حكم أعجبني - في دعوى صحة ونفاذ "صحة تعاقد" عن عقد بيع - وطلب تدخل هجومي بتثبيت ملكية - إثبات - عبء الإثبات على المدعي - التقادم المكسب للملكية - شرط التمسك بالتقادم المكسب

أحكام أعجبتني

حكم في دعوى صحة ونفاذ عقد بيع وتدخل هجومي بطلب تثبيت ملكية 
إثبات - عبء الإثبات - التقادم المكسب للملكية - شرط التمسك به

الموضوع: حكم صادر في دعوى صحة ونفاذ عقد بيع قطعة أرض بالقاهرة، وتدخل في الدعوى هجومياً خصم ثالث (غير البائع والمشتري) ولكن يستمد حقه من ذات البائع (لكون البائع في الدعوى باع الأرض مرتين لشخصين مختلفين) طالباً الحكم برفض دعوى صحة التعاقد والقضاء له بتثبيت ملكيته على أرض التداعي. مع ملاحظة أن المشتري الأول (المدعي أصلياً في دعوى صحة التعاقد) استند في دعواه بصحة التعاقد إلى عقد البيع، بينما المشتري الثاني (المتدخل هجومياً في الدعوى) استند في طلبه تثبيت ملكيته لذات الأرض إلى التقادم الطويل المكسب للملكية بضم مدة حيازة سلفه (البائع) لمدة وضع يده على تلك الأرض. 

حيثيات الحكم الموضوعية: "... وحيث إنه عن شكل التدخل، فلما كان قد أقيم وفقاً للإجراءات القانونية السليمة واستوفى شرائطه الشكلية، فمن ثم يكون مقبولاً شكلاً.

ولما كان من المقرر طبقاً لنص المادة 37/ 1 و 7 من قانون المرافعات، أنه يراعى في تقدير قيمة الدعوى ما يلي: الدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها إلى قيمة العقار ... فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة، قدرت المحكمة قيمتها.

ولما كان ذلك، وكان بمطالعة المحكمة لشهادة الضرائب العقارية المرفقة بأوراق الدعوى، فتيقن بها للمحكمة بعدم وجود ربط ضريبي على العين، ومن ثم تقدر المحكمة قيمة الدعوى. ولما كان الثابت بمطالعة المحكمة لعقد البيع سند الدعوى، ومن حيث موقع الأرض ومساحتها الواردة بالعقد، وهو ما تقدر المحكمة قيمة الأرض بما يدخل في اختصاصها قيمياً.

وحيث إنه عن موضوع الدعوى، وكان من المقرر أن الإثبات هو تكوين اقتناع القاضي بشأن وجود أو عدم وجود واقعة قانونية متعلقة بالدعوى، ولذلك فإن للإثبات أهمية خاصة، إذ إن الحق – وهو موضوع التقاضي – يتجرد من كل قيمة إذا لم يقم الدليل على الحادث الذي يستند إليه، فالدليل هو قوام حياة الحق ومعقد النفع فيه. فالحق مجرداً من دليله يصبح عند المنازعة فيه هو والعدم سواء". (مجموعة الأعمال التحضيرية، 3 ، صـ 349).  

ومن ثم، فإنه إذا كان القضاء هو تطبيق القانون على وقائع معينة، فإن هذا التطبيق لكي يكون مؤدياً إلى تحقيق إرادة القانون يجب أن ينصب على وقائع حقيقية، أي وقائع ثابتة، ولهذا لا يكفي الخصم ادعاء واقعة ما، بل يجب عليه إثباتها. (الوسيط في شرح القانون المدني – للدكتور/ عبد الرزاق أحم السنهوري – الجزء الثاني – الطبعة الثانية – صـ 90 وما بعدها).

لذلك، فقد عني الشارع بتحديد من يقع عليه عبء الإثبات، مستهدياً في ذلك بالمبدأ العام في الشريعة الإسلامية والذي يقضي بأن "البينة على من ادعى، واليمين على من أنكر". فنص في المادة الأولى من قانون الإثبات على إنه: "على الدائن إثبات الالتزام، وعلى المدين إثبات التخلص منه"، ومؤدى ذلك أن المدعي هو الملزم بإقامة الدليل على ما يدعيه، سواء كان مدعياً عليه أصلاً في الدعوى أم مدعياً فيها". (نقض مدني في الطعون أرقام 1799 و 2097 و 2243 لسنة 62 قضائية – جلسة 17/6/1993).

"فالبينة على من يدعي خلاف الوضع الثابت أصلاً أو فرضاً أو ظاهراً". (نقض مدني في الطعنين رقمي 252 و 128 لسنة 34 قضائية – جلسة 24/2/1967).

ووفقاً لذلك، فإن حياد القاضي يمنعه من تكليف الخصم بإثبات دعواه، ولا عليه إن هو تركه وشأنه في هذا الصدد. (التعليق على نصوص قانون الإثبات – للدكتور/ أبو الوفا – الطبعة الثالثة – صـ 26).

ومن ثم، فالمحكمة غير ملزمة بتكليف الخصم بتقديم الدليل على دفاعه، أو لفت نظره إلى مقتضيات هذا الدفاع، وحسبها أن تقيم قضائها وفقاً للمستندات والأدلة المطروحة عليها، إذ الأمر كله موكول إليها. (نقض مدني في الطعن رقم 421 لسنة 49 قضائية – جلسة 9/5/1982. ونقض مدني في الطعن رقم 44 لسنة 33 قضائية – جلسة 8/3/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 25. ونقض مدني جلسة 6/1/1973 مجموعة المكتب الفني – السنة 24 – صـ 14).

