مقدار المبيع
حالات نقص المبيع أو زيادته
النصوص القانونية:
تنص المادة 433 من القانون المدني على أنه: "
1- إذا عين في العقد مقدرا المبيع، كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف، ما لم يتفق على غير ذلك، على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع، إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث أنه لو كان يعلمه لما أتم العقد.
2- أما إذا تبين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر في العقد، وكان الثمن مقدراً بحساب الوحدة، وجب على المشتري إذا كان المبيع غير قابل للتبعيض، أن يكمل الثمن، إلا إذا كانت الزيادة جسيمة، فيجوز له أن يطلب فسخ العقد، وكل هذا ما لم يوجد اتفاق يخالفه".
وتنص المادة 434 من القانون المدني على أنه:
" إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة، فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد، وحق البائع في تكملة الثمن، يسقط كل منهما بالتقادم، إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً".
شرح الفقه:
تقضي هذه النصوص بأن البائع يضمن للمشتري القدر الذي عينه للمبيع، حسب ما يقضي به العرف، وقد يقضي بالمجاوزة عن قدر مسموح به زيادة أو نقصاً. ومعنى الضمان أن المبيع إذا نقص عن القدر المعين، كان للمشتري أن يفسخ إذا كان النقص جسيماً ... أو أن ينقص الثمن بقدر ما أصابه من ضرر (وليس من الضروري أن يكون إنقاص الثمن بنسبة ما نقص من المبيع، فقد يكون الضرر أكثر أو أقل من ذلك. ولكن يتعين إثبات ذلك الضرر). ولا فرق في حالة نقص المبيع بين ما إذا كان المبيع يضره التبعيض أو لا يضره، وبين ما إذا كان الثمن محدداً بسعر الوحدة أو مقدراً جملة واحدة. أما إذا زاد المبيع، وكان الثمن مقدراً جملة واحدة، فالغالب أن المتعاقدين قصدوا أن يكون المبيع بهذا الثمن ولو زاد على المقدار المعين – وهذا يتفق مع ما هو مقرر من أن: "لوصف" لا يقابله شيء من الثمن – لذلك يبقى البيع ولا يطالب المشتري بزيادة الثمن، إلا إذا كان هناك اتفاق على غير ذلك؛ فإذا عين الثمن بسعر الوحدة، فلا تمييز بين ما يضره التبعيض وما لا يضره، بل يكمل المشتري الثمن في الحالتين بقدر زيادة المبيع، فإن كانت جسيمة، جاز له أن يطلب فسخ العقد. وغني عن البيان أن هذه الأحكام كلها ليست إلا تطبيقاً للقواعد العامة وتفسيراً لنية المتعاقدين، ولا تعتبر من النظام العام، فهي تطبق ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيرها. (مجموعة الأعمال التحضيرية – جـ 4 – صـ 51 صـ 59).
ولم ير المشروع (التمهيدي للقانون المدني) محلاً للكلام في أثر الفسخ، فهو خاضع للقواعد العامة، ولا للنص على أن وضع المشتري يده على المبيع مع علمه بالغلط الواقع فيه يسقط حقه في اختيار فسخ البيع إلا إذا حفظ حقوقه قبل وضع يده حفظاً صريحاً، فإن هذا الحكم ظاهر لا حاجة للنص عليه، بل إن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن – لا الفسخ وحده – يسقط إذ دلت الظروف على أن المشتري قد تنازل عنه. (مجموعة الأعمال التحضيرية – جـ 4 – صـ 65).
