنة 61 قضائية
– جلسة 9/1/2005 )
القــــاعــــــــدة
"مؤدى نص الفقرة الأولى من
المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن الإقامة التي ترتب امتداد عقد إيجار المسكن إلى من عددهم ذلك النص
في حالة وفاة
المستأجر أو تركه العين هي التي تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه
ومغداه، بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، وكان الزوج هو الملزم شرعاً بإعداد مسكن الزوجية، وله على زوجته حق الاحتباس
والقرار فيه، مما
لازمه أن تكون إقامة الزوجة في بيت الزوجية - حقيقة أو حكماً - تنفيذا لحق الاحتباس
الشرعي هي الإقامة الوحيدة التي يكون لها صفة الاعتياد والاستقرار حال قيام الزوجية فتخرج بذلك إقامتها في غير
مسكن الزوجية عن
هذا المدلول. ولا تسوغ امتداد عقد الإيجار إليها وفقا للمادة 29 المشار إليها مهما استطالت
وأياً كان مبعثها أو دواعيها".
الموجز
يمتد عقد الإيجار بعد
وفاة المستأجر إلى زوجته وأولاده وأي من والديه. وعلى المحكمة أن تعرض للدفاع الموضوعي للخصم وإلا
كان باطلا - شرط ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 458 لسنة 74 قضائية –
جلسة 13/2/2005 )
القــــاعــــــــدة
"النص في المادة 29/1 من
القانون 49 لسنة 1977 يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة
المستأجر الأصلي أو تركه
العين المؤجرة بل يمتد لصالح زوجته أو أولاده أو أي من والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو
الترك ويكفي لكي يتمتع هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت لهم إقامة مستقرة مع المستأجر
الأصلي بالعين المؤجرة
أياً كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك دون اشتراط إقامة لاحقة فإذا
توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على
المؤجر في الفقرة
الأخيرة من ذلك النص تحرير عقد إيجار له ما دام لم يكشف عن إرادته في التخلي عن العين بعد
وفاة المستأجر الأصلي، ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق وليس واجباً عليه،
ويجب على المؤجر
إقامة الدليل على التخلي أو الترك، وأن استناد الخصم إلى دفاع يترتب عليه تغيير وجه الرأي في
الدعوى وإلى أوراق أو مستندات أو وقائع لها دلالة معينة في شأن ثبوت هذا الدفاع أو نفيه يوجب على محكمة الموضوع
أن تعرض له وتقول
رأيها بشأن دلالتها إيجاباً أو سلباً وإلا كان حكمها قاصر البيان.
وأن تمسك
الطاعن في دفاعه أمام محكمة الموضوع بالمذكرتين المقدمتين منه بجلستي .............. بأنه يستمد حقه في امتداد عقد إيجار الشقة
محل النزاع
لصالحه لإقامته بها مع والده المستأجر الأصلي لها إقامة مستقرة حتى وفاته واستدل علي
ذلك بأقوال شهوده وبالمستندات المقدمة منه في الدعوى وكان هذا الدفاع يعد مطروحاً علي محكمة ثاني درجة إعمالا للأثر
الناقل لاستئناف
وإذ قضي الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائي وإخلاء الشقة محل النزاع وبرفض طلب
الطاعن امتداد عقد إيجار عين النزاع له عن والده المستأجر الأصلي علي ما استخلصه من انتفاء إقامته بعين النزاع مع
والدته حتى وفاتها
وهو ما لا يصلح رداً علي ما أثاره الطاعن ولا يواجه دفاعه المشار إليه مما حجبه عن بحث وتمحيص
هذا الدفاع وما استدل به عليه من مستندات مع أنه دفاع جوهري يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون
فضلاً عن مخالفته
للقانون معيباً بالقصور في التسبيب".
