دعوى تسليم بعد إنذار الجدك

دعوى تسليم بعد إنذار الجدك

أولاً- الوقائع

تخلص وقائع الطلب الماثل في أن العارض بصفته قد أقامه بموجب صحيفة أودعت السكرتارية الفنية للجنة التوفيق في بعض مُنازعات هيئة الأوقاف المصرية بتاريخ 3/12/2005، وأعلنت قانوناً للمعروض ضده، طلب في ختامها التوصية بفسخ عقد إيجار عين التداعي المُبينة بصدر صحيفة الطلب (وبعقد الإيجار سند الطلب الماثل)، مع تسليم عين التداعي خالية من أي شواغل للعارض بصفته أو من ينوب عنه قانوناً، مع إلزام المعروض ضده بأداء مُقابل الانتفاع والمُتأخرات المُستحقة من تاريخ إبداء الرغبة والإيداع حتى تمام التسليم.

وقال العارض بصفته شرحاً لطلبه الماثل أنه بموجب عقد إيجار مُحرر في أول أغسطس سنة 1959 أستأجر المعروض ضده (السيد/ عبد المنعم مصطفى عبد ربه) من العارض بصفته ما هو الشقة السكنية الكائنة بالدور الثالث (الثاني العلوي) – أعلى بنزايون – بعمارة الأوقاف – بشارع جامع الصالح أيوب – بجوار مديرية أمن الدقهلية – بمدينة المنصورة – بمُحافظة الدقهلية.

وأنه في تاريخ 9/8/2005 ورد إلى العارض بصفته من المعروض ضده إنذار رسمي على يد محضر يخطره فيه بأنه يزمع بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة إلى من يدعى/ ...................... ، وذلك نظير مبلغ وقدره 30000_جم (ثلاثون ألف جنيه)، وطبقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، فقد قام العارض بصفته بعرض مبلغ 15000_جم (خمسة عشر ألف جنيه) عرضاً قانونياً على المعروض ضده وذلك في تاريخ 28/8/2005 أي خلال المواعيد وبالإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981، وهذا المبلغ الأخير يمثل نسبة الـ 50% المنصوص عليها في المادة 20 سالفة الذكر، بغية استرداد العارض بصفته لمنفعة العين المؤجرة.

وإذ لم يف المعروض ضده بالتزامه بتسليم العين المؤجرة إلى العارض بصفته، مما حدا بالعارض بصفته إلى إقامة الطلب الماثل أمام عدالتكم للتوصية له بطلباته سالفة الذكر، وتحدد لنظر الطلب جلسة اليوم الموافق 6/12/2005.

وإذ يهم العارض بصفته تقديم مذكرة بدفاعه يعدل فيها طلباته الختامية من طلب فسخ عقد الإيجار وتسليم العين المؤجرة نتيجة للفسخ والإخلاء، إلى طلب التسليم والمؤسس على عقد البيع والتنازل عن العين المؤجرة، مع المُطالبة بريع عين التداعي من تاريخ إبداء الرغبة والإيداع حتى تمام التسليم، على النحو الذي سيلي بيانه:

ثانياً- الدفاع

المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981:

تنص المادة (20) من القانون رقم 136 لسنة 1981 "الخاص بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر" على أنه:

"أ- يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات آلتي بالعين.

ب- وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان.

ج- وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها".

ضرورة أخطار المالك بثمن المبيع:

هذا الشرط نصت عليه صراحةً المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حيث أوجب المشرع على المستأجر قبل أن يبرم اتفاقه مع الغير أن يعلن المالك بعزمه على بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن عقد الإيجار لقاء ثمن محدد يذكره في الإنذار الموجه إلى المالك..

فإذا ابرم عقد بيع الجدك دون أن يتم الإنذار سالف الذكر فإن أحد شروط صحة بيع الجدك يكون قد انتفى ويقع البيع غير نافذ في مواجهة المالك ولا يؤدى إلى انتقال الحق في الإجارة للمشترى أو حلوله محل البائع في عقد الإيجار، ولا يجوز للمحكمة أن تجيز بيع الجدك ما لم يكن مرفقاً بالمستندات أصل الإنذار الموجه إلى المالك ومضى مدة شهر من تاريخ إعلان المالك بالإنذار دون أن يبدى موافقته على البيع أو رغبته في أخذ العين بالثمن المعروض.

استخلاص انعقاد بيع الجدك مسألة موضوع:

من المُسلم به قانوناً، وعلى ما تواترت عليه أحكام محكمة النقض فإنه: "لا يشترط لانعقاد عقد بيع المتجر وإثباته أن يكتب أو أن يشهر لأنه عقد رضائي يتم بإرادة طرفيه. ولمحكمة الموضوع سلطة تقدير أدلة الدعوى من أقوال الشهود أن البيع قد تم ولو لم يكن هناك محرر كتابي" (نقض جلسة 9/1/1980 - مجموعة أحكام النقض - السنة 31 - رقم 24 - ص 109).

وأن: "لمحكمة الموضوع الاكتفاء بصورة ضوئية من العقد دون حاجة إلى تقديم أصل عقد البيع، فعقد بيع الجدك ينعقد أصلاً شفوياً دون حاجة إلى إجراءات شكلية. بل يمكن الأخذ بقيامه من مجرد إقرار الطرفين بوجوده" (نقض جلسة 1/6/1977 - مجموعة أحكام النقض - السنة 28 - رقم 233 - ص 1346).

ضرورة تقديم عقد بيع الجدك خطأ في تطبيق القانون:

وكذلك من المُستقر عليه في قضاء النقض أن: "تطلب محكمة الموضوع تقديم عقد البيع للحكم بصحة الجدك خطأ في تطبيق القانون، إذ أن عقد البيع يمكن إثباته بكافة الطرق" (نقض جلسة 12/4/1984 - مجموعة أحكام النقض - السنة 35 - ص 1016).