وتعرض هذه النصوص لفرض ما إذا كان المبيع شيئاً معيناً بالذات، وقد عين مقداره في عقد البيع، فأصبح البائع ضامناً للمشتري هذا المقدار المعين. مثل ذلك أن يكون المبيع أرض بناء معينة فذكر في العقد أن مساحتها ألف متر، أو أرضاً زراعية معينة فذكر أن مساحتها خمسون فداناً، أو شيئاً معيناً مما يعد أو يوزن أو يكال أو يقاس فبيع جزافاً وذكر أن مقداره عشرون عداً أو رطلاً أو أردباً أو ذراعاً. وفي هذه الأحوال إذا كان المبيع يشتمل على المقدار المعين، لا أقل ولا أكثر، فالعقد ماض بما ورد فيه، ولا يرجع أحد المتبايعين على الآخر بشيء، لكن قد يقع أن يكون مقدار المبيع أقل من المقدار المعين في العقد، وقد يقع أن يكون أكثر، فتنشأ عن ذلك دعوى يرجع بها أحد المتبايعين على الآخر.
حالة نقض المبيع: إذا وجد في المبيع نقص، وكان هناك اتفاق خاص بين المتبايعين في خصوص هذه الحالة، وجب إعمال الاتفاق، فإذا لم يوجد اتفاق، وجب العمل بالعرف الجاري في التعامل، وقد يكون النقص مما جرى العرف بالتسامح فيه وعندئذ لا يرجع المشتري على البائع بشيء من أجل هذا النقص، فإذا كان النقص محسوساً لا يتسامح فيه، كان للمشتري أن يرجع على البائع بتعويض بسبب هذا النقص. وقد يكون هذا التعويض إنقاصاً للثمن بنسبة ما نقص من مقدار المبيع، ولكن هذا لا يتحتم - فالتعويض يقدر بقدر الضرر – وقد يصيب المشتري ضرراً أكبر من ذلك أو أقل فيتقاضى تعويضاً بقدر ما أصابه من الضرر. فإذا كان النقص جسيماً بحيث لو كان يعلمه المشتري لما رضي أن يتعاقد، جاز له أن يطلب فسخ العقد. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الرابع – طبعة 2006 القاهرة – بند 298 – صـ 473).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "تطبيق نص المادة 434 مدني في حالة الإدعاء بوجود عجز في المبيع، محله: أن يكون البيع قد انعقد على عين معينة، مفرزة، ذات مقاس، أو قدر معين، ولم يقم البائع بالتسليم على النحو الذي التزم به، بأن سلم المبيع أقل قدراً مما هو متفق عليه". (نقض مدني جلسة 1/2/1966 مجموعة أحكام النقض – السنة 17 – صـ 205 – رقم 27).
كما قضت محكمة النقض بأن: "النص في عقد البيع على أن مساحة الأرض المبيعة، المحددة في العقد، وما يقابلها من ثمن، تحت العجز والزيادة، والعبرة هي بحسب ما تظهره بيانات المساحة من عجز أو زيادة، وفيما بعد تتم المحاسبة وفقاً للسعر المتفق عليه وقت التعاقد. فتحديد القدر الزائد من الأطيان المبيعة، وتحديد ما إذا كانت المحاسبة ستتم وفقاً للسعر المتفق عليه وقت التعاقد أو للسعر السائد وقت رفع الدعوى، هي مسائل قانونية يفصل فيها قاضي الموضوع وليس خبير الدعوى". (نقض مدني في الطعن رقم 960 لسنة 60 قضائية – جلسة 21/11/1996).
حالة زيادة المبيع: وإذا وجد بالمبيع زيادة، وكان هناك اتفاق خاص بين المتبايعين في خصوص هذه الحالة، وجب العمل بهذا الاتفاق، فإذا لم يوجد اتفاق وجب العمل بالعرف، فإن لم يوجد عرف، وجب التمييز بين ما إذا كان الثمن مقدراً بحساب الوحدة(*) أو مقدراً جملة واحدة.
فإذا كان الثمن مقدراً بحساب الوحدة، وكان المبيع قابلاً للتبعيض، فالزيادة للبائع، وذلك أن الزيادة لم تدخل في المبيع، والمبيع لا يضره التبعيض.