الموجز
لا ينتهي
عقد الإيجار بوفاة المستأجر أو تركه العين طالما بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من
والديه - شرط ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 929 لسنة 74 قضائية –
جلسة 13/2/2005 )
القــــاعــــــــدة
"عقد إيجار المسكن لا
ينتهي بوفاة المستأجر أو تركه له وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع زوجه أو أولاده أو والديه الذين كانوا
يقيمون معه فيه
إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك ولا يحول دون ذلك انقطاع المستفيد عن الإقامة بالعين لسبب
عارض مهما استطالت مدته ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عنها صراحة أو ضمنا باتخاذه موقفا لا تدع ظروف
الحال شكاً في
دلالته على انصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر القانوني ولا يغير من ذلك استعمال المستأجر
رخصة تأجير العين المؤجرة له من الباطن مفروشة - في الحالة التي يجيز فيها القانون ذلك - باعتبار أن الإيجار
من الباطن يعد من
صور انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة وليس في التأجير من الباطن أو عدم العودة إلى الإقامة
الفعلية بالعين المؤجرة أثر انتهائه ما يصح اعتباره تخليا عنها منهيا لعقد الإيجار سواء من جانب المستأجر أو
المستفيدين من حكم
الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إذ تعد إقامتهم بالعين المؤجرة خلال
فترة تأجيرها مفروشة للغير إقامة حكمية لا تحول دون إعمال مقتضى النص المذكور.
ومن ثم
فإن قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادا لما ذهب إليه أخذاً بتقرير الخبير
المنتدب أمام محكمة أول درجة بانتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع لانتفاء إقامة الطاعن الأول بها مع والدته -
المستأجرة الأصلية - حتى
الوفاة مستدلاً علي ذلك بقيام الأخيرة بتأجيرها من الباطن مفروشاً حال حياتها وحتى وفاتها
دون أن يعرض لدفاع الطاعن الأول بأن انقطاعه عن الإقامة بها وتأجيرها من الباطن مفروشاً لم يكن تخلياً منه عنها
وإنما كان بسبب
مصاحبته لوالدته للعلاج بالخارج رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي
فإنه يكون قد شابه القصور في التسبيب".
الموجز
لا ينتهي العقد بموت
المستأجر في الأماكن المؤجرة لغير الأغراض السكنية ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته
في ذات النشاط حتى الدرجة الثانية سواء أكان هذا الاستعمال بالذات أو
بالواسطة - مناط ذلك وتفصيله.
( نقض مدني في الطعن رقم 107 لسنة 74 قضائية –
جلسة 27/2/2005 )
القــــاعــــــــدة
"النص في المادة الأولى من
القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام
الخاصة بإيجار الأماكن
غير السكنية والذي نشر بالعدد رقم 12 مكرر من الجريدة الرسمية بتاريخ 26/3/1997 على أن تستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - النص
الآتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي.
فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه
المستأجر الأصلي
طبقا للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً أو إناثاً من قصر
وبلغ يستوي في
ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم"، وفي المادة الخامسة منه على أن "ينشر
هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة
الأولى من المادة الأولى فيعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977
المشار إليه"، والنص في المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه
والصادر بقرار رئيس
الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بتاريخ 16-5-1997 والمنشور بالجريدة الرسمية العدد 28 مكرر
بتاريخ 16-5-1997 على أن "يعمل بأحكام الفصل الأول منها بأثر رجعي طبقاً للفقرة
الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدلة بالفقرة الأولى من
المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 اعتبارا من 9-9-1997"، وفي المادة السابعة على أن
"يشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة وهم زوجات المستأجر وزوج
المستأجرة والأقارب
نسباً من الدرجتين الأولى والثانية وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدني على أن يستعملوا
العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد"، يدل على
أنه اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لامتداد
عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم
العين في ذات
النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته بالذات أو بواسطة نائب عنهم
وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره
مناطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري فينقل حق الإجارة لصالحهم بقوة
القانون. كما يدل على أن عقد إيجار هذه العين لا ينتهي بموت المستأجر بما لازمه
ومقتضاه أنه يتعين على المحكمة قبل أن تقضي بإنهاء عقد الإيجار أن تتثبت بأسباب
سائغة لها أصل
ثابت بالأوراق من تخلف الشرط الذي أورده المشرع لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من
ورثة المستأجر الأصلي بالعين وهو استعمالها في ذات النشاط الذي كان يمارسه
المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، وأن مجرد غلق
المحل وعدم ممارسة النشاط لفترة زمنية - طالت أم قصرت - لا يتحقق به شرط عدم استعمال
العين في ذات نشاط المستأجر الأصلي في معنى المادة 29 سالفة الإشارة".