عدم جواز عدول المُستأجر عن إنذار الجدك، والتزامه بتسليم العين المؤجرة:

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 89 من القانون المدني على أن (يتم التعاقد بمُجرد أن يتبادل طرفاه التعبير عن إرادتين مُتقابلتين مع مُراعاة ما يُقرره القانون فوق ذلك من أوضاع مُعينة لانعقاد العقد)، والنص في المادة 93 من ذات القانون على أنه (إذا عُيِنَ ميعاد للقبول التزم المُوجب بالبقاء على أيجابه)، ولما كان الإيجاب هو "العرض" الذي يُعبر به الشخص الصادر منه على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد مُعين بحيث إذا ما اقترن به قبول مُطابق له انعقد، وإذا عُيِنَ ميعاد للقبول فإن الإيجاب مُلزم للمُوجب طوال المُدة المُحددة ما لم يكن أيجابه قد سقط برفض الطرف الآخر له قبل انقضاء هذه المُدة، ولا يُعتد بعدول المُوجب بل ينعقد العقد بالرغم من هذا العدول متى تم القبول، وإن أوجب المُشرع في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على المُستأجر أن يلتزم مُدة شهر على أيجابه من تاريخ إعلانه المالك فإن هذه المُدة حددها الشارع ميعاداً للإيجاب مُنتجاً لآثاره من وقت علم من وُجِهَ إليه به وليس له أن يعدُل عنه بعد ذلك، ولما كان إعلان المُستأجر للمالك برغبته في البيع هو رضاء بات بالبيع وإذا أبدى المالك رغبته في الشراء مُودعاً قيمة ما يخص المُستأجر من ثمن البيع خلال الميعاد القانوني فإن ذلك يُعد منه رضاء بات بالشراء، وإذا توافق الإيجاب والقبول خلال الميعاد فينعقد بذلك العقد، لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المُؤيد بالحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وكان عدول الطاعن (المُستأجر) عن البيع قبل انقضاء مُهلة الشهر الممنوحة للمالك لا ينال من انعقاد العقد بالقبول الصادر منه، ومن ثم يكون إغفال الحكم الرد على دلالة الإنذار بالعدول هو إغفال لدفاع غير جوهري لا يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن النعي عليه بالوجهين يكون على غير أساس". (الطعن رقم 3392 لسنة 58 قضائية – جلسة 1/6/1994. والطعن رقم 579 لسنة 59 قضائية – جلسة 24/6/1993. والطعن رقم 2183 لسنة 60 قضائية – جلسة 20/10/1993. مٌشار إليهم في مرجع: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل - الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1309 – 1397).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "عقد البيع يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع، وهذا الالتزام يترتب بمُجرد العقد ولو لم يُنص عليه فيه". (الطعن رقم 692 لسنة 46 قضائية – جلسة 22/2/1982. مُشار إليه في مرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سُليمان مُرقس – الجزء الثالث: "في العقود المُسماة" – المُجلد الأول: "عقد البيع" - الطبعة الخامسة 1990 – هامش "1" – ص 473).

وقد نص التقنين المدني الحالي في المادة 206 منه على أن الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمُحافظة عليه حتى التسليم، ثم طبق ذلك على التزام البائع فنص في المادة 431 منه على أن: "يلتزم البائع بتسليم المبيع للمُشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع".

والالتزام بتسليم المبيع الذي تنص عليه المادة 431 مدني هو إذن التزام محله القيام بعمل مُعين يتم به نقل حيازة المبيع إلى المُشتري.

وتنص المادة 435/1 مدني على أن: "يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المُشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق".

ويلتزم بائع العقار بتسليم العقار المبيع ولو لم يُسجل العقد، ولو كان الثمن مُؤجلاً وترتيباً على ذلك فثمرة المبيع تكون للمُشتري من تاريخ إبرام البيع. (نقض مدني 13 يناير 1969 مجموعة أحكام النقض 20-150-25. مُشار إليه في مرجع: "الوافي" – د. سليمان مُرقس – المرجع السابق – نفس الموضع – و ص 501 وهامش 39 و40 بذات الصفحة).

التطبيق: لما كان ما تقدم، وكان الإيجاب هو "العرض" الذي عبر به "المدعى عليه" على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة له بحيث إذا ما اقترن به قبول مُطابق له انعقد.

ولما كان من المُقرر أنه إذا عُيِنَ ميعاد للقبول فإن الإيجاب مُلزم للمُوجب طوال المُدة المُحددة ما لم يكن أيجابه قد سقط برفض الطرف الآخر له قبل انقضاء هذه المُدة، ولا يُعتد بعدول المُوجب بل ينعقد العقد بالرغم من هذا العدول متى تم القبول.

ولما كان المُشرع قد أوجب في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على المُستأجر أن يلتزم مُدة شهر على أيجابه من تاريخ إعلانه المالك، فإن هذه المُدة التي حددها الشارع ميعاداً للإيجاب مُنتجاً لآثاره من وقت علم من وُجِهَ إليه به (أي المالك – المدعي بصفته) وليس للمستأجر (المدعى عليه) أن يعدُل عنه بعد ذلك.

ولما كان إعلان المُستأجر (المدعى عليه) للمالك (المدعي بصفته) برغبته في بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة، هو رضاء بات بالبيع وإذا أبدى المالك (المدعي بصفته) رغبته في الشراء مُودعاً قيمة ما يخص المُستأجر (المدعى عليه) من ثمن البيع خلال الميعاد القانوني فإن ذلك يُعد من المالك (المدعي بصفته) رضاء بات بالشراء، وإذا توافق الإيجاب والقبول خلال الميعاد فينعقد بذلك عقد بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة على النحو السالف بيانه.

ولما كان عقد البيع يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع، وهذا الالتزام يترتب بمُجرد العقد ولو لم يُنص عليه فيه، ويلتزم البائع بتسليم المبيع ولو لم يُسجل العقد، وترتيباً على ذلك فثمرة وريع المبيع تكون للمُشتري (المالك – المدعي بصفته) من تاريخ إبرام البيع، أي تاريخ اقتران إيجاب المستأجر (المدعى عليه) بقبول المالك (المدعي بصفته) وهو تحديداً تاريخ 28/8/2005 على النحو الثابت بالأوراق.

المُطالبة بريع عين التداعي:

لما كان ما تقدم، وكانت المادة 979 مدني تنص على أن: "يكون الحائز سيئ النية مسئولاً من وقت أن يصبح سيئ النية عن جميع الثمار …".

ولما كانت ثمار عين التداعي تتمثل في ريعها أي القيمة الايجارية لها، وفي هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن: "من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الريع بمثابة تعويض لصاحب العقار المغتصب مقابل ما حرم من ثمار، وتقدير هذا التعويض متى قامت أسبابه ولم يكن في القانون نص يلزم بإتباع معايير معينة في خصوصه هو من سلطة قاضي الموضوع ولا تثريب عليه إن هو استرشد في تقديره بالقيمة الايجارية للعقار المُغتصب". (الطعن رقم 1704 لسنة 51 قضائية - جلسة 31/1/1985. منشور بموسوعة قضاء النقض في المواد المدنية في ستين عاماً - للمستشار/ عبد المنعم دسوقي - الجزء الأول - المجلد الثاني - القاعدة رقم 5194 - ص 1977 ).