وإذا كان الثمن مقدراً بحساب الوحدة، وكان المبيع غير قابل للتبعيض، فالنص صريح في أنه يجب على المشتري أن يكمل الثمن، إلا إذا كانت الزيادة جسيمة فيجوز له أن يطلب فسخ العقد. ذلك أن القدر في المبيع، وإن كان المبيع غير قابل للتبعيض، يعتبر أصلاً لا وصفاً، ما دام الثمن قد قدر بحساب الوحدة، والأصل مقابل بالثمن، فإذا زاد المبيع وجب على المشتري تكملة الثمن على هذا النحو، لكن قد تكون الزيادة جسيمة بحيث تكون تكملة الثمن المناسبة لهذه الزيادة من شأنها أن تجعل المشتري يزهد في المبيع ويود لو أنه لم يتعاقد، ففي هذه الحالة يجوز للمشتري أن يطلب فسخ البيع، فلا يعود ملزماً بتكملة الثمن.
وإذا كان المبيع مقدراً جملة واحدة، فسواء كان المبيع قابلاً للتبعيض أو غير قابل له، فالظاهر – بالرغم من سكوت النص – أن قدر المبيع في هذه الحالة يعتبر وصفاً لا أصلاً، والوصف لا يقابله شيء من الثمن. ومن ثم يكون للمشتري أن يأخذ المبيع بالثمن المتفق عليه، ولا يدفع شيئاً للبائع في مقابل الزيادة، ويؤيد ذلك ما جاء في المذكرة الايضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني من أنه: "إذا زاد المبيع، وكان الثمن مقدراً جملة واحدة، فالغالب أن المتعاقدين قصدوا أن يكون المبيع بهذا الثمن ولو زاد على القدر المعين – وهذا يتفق مع ما سبق ذكره من أن الوصف لا يقابله شيء من الثمن – ولذلك يبقى البيع، ولا يطالب المشتري بزيادة الثمن، إلا إذا كان هناك اتفاق على غير ذلك". (مجموعة الأعمال التحضيرية – جـ 4 – صـ 61). ويبرر هذا الحكم أن المبيع كان في يد البائع وكان في وسعه أن يعرف مقداره، فإذا قصر في ذلك، وباعه بثمن مقدر جملة واحدة، فليس له أن يحتج بتقصيره بل دل ذلك على أنه ارتضى هذا الثمن في كل المبيع . (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الرابع – طبعة 2006 القاهرة – بند 299 – صـ 474 وما بعدها).
تقادم الدعاوى الناشئة عن نقص المبيع أو زيادته: ولئن كان ينشأ عن نقص أو زيادته دعاوى ثلاث هي: 1- دعوى إنقاص الثمن، وتكون للمشتري إذا كان هناك نقص في المبيع على النحو السالف ذكره. 2- دعوى فسخ البيع، وتكون أيضاً للمشتري إذا كان هناك نقص جسيم في المبيع، أو كانت هناك زيادة وكان المبيع لا يقبل التبعيض وكان الثمن قد قدر بحساب الوحدة. 3- دعوى تكملة الثمن، وهذه تكون للبائع إذا كانت هناك زيادة في المبيع، وكان لا يقبل التبعيض وقد قدر الثمن بحساب الوحدة.
وقد جاء في المذكرة الايضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني في هذا الصدد أنه: "يتبين مما تقدم في المادة السابقة أن هناك حالات يطلب فيها المشتري إنقاص الثمن إذا نقص المبيع نقصاً غير جسيم، أو الفسخ إذا نقص المبيع أو زاد بقدر جسيم، وهناك حالات يطلب فيها البائع تكملة الثمن إذا زاد المبيع زيادة غير جسيمة أو زيادة جسيمة لم تحمل المشتري على طلب الفسخ. ففي هذه الحالات جميعاً تسقط الدعوى في الفسخ أو إنقاص الثمن أو في زيادته بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً حقيقياً. وهذا الحكم أصلح عيباً في التقنين الحالي (التقنين المدني القديم)، إذ جعل التقادم يسري لا من وقت العقد (المادة 296/370)، بل من وقت التسليم الحقيقي للمبيع، فلا يكفي التسليم الصوري، وظاهر أن التسليم الحقيقي وحده هو الذي يهيئ للمشتري وللبائع كشف حقيقة النقص والزيادة في المبيع". (مجموعة الأعمال التحضيرية – جـ 4 – صـ 65).