وقضت محكمة النقض بأن:
* "تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع
بأن عقد إيجار شقة التداعي
امتد إليه لإقامته بها مع والدته حتى وفاتها والذي أمتد من جدته المستأجرة الأصلية وأن وكيل
المطعون ضدهما في إدارة العقار تقاضي منه أجرة الفترة من 1/9/1999 حتى 31/5/2000
بموجب إيصالات أقر به فيها بامتداد العقد إليه عن جدته/ .......
المستأجرة الأصلية وصورة ضوئية من التوكيل رقم ...... الصادر من/ ............... عن نفسه وبصفته
وكيلاً عن المطعون ضدهما بتوكيلين رسميين إلي الأستاذ/ ............ يوكله فيه بإدارة العقار الكائن به
شقة التداعي وتحصيل الإيجار، وإذ اكتفي الحكم المطعون فيه رداً علي دفاع الطاعن بالقول بأنه لم
يقدم الدليل عليه
دون أن يعرض لتلك المستندات ويمحصها - والتي لم يجحدها المطعون ضدهما - مع ما قد يكون لها من
دلالة مؤثرة قد يتغير بها وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيباً".
( نقض مدني في الطعن رقم 2477 لسنة 73 قضائية
– جلسة 2/3/2005 )
وقضت بأن:
* "تمسك الطاعن أمام
محكمة الموضوع بدرجتيها بامتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه لإقامته بها مع المستأجر الأصلي -
المرحوم والده
-
إقامة مستقرة حتى وفاته - ودلل علي ذلك بأقوال شاهديه والتي استمعت إليهما محكمة أول درجة
والشهادة الموثقة بأقوال الجار المواجه مما مؤداه توافر شروط امتداد عقد الإيجار إليه واعتباره مستأجراً بقوة
القانون ويلتزم
المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن ذات العين، إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم الابتدائي
وبانتهاء عقد الإيجار والإخلاء والتسليم علي ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم - رغم أن أحدهما
بائع ملابس متجول
والآخر بائع بمحل بالمنطقة - وطرح أقوال شهود الطاعن والمقيمين بذات العقار الكائن به الشقة محل
النزاع دون أن يبين في أسبابه ما يبرر هذا الإطراح، كما أنه استدل علي عدم إقامة الطاعن بتلك الشقة علي ما
استنبطه من الشهادة
الصادرة من شركة كهرباء الإسكندرية بأنه متعاقد علي توريد التيار الكهربي لشقة كائنة بالعجمي
- البيطاش- رغم أن هذه الشهادة لا تدل بذاتها علي عدم توافر شروط امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إذ
ليس في القانون ما
يمنع المستأجر من امتداد عقد إيجار مسكن إليه مع احتفاظه بمسكن آخر في ذات المدينة فإن الحكم
يكون معيباً بمخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال".
