جواز قيام الورثة بتغيير النشاط التجاري بعد استفادتهم من الامتداد القانوني
بند 42 مُكرر – هل يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، بعد استمرار عقد الإيجار لصالحهم؟
يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد بالشروط الآتية:
1-ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض مُنافية للآداب وهي الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
2-أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستأجر الأصلي طبقاً للعقد.
3-ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 42 مُكرر – صـ 220 و 221).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المُشار إليهم – هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استناداً إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط التجاري الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها غيرت استعمال العين من مهنة بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في 8/7/1984 أي بعد وفاة الأم الحاصلة في 20/12/1980 ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى لحام كاوتشوك وما إذا كانت هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى وبسلامة شاغليه فإنه يكون معيباً". (نقض مدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999. المصدر: "جأالا
موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 42 مُكرر – صـ 221 : 223).
قيام المستأجر بعمل تعديلات أو تحسينات في العين المؤجرة
* تنص المادة 592 من القانون المدني على أنه: "
1-إذا أوجد المُستأجر في العين المُؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.
2-فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها، وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتض.
3-فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما، جاز للمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها".
حالة إيجاد بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات بعلم المُؤجر وموافقته:
* من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذا رخص للمستأجر بإنشاء "مبان" على سطح المكان المؤجر فإن هذه الإنشاءات لا تعتبر خارجة عن نطاق العين المؤجرة بل داخلة فيها ويجري عليها أحكام القانون الخاصة بالبناء الذي يحدثه المستأجر في العين المؤجرة ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك. ولا يلزم لخضوع البناء الجديد لتلك الأحكام أن تكون قد حددت له أجرة مستقلة بالإضافة إلى الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار إذ أن تحديد هذه الأجرة ليس شرطاً لانطباق أحكام القانون في هذا الخصوص ولا يوجد ما يمنع من أن يعفى المستأجر من أية أجرة إضافية عند انتفاعه بالبناء الذي أحدثه هذا المستأجر على نفقته وتكون في هذه الحالة الأجرة المتفق عليها أصلاً في العقد هي المقابل لانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة هذا البناء المستجد". (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966. المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الخامس – الطبعة الخامسة 2001 القاهرة – بند 383 – القاعدة رقم 1 – صـ 750).
فإذا أقام المستأجر البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات بإذن المؤجر دون أن يتفق معه على مصيرها، ولم يبد المؤجر عند انتهاء الإيجار رغبته في استبقاء هذه الإنشاءات فإنه يكون للمستأجر حق إزالتها باعتبارها مملوكة له مع إعادة المكان المُؤجر إلى الحالة التي كان عليها وقت التعاقد. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 752).
ويجوز الاتفاق بين المتعاقدين على أن يحتفظ المؤجر بما يقيمه المستأجر في العين من بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات عند انتهاء الإيجار بدون مقابل، أو نظير مقابل معين، أو يحتفظ بها نظير قيمتها التي يقدرها أهل الخبرة. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 749).
ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "متى كان الواقع في الدعوى هو أن المؤجر قد صرح للمستأجر بأن يقيم على نفقته بناء فوق العين المؤجرة على أن يلتزم بأداء عوايد المباني التي تربط على هذا البناء المستجد وسكت الطرفان عن بيان مصير هذه المنشآت فإن ملكيتها تكون للمستأجر طوال مدة الإجارة ولا تؤول إلى المؤجر إلا عند انتهاء عقد الإيجار ذلك أن حق المؤجر بالنسبة لتلك المنشآت لا يتحدد إلا بالنظر إلى حالة العقار المؤجر في هذا الوقت ويحق للمستأجر أن يزيلها قبل انتهاء عقد الإيجار بشرط أن يعيد العين المؤجرة إلى حالتها الأصلية بينما يمتنع على المؤجر في هذا الفرض طلب إزالة هذه المنشآت . ولا يصح الاحتجاج بأن أحكام الالتصاق المقررة في القانون المدني تقضى باعتبار المؤجر مالكاً للبناء من وقت إنشائه إذ أن ترخيص المؤجر للمستأجر في إقامة البناء على نفقة هذا المستأجر مع التزام الأخير بدفع الضريبة العقارية عن هذا البناء - وهى مما يلتزم به أصلاً المالك - ودون اتفاق على مصير هذا البناء ذلك يتضمن قبول المؤجر تأجيل إعمال أحكام الالتصاق حتى ينتهي عقد الإيجار وهى أحكام لا تتعلق بالنظام العام ويجوز لذلك الاتفاق على تعديلها". (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1251 – فقرة 1).
حالة إيجاد بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات بدون علم المُؤجر أو رغم معارضته:
* إذا أوجد المستأجر بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة دون علم المؤجر، أو بعلمه مع اعتراضه عليها، أو يكون قد أوجدها رغم حظر المؤجر عليه صراحة إيجادها ودون أن يأذن له بعد هذا الحظر، فإن المؤجر يخير بين أمرين:
الأول: طلب إزالة البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات.
الثاني: استبقاء البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات.
فإذا اختار المؤجر الطلب الأول وهو إزالة ما أقامه المستأجر، وجب على الأخير إزالته وكان عليه أن يعيد العين المؤجرة إلى الحالة التي كانت عليها عند التسليم، فإن قصر المستأجر في ذلك، كان للمؤجر استصدار ترخيص من القضاء في القيام به على نفقة المستأجر.
وإذا ترتب على الإزالة ضرر بالمؤجر، التزم المستأجر بتعويضه.
أما إذا أختار المؤجر الطلب الثاني وهو استبقاء البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات، فإنه ليس له أن يستبقى منها إلا ما التصق بالعقار المؤجر وأصبح جزءاً لا ينفصل عنه. أما إذا كان ما أقامه المستأجر لا يزال يحتفظ بذاتيته يمكن فصله من العقار المؤجر دون تلف، كجهاز تدفئة مثلاً، كان للمستأجر أن ينزعه من العقار دون أن يكون للمؤجر الحق في طلب استبقائه.
وفي حالة طلب الاستبقاء يكون على المؤجر رد إحدى القيمتين الواردتين بالفقرة الأولى من المادة، قيمة ما أنفقه المستأجر في هذه المنشآت أو ما زاد في قيمة العقار – كالشأن في الحالة الثانية. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – البند 385 – صـ 755).
ملكية البناء أو الغراس وغير ذلك من التحسينات أثناء الإيجار:
1- في حالة اشتراط المؤجر على المستأجر أن يبقى البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة نظير تعويض أو بدون تعويض:
في هذه الحالة يكون البناء أو الغراس أو التحسينات الأخرى، مملوكة للمؤجر منذ إقامتها، ولا يكون للمستأجر بالنسبة لها إلا حق شخصي يخوله الانتفاع بها طوال انتفاعه بالعين المؤجرة، فلا يكون المستأجر مالكاً لها في أي وقت.
وإذا لم يتفق الطرفان على أجرة إضافية للغراس أو البناء أو غير ذلك من التحسينات، فإن الأجرة المتفق عليها أصلاً في عقد الإيجار هي مقابل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة الغراس أو البناء أو غير ذلك من التحسينات. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 391 – صـ 765).
