انتقال حق الامتياز إلى مبلغ التعويض عن نزع ملكية العقار

انتقال حق الامتياز إلى مبلغ التعويض عن نزع الملكية

الموضوع، والبحث القانوني:

حيث ورد إلى إدارة القضايا كتاب الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ الرقيم 1714 والمؤرخ في 1/10/2009، والوارد إلى الإدارة بتاريخ 5/10/2009، والذي تأشر عليه من سيادتكم – في ذات التاريخ – بما نصه: "عاجل، أ. أشرف رشوان للإطلاع وإعداد مذكرة بالدفاع في الشكل والموضوع".

وباستقراء الموضوع تبين ما يلي...

استبدال عين التداعي، وانتقال ملكيتها للجمعية المشترية:

بموجب عقد استبدال (بيع) نهائي مسجل ومشهر برقم 11 لسنة 2008 سجل عيني دسوق، اشترت الجمعية التعاونية للبناء والإسكان لأهالي مدينة دسوق، من هيئة الأوقاف المصرية، ما هو: قطعة أرض زراعية مساحتها –^س 4^ط 2^ف (فدانان وأربعة قراريط)، تعادل 9100_م² (تسعة آلاف ومائة متر مربع)، كائنة بحوض الملقة نمرة 8 قسم أول بناحية الإبراهيمية بدسوق بمحافظة كفر الشيخ، والموضحة الحدود والمعالم بعقد البيع، والتابعة لجهة وقف/ أحمد بك الشريف الخيري.

وتم هذا البيع نظير ثمن إجمالي قدره 12285000_جم (اثنا عشر مليوناً ومائتان وخمسة وثمانون ألف جنيه)، قامت الجمعية المشترية بسداد مبلغ 2457000_جم (مليونان وأربعمائة وسبعة وخمسون ألف جنيه) بواقع 20% من إجمالي الثمن، والباقي وقدره 9828000_جم (تسعة ملايين وثمانمائة وثمانية وعشرون ألف جنيه) يقسط على عشرة أقساط سنوية متساوية قيمة كل قسط منها 982800_جم (تسعمائة واثنان وثمانون ألف وثمانمائة جنيه)، مع الريع بواقع 7% سنوياً، ويستحق القسط الأول بعد مضي سنة من تاريخ موافقة الهيئة على الاستبدال في 9/6/2008.

وضماناً لسداد باقي الثمن فقد احتفظت هيئة الأوقاف المصرية بحق امتياز البائع على القدر المستبدل (المبيع) وما يقام عليه من مبان لغاية تمام السداد ووفاء المستبدل (الجمعية المشترية) بجميع التزاماتها.

صدور قرار بنزع ملكية عين التداعي، والطعن عليه من قِبل الجمعية المشترية:

وبعد مرور عام تقريباً من تاريخ عقد الاستبدال سالف الذكر، أصدر السيد/ رئيس مجلس الوزراء، قراره الرقيم 2138 والمؤرخ 24/8/2009 والذي قرر ما يلي:

المادة الأولى: يُعتبر من أعمال المنفعة العامة مشروع إقامة عمارات سكنية (مشروع إسكان مبارك القومي) بناحية الإبراهيمية – مركز دسوق – محافظة كفر الشيخ.

المادة الثانية: يُستولى بطريق التنفيذ المباشر على المساحة اللازمة لتنفيذ المشروع المشار إليه بالمادة السابقة والبالغ مساحتها –^س 2^ط 2^ف والمبين موقعها وحدودها واسم مالكها بالمذكرة الإيضاحية وكشف أسماء الملاك الظاهرين والرسم التخطيطي الإجمالي المرفقين.

ومن ثم، قامت الجمعية المشترية من الهيئة، بالطعن على هذا القرار بالدعوى رقم 8838 لسنة 9 قضائية "قضاء إداري – بكفر الشيخ"، وقد اختصمت فيها هيئة الأوقاف المصرية (كخصم في المواجهة)، ومحدد لنظرها جلسة يوم 14/10/2009.

دفاع الهيئة في تلك الدعوى، عدم إلزامها بأية مصاريف:

سيقتصر دفاع الهيئة في الدعوى المذكورة على طلب: "عدم إلزام الهيئة بأية مصروفات"، حيث أنها خصم مواجهة لم يطلب منها شيء ولم تدفع هي الدعوى بشيء.

حيث أنه من المسلم به قانوناً أن مصاريف الدعوى لا يحكم بها على مقتضى نص المادة 184 مرافعات إلا على الخصم الذي الزم بالحق المتنازع عليه، وخاسر الدعوى هو من رفعها أو دفعها بغير حق، ومن ثم فلا يقضى بها على من كان اختصامه ليصدر الحكم في مواجهته أو من دفع الدعوى بأنه لا شأن له بالنزاع الدائر فيها. (المرجع: "التعليق على قانون المرافعات" - الدناصوري وعكاز - طبعة 1987 – صـ 501).

كما أنه من المستقر عليه في قضاء محكمة النقض أنه: "لا يلزم بالمصاريف من اختصم ليصدر الحكم في مواجهته دون أن ينازع المدعي". (نقض مدني في الطعن رقم 278 لسنة 37 قضائية - جلسة 8/3/1973 مجموعة المكتب الفني – السنة 24 – صـ 2186. ومشار إليه في: "تقنين المرافعات في ضوء الفقه والقضاء" - للأستاذ/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول – صـ 1159).

مع ملاحظة أن: الدعوى الماثلة هي طعن على قرار نزع ملكية صادر ضد المالك لعين التداعي بعقد مسجل، ومن ثم، فلا صفة ولا مصلحة للهيئة حتى في التدخل انضمامي له في طلباته، إذ لا شأن لها بموضوع النزاع، بعد تسجيلها عقد البيع.

كما لا توجد لدينا أسانيد قانونية إضافية، نضيفها إلى ما أوردتها الجمعية الطاعنة في صحيفة دعواها.

انتقال حقوق أصحاب القيود إلى التعويض:

لما كان ما تقدم، وكانت المادة 1049 من القانون المدني تنص على أنه: "إذا هلك العقار المرهون أو تلف لأي سبب، كان انتقل الرهن برتبته إلى الحق الذي يترتب على ذلك كالتعويض أو مبلغ التأمين أو الثمن الذي يقرر مقابل نزع ملكيته للمنفعة العامة".

وكانت المادة 1135 من القانون المدني تنص على أن: "يسرى على الامتياز ما يسرى على الرهن الرسمي من أحكام متعلقة بهلاك الشيء أو تلفه".

ومفاد ذلك أن المشرع أعتد "بنزع الملكية للمنفعة العامة" كسبب قانوني "لهلاك العين" ذلك أن نزع الملكية للمنفعة العامة يرمي إلى اكتساب الدولة ملكية العين لتخصيصها للمنفعة العامة، فنص على أنه في حالة نزع الملكية للأعيان المرهونة أو الوارد عليها حق اختصاص أو حق امتياز، ينتقل الدين المضمون إلى الثمن المودع خزانة الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية، باعتبار أن تلك الأعيان هلكت هلاكاً قانونياً. وبالتالي لا ينفسخ عقد الرهن أو الاختصاص أو الامتياز بنزع ملكية العين المرهونة أو الوارد عليها الاختصاص أو الامتياز، وإنما تظل قائمة وينتقل الضمان إلى الثمن المودع.

حيث أنه من المقرر قانوناً أنه إذا كان هلاك المبيع هلاكاً قانونياً، كنزع ملكيته للمنفعة العامة أو استيلاء الدولة عليه، فإن تبعة الهلاك في هذه الحالة تخضع لقواعد استحالة تنفيذ التزام البائع عملاً بنص المادة 159 من القانون المدني، فتكون على المالك.

وبالتالي إذا تم نزع الملكية أو الاستيلاء قبل تسجيل عقد البيع، تحمل البائع التبعة، فإن كان قبض الثمن، التزم برده إلى المشتري حتى لو كان بمكنة المشتري القيام بالتسجيل خلال الفترة من إبرام العقد حتى نزع الملكية أو الاستيلاء ولكنه تراخى في ذلك.

أما إذا تم نزع الملكية أو الاستيلاء بعد التسجيل، تحمل المشتري التبعة، إذ أصبح هو المالك بعد التسجيل ويلتزم بسداد باقي الثمن، فإن كان البائع قيد حق امتيازه ضمان لباقي الثمن، انتقل حقه إلى الثمن الذي تودعه الجهة الطالبة نزع الملكية.

(المرجع: "نزع الملكية للمنفعة العامة" – للمستشار/ أنور طلبه – طبعة 2006 الإسكندرية – صـ 106 و 110).

إجراءات نزع الملكية، والعمل على استيفاء الهيئة لحقها في باقي الثمن من التعويض:

لما كانت المادة الأولى من القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة (المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 22 "تابع" في 31/5/1990) تنص على أن: "يجري نزع ملكية العقارات اللازمة للمنفعة العامة والتعويض عنها وفقاً لأحكام هذا القانون".

كما تنص المادة الثانية من القانون المذكور على أنه: "يُعد من أعمال المنفعة العامة في تطبيق أحكام هذا القانون ... ويجوز بقرار من مجلس الوزراء إضافة أعمال أخرى ذات منفعة عامة إلى الأعمال المذكورة ... ويكون تقرير المنفعة العامة بقرار من رئيس الجمهورية مُرفقاً به:

- مذكرة ببيان المشروع المطلوب تنفيذه.

- رسم بالتخطيط الإجمالي للمشروع وللعقارات اللازمة له".

كما تنص المادة الثالثة من ذات القانون على أن: "ينشر القرار المُقرر للمنفعة العامة مع صورة من المذكرة المُشار إليها في المادة "2" من هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويلصق في المحل المُعد للإعلانات بالمقار الرئيسية لوحدات الإدارة المحلية، وفي مقر العمدة أو الشرطة، وفي المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار".

كما تنص المادة الخامسة من ذات القانون على أن: "يكون حصر وتحديد العقارات والمنشآت التي تقرر لزومها للمنفعة العامة بواسطة لجنة مؤلفة من مندوب الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية ومن أحد رجال الإدارة المحلية ومن الصراف. ويسبق عملية الحصر المذكور إعلان بالموعد الذي يعين للقيام بها، يلصق في المحل المعد للإعلانات بالمقار الرئيسية لوحدات الإدارة المحلية وفي مقر العمدة، كما يخطر ذوو الشأن بالموعد المذكور بخطاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول، وعلى جميع الملاك وأصحاب الحقوق الحضور أمام اللجنة المذكورة في موقع المشروع للإرشاد عن ممتلكاتهم وحقوقهم. وتحرر اللجنة محضراً تبين فيه هذه الممتلكات وأسماء الملاك وأصحاب الحقوق ومحال إقامتهم من واقع الإرشاد في موقعها ويكون التحقق من صحة البيانات المذكورة بمراجعتها على دفاتر المكلفات والمراجع الأخرى. ويوقع أعضاء اللجنة المذكورة وجميع الحاضرين على كشوف الحصر إقراراً منهم بصحة البيانات الواردة بها، وإذا امتنع أحد ذوي الشأن عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه".

كما تنص المادة السادسة من ذات القانون على أن: "يتم تقدير التعويض بواسطة لجنة تشكل بكل محافظة ... ويقدر التعويض طبقاً للأسعار السائدة وقت صدور قرار نزع الملكية، وتودع الجهة طالبة نزع الملكية مبلغ التعويض المقدر خلال مدة لا تجاوز شهراً من تاريخ صدور القرار، خزانة الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية. ويجوز بموافقة الملاك اقتضاء التعويض كله أو بعضه عيناً".

كما تنص المادة السابعة من ذات القانون على أن: "تعد الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية بعد إيداع مبلغ التعويض المنصوص عليه في المادة السابقة كشوفاً من واقع عملية الحصر والتحديد المنصوص عليها في المادة "5" من هذا القانون تبين فيها العقارات والمنشآت التي تم حصرها ومساحتها وموقعها وأسماء ملاكها وأصحاب الحقوق فيها ومحال إقامتهم والتعويضات التي قدرتها اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة، وتعرض هذه الكشوف مرفقاً بها خرائط ... في المقر الرئيسي لهذه الجهة، وفي مقر المساحة ... وفي مقر العمدة، وفي مقر الوحدة المحلية لمدة شهر. ويخطر الملاك وذوو الشأن والجهة طالبة نزع الملكية بهذا العرض بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول. ويسبق هذا العرض بمدة أسبوع إعلان في الوقائع المصرية – ملحق الجريدة الرسمية – وفي جريدتين يوميتين واسعتي الانتشار، يشمل بيان المشروع والمواعيد المحددة لعرض الكشوف والخرائط في الأماكن المذكورة.

ويخطر الملاك وأصحاب الحقوق بوجوب الإخلاء في مدة أقصاها خمسة أشهر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول".

كما تنص المادة الثامنة من ذات القانون على أنه: "لذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق خلال ثلاثين يوماً من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف المنصوص عليها في المادة السابقة حق الاعتراض على البيانات الواردة بهذه الكشوف. ويُقدم الاعتراض إلى المقر الرئيسي للجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية ... وإذا كان الاعتراض متعلقاً بحق على العين الواردة في الكشوف المشار إليها وجب أن يرفق به جميع المستندات المؤيدة له، وتاريخ شهر الحقوق المقدم بشأنها الاعتراض وأرقامها وذلك خلال التسعين يوماً التالية لتقديم الاعتراض، وإلا أعتبر كأن لم يكن ... ولذوي الشأن الحق في الطعن على القرار الذي يصدر في الاعتراض أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار ويرفع الطعن بالطرق المبينة في قانون المرافعات خلال ستين يوماً من تاريخ إعلانهم بالقرار".

كما تنص المادة التاسعة من القانون المذكور على أن: "لكل من الجهة طالبة نزع الملكية وذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق خلال أربعة أشهر من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف المنصوص عليها في المادة "7" من هذا القانون الحق في الطعن على تقدير التعويض الوارد بكشوف العرض أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقارات والمنشآت، ويرفع الطعن وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في قانون المرافعات، وتنعقد الخصومة في هذا الطعن بين الجهة طالبة نزع الملكية وذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق فقط، وينظر هذا الطعن على وجه السرعة".

كما تنص المادة العاشرة من ذات القانون على أن: "تعد البيانات الخاصة بالعقارات والحقوق المدرجة في الكشوف نهائية إذا لم تقدم عنها معارضات أو طعون خلال المدد المنصوص عليها في المادتين "8" و "9" من هذا القانون، ولا يجوز بعد ذلك المنازعة فيها أو الإدعاء في شأنها بأي حق من الحقوق قبل الجهة طالبة نزع الملكية، ويكون قيام الجهة طالبة نزع الملكية بأداء المبالغ المدرجة في الكشوف إلى الأشخاص المقيدة أسماؤهم فيها مبرئاً لذمتها في مواجهة الكافة".