( نقض مدني في الطعن رقم 901 لسنة 74 قضائية –
جلسة 27/3/2005 )
وقضت بأن:
* "قضاء المحكمة
الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية "دستورية" بعدم
دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص علي انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم
المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم سواء بالوفاة أو الترك، وإن كان مقتضاه عدم
جواز امتداد عقد
الإيجار إلي أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولي من
ذات المادة لأكثر من مرة واحدة، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر
الرجعي المقرر
للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم، وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة
الثالثة من المادة 29 من قانون وقضت بسريانه بأثر فوري علي الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية
الحاصل في 14/11/2002 وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية
إذا كان قد سبق وأمتد وفقاً لحكم الفقرة الأولي من المادة 29 من الفانون رقم 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق علي
نشر الحكم وليس
في تاريخ سابق علي ذلك، بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم
14/11/2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار - وتنزل
منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام علي المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً علي
أحكامه فتعد
عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها - تظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وأنه
يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلي أقارب المستأجر - ومن أخذ حكمه من سبق وأمتد إليه العقد - الذين تتوافر لهم
الشروط والضوابط
المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها، علي أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة
فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك".
( نقض مدني في الطعن رقم 2001 لسنة 74 قضائية
– جلسة 6/4/2005 فقرة 1 )
" إذ كان
الحكم المطعون فيه قد بني قضاءه علي أن عقد إيجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخري إلي الطاعن بعد أن أمتد
من قبل إلي والده
الذي توفي بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر، حال أن حظر امتداد
عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلي ذوي قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة -
وهو ما يفضي إليه
قضاء ذلك الحكم - لا يسري إلا علي الوقائع اللاحقة علي نشره، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد
خالف القانون، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من أنه بقي مقيماً مع والده في عين النزاع
إلي وقت وفاته،
وهو دفاع - لو صح - لترتب عليه امتداد عقد الإيجار إليه عملاً بما تقضي به الفقرة الأولي من
المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده من جد الطاعن إلي والده،
متى كان ذلك فإن
الحكم يكون معيباً".
( نقض مدني في الطعن رقم 2001 لسنة 74 قضائية
– جلسة 6/4/2005 فقرة 2 )
الموجز
الامتداد القانوني لعقد
الإيجار أصبح مقصورا على الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر بعد صدور حكم
الدستورية العليا في القضية 116 لسنة 18 قضائية "دستورية". تفصيل ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 1979 لسنة 56 قضائية
– جلسة 10/4/2005 )
القــــاعــــــــدة
"يترتب
على صدور حكم من المحكمة
الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من
اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات
الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز
القانونية المطروحة عليها حتى ولو كانت سابقة على هذا الحكم بعدم الدستورية باعتباره
قضاء كاشفاً
عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك
أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشره مادام قد أدرك
الدعوى أثناء نظر الطعن
أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله المحكمة من تلقاء نفسها ولما كانت
المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية"
المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم "33" بتاريخ 14/8/1997 بعدم
دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر من أنه "وفيما
عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على
الأقل سابقة على وفاة
المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل" مما مؤداه أن الامتداد القانوني
لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة أنفة الذكر أصبح مقصوراً على الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم
الأقارب من الدرجة
الأولى".
وقضت محكمة النقض بأن:
* "تمسك الطاعنة بأن عقد إيجار عين
النزاع أمتد إليها ولإخوتها
من والدهم المستأجر الأصلي لإقامتهم معه حتى وفاته وإن تحرر عقد إيجارها بعد وفاة والدهم باسم
والدتهم وحدها، وإذ أقام الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء عين النزاع والتسليم علي
ما استخلصه من
أقوال شاهدي المطعون ضدهن السبعة الأول من انتفاء إقامة أي من أولاد المستأجر الأصلي -
ومن بينهم الطاعنة - بعين النزاع حتى وفاة والدتهم دون أن يواجه ما تمسكت به الطاعنة من امتداد العقد إليها
لإقامتها مع والدها
المستأجر الأصلي حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به - إن صح - وجه الرأي في الدعوي
فإنه يكون معيباً".
( نقض مدني في الطعن رقم 2552 لسنة 73 قضائية
– جلسة 20/4/2005 )
الموجز
لا ينتهي العقد في
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن بوفاة المستأجر ويستمر لصالح ورثته الذين يستعملون العين في ذات
النشاط أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية.