التطبيق: لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر أن عقد البيع يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع، وهذا الالتزام يترتب بمُجرد العقد ولو لم يُنص عليه فيه، وترتيباً على ذلك فثمرة وريع المبيع تكون للمُشتري (المالك – المدعي بصفته) من تاريخ إبرام البيع، أي تاريخ اقتران إيجاب المستأجر (المدعى عليه) بقبول المالك (المدعي بصفته) وهو تحديداً تاريخ 28/8/2005 على النحو الثابت بالأوراق. ومن ثم يلتزم المدعى عليه بسداد ريع عين التداعي من ذلك التاريخ وحتى تاريخ تسليم عين التداعي فعلياً إلى المالك المشتري (المدعي) رضاءاً أو قضاءاً.

العبرة بالطلبات الختامية:

حيث تنص المادة 123 من قانون المُرافعات على أن: "تقدم الطلبات العارضة من المُدعي أو من المُدعى عليه إلى المحكمة بالإجراءات المُعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يُقدم شفاهاً في الجلسة في حضور الخصم ويثبت في محضرها ولا تقبل الطلبات العارضة بعد إقفال باب المُرافعة".

كما تنص المادة 124 مرافعات على أنه: "للمُدعي أن يُقدم من الطلبات العارضة:

1- ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي أو تعديل موضوعه لمواجهة ظروف طرأت أو تبينت بعد رفع الدعوى.

2- ما يكون مُكملاً للطلب الأصلي أو مُترتباً عليه أو مُتصلاً به اتصالاً لا يقبل التجزئة..

3- ما يتضمن إضافة أو تغييراً في سبب الدعوى مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله".

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "العبرة في طلبات الخصوم في الدعوى هي بما يطلبوه على وجه صريح وجازم، وتتقيد المحكمة بطلباتهم الختامية، بحيث إذا أغفل المدعى في مذكراته الختامية - التي حدد فيها طلباته تحديداً جامعاً - بعض الطلبات التي كان قد أوردها في صحيفة افتتاح الدعوى. فإن فصل المحكمة في هذه الطلبات الأخيرة يكون قضاء بما لم يطلبه الخصوم، وهى إذ تقضى بشيء لم يطلبوه أو بأكثر مما طلبوه، فإن كانت مدركة حقيقة ما قدم لها من طلبات وعالمة بأنها إنما تقضى بما لم يطلبه الخصوم، أو بأكثر مما طلبوه، مسببة إياه في هذا الخصوص، فيكون سبيل الطعن عليه هو النقض، أما إذا لم تتعمد المحكمة ذلك وقضيت بما صدر به حكمها عن سهو وعدم إدراك، دون أي تسبيب لوجهة نظرها، كان هذا من وجوه التماس إعادة النظر طبقاً للفقرة الخامسة من المادة 241 من قانون المرافعات". (الطعن رقم 128 لسنة 48 قضائية – جلسة 26/1/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 331 – فقرة 1).

وأن: "العبرة بالطلبات الختامية في الدعوى لا بالطلبات السابقة عليها". (الطعن رقم 2469 لسنة 57 قضائية – جلسة 16/5/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1129 – فقرة 7. والطعن رقم 459 لسنة 64 قضائية – جلسة 24/5/1999).

وأن: "للخصوم أن يقدموا طلباتهم الختامية وأوجه دفاعهم بالشكل الذي يريدونه، شفاهاً أو كتابة أو بهما معا". (الطعن رقم 43 لسنة 33 قضائية – جلسة 23/3/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 666).

لذا يتشرف الطالب بصفته بالتقدم بطلباته الختامية في الطلب الماثل إلى عدالة اللجنة الموقرة على نحو ما سيرد بالطلبات الختامية في نهاية المذكرة الماثلة.

اختصاص لجان فض المُنازعات بنظر الطلب الماثل:

ومن حيث أن المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2000 بإصدار لجان التوفيق التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً تنص على أنه: "لا تُقبل الدعوى التي تُرفع إبتداءً إلى المحاكم بشأن المُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُقرر لعرضها دون قبول".

ولما كانت لجان التوفيق ينعقد لها الاختصاص بنظر دعاوى التسليم والريع، ذلك أن هذه الدعاوى ليست دعاوى عقارية – ولو كانت العقود محلها تنصب على عقارات – لأن تلك الدعاوى لا تتعلق بحق عيني على عقار وتعتبر من ثم دعاوى منقولة وبالتالي تخرج عن نطاق الاستثناء الوارد بنص المادة الرابعة من القانون والخاصة بالدعاوى العينية العقارية وبالتالي فهي تدخل في اختصاص لجان التوفيق.

ثالثاً- الطلبات الختامية

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة اللجنة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية (العارضة) من عدالتكم استصدار توصيتكم في موضوع طلباتها الختامية الماثلة وهي كالآتي:

- "إلزام المعروض ضده بتسليم الشقة الكائنة بالدور الثالث (الثاني العلوي) – أعلى بنزايون – بعمارة الأوقاف – بشارع جامع الصالح أيوب – بجوار مديرية أمن الدقهلية – بمدينة المنصورة – بمُحافظة الدقهلية؛ بتسليمها خالية من الأشياء والأشخاص وبالحالة التي كانت عليها عند استئجاره لها، إلى العارض بصفته أو من ينوب عنه قانوناً. مع إلزام المعروض ضده بريع تلك العين عن المدة من 28/8/2005 وما يُستجد حتى تاريخ تسليمها فعلياً إلى العارض بصفته (رضاءاً أو قضاءاً) على أن يتم تحديد هذا الريع عن كل شهر بالأجرة الشهرية لتلك العين والمُحددة بعقد إيجارها وزياداتها القانونية".

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

إنذار بخصوص عزم المستأجر بيع العين المؤجرة بالجدك في مزاد علني

إنذار بالرد على عزم المستأجر بيع العين المؤجرة بالجدك في المزاد العلني

" وأنذرته بالآتي "

تمتلك هيئة الأوقاف المصرية (رئاسة المنذر بصفته) الشقة رقم 2 بعمارة الأوقاف رقم 27 بشارع بور سعيد بقنا – محافظة قنا (والبالغ مساحته 80 متر تقريباً).

ورد إلى المنذر بصفته كتاب السيد المحاسب/ مصطفى أحمد مصطفى بصفته المصفي العام، يفيد أن المنذر إليه بصفته بصدد بيع حق الانتفاع بتلك الشقة بالمزاد العلني بنظام المظاريف المغلقة، بجلسة 29/3/2007 في تمام الساعة 12 ظهراً بمقر الشركة القابضة للصناعات الكيماوية بالعنوان: 5 شارع الطلمبات – جاردن سيتي القاهرة.

وحيث تنص المادة (594) من القانون المدني على أن: "أ- منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس. ب- ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق".

وكذلك تنص المادة (20) من القانون رقم 136 لسنة 1981 "الخاص بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر" على أنه: "أ- يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات آلتي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات آلتي بالعين. ب- وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. ج- وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها".