2- في حالة تعليق مصير البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات على مشيئة المؤجر:
إذا كان مصير البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات معلقاً على مشيئة المؤجر إن أراد استبقائها وإن أراد إزالتها، فإن البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات تكون مملوكة للمؤجر معلقة على شرط واقف هو إظهار رغبته في الإبقاء عليها. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 393 – صـ 768).
متى يطلب المؤجر الإزالة:
* إذا كان للمؤجر الخيار في طلب الإزالة، فإن الإزالة لا تكون مستحقة ولا يجوز طلبها إلا عند انتهاء العقد ووجوب رد العين بالحالة التي كانت عليها وقت تسليمها للمستأجر. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 386 – صـ 757).
ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مصلحة المؤجر في طلب إزالتها لا تثور إلا عند انقضاء الإيجار حيث يلتزم المستأجر برد العين بالحالة التي تسلمها". (الطعن رقم 243 لسنة 31 قضائية – جلسة 14/6/1966. المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – نفس الموضع).
وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "ومن ثم يلتزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في المنشآت أو ما زاد في قيمة العقار بسبب هذه المنشآت". (الطعن رقم 148 لسنة 32 قضائية – جلسة 26/5/1966).
وتوجد ملاحظتان هنا: الأولى - أن التزام المستأجر بإزالة التحسينات التي أقامها في العين المؤجرة بعد انقضاء وانتهاء عقد الإيجار ينبغي عليه (قانوناً) تنفيذه عيناً، ولا يجوز المطالبة بالتنفيذ بمقابل (عن طريق التعويض أو ما يسميه موظفي هيئة الأوقاف بـ: "رد الحالة") إلا إذا استحال التنفيذ العيني على النحو الذي رسمه القانون وفي التوقيت الذي حدده القانون.
والثانية - أنه لا يجوز (قانوناً) الجمع بين طلب "رد الحالة" الذي يستند إلى مطالبة المؤجر بإزالة التحسينات، وبين "زيادة مقابل الانتفاع" الذي يستند إلى مطالبة المؤجر باستبقاء تلك التحسينات.
هل يستحق المؤجر زيادة في الأجرة مقابل انتفاع المستأجر بما أقامه من بناء أو غير ذلك من التحسينات:
* في حالة قيام المستأجر بإقامة المنشآت بدون إذن المؤجر الصريح أو الضمني. فالمؤجر يخير بين أمرين: إما الإبقاء على هذه المنشآت فتكون ملكاً له منذ إقامتها؛ أو إزالتها فتكون ملكاً للمُستأجر إلى حين إزالتها بعد انقضاء الإيجار.
فإذا اختار المؤجر الإبقاء على المنشآت فإنه يعتبر مالكاً لها منذ إقامتها، ومن ثم يتعين على المستأجر أداء زيادة في الأجرة نظير انتفاعه بهذه المنشآت إذ أن هذه الزيادة في المنفعة لم تكن ملحوظة عند إبرام عقد الإيجار. غير أنه لما كانت المنشآت المشار إليها قد دخلت ملك المؤجر نظير تعويض يدفعه المؤجر إلى المستأجر عند انتهاء الإيجار، وأن هذا التعويض يبقى في ذمة المؤجر ويظل المستأجر محروماً منه طوال مدة الإيجار، فإن القول باستحقاق المؤجر زيادة في الأجرة مقابل زيادة الانتفاع يؤدي في هذه الحالة إلى أن يجمع المؤجر بين البدلين: زيادة الأجرة وريع مقابل المنشآت وهذا لا يجوز عدالة ولا قانوناً. فإذا طالب المؤجر بزيادة في الأجرة جاز للمستأجر طلب المقاصة بين هذه الزيادة وبين فوائد المبلغ المستحق له كفوائد في ذمة المؤجر.
فإذا اختار المؤجر إزالة المنشآت المستحدثة فإنه لا يحق له طلب زيادة الأجرة لأن هذه المنشآت تبقى مملوكة للمستأجر حتى يقوم بإزالتها عند انتهاء عقد الإيجار. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 390 – صـ 763).
* وعليه، فيُشترط في التحسينات والإضافات التي يستحق المُؤجر في مُقابلها زيادة في الأجرة أن يكون قد استحدثها هو أو سلفه من ماله الخاص.
أما إذا أدخل المُستأجر نفسه على العين المؤجرة تغييرات أو تحسينات سواء أكان ذلك بإذن المُؤجر، أم بغير إذنه إذا كانت تلك التغييرات لا تضر بالعين، فزاد انتفاعه بالعين بسبب هذه التغييرات أو التحسينات، فلا يكون للمؤجر المُطالبة بزيادة الأجرة مقابل ما زاد في انتفاع المستأجر لأن زيادة الانتفاع ناتجة من فعل المستأجر ونشاطه ومقدرته وما بذله من نفقات.
حيث أنه من المُقرر قانوناً أنه: "تفريعاً على ما ثبت مما قرره المدعي (المُؤجر) بصحيفة دعواه من أن المُدعى عليه (المُستأجر) هو الذي أجرى تعديلاًً بشرفة العين المؤجرة بإقامة حواجز زجاجية وخشبية جاعلاً منها حجرة، زيادةً في الانتفاع بالعين، وكان الأمر غير ضار بالعين، مما يجيزه القانون له (للمُستأجر) بغير إذن المالك المُؤجر، ما دام غير ضار بالعين، وكان له حق في الانتفاع بالعين بالمُقابل المُحدد لها ما دام المؤجر لم يقم بأي تحسينات أو إصلاحات تزيد من الانتفاع بها بمال من جانبه، وليس له (المُؤجر) سوى المُطالبة بإعادة الحال إلى ما كان عليه عند انتهاء الإجارة إذا ما تراءى له ذلك. أما مُطالبته المُستأجر بزيادة الأجرة، وهو لم يقم بالتعديلات من ماله، فإن طلبه هذا يكون غير قائم على أساس سليم من القانون، ولا يمكن القياس على حالة قيام المؤجر بإجراء التحسينات، إذ أن الفارق كبير في كلتا الحالين. ففي قيام المؤجر بالتحسينات والإصلاحات يكون قد أنفق فيما قام به مالاً انتفع المستأجر بنتاجه، وحق للمؤجر طلب مُقابل الزيادة في الانتفاع. أما في حالة قيام المستأجر بإجراء تحسينات أو تعديلات غير ضارة بالعين، فإنه هو الذيأنفق مقابل ما أدخل على العين وحق له الانتفاع بها ما دام يؤدي المقابل المحدد للعين بحالتها، وحق للمستأجر عند انتهاء العلاقة التأجيرية المطالبة بتعويض عما زاد في العين من تحسينات بالشروط المقررة في المادة 592 مدني، وكان المدعي وهو لم يقم بإجراء التعديلات المقال بها، غير محق في طلب زيادة القيمة الايجارية، متعيناً رفض دعواه". (الطعن رقم 478 لسنة 45 قضائية – جلسة 1/2/1982. ومصر الابتدائية 9/3/1953 المحاماة 33 – 309 – 565. الجيزة (الدائرة الأولى) 13/6/1966 في القضية رقم 25 لسنة 1966. المصدر: "شرح قانون إيجار الأماكن" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الأول – الطبعة التاسعة 1990 القاهرة – بند 29 – صـ 236 – هامش 73).