( نقض مدني في الطعن رقم 1645 لسنة 67 قضائية
– جلسة 2/6/2005 )
القــــاعــــــــدة
"المادة
الأولى من القانون 6 لسنة 1997
- بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة
بإيجار الأماكن غير السكنية والذي نشر بتاريخ 26-3-1997 العدد رقم 12 مكرر من الجريدة الرسمية - على أن
"يستبدل بنص الفقرة
الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي (فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا
ينتهي العقد بموت
المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر
الأصلي طبقا للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من قصر وبلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال
بالذات أو بواسطة
نائب عنهم، واعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت
أحد من أصحاب حق البقاء إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة)"، وفي المادة
الرابعة منه على أن "تسري
أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانون رقم
49 لسنة 1977 المشار إليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر
والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما"، وفي
المادة الخامسة
منه على أن "ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لنشره
عدا الفقرة الأولى منه فيعمل بها من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه" مفاده أنه اعتبارا
من تاريخ العمل
بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 - في شأن تأجير الأماكن - يشترط لامتداد عقد
إيجار العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى
ورثته المشار إليهم في القانون استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد".
وقضت محكمة النقض بأن:
* "تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها
بدفاع حاصله أن عقد
الإيجار المؤرخ 1/8/2003 هو عقد صوري صورية مطلقة وأن عقد إيجار عين النزاع المبرم بين مورثه
المطعون ضدها ووالدته قد أمتد إليه لإقامته مع الأخيرة من بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاتها وطلب إحالة الدعوي
إلي التحقيق لإثبات
صورية العقد سند الدعوي ودلل علي صحة هذا الدفاع بالمستندات المقدمة منه والمتمثلة في صورة
صحيفة الدعوي رقم .... لسنة
2003 إيجارات كلي شمال
القاهرة المرفوعة منه ضد المطعون ضدها وآخرين بطلب امتداد عقد إيجار عين النزاع إليه من
مورثته المستأجرة الأصلية منذ عام 1960. ولما كان الحكم الابتدائي قد انتهي إلي رفض الدفع بالصورية علي ما ضمنه
أسبابه من أن
الطاعن قد وقع علي عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 وارتضاه وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ولا
يصلح سبباً
للرد علي الدفع بالصورية إذ لا يجوز للمحكمة أن تعول في رفض الدفع بالصورية علي عبارات العقد المطعون
عليه علي ما سلف
بيانه وإذ قضي الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي لأسبابه وأمسك عن الرد علي طلب إحالة
الدعوي إلي التحقيق بحسبانها أحد وسائل الإثبات الجائزة للطاعن قانوناُ لإثبات تلك الصورية كما لم يضمن أسبابه ما
يسوغ ذلك فإنه
يكون معيباً".
( نقض مدني في الطعن رقم 1863 لسنة 74 قضائية
– جلسة 16/6/2005 )
أحكام عام
2006
الموجــــــز
تمسك الطاعنين بعدم توقفهم عن ممارسة ذات نشاط
المورث. تدليلهم على ذلك بالمستندات. قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار محل
النزاع تأسيساً على ثبوت غلقه منذ تاريخ وفاة المستأجر وأن أحداً من ورثته لم
يمارس أي نشاط فيه. خطأ. علة ذلك.