ومن المُقرر قانوناً أنه يجب على المُستأجر أن يخطر المالك بثمن البيع وانتظار مدة ثلاثين يوماً ليبدي رأيه سواء في استرداد منفعة العين المؤجرة أو قبض قيمة الـ 50% من ثمن البيع وتحرير عقد إيجار جديد للمشتري. وفي حالة البيع الجبري للمتجر أو المصنع (بالمزاد العلني) يجب إعلان المالك بالثمن الذي رسا به المزاد، فلا يجري الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه بالثمن الذي رسا به المزاد ولا يغني عن ذلك علم المالك بجلسة المزاد.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مفاده أن المشرع أعطى لمالك العقار بهذا النص في حالة بيع المتجر الحق في أن يطالب المشتري مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف قيمة حق الإجارة كما أعطاه أولوية في استرداد المتجر المبيع إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن الذي تم به البيع مخصوماً منه النسبة سالفة الذكر خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المُستأجر له على يد محضر بالثمن المعروض عليه من المشتري والذي ارتضاه المُستأجر أو الثمن الذي رسا به المزاد في حالة البيع جبراً عنه لتكون هذه المدة مهلة خالصة لمالك العقار رسم المشرع حدودها يتدبر فيها أمر الصفقة ويتخذ إجراءات الشراء مما لازمه أن يتم إجراء المزاد والاستقرار على سعر البيع قبل إعلان المالك بالثمن الذي رسا به المزاد فعلاً، فلا يجري الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه على يد محضر بالثمن الذي رسا به المزاد ولا يغني عن الإعلان علم المالك بجلسة المزاد وينشأ حق المالك في شراء المبيع من تاريخ رسو المزاد". (الطعن رقم 117 لسنة 64 قضائية – جلسة 27/2/1996).

ولذا فالمنذر بصفته ينبه على المنذر إليه بصفته بوجوب إعلان المنذر بصفته بالثمن الذي يرسو به المزاد، ثم انتظار مدة الثلاثين يوماً من تاريخ إعلانه بذلك في حالة توافر باقي شروط بيع المتجر أو المصنع المنصوص عليها قانوناً.

لذلك

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر المنذر إليه بصفته وأنذرته وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء فيه وما أشتمل عليه ونبهت عليه بسريان مفعوله في حقه قانوناً، ونبهت عليه بضرورة وحتمية إعلان المنذر بصفته بالثمن الذي يرسو به المزاد وشخص الراسي عليه (اسمه ثلاثي ومحل إقامته بالكامل) وانتظار مدة ثلاثين يوماً قبل تحريره عقد البيع بالجدك للمشتري، وشريطة توافر سائر شروط بيع الجدك المتطلبة قانوناً.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

دعوى إنهاء عقد إيجار محل تجاري لوفاة المستأجر وعدم مزاولة الورثة لنفس النشاط

دعوى إنهاء عقد إيجار محل تجاري لعدم مزاولة نفس النشاط السابق

"وأعلنتهم بصحيفة الدعوى التالية"

بموجب عقد إيجار مؤرخ في ....... كان يستأجر مورث المُعلن إليهم من الطالب ما هو الدكان الكائن بالعقار رقم ............................ لاستعماله في محل "ترزي" طبقاً للثابت في عقد الإيجار ولكون مورث المعلن إليهم كان يحترف مهنة "الترزية".

وبتاريخ .............. توفي المستأجر الأصلي دون أن يترك من بين ورثته من يمتهن مهنة الترزية أو يحترف حرفة الترزي والتي كان يمتهنها ويحترفها المستأجر الأصلي وطبقاً لعقد الإيجار.

لما كان ذلك، وكانت الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، المُعدلة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 تنص على أنه:

"فإذا كانت العين مُؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكوراً وإناثاً، من قُصر وبُلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم".

ومفاد ذلك النص أنه إذا كان منصوصاً في عقد الإيجار الصادر للمستأجر الأصلي على تأجير العين ليمارس فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً تعين على الورثة - حتى يستمر عقد الإيجار لصالحهم - استعمال العين في ذات النشاط المبين بالعقد، ولا يجوز لهم استعمال العين في نشاط آخر غيره، كأن يستبدل النشاط الصناعي المنصوص عليه بالعقد بنشاط تجاري أو مهني أو حرفي أو العكس.

وإذا كان منصوصاً في العقد على استعمال العين في وجه معين لأحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية، كما إذا نص فيه على استعمالها محلاً لبيع الأقمشة - وهو نشاط تجاري - تعين على الورثة استعمال العين في هذا الوجه من النشاط ولا يجوز لهم تغيير الاستعمال إلى وجه آخر من أوجه النشاط التجاري كبيع الأجهزة الكهربائية. (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" - للمستشار/ محمد عزمي البكري - الجزء الثاني - بند 41 - صـ 204 وما بعدها).

هذا، وقد نصت الفقرة الثانية من المادة السابعة من اللائحة التنفيذية الصادرة بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 على أنه:

"ويُشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أو النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين، أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه".

وبين من هذا النص أن المشرع فصل عبارة: "ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد"، بثلاث صور هي:

1- النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد. (وهذه الصورة ترديد للعبارة الصريحة الواردة بنص المادة الأولى من القانون).

2- النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة – أي بعد تحرير عقد الإيجار – بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين. (وهذه الصورة لا مخالفة فيها لنص المادة الأولى من القانون لأن هذا الاتفاق يعد تعديلاً لاتفاق المؤجر والمستأجر الأصلي على النشاط الذي تستعمل فيه العين المؤجرة. والكتابة هنا هي الكتابة العرفية الموقع عليها من الطرفين).

3- النشاط الذي أضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه. (وهذه الصورة سندها حصول قوة قاهرة تحول بين ورثة المستأجر المستفيدين، وبين استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد). (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" - للمستشار/ محمد عزمي البكري - الجزء الثاني - بند 41 - صـ 205 وما بعدها).

ولئن كان يجوز لورثة المستأجر الأصلي (من زوجته وأقاربه حتى الدرجة الثانية) استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، سواء بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم، ذلك أنه قد لا تتوافر لديهم الدارية الكافية بنشاط مورثهم في العين، كما قد يكون الورثة جميعاً أو بعضهم قصراً. ولئن كان يجوز أن يكون النائب من باقي المستفيدين أو من غيرهم. إلا أنه يُشترط هنا أن يقوم النائب بإدارة العين لحساب الورثة، ولكن لا يجوز للورثة بحال تأجير العين لآخر وإلا حق للمؤجر طلب إنهاء عقد الإيجار. (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" - للمستشار/ محمد عزمي البكري - الجزء الثاني - بند 42 - صـ 208 وما بعدها).

لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: "إذ كان الحكم الناقض الصادر بتاريخ 2/4/2000 قد أقام قضاءه على ضرورة إتباع حكم المحكمة الدستورية العليا فى الطعن 44 لسنة 17 قضائية "دستورية" المنشور بتاريخ 16/3/1997 وأحكام القانون 6 لسنة 1997 ثم قال ما نصه (لما كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول الطاعن فى الطعن الماثل بعد وفاة والدته والتى كانت تدير العين أولا فى نشاط المقاولات ثم من بعد التأجير مفروش فإن كان أيا من النشاطين فإنه لم يمارس هذا النشاط أو ذاك إنما أستغل العين ورشة لإصلاح الأدوات الكهربائية ولم يبد مبررا لهذا التغيير فإنه تنحسر عنه الحماية التى تتطلبها المشرع لاستمرار انتفاعه بالعين المؤجرة) وإذ التزم الحكم المطعون فيه بالحكم الناقض وخلص من ذلك إلى انتهاء عقد إيجار عين النزاع لعدم توافر الشروط التى حددها الحكم الناقض كما قضى برفض طلب الطاعن العارض بتحرير عقد إيجار له وهو موضوع الاستئناف المرفوع منه ومن ثم فان النعى على الحكم بشقيه يكون فى غير محله". (نقض مدني في الطعن رقم 620 لسنة 72 قضائية – جلسة 10/5/2004 المكتب الفني – المستحدث من أحكام النقض – صـ 49).

كما قضت محكمة النقض بأن: "إيجار محل تجارى - المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو حرفي أو مهني بعد وفاة المستأجر إلى ورثته حتى الدرجة الثانية هو استعمالهم للعين فى ذات النشاط سواء بأنفسهم أو بواسطة - علة ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 6518 لسنة 65 قضائية – جلسة 27/3/2002 المكتب الفني – المستحدث من أحكام النقض – صـ 582).

لما كان ذلك، وكان المُستأجر مُلزم بأن يرد العين المُؤجرة إلى المُؤجر عند انتهاء الإيجار بالحالة التي تسلمها عليها طبقاً لنص المادة 591/1 من القانون المدني (الشريعة العامة) والتي تنص على أنه: "على المُستأجر أن يرد العين المُؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها ...".

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية على وقائع النزاع الماثل يتضح جلياً أن المستأجر الأصلي الذي كان يزاول حرفة الترزية طبقاً للعقد قد توفي ولا يوجد من بين ورثته الشرعيين من يحترف تلك الحرف ولا من يستغل العين المؤجرة في ذات النشاط سواء بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم يعمل باسمهم ولحسابهم، بل أن الورثة قد تنازلوا عن عين التداعي للغير بالمخالفة لبنود عقد الإيجار مكملاً بأحكام قوانين إيجار الأماكن، مما يحق معه للطالب – والحال كذلك – الاعتصام بعدالة القضاء لإنصافه والقضاء له بإنتهاء عقد إيجار عين التداعي لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يتوافر فيه شروط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار، مع إخلاء المعلن إليهم من عين التداعي وإلزامهم بردها وتسليمها للطالب بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد، وتكون هذه الطلبات قد جاءت على سند من صحيح القانون جديرة بالقبول وإجابة الطالب إليها.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة، ولما تراه عدالة المحكمة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد..

"وبناء عليه"

أنا المُحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليهم، وأعلنتهم وسلمت لكل واحد منهم صورة من هذه الصحيفة، وكلفتهم بالحضور أمام محكمة ........................ الكائن مقرها في ........................ ، وذلك أمام الدائرة ( ............ ) إيجارات التي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم .................................. الموافق ................/ ................/2008_م لسماعهم الحكم ضدهم بما يلي: "بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ ................... والمبرم بين الطالب ومورث المعلن إليهم، والمتضمن تأجير عين التداعي (الكائنة بالعقار رقم ........................ ) والمبينة بصدر هذه الصحيفة وعقد الإيجار، مع إخلائها من المعلن إليهم، وإلزامهم بردها وتسليمها للطالب بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد. مع إلزام المعلن إليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

Ashraf.Rashwan@gmail.com

دعوى إنهاء عقد إيجار أماكن لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني

دعوى إنهاء عقد إيجار أماكن لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني لعدم توافر درجة القرابة

"وأعلنته بصحيفة الدعوى التالية"

الموضوع:

بموجب عقد إيجار أماكن مؤرخ في 17/4/1961 كان يستأجر جد المعلن إليه السيد/ .......................... من وزارة الأوقاف (التي حلت محلها هيئة الأوقاف المصرية في خصوص إدارة واستثمار والتصرف في أموال وأعيان الأوقاف الخيرية بموجب قانون إنشاء الهيئة رقم 80 لسنة 1971)، ما هو: الشقة رقم 5 – بالبلوك رقم 1 بالمساكن الشعبية بناحية تاج الدول من شارع مجاهد ندا – إمبابة – الجيزة (عين التداعي)، وذلك لاستعمالها في غرض السكنى.

وإذ توفي المستأجر الأصلي لعين التداعي من دون أن يترك من بين ورثته أياً من والديه أو زوجته أو أولاده. ومن ثم، يحق للطالبة إقامة الدعوى الماثلة بغية القضاء لها بإنهاء عقد إيجار عين التداعي مع إخلاء حفيد المستأجر الأصلي (المعلن إليه) منها وإلزامه بردها وتسليمها إلى الطالبة بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد. وذلك تأسيساً على ما يلي:

تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: "... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ...".

ويبين من نص الفقرة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية:

1- وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.

2- أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدان.

3- إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك.

وما يهمنا هنا هو بحث مدى انطباق وتطبيق الشرط الثاني على وقائع دعوانا الماثلة، وإن كنا ننوه على الشرطين الأول والثالث بكلمة عابرة، على النحو التالي:

الشرط الأول- وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة:

والمقصود بالترك في هذا الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لصالح من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك تخلياً فعلياً، والترك المعول عليه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً. وواقعة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

الشرط الثاني- "أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج أو الأولاد أو الوالدان":

والزوج يشمل الذكر والأنثى، فإذا كان الرجل هو مستأجر المسكن وترك المسكن أو توفي فإن زوجته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت الزوجة هي المستأجرة وتركت المسكن أو توفيت أفاد الزوج من حكم الامتداد.

والمقصود بالأولاد الذين يفيدون من الامتداد، الأبناء الحقيقيون، والأبناء الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية. أما الأبناء بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد.

درجة القرابة والإقامة – وليس الإرث – شرط للامتداد:

فإذا كان الشخص المقيم مع المستأجر قبل الوفاة أو الترك ليس زوج ولا أبن ولا والد للمستأجر، فلا يفيد من حكم النص ولو كان وارثاً للمستأجر.