وطبقاً لنص المادة 592 مدني خول المشرع المؤجر الحق في طلب إزالة البناء الذي يقيمه المستأجر في العين المؤجرة دون علمه أو رغم معارضته، أو في استبقائه، فإن طلب إزالته وجب على المستأجر (عند انتهاء عقد الإيجار) أن ينزعه من العين المؤجرة وأن يعيد العين إلى أصلها، وللمؤجر أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العين (من جراء ذلك النزع) إن كان له مقتض. وإن طلب استبقاءه فعليه (أي المؤجر) أن يرد للمستأجر أدني القيمتين: ما أنفقه في هذه المباني أو ما زاد في قيمة العقار (تطبيقاً لنص المادة سالفة الذكر ولقواعد التملك بالالتصاق). ومؤدى ذلك أن البناء الذي يقيمه المستأجر من ماله الخاص دون إذن من المؤجر يكون ملكاً لصاحب العين المؤجرة مُعلقاً على شرط واقف هو إعلان رغبته في تملك البناء، ويُعد مملوكاً للمستأجر تحت شرط فاسخ هو ظهور رغبة المؤجر في تملكه. (المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 237).
بيد أن هذه القاعدة ليست متعلقة بالنظام العام، بل يجوز الاتفاق على ما يخالفها، فمتى ثبت أن المدعي (المستأجر) قد قبل – بمحض اختياره أثناء إقامته بالعين بمقتضى عقد يسري عليه قانون إيجار الأماكن وتحت حمايته – زيادة الأجرة في نظير التحسينات والإنشاءات التي قام هو أو مستأجر سابق بإدخالها على العين المؤجرة والتي زادت في منفعتها فلا يجوز له بعد ذلك طلب تخفيض ما قبله مختاراً، ولا أن يحتج بأن الأجرة المتفق عليها والمطلوب تخفيضها تزيد عن الأجرة القانونية ما دام الاتفاق على زيادة الأجرة نظير التحسينات التي أجراها هو في العين المؤجرة قد تم بمحض إرادته. (مصر الابتدائية 10/1/1957 (الدائرة 13) في القضية رقم 1973 لسنة 1954 كلي مصر. المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 238 – وهامش 76).
كيفية حساب زيادة الأجرة – في حال توافر شروطها – بالنسبة للعقود الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن:
* في الحالات التي يجوز فيها للمؤجر المطالبة بزيادة الأجرة نظير زيادة الانتفاع بالعين المؤجرة الناتجة عن عمل تحسينات بها، فإن تقدير قدر وحجم ونسبة هذه الزيادة ليست سلطة مخولة للمالك المؤجر بصفة مطلقة يقدرها ويحددها كيفما شاء وبإرادته المنفردة ليلزم بها المستأجر بعد ذلك، ولكن الأصل أن يتم تقديرها بالاتفاق بين الطرفين (بالنسبة لعقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني)، فإن تعذر الوصول إلى اتفاق بينهما قدرها القاضي مُستعيناً بأهل الخبرة في ذلك.
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النزاع بين المالك والمستأجر حول زيادة الأجرةمقابل المباني التي أحدثها المستأجر استناداً إلى الاتفاق على هذه الزيادة أو إلى أحقية المؤجر في اقتضائها طبقاً لأحكام الالتصاق هو نزاع يخرج بطبيعته عن نطاق أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ويخضع الفصل فيه لأحكام القانون المدني". (الطعن رقم 245 لسنة 31 قضائية – جلسة 14/6/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1373 – فقرة 3).
وحتى بالنسبة لعقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن فقد وضعت تلك القوانين معايير عامة يلتزم بها جميع الأطراف في شأن تحديد الأجرة، ولمعرفة تلك المعايير والمقاييس العامة ينبغي أولاً معرفة وتحديد تاريخ إنشاء المبنى ليتم تبعاً لذلك تحديد القانون الخاضع له من بين قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية حيث أن تلك المعايير تختلف من قانون إيجار أماكن لآخر..
فعلى سبيل المثال تنص المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن: "تقدر أجرة المبنى المرخص في إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية:
أ.صافي عائد استثمار العقار بواقع 7% من قيمة الأرض والمباني.
ب.مُقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة بواقع 3% من قيمة المباني.
ومع مراعاة الإعفاءات المُقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يُضاف إلى الأجرة المُحددة، وفقاً لما تقدم، ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية، كل ذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.
ويلتزم المُستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة".
كما تنص المادة 15 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: "يكون تحديد أجرة المباني بعد إنشائها على أساس تقدير قيمة الأرض، وفقاً لثمن المثل في عام 1974، مع زيادة سنوية مقدارها 7% لحين البناء، وتقدير قيمة المباني وفقاً للتكلفة الفعلية وقت البناء، وذلك دون التقيد بالأجرة المبدئية المقدرة للمبنى قبل إنشائه مع الالتزام بمستوى المباني المبين بالموافقة الصادرة على أساسها ترخيص البناء ودون الاعتداد بأية زيادة في المواصفات أثناء التنفيذ.
وتحسب كامل قيمة الأرض والمباني والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع، طبقاً للقيود المفروضة على المنطقة وأحكام قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء وغيره من القوانين واللوائح.
أما في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبنى الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء، تحسب كل قيمة المباني المنشأة كما تحسب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلاً من أدوار إلى العدد الكلي للأدوار التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها، ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وظروف العمران، وذلك بقرار من المجلس المحلي المختص.
وإذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها، فلا يحسب في تقدير الإيجار من قيمة الأرض إلا القدر المخصص لمنفعة البناء فقط، بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة، وإلا فلا تحسب سوى المساحة المبنى عليها بالفعل".
كما تنص المادة 16 من القانون 49 لسنة 1977 على أن: "يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الأجرة في حالة تعلية البناء، وذلك إذا تمت التعلية بعد سنتين على الأقل من تاريخ إنشاء المباني الأصلية ... وفي هذه الحالة تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد أجرة المباني المستجدة فقط".
وبعد ذلك ينبغي تحديد ومعرفة قيمة التكاليف التي تكبدها المستأجر في إقامة المنشآت أو التحسينات.
وبعد تحديد قيمة زيادة الأجرة على الوجه سالف الذكر، وبعد تحديد قيمة تكاليف إقامة المنشآت أو التحسينات، يتم خصم مقابل ريع التكاليف التي تكبدها المستأجر في إقامة المنشآت أو التحسينات من قيمة زيادة الأجرة بعد تحديدها على الوجه سالف الذكر.
ويراعى أن الناتج الذي يلتزم المستأجر بسداده بعد إتباع كل الخطوات السابقة، يقوم المستأجر بسداده مقسطاً مع الأجرة الشهرية وليس دفعه إجمالاً دفعة واحدة.