( الطعن رقم
12536 لسنة 75 قضائية ـ جلسة 19/10/2006 )
القــــاعــــــــدة
"إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا
أمام محكمة الاستئناف بدفاعهم الوارد بسبب النعي إلا أن الحكم أطرح هذا الدفاع
وأقام قضاءه بإنهاء عقد إيجار محل النزاع على ما أورده من ثبوت غلقه منذ تاريخ
وفاة المستأجر وأن أحداً من ورثته لم يمارس أي نشاط فيه. حالة أن مجرد غلق المحل
وعدم ممارسة النشاط لفترة زمنية طالت أم قصرت لا يكفي بذاته للقضاء بالإخلاء،
فضلاً عن أن توقف الورثة عن ممارسة نشاط مورثهم كان مرده ظروف الوفاة وإعادة تجديد
المحل وتحسينه لحين معاودة الانتفاع به على وجه أفضل على ما ألمح إليه تقرير
الخبير المنتدب في الدعوى المستعجلة، وثبوت ممارسة ذات النشاط بها بواسطة أحد ورثة
المستأجر الأصلي حسبما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى، وأن الورثة لم
يتخلفوا عن الوفاء بالتزاماتهم قبل المؤجرة وأخصها الوفاء بالأجرة، فإنه يكون
معيباً. صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 لتنظيم انتقال حق الإيجار إلى الورثة".
الموجز
استمرار عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو
صناعي أو مهني في حالة وفاة المستأجر. اتساعه لكافة الورقة الذين يستعملون العين
في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاً للعقد. عدم اشتراط مزاولة المستفيد النشاط
بنفسه. كفاية أن ينيب عنه أحد من باقي المستفيدين أو غيرهم. علة ذلك. م 1/1 ق لسنة
1997 ولائحته التنفيذية.
( الطعن رقم
11024 لسنة 75 قضائية ـ جلسة 2/11/2006 )
القــــاعــــــــدة
"عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو
صناعي أو مهني أو حرفي. استمراره لصالح المستفيدين من الورثة. المادة 29/2 قانون
49 لسنة 1977 المستبدلة بقانون 6 لسنة 1997. لازمه. وجوب تحقق المحكمة بأسباب
سائغة لها أصل ثابت بالأوراق من استعمال العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر
طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد. تخلف ذلك. أثره. انتهاء العقد. التوقف
المؤقت الذي لا يُنبئ عن تخلِ حقيقي ودائم عن استعمال العين. غير مسوغ لإنهاء
العقد. علة ذلك".
الموجز
تمسك الطاعنين باستعمالهم العين محل النزاع في ذات
النشاط الذي كان يزاوله مورثهم قبل وفاته بواسطة نائب عنهم وقيد أرملة المستأجر
الأصلي بجدول نقابة المحامين تحت التمرين لمزاولة ذات مهنة مورثها في تاريخ سابق
على صدور الحكم المطعون فيه وتدليلهم على ذلك بالمستندات. قضاء الحكم المطعون فيه
بإنهاء عقد الإيجار استناداً إلى استخلاصه من أوراق الدعوى أن الطاعنين لم يثبتوا
مباشرتهم ذات نشاط مورثهم بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم فساد في الاستدلال.
( الطعن رقم
11024 لسنة 75 قضائية ـ جلسة 2/11/2006 )
القــــاعــــــــدة
"إذ كان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأنهم
يستعملون عين النزاع في ذات النشاط الذي يزاوله مورثهم المستأجر الأصلي قبل وفاته
بواسطة نائب عنهم هو ............ المكلف من نقابة المحامين بتصفية قضايا المكتب إلا أنه استمر في مباشرة
العمل بالمكتب بقبوله توكيلات جديدة من عملاء المكتب لمباشرة قضاياهم الجديدة
وقدموا حافظة مستندات تضمنت توكيلات رسمية تثبت ذلك وقدم حافظة مستندات تضمنت
شهادة من نقابة المحامين تفيد قيد الطاعنة الأولى أرملة المستأجر الأصلي بجدول
المحامين المشتغلين تحت التمرين برقم قيد 233374 بتاريخ 5/9/2001 قبل صدور الحكم
المطعون فيه لمزاولة مهنة المحاماة بما يتحقق به شرط امتداد عقد الإيجار إليهم
تطبيقاً لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 وإذ خالف
الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإنهاء عقد الإيجار والتسليم على ما
استخلصه من أوراق الدعوى أن الطاعنين لم يباشروا ذات نشاط مورثهم المستأجر الأصلي
بعين النزاع سواء بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم وكان هذا الاستخلاص من الحكم غير
سائغ ولا تنتجه أوراق الدعوى ويخالف دلالة المستندات المقدمة من الطاعنين والتي
تثبت أن الطاعنة الأولى أرملة المستأجر الأصلي مقيدة بنقابة المحامين محامية تحت
التمرين وتمارس ذات النشاط الذي كان يمارسه زوجها المستأجر الأصلي كما يخالف دلالة
التوكيلات الرسمية الجديدة التي تثبت استمرار المحامي المنتدب من نقابة المحامين
في تصفية أعمال المكتب في مباشرة قضايا عملاء المكتب الجديد استمراراً لنشاط
المورث المستأجر الأصلي في مهنة المحاماة نائباً عن الورثة فضلاً عن خلو الأوراق
مما ينبئ عن تخلِ حقيقي ودائم من الورثة عن استعمالهم العين في ذات نشاط مورثهم أو
تخليهم عن التزاماتهم قبل الشركة المؤجرة وأخصها الوفاء بالأجرة فإنه يكون معيباً".
