كود - قانون السجل العيني

قانون السجل العيني

الباب الأول

أحكام عامة

( مادة 1 )

السجل العيني هو مجموعة الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار وتبين حالته القانونية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به .

( مادة 2 )

تتولى مصلحة الشهر العقاري ومكاتبها ومأمورياتها أعمال السجل العيني طبقاً لأحكام هذا القانون .

( مادة 3 )

يختص كل مكتب من مكاتب السجل العيني دون غيره بقيد المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه .

( مادة 4 )

( 1 ) يخصص سجل عيني لكل قسم مساحي وتفرد في هذا السجل صحيفة خاصة بكل وحدة عقارية ترقم وفقاً للقواعد الخاصة بكيفية إمساك السجل .

( 2 ) يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية في المدن والقرى . وتبين اللائحة التنفيذية كيفية إمساك السجل العيني وكذلك الوثائق المتعلقة به .

( مادة 5 )

يلحق بكل سجل فهرس شخصي هجائي يكون فيه لكل ملك صحيفة خاصة يبين فيها الوحدات التي يملكها وتدون بيانات هذا الفهرس من واقع البيانات المثبتة في السجل العيني .

( مادة 6 )

لا يجوز بأي حالة من الأحوال أن تنقل من مكاتب السجل العيني أصول المحررات التي تم قيدها ولا السجلات والدفاتر والوثائق المتعلقة بالقيد , على أنه يجوز للسلطات القضائية أو من تندبه من الخبراء الاطلاع عليها .

( مادة 7 )

تخضع التصرفات والحقوق الواردة في هذا القانون سواء فيما يتعلق بقيدها أو التأشير بها أو حفظها أو بالنسبة إلى طلبات الإجراء فيها للقواعد المتعلقة بالرسوم الخاصة بالشهر العقاري .

( مادة 8 )

( 1 ) تعتبر وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا القانون .

أولاً - كل قطعة من الأرض تقع في قسم مساحي واحد وتكون مملوكة لشخص واحد أو أشخاص على الشيوع دون أن يفصل جزءاً منها على سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص أو دون أن تكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها .

ثانياً – المناجم والمحاجر .

ثالثاً – المنافع العامة .

( 2 ) وتنظم بقرار من وزير العدل التفاصيل المتعلقة بتعيين الوحدات العقارية وتعديل البيان الوارد في الفقرة السابقة عن طريق الإضافة أو الحذف .

( مادة 9 )

استثناء من أحكام المادة السابقة يجوز بقرار من وزير العدل أن تعتبر منطقة من مناطق السكنى أو غيرها وحدة عقارية في جملتها وتفرد لها صحيفة عامة وبعد لشهر التصرفات الخاصة بهذه المساكن فهرس يرتب بأسماء الأشخاص ويلحق بالصحيفة العقارية .

الباب الثاني

في إثبات الحقوق في السجل العيني

الفصل الأول

في القيد الأول

( مادة 10 )

تحصر جميع الوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي وتفرد لكل منها صحيفة وتثبت بها الحقوق .

( مادة 11 )

لا تثبت الحقوق في صحائف السجل إلا إذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية , وإذا كان هذا السبب تصرفاً أو حكماً وجب أن يكون قد سبق شهره .

( مادة 12 )

تستخلص بيانات الصحائف من دفتر المساحة وسجل الأطيان ومن التصرفات التي سبق شهرها ومن استمارات التسوية المشار إليها في المادة (19) .

( مادة 13 )

لا تثبت الحقوق على أساس وضع اليد إلا إذا لم يكن في المحررات المشهرة بما يناقضها .

( مادة 14 )

في حالة قيام التناقض بين المحررات المشهرة عن قطعة مساحية واحدة تتولى المصلحة إثبات الحقوق في صحيفة الوحدة باسم من تعتبره صاحب الحق بعد فحص المحررات المتناقضة ودراستها, ويرفق بصحيفة الوحدة تقرير عن نتيجة هذه الدراسة .