غير أنه ينبغي التحفظ في تطبيق هذه الأحكام على بعض الأماكن، فمثلاً الأماكن الخاضعة للقانون رقم 46 لسنة 1962 فقد حدد المشرع قيمتها الايجارية بنسبة 5% من ثمن الأرض و 8% من تكاليف المباني. فإذا استغلت الأرض استغلالاً كاملاً بأن بنيت فيها كل المساحة وكل الارتفاع المسموح بهما حسبت قيمة الأرض بالكامل عند تقدير القيمة الايجارية للمبنى كله. فإذا أقام المستأجر مع ذلك منشآت جديدة في مثل هذه العين، فإن زيادة انتفاعه بها تعتبر من الناحية القانونية على الأقل راجعة إلى سبب واحد هو التكاليف التي أنفقها فقط، ولا محل فيها لعنصر زيادة استغلال العين الأصلية، إذ الفرض أن هذا العنصر قد استنفد كلية عند تقدير القيمة الايجارية الأصلية بإدخال ثمن الأرض كلها في ذلك التقدير. ولذلك يصعب في مثل هذه الحالة وبحالة التشريع القائم القول (قانوناً) بأحقية المؤجر في زيادة في الأجرة مقابل زيادة انتفاع المستأجر عن طريق استحداث منشآت جديدة، إلا إذا كانت الأجرة المتفق عليها بين المتعاقدين (عند إبرام عقد الإيجار الأصلي) دون القيمة الايجارية القانونية التي دخل في تقديرها حساب القابلية الاستغلالية الكاملة للأرض والمرافق، ولكن يراعى في هذا الاستثناء ألا تجاوز جملة الزيادة المطلوبة والأجرة الأصلية الاتفاقية القيمة الايجارية القانونية. (المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – البند رقم 235 مكرر 4 – صـ 528 : 530).
ففي حالة طلب الإزالة:
* إذا كانت الهيئة (المالكة المؤجرة) تطلب إزالة التحسينات التي أجراها المستأجر من ماله الخاص فإنه لا يحق لها قانوناً المطالبة بزيادة الأجرة مقابل زيادة الانتفاع بالعين المؤجرة. حيث أن تلك التحسينات تكون – في هذه الحالة – مملوكة للمستأجر (ينتفع بها كما ينتفع بملكه)، كما أن التزام المستأجر بإزالتها ورد العين بحالتها للمؤجر لا يتحمل به المستأجر إلا عند انقضاء وانتهاء عقد الإيجار. ولا يلزم بسداد "رد الحالة" إلا إذا استحال تنفيذ التزامه برد العين المؤجرة بعد انتهاء عقد الإيجار بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد.
وفي حالة طلب بقاء التحسينات:
* إذا كانت التحسينات التي أجراها المستأجر في العين المؤجرة وترتب عليها زيادة الانتفاع قد أنفق عليها من ماله الخاصة - وبعلم أو موافقة المؤجرة (صراحة أو ضمناً) - فإنه يجوز الاتفاق (رضائياً وودياً) بين المؤجر والمستأجر على زيادة الأجرة، فإذا تعذر التوصل لمثل هذا الاتفاق فلا سبيل (قانوناً وقضاءً) لإلزام المستأجر بتلك الزيادة.
* فإذا كانت تلك التحسينات التي أجراها المستأجر في العين المؤجرة وترتب عليها زيادة الانتفاع قد أنفق عليها من ماله الخاصة – وبدون علم أو رغم اعتراض المؤجر - فإنه يجوز الاتفاق (رضائياً وودياً) بين المؤجر والمستأجر على زيادة الأجرة، فإذا تعذر التوصل لمثل هذا الاتفاق فيتم تقديرها طبقاً للمعايير التي وضعتها قوانين إيجار الأماكن في هذا الشأن، وفي حالة المنازعة بشأنها يمكن اللجوء للقضاء لتقديرها بمعاونة أهل الخبرة وبإلزام المستأجر بها، علماً بأنه في حالة توجيه مثل هذه المطالبة القضائية فيجوز للمستأجر هنا (قانوناً) طلب المقاصة بين تلك الزيادة المطالب بها والفوائد على تعويضه عن تلك التحسينات (حيث أنه يستحق قانوناً تعويضاً كاملاً عنها بعد انتهاء عقد الإيجار). وليس من المحتم أن تخرج الأوقاف دائنة نتيجة تلك المقاصة، لا سيما إذا كان عقد الإيجار يخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، لكون تحديد الأجرة وزيادتها طبقاً لتلك القوانين ضئيلة إلى حد ما بينما تكاليف التحسينات (في الوقت الحاضر) وريعها من المحتمل أن تكون أكبر من القيمة المقدرة قانوناً لزيادة الأجرة في حالة توافر شروط تلك الزيادات أصلاً.
تقديم العين المؤجرة كحصة عينية في شركة يعد تنازلاً عنها للشركة
بما يجيز للمؤجر طلب الإخلاء للتنازل عن العين المؤجرة
تقديم العين المؤجرة كحصة عينية في شركة يعد تنالاً عن تلك العين للشركة بما يبيح للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار للتنازل، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن:
"الشركة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – عقد يلتزم بمُقتضاه شخصان أو أكثر بأن يُساهم كل منهم في مشروع مالي بتقديم حصة من مال أو عمل لاقتسام ما قد ينشأ عن هذا المشروع من ربح أو خُسارة مما مؤداه أن محل هذا العقد هو تكوين رأس مال يشترك فيه مجموع حصص الشركاء وذلك بقصد استغلاله للحصول على ربح يوزع بينهم ولا رابطة بين قيام الشركة وبين ما قد يكون من مُباشرة الشركاء بعد قيام الشركة لنشاطهم المُشترك في عين يستأجرها أحدهم لانتفاء التلازم بين نشأة الشركة وبين وجود مثل تلك العين أو تحقق ذلك النشاط فيها ما لم يكن حق الإجارة من ضمن مقومات الشركة إذا ما قدمه الشريك المُستأجر كحصة له فيها وأنه وإن كان الأصل أن قيام مُستأجر العين بإشراك آخر معه في النشاط المالي الذي يُباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهما لا يعدو أن يكون مُتابعة من جانب المُستأجر للانتفاع بالعين ولا ينطوي بذاته على معنى تخليه عنها إلى شريكه في المشروع إلا أنه إذا ما تخلى عن حقوقه المتولدة عن عقد الإيجار إلى الغير فإن هذا الأخير يُعد مُستأجراً من الباطن أو مُتنازلاً له عن الإيجار ويظل عقد اٌلإيجار الأصلي على حاله قائماً لصالح المُستأجر الأصلي وحده ولا تقوم ثمة رابطة قانونية مُباشرة بين المُستأجر من الباطن والمُؤجر الأصلي".
(نقض مدني في الطعن رقم 1486 لسنة 52 قضائية، جلسة 22/2/1989 . مُشار إليه في مرجع: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل - - الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1099 – ص 1218 ، 1219).
كما أنه من المُقرر في قضاء النقض كذلك أن : " الشركة – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – عقد يلتزم بمُقتضاه شخصان أو أكثر بأن يُساهم كل منهم في مشروع مالي أو عمل لاقتسام ما قد ينشأ عن هذا المشروع من ربح أو خُسارة، مما مؤداه أن محل هذا العقد هو تكوين رأس مال يشترك فيه مجموع حصص الشركاء وذلك بقصد استغلاله للحصول على ربح يوزع بينهم، وإنه ولئن كان لا رابطة بين قيام الشركة وبين ما قد يكون من مُباشرة الشركاء بعد قيام الشركة لنشاطهم المُشترك في عين يستأجرها أحدهم لانتفاء التلازم بين نشأة الشركة وبين وجود مثل تلك العين أو تحقق ذلك النشاط فيها إلا أن حق الإجارة يدخل ضمن مقومات الشركة إذا ما قدمه الشريك المُستأجر كحصة له فيها، وتخلى عن حقوقه المتولدة عن عقد الإيجار فتُصبح الشركة مُتنازلاً لها عن الإيجار من جانب المُستأجر..
