المحكمة ليست جهة تحديد ثمن الجدك

المحكمة ليست جهة تحديد ثمن الجدك

في حالة تعاقد المتنازل إليه مع هيئة الأوقاف والاتفاق معها على سداد مستحقات الهيئة من جدك وخلافه، ثم لجوئه للمحكمة بعد ذلك طعناً على تقدير الهيئة لمبلغ الجدك، فيتم تأسيس دفاع الهيئة على ما يلي:

التراضي في العقود:

العقد يتم قانوناً بمجرد أن يتبادل طرفاه التعبير عن ارادتين متطابقتين (طبقاً لنص المادة 89 من القانون المدني). وهذا ما يطلق عليه "التراضي" ويقصد به تطابق ارادتين على إحداث أثر قانوني معين. فلابد لتمام العقد من صدور "إيجاب" من أي من المتعاقدين، يعقبه "قبول" له من المتعاقد الآخر.

والقبول يجب أن يكون مُطابقاً للإيجاب، أما إذا كان غير مُطابق له، بل اختلف عنه زيادة أو نقصاً أو تعديلاً، فإن العقد لا يتم ويعتبر مثل هذا القبول رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً، فإذا طلب البائع ثمناً للمبيع ألفاً تدفع فوراً، وقبل المشتري أن يدفع الألف على أن يزيد البائع في المبيع، أو قبل أن يدفع في المبيع وحده ثمانمائة، أو قبل أن يدفع فيه وحده ألفاً ولكن بالتقسيط، لم يتم البيع، واعتبر هذا القبول إيجاباً جديداً من المشتري، وهذا الحكم هو الذي تنص عليه المادة 96 من القانون المدني إذا تقضي بأنه: "إذا اقترن القبول بما يزيد في الإيجاب أو يقيد منه أو يعدل فيه، اعتبر رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً".

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "يجب لتمام الاتفاق وانعقاده أن يكون القبول مُطابقاً للإيجاب أما إذا اختلف عنه زيادة أو نقصاً أو تعديلاً فإن العقد لا يتم، ويعتبر مثل هذا القبول رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً". (نقض مدني في الطعن رقم 354 لسنة 30 قضائية – جلسة 9/11/1965 مجموعة المكتب الفني – السنة 16 – صـ 986).

كما قضت محكمة النقض بأن: "تقديم الطاعن عطاء متضمن شرطاً بتحديد مدة العقد بسنة واحدة لا تقبل الزيادة إلا باتفاق جديد، قبول الشركة المطعون ضدها هذا الإيجاب بإصدار أمر توريد متضمناً تعديل مدة العقد بتقرير حقها في وقف التوريد دون أن يكون للطاعن حق الرجوع عليها، اعتبار هذا القبول رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً، انتهاء الحكم المطعون فيه إلى قيام التعاقد بين الطرفين وقضاؤه بمسئولية الطاعن عن عدم تنفيذه رغم رفض الأخير للإيجاب الجديد، مُخالف للثابت بالأوراق ومخالفة للقانون". (نقض مدني في الطعنين رقمي 1696 و 1865 لسنة 70 قضائية – جلسة 23/1/2001).

(المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ أحمد عبد الرزاق السنهوري – تحديث وتنقيح المستشار/ أحمد مدحت المراغي – الجزء الأول: "نظرية الالتزامات – مصادر الالتزام" – طبعة 2006 القاهرة – بند 111 – صـ 182 وما بعدها وهوامشها).

التراضي في عقد البيع:

وتلك قواعد عامة تنطبق على جميع أنواع العقود، ومنها عقد "البيع"، الذي يجب فيه أن يتفق المتعاقدان (بصفة أساسية وجوهرية) على "المبيع" وعلى "الثمن".

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذا عرض المشتري في إنذار للبائعين تنقيص الثمن فرفض البائعون في إنذارهم الذي ردوا به – على إنذار المشتري – وأعلنوا عدم قبولهم هذا العرض وضمنوا هذا الإنذار أنهم يعتبرون ما تضمنه عرضاً من جانب المشتري للفسخ وأنهم يقبلونه، فإنه طالما أن قبولهم هذا يعارض الإيجاب الصادر إليهم من المشتري فإن هذا القبول يعتبر رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً بالفسخ وذلك تطبيقاً لنص المادة 96 من القانون المدني". (نقض مدني جلسة 16/2/1972 مجموعة أحكام النقض – السنة 18 – صـ 394).

فالثمن ركن جوهري من أركان عقد البيع لا يتم عقد البيع بدون الاتفاق عليه. ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "يدل نص المادة 418 من القانون المدني على أن المُشرع جعل الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى". (نقض مدني في الطعن رقم 948 لسنة 53 قضائية – جلسة 27/11/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الثاني – صـ 896).

فإذا لم يتم الاتفاق والتراضي على الثمن، أي لم يتم تطابق الإيجاب والقبول على تحديد الثمن وطريقة سداده، فإن عقد البيع لا ينعقد. فلو طلب البائع في الدار ألفاً ولم يقبل المشتري أن يشتريها إلا بتسعمائة لم يتم البيع لأن المتبايعين لم يتفقا على الثمن.

فإذا عرض البائع ثمناً للمبيع ولم يقبله المشتري فلا ينعقد عقد البيع، ولا يجوز للمشتري في هذه الحالة اللجوء إلى القضاء للمطالبة بتحديد ثمن المبيع وإلزام البائع به، ولا يكون ذلك من سلطة القضاء في أي حال من الأحوال.

بل أنه في حالة ما إذا اتفق المتبايعين على ترك تقدير أمر ثمن المبيع لشخص أجنبي عن العقد (أي من غير البائع ولا المشتري) اتفاقا على تسميته وفوضاه في تقدير وتحديد ثمن المبيع (وذلك الشخص يسمى "مفوض" ويُعد بمثابة وكيلاً عن الطرفين في تحديد الثمن، وتقديره للثمن يكون ملزماً للمتبايعين)، ويعتبر عقد البيع في هذه الحالة موقوفاً على شرط قيام المفوض بتقدير الثمن (أي شرط واقف)، فحتى في هذه الحالة المذكورة إذا لم يقم ذلك المفوض بعمله لأي سبب من الأسباب، سواء لعدم مقدرته على تحديد الثمن أو لتعذر ذلك التقدير عليه لعدم خبرته أو لامتناعه بدون عذر عن تقديره أو مات قبل أن يقدره، فإن الشرط الواقف لا يتحقق، ويعتبر البيع كأن لم يكن، ولا يستطيع القاضي إجبار المفوض على تقدير الثمن كما لا يستطيع القاضي أن يعين شخصاً آخر مكانه ولا يستطيع القاضي أن يقوم بتقدير الثمن بنفسه، بل ولا يستطيع القاضي تقدير الثمن بنفسه حتى ولو عهد إليه المتبايعين بذلك وجعلاه هو المفوض لأن القاضي ليست مهمته أن يكمل العقود التي لم تتم وإنما تنحصر مهمته في أن يحسم الخلاف في شأن عقود تمت بالفعل.

(المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ أحمد عبد الرزاق السنهوري – تحديث وتنقيح المستشار/ أحمد مدحت المراغي – الجزء الرابع: "البيع والمقايضة" – طبعة 2006 القاهرة – بند 20 صـ 83 – وبند 212 صـ 312 وهامش رقم 3 بذات الصفحة).