أحكام عام
2007
الموجز
الحكم بعدم دستورية نص م 29/2 قانون 49 لسنة 1977
فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لصالح شركاء المستأجر الأصلي في مباشرة ذات
النشاط بالعين التي كان يزاول فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً
بعد وفاته. أثره. عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لتاريخ نشره. قضاء الحكم
المطعون فيه بامتداد عقد إيجار عين النزاع بالتطبيق لهذا النص المقضي بعدم دستوريته.
خطأ.
( الطعن رقم 9661
لسنة 65 قضائية ـ جلسة 10/1/2007 )
القــــاعــــــــدة
"إذ كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت
بتاريخ 6/7/1996 في القضية رقم 4 لسنة 15 قضائية "دستورية" بعدم دستورية
الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر
الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو حرفياً في مباشرة
ذات النشاط إلى هؤلاء الشركاء ونشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية بتاريخ 18/7/1996
مما لا يجوز معه ـ على ما سلف ـ تطبيق هذا النص في الدعوى الماثلة، وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر، وقضى بامتداد عقد إيجار العين محل النزاع للمطعون ضده على
ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها من أنه كان شريكاً للمستأجر الأصلي في
الشركة التي تكونت بينهما بالعين محل النزاع حتى تخارج الأخير منها بالتطبيق للنص
المشار إليه ـ الذي قضى بعدم دستوريته ـ فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون".
الموجز
ثبوت وفاة المستأجر الأصلي لمحل النزاع وامتداد العقد
إلى والد الطاعن في تاريخ سابق على 9/9/1977. أثره. عدم إعمال المادة 1/1 ق 6 لسنة
1997. مخالفة ذلك. خطأ.
( الطعن رقم 5018
لسنة 75 قضائية ـ جلسة 17/1/2007 )
القــــاعــــــــدة
"إذ كان الثابت من الأوراق وفاة المستأجر الأصلي
..../..../1962 وامتداد
العقد بعد وفاته لوالد الطاعن قبل بدء العمل بالقانون 6 لسنة 1997 في 9/9/1977 على
نحو ما سلف، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل أحكام القانون 6 لسنة
1997 المشار إليه فإنه يكون قد خالف وأخطأ في تطبيقه".
كما قضت محكمة النقض
بأن:
"الحكم بعدم دستورية نص المادة 29/3 لسنة 1977 فيما
لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق
في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك. أثره. عدم جواز
امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه وفقاً للفقرة الأولى من المادة
سالفة الذكر لأكثر من مرة واحدة. سريان هذا الحكم بأثر فوري على الوقائع اللاحقة
لنشر الحكم بعدم الدستورية. مؤداه. امتداد عقود الإيجار القائمة في تاريخ نشر
الحكم بعدم الدستورية ـ وما ينزل منزلتها ـ لمرة واحدة ولو سبق امتدادها قبل ذلك".
(نقض مدني في الطعن رقم 17501 لسنة 75 قضائية –
جلسة 18/1/2007 .