المُقرر أن للشركة وجود مُستقل عن الشركاء فتخرج حصة الشريك في الشركة عن ملكه وتصبح مملوكة للشركة، ولا يكون له بعد ذلك إلا مُجرد حصة في نسبة مُعينة من الأرباح أو نصيب في رأس مال الشركة عند التصفية، لما كان ذلك وكان الثابت من عقد الشركة المُقدم ضمن مُستندات الطاعن أنه نص في تمهيد العقد الذي يُعتبر طبقاً للبند الأول جزءاً منه، على أن مورث المطعون ضدهم من الثانية حتى الأخيرة يمتلك مكتباً للتجارة بالشقة محل النزاع وعقد الإيجار الصادر من الشركة المطعون ضدها الأولى ونص في البند الثاني منه على أن رأس مال الشركة مُناصفة بين الشريكين ويدخل ضمن رأس مال المُورث قيمة المكتب سالف الذكر، وإذ كان مفاد هذه النصوص أن مورث المطعون ضدهم من الثانية حتى الأخيرة قد تنازل عن إجارة الشقة محل النزاع إلى الشركة وأنه قدمها ضمن حصته فيها وأصبحت ضمن مقوماتها وأن ذلك يسري في حق ورثته".
(نقض مدني في الطعن رقم 1194 لسنة 53 قضائية، جلسة 3/3/1993 . مُشار إليه في المرجع السابق – نفس الموضع – القاعدة رقم 1118 – ص 1231).
ومن المُقرر أيضاً أن: "مؤدى نص المادة 52 من القانون المدني على أن تعتبر "الشركة" شخصاً اعتبارياً، أنها تكتسب هذه الشخصية بمجرد تكوينها مستقلة عن أشخاص الشركاء فيها، مما مقتضاه أن تكون لها ذمة مالية مستقلة عن ذممهم، وتعتبر أموالها ضماناً عاماً لدائنيها وحدهم، كما تخرج حصة الشريك في الشركة عن ملكه لتصبح مملوكة للشركة ولا يكون للشريك بعد ذلك إلا مجرد حق في نسبة معينة من الأرباح أو نصيب في رأس المال عند تصفية الشركة".
(نقض مدني في الطعن رقم 1706 لسنة 52 قضائية – جلسة 15/5/1986).
في دعوى طلب الامتداد لعقد إيجار محل تجاري من شريك المستأجر الأصلي
أولاً- الوقائع
نستأذن عدالة المحكمة في الإحالة فيما يخص وقائع الدعوى الماثلة إلى ما جاء بصحيفة افتتاحها وإلى الحكم التمهيدي الصادر فيها وإلى تقرير الخبراء المودع بها وإلى سائر أوراقها منعاً من التكرار وحفاظاً على ثمين وقت عدالة المحكمة.
ثانياً- الدفاع
نجحد كافة الصور الضوئية المقدمة من المدعي في الدعوى الماثلة:
قدم المدعي صوراً ضوئية لمستنداته بحوافظ مستنداته المقدمة في الدعوى الماثلة، وهيئة الأوقاف المصرية تتمسك بجحد كافة الصور الضوئية المُقدمة من المدعي.
ولما كان من المقرر في قضاء النقض أنه: "لا حجية لصور الأوراق في الإثبات إلا بمقدار ما تهدى إلى الأصل إذا كان موجوداً فيرجع إليه كدليل في الإثبات. أما إذا كان الأصل غير موجود فلا سبيل للاحتجاج بالصورة إذا أنكرها الخصم ومن ثم لا تثريب على محكمة الموضوع بدرجتيها إن هي التفتت بالتالي عن صورة الورقة المقدمة من الطاعن ولا عليها إن هي لم تُجر تحقيقاً في هذا الشأن ولم ترد على ما أبداه من دفاع". (نقض مدني في الطعن رقم 407 لسنة 49 قضائية - جلسة 19/12/1982. والطعنان رقما 598 و 55 لسنة 50 قضائية - جلسة 28/2/1984. والطعن رقم 687 لسنة 43 قضائية - جلسة 24/1/1978 السنة 29 صـ 279).
كما أنه من المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: "القانون لم يشترط طريقاً مُعيناً يتعين على من يُنكر التوقيع على المُحرر العرفي إتباعه إذ يكفي إبداء الدفع بالإنكار صراحةً حتى تسقط عن المُحرر حجيته في الإثبات إعمالاً لنص المادة 14/1 من قانون الإثبات". (نقض مدني في الطعن رقم 1314 لسنة 49 قضائية - جلسة 19/5/1980).
وأخيراً، فقد تواترت أحكام محكمة النقض على أن: "استناد الخصم إلى الصورة الشمسية للمستند.التفات الحكم عن الورقة.لا قصور".
وهدياً بما تقدم، ولما كان المدعي في الدعوى قد جاءت مُستندات دعواهالماثلة خالية من أصولها وكانت هيئة الأوقاف المصرية قد جحدت تلك الصور الضوئية المُقدمة منها، الأمر الذي يُفقدها حُجيتها في الإثبات بما يكون معه المدعي قد أخفق في إثبات دعواه في هذه الحالة. مما يتعين معه الالتفات عن تلك المُستندات المجحود صورها الضوئية والقضاء في الدعوى الماثلة برفضها لعجز المدعي عن إثبات دعواه، أو بالأقل رفض الدعوى بحالتها. علماً بأن عدالة المحكمة الموقرة غير مُكلفة بتكليف الخصم بإثبات دعواه أو لفت نظره لمُقتضيات دفاعه.
قوانين إيجار الأماكن، قوانين خاصة:
لما كانت تشريعات إيجار الأماكن تشريعات خاصة، خرج بها المُشرع على الأحكام العامة لعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني (الشريعة العامة)، ووضع بتلك التشريعات الخاصة أحكاماً قصد بها إلى تقييد حرية المؤجر في تحديد الأجرة وفي طلب الإخلاء، وكذلك إلى فرض التزامات خاصة على عاتق كل من المؤجر والمستأجر، وهذه الأحكام الخاصة هي التي تسري – من دون أحكام القانون المدني التي تتعارض معها – ما دامت العين المؤجرة كائنة ببلدة من البلدان التي نصت تلك التشريعات الخاصة على سريانها عليها. (نقض مدني في الطعن رقم 839 لسنة 43 قضائية – جلسة 7/6/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – القاعدة رقم 275 – صـ 1428). وفيما عدا الأحكام المذكورة تسري على العلاقات الايجارية الأحكام العامة لعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني.(نقض مدني في الطعن رقم 1132 لسنة 47 قضائية – جلسة 3/3/1982).
وطالما أن قوانين إيجار الأماكن هي قوانين خاصة، فإن تطبيقها يكون تحت مظلة القانون العام، وهو القانون المدني، فيرجع إلى القانون المدني – حتى بالنسبة إلى العلاقات والأماكن التي يسري عليها قانون إيجار الأماكن – في كل ما لم يرد بشأنه نص في هذا القانون الخاص. أي أنه في حالة ما إذا خلا التشريع الخاص من تنظيم وضع معين، فإنه يتعين الرجوع بشأنه إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية والشريعة العامة، حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها في عقد الإيجار قد انتهت وأصبح عقد الإيجار مُمتداً بقوة القانون الخاص. (نقض مدني في الطعن رقم 1532 لسنة 52 قضائية – جلسة 25/8/1988).