التطبيق:

وهدياً بما تقدم، يتضح جلياً أنه في حالة بيع الجدك التي يتم فيها التصالح بين هيئة الأوقاف المصرية وبين المتنازل إليه عن العين المؤجرة من المستأجر الأصلي، فإن مقابل التنازل – عند عدم إتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – يتم تقديره على ثلاث مراحل: المرحلة الأولى هو تقديره بمعرفة لجنة الجدك المحلية بكل منطقة من مناطق هيئة الأوقاف المصرية، والمرحلة الثانية هو مراجعة التقدير بمعرفة لجنة الجدك العليا بديوان عام هيئة الأوقاف المصرية، والمرحلة الثالثة هي التصديق على التقدير من السيد رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية الذي له اعتماد ذلك السعر أو رفعه أو تخفيضه. فإذا التزام المتنازل إليه بذلك السعر وقام سداده أو اتفق مع الهيئة على طريقة سداده انعقد عقد بيع الجدك بينه وبين هيئة الأوقاف المصرية وأصبح مستأجراً أصلياً للعين المؤجرة، أما إذا قبل المتنازل إليه شراء جدك العين المؤجرة ولكنه رفض السعر النهائي المقدر لها وعرض سعر أقل فلا يكون التراضي قد تم ولا يكون عقد بيع الجدك قد أبرم، حيث أن قبول المشتري في هذه الحالة يعتبر رفضاً لإيجاب الهيئة بالبيع ويتضمن إيجاباً جديداً من المشتري بالثمن الذي يعرضه، فإذا لم يتم الاتفاق بينهما على الثمن فلا ينعقد عقد البيع، وتعتبر جميع الأعمال السابقة من قبيل "المفاوضات"(1) التي فشلت ولم تنته بإبرام العقد، ومن ثم تعتبر كأن لم تكن ولا أثر لها قانوناً. ولا يجوز في جميع الأحوال لجوء المشتري إلى القضاء للمطالبة بتحديد ثمن العين المبيعة، فالقضاء ليس جهة تثمين أو تسعير أو تقدير ثمن المبيع أياً ما كان. وعليه، تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض وهو ما تطالب به هيئة الأوقاف المصرية المدعى عليها على سبيل الجزم واليقين.

ولا يجوز للمدعي في حالة دعوانا الماثلة أن يتمسك بما يسميه "حالات مثل"، على غرار ما تقضي به بعض قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية التي تضع سقفاً أعلى للأجرة لا يجوز للمؤجر أن يتعداها(2)، فالقانون المدني – وهو الشريعة العامة للمعاملات والمنطبق على وقائع النزاع الماثل في خصوص عقد بيع الجدك – لا يعرف ما تعرفه القوانين الاستثنائية من تحديد سقفاً أعلى لأثمان الأعيان المبيعة لا يجوز للبائع أن يتعدها فهذا كله محض لغو لا سند له من القانون، لا سيما وأن عقار التداعي غير خاضع "للتسعير الجبري"؟!! فلكل صفقة ظروفها الخاصة، وللبائع أن يعرض سلعته بالثمن الذي يراه مناسباً له وللمشتري أن يقبل أو يرفض هذا الثمن ولكن ليس له أن يلجأ للقضاء للمطالبة بتحديد ثمن العين المبيعة، ومن ثم يتعين القضاء برفض دعوى المدعي الماثلة.

وفي حالة ما إذا كان قد تم تحرير عقد مع مشتري الجدك

فيتم الإستناد إلى الآتي

العقد شريعة المتعاقدين:

ويصدق كل ما تقدم في حالة ما إذا لم يتم إبرام وتحرير عقد بيع للمشتري، أما في حالة ما إذا تم إبرام العقد واعتماده وتحرير عقد بيع للمشتري، فتسري عليه أحكام المادة 147/1 من القانون المدني والتي تنص على أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين.

حيث تنص المادة 147/1 من القانون المدني على أن: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين".

ولما كانت قاعدة "العقد شريعة المُتعاقدين" المنصوص عليها في الفقرة الأولى تحسم مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني، ولازم القاعدة أنه يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو إنهاؤه أو تعديله على غير مُقتضى شروط العقد ما لم يُتَفَق على ذلك مع أطراف العقد الآخرين، كما يمتنع ذلك على القاضي.

(المرجع: "التقنين المدني في ضوء الفقه والقضاء" – للأستاذ الدكتور/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول: في الالتزامات – طبعة 1980 القاهرة – صـ 412 : 413).

فبعد أن يُفسر القاضي العقد ويُحدد نطاقه، لا يبقى له إلا أن يُلزِم المُتعاقدين بتنفيذ جميع ما أشتمل عليه، ما دام العقد قد نشأ صحيحاً مُلزماً. ويُطبق القاضي العقد كما لو كان يُطبق قانوناً، لأن العقد يقوم مقام القانون في تنظيم العلاقة التعاقدية فيما بين المُتعاقدين. بل هو ينسخ القانون فيما يخرج منه عن دائرة النظام العام والآداب، حيث أن الأحكام القانونية التي تخرج عن هذه الدائرة ليست إلا أحكاماً تكميلية أو تفسيرية لإرادة المُتعاقدين، فإذا تولى المُتعاقدان بإرادتهما تنظيم العلاقة فيما بينهما في العقد، كان العقد هو القانون الذي يسري عليهما، وتوارى البديل أمام الأصيل. وهذا هو المعنى الذي قصدت إليه الفقرة الأولى من المادة 147 حين قالت: "العقد شريعة المُتعاقدين".

والنتيجة المُباشرة للمبدأ القاضي بأن العقد شريعة المُتعاقدين، هي أن العقد لا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يُقررها القانون. كما لا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة القاضي، فلا يجوز له أن ينقض عقداً صحيحاً أو يُعدله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه العدالة، فالعدالة تُكمل إرادة المُتعاقدين ولكن لا تنسخها، ولا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من المُتعاقدين، فإن العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة.

(المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول: مصادر الالتزامات – المُجلد الأول: العقد – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 409 : 412 – ص 842 : 847 وهوامشها).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل القانوني العام حسبما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله كما يمتنع ذلك أيضاً على القاضي". (نقض مدني في الطعن رقم 1402 لسنة 1952 – جلسة 5/11/1986 ).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أنه: "ليس في أحكام القانون المدني ما يسوغ للقاضي نقض الالتزامات التي رتبها العقد، بل إن هذا مُنافي للأصل العام القائل بأن العقد شريعة المُتعاقدين". (نقض مدني جلسة 25/5/1994).

وأيضاً قضت محكمة النقض بأن: "العقد قانون المتعاقدين، والخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون العام يخضع لرقابة محكمة النقض". (نقض مدني في الطعن رقم 55 لسنة 7 قضائية – جلسة 16/12/1937).