كما إن المحكمة غير ملزمة بتوجيه المدعي أو تكليفه بإثبات دعواه وتقديم المستندات الدالة عليها، إذ الأمر في ذلك كله موكل إليه. (نقض مدني جلسة 16/10/1961 مجموعة المكتب الفني – السنة 12 – صـ 797).

ولما كان من المستقر عليه طبقاً لأحكام محكمة النقض أن "المقصود بدعوى صحة ونفاذ عقد البيع هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذياً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية، فإن المشتري لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية وتسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكناً". (نقض مدني جلسة 8/4/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 20 – العدد الثاني – صـ 571).

لما كان ذلك، وهدياً بما تقدم، وكان المدعي قد أقام دعواه بغية الحكم له بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1/9/1999 المبرم بينه وبين مورث المدعى عليهم، وأن عين التداعي قد آلت ملكيتها لمورث المدعى عليهم (البائع) بموجب الحكم الصادر في الدعوى رقم 1980 لسنة 1988 مدني كلي جنوب القاهرة، والمؤيد استئنافياً بالحكم الاستئنافي رقم 8117 لسنة 113 قضائية "استئناف القاهرة"، والقاضي بتثبيت ملكيته على العين محل النزاع، ولم يقدم المدعي ذلك الحكم واستئنافه، للوقوف على ما إذا كانت ملكية العين قد آلت إلى البائع من عدمه، سيما وأن الخصم المدخل قد نازع في هذه الملكية، ومن ثم يكون الغرض من دعوى صحة ونفاذ العقد لم يتحقق، ويتعين معه القضاء بعدم قبول الدعوى على نحو ما سيرد بالمنطوق.

وحيث إنه عن المصاريف شاملة أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم بها المدعي عملاً بنص المادة84/1 من قانون المرافعات والمادة 187 من قانون المحاماة المعدل.

وحيث أنه وعن موضوع التدخل، فلما كان من المقرر قانوناً طبقاً لنص المادة 968 من القانون المدني أنه "من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له، كان له أن يكسب ملكية الشيء إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة".

ولما كانت أحكام محكمة النقض قد استقرت على أن "قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسري إلا إذا أراد المتمسك بها أن يحتج بها قِبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له، مما مؤداه عدم استفادة الحائز المتمسك بالتقادم المكسب من حيازة سلفه قِبل من تلقى الحق من هذا السلف". (نقض مدني في الطعن رقم 1672 لسنة 62 قضائية – جلسة 26/10/2000).

ولما كان ذلك، وهدياً بما تقدم، وكان الثابت للمحكمة أن الخصم المتدخل هجومياً طلب تثبيت ملكيته على العين لوضع يده المدة الطويلة المكسبة للملكية امتداداً لحيازة مدة سلفه في ذلك لعقد البيع المؤرخ في 30/9/1999 والصادر عن مورث المدعى عليهم، ولما كان سند ملكية المدعي هو عقد البيع المؤرخ 1/9/1999 الصادر عن مورث المدعى عليهم أيضاً، الأمر الذي لا يسري معه قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لعدم استفادة الخصم المتدخل هجومياً منها لكون المدعي الأصلي هو الآخر قد تلقى الحق من ذات السلف، الأمر الذي يكون طلب المتدخل هجومياً قد جاء على سند غير صحيح من الواقع والقانون وتقضي معه المحكمة برفض الطلب على نحو ما سيرد بالمنطوق.

وحيث إنه عن مصاريف التدخل شاملة أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم بها الخصم المتدخل عملاً بنص المادة 84/1 من قانون المرافعات والمادة 187 من قانون المحاماة المعدل.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة:

أولاً- بقبول التدخل شكلاً. وفي الموضوع: برفضه، وألزمت الخصم المتدخل بالمصاريف وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.

ثانياً- وفي موضوع الدعوى الأصلية: بعدم قبول الدعوى، وألزمت المدعي بالمصاريف وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.

أمين السر                                              رئيس المحكمة

(هذا الحكم صادر في الدعوى رقم 3537 لسنة 2010 مدني كلي جنوب القاهرة، بجلسة 29/12/2010، من الدائرة 7 مدني بمحكمة جنوب القاهرة الابتدائية، برئاسة السيد الأستاذ/ حسام الوكيل "رئيس المحكمة" وعضوية الأستاذ/ إسماعيل زيتون "رئيس المحكمة" والأستاذ/ وائل خشبة "القاضي" وبحضور السيد/ محمد عبد اللطيف "أمين السر").

وبارك الله في قضاة مصر الأكفاء الأمناء، وأكثر الله من أمثالهم،،،

إنذار بتسليم الشقة المبيعة كاملة المرافق، مع التعويض عن التأخير، والحق في حبس باقي الأقساط

إنذار بتسليم الشقة المبيعة كاملة المرافق، مع التعويض عن التأخير، والحق في حبس باقي الأقساط، وتحريك الدعوى الجنائية بشأن جنحة عدم التسليم

"وأنذرته بالآتي"

بموجب عقد بيع وحدة سكنية بمشروع خان الخليلي مؤرخ في 10/11/2007 أشترى المنذر من المنذر إليه بصفته ما هي: الوحدة رقم *** بالدور الثالث بمشروع خان الخليلي المقام على قطعة الأرض رقم 126 والصادر لها الترخيص رقم 165 لسنة 1989، ومساحتها 151_م² (مائة وواحد وخمسون متراً مربعاً)، نظير ثمن إجمالي وقدره ــ/196.700_جم (مائة وستة وتسعون ألف وسبعمائة جنيه) دفعت بالكامل من مال ويد المشتري (المنذر) إلى الشركة البائعة (المنذر إليها) في المواعيد المتفق عليها في عقد البيع وملحقه، وبذلك يكون المشتري (المنذر) قد أوفى بجميع التزاماته الناشئة عن هذا العقد.