وتنص المادة الثالثة عشر من ذات القانون على أنه: "لا يحول الطعن في تقدير التعويض على النحو الوارد بالمادة "9" من هذا القانون دون حصول ذوي الشأن من الجهة طالبة نزع الملكية على المبالغ المقدرة بمعرفة اللجنة المنصوص عليها في المادة "6" من هذا القانون، كما لا يحول استئنافهم الأحكام الصادرة في هذه الطعون من المحكمة الابتدائية دون حصولهم من تلك الجهة على التعويضات المقضي بها "ابتدائياً". وإذا تعذر لأي سبب كان، ظلت المبالغ مودعة بأمانات هذه الجهة مع إخطار ذوي الشأن بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول. ويكون دفع التعويض لذوي الشأن أو إيداعه بأمانات الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية أو إخطار ذوي الشأن بتعذر الدفع، مبرئاً لذمة الجهة طالبة نزع الملكية من قيمة التعويض عن عدم الانتفاع المنصوص عليه في المادة "14" من هذا القانون".

وتنص المادة الرابعة عشر من ذات القانون على أن: "يكون للجهة طالبة نزع الملكية الاستيلاء بطريق التنفيذ المباشر على العقارات التي تقرر لزومها للمنفعة العامة، وذلك بقرار من رئيس الجمهورية أو من يفوضه، ينشر في الجريدة الرسمية ويشمل بياناً إجمالياً بالعقار واسم المالك الظاهر مع الإشارة إلى القرار الصادر بتقرير المنفعة العامة. ويبلغ قرار الاستيلاء لذوي الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول يعطون بموجبه مهلة لا تقل عن أسبوعين لإخلاء العقار. ويترتب على نشر قرار الاستيلاء اعتبار العقارات مخصصة للمنفعة العامة ويكون لذوي الشأن الحق في تعويض مقابل عدم الانتفاع بالعقار من تاريخ الاستيلاء الفعلي إلى حين دفع التعويض المستحق عن نزع الملكية. ويتم تقدير التعويض عن عدم الانتفاع بمعرفة اللجنة المنصوص عليها في المادة "6" من هذا القانون خلال شهر من تاريخ الاستيلاء، وتقوم الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية بإعلان ذي الشأن بذلك، وله خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانه بقيمة التعويض حق الطعن على هذا التقدير على النحو المبين بالمادة "9" من هذا القانون...".

ويتضح من كل ما سبق أنه يتم تقدير التعويض بواسطة لجنة تشكل بكل محافظة ويقدر التعويض طبقاً للأسعار السائدة وقت صدور قرار نزع الملكية، وتودع الجهة طالبة نزع الملكية مبلغ التعويض المقدر خلال مدة لا تجاوز شهراً من تاريخ صدور القرار، خزانة الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية. ويكون حصر وتحديد العقارات والمنشآت التي تقرر لزومها للمنفعة العامة بواسطة لجنة مؤلفة طبقاً للقانون، ويسبق عملية الحصر المذكور إعلان بالموعد الذي يعين للقيام بها، يلصق في المحل المعد للإعلانات بالمقار الرئيسية لوحدات الإدارة المحلية، كما يخطر ذوو الشأن بالموعد المذكور بخطاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول، وعلى جميع الملاك وأصحاب الحقوق الحضور أمام اللجنة المذكورة في موقع المشروع للإرشاد عن ممتلكاتهم وحقوقهم. وتحرر اللجنة محضراً تبين فيه هذه الممتلكات وأسماء الملاك وأصحاب الحقوق ومحال إقامتهم من واقع الإرشاد في موقعها ويكون التحقق من صحة البيانات المذكورة بمراجعتها على دفاتر المكلفات والمراجع الأخرى. ويوقع أعضاء اللجنة المذكورة وجميع الحاضرين على كشوف الحصر إقراراً منهم بصحة البيانات الواردة بها.

كما تعد الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية بعد إيداع مبلغ التعويض كشوفاً من واقع عملية الحصر والتحديد تبين فيها العقارات والمنشآت التي تم حصرها ومساحتها وموقعها وأسماء ملاكها وأصحاب الحقوق فيها ومحال إقامتهم والتعويضات التي قدرتها اللجنة سالفة الذكر، وتعرض هذه الكشوف مرفقاً بها خرائط ... في المقر الرئيسي لهذه الجهة، وفي مقر المساحة وفي مقر الوحدة المحلية لمدة شهر. ويخطر الملاك وذوو الشأن والجهة طالبة نزع الملكية بهذا العرض بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول. ويسبق هذا العرض بمدة أسبوع إعلان في الوقائع المصرية – ملحق الجريدة الرسمية – وفي جريدتين يوميتين واسعتي الانتشار، يشمل بيان المشروع والمواعيد المحددة لعرض الكشوف والخرائط في الأماكن المذكورة. ويخطر الملاك وأصحاب الحقوق بوجوب الإخلاء في مدة أقصاها خمسة أشهر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول. ولكل من الجهة طالبة نزع الملكية وذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق خلال أربعة أشهر من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف الحصر في الطعن على تقدير التعويض الوارد بكشوف العرض أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقارات والمنشآت، ويرفع الطعن وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في قانون المرافعات.

عدم إمكانية رجوع الجمعية المشترية على الهيئة البائعة:

لا سبيل أمام الجمعية المشترية للرجوع على هيئة الأوقاف البائعة بأية دعاوى، حيث أنه ثابت من عقد شرائها المسجل: وجود كتاب الوحدة المحلية لمركز ومدينة دسوق بأن هذه المساحة المتعامل عليها هي ضمن المساحات المقترحة لإقامة المشروع القومي للإسكان ويلزم وقف السير في طلب التسجيل. وكذا كتاب محافظ كفر الشيخ بوقف جميع الإجراءات الخاصة بالتعامل. ولكن إزاء ثبوت ملكية جهة الوقف الخيري لأعيان التداعي وعدم موافاة الشهر العقاري بقرار رسمي بنزع ملكية تلك المساحة للمنفعة العامة، فقد استمر الشهر العقاري في إجراءات التسجيل حتى تمامه. وثابت من ذلك المشهر ذاته، رغم العديد من الاعتراضات سالفة الذكر وغيرها، موافقة أعضاء مجلس إدارة الجمعية المشترية على إتمام الصفقة.

أي أن الجمعية المشترية كانت على علم مسبق باعتراضات محافظة كفر الشيخ واحتياجها لتلك المساحة لإقامة مشروع قومي عليها للإسكان، أي أن الهيئة لم تغش الجمعية ولم تدلس عليها ولم تخف عنها شيء، ورغم كل ذلك وافقت الجمعية المشترية على إتمام الصفقة والسير فيها حتى نهايتها. ومن ثم، فلا يوجد سبب قانوني يبيح للجمعية الرجوع على هيئة الأوقاف البائعة بأي شيء.

الرأي القانوني:

لكل ما تقدم أرى – لدى الموافقة – الاقتصار في دفاعنا في الدعوى رقم 8838 لسنة 9 قضائية "قضاء إداري بكفر الشيخ" سالفة الذكر والمحدد لنظرها جلسة يوم الأربعاء الموافق 14/10/2009 على طلب: "عدم إلزام هيئة الأوقاف بأية مصروفات"، مع مراعاة التنسيق مع الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ في هذا الخصوص.

ومن ناحية ثانية، نرى ضرورة: تكليف إدارة الملكية العقارية بديوان عام الهيئة، وكذا إدارة الملكية العقارية والشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ، بالاتصال وبالانتقال - على وجه السرعة - لكافة الجهات المعنية سواء طالبة نزع الملكية والقائمة بإجراءات نزع الملكية وكذا مقار الوحدة المحلية المختصة وكذلك مديرية المساحة وغيرها وذلك بغية الحصول على المذكرة الإيضاحية والخريطة المساحية المرفقين بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2138 لسنة 2009 المذكور عاليه، والمبين فيهما الحدود والمعالم وأسماء الملاك الظاهرين وأصحاب الحقوق، ولمعرفة هل تم الاستيلاء بالفعل على تلك الأرض بطريق التنفيذ المباشر من عدمه، وفي حالة التنفيذ الفعلي بيان تاريخ هذا التنفيذ والإجراءات التي تمت بشأنه. وهل تم نشر قرار رئيس مجلس الوزراء سالف الذكر بالجريدة الرسمية من عدمه، وفي حالة نشر ما هو تاريخ النشر ورقم العدد المنشور فيه. وهل تم لصق هذا القرار وكشوف الحصر ومبالغ التعويض في المحل المُعد للإعلانات بالمقار الرئيسية لوحدات الإدارة المحلية، وفي قسم الشرطة أو خلافه من عدمه، وفي حالة اللصق معرفة تاريخه ومدة بقائه، ومعرفة مبلغ التعويض المقدر وهل هو مناسب من عدمه، وهل تم إيداعه وفقاً للقانون من عدمه. وفي حالة عدم الموافقة على قيمة التعويض فيتم الاعتراض عليها لدى الجهات المبينة عاليه خلال المواعيد وبالإجراءات المحددة قانوناً ..

ومن ثم إحالة الأوراق وكافة المستندات والمعلومات إلى الشئون القانونية لاتخاذ اللازم بشأنها أمام جهات القضاء المختصة مع مراعاة المواعيد والإجراءات القانونية سالفة الذكر..

وفي حالة الموافقة على قيمة التعويض إثبات حق الهيئة فيه وعدم صرفه إلى الجمعية إلا بعد استيفاء كافة حقوق الهيئة طبقاً لحق الامتياز الذي انتقل إلى ذلك التعويض وإنذار الجهات المعنية بذلك، والعمل على تحصيل حقوق الهيئة من مبلغ التعويض المذكور.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

إجراءات تغيير البيانات في السجل العيني

إجراءات تغيير البيانات في السجل العيني

وقف التداعي:

تمتلك جهة وقف/ قوله الخيري – فيما تمتلك – بموجب الحجة الشرعية الصادرة في 15 شوال من سنة 1259 هجرية والمسجلة بمحكمة مصر الشرعية برقم 434 لسنة 1895 ميلادية.

عين التداعي:

قطعة أرض فضاء مساحتها 57489.56_م² (سبعة وخمسون ألف وأربعمائة وتسعة وثمانون متراً مربعاً وستة وخمسون سنتيمتر)، كائنة بحوض الجرده والرملة نمره 13 – بالقطعة 5 كدستر – بأول طريق كفر الشيخ/دسوق بمدينة كفر الشيخ – بندر كفر الشيخ – مركز بندر كفر الشيخ – محافظة كفر الشيخ، ومحدودة بالحدود الآتية:

الحد البحري: بعضه أرض فضاء ملك الوقف، وبعضه طريق دسوق.

الحد القبلي : بعضه شارع، وبعضه مبنى محلج القطن.

الحد الشرقي: شارع الدلتا القديمة.

الحد الغربي: أرض زراعية باقي ملك الأوقاف.

تسلسل إدارة الأرض والحيازة:

وكانت وزارة الأوقاف تؤجر تلك المساحة سالفة الذكر إلى شركة الأسواق المصرية لإقامة سوق مواشي عليها.

وتطبيقاً لأحكام القانون رقم 44 لسنة 1962 قامت وزارة الأوقاف بتسليم تلك الأرض الفضاء الواقعة داخل كردون المدن إلى مجلس مدينة كفر الشيخ لإدارتها لحساب الأوقاف. وبالفعل قام مجلس مدينة كفر الشيخ (إدارة شئون الأوقاف) بإدارة تلك الأرض لحساب خلفاً لوزارة الأوقاف ولحساب وزارة الأوقاف.

وإذ قامت شركة الأسواق المصرية (المستأجرة لتلك الأرض من وزارة الأوقاف) بإخلائها في تاريخ 31/5/1970.

ونظراً لوقوع تلك الأرض وسط شون شركة النيل لحلج الأقطان، فقد قام مجلس مدينة كفر الشيخ بتأجير تلك الأرض إلى شركة النيل لحلج الأقطان ولحساب وزارة الأوقاف.

وبعد إنشاء هيئة الأوقاف المصرية، بالقانون رقم 80 لسنة 1971، وتطبيقاً له، قام مجلس مدينة كفر الشيخ بتسليم تلك الأرض إلى هيئة الأوقاف المصرية لإدارتها، وذلك بموجب كراسة التسليم والتسلم رسمية موقع عليها من الطرفين.

وإذ قامت هيئة الأوقاف المصرية في 9/6/1999 باستبدال (بيع) تلك الأرض إلى شركة النيل لحلج الأقطان – مع حفظ حق الامتياز – بسعر المتر الواحد بمبلغ 525_جم (خمسمائة وخمسة وعشرون جنيهاً) حيث روعي في هذا السعر: كبر المساحة وأن المحلج من المشروعات ذات النفع العام، وهذا التعامل قاصر على الأرض دون المباني.

موضوع النزاع:

وحيث أن القطعة رقم 5 بحوض الجرده والرملة نمره 13 الكائن بها مساحة الأرض سالفة الذكر، كانت في السابق ومنذ عام 1906 وحتى عام 1934 وقبل تقسيمها تقع ضمن القطعة رقم 1 فقط، أي أنه لم يكن موجوداً بذلك الحوض سوى قطعة واحدة فقط لا غير، وهي كلها من وقف/ مدرسة قوله ومقدارها 12^س 15^ط 146^ف (مائة وستة وأربعون فداناً وخمسة عشر قيراطاً واثنا عشر سهماً).

كما أن هذا الحوض، الذي لم يكن به سوى قطعة واحدة فقط، كلها ضمن أملاك وقف وقوله الخيري، كان مسجلاً بدفتر المساحة القديم (قبل عام 1934)، أن الحوض كله قطعة واحدة فقط برقم 1 "واحد"، ثم أصبح عدة قطع، منها القطعة رقم 5 بالخرائط الحديثة المعمول منذ عام 1934.

وكان الثابت بدفتر 1 "واحد" مساحة، في الدفتر القديم (في عام 1898_م) كان هذا الحوض مسجل باسم/ مدرسة قوله. حيث أن هذا الحوض كله كان قطعة واحدة فقط برقم 1 "واحد".

إلا أنه وقع خطأ بدفتر 1 "واحد" مساحة، المعمول به منذ عام 1934، والموجود بالضرائب العقارية بكفر الشيخ والمعمول به حالياً: أن القطعة رقم 5 بذلك الحوض، بعد تقسيمه، إذ تم شطب التسجيل الثابت به باسم/ مدرسة قوله، وتعديله لاسم: "سكن الناحية، ومنافعها، وسوق، معفي من الضريبة". علماً بأنه لا توجد مساكن بتلك الناحية وإنما هي وسط كتلة فضاء ومحاطة بسور بمعرفة الشركة المستأجرة من الأوقاف.

وإذ اشتكت هيئة الأوقاف المصرية من وقوع هذا الخطأ، فقام السيد/ محافظ كفر الشيخ بتشكيل لجنة، بقراره رقم 3 لسنة 2002 الصادر بتاريخ 5/1/2002، لبحث هذا الخطأ في دفتر 1 "واحد" مساحة.

وقد انتهت تلك اللجنة التي شكلها السيد/ محافظ كفر الشيخ لبحث الخطأ المذكور، في جلستها المنعقدة بتاريخ 10/3/2003، إلى أنه: "يلزم تعديل بيانات سجل 1 "واحد" مساحة، برفع دعوى قضائية لمحو التعديل الوارد بالسجل".