ومن ثم، فالمشتري ملزم بعقد البيع وبجميع بنوده وبالثمن الذي اتفق عليه مع البائع وبالتالي ملزم بتنفيذ هذا العقد وفقاً لما نصت عليه المادة 148/1 من القانون المدني من أنه: "يجب تنفيذ العقد طبقاً لما أشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حُسن النية". ومن ثم لا يجوز للمشتري اللجوء للقضاء للمطالبة بتعديل الثمن أو تخفيضه أو سداده مقسطاً بعد أن اتفق مع البائع على مقداره وطريقة سداده، وليس من سلطة القاضي تعديل اتفاق رضائي بين المتعاقدين بل هو يطبق اتفاقهما معاً باعتباره قانون العقد والخطأ في تطبيقه لنصوص بنود العقد يعتبر خطأ في تطبيق القانون يخضع لرقابة محكمة النقض على النحو السالف بيانه. ومن ثم تكون طلبات المشتري (المدعي في الدعوى الماثلة) قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

(1) فمن المُسلم به أن القانون لا يرتب على "المفاوضات" أثراً قانونياً، فكل متفاوض حر في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد. ولا مسئولية على من عدل، بل هو لا يكلف بإثبات أنه عدل لسبب جدي، وليست المفاوضات إلا عملاً مادياً لا يلزم أحداً. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري - الجزء الأول: "مصادر الالتزام" - المجلد الأول: "العقد" - الطبعة الثالثة 1981 القاهرة - بند 100 – صـ 261 وما بعدها وهوامشها. ونقض مدني في الطعن رقم 862 لسنة 52 قضائية - جلسة 19/1/1986 منشور بمجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في خمس سنوات "1980/1985" للمستشار/ محمود نبيل النباوي - المجلد الثاني: "في المواد المدنية والإثبات" - طبعة نادي القضاة 1989 – صـ 861).

(2) فمن المُقرر قانوناً أنه يقع على عاتق المستأجر الذي يدعي أن الأجرة المتعاقد عليها تزيد عن الحد القانوني، عبء إثبات الأجرة الفعلية في شهر الأساس، وإن تعذر عليه ذلك جاز له أن يثبت أجرة المثل في ذلك الشهر، وذلك بالإرشاد إلى عين مماثلة تكون أجرتها في شهر الأساس ثابتة، فإن عجز عن ذلك رفضت دعواه واعتبرت الأجرة الواردة في عقده هي الأجرة التي يعتد بها.

فسخ عقد بيع جدك

فسخ عقد بيع الجدك المتضمن في عقد إيجار

بموجب عقدي إيجار مؤرخين في 3/2/2003_م أستأجر المعلن إليه من هيئة الأوقاف المصرية (رئاسة الطالب بصفته) ما هو الدكانين رقمي ............ بالقاهرة، وذلك بطريق شرائهما "بالجدك" بثمن إجمالي قدره 75000_جم (خمسة وسبعون ألف جنيه)، وقام المعلن إليه بسداد مقدم ثمن الجدك وقدره 10000_جم (عشرة آلاف جنيه)، والباقي وقدره 65250_جم (خمسة وستون ألف ومائتان وخمسون جنيهاً) تعهد المستأجر مشتري الجدك بسداده على خمسة أقساط سنوية قيمة القسط 13718.80_جم (ثلاثة عشر ألف وسبعمائة وثمانية عشر جنيهاً وثمانون قرشاً)، ويستحق القسط الأول في أول فبراير من عام 2004، والقسط الثاني في ذات التاريخ من عام 2005، والثالث في ذات التاريخ من عام 2006، والرابع في ذات التاريخ من عام 2007، والخامس في ذات التاريخ من عام 2008، كما أقر المستأجر مشتري الجدك بأنه في حالة عدم سداد أي قسط من أقساط ثمن الجدك في مواعيد استحقاقه فتحل باقي الأقساط جميعها ويحق لهيئة الأوقاف المصرية (رئاسة الطالب بصفته) اتخاذ الإجراءات القانونية ضده.

وإذ تأخر المعلن إليه (مُشتري جدك محلي التداعي) عن سداد قيمة القسط الرابع المستحق في 1/2/2007 ومن ثم تحل جميع الأقساط المتبقية دفعة واحدة، وإذ أنذرت هيئة الأوقاف المصرية المعلن إليه بموجب إنذار رسمي على يد محضر برقم 9439 محضري بولاق معلن قانوناً للمعلن إليه بتاريخ 18/10/2007_م تخطره فيه بضرورة سداد جميع الأقساط المتبقية وإلا حق لهيئة الأوقاف المصرية المطالبة بفسخ عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 مع المعلن إليه وإخلائه من أعيان التداعي وتسليمهما للطالب بصفته خالية من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، إلا أن المعلن إليه لم يحرك ساكناً، مما أضطر الطالب بصفته إلى تقديم الطلب رقم 650 لسنة 2007 إلى اللجنة 4 من لجان التوفيق في بعض المنازعات التي تكون إحدى الهيئات الحكومية طرفاً فيها طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 2000، والكائنة في بديوان عام هيئة الأوقاف المصرية، وقد أصدرت عدالة اللجنة الموقرة توصيتها بجلسة 30/12/2007 بحفظ الطلب لعدم حضور المدعى عليه. ومن ثم يعتصم الطالب بصفته باللجوء إلى حصن القضاء المنيع لإنصافه وإحقاق حقه في المطالبة بفسخ عقد بيع الجدك المتضمن في عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 المبرم بين هيئة الأوقاف المصرية والمعلن إليه بشأن المحلين رقمي .......... بالقاهرة، مع إخلائه منهما وإلزامه بتسليمهما خاليين من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانا عليها عند التعاقد إلى الطالب بصفته، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة، وذلك تأسيساً على ما يلي:

تنص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه: "... إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المُستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المُشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المُؤجر من ذلك ضرر مُحقق".

ولما كان من المُسلم به قانوناً أن حق الإجارة يندمج بقوة القانون في المتجر أو المصنع ويُكوِن معه مجموعاً يُعتبر مالاً منقولاً مُستقلاً، تسري على بيعه أحكام بيع المنقول، فتنتقل ملكيته بقوة القانون بمُجرد الاتفاق على البيع ويحل المُشتري محل البائع في كافة حقوقه والتزاماته كمستأجر للعين المُنشأ بها المتجر أو المصنع المبيع. (المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثاني: "في العقود المُسماة" – المُجلد الثاني: "عقد الإيجار" – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – البند 252/9 – صـ 641).

ففي حالة توافر شروط بيع الجدك (بيع المصنع أو المتجر) يبقى عقد إيجار المُستأجر الأصلي (بائع الجدك) كما هو إلا أنه يتحول من شخص "بائع الجدك" إلى شخص "مُشتري الجدك". وإذا قام المُؤجر بتحرير عقد إيجار جديد لمُشتري الجدك فينبغي أن يكون بذات شروط عقد الإيجار الأصلي (لأنه في الحقيقة ليس عقد إيجار جديد، ولا امتداداً لعقد الإيجار الأصلي، ولكنه إبقاء لعقد الإيجار الأصلي مع تغيير شخص المُستأجر فيه لضرورات معينة ووفق لشروط مُحددة في القانون).

وحيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "إذ انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى توافر شروط ومُقتضيات بيع المُستأجر للمتجر بالجدك، فإن الإجارة تبقى للمُشتري، ويكون له الوفاء بأجرة العين". (نقض مدني في الطعن رقم 248 لسنة 52 قضائية – جلسة 23/3/1989. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1285 – صـ 1379).

لما كان ذلك، فإن عقد الإيجار الجديد الذي يتم لمشتري الجدك يظل كعقد الإيجار القديم يخضع لأحكام قانون إيجار الأماكن، أما عقد بيع الجدك المتضمن في عقدي الإيجار فهو يخضع لأحكام القانون المدني، وتطبيقاً لذلك فإن عدم وفاء المستأجر الجديد بالأجرة ينطبق عليه نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، أما تخلفه عن سداد ثمن الجدك فينطبق عليه نص المادة 157 من القانون المدني.

لما كان ما تقدم، وكان مفاد نص المادة 147/1 من القانون المدني أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين.