إذ أنه من المُقرر قانوناً أن حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بعد انقضاء مدة عقده (الثابتة في عقد الإيجار) للامتداد القانوني (بقوة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن)، هذا الحق هو حق شخصي لصيق بشخص المستأجر فينتهي بوفاته ولا يوجد في تركته وبالتالي لا يورث عنه ولا يجوز لورثته أن يتمسكوا به لمجرد كونهم وراثين له، وإن كان يجوز أن ينشأ لهم حق في الاستمرار في الإجارة إذا أثبتوا أنهم درجة القرابة المنصوص عليها في المادة 29 سالفة الذكر وأنهم كانوا مقيمين معه في العين المؤجرة لحين وفاته.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع عدد حالات استمرار إيجار المسكن الخاضع لتشريعات إيجار الأماكن بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين حصراً، جاعلاً القاعدة فيمن يستمر العقد لصالحه من ذويه الذين أوردهم تحديداً ـ هي "الإقامة" مع المستأجر الأصلي ولم يجعل ركيزة هذه القاعدة علاقة "الإرث" بين المستأجر الأصلي وورثته، مما مفاده أن دعوى الإخلاء لانتهاء العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين هي دعوى لا تتعلق بتركته التي تكون محلا للتوريث، ومن ثم فلا يكون ثمة محل لوجوب اختصام ورثته". (نقض مدني في الطعن رقم 2511 لسنة 65 قضائية – جلسة 7/2/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 313 – فقرة 1).

امتداد عقد إيجار المسكن للأقارب من الدرجة الأولى فقط:

فالامتداد القانوني لعقود إيجار المساكن الخاضعة لأحكام الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالفة الذكر، لا يستفيد منها إلا أقارب المستأجر من الدرجة الأولى فقط بعد صدور الكثير من أحكام المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية النص الأصلي لتلك المادة.

ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية" المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم "33" بتاريخ 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه "وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار عقد الإيجار، إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل".

لما كان ذلك، وكان من المُقرر في قضاء المحكمة الدستورية العليا أنه: "تنص المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 على أن أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية ... مُلزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة. وتُنشر الأحكام ... في الجريدة الرسمية ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص من قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشره. ومفاد هذا النص أن الأحكام الصادرة في الدعاوى الدستورية – وهي بطبيعتها دعاوى عينية توجه الخصومة فيها إلى النصوص التشريعية المطعون عليها بعيب دستوري – تكون لها حجية مُطلقة ولا يقتصر أثرها على الخصوم في تلك الدعاوى التي صدرت فيها، وإنما ينصرف هذا الأثر إلى الكافة وكذلك جميع سلطات الدولة، كما أن مؤدى عدم جواز تطبيق النص المقضي بعدم دستوريته من اليوم التالي لنشر الحكم – وعلى ما جاء بالمُذكرة الإيضاحية للقانون - لا يقتصر على المستقبل فحسب، وإنما ينسحب على الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم". (الطعن رقم 48 لسنة 3 قضائية "دستورية" – جلسة 11/6/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 2 – صـ 148 – فقرة 1).

مما مؤداه إن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 آنفة الذكر أصبح مقصورا على الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر، وهم الأقارب من الدرجة الأولى فقط دون غيرهم.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: "... وحيث أن المقرر في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة - إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت على الجزء المطعون فيه من الحكم، وكان من المقرر أيضا أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها إن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز الدستورية باعتباره قضاء كاشفاً عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك إن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله هذه المحكمة من تلقاء نفسها. ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 " قضائية دستورية " المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم "33" بتاريخ 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه "وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل" مما مؤداه إن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة آنفة الذكر أصبح مقصورا على الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولى". (نقض مدني في الطعن رقم 4510 لسنة 65 قضائية – جلسة 10/2/2002).

يتعين على المحكمة استظهار درجة القرابة:

فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادتين 8 و 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، يدل على أن المشرع استلزم لتطبيق هذا النص القانوني أن تكون للمقيم درجة قرابة معينة، بالإضافة إلى شرط الإقامة عند وفاة المستأجر، ويتعين على المحكمة أن تستظهر هذين الشرطين لاستمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر". (نقض مدني في الطعن رقم 417 لسنة 54 قضائية – جلسة 8/3/1990).

ولاحتساب درجة القرابة بالنسب للأقارب المستفيدين من الامتداد القانوني يتعين إعمال نص المادة 36 من القانون المدني، فتحسب درجة القرابة بعدد الدرجات صعوداً من الفرع للأصل المشترك، ثم نزولاً إلى الفرع الآخر، وكل فرع عدا الأصل المشترك يعتبر درجة. وعلى ذلك: فالحفيد والحفيدة أقارب من الدرجة الثانية؛ فأقارب المستأجر من الدرجة الثانية هم: أبناء وبنات الابن، وأبناء وبنات البنت (أي الأحفاد)، والجد والجدة لأب أو لأم (الجدود). والأخ والأخت لأبوين أو لأب أو لأم (الأخوة). بينما العم والعمة والخال والخالة أقارب من الدرجة الثالثة، وأبن وابنة العم وأبن وابنة الخال وأبن وابنة العمة وأبن وابنة الخالة أقارب من الدرجة الرابعة.

وحيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادتين 35 و 36 من القانون المدني يدل – وعلى ما جاء بالأعمال التحضيرية – أن قرابة ابنة الخال هي قرابة من الدرجة الرابعة باحتساب درجتين صعوداً إلى الأصل المشترك ودرجتين نزولاً منه إلى القريب". (نقض مدني في الطعن رقم 1193 لسنة 54 قضائية – جلسة 5/2/1990).

فإذا كان الشخص المقيم مع المستأجر قبل الوفاة أو الترك لا تربطه به درجة القرابة المنصوص عليها في المادة 29 سالفة الذكر، فإنه لا يفيد من حكم هذا النص، ولو كان وارثاً للمستأجر.

الشرط الثالث- إقامة الزوج أو الأولاد أو الوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك:

فيشترط لإعمال النص أن يبقى الزوج والأولاد والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الوفاة أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون إقامتهم قد استمرت مدة معينة قبل الوفاة أو الترك.

تخلف أحد الشروط السابقة يجيز إنهاء العقد:

وإذا تخلف أي شرط من الشروط الثلاثة المتقدم ذكرها، فلا يطبق حكم المادة 29 سالفة الذكر، وينتهي عقد الإيجار بوفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة.

التزام المعلن إليه برد العين المؤجرة:

تنص المادة 590 من القانون المدني – الشريعة العامة للمعاملات – على أنه: "يجب على المستأجر أن يرد العين عند انتهاء الإيجار ...".