مع ملاحظة أن قرار تقدير المحافظة، باللجنة المشكلة بقرار السيد/ محافظ كفر الشيخ الأسبق الرقيم 317 لسنة 1963، قد تضمن إقراراً بأن تلك الأرض (سالفة الذكر) ملك وقف/ قوله الخيري.

ولما كان طلب كشف تحديد المساحة المستبدلة (المبيعة) من هيئة الأوقاف المصرية إلى شركة النيل لحلج الأقطان، قد صادف صعوبات جمة نتيجة وجود هذا الخطأ في دفتر 1 "واحد" مساحة، مما حدا اضطر هيئة الأوقاف المصرية إلى استبعاد مساحة 20^س 11^ط 4^ف (أربعة أفدنه وأحد عشر قيراطاً وعشرون سهماً) تعادل تقريباً 18739.56_م² (ثمانية عشر ألف وسبعمائة وتسعة وثلاثون متراً مربعاً وستة وخمسون سنتيمتر) وهي أرض فضاء على جزء منها مظلات خرسانية والحادث بشأنها هذا الخطأ، استبعادها من إجمالي المساحة المستبدلة (المبيعة)، وقصر التعامل على باقي المساحة التي تعادل تقريباً 38750_م² (ثمانية وثلاثون ألف وسبعمائة وخمسون متراً مربعاً) وهي أرض فضاء مسورة، وذلك لحين الفصل قضائياً في هذا الخطأ، مع تأجيرها للشركة في هذا الأثناء.

مع الأخذ في الاعتبار أنه لم يصدر مطلقاً قراراً بنزع ملكية تلك الأرض، أو تخصيصها للمنفعة العامة.

وإذ أصدر مجلس مدينة كفر الشيخ قراراً إدارياً بإزالة السور والتعدي (على حد زعمه) الواقع من شركة النيل لحلج الأقطان على تلك المساحة سالفة الذكر، فأقامت الشركة الدعوى رقم 431 لسنة 2002 مدني كلي كفر الشيخ ضد هيئة الأوقاف المصرية وضد محافظ كفر الشيخ وضد مجلس مدينة كفر الشيخ.

الدعوى 431 لسنة 2002 مدني كلي كفر الشيخ:

أقامت شركة النيل لحلج الأقطان الدعوى 431 لسنة 2002 مدني كلي كفر الشيخ ضد هيئة الأوقاف المصرية وآخرين، بغية القضاء لها: "بإلزام هيئة الأوقاف المصرية (البائعة لها) بضمان منع تعرض الغير (مجلس مدينة كفر الشيخ) لها، وتقديم مستندات ملكيتها لعين التداعي، وبعدم تعرض مجلس مدينة كفر الشيخ ومحافظ كفر الشيخ للشركة في حيازتها لتلك الأرض".

وإذ تداولت تلك الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وقضت المحكمة، وقبل الفصل في الموضوع، بندب مكتب خبراء وزارة العدل بكفر الشيخ، ليعهد بدوره إلى أحد خبرائه المختصين، لبيان حائز عين التداعي وواضع اليد عليها ومظاهره ومدته وسنده، وكذا بيان مالك عين التداعي وسنده وتسلسل ملكيته، وكذا الإطلاع على القرار الصادر من مجلس مدينة كفر الشيخ بإزالة التعدي الواقع من الشركة المدعية على أعيان التداعي وبيان حجيته، وفي الجملة تحقيق أوجه الدفاع في الدعوى.

ونفاذاً لهذا الحكم التمهيدي، باشر الخبير المنتدب المأمورية المنوطة به، وأودع تقريره بملف الدعوى، والذي انتهى فيه إلى نتيجة نهائية مفادها: "

1- عين التداعي تقع بالقطعة 5 بحوض الجرده والرمل نمره 13 بأول طريق كفر الشيخ/دسوق، بمدينة كفر الشيخ، وهي بمسطح 2^س 11^ط 4^ف تقريباً، تقع بالناحية الشرقية البحرية من شونة الشركة المدعية، وهي أرض فضاء بها تشوينات من أكياس القطن الزهر وبالات قطن محلوجة موضوعة على عروق خشبية، وهي محاطة – ضمن مسطح أكبر – بسور على شونة الشركة المدعية، ومفتوحة على باقي شونة الشركة المدعية من الناحية القبلية والغربية بدون فاصل، وموضحة الحدود والمعالم بالمعاينة.

2- الشركة المدعية هي واضعة اليد وحائزة عين التداعي، وذلك باستغلالها شونة للأقطان ضمن مسطح أكبر ابتداء من 17/6/1970 تاريخ استلام الشركة المدعية لعين التداعي كمستأجرة خلفاً لشركة الأسواق المصرية "سوق مواشي"، وذلك من إدارة شئون الأوقاف بمجلس مدينة كفر الشيخ والذي كان يدير أعيان الوقف بموجب القانون رقم 44 لسنة 1962. وبصدور القانون رقم 80 لسنة 1971 بإنشاء هيئة الأوقاف المصرية تم تسليم عين التداعي من مجلس مدينة كفر الشيخ إلى هيئة الأوقاف المصرية بموجب استمارة "3" في أوائل عام 1972، وقامت هيئة الأوقاف المصرية بتأجير عين التداعي إلى الشركة المدعية بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/7/1972، وظلت بوضع يد الشركة المدعية كمستأجرة حتى عام 1998 حيث تقدمت بطلب لاستبدال عين التداعي ضمن مسطح أكبر من هيئة الأوقاف المصرية، والتي تمت الموافقة على الاستبدال في 14/10/1998 إلا أنه لم يتم إنهاء إجراءات الاستبدال لعين التداعي حتى الآن.

3- عين التداعي تقع أصلاً ضمن أملاك الأوقاف ضمن وقف مدرسة قوله الخيري بموجب الحجة الشرعية المسجلة بمحكمة مصر الشرعية برقم 434 لسنة 1895_م وثابت ذلك بدفتر المساحة القديم لسنة 1898_م. وقد تم تنزيل مسطح 20^س 11^ط 4^ف من الضرائب العقارية بموجب قرار رفع رقم 586 في 5/1/1927 باعتبارها أطيان "زراعية" تالفة أقيم عليها بعض المباني، وأضيفت منذ ذلك التاريخ إلى سكن الناحية ومنافعها واسم واضعي اليد "سوق مواشي" معفي من الضريبة "العقارية"، وظلت سوق مواشي حتى عام 1970، وكانت تدار بمعرفة إدارة شئون الأوقاف بمجلس مدينة كفر الشيخ وفقاً للقانون رقم 44 لسنة 1962. وبصدور القانون رقم 80 لسنة 1971 بإنشاء هيئة الأوقاف المصرية تم تسليم عين التداعي من مجلس مدينة كفر الشيخ إلى هيئة الأوقاف المصرية في عام 1972 والتي قامت الأخير بتأجيرها إلى الشركة المدعية كما سبق ذكره، وتقدمت الشركة المدعية بطلب استبدال "شراء" لعين التداعي ضمن مسطح أكبر من هيئة الأوقاف المصرية، وتمت موافقة الهيئة في 14/10/1998 على الاستبدال "البيع" ولكن لم يتم إنهاء إجراءات الاستبدال لعين التداعي حتى الآن.

4- قام المدعى عليه الرابع (مجلس مدينة كفر الشيخ) بصفته بإصدار القرار رقم 66 في 13/8/2001 بإزالة السور والتعدي الواقع من الشركة المدعية على المساحة محل النزاع مستنداً على كتاب الضرائب العقارية بكفر الشيخ الذي يفيد أن عين التداعي ضمن سكن الناحية ومنافعها وأنها ثابتة بالخرائط منذ العشرينات بأنها سوق مواشي، ولم يقدم لنا سند ملكية مشهر أو قرار تخصيص للسوق محل التداعي، ونترك الفصل في مدى قانونية ذلك لعدالة المحكمة. وهذه نتيجة أعمالنا نرفعها لعدالة المحكمة للنظر والتصرف".

وبجلسة يوم السبت الموافق 25/3/2006 أصدرت الدائرة 2 مدني حكومة بمحكمة كفر الشيخ الابتدائية حكمها في تلك الدعوى، والذي جرى منطوقه على النحو التالي: "حكمت المحكمة بعدم اختصاصها ولائياً بنظر الدعوى، وبإحالتها بحالتها لمحكمة القضاء الإداري بمجلس الدولة بكفر الشيخ وحددت لنظرها جلسة 27/5/2006 وأبقت الفصل في المصاريف، وعلى قلم الكتاب الإعلان". [نرى تكليف الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ بمتابعة هذه الدعوى، وموافاتنا بما آلت إليه حتى تاريخه].

علماً بأن الشركة المذكورة كانت قد سبق لها الطعن على القرار الإداري رقم 66 لسنة 2001 المنوه عنه، وذلك بالطعن رقم 1183 لسنة 2 قضائية "قضاء إداري" كفر الشيخ. [نرى تكليف الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ بمتابعة هذه الدعوى، وموافاتنا بما آلت إليه حتى تاريخه].

كما أصدر محافظ كفر الشيخ قراراً إدارياً برقم 363 لسنة 2005 في تاريخ 8/8/2005 والقاضي بتسليم مساحة 16^س 8^ط 4^ف بالحوض المذكور إلى وزارة الدفاع ونقل ملكيتها إليها. فطعنت هيئة الأوقاف المصرية على هذا القرار بالطعن رقم 5893 لسنة 5 قضائية "قضاء إداري" كفر الشيخ. [نرى تكليف الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ بمتابعة هذه الدعوى، وموافاتنا بما آلت إليه حتى تاريخه].

البحث القانوني

أموال الأوقاف أموال خاصة:

تنص المادة 5 من القانون رقم 80 لسنة 1971 بإنشاء هيئة الأوقاف المصرية على أن: "تتولى الهيئة، نيابة عن وزير الأوقاف بصفته ناظراً على الأوقاف الخيرية، إدارة هذه الأوقاف واستثمارها والتصرف فيها على أسس اقتصادية بقصد تنمية أموال الأوقاف باعتبارها أموالاً خاصة".

هذا، وقد تواتر قضاء المحكمة الإدارية عليا على أن: "القانون ناط بوزارة الأوقاف القيام على شئون الأوقاف الخيرية وخلفتها في ذلك هيئة الأوقاف المصرية التي أنشئت بالقانون رقم 80 لسنة 1971 فتختص بإدارة واستثمار والتصرف في أموال الأوقاف الخيرية نائبة عن وزير الأوقاف بوصفة ناظر الوقف ـ الوقف من أشخاص القانون الخاص وتقوم هيئة الأوقاف نيابة عن وزير الأوقاف بهذه الأعمال بوصفها شخص من أشخاص القانون الخاص ولا تعتبر قراراتها في هذا الشأن قرارات إدارية. وما يثور بشأنها لا يدخل في عموم المنازعات الإدارية ـ مؤدى ذلك: عدم اختصاص مجلس الدولة بهيئة قضاء إداري بالفصل في هذه الدعاوى والمنازعات". (الطعن رقم 4021 لسنة 41 قضائية "إدارية عليا" – جلسة 20/6/2001 مجموعة المكتب الفني – السنة 46 – القاعدة رقم 262 – صـ 2227 وما بعدها).

وقد كانت تلك الأسانيد والحقائق القانونية سالفة الذكر نفسها سنداً للمحكمة الدستورية العليا في قضائها "بعدم دستورية البند (ح) من المادة (1) من القانون رقم 308 لسنة 1955 في شأن الحجز الإداري المُعدل بالقانون رقم 44 لسنة 1958 فيما تضمنه من النص على جواز إتباع إجراءات الحجز الإداري عند عدم الوفاء بما يكون مُستحقاً لوزارة الأوقاف بصفتها ناظراً من إيجارات للأعيان التي تديرها الوزارة، وألزمت الحكومة المصروفات، ومبلغ مائتي جنيه مُقابل أتعاب المُحاماة". (في الطعن رقم 104 لسنة 23 قضائية "دستورية" – بجلسة 9/1/2005).

وقد أوردت المحكمة الدستورية العليا في حكمها ذلك ما نصه أن: "أموال الأوقاف تعتبر بصريح نص المادة 5 من القانون رقم 80 لسنة 1971 أموالاً خاصة مملوكة للوقف باعتباره – عملاً بنص المادة 52/3 من القانون المدني – شخصاً اعتبارياً، وهو يدخل بحسب طبيعته في عِداد أشخاص القانون الخاص، ولو كان يباشر النظر عليه شخصاً من أشخاص القانون العام، إذ يظل النظر – في جميع الأحوال – على وصفه القانوني مُجرد نيابة عن شخص من أشخاص القانون الخاص".

الملكية الخاصة مصونة ويحميها الدستور والقانون:

لما كان ذلك، وكانت المادة 34 من الدستور المصري (لسنة 1971) تنص على أن: "الملكية الخاصة مصونة، ولا يجوز فرض الحراسة عليها إلا في الأحوال المُبينة في القانون وبحكم قضائي، ولا تُنزع الملكية إلا للمنفعة العامة ومُقابل تعويض وفقاً للقانون".

ولما كانت المادة 805 من القانون المدني (رقم 131 لسنة 1948) تنص على أنه: "لا يجوز أن يُحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يُقررها القانون، وبالطريقة التي يرسمها، ويكون ذلك في مُقابل تعويض عادل".

ولما كانت المادة 970/2 من القانون المدني تنص على أنه: "لا يجوز تملُك الأموال الخاصة المملُوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة وكذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمُؤسسات العامة أو الهيئات العامة وشركات القطاع العام غير التابعة لأيهما والأوقاف الخيرية أو كسب أي حق عيني على هذه الأموال بالتقادم".

ولما كان المُشرع قد نظم إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة بالقانون رقم 10 لسنة 1990 وحدد لذلك ضوابط وإجراءات مُعينة لابُد من إتباعها - كما رسمها بالضبط - وإلا شاب تلك الإجراءات البُطلان وعُدَ عمل الإدارة تعدياً وغصباً للملكية الخاصة.

ولما كان من المُقرر في قضاء المحكمة الدستورية العليا أن: "حق الملكية باعتباره مُنصرفاً محلاً إلى الحقوق العينية والشخصية جميعها ونافذ في مواجهة الكافة ليختص صاحبها دون غيره بالأموال التي يملكها وتهيئة الانتفاع المُفيد بها لتعود إليه ثمارها ومُلحقاتها ومُنتجاتها، وكان صون حرمتها مؤداه ألا تزول الملكية عن ذويها بانقطاعهم عن استعمالها، ولا أن يجردها المُشرع من لوازمها، أو يفصل عنها بعض الأجزاء التي تكونها، ولا ينال من أصلها أو يُعدل من طبيعتها أو يُقيد من مُباشرة الحقوق التي تتفرع عنها في غير ضرورة مُلحة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، ولا أن يتذرع بتنظيمها إلى حد هدم الشيء محلها، ذلك أن إسقاط الملكية عن أصحابها - سواء بطريق مُباشر أو غير مُباشر - عدوان عليها يُناقض ما هو مُقرر قانوناً من أن الملكية لا تزول عن الأموال محلها، إلا إذا كسبها أغيار وفقاً للقانون". (الطعن رقم 44 لسنة 17 قضائية "دستورية" - بجلسة 22/2/1997- منشور بالوقائع الرسمية في العدد رقم 10 بتاريخ 6/3/1997).