وقد نص البند السادس من عقد البيع المذكور على أنه: "تحدد التسليم في يوليو لسنة 2009".

كما نص البند السادس من ملحق شروط التعاقد لشراء وحدة سكنية بمشروع خان الخليلي، والخاص بمشتملات الثمن، على أن: "يشمل الثمن الوارد بالبند الرابع من العقد حصة الوحدة من المرافق العمومية (مياه – كهرباء – صرف)، كما يشمل مد الشبكات حتى الوحدة موضوع التعاقد، وليس للطرف الأول (البائع/الشركة المنذر إليها) الحق في المطالبة بأي مبالغ إضافية مقابل أي من هذه الأعمال، كما يلتزم الطرف الأول (البائع/الشركة المنذر إليها) بسداد كل الرسوم المطلوبة نظير هذه الأعمال".

وإذ فوجئ المشتري (المنذر) عند استلامه للوحدة المبيعة له، بعدم وجود أي مرافق عمومية فيها، سواء المياه أو الكهرباء أو الصرف الصحي، مما عاق انتفاعه بها، على الرغم من وفائه بكامل ثمن الوحدة المبيعة والذي يشتمل على ثمن تلك المرافق كلها.

        وإذ حاول المشتري (المنذر) جاهداً حث الشركة البائعة (المنذر إليها) على الوفاء بالتزاماتها الناشئة عن عقد البيع، لا سيما بعد قيامه هو بالوفاء بجميع التزاماته الناشئة عن ذلك العقد، وحثها (ودياً مراراً وتكراراً) على سرعة القيام بتوصيل المرافق العمومية (من مياه وكهرباء وصرف صحي) للوحدة المبيعة له، إلا أن الشركة المنذر إليها لم تحرك ساكناً، مما أضطر المنذر إلى توجيه هذا الإنذار الرسمي لها على يد محضر للتنبيه عليها بصورة قانونية رسمية بضرورة المبادرة إلى الوفاء بالتزاماتها الناشئة عن عقد البيع المتقدم ذكره وسرعة توصيل المرافق العمومية إلى وحدته المبيعة له (من مياه وكهرباء وصرف صحي) والذي قبضت ثمنها منه مقدماً والتزمت بتوصيلها إليه إلا إنها لم تف بما التزمت به حتى تاريخه.

        لما كان ما تقدم، وكان من المقرر قانوناً إن وفاء البائع بالتزامه بتسليم العين المبيعة إلى المشتري لا يقتصر على الالتزام بتسليم العين المبيعة ذاتها، بل يشمل أيضاً – وبالضرورة – تسليم ملحقاتها وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال تلك العين والانتفاع بها.

حيث نصت المادة 432 من القانون المدني على أن: "يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء، وذلك طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين".

ومن المقرر قانوناً في فقه القانون المدني إن: "الأصل أن ملحقات المبيع تعين حسب قصد المتعاقدين، فإذا لم يوجد اتفاق بينهما على ذلك، عينت الملحقات حسب طبيعة الشيء أو وفقاً لعرف الجهة. فمثلاً بيع المنزل يشمل الأشياء المثبتة فيه الملحقة به كالأفران المثبتة في المطابخ والمغاسل المثبتة في الحمامات، ولا يشمل منقولاً يمكن فصله دون تلف كالمرايا غير المثبتة والثريات المعلقة". (لطفاً، المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث – المجلد الأول – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة – بند 191 "ب" – صـ 498 وما بعدها).

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن: "الالتزام بالتسليم من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد، وهو واجب النفاذ بمجرد تمام البيع ولو كان الثمن مؤجلاً، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 1083 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 512).

كما تواتر قضاء محكمة النقض على أن: "وضع المبيع تحت تصرف المشترى الأمر الذي يتحقق به التسليم طبقاً لنص المادة 435 من القانون المدني - يشترط فيه أن يكون بحيث يتمكن المشترى من حيازة المبيع والانتفاع به". (نقض مدني في الطعن رقم 40 لسنة 25 قضائية – جلسة 25/6/1959 مجموعة المكتب الفني – السنة 10 – صـ 499).

كما قضت محكمة النقض بأنه: "متى كان عقد الإيجار منصوصاً فيه على أن كل ما يحدثه المستأجر فى الأعيان المؤجرة من إصلاحات أو إنشاءات يكون ملكاً للمؤجر، ثم باع المؤجر هذه الأعيان، فكل الحقوق التي كسبها المؤجر قِبل المستأجر من هذا العقد تعتبر من ملحقات البيع فتنتقل بحكم القانون إلى المشترى، وتبعاً لذلك يكون للمشترى حق مطالبة المستأجر بتعويض الضرر الناتج عن فعله غير المشروع بإزالة تلك الأعيان". (نقض مدني في الطعن رقم 187 لسنة 19 قضائية – جلسة 22/11/1951 مجموعة المكتب الفني – السنة 3 – صـ 83).

وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، فإن بيع وتسليم الشقة السكنية يشمل بالضرورة المرافق العمومية بها كالمياه والكهرباء والصرف الصحي حيث إنها أعدت بصفة دائمة لاستعمال الشقة المبيعة وثابتة فيها ولا يمكن نقلها منها دون تلف وضرورية لاستعمالها والانتفاع بها. ومن ثم لا تكون الشركة البائعة (المنذر إليها) قد أوفت بالتزامها بتسليم الشقة المبيعة إلا بعد قيامها بتسليم كافة ملحقاتها لا سيما مرافقها العمومية من مياه وكهرباء وصرف صحي (خصوصاً إنها قبضت ثمن توصيل تلك المرافق بالكامل).

فضلاً عن التزام الشركة البائعة (المنذر إليها) بضمان انتفاع المشتري (المنذر) بالعين المبيعة وضمانها للعيوب الخفية بالعين المبيعة.

علماً بأن الجزاء المترتب على مخالفة الشركة البائعة (المنذر إليها) بتسليم الشقة السكنية المبيعة بجميع ملاحقها ومرافقها العمومية والإخلال بضمان انتفاع المشتري بتلك العين وضمان العيوب الخفية بها، يتمثل إما في طلب التنفيذ العيني أو التنفيذ بمقابل أو طلب فسخ العقد ورد الثمن وفوائده القانونية وجميع التعويضات عن كافة الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بالمشتري (المنذر) وما فاته من كسب وما لحقه من خسارة وتفويت الفرصة عليه وحرمانه من الانتفاع بشقته السكنية طوال تلك المدة رغم وفائه بكامل ثمنها.

ومن ثم، فإن مجرد تأخر الشركة البائعة (المنذر إليها) في تنفيذ هذا التزاماتها سالفة الذكر يمنح المشتري (المنذر) كامل الحق في المطالبة بتعويض الضرر الذي أصابه من جراء إخلال الشركة البائعة (المنذر إليها) بتسليمه الشقة المبيعة وملاحقها ومرافقها العمومية بحيث تكون بحالة تسمح له باستعمالها والانتفاع بها في التاريخ المحدد لتسليمها في عقد البيع المتقدم ذكره (في يوليو 2009 أي منذ عامين كاملين تقريباً).

لذلك

        فالمشتري (المنذر) ينذر الشركة البائعة (المنذر إليها) بضرورة المبادرة إلى الوفاء بكامل التزاماتها الناشئة عن عقد بيع الشقة السكنية المبينة بصدر هذا الإنذار، لا سيما التزامها بتسليمه ملحقات تلك الشقة الأساسية ومرافقها العمومية وبالخصوص المياه والكهرباء والصرف الصحي لكي يتسنى للمشتري حيازتها فعلياً والانتفاع بها في الغرض الذي خصصت له وعلى الوجه الذي أبرم العقد من أجله، وكذلك الوفاء بالتزامها بضمان انتفاع المشتري بالشقة المبيعة له وأيضاً ضمانها للعيوب الموجودة بها، وذلك كله خلال شهر واحد (ثلاثون يوماً) من تاريخ إعلانها قانوناً بهذا الإنذار، مع تحميلها بكافة التعويضات والتضمينات المناسبة جراء تقاعسها عن الوفاء بالتزاماتها سالفة الذكر طيلة مدة سنتان رغم استلامها كامل قيمة ثمن الشقة المبيعة وكامل قيمة ثمن المرافق العمومية لها ورغم مطالبتها ودياً بذلك أكثر من مرة دون جدوى.  
          وفي حال عدم امتثال الشركة المنذر إليها لما جاء بهذا الإنذار فـإن المنذر سيضطر آسفاً إلى اتخاذ كافة الإجراءات القانونية والقضائية ضدها، بما في ذلك تحريك الدعوى الجنائية ضدها بجنحة عدم التسليم المنصوص عليها في المادة 23/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي تنص على أنه: "يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذى ... ويعاقب بذات العقوبة المالك الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد، فضلاً عن إلزامه بأن يؤدى إلى الطرف الآخر مثلي مقدار المقدم، وذلك دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر فى استكمال الأعمال الناقصة ... ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع منه من مخالفات لأحكام هذه المادة". كل ذلك مع حفظ حق الطالب في إلزام الشركة المنذر إليها بكافة التضمينات والتعويضات المناسبة. 

"وبناء عليه"

        أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد الشركة المنذر إليه، وأنذرته وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء فيه والعمل على ما أشتمل عليه، ونبهت عليه بنفاذ مفعوله في حقه قانوناً.

مع حفظ كافة حقوق المنذر الأخرى أياً ما كانت،،،

ولأجل العلم ...........................

ملاحظة:

·   نموذج هذا الإنذار يصلح لباقي الموكلين الذين سددوا ثمن الوحدات المبيعة لهم بالكامل، كما يمكن إضافة الأسانيد التالية لجميع المشترين الذين لم يستكملوا سداد ثمن وحداتهم وما زال عليهم أقساط من ثمنها:-  

الدفع بعدم التنفيذ واستعمال الحق في حبس باقي الثمن:

        تنص المادة 246/1 من القانون المدني على أنه: "لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين ومرتبط به، أو ما دام الدائن لم يقم بتقديم تأمين كاف للوفاء بالتزامه هذا".

        كما تنص المادة 161 من القانون المدني على أنه: "في العقود الملزمة للجانبين، إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به".

        كما تنص المادة 457/2 و 3 من القانون المدني على أنه: "إذا تعرض أحد للمشتري ... جاز له ... أن يحبس الثمن ... ويسري حكم الفقرة السابقة، في حالة ما إذا كشف المشتري عيباً في المبيع".