وقد راعى المشرع في هذه الدعاوى الثلاث وجوب استقرار التعامل، فيجعلها كلها تتقادم بمدة قصيرة هي سنة واحدة (المادة 434 مدني)، حتى لا يبقى البائع مهدداً مدة طويلة برجوع المشتري عليه بأنقاص الثمن أو بفسخ البيع، وحتى لا يبقى المشتري مهدداً مدة طويلة برجوع البائع عليه بتكملة الثمن.
ويبدأ سريان التقادم من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً، ففي هذا الوقت يستطيع المشتري أن يتبين ما إذا كان المبيع فيه نقص يوجب إنقاص الثمن أو فسخ البيع، أو زيادة توجب عليه تكملة الثمن فيبادر إلى طلب الفسخ حتى يتوقى دفع هذه التكملة. ومن ثم اشترط القانون بأن يكون التسليم تسليماً فعلياً، إذ التسليم الفعلي وحده دون التسليم الحكمي هو الذي يهيئ أسباب العلم بما تقدم. وانفسح المجال للبائع نفسه إلى وقت تسليمه المبيع للمشتري تسليماً فعلياً، فلا يسري تقادم دعواه بتكملة الثمن إلا من هذا الوقت، لأنه يتبين عادة في هذا الوقت ما إذا كان بالبيع زيادة تجعل له الحق في طلب تكملة الثمن(1).
وغني عن البيان أن مدة السنة لا توقف بسبب عدم توافر الأهلية ولو لم يكن للدائن نائب يمثله قانوناً (وفقاً لنص المادة 382/2 مدني)(2). ولا يجوز الاتفاق على زيادة مدة السنة أو على إنقاصها، لأن المادة 388 مدني قد قضت بأنه لا يجوز الاتفاق على أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون، ولكن يجوز أن يسقط حق المشتري في الرجوع على البائع بسبب عجز المقدار قبل انقضاء السنة، في حالة ما إذا وضع يده على المبيع وهو عالم بالعجز مما يفهم منه أنه نزولاً ضمنياً عن حقه. ويجوز إبداء الدفع بسقوط الدعوى بالتقادم لانقضاء سنة في أية حالة كانت عليها الدعوى ولو لأول مرة أمام محكمة الاستئناف. (المرجع في كل ما سبق: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الرابع – طبعة 2006 القاهرة – بند 300 – صـ 476 وما بعدها).
هذا، ومن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: "نص المادتين 433 ، 434 من القانون المدنى يدل على أن مسئولية البائع عن العجز فى المبيع تكون عندما يتبين أن القدر الحقيقى الذى يشتمل عليه البيع ينقص عن القدر المتفق عليه فى العقد، وأن تقادم حق المشترى فى إنقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بإنقضاء سنة من تسلمه تسلماً فعلياً إنما يكون فى حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين فى العقد، أما إذا لم يتعين مقداره أو كان مبيناً به على وجه التقريب فإن دعوى المشترى لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة". (نقض مدني في الطعن رقم 863 لسنة 53 قضائية – جلسة 22/2/1990 مجموعة المكتب الفني – السنة 41 – صـ 564 – فقرة 4).
كما قضت محكمة النقض بأن: "تطبيق المادة 433 من القانون المدني بشأن مسئولية المشتري عن تكملة الثمن إذا تبين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر في العقد، والمادة 434 منه بشأن تقادم حق البائع في طلب تكملة الثمن بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياُ، إنما يكون وفقاً لما صرحت به المادة 433 في صدرها في حالة ما إذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد، أما إذا لم يتعين مقداره أو كان بيناً به على وجه التقريب فإن دعوى البائع لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة، ولما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه أستبعد تطبيق التقادم الحولي على دعوى الشركة البائعة – بمطالبة الطاعنين – من ورثة المشتري بثمن الأرض ا لزائدة بعد أن خلص إلى أن مقدار المبيع لم يعين في العقد، واستدل على ذلك بالعبارة التي وردت في إقرار المورث من أن الأرض التي اشتراها من الشركة قدرها 15ف "تحت المساحة"، وبما جاء في البند الأول من عقد البيع من أن الحد الغربي للأرض المبيعة هو باقي ملك تلك الشركة، فإن هذا الذي أورده الحكم يتفق مع صحيح القانون ويقوم على أسباب سائغة تكفي لحمله". (نقض مدني جلسة 30/12/1975 مجموعة أحكام النقض – السنة 26 – صـ 1727).