كما تنص المادة 591 مدني على أنه: "

1- على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.

2- فإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين، افترض، حتى يقوم الدليل على العكس، أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة".

ومفاد هذين النصين أن رد العين المؤجرة يكون عند انتهاء عقد الإيجار، لأي سبب من أسباب الإنهاء، فإذا انتهى الإيجار بسبب منها وجب الرد. ويكون رد العين المؤجرة للمؤجرة بالحالة التي كانت تسلمها عليها المستأجر.

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع دعوانا الماثلة يتضح جلياً أن المعلن إليه وهو حفيد المستأجر الأصلي لعين التداعي، أي أن صلة قرابته له كحفيد، تحسب على عمود النسب من "الدرجة الثانية" وليست من الدرجة الأولى، وبالتالي لا يستفيد من الامتداد القانوني لعقد إيجار جده المتوفى، طبقاً لنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وأحكام المحكمة الدستورية العليا، ومن ثم يحق للطالبة – والحال كذلك – إقامة هذه الدعوى بغية القضاء لها بإنهاء عقد إيجار عين التداعي لوفاة المستأجر وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني طبقاً للقانون، وإلزام المعلن إليه بإخلاء عين التداعي وردها وتسليمها إلى الطالبة بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد. وعليه تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على سند من صحيح القانون خليقة بالقبول وإجابة الطالب بصفته إلى طلباته فيها.

الاختصاص بنظر الدعوى:

لما كان من المُقرر قانوناً أن التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن إذ منعت المؤجر من إخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار، وسمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له، ما دام موفياً بالتزامه على النحو الذي فرضه عقد الإيجار وأحكام القانون، فإن هذه التشريعات تكون قد قيدت في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها – من نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار، وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى مدة غير محددة، ويكون المقابل النقدي لهذه المدة غير محدد، ومن ثم فإن طلب إنهاء عقد من هذه العقود هو طلب غير قابل لتقدير قيمته وتعتبر الدعوى به زائدة على عشرة آلاف جنيه طبقاً لنص المادة 41 من قانون المرافعات، ومن ثم تختص المحكمة الابتدائية بنظره، ويجوز استئناف الحكم الصادر فيها. (نقض مدني في الطعن رقم 431 لسنة 41 قضائية – جلسة 29/5/1975 مجموعة المكتب الفني – السنة 26 – صـ 1129).

سابقة العرض على لجان فض المُنازعات:

ومن حيث أن المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2000 بإصدار لجان التوفيق التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً تنص على أنه: "لا تُقبل الدعوى التي تُرفع إبتداءً إلى المحاكم بشأن المُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُقرر لعرضها دون قبول".

مما أضطر الطالب بصفته إلى تقديم الطلب رقم 65 لسنة 2007 إلى اللجنة الثالثة للتوفيق الكائنة في بديوان عام هيئة الأوقاف والتي أصدرت توصيتها في هذا الطلب بجلسة 18/3/2007 والذي جرى منطوقها على النحو التالي: "بإنهاء العلاقة الايجارية".

لكل ما تقدم، ولما ستبديه الطالبة من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع حفظ حقها في إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سواء، وذلك أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاتها الشفوية ومذكراتها المكتوبة؛ لشرح مُفصل لما أجملته وأوجزته في هذا المقام.. ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد.

"بُـنــاء عليــه"

أنا المحضر سالف الذكر قد أنتقل في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة جنوب الجيزة الابتدائية الكائن مقرها بشارع ربيع الجيزي – بجوار مجمع المصالح الحكومية – بالجيزة، وذلك أمام الدائرة ( ................. ) إيجارات، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ……………………… الموافـــق …....../…......./2007، لسماعه الحكم ضده: "بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 17/4/1961 عن عين التداعي المبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد الإيجار، وبإخلاء المعلن إليه منها وإلزامه بردها وتسليمها إلى الطالب بصفته خالية من الأشياء والأشخاص بالحالة الحسنة التي كانت عليها عند التعاقد، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

ومع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

Ashraf.Rashwan@gmail.com

دعوى إنهاء لعدم الإقامة مع المستأجر الأصلي قبل وفاته

نموذج صحيفة دعوى إنهاء عقد إيجار أماكن

لوفاة المستأجر وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الإيجار

لعدم الإقامة معه قبل وفاته

"وأعلنتهم بالآتي"

* بموجب عقد إيجار أماكن مؤرخ في 3/8/1968 وساري اعتباراً من 1/8/1968 كان يستأجر السيد/ ........................ من وزارة الأوقاف (التي حلت محلها هيئة الأوقاف المصرية في شأن إدارة واستثمار أموال وأعيان الأوقاف في مصر بموجب قانون إنشاء الهيئة رقم 80 لسنة 1971)، عين التداعي وهي: شقة سكنية رقم 5 بالعمارة حرف "د" مدخل 1 بعمارات الأوقاف بدير الملاك القديمة – خلف مسجد كشك – تابع دائرة قسم شرطة حدائق القبة – بالقاهرة، والتابعة لجهة وقف/ الدمرداش الخيري، وذلك لاستعمالها في كسكن خاص له.

وفي تاريخ 21/12/1970 توفي المستأجر الأصلي وانحصر أرثه الشرعي المعلن إليهم. ولما كانت زوجة المستأجر الأصلي قد توفيت هي أيضاً في تاريخ لاحق، وكان جميع أبناء المستأجر الأصلي قد تركوا العين المؤجرة وتخلوا عنها وبإقرارهم في توكيلاتهم للمعلن إليه الثالث (وهي محررات رسمية) بأنهم لم يكونوا يقيمون مع المستأجر الأصلي حتى وفاته، وكان المعلن إليه الثالث قد ثبت عدم إقامته في العين المؤجرة مع المستأجر الأصلي حتى تاريخ وفاته، بل إن إقامته بها كانت بعد وفاة المستأجر الأصلي، لكونه – كما هو ثابت بالأوراق – كان يقيم بالشقة رقم 3 بالعقار رقم 24 بشارع محمد السيد رزق مطر – بدار السلام – بالقاهرة. لما كان ذلك وكان المستأجر الأصلي لعين التداعي قد توفي هو وزوجته، وكان ورثته (المعلن إليهم) لا تنطبق في حقهم شروط الامتداد القانوني لعقد إيجار عين التداعي حيث لم تثبت إقامتهم في العين المؤجرة معه قبل وفاته، ومن ثم يحق لهيئة الأوقاف (المالكة المؤجرة) المطالبة بإنهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني.

حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن: "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين، إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك".