        هذا، ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن: "المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادة 457/2 من القانون المدني أن المشرع أجاز للمشترى الحق فى حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده، وتقدير جدية السبب الذي يولد الخشية فى نفس المشترى من نزع المبيع من تحت يده هو من الأمور التي تستقل بها محكمة الموضوع دون رقابة عليها فى ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله". (نقض مدني في الطعن رقم 1455 لسنة 53 قضائية – جلسة 14/6/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 822 – فقرة 6).

        كما تواتر قضاء محكمة النقض على أنه: "إذا وجدت أسباب جدية يخشى مها ألا يقوم البائع بتنفيذ التزامه، كان من حق المشتري أن يقف التزامه بدفع الثمن، حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه". (نقض مدني في الطعن رقم 1758 لسنة 59 قضائية – جلسة 31/7/1990).

        وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كانت الشركة البائعة (المنذر إليها) قد تقاعست عن تسليم الشقق السكنية المبيعة للمشتري (ولجميع مشترين الوحدات السكنية بالعقار الكائن به تلك الشقق) على الرغم من حلول موعد التسليم، وعلى الرغم من استيفائها لكامل الثمن من العديد من مشترين تلك الشقق، إلا إنها تقاعست عن تسليم تلك الشقق وملحقاتها من المرافق العمومية الأساسية من قبيل المياه والكهرباء والصرف الصحي مما حرم جميع المشترين من استعمال تلك الشقق والانتفاع بها في الغرض الذي تم الشراء لأجله (وهو سكناها)، وإذ قام العديد من المشترين بإنذار الشركة البائعة بضرورة استكمال توصيل المرافق العمومية الأساسية للوحدات المبيعة لهم مراراً وتكراراً إلا إنها أصرت دوماً على عدم الامتثال وعدم تنفيذ التزامها بتسليم المبيع بجميع ملحقاته والتزامها بضمان انتفاع المشترين بالشقق السكنية المبيعة لهم والتزامها بضمان العيوب الموجودة بتلك الشقق وهي أهم التزاماتها الناشئة عن عقد البيع، ومن ثم يحق للمشتري (المنذر) – والحال كذلك – التمسك بحقه في حبس باقي الثمن وعدم سداد باقي الأقساط عند حلول أجلها، وذلك إلى حين قيام الشركة البائعة (المنذر إليها) بتنفيذ التزامها بتسليم الشقة المبيعة للمشتري (المنذر) بكافة ملحقاتها ومرافقها العمومية وضمان انتفاعه بها وإصلاح العيوب الموجودة بها، طبقاً لصحيح القانون.

لذلك

        فالمشتري (المنذر) ينذر الشركة البائعة (المنذر إليها) بضرورة المبادرة إلى الوفاء بكامل التزاماتها الناشئة عن عقد بيع الشقة السكنية المبينة بصدر هذا الإنذار، لا سيما التزامها بتسليمه ملحقات تلك الشقة الأساسية ومرافقها العمومية وبالخصوص المياه والكهرباء والصرف الصحي لكي يتسنى للمشتري حيازتها فعلياً والانتفاع بها في الغرض الذي خصصت له وعلى الوجه الذي أبرم العقد من أجله، وكذلك الوفاء بالتزامها بضمان انتفاع المشتري بالشقة المبيعة له وأيضاً ضمانها للعيوب الموجودة بها، وذلك كله خلال شهر واحد (ثلاثون يوماً) من تاريخ إعلانها قانوناً بهذا الإنذار، مع تحميلها بكافة التعويضات والتضمينات المناسبة جراء تقاعسها عن الوفاء بالتزاماتها سالفة الذكر. وإلى ذلك الحين فإن المشتري (المنذر) ينذر الشركة البائعة (المنذر إليها) بأنه لن يقوم بسداد باقي أقساط ثمن الشقة المبيعة له عند حلول أجالها، استعمالاً للدفع بعدم التنفيذ وحقه في حبس باقي الثمن إلى حين وفاء الشركة البائعة (المنذر إليها) بالتزاماتها سالفة الذكر. 
         وفي حال عدم امتثال الشركة المنذر إليها لما جاء بهذا الإنذار فـإن المنذر سيضطر آسفاً إلى اتخاذ كافة الإجراءات القانونية والقضائية ضدها، بما في ذلك تحريك الدعوى الجنائية ضدها بجنحة عدم التسليم المنصوص عليها في المادة 23/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي تنص على أنه: "يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذى ... ويعاقب بذات العقوبة المالك الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد، فضلاً عن إلزامه بأن يؤدى إلى الطرف الآخر مثلي مقدار المقدم، وذلك دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر فى استكمال الأعمال الناقصة ... ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع منه من مخالفات لأحكام هذه المادة". كل ذلك مع حفظ حق الطالب في إلزام الشركة المنذر إليها بكافة التضمينات والتعويضات المناسبة. 

"وبناء عليه"

        أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد الشركة المنذر إليه، وأنذرته وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء فيه والعمل على ما أشتمل عليه، ونبهت عليه بنفاذ مفعوله في حقه قانوناً.

مع حفظ كافة حقوق المنذر الأخرى أياً ما كانت،،،

ولأجل العلم ...........................

هذا، والله أعلى وأعلم. وهو ولي التوفيق،،،

مذكرة دفاع في دعوى إلزام بتحرير عقد بيع وحدة سكنية لمستأجرها

محكمة استئناف عالي القاهرة

الدائرة: 3 عقود

مـذكــرة

بدفاع/ هيئة الأوقاف المصرية              (مستأنف ضدها)

ضــــد

السيد/ سعود إسماعيل السعداوي                (مستأنف)

في الطعن بالاستئناف رقم 23942 لسنة 127 قضائية

والمحجوز للحكم لجلسة 13/7/2011_م مع التصريح بمذكرات

الوقائع

نستأذن عدالة المحكمة الموقرة في الإحالة فيما يخص وقائع الاستئناف الماثل إلى ما جاء بالحكم المستأنف، وإلى سائر الأوراق، منعاً من التكرار وحِفاظاً على ثمين وقت عدالة المحكمة الموقرة.