تطبيق قواعد قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة، بالنسبة إلى الامتداد القانوني:
ولما كانت العبرة في تحديد أي قانون من قوانين إيجار الأماكن المُتعاقبة هو الذي يحكم مسألة امتداد عقد الإيجار من عدمه، تكون بالنظر إلى تاريخ الواقعة سند وسبب هذا الامتداد، أي تاريخ الوفاة أو التخلي أو الترك.
فالعبرة في هذا الصدد هي بوقت حصول الواقعة المُنشئة للمركز القانوني (الوفاة أو التخلي أو الترك)، وليس بوقت المُطالبة به.
وذلك تطبيقاً لمبدأ "عدم رجعية القوانين". المنصوص عليه في المادة 187 من الدستور الدائم لجمهورية مصر العربية الصادر في عام 1971.
فالمراكز القانونية التي نشأت واكتملت وأصبحت حقاً مُكتسباً في ظل قانون قديم، تخضع من حيث آثارها وانقضاؤها وفقاً لأحكام هذا القانون، وأن ما يرد في قانون لاحق من أحكام، إنما يُطبق بأثر فوري ومباشر في هذا الشأن على ما لم يكن قد أكتمل من هذه المراكز، والعبرة دائماً في هذا الخصوص هي بوقت حصول الواقعة المنشئة أو التي أكتمل بها المركز القانوني وليس بوقت المُطالبة به، طالما لم يحدد القانون ميعاداً لذلك. (المرجع: "شرح قانون إيجار الأماكن" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الأول – الطبعة التاسعة 1990 القاهرة –سليمان مرقس – صـ 27).
وهذا ما جرى عليه قضاء محكمة النقض، حيث أستقر قضائها على أنه: "لما كان البين من الأوراق ومدونات الحكم المطعون فيه أن واقعة إخلاء المطعون ضده من الشقة استئجاره وهدم العقار تمت قبل 9/9/1977 – تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1979 – نفاذاً لقرار هندسي صدر بالهدم لآيلولته للسقوط صدر في 26/6/1975 وأن المطعون ضده كان يشغل وحدة بالدور الأرضي منه للسكنى وبالتالي فقد نشأ وأكتمل له – بواقعة الإخلاء والهدم – مركز قانوني أضحى حقاً مكتسباً قبل هذا التاريخ يخول له إعمالاً للمادة 39/3 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الحق في شغل وحدة بالعقار الجديد وفق القواعد والإجراءات التي حددها قرار وزير الإسكان رقم 418 لسنة 1970 المنفذ له، وكان القانون رقم 49 لسنة 1977 قد صدر وأصبح نافذاً منذ 9/9/1977 ومن ثم فلا يسري على واقعة النزاع ولا يُطبق في مجالها ما يكون قد ورد به من قواعد موضوعية لا تخول مثل هذا الحق الذي نشأ وأكتمل قبل صدوره، فإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل القانون رقم 52 لسنة 1969 فإنه يكون قد أعمل القانون على وجهه الصحيح، وبالتالي يكون النعي على غير أساس". (نقض مدني في الطعن رقم 2003 لسنة 50 قضائية – جلسة 19/2/1986).
ولما كانت الواقعة المُنشئة للحق في الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار هي وفاة المُستأجر الأصلي أو تركه للعين المؤجرة أو التخلي عنها، فإذا حصلت مثل هذه الوفاة أو الترك أو التخلي (وبها ينشأ ويكتمل المركز القانوني للمستفيد من الامتداد القانوني) في ظل القانون ما، وقبل سريان ونفاذ قانون آخر تالي عليه، فإن القانون الأول يكون هو القانون الواجب التطبيق ولو حدثت المُطالبة بالحق في الامتداد القانوني في ظل القانون التالي له.
فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "حكم نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يسري إلا على الوفاة أو الترك التي تقع بعد بدء العمل به، أما ما حدث من ذلك قبل هذا التاريخ وبعد بدء العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969 فتسري عليه المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969". (نقض مدني في الطعن رقم 629 لسنة 52 قضائية – جلسة 30/12/1982. ونقض مدني في الطعن رقم 702 لسنة 50 قضائية – جلسة 7/2/1981).
شروط الامتداد في ظل القانون رقم 52 لسنة 1969، بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني:
لما كان ما تقدم، وكان القانون رقم 52 لسنة 1969 قد خلا من النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، حيث أن المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 (المقابلة لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977) اقتصرت على النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين بالنسبة للمساكن فقط.
ومن ثم يتعين الاحتكام إلى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني (الشريعة العامة)؛ حيث أنه من المُقرر قانوناً (فقه وقضاءً) أنه إذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية والشريعة العامة حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد مُمتداً بقوة القانون الاستثنائي. (نقض مدني في الطعن رقم 1275 لسنة 48 قضائية - جلسة 5/12/1979. ونقض مدني في الطعن رقم 862 لسنة 43 قضائية - جلسة 26/10/1977. ونقض مدني في الطعن رقم 346 لسنة 49 قضائية - جلسة 21/5/1980. وأنظر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع – أجرة الأماكن القديمة وما طرأ عليها من تخفيضات وزيادات" - للمستشار/ محمد عزمي البكري - بند 23 - صـ 143).
·حكم القانون المدني:
وحيث تقضي القاعدة العامة في القانون المدني أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (م 601/1 مدني)، فيحل ورثة المستأجر (الشرعيين- بصرف النظر عن إقامتهم معه في العين قبل وفاته أو مباشرتهم لنفس النشاط الذي كان يباشره المستأجر الأصلي) في حقوقه وكذا في التزاماته الناشئة عن العقد طوال الفترة الباقية من العقد وذلك في حدود تركته؛ فيكون لهؤلاء الورثة حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة أصلاً لمورثهم في مقابل الوفاء بالتزاماته إلى أن تنتهي مدة العقد، ولو لم يكونوا مقيمين معه قبل الوفاة، أما إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثة المستأجر في الحالة الأولى وللمؤجر ولورثة المستأجر في الحالة الثانية طلب إنهاء العقد. (عزمي البكري – المرجع السابق – بند 2 – صـ 7 و 8).
وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية على وقائع الدعوى الماثلة يتضح جلياً – كما أثبت تقرير الخبير – أن المستأجر الأصلي قد توفي بتاريخ 4/6/1974، أي قبل صدور القانون رقم 49 لسنة 1977، ومن ثم فالقانون الواجب التطبيق هو القانون رقم 52 لسنة 1969، وهذا القانون قد خلا من تنظيم العلاقات الايجارية فيما يتعلق بالأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى، ومن ثم يتم تطبيق الشريعة العامة وهو القانون المدني، الذي يعطي الحق لورثة المستأجر الأصلي في شغل العين المؤجرة لحين انتهاء مدة العقد فقط، وهذا القانون لا يعرف الامتداد القانوني لعقود الإيجار، وإذ أقر المدعي ذاته في صحيفة دعواه الماثلة أنه ليس وارثاً للمستأجر الأصلي، وهذاإقرار قضائي منه ملزم له ولعدالة المحكمة، ولا يجوز له الرجوع فيه، ومن ثم فلا تكون له أية أحقية في شغل عين التداعي، وبالتالي تكون دعواه الماثلة قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض وهو ما تصمم عليه الهيئة المدعى عليها على سبيل الجزم واليقين.