( مادة 15 )

يثبت في صحيفة كل وحدة عقارية حدودها الطبيعية وأسماء الملاك المجاورين .

( مادة 16 )

تتولى المصلحة وضع العلامات على حدود كل وحدة عقارية .

( مادة 17 )

يجب على واضع اليد على الوحدة العقارية أياً كان سبب وضع يده أن يمكن الموظفين المنوط بهم عملية المساحة من القيام بعملية التحديد , وعلى رجال الضبطية القضائية أو رجال الإدارة تمكين هؤلاء الموظفين من وضع العلامات اللازمة لتحديد الوحدات العقارية .

( مادة 18 )

المحررات التي تتناول نقل حق عيني أو إنشاءه أو زواله الثابتة التاريخ من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان توفى تخفض شهرها بمقدار 50% إذا قدمت للشهر خلال شهرين من تاريخ صدور القرار الوزاري المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار .

وترسل صورة من طلب الشهر إلى الهيئة القائمة على إعداد السجل العيني بمجرد تقديم الطلب للنظر في إثبات الحقوق في صحائف الوحدات العقارية على أساس هذه المحررات .

( مادة 19 )

في أحوال التبادل على عقارات بعقود لم تشهر وفي أحوال وضع اليد على عقارات مفرزة بمقتضى عقود قسمة لم تشهر وفي جميع الأحوال الأخرى التي لا يكون وضع اليد فيها ثابتاً في محررات مشهرة يجوز لأصحاب الشأن باتفاقهم واتفاق من يكون له حقوق عينية تبعية على هذه الأعيان أن يقوموا في ميعاد الشهرين المشار إليه في المادة السابقة بإثبات اتفاقهم في استمارات تسوية تقوم مقام المحررات المشهرة وتسلم هذه الاستمارات إلى الهيئة القائمة على إعداد السجل العيني للنظر في إثبات الحقوق في صحائف الوحدات العقارية وفقاً لها .

وتخفض رسوم الشهر المستحقة عن هذه الاستمارات بمقدار 50% إذا كان وضع اليد سابقاً على صدور القانون بمدة خمس سنوات على الأقل .

ويصدر قرار من وزير العدل ببيان كيفية تحرير الاستمارة .

( مادة 20 )

بعد صدور القرار الوزاري المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار بنشره في الجريدة الرسمية وفقاً للإجراءات والمواعيد التي تحددها اللائحة التنفيذية بإعلان يضمن تنبيه أصحاب الشأن من ملاك وأصحاب حقوق عينية إلى ميعاد سريان القانون في القسم المساحي ودعوتهم إلى الاطلاع على بيانات الوحدة العقارية الخاصة بهم كما يتضمن تنبيهاً إلى ميعاد الطعن المذكور في المادة (21).

وعند حلول ميعاد السريان المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار ينشر عن البيانات الخاصة بالوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي لاطلاع أصحاب الشأن عليها .

ويرسل إخطار بالطريقة التي تبينها اللائحة إلى أصحاب الشأن الوارد أسماؤهم في كل صحيفة من صحائف الوحدات العقارية ببيان ما أثبت باسمهم في هذه الصحائف من حقوق وما يقع على هذه الوحدات العقارية من تكاليف وحقوق عينية تبعية .

الفصل الثاني

في اللجنة التي تنظر في المنازعات

( مادة 21 )

تشكل في كل قسم مساحي لجنة قضائية برئاسة رئيس محكمة ابتدائية وعضوية اثنين من موظفي المصلحة أحدهما قانوني والثاني هندسي . وتختص هذه الجنة دون غيرها في النظر في جميع الدعاوي والطلبات التي ترفع خلال السنة الأولى بعد العمل بهذا القانون لإجراء تغيير في بيانات السجل العيني .

ويصدر بتعيين أعضائها ولائحة إجرائها قرار من وزير العدل .