استيلاء الدولة على الملكية الخاصة بدون اتخاذ إجراءات نزع الملكية هو "غصب":

لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: "إغفال جهة الإدارة اتخاذ أحد الإجراءات القانونية لنزع الملكية للمنفعة العامة أو سقوطه. أثره. أحقية المالك في الالتجاء مُباشرة إلى القضاء". (نقض مدني في الطعن رقم 257 لسنة 58 قضائية - جلسة 25/2/1990 مجموعة المكتب الفني – السنة 41 - قاعدة 100 – صـ 591).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "عدم إتباع الدولة لإجراءات نزع الملكية في شأن ضم ملكية عقار خاص، وتخصيصه للمنفعة العامة يُعد عملاً مُخالفاً للقانون ويرتب لصاحب العقار اقتضاء التعويض، بدعوى مُبتدأة أمام القضاء العادي، سواء في ذلك عدم صدور قرار جمهوري أصلاً بتقرير المنفعة العامة، أو إلى صدور قرار جمهوري نشأ صحيحاً ولكن لم تلحقه الإجراءات القانونية خلال المُدة القانونية المُقررة بحيث يسقط مفعوله طبقاً للمادة العاشرة (من قانون نزع الملكية رقم 577 لسنة 1954) إذ أن الضم في هذه الأحوال يُعد في الواقع مُستنداً إلى واقعة مادية، ويختص القضاء العادي بنظرها وواقع الحال أن الطاعن لا يستند في دعواه إلى كون القرار الجمهوري بتقرير المنفعة العامة قد نشأ باطلاً بل يستند في ذلك الإدعاء بانتهاء أثره القانوني لسقوطه بالتطبيق للمادة العاشرة لعدم إيداع النموذج أو القرار الوزاري بنزع الملكية مكتب الشهر العقاري خلال سنتين من تاريخ نشر القرار الجمهوري. ومن ثم فإن دور القضاء ليس إلغاء هذا القرار أو تأويله بل مُجرد تطبيق القانون تطبيقاً صحيحاً لمعرفة ما إذا كان قد سقط من عدمه وفقاً للمادة العاشرة وسقوطه يستتبع بطلان كافة الإجراءات المُترتبة عليه وبالتالي يُعد ضم الدولة للملك الخاص للمنفعة العامة مُستنداً في الواقع إلى واقعة مادية ويكون القضاء العادي هو المُختص بالتعويض عنها ومن ثم يكون الدفع بعدم الاختصاص الولائي في غير محله". (نقض مدني في الطعن رقم 1274 لسنة 48 قضائية - جلسة 16/1/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – الجزء الأول – قاعدة 52 – صـ 215).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "إذا أزالت وزارة الأشغال بعض سواقي لم تكن على جسر الخزان العمومي بل كانت في أرض مملوكة للغير واستولت على الأرض والسواقي من غير أن تتخذ إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة وفاجأت أصحاب الأرضي بإزالة السواقي في وقت حاجتهم الشديدة إلى مياهها، فإنها تُعد مُتعدية وغاصبة ويجب إلزامها بتعويض ما ترتب على تصرفها من الأضرار ولا يصح التحدي بالمادة السابقة من لائحة الترع والجسور الصادرة في 22 /2/1894 التي تنص على أن الحكومة لا تُطالب بتعويض ما عن خسائر نشأت عن قلة المياه في إحدى الترع أو عن وقوف سيرها لأسباب قهرية، لا يصح التحدي بهذه المادة لأن التعويض في هذه الحالة لم يكن عن الخسائر التي نشأت من قلة المياه في الخزان العمومي وإنما عن تصرف الوزارة المُخالف لقانون نزع الملكية". (نقض الدائرة المدنية والتجارية في 16/2/1939 المجموعة 40 - 8 - 165).

كما إن عدم اتخاذ جهة الإدارة لإجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة أو عدم صحة هذه الإجراءات أو سقوطها يجعل تصرف الإدارة تعدياً على الملكية.

وهو بهذه المثابة يدخل في ولاية المحاكم العادية ويخرج عن ولاية القضاء الإداري طبقاً للمادة 17 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972. وعليه ينعقد الاختصاص بنظر الدعوى الماثلة للمحاكم العادية صاحبة الولاية العامة للقضاء طبقاً للمادة 15 من قانون السلطة القضائية سالف الذكر.

اللجوء إلى هيئة قضايا الدولة (فرع كفر الشيخ):

وإذ رغبت هيئة الأوقاف المصرية في إجراء تعديل بيانات سجل 1 "واحد" مساحة، وإعادة تسجيل قطعة الأرض سالفة الذكر، باسم/ مدرسة قوله، وإلغاء التأشير عليها باسم/ سكن الناحية ومنافعها وسوق معفي من الضريبة.

فقد أرسلت (إدارة الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ) الأوراق وكافة المستندات إلى هيئة قضايا الدولة (فرع كفر الشيخ) لرفع دعوى قضائية بذلك، استناداً إلى النتيجة التي انتهت إليها اللجنة التي شكلها السيد/ محافظ كفر الشيخ، بقراره رقم 3 لسنة 2002، لبحث هذا الخطأ في دفتر 1 "واحد" مساحة. والذي انتهت إلى أنه: "يلزم تعديل بيانات سجل 1 "واحد" مساحة، برفع دعوى قضائية لمحو التعديل الوارد بالسجل". (على نحو ما سلف بيانه تفصيلاً).

وأفردت هيئة قضايا الدولة ملفاً تحت الرفع لهذا الموضوع، برقم 3/1074/17/2004، ومن ثم أحالت الأوراق إلى "المكتب الفني" بهيئة قضايا الدولة لبحث الموضوع وإبداء الرأي بشأن الإجراء الواجب الإتباع فيه. وقد انتهى رأي المكتب الفني بهيئة قضايا الدولة إلى:

- عدم رفع دعوى قضائية.

- وجوب التقدم بشكوى إلى السيد/ أمين عام الشهر العقاري بكفر الشيخ، الذي يوجب عليه القانون في هذه الحالة، إحالة الشكوى إلى اللجنة الثلاثية المنصوص عليها في المادة 63 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني. ومن ثم، تقوم اللجنة الثلاثية المذكورة بمعاينة الأرض على الطبيعة وبحث المستندات المقدمة إليها وتقوم بتحرير محضر بنتيجة التحقيق الذي أجرته، ثم تصدر قرارها إما بإبقاء الحال على ما هو عليه، وإما بإجراء التصحيح الواجب إجراؤه، مع إخطار ذوي الشأن بذلك. وذلك على النحو المنصوص عليه في اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني الصادر بقرار وزير العدل رقم 825 لسنة 1975 (المواد أرقام: 23 و 24 و 27 و 42 و 63 و 64). وإذا ما عرض الموضوع على تلك اللجنة، والتي تسمى لجنة فحص الاعتراضات، وأصدرت قرارها، فن قرارها ينفذ في السجلات يتم إجراء التغيير المطلوب في دفتر المساحة والضرائب العقارية ...الخ. لا سيما وأن ملكية الأوقاف ثابتة بموجب مستندات رسمية ولا تحتاج إلى إثبات بخلاف الأطراف الأخرى (محافظ ومجلس مدينة كفر الشيخ).

لذا، فقد أعادت هيئة قضايا الدولة (فرع كفر الشيخ) الأوراق مرة أخرى إلى الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ، وذلك لاتخاذ اللازم على ضوء ما سلف ذكره.

وقد أوضحت هيئة قضايا الدولة الإجراءات الواجب اتخاذها على النحو التالي:

1- تقديم طلب إلى أمين عام السجل العيني المختص، مرفقاً به المستندات التي تؤيده.

2- يقوم أمين عام السجل العيني بتحويل الطلب إلى المكاتب الهندسية لمراجعته، ومعاينة العقار على الطبيعة، ورفع حدوده وتطبيقها على الخرائط المساحية.

3- إجراء التغيير المطلوب إذا كان له وجه، وذلك بعد تطبيق مستندات الملكية والمستندات المقدمة من مقدم الطلب.

4- وفي حالة رفض الطلب، يتم تقديم تظلم إلى أمين عام السجل العيني، خلال عشرة أيام من تاريخ رفض الطلب، ويقوم أمين عام السجل العيني بقيد التظلم في دفتر العرائض.

5- ثم يقوم أمين عام السجل العيني بعرض التظلم على اللجنة المنصوص عليها في المادة 21 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني.

6- تقوم اللجنة بإصدار قرارها في التظلم، سواء برفض الطلب أو بتنفيذ التغيير المطلوب. ويكون قرارها نهائياً. وذلك على النحو المنصوص عليه في المواد 83 و 88 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني الصادرة بقرار وزير العدل رقم 925 لسنة 1975 ونصوص المواد 45 و 52 و 53 و 54 و 55 و 56 من قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964.

النصوص ذات العلاقة في قانون السجل العيني:

تنص المادة 21 من قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 على أن: "تتشكل في كل قسم مساحي لجنة قضائية برئاسة رئيس محكمة ابتدائية وعضوية اثنين من موظفي المصلحة أحدهما قانوني والثاني هندسي. وتختص هذه الجنة دون غيرها في النظر في جميع الدعاوى والطلبات التي ترفع خلال السنة الأولى بعد العمل بهذا القانون لإجراء تغيير في بيانات السجل العيني. ويصدر بتعيين أعضائها ولائحة إجرائها قرار من وزير العدل".

وتنص المادة 45 من القانون المذكور على أن: "تتم إجراءات القيد والتغيير والتصحيح بناء على طلب ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم وفقاً للشروط والأوضاع التي ينص عليها القانون واللائحة التنفيذية".

وتنص المادة 52 من ذات القانون على أنه: "لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجهاً لوجه، ولمن تقرر سقوط أسبقية طلبه بسبب ذلك أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال عشرة أيام من وقت إبلاغ قرار الاستيفاء أو السقوط إليه قيد المحرر في دفتر العرائض وذلك بعد توثيقه بعد أداء الرسم وإيداع كفالة قدرها نصف في المائة من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على عشرة جنيهات وإلا أصبح القرار نهائياً. ويجب أن يبين في الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب. وفي هذه الحالة يجب على أمين السجل العيني بعد توثيق المحرر قيد الطلب في دفتر العرائض ثم رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها في المادة 21 ويوقف فحص الطلبات اللاحقة إلى أن يصدر قرار اللجنة".

وتنص المادة 53 من ذات القانون على أن: "تصدر اللجنة قراراً مسبباً على وجه السرعة إما بتأييد أو رفض قيد المحرر في السجل العيني أو بجواز هذا القيد وذلك تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لقيد المحرر في السجل العيني. ويجب أن يتضمن قرارها مصادرة الكفالة أو ردها للمتظلم إذا وجد أن تظلمه مبني على أسباب جدية. ولا يجوز الطعن في قرار اللجنة بأي طريق من طرق الطعن".

وتنص المادة 54 من ذات القانون على أنه: "إذا صدر قرار اللجنة بقيد المحرر في السجل العيني وجب إجراءه حسب ترتيب قيد الطلب المتعلق به في دفتر العرائض. وإذا صدر القرار برفض قيد المحرر في السجل وجب التأشير بما يفيد ذلك في العرائض أمام الطلب المتعلق به ويرد المحرر لصاحب الشأن بعد التأشير عليه بمضمون القرار وتاريخه".

وتنص المادة 55 من ذات القانون على أنه: "لأمين السجل العيني أن يرفض إجراء القيد إذا لم يستوف الطلب الشروط اللازمة الشروط اللازمة، وعليه أن يذكر أسباب هذا الرفض على الطلب وفي دفتر العرائض وإبلاغها كتابة للطالب مع تحديد ميعاداً أسبوعين له من تاريخ الإرسال لتقديم اعتراضاً على هذا الرفض. ويصبح قرار الأمين نهائياً إذا مضى الميعاد المذكور دون تقديم الاعتراض".

وتنص المادة 56 من ذات القانون على أنه: "لمن رفض اعتراضه أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إرسال قرار الرفض إليه رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها في المادة 21 من هذا القانون. وتصدر اللجنة قرارها على وجه السرعة إما بتأييد رفض القيد أو تنفيذ الطلب".

النصوص ذات العلاقة في اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني:

تنص المادة 23 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني، الصادرة بقرار وزير العدل رقم 825 لسنة 1975 على أن: "تعد خرائط ودفاتر مساحة الملكية وفقاً للقواعد الموضحة بالمواد التالية".

وتنص المادة 24 من ذات اللائحة على أن: "تقوم الهيئة المصرية العامة للمساحة بإعداد خرائط مساحة الملكية واعتمادها وفقاً للأصول الفنية ويحدد مقياس الرسم اللازم للخرائط الأصلية بقرار من الهيئة".

وتنص المادة 27 من ذات اللائحة على أن: "تحدد الوحدة العقارية حسب التعريف الوارد في القانون بعلامات في الطبيعة لفصلها عن الوحدات الملاصقة لها".

وتنص المادة 42 من تلك اللائحة على أنه: "في حالة الخلاف بين موقع الطبيعة بحسب الوارد في المستندات وبين موقع القطعة الموضوع اليد عليها ترفع القطعة على أساس وضع اليد ويمكن التجاوز عن الاختلافات الطفيفة في المسطح والحدود والأطوال بين وضع اليد وبين ما ورد في المستندات واحترام وضع اليد متى كان ثابتاً لا نزاع عليه".

وتنص المادة 63 من ذات اللائحة على أن: "يخطر كل من الملاك وأصحاب الحقوق على نموذج خاص ببيان ما أثبت بأسمائهم بدفاتر مساحة الملكية مع التنبيه إلى حقهم في الاعتراض على نتيجة التسوية خلال خمسة عشر يوماً تبدأ من تاريخ وصول الإخطار أو تسليمه وذلك بشكوى تقدم إلى مكتب الشهر العقاري ليقوم بإحالتها إلى اللجنة المنصوص عليها في المادة التالية لفحصها".

وتنص المادة 64 من ذات اللائحة على أن: "تنشأ بقرار من وكيل الوزارة لشئون الشهر العقاري والتوثيق لجنة تسمى لجنة الاعتراضات على تسوية دفتر مساحة الملكية وتشكل من عضوين قانونيين وعضو هندسي ترشحه هيئة المساحة".

وتنص المادة 83 من ذات اللائحة على أن: "تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية السجل العيني التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعاً عليها من المتصرف أو المتصرف إليه في العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام".

وتنص المادة 88 من ذات اللائحة على أنه: "إذا لم يكن من شأن الطلب إجراء تغيير في البيانات المساحية للوحدة العقارية محل الطلب وكان مستوفياً للبيانات المقررة أشرت المأمورية على مشروع المحرر بالصلاحية للقيد في السجل. أما إذا كان من شأن الطلب إجراء تغيير في البيانات المساحية للوحدة العقارية فعلى المكتب الهندسي مراجعته من الناحية المساحية ومعاينة العقار على الطبيعة وإجراء التغيير المطلوب وما يتبع ذلك من تطبيق مستندات التملك وتحديد العقار بوضع علامات عند الاقتضاء وموافاة المأمورية كتابة بما انتهى إليه في هذا الشأن، ثم تقوم المأمورية بالتأشير على مشروع المحرر بالصلاحية للقيد في السجل العيني متى استوفى الطلب البيانات والمستندات المقررة".