في حالة قيام شركة في العين المؤجرة، يظل عقد الإيجار على حاله قائماً لصالح المستأجر وحده دون شريكه:
من المقرر في قضاء النقض أن: "قيام مُستأجر العين بإشراك آخر معه في النشاط الذي يُباشره عن طريق تكوين شركة بينهما لا يعدو أن يكون مُتابعة من جانبه للانتفاع بالعين فيما أُجِرَت من أجله، ودون أن ينطوي هذا بذاته على معنى تخليه عن تلك العين سواء كلها أو بعضها إلى شريكه في المشروع المالي بأي طريق من طرق التخلي بل يظل عقد الإيجار على حاله قائماً لصالحه وحده ومُرتباً لآثاره بين طرفيه – ما لم يثبت بدليل آخر تخليه عن حقوقه المُتولدة عنه – إلى الغير بأي طريق، إيجاراً كان من الباطن أو تنازلاً عن الإيجار، ولا تقوم ثمة رابطة قانونية مُباشرة أو غير مُباشرة بين شريكه وبين المُؤجر، وذلك لانتفاء التلازم بين قيام الشركة ووجودها العين المُؤجرة أو مباشرة نشاطها فيها، وترتيباً على ذلك – فإن المُستأجر يُعتبر وحده هو صاحب الصفة في المنازعات الناشئة عن عقد إيجار العين المُنشأة بها شركة بينه وبين الغير، فهو الذي يُخاصِم ويُخاصَم في الدعاوى المُتعلقة بهذه المنازعات دون شريكه". (الطعنان رقما 2936 و 3444 لسنة 60 قضائية – جلسة 15/1/1995. والطعن رقم 1373 لسنة 58 قضائية – جلسة 27/1/1993. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين إيجار الأماكن" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1097 – صـ 1217. وراجع العديد من أحكام النقض بذات المعني بالمرجع السابق القواعد من 1092 : 1097 – صـ 1214).
عدم دستورية النص على استمرار عقد الإيجار لصالح الشركاء في الشركة:
حيث قضت المحكمة الدستورية العليا: "بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المُؤجر والمُستأجر، وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء المُستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً، في مُباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي هذا المُستأجر عنها، وبسقوط فقرتها الثالثة في مجال تطبيقها بالنسبة إلى هؤلاء الشركاء، وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مُقابل أتعاب المُحاماة". (الطعن رقم 4 لسنة 15 قضائية "دستورية" – بجلسة 6/7/1996. والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 28 في 18/7/1996).
الأثر المُترتب على الحكم بعدم دستورية نص في القانون:
تنص المادة 49 من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا، على أن: "أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية وقراراتها بالتفسير مُلزمة لجميع السلطات وللكافة. ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يُحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر، على أن الحكم بعدم دستورية نص ضريبي لا يكون له في جميع الأحوال إلا أثر مُباشر، وذلك دون إخلال باستفادة المُدعي من الحكم الصادر بعدم دستورية هذا النص".
ومن المُقرر في قضاء المحكمة الدستورية العليا أنه: "تنص المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسن 1979 على أن أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية ... مُلزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة. وتُنشر الأحكام ... في الجريدة الرسمية ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص من قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشره. ومفاد هذا النص أن الأحكام الصادرة في الدعاوى الدستورية – وهي بطبيعتها دعاوى عينية توجه الخصومة فيها إلى النصوص التشريعية المطعون عليها بعيب دستوري – تكون لها حجية مُطلقة ولا يقتصر أثرها على الخصوم في تلك الدعاوى التي صدرت فيها، وإنما ينصرف هذا الأثر إلى الكافة وكذلك جميع سلطات الدولة، كما أن مؤدى عدم جواز تطبيق النص المقضي بعدم دستوريته من اليوم التالي لنشر الحكم – وعلى ما جاء بالمُذكرة الإيضاحية للقانون لا يقتصر على المستقبل فحسب، وإنما ينسحب على الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم". (الطعن رقم 48 لسنة 3 قضائية – جلسة 11/6/1983 مجموعة المكتب الفني – سنة 2 – صـ 148 – فقرة 1).
كما أنه من المُقرر في قضاء النقض المدني أن: "النص في المادة 178 من الدستور على أنه "تنشر في الجريدة الرسمية الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا في الدعاوى الدستورية، والقرارات الصادرة بتفسير النصوص التشريعية، وينظم القانون ما يترتب على الحكم بعدم دستورية نص تشريعي من آثار"، والنص في المادة 31 من القانون رقم 66 لسنة 1970 الخاص بإصدار قانون الإجراءات والرسوم أمام المحكمة الدستورية العليا على أنه "تنشر في الجريدة الرسمية قرارات تفسير النصوص القانونية وكذلك منطوق الأحكام الصادرة من المحكمة العليا بالفصل في دستورية القوانين وتكون هذه الأحكام ملزمة لجميع جهات القضاء"، يدل على أن نشر تلك الأحكام قصد به علم الكافة، وأن هذا العلم يفترض بمجرد حصول هذا النشر، وأنه يترتب على هذه الأحكام عدم نفاذ النصوص التشريعية المحكوم بعدم دستوريتها من تاريخ نشر هذه الأحكام في الجريدة الرسمية وتكون ملزمة لجميع جهات القضاء منذ هذا التاريخ". (نقض مدني في الطعن رقم 128 لسنة 47 قضائية – جلسة 18/3/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 861. والطعنان رقمي 507 و 1354 لسنة 47 قضائية – جلسة 27/3/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 – صـ 937. المصدر: "قضاء النقض في المواد المدنية" – للمستشار/ عبد المنعم دسوقي – الجزء الأول – المُجلد الثاني – القاعدة رقم 4971 – صـ 1870).
كما قضت محكمة النقض المدني بأنه: "إذا كان الثابت من الطلب الذي قدمته المطعون ضدها لفتح باب المُرافعة في الدعوى بعد حجزها للحكم أنه أشار إلى قرار المحكمة الدستورية العليا الصادر في طلب التفسير رقم 4 لسنة 8 قضائية "دستورية عليا"، وكانت المادة 31 من القانون رقم 66 لسنة 1970 تنص على أنه "تنشر في الجريدة الرسمية قرارات تفسير النصوص القانونية وكذلك منطوق الأحكام الصادرة من المحكمة العليا ..."، فإن مُقتضى ذلك افتراض علم الكافة به، ولا يكون من أوجه الدفاع التي يمتنع على المحكمة قبولها دون إطلاع الخصم عليها طبقاً للمادة 168 مرافعات". (الطعن رقم 302 لسنة 48 قضائية – جلسة 13/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 454. المصدر: "قضاء النقض في المواد المدنية" – للمُستشار/ عبد المنعم دسوقي – الجزء الأول – المُجلد الثاني – القاعدة رقم 4972 – صـ 1871).
وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية على وقائع الدعوى الماثلة، وكان الثابت بالأوراق والمستندات – بما فيها المقدمة من المدعي ذاته – وكما أود الخبير المنتدب في الدعوى في تقريره المودع فيها أنه مرفق بملف الدعوى حافظة مستندات المدعي المقدمة أمام عدالة المحكمة معلاة تحت رقم 2 دوسيه طويت على ... مستند رقم 11: عقد تعديل شركة تضامن محرر في 1/11/1964 بين كل من 1) كركور تششيان طرف أول المستأجر الأصلي2) ميساك ارتين تششيان طرف ثان المدعي في الدعوى الماثلة 3) ماري كركور بازرجلنيان طرف ثالث ... بموجبه أقر الطرف الأول (المستأجر الأصلي) بأنه أستلم حصته في رأس مال الشركة من الطرف الثالث وأحل محله الطرف الثالث (صفحة رقم 7 من تقرير الخبير). أي تخارج المستأجر الأصلي من الشركة المكونة في عين التداعي.