التطبيق:
لما كان ما تقدم، وكانت لائحة الاستبدال – والتي على أساسها تم الاستبدال – تنص على أن: "العبرة بكشف التحديد المساحي (النهائي الصادر من مصلحة الشهر العقاري المختصة)، وأنه إذا وجد عجز أو نقص في المساحة المبيعة حوسب المستبدل على أساس المساحة الفعلية (الواردة في كشف تحديد المساحة)".
ولما كان العقد شريعة المتعاقدين طبقاً لنص المادة 147 من القانون المدني فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، كما يجب تنفيذ بنود العقد بما يتفق مع حسن النية طبقاً لما نصت عليه المادة 148 من القانون المدني.
لكل ما تقدم، أرى – لدى الموافقة – الموافقة على ما يلي:
1- مُحاسبة المستبدلين على المساحات المسلمة لهم بالفعل طبقاً للوارد بكشف التحديد المساحي النهائي الصادر من مصلحة الشهر العقاري المختص. والموافقة على تسجيل تلك المساحات لهم في الشهر العقاري.
2- الرجوع على الجهة الإدارية أو الوحدة المحلية المختصة بالتعويض عن نزع ملكية الشوارع الواقعة داخل تلك المساحات سالفة الذكر والتي يتم استبعادها من المساحات المبيعة للمستبدلين، مع مراعاة أحكام قانون نزع الملكية.
3- تكليف الملكية العقارية والاستبدال بعدم طرح صفقات استبدال لأراضي إلا بعد التأكد من مساحاتها وعدم وجود شوارع (أو زوائد تنظيم أو تقريرها كمنافع عامة) في المساحات المطروحة للبيع، وفي حالة وجود شوارع (أو زوائد أو خطوط التنظيم أو تقريرها كنافع عامة) يتم استبعادها من صفقة الاستبدال وإما تحميل ثمن تلك المساحات المتخذة شوارع على المساحات الأخرى المطروحة للبيع وإما الرجوع بالتعويض على الجهة الإدارية أو الوحدة المحلية المختصة عن نزع ملكية تلك الشوارع للمنفعة العامة، أو كلاهما معاً.
هذا والله أعلى وأعلم
(*) ويكون الثمن مقدراً بحساب الوحدة ولو ذكر في العقد إلى جانب سعر الوحدة مجموع الثمن، فالمجموع في هذه الحالة لا يعدو أن يكون عملية حسابية هي حاصل ضرب سعر الوحدة في مجموع الوحدات.
(1) وغني عن البيان أنه إذا سقطت دعوى البائع بتكملة الثمن بانقضاء سنة من وقت التسليم الفعلي، لم يعد هناك مقتض لدعوى المشتري بفسخ البيع لتفادى دفع تكملة الثمن، فإن هذه التكملة لن تطلب منه لسقوط دعواها بالتقادم، هذا إلى أن دعوى الفسخ في هذه الحالة تكون هي أيضاً قد سقطت بالتقادم مع سقوط دعوى تكملة الثمن.
(2) حيث تنص الفقرة الثانية من المادة 382 من القانون المدني على أنه: "ولا يسرى التقادم الذي تزيد مدته على خمس سنوات فى حق من لا تتوافر فيه الأهلية أو فى حق الغائب أو فى حق المحكوم عليه بعقوبة جناية إذا لم يكن له نائب يمثله قانوناً". ومفاد هذه المادة أنه إذا كانت مدة التقادم تقل عن خمس سنوات فإنه يسري في حق من لا تتوافر فيه الأهلية ولو لم يكن له نائب يمثله قانوناً.