وكان من المُقرر قانوناً أن قاعدة "العقد شريعة المُتعاقدين" المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة 147 مدني تحسم مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني، ولازم القاعدة أنه يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو إنهاؤه أو تعديله على غير مُقتضى شروط العقد ما لم يُتَفَق على ذلك مع أطراف العقد الآخرين، كما يمتنع ذلك على القاضي. (المرجع: "التقنين المدني في ضوء الفقه والقضاء" – للأستاذ الدكتور/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول (في الالتزامات) – طبعة 1980 القاهرة – ص 412 : 413).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل القانوني العام حسبما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله كما يمتنع ذلك أيضاً على القاضي". (نقض مدني في الطعن رقم 1402 لسنة 1952 – جلسة 5/11/1986).

وكذلك تنص المادة 157 من القانون المدني على أنه: "في العقود المُلزمة، للجانبين، إذا لم يوف أحد المُتعاقدين بالتزامه جاز للمُتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يُطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مُقتض".

ويتضح من نص الفقرة الأولى للمادة 157 مدني سالفة الذكر أن هناك شروطاً ثلاثة يجب توافرها حتى يثبت للدائن حق المطالبة بفسخ العقد. اثنين منها يصرح بهما النص، والشرط الثالث تقتضيه طبيعة المطالبة بالفسخ. وهذه الشروط هي:

1- أن يكون العقد ملزماً للجانبين.

2- ألا يقوم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزامه.

3- أن يكون المتعاقد الآخر الذي يطلب الفسخ مستعداً للقيام بالتزامه من جهة، وقادراً على إعادة الحال إلى أصلها إذا حكم بالفسخ من جهة أخرى.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "ما تنص عليها المادة 157 من القانون المدني من تخويل كل من المتعاقدين في العقود الملزمة للجانبين الحق في المطالبة بفسخ العقد إذا لم يوف المتعاقد الآخر بالتزامه، هو من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين. ولهذا فإن هذا الحق يكون ثابتا لكل منهما بنص القانون ويعتبر العقد متضمنا له ولو خلا من اشتراطه. ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح". (نقض مدني في الطعن رقم 23 لسنة 35 قضائية – جلسة 13/2/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 20 – صـ 325).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في الفقرة الأولى من المادة 157 من التقنين المدني على أنه "في العقود الملزمة للجانبين، إذ لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين، أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ..."، يدل على أن حل الرابطة العقدية جزاء إخلال أحد طرفي العقد الملزم للجانبين بأحد التزاماته الناشئة عن العقد هو - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين، ولهذا فإن هذا الحق يكون ثابتاً لكل منها بنص القانون، ويعتبر العقد متضمناً له ولو خلا من اشتراطه، ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح". (نقض مدني في الطعن رقم 1919 لسنة 49 قضائية – جلسة 22/12/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 – صـ 2082).

كما قضت الفقرة الأولى من المادة 157 مدني سالفة الذكر بأن الدائن، حتى يطالب بفسخ العقد، أن يُعذر المدين مطالباً إياه بالتنفيذ.

وتنص المادة 219 من القانون المدني على أن: "يكون إعذار المدين بإنذاره أو بما يقوم مقام الإنذار، ويجوز أن يتم الإعذار عن طريق البريد على الوجه المبين في قانون المرافعات، كما يجوز أن يكون مترتباً على اتفاق يقضي بأن يكون المدين معذوراً بمجرد حلول الأجل دون حاجة إلى أي إجراء آخر".

وإعذار الدائن للمدين قبل المطالبة بالفسخ له أهمية عملية تظهر في أمرين:

1- يجعل القاضي أسرع استجابة لطلب الفسخ.

2- ويجعله أقرب إلى الحكم على المدين بتعويض فوق الحكم بالفسخ. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول: "مصادر الالتزامات" – المُجلد الأول: "العقد" – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 473 – صـ 963).

وحيث تنص المادة 160 من القانون المدني على أنه: "إذا فُسِخَ العقد أُعيدَ المُتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 160 من القانون المدني يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع - بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وأن يرد إلى المشترى ما دفعه من الثمن". (نقض مدني في الطعن رقم 1458 لسنة 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أنه: "ينفسخ عقد البيع حتماً ومن تلقاء نفسه طبقا للمادة 159 من القانون المدني بسبب استحالة تنفيذ التزام أحد المتعاقدين لسبب أجنبي ويترتب على الإنفساخ ما يترتب على الفسخ من عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ويتحمل تبعة الاستحالة في هذه الحالة المدين بالالتزام الذي استحال تنفيذه عملا بمبدأ تحمل التبعة في العقد الملزم للجانبين". (نقض مدني في الطعن رقم 182 لسنة 34 قضائية – جلسة 26/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1565).

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أنه: "في حالة القضاء بالفسخ تترتب الآثار التي نصت عليها المادة 160 من القانون المدني وهى أن يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد فيرد كل منهما ما تسلمه بمقتضى العقد بعد أن تم فسخه". (نقض مدني في الطعن رقم 193 لسنة 34 قضائية – جلسة 15/8/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1500)

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية على واقعات الطلب الماثل يتضح جلياً أن المعلن إليه (مُشتري جدك محلي التداعي) قد أخل بالتزامه الناشئ عن عقد بيع الجدك المتضمن في عقدي إيجار أعيان التداعي له ولم يقم بسداد قيمة القسط الرابع المستحق في 1/2/2007 ومن ثم تحل جميع الأقساط المتبقية دفعة واحدة طبقاً للشرط الجزائي المنصوص عليه في عقد بيع الجدك، وإذ أنذرت هيئة الأوقاف المصرية المعلن إليه بموجب إنذار رسمي على يد محضر برقم 9439 محضري بولاق معلن قانوناً للمعلن إليه بتاريخ 18/10/2007_م تخطره فيه بضرورة سداد الأقساط المستحقة عليه وإلا حق لهيئة الأوقاف المصرية اتخاذ الإجراءات القانونية ضده، إلا أن المعلن إليه لم يحرك ساكناً، ومن ثم تكون طلبات الطالب بصفته بفسخ قد بيع "الجدك" المتضمن في عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 المبرم بين هيئة الأوقاف المصرية والمعلن إليه بشأن المحلين رقمي ........ بالقاهرة، مع إخلائه منهما وإلزامه بتسليمهما خاليين من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانا عليها عند التعاقد إلى الطالب بصفته، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة، تكون تلك الطلبات قد جاءت على سند من حقيقة الواقع وصحيح القانون خليقة بالقبول وإجابة الطالب بصفته إلى طلباته المذكورة.

ومن حيث أن المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2000 بإصدار قانون لجان التوفيق التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً فيها، تنص على أنه: "لا تُقبل الدعوى التي تُرفع ابتداء إلى المحاكم بشأن المُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُقرر لعرضها دون قبول".

مما أضطر الطالب بصفته إلى تقديم الطلب رقم 650 لسنة 2007 إلى اللجنة 4 من لجان التوفيق في بعض المنازعات التي تكون إحدى الهيئات الحكومية طرفاً فيها طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 2000، والكائنة في بديوان عام هيئة الأوقاف المصرية، وقد أصدرت عدالة اللجنة الموقرة توصيتها بجلسة 30/12/2007 بحفظ الطلب لعدم حضور المدعى عليه.

لكل هذه الأسباب، وللأسباب الأخرى التي سيُبديها الطالب بصفته أثناء نظر الدعوى بالجلسات في مُذكراته المكتوبة ومُرافعاته الشفوية، وللأسباب الأصوب والأرشد التي تراها عدالة المحكمة.