جهد إدارة الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ:

وبناء على ما تقدم، قامت إدارة الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ بتقديم الشكوى رقم 140 لسنة 2004.

ومن ثم، فقد قامت إدارة الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ باتخاذ الإجراء المطلوب قانوناً، وهدياً بكل ما سبق، يتضح إنه لا مجال حالياً لإقامة دعوى بطلب تعديل بيانات دفتر المساحة، وأن الإجراء المطلوب قامت به إدارة الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ. وكل ما يمكننا عمله حالياً هو متابعتهم فيما تم اتخاذه من إجراءات والتنسيق معهم ومع هيئة قضايا الدولة لصدور الأحكام في الدعاوى المتداولة لصالح هيئة الأوقاف ولصدور قرار لصالح هيئة الأوقاف في الطلبات المقدمة للجهات المختصة بإجراء التعديل المطلوب في دفتر المساحة.

الرأي:

لكل ما تقدم، أرى – لدى الموافقة – العمل على إتباع الآتي:

- عدم إقامة الدعوى القضائية موضوع ملف تحت الرفع رقم 9 لسنة 2005 (بإدارة القضايا) باسم هيئة الأوقاف ضد محافظ كفر الشيخ ومجلس مدينة كفر الشيخ، بهدف تعديل وتغيير بيانات دفتر المساحة والضرائب العقارية.

- إرسال نسخة من هذه المذكرة إلى إدارة الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ، مع تكليفها بمتابعة الدعاوى والطلبات التالية وموافاتنا بما يتم من إجراءات بشأنها أولاً بأول:

- الدعوى رقم 431 لسنة 2002 مدني كلي كفر الشيخ، بعد الحكم بعدم اختصاص المحاكم العادية بنظرها، وإحالتها بحالتها إلى القضاء الإداري بمجلس الدولة بكفر الشيخ. (تحديد جلسة، نظرها أمام المفوضين، وأمام المحكمة، والطعن على الحكم في حالة صدوره في غير صالح الهيئة، والعمل على تنفيذ الحكم في حالة صدوره لصالح الهيئة).

- الطعن رقم 1183 لسنة 2 قضائية "قضاء إداري كفر الشيخ"، المقام من شركة النيل لحلج الأقطان ضد محافظ كفر الشيخ وآخرين، طعناً على قرار الإزالة رقم 66 لسنة 2001. (تحديد جلسة، نظرها أمام المفوضين، وأمام المحكمة، والطعن على الحكم في حالة صدوره في غير صالح الهيئة، والعمل على تنفيذ الحكم في حالة صدوره لصالح الهيئة).

- الطعن رقم 5893 لسنة 5 قضائية "قضاء إداري كفر الشيخ"، المقام من هيئة الأوقاف المصرية ضد محافظ كفر الشيخ وآخرين، طعناً على القرار الإداري رقم 363 لسنة 2005 بتسليم مساحة الأرض المذكورة لوزارة الدفاع ونقل ملكيتها إليها لإقامة مُنشآت رياضية عليها. (تحديد جلسة، نظرها أمام المفوضين، وأمام المحكمة، والطعن على الحكم في حالة صدوره في غير صالح الهيئة، والعمل على تنفيذ الحكم في حالة صدوره لصالح الهيئة).

- طلب تغيير البيانات بدفتر المساحة والضرائب العقارية المقدم من الشئون القانونية بمنطقة أوقاف كفر الشيخ لأمين عام السجل العيني بكفر الشيخ، والمقيدة تحت رقم 140 لسنة 2004. والعمل على تنفيذه إذ صدر لصالح الهيئة، أو التظلم منه بالإجراءات السابق بينها وفي خلال المواعيد القانونية في حالة صدور لغير صالح الهيئة. طبقاً لأحكام نصوص قانون السجل العيني ولائحته التنفيذية المشار إليها في مكاتبات هيئة قضايا الدولة "فرع كفر الشيخ" السالف ذكرها.

- متابعة أية دعاوى مدنية أو إدارية أو طلبات أخرى أو خلافه يكون لها علاقة بقطعة الأرض محل الملف المذكورة عاليه.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

إحباط محاولة المتنازل إليه التنصل من قيمة الجدك بدعوى قضائية

إحباط محاولة المتنازل إليه التنصل من قيمة الجدك بدعوى قضائية

محكمة جنوب القاهرة الابتدائية

الدائرة 26 مدني

مذكرة

بدفاع/ هيئة الأوقاف المصرية (مدعى عليها الثانية)

ضد

السيد/ المحجوب عبد الفتاح صالح الشهير (مُدع)

في الدعوى رقم 1619 لسنة 2006 مدني كلي جنوب القاهرة، والمحدد لنظرها جلسة يوم السبت الموافق 17/10/2009_م للمُرافعة.

أولاً- الوقائع

تخلص وقائع الدعوى الماثلة في أن المدعي عقد الخصومة فيها بموجب صحيفة طلب في ختامها الحكم له:

أولاً- وبصفة مستعجلة، الحكم وقتياً، بإبقاء الحال على ما هو عليه، وكف يد الهيئة المدعى عليها عن المحلين المفتوحين على بعضهما، ومنعها من الاستيلاء عليها مادياً أو بأي شكل من الأشكال، وكذلك الحال بالنسبة للشقة موضوع الدعوى، بحكم وقتي لحين الفصل في موضوع الدعوى، والتصريح باستلام مسودة الحكم والتنفيذ بها دون إعلان.

ثانياً- وفي الموضوع، بصحة تنازل مستأجري الأعيان المبينة بعريضة الدعوى، وهي الشقة رقم 7 والمحلين المفتوحين على بعضهما الكائنة بالعقار رقم 62 بشارع الأزهر، قسم الجمالية، بالقاهرة، إلى المدعي، وإلزام الهيئة المدعى عليها بتحرير عقدين إيجار للمدعي عن المحلين المفتوحين على بعض باعتبارهما محلاً واحداً وعقد إيجار عن الشقة رقم 7، وإلغاء أتعاب تحرير العقدان والنسبة الخاصة بصندوق العاملين لمخالفتهما للقانون، مع ندب خبير لتقدير قيمة التنازل عن المحلين المفتوحين على بعض والشقة طبقاً للثمن وقت التنازل وطبقاً لسعر المثل. وفي جميع الأحوال إلزام الهيئة المدعى عليها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وشمول الحكم بكافة عناصره بالنفاذ المعجل وبلا كفالة.

وقال المدعي شرحاً لدعواه أن المستأجرين الأصليين لأعيان التداعي قد تنازلوا عنها للمدعي طبقاً لأحكام المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين.

وحيث تقدم المدعي لهيئة الأوقاف المصرية لتقنين أوضاعه وتحرير عقد إيجار له بدلاً عن المستأجرين الأصليين، فاشترطت عليه الهيئة سداد مستحقاتها وأخذت عليه إقراراً بسدادها، إلا أن المدعي بعد ذلك استكثر قيمة هذه المستحقات، فرفض السداد وأقام الدعوى الماثلة بغية القضاء بإلزام الهيئة بتحرير عقود إيجار له بعد قيام الخبرة الفنية بتقدير قيمة "مقابل التنازل – أي الجدك".

وتداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وبجلسة 28/3/2006 قضت عدالة المحكمة الموقرة بـ:

أولاً- بصفة مستعجلة، بمنع الهيئة المدعى عليها من التعرض المادي أو القانوني للمدعي، مؤقتاً، في حيازته وانتفاعه بالمحلين والشقة رقم 7 بالعقار رقم 62 بشارع الأزهر، بالقاهرة، لحين الفصل في الموضوع.

ثانياً- وقبل الفصل في الموضوع، بندب مكتب خبراء وزارة العدل بجنوب القاهرة ليندب بدوره أحد خبرائه المختصين لتنفيذ المأمورية التي أناطها به ذلك الحكم، والذي نحيل إليه منعاً من التكرار.

ونفاذاً لهذا القضاء، باشر الخبير المنتدب المأمورية المنوطة به، وأودع تقريره بملف الدعوى، والذي انتهى فيه إلى نتيجة نهائية مفادها: "... 4- من واقع المعاينة على الطبيعة والاسترشاد بحالات المثل المقدمة من هيئة الأوقاف بذات العقار الواقع به أعيان التداعي وموقع أعيان النزاع ومدى وكيفية استغلالها والأسعار السائدة فإننا نرى أن قيمة الجدك والتنازل عن محلي الدعوى هو مبلغ 1250000_جم (فقط مليون ومائتين وخمسون ألف جنيه)، وشقة التداعي هو مبلغ 380000_جم (فقط ثلاثمائة وثمانون ألف جنيه) والمُقدر بمعرفة الهيئة المدعى عليها هو تقدير مناسب وقت التنازل عن أعيان التداعي".

وبعد ورود تقرير الخبير قام المدعي بالطعن عليه بالتزوير، لكونه قد جاء على غير هواه، ولإطالة أمد التقاضي واللدد في الخصومة، لا سيما وأنه صادر لصالحه الحكم في الشق المستعجل بعدم تعرض الهيئة له في انتفاعه بعين التداعي.

وبعد أن ورد تقرير الطب الشرعي في الطعن بالتزوير مخيباً لآمال المدعي، قام المدعي بتعديل طلباته في الدعوى الماثلة، بموجب صحيفة، حدد فيها طلباته الختامية في الدعوى الماثلة وهي الحكم له بـ: "

- بصحة التنازل المؤرخ 23/5/2004 المبين بعريضة الدعوى، والمتضمن تنازل المدعو/ سيد حنفي محمد شلبي عن نفسه وبصفته وكيلاً عن ورثة/ حنفي محمد شلبي المستأجر الأصلي للمحلين رقمي 6 و 7 المفتوحين على بعضهما، والكائنين بالعقار رقم 62 بشارع الأزهر، بقسم الجمالية، بالقاهرة؛..

- مع إلزام الهيئة المدعى عليها بتحرير عقد إيجار للمحلين سالفي الذكر للمدعي بذات شروط عقد الإيجار الأصلي الصادر من وزارة الأوقاف إلى المستأجر الأصلي للمحلين؛..

- وبصحة التنازل المؤرخ 8/5/2004 والمبين بعريضة الدعوى، والمتضمن تنازل ورثة الشيخ/ محمد الغزالي المستأجر الأصلي عن الشقة رقم 7 بالدور الثاني فوق الأرضي بالعقار رقم 62 بشارع الأزهر، قسم الجمالية، بالقاهرة؛..

- مع إلزام الهيئة المدعى عليها بتحرير عقد إيجار للشقة سالفة الذكر للمدعي بذات شروط عقد الإيجار الأصلي الصادر من وزارة الأوقاف إلى المستأجر الأصلي؛..

- واعتبار أتعاب تحرير العقدين المقررة من الهيئة المدعى عليها كأن لم تكن؛..

- وصحة مقابل التنازل (الجدك) عن المحلين بمبلغ 175000_جم (مائة وخمسة وسبعون جنيه)، وعن الشقة بمبلغ 50000_جم (خمسون ألف جنيه)؛..

- وبطلان تقدير الهيئة المدعى عليها بالنسبة للمحلين والشقة وعدم الاعتداد بهما، وبطلان الإقرارين الصادرين من نجل المدعي لصالح الهيئة المدعى عليها، وعدم نفاذهما في حق المدعي؛..

- وإيقاع المقاصة القضائية بين ما حصلت عليه الهيئة المدعى عليها وقدره 407500_جم (أربعمائة وسبعة ألف وخمسمائة جنيه) وبين نصف مقابل الانتفاع الذي استلمه المستأجرين الأصليين من المدعي طبقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وقدره 112500_جم (مائة واثنا عشر ألف وخمسمائة جنيه)، وإلزام الهيئة المدعى عليها بأن ترد للمدعي الباقي وقدره 295000_جم (مائتان وخمسة وتسعون ألف جنيه) مع الفوائد والأرباح الناتجة منها؛..

- واحتياطياً إعادة الدعوى لخبير آخر خلاف الخبير الأول لاستحالة تغيير رأيه في الدعوى لبيان حالة المثل المقدمة من المدعي، وهي المحل رقم 9 بذات العقار 62 بشارع الأزهر، قسم الجمالية، بالقاهرة، لبيان التماثل والاختلاف بين المحلين من جميع الأوجه؛..

- وفي جميع الحالات، إلزام الهيئة المدعى عليها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة".

ومن ثم، قررت عدالة المحكمة الموقرة تأجيل نظر الدعوى لجلسة اليوم للمرافعة لتبادل المذكرات. لذا يهم هيئة الأوقاف المصرية المدعى التقدم بمذكرة بدفاعها لعدالة المحكمة الموقرة.

ثانياً- الدفاع

العبرة بالطلبات الختامية:

تنص المادة 123 من قانون المُرافعات على أن: "تقدم الطلبات العارضة من المُدعي أو من المُدعى عليه إلى المحكمة بالإجراءات المُعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يُقدم شفاهاً في الجلسة في حضور الخصم ويثبت في محضرها ولا تقبل الطلبات العارضة بعد إقفال باب المُرافعة".

كما تنص المادة 124 مرافعات على أنه: "للمُدعي أن يُقدم من الطلبات العارضة:

1- ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي أو تعديل موضوعه لمواجهة ظروف طرأت أو تبينت بعد رفع الدعوى.

2- ما يكون مُكملاً للطلب الأصلي أو مُترتباً عليه أو مُتصلاً به اتصالاً لا يقبل التجزئة.

3- ما يتضمن إضافة أو تغييراً في سبب الدعوى مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله ...".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "العبرة في طلبات الخصوم في الدعوى هي بما يطلبوه على وجه صريح وجازم، وتتقيد المحكمة بطلباتهم الختامية، بحيث إذا أغفل المدعى في مذكراته الختامية - التي حدد فيها طلباته تحديداً جامعاً - بعض الطلبات التي كان قد أوردها في صحيفة افتتاح الدعوى. فإن فصل المحكمة في هذه الطلبات الأخيرة يكون قضاء بما لم يطلبه الخصوم". (نقض مدني في الطعن رقم 128 لسنة 48 قضائية – جلسة 26/1/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 331).

كما قضت محكمة النقض بأن: "العبرة بالطلبات الختامية في الدعوى لا بالطلبات السابقة عليها". (نقض مدني في الطعن رقم 2469 لسنة 57 قضائية – جلسة 16/5/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1129 – فقرة 7. وفي الطعن رقم 459 لسنة 64 قضائية – جلسة 24/5/1999).

ومن ثم، فإن موضوع الدعوى الماثلة يتحدد على ضوء الطلبات الختامية التي حددها المدعي وحصرها في صحيفة تعديل طلباته المقيدة بجدول المحكمة الموقرة في تاريخ 2/5/2009، والمعلنة للهيئة في تاريخ 10/5/2009، والمقدمة لعدالة المحكمة الموقرة بجلسة 12/5/2009.