( مادة 22 )

بعد انتهاء السنة المشار إليها في المادة السابقة يقفل جدول الدعاوي والطلبات التي ترفع إلى هذه اللجنة , ويجوز بقرار من وزير العدل مد المدة المشار إليها سنة أخرى .

( مادة 23 )

تكون الأحكام التي تصدرها اللجنة نهائية في الأحوال الآتية :

إذا كان التغيير المطلوب إجراؤه في بيانات السجل متفقاً عليه بين جميع ذوي الشأن الواردة أسماؤهم في صحائف الوحدات .

إذا كان هذا التغيير لا يمس بحق شخص من الأشخاص الواردة أسماؤهم في صحائف الوحدات المطلوب إجراء التغيير فيها .

إذا كان الحق المتنازع فيه لا يتجاوز أصلاً النصاب النهائي للمحكمة الابتدائية .

( مادة 24 )

فيما عدا الأحوال الواردة بالمادة السابقة تكون الأحكام الصادرة من اللجنة قابلة للاستئناف أمام محكمة الاستئناف الواقع في دائرة القسم المساحي .

( مادة 25 )

لا تستحق رسوم على الدعاوي والطلبات التي ترفع إلى اللجنة . على انه إذا تبين للجنة أن طلب إجراء التغيير يستر تصرفاً جديداً يراد التهرب من أداء الرسوم المستحقة عنه ضمنت قرارها أداء الرسوم المستحقة أصلاً عن الدعاوي الابتدائية وعن الاستئناف – وترد الرسوم .

كما يستحق عند استئناف الأحكام الصادرة من اللجنة الرسوم المستحقة أصلاً عن الدعاوي الابتدائية وعن الاستئناف – وترد الرسوم كلها أو بعضها عند الحكم لصالح المستأنف .

الباب الثالث

القيد في السجل العيني

الفصل الأول

في التصرفات والحقوق الواجب قيدها في السجل

( مادة 26 )

جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب قيدها في السجل العيني . ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية .

ويترتب على القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها .

ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

( مادة 27 )

يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية . ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .

ويسري هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالاً موروثة .

( مادة 28 )

يجب قيد الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدماً وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك .

ويترتب على عدم قيدها أنها لا تكون نافذة في الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالات .

( مادة 29 )

يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التي من شأنها زوال أي حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك والإقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها .

ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .

( مادة 30 )

يجب قيد حق الإرث إذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية بقيد السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة التي يجب أن تتضمن نصيب كل وارث , وإلى أن يتم هذا القيد لا يجوز للوارث أن يتصرف في حق من هذه الحقوق .

ويكون قيد حق الإرث في خلال خمس سنوات من تاريخ وفاة المورث بدون رسم , أما بعد ذلك فلا يقبل القيد إلا بعد أداء الرسم المفروض على نقل الملكية أو الحق العيني .

وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى حقوق الإرث القائمة من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار .

( مادة 31 )

يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث في صحف السجل العيني المخصصة لأعيان التركة أو حقوقها .

ويجب على الدائن إعلان كل ذي شأن بقيام الدين قيل التأشير به .

ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله , ومع ذلك إذا تم التأشير في خلال سنة من تاريخ القيد المشار إليه في المادة السابقة فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقاً عينياً وقام بقيده قبل هذا التأشير .

( مادة 32 )

الدعاوي المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير في بيانات السجل العيني ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير في السجل بمضمون هذه الطلبات .

( مادة 33 )

الدعاوي المشار إليها في المادة السابقة التي تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار في النظر فيها إلا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها إجراء التغيير في بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات .

ويمنح المدعون في الدعاوي ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فإذا لم تقدم في أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى .

( مادة 34 )

يؤشر في السجل العيني بمنطوق الحكم النهائي الصادر في الدعاوي المبينة في المواد السابقة.

( مادة 35 )

يترتب على التأشير بالدعاوي في السجل العيني أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل ابتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوي في السجل .

وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار .

( مادة 36 )

يجب التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في صحف الوحدات العقارية – ويترتب على ذلك إذا تقرر حق الشفيع بحكم قيد في السجل أن يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ التأشير المذكور .

الفصل الثاني

في التغيير والتصحيح في بيانات السجل

( مادة 37 )

يكون للسجل العيني قوة إثبات لصحة البيانات الواردة فيه . ولا يجوز التملك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت بالسجل .

( مادة 38 )

استثناء من أحكام المادة السابقة يقبل قيد الحقوق استناداً إلى وضع اليد المكسب للملكية إذا رفعت الدعوى أو صدر الحكم فيها خلال خمس سنوات من انقضاء المدة المنصوص عليها في القرار الوزاري المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار .

ولا تكون هذه الحقوق حجة على من تلقى حقاً عينياً من المالك المقيد في السجل قبل حصول التأشير المنصوص عليه في المادة (32) من هذا القانون .

( مادة 39 )

لا يجوز إجراء تغيير في البيانات الواردة في السجل العيني إلا بمقتضى محررات موثقة صادرة ممن يملك التصرف في الحقوق الثابتة في السجل أو بمقتضى حكم أو قرار صادر من المحكمة التي يقع القسم المساحي في دائرتها أو من اللجنة القضائية المشار إليها في المادة (21) .

وللأمين أن يصحح الأخطاء المادية البحتة في السجل العيني من تلقاء نفسه أو بناء على طلب أصحاب الشأن طالما لم يتم القيد .

وفي حالة إتمام القيد وجب عليه عدم إجراء التصحيح إلا بعد إخطار ذوي الشأن بكتاب موصى عليه بعلم وصول , ويحرر الأمين محضراً يوضح فيه أسباب الخطأ وكيفية كشفه .

( مادة 40 )

يجب على ملاك الوحدات العقارية إخطار أمين السجل بكل تغيير يتناول الوحدة العقارية بسبب إضافة مباني أو إنشاء تفاصيل هامة أو تعديلها أو إزالتها , ويرفق بالإخطار إقرار رسمي يتضمن التغييرات وتعدل بيانات السجل العيني تبعاً لها دون اقتضاء أية رسوم .

ويجب أن يتم الإخطار خلال الثلاثة أشهر التالية لإتمام التغيير .

( مادة 41 )

إذا تبين عند الانتقال للطبيعة لإجراء عملية تحديد أو غيرها وجود تغييرات غير مثبتة في صحائف السجل , أثبت في السجل بقرار يصدره الأمين متضمناً هذه التغييرات مع إلزام المالك المتخلف عن الإخطار المشار إليه بالمادة السابقة بغرامة قدرها ½ % من قيمة العقار وبشرط ألا تتجاوز 100 جنيه ولا تقل عن 10 جنيهات ويعتبر هذا القرار نهائياً وتحصل بالطريق الإداري , وتكون لها مرتبة امتياز رسوم الشهر .    

وللأمين العام الإقالة من الغرامة أو تخفيضها إذا أبديت أعذار مقبولة .

( مادة 42 )

لكل ذي شأن أن يطلب إلى قاضي الأمور المستعجلة محو التأشير المشار إليه في المادة (31) فيأمر به القاضي إذا كان سند الدين مطعوناً فيه جدياً .

وكذلك لذي الشأن أن يطلب إلى القاضي محو التأشير المشار إليه في المادة (32) فيأمر به القاضي إذا تبين له أن الدعوى التي أشر بها لم ترفع إلا لغرض كيدي محض .

( مادة 43 )

يخطر كل شخص تغيرت حقوقه أو زالت بكل قيد أو محو أو تأشير أو تصحيح وذلك بإرسال خطاب موصى عليه مع علم وصول إلى محله المعين في السجل ويدرج القيد أو المحو أو التأشير أو التصحيح بأكمله في سند الملكية وفي الشهادة المنصوص عليها في المادتين (58) , (59) .