"وبناء عليه"

أنا المُحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته بالحضور أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية الكائن مقرها بشارع أحمد ماهر (باب الخلق سابقاً) بجوار مديرية أمن القاهرة، وذلك أمام الدائرة ( ................ ) مدني كلي التي ستعقد جلستها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ............................................ الموافق ............./............./2008_م لسماعه الحكم ضده بـ :

"فسخ عقد بيع "الجدك" المُتضمن في عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 المبرم بين هيئة الأوقاف المصرية والمعلن إليه بشأن المحلين رقمي ........... بالقاهرة، مع إخلائه منهما وإلزامه بتسليمهما خاليين من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانا عليها عند التعاقد إلى الطالب بصفته، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم ............................................

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

فسخ عقد إيجار أماكن

فسخ عقد إيجار أماكن

" وأعلنته بالآتي "

تمتلك جهة وقف/ المكاتب والمساجد الخيري – فيما تمتلك – العقار رقم ..... بالقاهرة، وهو مُكون من دور أرضي (مجلات) + ثلاثة أدوار مُتكررة (لوكاندة البرلمان) + غُرف السطح + جزء خلفي بارتفاع الدور الأرضي فقط من جهة شارع المُرجان (محلات)، وبه عدد 19 (تسعة عشر) شقة (خلاف المحلات)، وتُستعمل كـ "لوكاندة".

ويتنظر على جهة الوقف المذكورة السيد وزير الأوقاف بصفته، وتديره نيابة عن وزارة الأوقاف هيئة الأوقاف المصرية بموجب قانون إنشاء الهيئة.

وبموجب عقد إيجار مُحرر في 9/10/2002 وساري اعتباراً من أول أكتوبر 2002 يستأجر المُعلن إليه من الطالب بصفته ما هو: عدد خمس حجرات أرقام 109 و 110 و 111 و 112 و 113 بمنافعهم (التراس وطرقة واستراحة ودورة مياه ومطبخ) الكائنين بالعقار رقم .... بالقاهرة، نظير أجرة شهرية قدرها 92ر700_جم (سبعمائة جنيه واثنان وتسعون قرشاً)، بغرض استغلالها في تجارة وصيانة الأجهزة الالكترونية.

هذا، وقد نُصَ في العقد سالف الذكر – في البند الثالث والعشرون منه – على أنه: "لا يجوز للمُستأجر أن يتنازل لأحد عن حقوقه في هذا الاستئجار إلا لأحد ورثته أو أقاربه حتى الدرجة الثالثة الذي تثبت إقامته معه ولا أن يُؤجر المحل المُؤجر كله أو بعضه من باطنه ولا يجوز الاحتجاج على الهيئة بقبولها الاستئجار من الباطن أو التنازل للغير إلا بعقد كتابي خاص صادر منها بذلك تُبين فيه شروط قبولها التأجير من الباطن أو التنازل عنه للغير ولهذا اتفق الطرفان صراحة بأن كل طلب مُقدم للهيئة سواء أكان من المُستأجر أم من غيره بالتصريح بالتأجير من الباطن أو بالتنازل وبأن عدم رد الهيئة على هذا الطلب أو إجراء مُكاتبات منها بخصوص النظر في هذا الطلب كل هذا عمل إداري لا يُعتبر قبولاً من الهيئة لهذا التنازل أو التأجير من الباطن كما لا يجوز اعتباره ابتداء إثبات بالكتابة بقبولها ذلك إذ أن الدليل الوحيد على الهيئة في هذا الشأن هو العقد الكتابي الصريح بذلك لا غيره كما تقدم ذكره".

كما نُصَ في العقد سالف الذكر – في البند الثامن والثلاثون، فقرة 2 منه – على أنه: "ليس للمُستأجر الحق في التنازل عن الشقة (العين) المُؤجرة أو تأجيرها كلها أو جزء منها من الباطن أو إشراك غيره في السكن بمُقابل أو بغير مُقابل وإذا خالف ذلك فيُعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بلا حاجة إلى تنبيه أو إنذار ويكون وضع يده مُغتصباً ومن حق الهيئة طرده بحكم من قاضي الأمور المُستعجلة إلا إذا كان التنازل بمُوافقة الهيئة ولأحد ورثته أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثالثة الذي تثبت إقامته معه".

ورغم كل ما تقدم فقد خالف المُستأجر (المُعلن إليه) هذه النصوص الواردة بعقد إيجار عين التداعي المُكملة بأحكام قوانين إيجار الأماكن التي تنظم العلاقة بين المُؤجر والمُستأجر، وذلك بأن قام بهدم حوائط وفواصل الغرف والحجرات المُؤجرة له وقام بإعادة تقسيمها وتهيئتها كمحلات تجارية وقام ترقيمها من جديد بمعرفته هو وبدون الرجوع إلى هيئة الأوقاف المصرية المالكة والمُؤجرة، ولم يكتف بذلك بل قام بتأجير أغلب تلك الوحدات (المحلات، بعد إعادة تقسيمها) من الباطن إلى الغير بدون تصريح كتابي صريح من المالك المُؤجر. فعلي سبيل المثال لا الحصر، قام المُستأجر (المُعلن إليه) بتأجير المحل رقم 5ج إلى السيدة/ حنان ..... كما قام بتأجير المحلين رقمي 5أ و 5ب إلى السيد/ طارق سيد محمد عبد الرحمن. كما قام بتأجير المحل الواقع بالدور الأول فوق الأرضي من العقار رقم 3 بميدان العتبة إلى السيد/ محمد أحمد صالح حسن. وهؤلاء وغيرهم هم واضعي اليد على الطبيعة وعلى الحقيقة وليس المُستأجر المُعلن إليه الذي أجره تلك المحلات من الباطن إليهم وإلى غيرهم.

نص المادة 18 / ج من القانون رقم 136 لسنة 1981:

لما كان ما تقدم، وكانت الفقرة "ج" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المُؤجر والمُستأجر تنص على أنه: "لا يجوز للمُؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المُدة المُتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

أ- ...

ب- ...

ج- إذا ثبت أن المُستأجر قد تنازل عن المكان المُؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمُستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً وذلك دون إخلال بالحالات التي يُجيز فيها القانون للمُستأجر تأجير المكان مفروشاً أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقاً لأحكام المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977".

هذا، وقد حظرت قوانين إيجار الأماكن على المُستأجر تأجير المكان من الباطن أو التنازل عن الإيجار للغير بدون إذن كتابي صريح من المالك للمُستأجر الأصلي، والحكمة من هذا الحظر أن المُشرع بعد أن خول المُستأجر مزايا عديدة تتلخص في البقاء بأجرة مُخفضة في العين بعد انقضاء مُدة الإيجار الاتفاقية، وجد من الواجب أن يُلقي على المُستأجر واجبات شديدة تضمن من جهة قيامه بسداد هذه الأجرة المُخفضة في ميعادها، ومن جهة أخرى المُحافظة على أن يكون شغله للمكان بهذه الأجرة ناشئاً عن ضرورة حقيقية دون أن يتخذه وسيلة للاستغلال والربح بأن يُؤجره من باطنه أو بأن يتنازل عن الإيجار للغير، والغالب أن يكون ذلك نظير إيجار مُرتفع ارتفاعاً فاحشاً يُثري به على حساب المالك ولإخفاء هذه الزيادة يكتب العقد بالقيمة القانونية ويأخذ الفرق نقداً من المُستأجر الثاني أو المُتنازل إليه. (من التقرير الثاني للجنة العدل بمجلس الشيوخ في خصوص قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947. المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني - الفقرة رقم 123 – صـ 436).