وعلى ضوء تلك الطلبات الختامية يتحدد نطاق دفاع الهيئة في موضوع الدعوى الماثلة، على النحو التالي:

ندفع بعدم قبول الطلبات الختامية لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون:

تنص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 2000 بإنشاء لجان التوفيق في بعض المُنازعات التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً فيها على أن: "تُنشأ في كل وزارة ومُحافظة وهيئة عامة وغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة لجنة أو أكثر للتوفيق في المُنازعات المدنية والتجارية والإدارية التي تنشأ بين هذه الجهات وبين العاملين بها أو بينها وبين الأفراد أو الأشخاص الاعتبارية الخاصة".

كما تنص المادة 11 من ذات القانون على أنه: "عدا المسائل التي يختص بها القضاء المُستعجل ومُنازعات التنفيذ والطلبات الخاصة بالأوامر على العرائض والطلبات الخاصة بأوامر الأداء وطلبات إلغاء القرارات الإدارية المُقترنة بطلبات وقف التنفيذ لا تُقبل الدعوى التي تُرفع ابتداءاً إلى المحاكم بشأن المُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية أو الميعاد المُقرر لعرضها دون قبول وفقاً لحكم المادة السابقة".

كما تنص المادة 14 من ذات القانون على أن: "يُنشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويُعمل به اعتباراً من أول أكتوبر سنة 2000".

وكذلك تنص المادة الثانية من قرار وزير العدل رقم 4213 لسنة 2000 بتنظيم العمل في لجان التوفيق في المُنازعات وأماناتها الفنية على أن: "تختص اللجان المُشار إليها بالمادة السابقة بالتوفيق في المُنازعات المدنية والتجارية والإدارية التي تنشأ بين الجهة المُنشأة فيها اللجنة وبين العاملين بها أو بينها وبين الأفراد والأشخاص الاعتبارية الخاصة وذلك فيما عدا المُنازعات الآتية:

1- المُنازعات التي تكون وزارة الدفاع والإنتاج الحربي أو أي من أجهزتها طرفاً فيها.

2- المُنازعات المُتعلقة بالحقوق العينية العقارية.

3- المُنازعات التي يُوجب القانون فضها أو تسويتها أو نظر التظلُمات المُتعلقة بها عن طريق لجان قضائية أو إدارية.

4- المُنازعات التي يتفق الأطراف على فضها عن طريق هيئات التحكيم.

5- المُنازعات التي تُقرر لها القوانين أنظمة خاصة بها تنفرد بالاختصاص بنظرها".

وحيث أن مفاد ما تقدم، أن المُشرع رغبةً منه في تيسير إجراءات التقاضي وعدم إطالة أمد التقاضي في المحاكم قد قام بإنشاء لجان في كل وزارة أو مُحافظة أو هيئة عامة أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة لتختص بالتوفيق في المُنازعات المدنية والتجارية والإدارية التي تنشأ بين الجهة المُنشأ فيها اللجنة وبين العاملين بها أو بينها وبين الأفراد والأشخاص الاعتبارية الخاصة، وأوجب المشرع بالنسبة للمُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون عدم رفع الدعوى ابتداءاً إلى المحاكم إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية أو الميعاد المُقرر لعرضها دون قبول، ورتب المشرع على رفع الدعوى ابتداءاً إلى المحاكم دون اتخاذ الإجراءات سالفة الذكر، عدم قبول الدعوى .

لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطلبات الختامية في الدعوى الماثلة هي من الدعاوى التي تخضع لأحكام القانون رقم 7 لسنة 2000 حيث أنها رُفِعَت ضد هيئة عامة في تاريخ لاحق لتاريخ العمل بالقانون سالف الذكر والساري اعتباراً من 1/10/2000، كما أن الدعوى الماثلة ليست من المُنازعات المُستثناة من الخضوع لأحكامه، كما أن الثابت أن الدعوى الماثلة قد رُفِعَت ابتداءاً أمام عدالة المحكمة دون إتباع الإجراءات المُحددة في المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2000 وهي تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية أو الميعاد المُقرر لعرضها دون قبول، فمن ثم تعين القضاء بعدم قبولها لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون.

ندفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة لمدير عام منطقة أوقاف القاهرة (المدعى عليه الأول بصفته):

حيث تنص المادة الأولى من القرار الجمهوري بقانون رقم 80 لسنة 1971 بشأن إنشاء هيئة الأوقاف المصرية على أن: "تنشأ هيئة عامة تسمى "هيئة الأوقاف المصرية" تكون لها الشخصية الاعتبارية".

كما تنص المادة التاسعة من القرار الجمهوري بقانون رقم 1141 لسنة 1972 بشأن تنظيم العمل بهيئة الأوقاف المصرية على أن: "يختص رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بتمثيل هيئة الأوقاف المصرية أمام القضاء وفى صلاتها بالغير".

ومفاد ذلك أن الممثل القانوني الوحيد لهيئة الأوقاف المصرية أمام القضاء وفي صلاتها بالغير هو السيد/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته دون سواه، وليس للسيد/ مدير عام منطقة أوقاف القاهرة أية صفة في تمثيل الهيئة أمام القضاء، حيث أن منطقة أوقاف القاهرة ما هي إلا إدارة من إدارات الهيكل التنظيمي لهيئة الأوقاف المصرية التي يمثلها كلها أمام القضاء وفي صلاتها بالغير رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته فقط. وعليه يكون الدفع المبدى من هيئة الأوقاف المصرية (المدعى عليها الثانية) بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة لمدير عام منطقة أوقاف القاهرة (المدعى عليه الأول بصفته) قد جاء مصادفاً لحقيقة الواقع وصحيح القانون متعيناً قبوله والقضاء به طبقاً للقانون.

وحيث أنه من المقرر في قضاء النقض أن: "المادة 115/1 مرافعات تنص على أن الدفع بعدم قبول الدعوى يجوز إبداؤه في أية حالة كانت عليها الدعوى، والمقصود بهذا الدفع هو الدفع بعدم القبول الموضوعي فلا ينطبق حكم هذه المادة على الدفع [الشكلي] الذي يتخذ اسم عدم القبول [أي الدفع بعدم القبول الإجرائي] لأن العبرة هي بحقيقة الدفع ومرماه وليس التسمية التي تطلق عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 1863 لسنة 50 قضائية - جلسة 15/5/1984)

وحيث أن الدفع بعدم القبول الموضوعي يجوز إبداؤه في أية حالة كانت عليها الدعوى لكفالة حق الدفاع وتمكيناً للخصوم من إثارة كل ما يتعلق بوجود الحق في الدعوى في أية حالة كانت عليها الخصومة، ولو لأول مرة أمام محكمة الاستئناف. وهذا الدفع يتعلق بالنظام العام وعلى القاضي أثارته من تلقاء نفسه مادامت أوراق القضية تدل عليه. (المرجع: للدكتور فتحي والى "الوسيط في شرح قانون القضاء المدني" - الطبعة الثالثة 1981 القاهرة - بند 282 - صـ 559 وما بعدها).

نجحد كافة الصور الضوئية المقدمة من المدعي:

قدم المدعي صوراً ضوئية لمستنداته بحوافظ مستنداته المقدمة في الدعوى الماثلة، وهيئة الأوقاف المصرية (المُدعى عليها) تجحد كافة الصور الضوئية المُقدمة من المدعي في الدعوى الماثلة.

لما كان ذلك، وكان من المُقرر في قضاء النقض أنه: "لا حجية لصور الأوراق في الإثبات إلا بمقدار ما تهدى إلى الأصل إذا كان موجوداً فيرجع إليه كدليل في الإثبات. أما إذا كان الأصل غير موجود فلا سبيل للاحتجاج بالصورة إذا أنكرها الخصم ومن ثم لا تثريب على محكمة الموضوع بدرجتيها إن هي التفتت بالتالي عن صورة الورقة المقدمة من الطاعن ولا عليها إن هي لم تُجر تحقيقاً في هذا الشأن ولم ترد على ما أبداه من دفاع". (نقض مدني في الطعون أرقام 407 لسنة 49 قضائية - جلسة 19/12/1982 وفي الطعنين رقمي 598 و 55 لسنة 50 قضائية - جلسة 28/2/1984. وفي الطعن رقم 687 لسنة 43 قضائية - جلسة 24/1/1978 السنة 29 صـ 279).

وهدياً بما تقدم، ولما كان المُدعي قد جاءت مُستندات دعواه الماثلة خالية من أصولها وكانت هيئة الأوقاف المصرية (المُدعى عليها) قد جحدت تلك الصور الضوئية المُقدمة منها، الأمر الذي يُفقدها حُجيتها في الإثبات بما يكون معه المُدعي قد أخفق في إثبات دعواه في هذه الحالة. مما يتعين معه الالتفات بالكلية عن تلك الأوراق المجحودة والقضاء برفض الدعوى لعجز المدعي عن إثبات دعواه وهو المكلف قانوناً بإثباتها.

نطلب رفض الدعوى بجميع طلباتها.. تأسيساً على ما يلي:

التراضي في العقود:

لما كان من المقرر قانوناً أن العقد يتم قانوناً بمجرد أن يتبادل طرفاه التعبير عن ارادتين متطابقتين (طبقاً لنص المادة 89 من القانون المدني). وهذا ما يطلق عليه "التراضي" ويقصد به تطابق ارادتين على إحداث أثر قانوني معين. فلابد لتمام العقد من صدور "إيجاب" من أي من المتعاقدين، يعقبه "قبول" له من المتعاقد الآخر.

والقبول يجب أن يكون مُطابقاً للإيجاب، أما إذا كان غير مُطابق له، بل اختلف عنه زيادة أو نقصاً أو تعديلاً، فإن العقد لا يتم ويعتبر مثل هذا القبول رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً، فإذا طلب البائع ثمناً للمبيع ألفاً تدفع فوراً، وقبل المشتري أن يدفع الألف على أن يزيد البائع في المبيع، أو قبل أن يدفع في المبيع وحده ثمانمائة، أو قبل أن يدفع فيه وحده ألفاً ولكن بالتقسيط، لم يتم البيع، واعتبر هذا القبول إيجاباً جديداً من المشتري، وهذا الحكم هو الذي تنص عليه المادة 96 من القانون المدني إذا تقضي بأنه: "إذا اقترن القبول بما يزيد في الإيجاب أو يقيد منه أو يعدل فيه، اعتبر رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً".

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "يجب لتمام الاتفاق وانعقاده أن يكون القبول مُطابقاً للإيجاب أما إذا اختلف عنه زيادة أو نقصاً أو تعديلاً فإن العقد لا يتم، ويعتبر مثل هذا القبول رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً". (نقض مدني في الطعن رقم 354 لسنة 30 قضائية – جلسة 9/11/1965 مجموعة المكتب الفني – السنة 16 – صـ 986).

كما قضت محكمة النقض بأن: "تقديم الطاعن عطاء متضمن شرطاً بتحديد مدة العقد بسنة واحدة لا تقبل الزيادة إلا باتفاق جديد، قبول الشركة المطعون ضدها هذا الإيجاب بإصدار أمر توريد متضمناً تعديل مدة العقد بتقرير حقها في وقف التوريد دون أن يكون للطاعن حق الرجوع عليها، اعتبار هذا القبول رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً، انتهاء الحكم المطعون فيه إلى قيام التعاقد بين الطرفين وقضاؤه بمسئولية الطاعن عن عدم تنفيذه رغم رفض الأخير للإيجاب الجديد، مُخالف للثابت بالأوراق ومخالفة للقانون". (نقض مدني في الطعنين رقمي 1696 و 1865 لسنة 70 قضائية – جلسة 23/1/2001). (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ أحمد عبد الرزاق السنهوري – تحديث وتنقيح المستشار/ أحمد مدحت المراغي – الجزء الأول: "نظرية الالتزامات – مصادر الالتزام" – طبعة 2006 القاهرة – بند 111 – صـ 182 وما بعدها وهوامشها).

التراضي في عقد البيع:

وتلك قواعد عامة تنطبق على جميع أنواع العقود، ومنها عقد "البيع"، الذي يجب فيه أن يتفق المتعاقدان (بصفة أساسية وجوهرية) على "المبيع" وعلى "الثمن".

حيث أنه من المُقرر قانوناً – وعلى ما جرى عليه قضاء محكمة النقض – أنه: "إذا عرض المشتري في إنذار للبائعين تنقيص الثمن فرفض البائعون في إنذارهم الذي ردوا به – على إنذار المشتري – وأعلنوا عدم قبولهم هذا العرض وضمنوا هذا الإنذار أنهم يعتبرون ما تضمنه عرضاً من جانب المشتري للفسخ وأنهم يقبلونه، فإنه طالما أن قبولهم هذا يعارض الإيجاب الصادر إليهم من المشتري فإن هذا القبول يعتبر رفضاً يتضمن إيجاباً جديداً بالفسخ وذلك تطبيقاً لنص المادة 96 من القانون المدني". (نقض مدني جلسة 16/2/1972 مجموعة أحكام النقض – السنة 18 – صـ 394).

ولما كان الثمن ركناً جوهرياً من أركان عقد البيع لا يتم عقد البيع بدون الاتفاق عليه. وكان من المُقرر قانوناً وقضاءاً (في قضاء النقض) أنه: "يدل نص المادة 418 من القانون المدني على أن المُشرع جعل الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى". (نقض مدني في الطعن رقم 948 لسنة 53 قضائية – جلسة 27/11/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الثاني – صـ 896).

ولذلك فإذا لم يتم الاتفاق والتراضي على الثمن (وهو ركن أساسي من أركان عقد البيع) أي لم يتم تطابق الإيجاب والقبول على تحديد الثمن وطريقة سداده، فإن عقد البيع لا ينعقد. فلو طلب البائع في الدار ألفاً ولم يقبل المشتري أن يشتريها إلا بتسعمائة لم يتم البيع لأن المتبايعين لم يتفقا على الثمن.

فإذا عرض البائع ثمناً للمبيع ولم يقبله المشتري فلا ينعقد عقد البيع، ولا يجوز للمشتري في هذه الحالة اللجوء إلى القضاء للمطالبة بتحديد ثمن المبيع وإلزام البائع به، ولا يكون ذلك من سلطة القضاء في أي حال من الأحوال.