ونقض مدني في الطعن رقم 6827 لسنة 76 قضائية – جلسة
25/2/2007).
الموجز
الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط
تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي.
( الطعن رقم 14034 لسنة 75 قضائية ـ جلسة 14/3/2007 )
القــــاعــــــــدة
"عقود الإيجار القائمة وقت العمل بالقانون 6
لسنة 1997 الناشئة عن وراثة المستأجرين الأصليين أو وراثة ورثتهم. وجوب التفرقة
بين فئتين منها. فئة لا ينتهي العقد فيها بوفاة المستأجر وفئة ينتهي العقد فيها
بوفاته. المقصود بالفئة الأولى. المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وهم زوج
المستأجر المتوفى وورثته من أقارب حتى الدرجة الثانية الذي ينتقل منهم هذا الحق
إلى ورثتهم لمرة واحدة. المقصود بالفئة الثانية. ورثة المستأجر الأصلي الذين تجاوز
قرابتهم الدرجة الثانية وكذلك ورثة ورثته. استمداد هؤلاء حقهم في البقاء حتى
وفاتهم من أحكام الميراث ونصوص القانون المدني وليس من نص المادة 29/1 ق 49 لسنة
1977 المقضي بعدم دستوريته. علة ذلك".
الموجز
امتداد عقد إيجار العين محل النزاع لمورث الطاعنين عن
شقيقه المستأجر الأصلي قبل العمل بأحكام القانون 6 لسنة 1997. مؤداه. انتقال حق
الإجارة إليهم بعد وفاة مورثهم ولمرة واحدة. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء على
سند من سبق امتداد العقد لمورثهم فلا يتكرر امتداده إليهم. خطأ.
( الطعن رقم
14034 لسنة 75 قضائية ـ جلسة 14/3/2007 )
القــــاعــــــــدة
"إذ كان البين من الأوراق ـ وبلا خلاف بين
الخصوم ـ أن مورث الطاعنين قد امتد إليه عقد إيجار محل التداعي بوفاة شقيقه
المستأجر الأصلي في 15/1/1989 ـ أي قبل العمل بأحكام القانون 6 لسنة 1997 ـ
المعمول به في 27/3/1997 ـ ومن ثم فإنه بوفاة والدهم ينتقل إليهم حق الإجارة
وبالشروط الواردة فيها لمرة واحدة بعد العمل بالقانون المشار إليه وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعنين ممن عين النزاع لأن العقد سبق أن امتد
لوالدهم بعد وفاة شقيقه المستأجر الأصلي في تاريخ سابق على العمل بالقانون المذكور
وبالتالي لا يتكرر امتداده إليهم بوفاة والدهم عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة
الأولى فإنه يكون قد أعمل حكمها بأثر رجعي بما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون".
الموجز
عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو
مهني أو حرفي. استمراره بعد وفاة المستأجر لصالح المستفيدين من ورثته ممن يعملون
في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977.
مؤداه. سريان القانون 6 لسنة 1977 بأثر رجعي في حالة امتداد العقد اعتباراً من
9/9/1977 المادة 1/1 ، 4 ، 5 من ذات القانون.
( الطعن رقم 2401
لسنة 74 قضائية ـ جلسة 21/3/2007 )
( الطعن رقم 5048
لسنة 75 قضائية ـ جلسة 17/1/2007 )
القــــاعــــــــدة
"إن النص في الفقرة الأولى من المادة الأولى من
القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم
49 لسنة 1977 وفي المادتين الرابعة والخامسة منه مفاده أن قيد امتداد العقد بعد
وفاة المستأجر لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاط مورثهم لمرة
واحدة يسري من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الحاصل في 9/9/1977 بما
مؤداه أن المشرع ارتأى سريان القانون رقم 6 لسنة 1977 في خصوص الفقرة المشار إليها
بأثر رجعي من التاريخ الأخير".
تم بفضل الله وعونه،،،