قيام الحظر ودواعيه:

من المُقرر في قضاء النقض أنه: "جرى التقنين المدني على أن حق المُستأجر المُتولد من عقد الإيجار في الانتفاع بالشيء المُؤجر، بوصفه من الحقوق المالية، يقبل التعامل فيه سواء بالنزول عنه إلى الغير كُلاً أو جزءاً، مُدة الإجارة كلها أو بعضها، بمُقابل أو بدونه، أو بتأجيره إلى الغير لقاء أجرة على النحو المُتقدم، وذلك ما نصت عليه المادة 593 من القانون المدني بقولها: "للمُستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك"، دلالة على أن المنع من هذه التصرفات هو استثناء من الأصل لا يقوم إلا بالاتفاق عليه بين المُؤجر والمُستأجر، إلا أنه تنظيماً للعلاقات بين المُؤجرين والمُستأجرين أصدر المُشرع قوانين آمرة منها القانون رقم 140 لسنة 1946 ومن بعده القانون رقم 121 لسنة 1947 الذي حدد أجرة الأماكن ومد الإيجار بعد انتهاء مُدته الاتفاقية، سالباً المُؤجر بذلك حقه في طلب إخلاء المسكن المُؤجر لهذا السبب، ومُقيداً حقه في ذلك بأسباب حددها من بينها تأجير المُستأجر للمكان من باطنه بغير إذن كتابي صريح من المالك، مما أضحى الأصل الذي أورده القانون المدني بشأن الحق في التأجير من الباطن استثناء يستلزم ترخيصاً به من المُؤجر، وذلك على تقدير من المُشرع بأنه لا وجه لتخويل المُستأجر حق استغلال المكان المُؤجر عند عدم احتياجه إلى الانتفاع به بنفسه وبمن يشملهم الحق في الانتفاع بطريق التبعية له، وذلك بتأجيره إلى الغير من باطنه كله أو بعضه بغير إذن من المالك، ثم جاء بعد ذلك القانون رقم 52 لسنة 1969 مُقتفياً هذا الأثر ومُضيفاً إليه النص على حظر التنازل عن المكان المُؤجر أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك، مُؤكداً بذلك التسوية في الحكم بين التنازل عن الإيجار وبين التأجير من الباطن إتباعاً لحكم المادة 594 من القانون المدني التي تقضي بأن: "منع المُستأجر من أن يُؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس"، ومُحققاً شمول الحكم لكافة صور تخلي المُستأجر عن الحق في الانتفاع بالمكان المُؤجر بتمكين الغير منه بأي وجه من الوجوه، ولو بغير طريق التنازل أو التأجير من الباطن، فدل ذلك على أن الأصل في ظل هذا القانون الآمر هو انفراد المُستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق في الانتفاع بالمكان المُؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير كُلياً أو جزئياً، مُستمراً أو مُؤقتاً، بمُقابل أو بدونه، باعتبار هذا التخلي بجميع صوره، خروجاً من المُستأجر على نص عقد الإيجار مُكملاً بحكم هذا القانون يُجيز للمُؤجر طلب إخلاء المكان المُؤجر". (الطعن رقم 225 لسنة 47 قضائية – جلسة 20/1/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 309. والطعن رقم 1195 لسنة 50 قضائية – جلسة 13/4/1987. والطعن رقم 1697 لسنة 54 قضائية – جلسة 8/6/1987. والطعن رقم 276 لسنة 52 قضائية – جلسة 22/3/1989. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 550 – صـ 840 و 841).

تحقق الحظر ولو انصبت المُخالفة على تأجير جزء من العين:

من المُقرر في قضاء النقض: "أن إقامة الطاعنين – المُؤجرين – دعواهم بطلب إخلاء العين المُؤجرة لتأجيرها بأكملها من الباطن على خلاف التصريح الصادر من المُؤجر الأصلي بقصر الإذن للمُستأجر بالتأجير على جزء منها يتم الاتفاق عليه بين الطرفي العقد هو استعمال مشروع لحقهم في هذا الطلب ولا تعسف فيه – إذ ليس هناك ما يمنع قانوناً من أن يتفق طرفا عقد الإيجار على تحديد نطاق الإذن بالتأجير من الباطن". (الطعن رقم 143 لسنة 52 قضائية – جلسة 28/6/1989. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 551 – صـ 841).

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "ثبوت مُخالفة المُستأجر لشروط العقد مُكملة بالقانون كاف لتوفير مُبرر الإخلاء سواء كانت المُخالفة قد انصبت على العين المُؤجرة جميعاً أم على جزء منها". (الطعن رقم 1039 لسنة 52 قضائية – جلسة 9/2/1989. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 552 – صـ 841).

توافر الحظر يُرتب حق المُؤجر في طلب الإخلاء:

من المُقرر في قضاء النقض أن: "العقد شريعة المُتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يُقرها القانون، مما مُؤداه التزام المُستأجر باحترام الشروط الواردة في عقد الإيجار والذي يحظر عليه التنازل عن الإيجار، وإلا حق عليه الجزاء المُقرر لمُخالفة ذلك في العقد أو في القانون، وكان من الأصول التي تقوم عليها القوانين الاستثنائية الصادرة في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المُؤجرين والمُستأجرين، حظر تأجير الأماكن المُؤجرة من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك المكان المُؤجر للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك، وتقرير الحق للمُؤجر - في حالة إخلال المُستأجر بذلك - في طلب إخلاء المكان المُؤجر". (نقض جلسة 12/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 332. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 553 – صـ 841 و 842).

التمسك بالحظر لا يتضمن تعسفاً من المُؤجر في استعمال حقه:

من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذا كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن عقد الإيجار الأصلي المبرم مع المطعون عليه الأول والمُستأجرة الأصلية قد نص على عدم التأجير للغير، وكان شرط الحصول على رضا المُؤجر بالتأجير من الباطن ألحق بالشرط المانع المُطلق في الأثر فلا يستطيع المُستأجر إلا أن يصدع له دون أن يملك مُناقشة الأسباب التي جعلت المُؤجر يفرضه عليه، وطالما أجاز المُشرع الشرط المانع مُطلقاً أو مُقيداً فلا محل للقول بأن المُؤجر يتعسف في استعمال حقه إذا تمسك بشرط يُجيزه القانون وارتضاه المُستأجر المُتعاقد معه والذي لا يخوله حقه الشخصي في المنفعة أكثر مما اتفق عليه مع المُؤجر له، ويكون لا محل للقول بتعسف المُؤجر في استعمال حقه متى قام سبب تمسكه بالشرط المانع". (نقض جلسة 6/6/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 564. ونقض جلسة 22/2/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 558. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 559 – صـ 844 و 845).

عدم اشتراط التنبيه على المُستأجر:

من المُقرر في فقه قوانين إيجار الأماكن أنه: "لا يقتضي رفع دعوى الإخلاء سواء للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار أو ترك المكان المُؤجر للغير بدون إذن كتابي صريح من المالك المُؤجر، توجيه أي تنبيه إلى المُستأجر، كما في حالة طلب الإخلاء بسبب الامتناع عن دفع الأجرة، وإذا حدث هذا التنبيه فلا يلزم بداهةً انتظار أي مُدة بعده. ويجوز رفع الدعوى بمُجرد حصول المُخالفة، كما يجوز رفعها حتى إذا أزال المُستأجر المُخالفة وعاد إلى شغل العين المُؤجرة بنفسه". (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني - الفقرة رقم 157 – صـ 525).