الدفاع

في مستهل دفاعنا نتمسك بجميع أوجه الدفاع والأسباب والأسانيد المبداه منا بمذكرات دفاعنا سواء المقدم منها أمام محكمة أول درجة أو عدالة محكمة الاستئناف، كما نتبنى ما ورد بالحكم المستأنف، ونعتبرهم جميعاً جزءً لا يتجزأ من دفاعنا الراهن. ونؤكد في هذه المذكرة فقط على النقاط التالية:

عدم انعقاد البيع، لعدم وجود "إيجاب"، وإنما مجرد دعوة للتفاوض:

لما كان من المقرر قانوناً إن لعقد البيع أركاناً له وشروطاً لصحته: فيُشترط في إبرام عقد البيع – كما في سائر العقود – توافر أركان مُعينة تعتبر شروطاً لانعقاده، وتوافر شروط أخرى تعتبر شروطاً لصحته. فأركان البيع أو شروط انعقاده هي ثلاثة الشروط الواجب توافرها في كل عقد أي الرضا والمحل والسبب ويُضاف إليها شرط رابع هو عدم النص المانع. وشروط صحته هي أيضاً شروط صحة العقد بوجه عام، أي أهلية العاقدين وسلامة الرضا من العيوب التي تشوبه.

فأول وأهم ركن في العقد هو ركن الرضا: حيث يُشترط في عقد البيع، كما في سائر العقود، اقتران أرادتين مُتطابقتين، أي وجود إيجاب مُعين وقبول مُطابق له، واقتران الأخير بالأول أي وصوله إلى علم المُوجب. وتسري على تبادل الإيجاب والقبول الأحكام العامة التي نص عليها المُشرع في المواد 90 وما بعدها من التقنين المدني الحالي. (لطفاً، المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" - للدكتور عبد الرازق أحمد السنهوري - الجزء الأول: "مصادر الالتزام" - المُجلد الأول: "العقد" - الطبعة الثالثة 1981 القاهرة - بند 81 – صـ 226 وما بعدها وهوامشها).

الإعلان الموجهة إلى الجمهور أو الأفراد: كان المشروع التمهيدي للقانون المدني ينص في المادة 134 منه على أن: "النشر والإعلان وبيان الأسعار الجاري التعامل بها وكل بيان آخر متعلق بعروض أو طلبات موجهة للجمهور أو للأفراد، لا تعتبر عند الشك إيجاباً، وإنما يكون دعوة إلي التفاوض". وقد حذف هذا النص في لجنة المراجعة لعدم الحاجة إليه إذ يسهل على القضاء تطبيق هذا الحكم دون النص عليه. (لطفاً، مجموعة الأعمال التحضيرية 2 ص 41 في الهامش).

        والقانون لا يرتب على المفاوضات أثراً قانونياً، فكل متفاوض حر في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد. ولا مسئولية على من عدل، بل هو لا يكلف بإثبات أنه عدل لسبب جدي، وليست المفاوضات إلا عملاً مادياً لا يلزم أحداً. (لطفاً، المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" - للدكتور عبد الرازق أحمد السنهوري - الجزء الأول: "مصادر الالتزام" - المُجلد الأول: "العقد" - الطبعة الثالثة 1981 القاهرة - بند 100 – صـ 261 وما بعدها وهوامشها).

        ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الإعلان الموجه للجمهور أو للأفراد لا يعدو أن يكون دعوة إلي التفاوض، وأن المفاوضات ليست إلا عملاً مادياً ولا يترتب عليها بذاتها أي أثر قانوني، فكل متفاوض حر في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد دون أن يتعرض لأية مسئولية أو يُطَالب ببيان المبرر لعدوله". (نقض مدني في الطعن رقم 862 لسنة 52 قضائية - جلسة 19/1/1986. منشور في: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في خمس سنوات 1980- 1985" - للمستشار/ محمود نبيل النباوي - المُجلد الثاني: "في المواد المدنية والإثبات" - طبعة نادي القضاة 1989 القاهرة - صـ 861).

        كما تواتر قضاء النقض على أنه: "من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن طرح مناقصات التوريد وغير ذلك من البيانات الموجهة للجمهور أو الأفراد كالنشرات والإعلانات لا تعتبر إيجاباً وإنما مجرد دعوة إلى التفاوض والاستجابة لهذه الدعوة هي التي تعتبر إيجاباً فالتقدم فى مناقصة بعطاء بالشروط المبينة فيه يعتبر إيجاباً ويتم التعاقد بقبول الجهة صاحبة المناقصة هذا الإيجاب". (نقض مدني في الطعن رقم 472 لسنة 55 قضائية – جلسة 22/12/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – صـ 1008).

        وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، فإن قيام هيئة الأوقاف المصرية بإصدار إعلان موجهة للجمهور والأفراد (الذين تنطبق عليهم الشروط) لا يمثل إيجاباً وإنما هو دعوة للتفاوض، وعملية التفاوض مجرد عمل مادي لا يترتب عليها بذاتها أي أثر قانوني، فلكل متفاوض مطلق الحرية في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد دون أن يتعرض لأية مسئولية ولا أن يُطالب ببيان المبرر لعدوله عن إبرام العقد. وإذ وافق الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد طبق صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس.