بل أنه في حالة ما إذا اتفق المتبايعين على ترك تقدير أمر ثمن المبيع لشخص أجنبي عن العقد (أي من غير البائع ولا المشتري) واتفاقا على تسميته وفوضاه في تقدير وتحديد ثمن المبيع (وذلك الشخص يسمى "مفوض" ويُعد بمثابة وكيلاً عن الطرفين في تحديد الثمن، وتقديره للثمن يكون ملزماً للمتبايعين)، ويعتبر عقد البيع في هذه الحالة موقوفاً على شرط قيام المفوض بتقدير الثمن (أي شرط واقف)، فحتى في هذه الحالة المذكورة إذا لم يقم ذلك المفوض بعمله لأي سبب من الأسباب، سواء لعدم مقدرته على تحديد الثمن أو لتعذر ذلك التقدير عليه لعدم خبرته أو لامتناعه بدون عذر عن تقديره أو مات قبل أن يقدره، فإن الشرط الواقف لا يتحقق، ويعتبر البيع كأن لم يكن، ولا يستطيع القاضي إجبار المفوض على تقدير الثمن كما لا يستطيع القاضي أن يعين شخصاً آخر مكانه ولا يستطيع القاضي أن يقوم بتقدير الثمن بنفسه، بل ولا يستطيع القاضي تقدير الثمن بنفسه حتى ولو عهد إليه المتبايعين بذلك وجعلاه هو المفوض لأن القاضي ليست مهمته أن يكمل العقود التي لم تتم وإنما تنحصر مهمته في أن يحسم الخلاف في شأن عقود تمت بالفعل. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ أحمد عبد الرزاق السنهوري – تحديث وتنقيح المستشار/ أحمد مدحت المراغي – الجزء الرابع: "البيع والمقايضة" – طبعة 2006 القاهرة – بند 20 صـ 83 – وبند 212 صـ 312 وهامش رقم 3 بذات الصفحة).

التطبيق: وبتطبيق جميع تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع دعوانا الماثلة، والطلبات الختامية فيها، يتضح جلياً أنه في حالة بيع الجدك التي يتم فيها التصالح بين هيئة الأوقاف المصرية وبين المتنازل إليه عن العين المؤجرة من المستأجر الأصلي، فإن مقابل التنازل (عند عدم إتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والتي تشترط إخطار المالك المؤجر بموجب إنذار رسمي على يد محضر بشخص المتنازل إليه وقيمة مقابل التنازل قبل إبرام العقد وانتظار مدة 30 يوماً حيث يكون للمالك المؤجر خلالها الخيار بين الموافقة على التنازل وتحرير عقد جديد للمتنازل إليه نظير قبضه نصف قيمة التنازل أو أن يقوم هو بسداد نصف تلك القيمة ويسترد منفعة العين المؤجرة. وهذه الإجراءات جميعها لم تتم)، وحيث تقدم المتنازل إليه لهيئة الأوقاف المالكة المؤجرة - بعد مدة طويلة من حدوث التنازل – ليقنن وضعه، وفي مثل هذه الحالات في هيئة الأوقاف يتم تقدير قيمة مقابل التنازل الذي يستحق للهيئة على ثلاث مراحل:

1- المرحلة الأولى: هو تقديره بمعرفة لجنة تسمى "لجنة الجدك المحلية" وهي موجودة في كل منطقة من مناطق هيئة الأوقاف المصرية؛

2- والمرحلة الثانية: هو مراجعة هذا التقدير بمعرفة لجنة تسمى "لجنة الجدك العليا" وهي موجودة في ديوان عام هيئة الأوقاف المصرية فقط؛

3- والمرحلة الثالثة: هي التصديق على التقدير الأخير من السيد رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية الذي له اعتماد ذلك السعر أو رفعه أو تخفيضه أو رفض الطلب من أساسه.

علماً بأنه في حالة عدم وجود تنازل أو بيعاً بالجدك "موثق" بـأوراق رسمية، فإنه يشترط عادة أن يحضر المستأجر الأصلي ويقر بالتنازل أمام مدير عام منطقة الأوقاف الواقع في دائرتها العين المؤجرة المتنازل عنها، والذي يوقع علي هذا التنازل بعبارة: "تم التوقيع أمامنا". وذلك فقط لضمان عدم رجوع المستأجر الأصلي على الهيئة بأية تعويضات في المستقبل إذا ما ثبت أن التنازل المقدم من المتنازل إليه غير حقيقي أو تم الرجوع عنه وكذلك لتأمين موقف الهيئة في حالة ما إذا ما قررت تحرير عقد إيجار جديد للمتنازل إليه حتى لا يعود عليها أحد بتهمة تحرير عقدي إيجار عن ذات العين وهو الفعل المؤثم جنائياً بوصفه جريمة "نصب". ولكن هذا التوقيع من مدير منطقة أوقاف الهيئة لا يعني موافقة الهيئة النهائية على التنازل ولا يخل بحقها في تقدير قيمة مقابل التنازل على النحو السالف ذكره. لا سيما وأن قبول التنازل من عدمه من سلطات رئيس مجلس إدارة الهيئة وليس من سلطات مدير المنطقة.

فإذا التزام المتنازل إليه بذلك التقدير الذي قدرته الهيئة لمقابل التنازل، وقام بسداده أو اتفق مع الهيئة على طريقة سداده انعقد عقد بيع الجدك بينه وبين هيئة الأوقاف المصرية وأصبح مستأجراً أصلياً للعين المؤجرة، أما إذا قبل المتنازل إليه أخذ وشراء جدك العين المؤجرة ولكنه رفض السعر النهائي المقدر لها وعرض سعر أقل فلا يكون التراضي قد تم ولا يكون عقد بيع الجدك قد أبرم، حيث أن قبول المشتري في هذه الحالة يعتبر رفضاً لإيجاب الهيئة بالبيع بالجدك ويتضمن إيجاباً جديداً من المشتري بالثمن الجديد الذي يعرضه هو، فإذا لم يتم الاتفاق بينهما على الثمن فلا ينعقد عقد البيع (بالجدك)، وتعتبر جميع الأعمال السابقة – طبقاً للتكييف القانوني الصحيح لها – من قبيل "المفاوضات" التي فشلت ولم تنته بإبرام العقد، ومن ثم تعتبر كأن لم تكن وليس لها أي أثر قانوني.

حيث أنه من المُسلم به أن: القانون لا يرتب على "المفاوضات" أثراً قانونياً، فكل متفاوض حر في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد. ولا مسئولية على من عدل، بل هو لا يكلف بإثبات أنه عدل لسبب جدي، وليست المفاوضات إلا عملاً مادياً لا يلزم أحداً. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري - الجزء الأول: "مصادر الالتزام" - المجلد الأول: "العقد" - الطبعة الثالثة 1981 القاهرة - بند 100 – صـ 261 وما بعدها وهوامشها. ونقض مدني في الطعن رقم 862 لسنة 52 قضائية - جلسة 19/1/1986 منشور بمجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في خمس سنوات "1980/1985" للمستشار/ محمود نبيل النباوي - المجلد الثاني: "في المواد المدنية والإثبات" - طبعة نادي القضاة 1989 – صـ 861).

كما لا يجوز في جميع الأحوال لجوء مشتري الجدك (المتنازل إليه عن العين المؤجرة) إلى القضاء للمطالبة بتحديد ثمن العين المبيعة أو تقدير قيمة مقابل التنازل، فالقضاء ليس جهة تثمين أو تسعير أو تقدير أثمان أو أسعار المبيع أياً ما كان، على نحو ما سلف بيانه، حيث أنه من المقرر قانوناً أن القاضي لا يستطيع تقدير الثمن بنفسه (حتى ولو عهد إليه المتبايعين بذلك وجعلاه هو المفوض، وهذا غير منطبق في حالة دعوانـا الماثلـة)

لأن القاضي ليست مهمته أن يكمل العقود التي لم تتم، وإنما تقتصر وتنحصر مهمته في حسم الخلافات الناشئة عن عقود قد تمت بالفعل، على نحو ما سلف بيانه.

وعليه، تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض وهو ما تطالب به هيئة الأوقاف المصرية المدعى عليها على سبيل الجزم واليقين.

كما لا يجوز للمدعي - في حالة دعوانا الماثلة - أن يتمسك بما يسميه هو "حالات مثل"، على غرار ما تقضي به بعض قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية التي تضع سقفاً أعلى للأجرة لا يجوز للمؤجر أن يتعداها. حيث أنه من المُقرر قانوناً أنه: يقع على عاتق المستأجر (الذي يدعي أن الأجرة المتعاقد عليها تزيد عن الحد القانوني) عبء إثبات الأجرة الفعلية في شهر الأساس، وإن تعذر عليه ذلك جاز له أن يثبت أجرة المثل في ذلك الشهر، وذلك بالإرشاد إلى عين مماثلة تكون أجرتها في شهر الأساس ثابتة، فإن عجز عن ذلك رفضت دعواه واعتبرت الأجرة الواردة في عقده هي الأجرة التي يعتد بها.

أما الوضع في القانون المدني، وهو الشريعة العامة للمعاملات والمنطبق على وقائع النزاع الماثل في خصوص عقد بيع الجدك، فلا يعرف ما تعرفه القوانين الاستثنائية من تحديد سقفاً أعلى لأثمان الأعيان المبيعة لا يجوز للبائع أن يتعدها، فهذا كله محض لغو لا سند له من القانون، لا سيما وأن عقار التداعي غير خاضع "للتسعير الجبري"؟!!

ولما كان واقع الحال ينبئ عن أن لكل صفقة ظروفها الخاصة، وللبائع أن يعرض سلعته بالثمن الذي يراه مناسباً له، وللمشتري أن يقبل أو يرفض هذا الثمن، ولكن ليس له أن يلجأ للقضاء للمطالبة بتحديد ثمن العين المبيعة، أو الاحتجاج بما يسميه "حالات مثل".

وإذ خالف المدعي كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر، فأقام دعواه الماثلة وطلباته الختامية فيها هو أن تقوم عدالة المحكمة الموقرة بتحديد ثمن جدك أعيان التداعي أو مقابل التنازل عنها، وشريطة ألا يزيد هذا الثمن أو قيمة مقابل التنازل عن قدر معين حدده المدعي بدون أي سند من حقيقة الواقع أو صحيح القانون، ومن ثم طلب بطلان تقدير الهيئة المدعى عليها لقيمة مقابل التنازل وثمن الجدك (واعتباره كأن لم يكن) مع إلزام الهيئة المدعى عليها بتحرير عقود إيجار له عن أعيان التداعي، فتكون دعواه الماثلة وجميع طلباته الختامية فيها قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض، وهو ما تتمسك به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

لا سيما وأن تقرير الخبير المنتدب في الدعوى قد انتهى إلى نتيجة نهائية مفادها أنه: "من واقع المعاينة على الطبيعة والاسترشاد بحالات المثل المقدمة من هيئة الأوقاف بذات العقار الواقع به أعيان التداعي وموقع أعيان النزاع ومدى وكيفية استغلالها والأسعار السائدة فإننا نرى أن قيمة الجدك والتنازل عن محلي الدعوى هو مبلغ 1250000_جم (فقط مليون ومائتين وخمسون ألف جنيه)، وشقة التداعي هو مبلغ 380000_جم (فقط ثلاثمائة وثمانون ألف جنيه) والمُقدر بمعرفة الهيئة المدعى عليها هو تقدير مناسب وقت التنازل عن أعيان التداعي".

ولما كان من المُقرر في قضاء النقض أن: "المقرر – في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع سلطة تقدير الأدلة والموازنة بينهما وفهم الواقع في الدعوى، وكان تقرير الخبير من عناصر الإثبات التي تخضع لتقديرها دون معقب، وأنها متى رأت الأخذ به محمولاً على أسبابه وأحالت إليه اعتبر جزءاً مكملاً لأسباب حكمها دون ما حاجة لتدعيمه بأسباب خاصة أو الرد استقلالاً على الطعون الموجهة إليه". (نقض مدني في الطعن رقم 2235 لسنة 53 قضائية – جلسة 12/11/1989 - مجموعة المكتب الفني - السنة 40 – صـ 48 فقرة 3).

ومن ثم، فلا تثريب على عدالة المحكمة الموقرة إن هي قضت برفض الدعوى الماثلة استناداً إلى وأخذاً بتقرير الخبير (المودع بملف الدعوى) محمولاً على أسبابه.

عدم نفاذ تنازل المستأجر عن العين المؤجرة في حق المالك المُؤجر:

كما سلف القول، بأنه في حالة عدم وجود تنازل أو بيعاً بالجدك "موثق" بـأوراق رسمية، فإن الهيئة تشترط عادة أن يحضر المستأجر الأصلي أو وكيله ويقر بالتنازل أمام مدير عام منطقة الأوقاف الواقع في دائرتها العين المؤجرة المتنازل عنها، والذي يوقع علي هذا التنازل بعبارة: "تم التوقيع أمامنا". وذلك فقط لضمان عدم رجوع المستأجر الأصلي على الهيئة بأية تعويضات في المستقبل إذا ما ثبت أن التنازل المقدم من المتنازل إليه غير حقيقي أو تم الرجوع فيه. وكذلك لتأمين موقف الهيئة في حالة ما إذا ما قررت تحرير عقد إيجار جديد للمتنازل إليه حتى لا يعود عليها أحد بتهمة تحرير عقدي إيجار عن ذات العين وهو الفعل المؤثم جنائياً بوصفه جريمة "نصب". ولكن هذا التوقيع من مدير منطقة أوقاف الهيئة لا يعني موافقة الهيئة النهائية على هذا التنازل ولا يخل بحقها في تقدير قيمة مقابل التنازل على النحو الذي سلف بيانه. لا سيما وأن قبول التنازل من عدمه من سلطات رئيس مجلس إدارة الهيئة وليس من سلطات مدير المنطقة.

ومن ثم فمادام المستأجر الأصلي لم ينذر الهيئة المالكة المؤجرة رسمياً بهذا التنازل، ولم يثبت أن الهيئة قد قبلت هذا التنازل بشكل قطعي، فإن قيام المستأجر الأصلي بالتنازل عن العين المؤجرة للمدعي في الدعوى الماثلة، هذا التنازل يكون غير نافذ في حق هيئة الأوقاف المصرية المالكة المؤجرة والتي لم تعلن به رسمياً ولم تقبله بشكل قاطع.

لما كان ذلك، وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: "الخلف الخاص هو من تلقى من سلفه شيئاً سواء كان هذا الشيء حقاً عينياً أو حقاً شخصياً أو يتلقى حقاً عينياً على هذا الشيء. أما من يترتب له ابتداء حق شخصي في ذمة شخص آخر فلا يكون خلفاً خاصاً له بل يكون دائناً. فالمُستأجر ليس بخلف للمُؤجر بل هو دائن له، إنما خلف المُستأجر الأصلي هو المُتنازل إليه عن الإيجار، ولما كان التنازل عن الإيجار يتضمن حوالة حق بالنسبة إلى حقوق المُستأجر وحوالة دين بالنسبة لالتزاماته، فإنه لذلك يجب خضوعه من حيث صحته ونفاذه للقواعد العامة التي تحكم هذين التصرفين فلا ينفذ التنازل عن الإيجار كحوالة حق في حق المُؤجر إلا من وقت إعلانه بالتنازل أو قبوله له – المادة 305 من القانون المدني – ولا ينفذ كحوالة دين في حق الدائن إلا إذا أقرها – المادة 316/1 من القانون المدني". (نقض مدني في الطعن رقم 5 لسنة 44 قضائية – جلسة 2/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 61. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 598 – صـ 868 و 869).

كما تواتر قضاء النقض على أن: "التنازل عن الإيجار هو حوالة حق بالنسبة إلى حقوق المُستأجر وحوالة دين بالنسبة لالتزاماته، فيتعين إتباع الإجراءات التي تخضع لها الحوالة في القانون المدني في نطاق الحدود التي لا تتعارض مع التنظيم التشريعي لعقد الإيجار، فلا يصير النزول نافذاً في حق المُؤجر وفق المادة 305 من القانون المدني إلا من وقت إعلانه به أو من وقت قبوله له". (نقض مدني في الطعن رقم 598 لسنة 44 قضائية – جلسة 21/6/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 1510. المصدر: خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 602 – صـ 871).