( مادة 44 )

إذا ألغى المحو عاد لقيد الحق التبعي مرتبته الأصلية في السجل العيني ومع ذلك لا يكون لإلغائه أثر رجعي بالنسبة للقيود التي أجريت في الفترة ما بين المحو والإلغاء .

( مادة 45 )

تتم إجراءات القيد والتغيير والتصحيح بناء على طلب ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم وفقاً للشروط والأوضاع التي ينص عليها القانون واللائحة التنفيذية .

الفصل الثالث

في إجراءات القيد على وجه العموم

( مادة 46 )

تقدم طلبات القيد إلى مأمورية السجل العيني التي يقع العقار في دائرة اختصاصها وفقاً للإجراءات والأوضاع المشار إليها باللائحة التنفيذية .

( مادة 47 )

يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة السابقة فضلاً عما يتطلبه القانون في أحوال خاصة على البيانات التي تحددها اللائحة التنفيذية .

ويجب أن يرفق بالطلب صحيفة الوحدة العقارية والمستندات المؤيدة للبيانات المذكورة وفقاً لما توضحه اللائحة .

وتدون الطلبات على حسب تواريخ وساعة تقديمها بدفتر يعد لذلك بالمأمورية وترفق الطلبات بأرقام مسلسلة ويبين في هذا الدفتر مراحل العمل في الطلبات .

( مادة 48 )

لا يقبل في إثبات أصل الملكية أو الحق العيني سوى صحيفة الوحدة العقارية او الشهادات المستخرجة من السجل العيني .

( مادة 49 )

يعتبر الطلب كأن لم يكن إذا لم يتم قيد المحرر في السجل العيني خلال سنة من تاريخ قيد الطلب بالمأمورية , وتمتد هذه المدة سنة ثانية إذا قدم الطالب قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين طلباً بالامتداد وأدى عنه الرسم المطلوب .

( مادة 50 )

إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد وجب أن تبحث هذه الطلبات وفقاً لأسبقية تدوينها في دفتر أسبقية الطلبات وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشراً على المحرر الخاص به بالصلاحية وإعادة الطلب اللاحق مؤشراً عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما على ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام وعلى أن تحسب من تاريخ الإرسال .

( مادة 51 )

إذا لم يتيسر إتمام الإجراءات الخاصة بالطلب الأسبق بسبب نقص أو عيب في البيانات أو الأوراق أخطر صاحب الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول لتلافي هذا النقص أو العيب خلال أجل لا يجاوز خمسة عشر يوماً من تاريخ الإرسال فإذا لم يفعل رفع الأمر إلى أمين السجل العيني .

وللأمين أن يصدر قراراً مسبباً بسقوط أسبقية هذا الطلب أو بوقف الإجراءات الخاصة بالطلبات التالية على حسب الأحوال .

ويراعى حكم المادة السابقة في إبلاغ القرار الصادر بسقوط الأسبقية عند إعادة الطلبات اللاحقة للطلب الذي تقرر سقوط أسبقيته بشرط مراعاة الميعاد الموضح بالمادة التالية .

( مادة 52 )

لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجهاً لوجه , ولمن تقرر سقوط أسبقية طلبه بسبب ذلك أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال عشرة أيام من وقت إبلاغ قرار الاستيفاء أو السقوط إليه قيد المحرر في دفتر العرائض وذلك بعد توثيقه بعد أداء الرسم وإيداع كفالة قدرها نصف في المائة من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على عشرة جنيهات وإلا أصبح القرار نهائياً . ويجب ان يبين في الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب .

وفي هذه الحالة يجب على أمين السجل العيني بعد توثيق المحرر قيد الطلب في دفتر العرائض ثم رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها في المادة (21) , ويوقف فحص الطلبات اللاحقة إلى أن يصدر قرار اللجنة .