نشوء حق المًُؤجر في الإخلاء بمُجرد وقوع المُخالفة ولو أزيلت بعد ذلك، ولا تملك المحكمة سلطة تقديرية في إيقاع الفسخ:

من المُقرر في قضاء النقض أن: "التشريع الاستثنائي، بعد أن سلب المُؤجر حقه في طلب إخلاء المكان المُؤجر بعد انتهاء مُدة الإيجار الاتفاقية مُقرراً مبدأ امتداد عقود الإيجار تلقائياً، أجاز له طلب الإخلاء لأسباب حددها من بينها تأجير المُستأجر للمكان من باطنه أو تنازله عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه دون إذن كتابي صريح من المالك، مما يضحى معه الأصل في ظل هذا القانون الآمر هو انفراد المُستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق في الانتفاع بالمكان المُؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير كلياً كان ذلك أو جزئياً، مُستمراً أو مُؤقتاً، بمُقابل أو بدونه، واعتبار هذا التخلي بجميع صوره خروجاً من المُستأجر على نص عقد الإيجار مُكملاً بحكم القانون يُجيز للمُؤجر طلب إخلاء المكان. وينشأ حق المُؤجر في الإخلاء بمُجرد وقوع المُخالفة ولا ينقضي بإزالتها فيبقى له هذا الحق ولو أسترد المُستأجر الأصلي العين المُؤجرة بعد ذلك، ومتى ثبت قيام المُستأجر بتأجير العين المُؤجرة له من الباطن – دون إذن كتابي صريح من المالك – تعين على المحكمة أن تقضي بفسخ الإيجار وإخلاء المكان دون أن يكون لها سلطة تقديرية في ذلك لأن حق المُؤجر في الإخلاء ينشأ بمُجرد وقوع المُخالفة، فالحكم بالفسخ هنا مُقرر تقع نتيجته بمُجرد قيام سببه، وذلك سواء نص عليه في عقد الإيجار أو لم ينص وسواء طلب المُؤجر إعمال نص القانون أو العقد إذ يستند الإخلاء في هذه الحالة إلى إرادة المُشرع وليس إلى اتفاق الطرفين وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام". (الطعن رقم 272 لسنة 48 قضائية – جلسة 28/11/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 1943. ونقض جلسة 11/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 159. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 563 – صـ 846 و 847).

ماهية التأجير من الباطن:

من المُقرر في قضاء النقض أن: "يُقصد بالتأجير من الباطن المعنى المُراد في الشريعة العامة بتأجير المُستأجر حقه في الانتفاع بالعين المُؤجرة إليه إلى آخر لقاء جُعل يُتفق عليه بينهما ويستوي أن يكون التأجير من الباطن وارداً على العين المُؤجرة كلها أو بعضها". (نقض جلسة 21/5/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – 1373. والطعن رقم 1207 لسنة 50 قضائية – جلسة 13/1/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – صـ 101. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 564 – صـ 849).

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذا كان البين من نصوص العقد أن الطاعن تعهد بتمكين المطعون ضده من الانتفاع بالمحل الذي يستأجره الطاعن من وزارة الأوقاف على أن يستقل المطعون ضده به فيبيع بضاعته فيه تحت مسئوليته هو مُقابل التزامه بأن يدفع للطاعن شهرياً ما يُعادل 3% من قيمة البضاعة التي يبيعها في المحل علاوة على التزامه بأربعة أخماس أجرة المحل وبدفعه مُرتبات المُوظفين واشتراك التليفون ونفقات إضاءة المحل، فإن هذه الشروط التي تضمنها العقد تجعل منه عقد إيجار من الباطن. ولا يُغير من ذلك القول بأن وصف المبلغ الذي تعهد المطعون ضده بأدائه شهرياً للطاعن بأنه عمولة يجعل العقد بيعاً بالعمولة ذلك لأن القانون لا يعرف البيع بالعمولة وإنما يعرف الوكالة بالعمولة في البيع وهي تقتضي أن يبيع الوكيل بالعمولة باسم ولحساب الموكل فيما يوكله الأخير في بيعه وهي صورة مُختلفة عما اتُفِقَ عليه في العقد من أن يبيع المطعون ضده بضاعته هو باسمه ولحساب نفسه". (الطعن رقم 178 لسنة 34 قضائية – جلسة 29/6/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1441. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 566 – صـ 850).

صور التنازل عن الإيجار، والإيجار من الباطن، وترك العين للغير:

من المُسلم به قانوناً، فقهاً وقضاءاً، أنه: "قد يكون التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو الترك سافراً، كما يمكن أن يكون مُستتراً تحت ستار عقد آخر كالوكالة أو غيرها لأن العبرة بحقيقة العلاقة كما تثبت للمحكمة، ومن أمثلة ذلك ستر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو الترك بإبرام توكيل من المُستأجر الأصلي إلى المُتنازل إليه أو المُستأجر من الباطن أو لمن وقع الترك لصالحه بإدارة العين المُؤجرة ودفع أجرتها". (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني - الفقرة رقم 129/1 – صـ 452).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مُؤدى المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 أن المُشرع أجاز للمُؤجر طلب الإخلاء إذا أجر المُستأجر العين من باطنه أو تنازل عنها أو تركها للغير دون إذن كتابي منه، يستوي أن يكون التأجير من الباطن أو النزول عن الإيجار أو الترك سافراً صريحاً أو مُتخذاً ستار عقد آخر لأن العبرة بحقيقة العلاقة لا بما يسبغه المُتعاقدان من أوصاف، فلا تقف المحكمة عن المظهر البادي وإنما من حقها أن تمحص العلاقة التعاقدية، وأن تطلق عليها وصفها الصحيح". (الطعن رقم 356 لسنة 48 قضائية – جلسة 7/2/1979. منشور بالموسوعة الشاملة للشربيني – جـ 5 – صـ 280. المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع – الفقرة رقم 129/1 – صـ 452 و 453).

إثبات الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك العين:

من المُقرر بين فقهاء قوانين إيجار الأماكن أنه: "يجوز للمُؤجر إثبات الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك العين المُؤجرة بكافة طرق الإثبات القانونية – بما فيها البينة والقرائن – فلئن كانت الإجارة الأصلية صادرة منه، إلا أنه يُعتبر من الغير بالنسبة لعقد الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار. الأمر الذي يُشكل مانعاً من الحصول على دليل كتابي يُثبت الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار". (المرجع: عزمي البكري – المرجع السابق - الفقرة رقم 160 – صـ 536).

إثبات وجود غير المُستأجر بالعين وقوعه على عاتق المُؤجر، وإثبات أن وجوده يستند إلى سبب مُبرر تقع على عاتق المُستأجر:

من المُقرر في قضاء النقض أن: "المُقرر في قواعد الإثبات أن البينة على من يدعي خلاف الأصل، والأصل هو خلوص المكان المُؤجر لمُستأجره ومن يتبعه، وخلوه من غير هؤلاء، ومن ثم فإنه يكفي المُؤجر – إثباتاً للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان المُؤجر وفقاً لنص المادة 18/ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يُقيم الدليل على وجود غير المُستأجر ومن يتبعه في العين المُؤجرة، فينتقل بذلك عبء إثبات العكس إلى عاتق المُستأجر بوصفه مُدعياً خلاف الأصل ليثبت أن وجود ذلك الغير يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء الإخلاء". (الطعن رقم 276 لسنة 52 قضائية – جلسة 22/3/1989. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 611 – صـ 876).