وقد أكد الخبير المنتدب في الدعوى تلك الحقيقة مرة ثانية – في ملاحظته الواردة بصفحة 9 من التقرير – حيث أورد ما نصه: "واستمرت شركة التضامن حتى أن تم تعديل لشركة التضامن بتاريخ 1/1/1964 عقد تعديل شركة التضامن وذلك بتخارج المستأجر الأصلي كركور تششيان من الشركة وأحل محله ماري كركور بازرجلنيان ...".
ومن ثم، فبعد تخارج المستأجر الأصلي من الشركة التي كونها مع المدعي في الدعوى الماثلة، وصدور حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم أحقية الشريك الذي تم التخارج لصالحه في شغل العين المؤجرة، يكون شغل المدعي للعين المؤجرة بدون سند من القانون أي غصباً لها، وتكون دعواه الماثلة قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض.
وهذه الحقائق الواضحة والثابتة بموجب المستندات المقدمة من المدعي ذاته تثبت حقيقة هذا التخارج ومن ثم فلا مجال للاعتداد بأية مزاعم من أي طرف في هذا الشأن تدعي بأن المدعي كان شريك مع المستأجر الأصلي الذي ظل يمارس ذات النشاط في العين المؤجرة حتى وفاته في 4/6/1974. على نحو ما حاول الخبير – بخلاف حقيقة الواقع – الإيحاء به في البند 5 من النتيجة النهائية لتقريره المودع بملف الدعوى والذي يناقض ما أثبته الخبير ذاته في بحثه الفني ومن خلال مستندات المدعي ذاته بأن المستأجر الأصلي قد تخارج من الشركة التي كونها مع المدعي في الدعوى الماثلة.
ومع ملاحظة أنه من ضمن المستندات التي قدمها المدعي ذاته وأثبتها الخبير المنتدب في الدعوى ما هو: "كتاب هيئة الأوقاف المصرية بشأن القضية رقم 641 لسنة 2003 إداري الجمالية قررت الجهة المدعى عليها بأن سبب تواجد المدعي الماثل بالعين محل النزاع كشريك مع المستأجر الأصلي وأن سبب تواجده عقد شركة التجارة وأن عقد الشركة قد تم عرضه على الشئون القانونية وتم بحثه وإبداء الرأي بإزالة التعدي الواقع منه على عين النزاع وذلك لعدم وجود صفة له. وقد صدر قرار النيابة في المحضر 641 لسنة 2003 إداري الجمالية بقيده إداري بتاريخ 9/4/2003". (الصفحة رقم 12 من تقرير الخبير). أي أن الهيئة المدعى عليها فور علمها بشغل المدعي لعين التداعي وبحثت الموضوع قررت إصدار قرار إزالة التعدي الواقع منه على عين التداعي لأنه ليس له صفة ويشغل هذه العين بدون سند ساري ونافذ في حق هيئة الأوقاف المدعى عليها وقد أقر بذلك المدعي ذاته بمضمون ذلك القرار الإداري بإزالة التعدي الواقع منه على عين التداعي بصدر صحيفة دعواه الماثلة.
عقد الإيجار عقد شخصي، لا يُكتسب بالتقادم:
لما كان من المسلم به أن عقد الإيجار هو عقد شخصي ينصب على التزامات بين أشخاص وليس حق عيني عقاري ينصب على عقار، ومن ثم تكون المُنازعات المُتفرعة بطلب إثباته أو فسخه هي دعاوى شخصية، وبالتالي تخرج عن نطاق الاستثناء الوارد في قانون لجان التوفيق في بعض المُنازعات. حيث أنه من المُقرر قانوناً أن عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين، لأنه يرتب في ذمة المؤجر التزامات تقابلها التزامات أخرى تنشأ في جانب المُستأجر. فالمُؤجر يلتزم بتمكين المُستأجر من الانتفاع الشيء المُؤجر مع بقاء الملكية للمُؤجر. فالمُستأجر لا يتمتع بسلطة مُباشرة يخولها له القانون على العين المُؤجرة، بل لا بد من تدخل المُؤجر لتمكينه من الانتفاع بالعين المُؤجرة، وينبني على ذلك أن حق المُستأجر (على فرض أن المُدعي مُستأجر) هو مُجرد حق شخصي دائماً وليس حقاً عينياً، وهو بهذه المثابة يعتبر مالاً منقولاً، ولو كان محله الإيجار عقاراً. كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: "لأن المُستأجر ليس له حق عيني على العين المُؤجرة حتى يستطيع رفع دعوى الريع على المتعرض فضلاً عن أنه ليس هناك صلة بينه وبين المتعرض تخوله مقاضاته ومن ثم ليس للمُستأجر أن يطلب إلزام المتعرض بالريع". (نقض مدني في الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية – جلسة 19/1/1950. المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الخامس – الطبعة الخامسة 2001 القاهرة - القاعدة رقم 1 – صـ 16).
ولما كانت المادة 968 مدني تنص على أنه: "من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له، أو حاز حقاً عينياً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصاً به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة". ويخلص من هذا النص أن الحقوق العينية وحدها، وعلى رأسها حق الملكية، في العقار وفي المنقول على السواء، هي التي يمكن تملكها بالتقادم المكسب الطويل، أما الحقوق الشخصية فلا يجوز تملكها بالتقادم. ولا يكسب الحق الشخصي بالتقادم حتى لو كان قابلاً للحيازة، كما هو شأن حق المستأجر فالمستأجر إذا كان يحوز حقه كمستأجر إلا أن حيازته هذه لا تؤدي به إلي كسب هذا الحق بالتقادم المكسب، وإن كانت تصلح لأن تحمى بجميع دعاوى الحيازة. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" - للدكتور عبد الرازق أحمد السنهوري - الجزء التاسع "أسباب كسب الملكية" - المجلد الثاني "الحيازة المكسبة للملكية" - الطبعة الثانية 1993 القاهرة - بند 371 – صـ 1358 وما بعدها).
ولما كان عقد الإيجار عقد شخصي، وليس عقد عيني والحقوق المتولدة عنه حقوق شخصية وليست حقوق عينية فلا يجوز للمدعي في الدعوى الأصلية الاحتجاج بأنه قد كسب الحق في استئجار عين التداعي بالتقادم الطويل المكسب قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا آنف الذكر.
ثالثاً- الطلبات
لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية الحكم لها في الدعوى الماثلة بما يلي:
أولاً- بصفة أصلية: برفض الدعوى الماثلة وإلزام رافعها بالمصروفات وخمسة وسبعون جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.
ثانياً- وبصفة احتياطية: بإعادة الدعوى لمكتب خبراء وزارة العدل لإعادة بحث المأمورية وتحقيق عناصر الدعوى على ضوء ما ورد بهذه المذكرة، حيث أننا لم نتمكن من الحضور بأياً من جلسات الخبراء لعدم إعلاننا بها قانوناً في وقت مناسب.