عدم الاتفاق على الثمن:

لما كان الثمن ركن جوهري من أركان عقد البيع لا يتم عقد البيع بدون الاتفاق عليه. وكان من المُقرر في قضاء النقض أنه:

"يدل نص المادة 418 من القانون المدني على أن المُشرع جعل الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى". (نقض مدني في الطعن رقم 948 لسنة 53 قضائية – جلسة 27/11/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الثاني – صـ 896).

فإذا لم يتم الاتفاق والتراضي على الثمن، أي لم يتم تطابق الإيجاب والقبول على تحديد الثمن وطريقة سداده، فإن عقد البيع لا ينعقد. فإذا عرض البائع ثمناً للمبيع ولم يقبله المشتري فلا ينعقد عقد البيع، ولا يجوز للمشتري في هذه الحالة اللجوء إلى القضاء للمطالبة بتحديد ثمن المبيع وإلزام البائع به، ولا يكون ذلك من سلطة القضاء في أي حال من الأحوال.

بل أنه في حالة ما إذا اتفق المتبايعين على ترك تقدير أمر ثمن المبيع لشخص أجنبي عن العقد (أي من غير البائع ولا المشتري) اتفاقا على تسميته وفوضاه في تقدير وتحديد ثمن المبيع (وذلك الشخص يسمى "مفوض" ويُعد بمثابة وكيلاً عن الطرفين في تحديد الثمن، وتقديره للثمن يكون ملزماً للمتبايعين)، ويعتبر عقد البيع في هذه الحالة موقوفاً على شرط قيام المفوض بتقدير الثمن (أي شرط واقف)، فحتى في هذه الحالة المذكورة إذا لم يقم ذلك المفوض بعمله لأي سبب من الأسباب، سواء لعدم مقدرته على تحديد الثمن أو لتعذر ذلك التقدير عليه لعدم خبرته أو لامتناعه بدون عذر عن تقديره أو مات قبل أن يقدره، فإن الشرط الواقف لا يتحقق، ويعتبر البيع كأن لم يكن، ولا يستطيع القاضي إجبار المفوض على تقدير الثمن كما لا يستطيع القاضي أن يعين شخصاً آخر مكانه ولا يستطيع القاضي أن يقوم بتقدير الثمن بنفسه، بل ولا يستطيع القاضي تقدير الثمن بنفسه حتى ولو عهد إليه المتبايعين بذلك وجعلاه هو المفوض لأن القاضي ليست مهمته أن يكمل العقود التي لم تتم وإنما تنحصر مهمته في أن يحسم الخلاف في شأن عقود تمت بالفعل. (لطفاً، المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ أحمد عبد الرزاق السنهوري – تحديث وتنقيح المستشار/ أحمد مدحت المراغي – الجزء الرابع: "البيع والمقايضة" – طبعة 2006 القاهرة – بند 20 صـ 83 – وبند 212 صـ 312 وهامش رقم 3 بذات الصفحة).

        وبالبناء عليه، فطالما لم يتم الاتفاق على تحديد ثمن عين التداعي، فإن عقد البيع لا ينعقد، ولا يجوز للمدعي اللجوء إلى القضاء لتحديد الثمن وإلزام المالك بالبيع إليه. وإذ وافق الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد أصاب كبد الحقيقة ويكون النعي عليه على غير أساس خليقاً بالرفض.

عدم اعتماد البيع (المزعوم) من الجهة المختصة:

        إذا كان الأصل أن عقد البيع عقداً رضائياً ينعقد بتوافق ارادتين ودون حاجة إلي إثباته في محرر، إلا أنه يستثنى من ذلك أن تكون قائمة شروط البيع أو القوانين أو اللوائح تجعل البيع معلقاً على تصديق جهة معينة، ففي تلك الحالة لا ينعقد البيع إلا بتصديق هذه الجهة. فإذا صدقت الجهة المعنية على البيع أنعقد العقد بهذا التصديق وإلا انقضى برفض التصديق. وقبل التصديق تظل ملكية المبيع للجهة البائعة.

        ولما كانت المادة 11 من القانون رقم 80 لسنة 1971 بإنشاء هيئة الأوقاف المصرية، والمادة الأولى من القرار الجمهوري رقم 1141 لسنة 1972 بشأن تنظيم العمل بهيئة الأوقاف المصرية، والمادة 11 (المعدلة بقرار رئيس الجمهورية رقم 724 لسنة 1981) من القرار الجمهوري رقم 1141 لسنة 1972 سالف الذكر، والمادة 4/أولاً من لائحة إدارة واستثمار أموال وأعيان الأوقاف والتصرف فيها، والمادة الخامسة والسادسة والرابعة عشر من اللائحة المذكورة، تقضي بأنه: "يكون لمدير عام الأملاك والاستثمار بالهيئة اعتماد المزاد أو الممارسة فيما لا يجاوز 2000 جنيه للصفقة الواحدة، ولمدير عام الهيئة اعتماد مرسى المزاد والممارسة فيما لا يجاوز 5000 جنيه للصفقة الواحدة، وما زاد على ذلك يكون باعتماد رئيس مجلس الإدارة ...".