استخلاص التنازل عن الشرط المانع من التنازل عن عقد الإيجار، مُجرد علم المُؤجر وسكوته لا يكفي:

من المُقرر في قضاء النقض أن: "إسقاط الحق بوصفه تعبيراً عن إرادة صاحبه في التخلي عن منفعة مُقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على حقيقة المقصود منه. مُجرد علم المُؤجر بواقعة التأجير من الباطن لا يُعتبر بذاته قبولاً لها يتضمن النزول عن الحق في طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبي والتعبير الإيجابي عن الإرادة". (الطعن رقم 1411 لسنة 52 قضائية – جلسة 21/5/1989. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 650 – صـ 904).

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المُقرر أن ما نصت عليه المادة 23/2 من القانون رقم 52 لسنة 1969 المُقابلة للمادة 31/ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 من أنه يجوز للمُؤجر طلب إخلاء المكان إذا قام المُستأجر بتأجيره من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك – مفاده أن المُشرع استلزم لتوقي طلب إخلاء العين في الحالات الواردة بها أن يكون لدى المُستأجر موافقة كتابية صريحة من المُؤجر على ذلك ومن ثم فلا يُقبل الادعاء بصدور موافقة ضمنية مُستفادة من علمه بذلك وعدم اعتراضه عليه". (الطعن رقم 2134 لسنة 54 قضائية – جلسة 15/1/1985. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 651 – صـ 904).

اختصام المُستأجر الأصلي فقط:

من المُقرر في قضاء النقض أن: "دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن بدون أذن كتابي صريح من المؤجر، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة، محلها فسخ الإجارة الصادرة منه إلى المستأجر الأصلي وليس الإيجار من الباطن إذ أنه ينقضي حتماً بانقضاء الإيجار الأصلي، ومن ثم فهي ترفع منه على الأخير ليقول كلمته فيما أسند إليه من إخلال بالعقد، فإذا لم يختصم في الدعوى واختصم المستأجر من الباطن وحده كانت الدعوى غير مقبولة لرفعها على غير ذي صفة، على أنه يجوز للمؤجر أن يدخل المستأجر من الباطن في الدعوى إلى جوار المستأجر الأصلي وإن كان ذلك غير ضروري لأن الحكم الصادر ضد المستأجر الأصلي يجوز تنفيذه على المستأجر من الباطن ولو لم يختصم في الدعوى". (الطعن رقم 3 لسنة 56 قضائية - جلسة 20/12/1990. ونقض 27/6/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 1960. ونقض 2/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – ع2 – صـ 253).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "من المُقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد الإيجار من الباطن لا يُنشئ علاقة مُباشرة بين المُستأجر من الباطن والمُؤجر الأصلي إلا في حدود ما تقضي به المادتين 596 و 597 من القانون المدني خاصاً بالأجرة حتى ولو كان مُصرحاً للمُستأجر الأصلي في عقد الإيجار بالتأجير من الباطن إلا أنه في هذه الحالة الأخيرة تكون الإجارة من الباطن نافذة في حق المُؤجر فلا يملك الأخير التعرض للمُستأجر من الباطن ما دامت الإجارة الأصلية قائمة، فإذا ما انتهى عقد الإيجار الأصلي فإنه يترتب على ذلك انقضاء عقد الإيجار من الباطن". (الطعن رقم 603 لسنة 51 قضائية – جلسة 1/3/1989. والطعن رقم 1331 لسنة 49 قضائية – جلسة 15/1/1986. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً" – للمٌستشار/ محمد خيري أبو الليل – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 572 – صـ 854).

التطبيق:

وبتطبيق كل تلك القواعد والأسانيد القانونية سالفة الذكر على وقائع النزاع الماثل يتضح جلياً لعدالتكم أن: المُستأجر الأصلي قد قام بتأجير أجزاء من العين المُؤجرة له إلى الغير بدون موافقة كتابية صريحة من المالك المُؤجر بذلك، بالمُخالفة لنصوص عقد إيجار عين التداعي وبالمُخالفة كذلك لأحكام قوانين إيجار الأماكن المُنظمة للعلاقة بين المُؤجر والمُستأجر، مما يُجيز للمُؤجر – والحال كذلك – طلب فسخ عقد إيجار عين التداعي واخلائها من الأشخاص والأشياء وتسليمها للطالب بصفته بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، ومن ثم تكون هذه الدعوى الماثلة قد جاءت على سند صحيح من القانون خليقة بالقبول، وهو ما تُطالب به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

سابقة العرض على لجان فض المُنازعات:

ومن حيث أن المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2000 بإصدار لجان التوفيق التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً تنص على أنه: "لا تُقبل الدعوى التي تُرفع إبتداءً إلى المحاكم بشأن المُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُقرر لعرضها دون قبول"..

ولما كانت لجان التوفيق ينعقد لها الاختصاص بنظر دعاوى الفسخ والإبطال والرجوع، ذلك أن هذه الدعاوى ليست دعاوى عقارية – ولو كانت العقود محلها تنصب على عقارات – لأن تلك الدعاوى لا تتعلق بحق عيني على عقار وتعتبر من ثم دعاوى منقولة وبالتالي تخرج عن نطاق الاستثناء الوارد بنص المادة الرابعة من القانون والخاصة بالدعاوى العينية العقارية وبالتالي فهي تدخل في اختصاص لجان التوفيق. (يُراجع وسيط السنهوري – الجزء الثامن – طبعة 1967 – بند 114 – ص 208. ونقض مدني جلسة 31/1/1967 في الطعن رقم 161 لسنة 33 قضائية. مُشار إليهما في: "قانون لجان التوفيق في بعض مُنازعات الدولة" – للمُستشار/ عبد الرحيم على على محمد – الطبعة الأولى عام 2000 القاهرة - بند 77 – ص 54).

مما اضطر الطالب بصفته إلى تقديم الطلب رقم 245 لسنة 2004 إلى اللجنة التاسعة للتوفيق الكائنة في بديوان عام هيئة الأوقاف المصرية بميدان الدقي وذلك في تاريخ 29/5/2004 وقد أصدرت عدالة اللجنة توصيتها في هذا الطلب بجلسة 22/6/2004 والذي جرى منطوقها على النحو التالي: "قررت اللجنة: حفظ الطلب لعدم حضور المُدعى عليه رغم إعلانه"؛ وقد جاء في حيثيات هذه التوصية ما يلي: "ولما كان المُدعى عليه قد تخلف عن الحضور رغم إعلانه، الأمر الذي يُشير بأنه على علم تام بمُوافقة الطلب للواقع والقانون وبعدم وجود ما لديه من دفاع في هذا المقام، ومن ثم يتعين حفظ الطلب والهيئة المُدعية وشأنها بإزاء موقف المُدعى عليه".

لكل هذه الأسباب، وللأسباب الأخرى التي سيُبديها الطالب بصفته أثناء نظر الدعوى بالجلسات في مُذكراته المكتوبة ومُرافعاته الشفوية، وللأسباب الأصوب والأرشد التي تراها عدالة المحكمة…

" وبناء عليه "

أنا المُحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذا الإعلان للعلم بما جاء فيه وما اشتمل عليه وكلفته بالحضور أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية الكائن مقرها بشارع أحمد ماهر (ميدان باب الخلق سابقاً) بجوار مُديرية أمن القاهرة، وذلك أمام الدائرة ( ................ ) إيجارات التي ستعقد جلستها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة من صباح يوم ............................................ الموافق ............./............./2004_م لسماعه الحكم ضده بما يلي:

"بفسخ عقد الإيجار المُؤرخ 9/10/2002 عن عين التداعي المُبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد الإيجار، مع إخلاء عين التداعي من الأشخاص والأشياء، وتسليمها إلى الطالب بصفته بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد".

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم ............................................

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com