ومن ثم فمادام المستأجر الأصلي لم ينذر الهيئة المالكة المؤجرة رسمياً بهذا التنازل، ولم يثبت أن الهيئة قد قبلت هذا التنازل بشكل قطعي، فإن تنازل المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة للمدعي في الدعوى الماثلة، لا ينفذ في حق هيئة الأوقاف المصرية المالكة المؤجرة، وعليه، تكون طلبات المدعي في الدعوى الماثلة بصحة هذه التنازلات ونفاذها في حق هيئة الأوقاف المصرية (المالكة المؤجرة) قد جاءت على غير سند من صحيح القانون خليقة بالرفض.

رفض طلب المقاصة المزعومة:

طلب المدعي في طلباته الختامية إيقاع المقاصة القضائية بين ما زعم أن الهيئة المدعى حصلت عليه وقدره بمبلغ 407500_جم (أربعمائة وسبعة ألف وخمسمائة جنيه) وبين ما زعم أنه نصف مقابل الانتفاع الذي استلمه المستأجرين الأصليين من المدعي طبقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والذي قدره بمبلغ 112500_جم (مائة واثنا عشر ألف وخمسمائة جنيه)، كما طلب إلزام الهيئة المدعى عليها بأن ترد له الباقي والذي قدره بمبلغ 295000_جم (مائتان وخمسة وتسعون ألف جنيه) مع الفوائد والأرباح الناتجة منها.

وبداية نوضح أن إجراءات وأحكام نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، لم يتبعها لا المستأجر الأصلي ولا المتنازل إليه (المدعي)، وبالتالي فإن أحكامها غير منطبقة على وقائع النزاع الماثل. حيث أن تلك المادة توجب على المُستأجر أن يخطر المالك بثمن البيع وانتظار مدة ثلاثين يوماً ليبدي رأيه سواء في استرداد منفعة العين المؤجرة أو قبض قيمة 50% من ثمن البيع وتحرير عقد إيجار جديد للمشتري.

حيث أنه من المقرر في قضاء النقض من أنه حتى في حالة البيع الجبري للمتجر أو المصنع يجب إعلان المالك بالثمن الذي رسا به المزاد، فلا يجري الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه بالثمن الذي رسا به المزاد ولا يغني عن ذلك علم المالك بجلسة المزاد

حيث قضت محكمة النقض بأن: "النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مفاده أن المشرع أعطى لمالك العقار بهذا النص في حالة بيع المتجر الحق في أن يطالب المشتري مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف قيمة حق الإجارة كما أعطاه أولوية في استرداد المتجر المبيع إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن الذي تم به البيع مخصوماً منه النسبة سالفة الذكر خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المُستأجر له على يد محضر بالثمن المعروض عليه من المشتري والذي ارتضاه المُستأجر أو الثمن الذي رسا به المزاد في حالة البيع جبراً عنه لتكون هذه المدة مهلة خالصة لمالك العقار رسم المشرع حدودها يتدبر فيها أمر الصفقة ويتخذ إجراءات الشراء مما لازمه أن يتم إجراء المزاد والاستقرار على سعر البيع قبل إعلان المالك بالثمن الذي رسا به المزاد فعلاً، فلا يجري الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه على يد محضر بالثمن الذي رسا به المزاد ولا يغني عن الإعلان علم المالك بجلسة المزاد". (نقض مدني في الطعن رقم 117 لسنة 64 قضائية – جلسة 27/2/1996. المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة 2001 القاهرة – صـ 728 و 729).

وطالما لم يخطر المستأجر الأصلي المالك المؤجر (بموجب إنذار رسمي على يد محضر) بقيمة ثمن الجدك أو قيمة مقابل التنازل قبل إبرام عقده مع مشتري الجدك أو المتنازل إليه، فإن أحكام المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة الذكر لا تنطبق على وقائع دعوانا الماثلة. ومن ثم فلا مجال للاحتجاج بها أو الاستناد إليها من قِبل المدعي في دعوانا الماثلة.

أما عن طلبه إجراء المقاصة، فمردود عليه بأنه المقاصة القانونية لها عدة شروط، منها:

- أن يكون كلا الدينين نقود أو مثليات متحدة في النوع والجودة.

- وأن يكون كلا الدينين خالياً من النزاع.

- وأن يكون كلا الدينين مستحق الأداء.

- وأن يكون كلا الدينين صالحاً للمطالبة به قضاء.

وهذه الشروط مجتمعة غير متوافرة في حالة دعوانا الماثلة. فضلاً عن هيئة الأوقاف المصرية هي "هيئة عامة"، وكانت أموال الهيئات العامة لا يجوز الحجز عليها وفقاً لنص المادة 87/2 مدني. ومن ثم فلا يجوز قانوناً إجراء المقاصة في أموال هيئة الأوقاف المصرية باعتبارها أموالاً عامة لا يجوز الحجز عليها وفقاً لنص المادة 364/3 مدني. ومن ثم، تكون طلبات المدعي الختامية في شأن إجراء المقاصة قد جاءت على غير سند من حقيقة الواقع أو صحيح القانون خليقة بالرفض.

فضلاً عن أن المدعي لا يستحق تلك المبالغ التي يزعمها، بل هو مدين للهيئة بباقي ثمن الجدك ومقابل التنازل عن أعيان التداعي والتي أقر الخبير المنتدب في الدعوى الماثلة بصحة ودقة تقدير الهيئة المدعى عليها لها، وبالتالي لا يكون للمدعي سنداً في طلباته الختامية سالفة الذكر، بما يتعين معه – والحال كذلك – القضاء برفضها.

عدم إعادة الدعوى للخبراء:

لما كان الخبير المنتدب في الدعوى قد باشر المأمورية التي أناطها به الحكم التمهيدي الصادر من عدالة المحكمة الموقرة، وأودع تقريره فيها، وكان ذلك التقرير قد بني على أسس فنية سليمة، ومن ثم فلا مجال لإعادة الدعوى مرة أخرى للخبراء وإطالة أمد التقاضي بلا طائل.

لا سيما وأنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "عمل الخبير وفقاً للمقرر في قضاء هذه المحكمة لا يعدو أن يكون عنصراً من عناصر الإثبات الواقعية في الدعوى يخضع لتقدير محكمة الموضوع التي لها سلطة الأخذ بما انتهى إليه إذا رأت فيه ما يقنعها بما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى ما دام قائماً على أسباب لها أصلها في الأوراق وتؤدى إلى ما أنتهي إليه وأن في أخذها بالتقرير محمولاً على أسبابه ما يفيد أنها لم تجد في المطاعن الموجهة إليه ما يستحق الرد عليه بأكثر مما تضمنه التقرير دون إلزام عليها بتعقب تلك المطاعن. وأن محكمة الموضوع غير ملزمة بإجابة الخصم إلى طلب إعادة المأمورية إلى الخبير متى اقتنعت بكفاية الأبحاث التي أجراها وبسلامة الأسس التي بنى عليها رأيه". (نقض مدني في الطعون أرقام 563 و 582 و 676 لسنة 52 قضائية - جلسة 26/12/1985).

ومن ثم، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية من عدالة المحكمة الموقرة سرعة البت في الدعوى الماثلة والتي انقضى عليها الآن أكثر من ثلاث سنوات. وليجري الله الحق على أيديكم بعونه وتوفيقه.

دعوى فرعية مستعجلة بالطرد للغصب:

لما كان وضع يد المدعي في الدعوى الأصلية على أعيان التداعي بلا سند قانوني صحيح ومعتبر ونافذ في حق هيئة الأوقاف المصرية، كما أنه رفض المضي قدماً في إجراءات شرائه أعيان التداعي بالجدك ودفع مقابل تنازل المستأجرين الأصليين له عنها، وطلب استرداد ما سبق أن دفعه من أموال للهيئة المحصلة منه تحت حساب التصالح معه وتقنين وضعه، وأقر في أكثر من موضع بمذكرات دفاعه المقدمة لعدالة المحكمة الموقرة وأثناء مناقشة الدعوى بالخبراء بأنه لا تربطه أية علاقة قانونية من أي نوع مع هيئة الأوقاف المصرية، ومن جماع ما تقدم، يتضح جلياً لعدالة المحكمة الموقرة أن وضع يد المدعي الأصلي على عين التداعي هي وضع يد غاصب يتعين رفعها. تأسيساً على ما يلي:

إثبات الغصب:

لما كان الأصل - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – هو: "خلوص المكان لمالكه، فيكفي المُدعي إثباتاً لواقعة الغصب التي يُقيم عليها دعواه أن يُقيم الدليل على وجود المُدعى عليه في العين محل النزاع المملوكة له، لينتقل بذلك عبء إثبات العكس على عاتق المُدعى عليه بوصفه مُدعين خلاف الأصل وليثبت أن وجوده بالعين يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 133 لسنة 55 قضائية - جلسة 14/12/1989. والطعن رقم 1933 لسنة 49 قضائية - جلسة 14/2/1985).

ومن ثم فيكفي هيئة الأوقاف المصرية إثبات وجود المدعى عليه فرعياً في أعيان التداعي، وهذا ثابت بإقرار المدعى عليه فرعياً وبتقرير الخبراء المودع بملف الدعوى الماثلة. لينتقل عبء الإثبات إلى عاتق المدعى عليه فرعياً ليثبت أن وجوده بعين التداعي إنما يستند إلى سبب قانوني يبرره على أن يكون نافذاً في حق هيئة الأوقاف المصرية المدعية فرعياً.

شغل المكان بطريق الغصب مهما استطالت مدته. لا يلزم المالك بتأجيره لمن شغله:

فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "شغل المكان بطريق الغصب مهما استطالت مدته لا يكسب الحق في البقاء فيه، ذلك أن مجرد انقضاء فترة من الزمن على حيازة الغاصب لا تلزم المالك بتأجير ذلك المكان لمن شغله". (نقض مدني في الطعن رقم 2041 لسنة 51 قضائية – جلسة 14/5/1987).

وعلى ذلك فشغل المدعى عليه فرعياً لعين التداعي، لفترة زمنية مهما طالت، لا يكسبه حقاً ولا يلزم جهة الوقف المالكة بتأجير تلك العين له.

كما أنه من المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: "استناد واضع اليد إلى كونه مُستأجراً لعين النزاع غير كاف لنفي غصبه لها. وجوب التحقق من قيام عقد الإيجار بأركانه وأطرافه لاعتبار وضع اليد بسبب قانوني. فلا يكفي مجرد القول بأن واضع اليد مستأجر لعين النزاع لنفي أنه غاصب لها دون التثبت من قيام عقد الإيجار بإرادة طرفيه وتاريخه وتعيين العين المؤجرة وأجرتها القانونية ومدة العقد حتى يكون وضع اليد بسبب قانوني صحيح". (نقض مدني في الطعن رقم 7794 لسنة 66 قضائية – جلسة 9/6/2003).

التقدم بطلب شراء وتسجيل الاسم في الضرائب العقارية وسداد رسم مقابل الانتفاع وإقامة دعوى أمام القضاء المدني – لا يعد سنداً لوضع اليد:

حيث من المُقرر في قضاء المحكمة الإدارية العليا أنه: "ومن حيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه يتعين لمباشرة جهة الإدارة سلطتها في إزالة التعدي على أملاكها بالطريق الإداري أن يتحقق مناط مشروعية هذه السلطة وهو ثبوت وقوع اعتداء ظاهر على ملك الدولة أو محاولة غصبه ولا يتأتى ذلك إلا إذا تجرد وضع اليد من أي سند قانوني يبرر وضع يده – أما إذا استند واضع اليد حسب الظاهر من الأوراق والمستندات التي تفيد وجود حق له على هذه الأملاك فإنه تنتفي حالة التعدي على تلك الأموال ولا يجوز بالتالي للجهة الإدارية إزالته بالطريق الإداري ولا يكفي لقيام هذا السند القانوني لوضع اليد قيامه بسداد مقابل الانتفاع أو تقديمه طلباً لشراء الأرض محل التعدي – إذ أن هذا أو ذاك لا ينشئ لواضع اليد مركزاً قانونياً حيال العقار ولا ينفي عنه صفة التعدي طالما لم تتم الموافقة على الشراء، ولا يغل يد الجهة الإدارية عن إزالة التعدي ، وبالتالي فإن القرار المطعون فيه يكون قائماً على أسبابه المبررة له قانوناً". (الطعن رقم 4030 لسنة 43 قضائية "إدارية عليا" – جلسة 19/6/2002. المصدر: المرجع السابق – صـ 121 و 122).

ومفاد ذلك أنه لا يكفي لقيام هذا السند القانوني لوضع يد المدعى عليه فرعياً على أرض التداعي، قيامه بسداد مقابل الانتفاع، أو تقديمه طلباً لشراء تلك الأعيان محل التعدي – إذ أن هذا أو ذاك لا ينشئ لواضع اليد مركزاً قانونياً حيال العقار ولا ينفي عنه صفة التعدي طالما لم تتم الموافقة على طلب الشراء، ومن ثم يظل للطاعن بصفته الحق في طلب طرده من عين التداعي. ومن ثم تكون الدعوى الفرعية المقامة من هيئة الأوقاف المصرية بطرد المدعى عليه فرعياً من أعيان التداعي بصفة مستعجلة قد جاءت على سند من صحيح القانون خليقة بالقبول.

لا سيما وأنه من المقرر في قضاء النقض أنه: "نص المادة 45 من قانون المرافعات الواردة فى الفصل الخاص بالاختصاص النوعي يدل على أن الشارع قد أفرد قاضى المسائل المستعجلة باختصاص نوعى محدد هو الأمر بإجراء وقتي إذا توافر شرطان: هما عدم المساس بالحق وأن يتعلق الإجراء المطلوب بأمر مستعجل يخشى عليه من فوات الوقت". (نقض مدني في الطعن رقم 295 لسنة 43 قضائية – جلسة 21/12/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 1841).

ثالثاً- الطلبات

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية من عدالة المحكمة الموقرة الحكم لها في الدعوى الماثلة بما يلي:

أ) في الدعوى الأصلية:

أولاً- بصفة أصلية: بعدم قبول الدعوى لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون رقم 7 لسنة 2000 بشأن لجان التوفيق في المنازعات.

ثانياً- بصفة احتياطية:

1- بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة لمدير منطقة أوقاف القاهرة بصفته.

2- برفض جميع الطلبات الختامية في الدعوى الماثلة.

وفي جميع الأحوال: بإلزام المدعي بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ب) في الدعوى الفرعية:

بصفة مستعجلة: بطرد المدعى عليه فرعياً من أعيان التداعي، وإخلائها منها، وإلزام بردها وتسليمها للمدعي فرعياً بصفته، بالحالة الحسنة التي كانت عليها قبل شغله لها وخاليةً من الأشياء والأشخاص.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

هذا، والله أعلى وأعلم،،،