ومفاد ذلك أن شرط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو "الإقامة" وليس "الإرث"، فمن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: "النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع عدد حالات استمرار إيجار المسكن الخاضع لتشريعات إيجار الأماكن بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين حصراً، جاعلاً القاعدة فيمن يستمر العقد لصالحه من ذويه الذين أوردهم تحديدا ـ هي "الإقامة" مع المستأجر الأصلي ولم يجعل ركيزة هذه القاعدة علاقة "الإرث" بين المستأجر الأصلي وورثته". (نقض مدني في الطعن رقم 2511 لسنة 65 قضائية – جلسة 7/2/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 313 – فقرة 1).

فيشترط إقامة طالب الاستفادة من الامتداد القانوني مع المستأجر الأصلي في العين المؤجرة قبل وفاته، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض- أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك". (نقض مدني في الطعن رقم 3025 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 561 – فقرة 6).

وقد تواتر قضاء النقض على أن: "امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين لصالح زوجته أو والديه. م 29/1 من ق 49 لسنة 1977. مناطه إقامتهم معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك". (ذات الطعن السابق).

وكذلك قضت محكمة النقض بأنه: "إذ كان مؤدى نص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده أو أي من والديه أو أقاربه حتى الدرجة الثالثة بشرط أن تثبت إقامتهم معه بها مدة حددها بالنسبة لهؤلاء الأقارب بسنة سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل، وينبني على ذلك أنه إذا لم تقم بالمستفيد من أقارب المستأجر المقيم معه بالعين المؤجرة وقت الوفاة أو الترك ضرورة ملحة وحاجة دافعة إلى استعمالها لسكناه، فلا تتحقق الغاية المستهدفة بهذا النص الاستثنائي ويحيد عن الغرض الذى وضع حكم الامتداد القانوني لعقد إيجار المسكن من أجله فلا مجاله لتطبيقه لانتفاء علته والاعتبارات التي أملته". (نقض مدني في الطعن رقم 2905 لسنة 61 قضائية – جلسة 21/11/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 236 – فقرة 3).

وأيضاً قضت محكمة النقض بأن: "النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 - يدل على أن المشرع تقديرا منه لقوة الرابطة التي تجمع بين المستأجر وبين زوجه وأولاده والتي قد تقوم عليها التزامات قانونية وواجبات أدبية بإعالتهم ورعايتهم خص هذه الطائفة من الأقارب وهم أقارب الدرجة الأولى نسبا بميزة لامتداد عقد الإيجار إليهم متى توافرت أقامتهم بالعين وقت وفاة المستأجر أو تركه لها ... وباعتبار أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو استثناء من الأصل في أن هذا العقد بطبيعته من العقود الرضائية الموقوتة وأن الضرورة التي فرضت على المشرع تقرير الاستثناء إنما تقدر بقدرها فلا ينبغي التوسع في تطبيق هذا الاستثناء". (نقض مدني في الطعن رقم 1315 لسنة 61 قضائية – جلسة 22/1/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 215 – فقرة 1).

وتقدير توافر شرط الإقامة من عدمه من إطلاقات محكمة الموضوع دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - في شأن تأجير الأماكن - أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي المساكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجته أو أولاده أو أي من والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك ويكفى لكي يتمتع هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن يثبت لهم إقامة مستقرة مع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة أياً كانت بدايتها بشرط أن يستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك، وإن انقطاع المستفيد عن الإقامة في العين المؤجرة لسبب عارض مهما استطالت مدته لا يحول دون قيامها. وإن الفصل في كون الإقامة مستقرة من عدمه من إطلاقات قاضى الموضوع دون معقب عليه في ذلك من محكمة النقض". (نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/3/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 655 – فقرة 3).

ويقصد بالإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة، أن تكون – كما عرفتها محكمة النقض: "الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها ... وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة". (الطعن رقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28/12/1977).

ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة". (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).

بل وقضت محكمة النقض بأنه: "إذا توفى المستأجر الأصلي في أثناء تمتعه بالامتداد القانوني لعقد الإيجار ولم يكن أحد مقيماً معه في العين المؤجرة قبل وفاته، ثم أقام فيها بعد وفاته أحد من أقاربه، فإن أقامته هذه تعتبر شغلاً للعين بدون سند، وبالتالي غصباً، فيجوز لمالك العين ولو لم يكن هو المؤجر للمستأجر الأصلي الذي توفى أن يطلب طرد الشاغل الجديد باعتباره غاصباً وذلك استنادا إلى ملكيته فقط ودون حاجة إلى الاستناد إلى عقد الإيجار". (نقض مدني في الطعن رقم 1077 لسنة 49 قضائية - جلسة 1/11/1984).

لما كان ما تقدم، وكانت زوجة المستأجر الأصلي قد توفيت، وكان جميع أبناء المستأجر الأصلي قد تركوا العين المؤجرة وتخلوا عنها وبإقرارهم في توكيلاتهم للمعلن إليه الثالث (وهي محررات رسمية) بأنهم لم يكونوا يقيمون مع المستأجر الأصلي حتى وفاته، وكان المعلن إليه الثالث قد ثبت عدم إقامته في العين المؤجرة مع المستأجر الأصلي حتى تاريخ وفاته، بل إن إقامته بها كانت بعد وفاة المستأجر الأصلي، لكونه – كما هو ثابت بالأوراق – كان يقيم بالشقة رقم 3 بالعقار رقم 24 بشارع محمد السيد رزق مطر – بدار السلام – بالقاهرة.

لما كان ذلك، وكان المستأجر الأصلي لعين التداعي قد توفي هو وزوجته، وكان ورثته (المعلن إليهم) لا تنطبق في حقهم شروط الامتداد القانوني لعقد إيجار عين التداعي حيث لم تثبت إقامتهم في العين المؤجرة معه قبل وفاته، ومن ثم يحق لهيئة الأوقاف (المالكة المؤجرة) المطالبة بإنهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب بصفته من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع حفظ حقه في إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سواء، ذلك أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة؛ لشرح مُفصل لما أجمله وأوجزه في هذا المقام.. ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد.

"بُـنــاء عليــه"

أنا المحضر سالف الذكر قد أنتقل في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر وتواجد المُعلن إليهم وأعلنتهم وسلمت لكل واحد منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية الكائن مقرها بميدان العباسية قبالة أكاديمية الشرطة، وذلك أمام الدائرة ................. إيجارات، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ……………………… الموافـــق …....../…......./2007، لسماعهم الحكم ضدهم: "بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 3/8/1968 والمحرر مع مورث المعلن إليهم عن عين التداعي المبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد الإيجار، مع إخلاء المعلن إليهم منها، وإلزامهم بتسليمها للطالب بصفته خالية من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد، مع إلزام المعلن إليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

ومع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com