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن: "الأصل في استبدال أو بيع عقارات الأوقاف يكون بطريق المزاد العلني – دفعاً لكل مظنة وضماناً لحسن التصرف في هذه العقارات، وأن المشرع أجاز للهيئة - على سبيل الاستثناء - في ذلك سبيل، الممارسة في الأحوال المبينة حصراً بهذه النصوص، تقديراً منه لاعتبارات تدل عليها كل حالة بذاتها، وأن بيع أو استبدال أملاك الأوقاف بهذا الطريق لا ينعقد بمجرد موافقة الهيئة على طلب الاستبدال وإجراء المفاوضات مع طالبي الاستبدال بشأن شروطه وتحديد الثمن الأساسي له بمعرفة اللجان المختصة أو دفع مقدم ذلك الثمن، إذ لا يعد ذلك قبولاً من هيئة الأوقاف للاستبدال، وإنما يتم القبول فيه وبالتالي انعقاده باعتماده من صاحب الصفة وهو رئيس مجلس إدارة الأوقاف المصرية طبقاً لما تضمنته قائمة شروط استبدال عقارات الأوقاف الخيرية بالممارسة، باعتبارها قانون المتعاقدين. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن صفقة الاستبدال بالممارسة موضوع الدعوى تزيد قيمتها على خمسة آلاف جنيه، ولم يقدم المطعون ضده ما يدل على الموافقة عليها واعتمادها من صاحب الصفة قانوناً وهو رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف، وفقاً لحكم الفقرة "ب" من المادة السادسة والفقرة "ج" من المادة الرابعة عشر من لائحة إدارة واستثمار أموال وأعيان الأوقاف المشار إليها، فإن الاستبدال لا يكون قد انعقد قانوناً، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلزام الطاعن بصفته (رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته) بإتمام إجراءات الاستبدال للعقارات محل النزاع وإلزامه تحرير عقد استبدال عنها، تأسيساً على أن موافقة مجلس إدارة هيئة الأوقاف بتاريخ 11/2/1986 على البدء في إجراءات الاستبدال واعتماد السعر الأساسي الذي حددته اللجنة المختصة وقيام المطعون ضده بسداد مقدم الثمن، مما ينعقد به العقد، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه". (نقض مدني في الطعن رقم 2103 لسنة 63 قضائية – جلسة 17/5/2007 المقام من رئيس هيئة الأوقاف المصرية بصفته ضد السيد/ إبراهيم سليمان جاب الله).

        كما  تواتر قضاء محكمة النقض على أن: "مفاد نص المادة 89 من القانون المدني يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن العقد ينعقد بمجرد أن تتطابق إرادة طرفيه إذا لم يقرر القانون أوضاعاً معينة لانعقاده، فإذا استلزم القانون أوضاعاً أو إجراءات معينة فلا ينعقد العقد إلا بعد استيفاء القانون تلك الأوضاع أو هذه الإجراءات، ولا عبرة بما يتم قبلها من إعلان عن الرغبة في التعاقد أو ما تتخذ بشأنه من مفاوضات". (نقض مدني في الطعن رقم 1733 لسنة 53 قضائية – جلسة 15/2/1989 مجموعة المكتب الفني – السنة 40 – صـ 474 – فقرة 2).

وكذلك قد أستقر قضاء النقض على أن: "مفاد نص المادة 99 من القانون المدني أن التقدم بالعطاء في المزايدات ليس إلا إيجاباً من صاحب العطاء، فلا بد لانعقاد العقد من أن يصادفه قبول بإرساء المزاد عليه ممن يملكه، مما مؤداه أن العقد في البيع بالمزاد ينعقد كأصل عام بإيجاب من المزايد هو العطاء الذي يتقدم به وقبول من الجهة صاحبة المزاد يتم برسو المزاد، إلا أنه إذا كان القبول معلقاً بموجب قائمة المزاد أو القوانين واللوائح على تصديق جهة معينة فلا ينعقد في هذه الحالة برسو المزاد إنما يعتبر مجرد اتفاق على أن يتقيد الراسي عليه المزاد بعطائه إلى أن يتم تصديق هذه الجهة فينعقد بهذا التصديق". (نقض مدني في الطعن رقم 1622 لسنة 55 قضائية – جلسة 12/5/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1078 – فقرة 2).

        لما كان ما تقدم، وعلى فرض أن هناك عقد قد تم التوصل إلي إبرامه كل من هيئة الأوقاف المصرية والمستأنف في الاستئناف الماثل، وعلى فرض صحة هذا الزعم (وهذا مجرد فرض جدلي ظني لا يرقى إلى مرتبة الحقيقة ولا يغني عن الحق شيئا) فإنه مادام السيد الأستاذ/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية (المستأنف ضده) لم يصدق ولم يعتمد هذا العقد، ولم يزعم المستأنف ذاته أنه تم الاعتماد والتصديق على عقد البيع من السيد اللواء/ رئيس مجلس إدارة الهيئة المدعى عليها، فلا يعتبر البيع قد تم وتظل ملكية الشيء المبيع في الذمة المالية للجهة البائعة وفقاً للمبادئ القانونية السالف ذكرها. وعليه تكون مطالبة المستأنف في الاستئناف الماثل بإلزام هيئة الأوقاف بتحرير عقد بيع له عن عين التداعي فإنها تكون قد جاءت مخالفة لحقيقة الواقع وعلى غير سند من صحيح القانون وعارية عن كل دليل يؤيد مزاعمه مما يتعين معه - والحال كذلك - القضاء برفضها، لا سيما أنه ليس هناك عقد أصلاً إلا في مخيلة المستأنف نفسه. وإذ ألتزم الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد وافق صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس خليقاً بالرفض وتأييد الحكم المستأنف.

الطلبات

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية (المستأنف ضدها) من عدالتكم الحكم لها برفض الاستئناف الماثل وتأييد الحكم المستأنف مع إلزام المستأنف بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي.  

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف أياً ما كانت،،،