( مادة 53 )

تصدر اللجنة قراراً مسبباً على وجه السرعة إما بتأييد أو رفض قيد المحرر في السجل العيني أو بجواز هذا القيد وذلك تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط التي بتطلب القانون توافرها لقيد المحرر في السجل العيني .

ويجب أيتضمن قرارها مصادرة الكفالة أو ردها للمتظلم إذا وجد أن تظلمه مبني على أسباب جدية .

ولا يجوز الطعن في قرار اللجنة بأي طريق من طرق الطعن .

( مادة 54 )

إذا صدر قرار اللجنة بقيد المحرر في السجل العيني وجب إجراء حسب ترتيب قيد الطلب المتعلق به في دفتر العرائض .

وإذا صدر القرار برفض قيد المحرر في السجل وجب التأشير بما يفيد ذلك في العرائض أمام الطلب المتعلق به ويرد المحرر لصاحب الشان بعد التأشير عليه بمضمون القرار وتاريخه .

( مادة 55 )

لأمين السجل العيني أن يرفض إجراء القيد إذا لم يستوف الطلب الشروط اللازمة الشروط اللازمة , وعليه أن يذكر أسباب هذا الرفض على الطلب وفي دفتر العرائض وإبلاغها كتابة للطالب مع تحديد ميعاداً أسبوعين له من تاريخ الإرسال لتقديم إعتراضاً على هذا الرفض .

ويصبح قرار الأمين نهائياً إذا مضي الميعاد المذكور دون تقديم الاعتراض .

( مادة 56 )

لمن رفض اعتراضه أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إرسال قرار الرفض إليه رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها في المادة (21) من هذا القانون.

وتصدر اللجنة قرارها على وجه السرعة إما بتأييد رفض القيد أو تنفيذ الطلب .

( مادة 57 )

يتم القيد في السجل العيني بالمطابقة للمستندات المقدمة وبترتيب الطلبات في دفتر العرائض ويؤرخ بنفس تاريخ هذا القيد ويتم بكل عناية وبخط واضح دون كشط أو محو أو شطب أو تحشير .

الباب الرابع

مستندات الملكية والشهادات

( مادة 58 )

تسلم لكل مالك صورة من الصحيفة العقارية وتسمى تلك الصورة " سند الملكية " وفي حالة امتلاك شخصين أو أكثر لعقار على الشيوع تسلم لكل منهم صورة من سند الملكية باسم جميع المشتاعين بعد أداء ريم قدره مائة قرش .

( مادة 59 )

تسلم لغير الملاك من ذوي الشأن بناء على طلبهم شهادة بها البيانات الخاصة بهم في السجل العيني بعد أداء الرسم المقرر .

( مادة 60 )

لا يجوز تسليم صورة ثانية من سند الملكية أو الشهادة إلا في حالة تلف أو ضياع الصورة الأولى , ويكون ذلك بقرار من اللجنة المشار إليها في المادة (21) , وتعطي الصورة بعد أداء الرسم المقرر .

( مادة 61 )

على الأمين أن يعطي شهادة في أي وقت بمطابقة سند الملكية أو الشهادة للسجل العيني وذلك بعد أداء الرسم المقرر .

الباب الخامس

أحكام متنوعة

( مادة 62 )

علامات تحديد الوحدات العقارية مملوكة للدولة . فإذا فقدت أية علامة أو تلفت أو غير مكانها بمعرفة أحد من غير الموظفين المختصين فإن مصروفات إعادة وضعها تقع على عاتق من ثبتت مسئوليته وإلا حصلت تلك المصروفات من واضع اليد والملاك الذين وضعت العلامة لتحديد وحداتهم وذلك بالتضامن فيما بينهم بالطرق الإدارية .

( مادة 63 )

على الجهات المشرفة على أعمال التنظيم وعلى المحافظات أن تخطر الجهة القائمة على السجل العيني في أول كل شهر برخص البناء والهدم المعطاة لأصحاب الشأن ويربط العوائد المستجدة وذلك لكي تقوم الجهة الأخيرة بتطبيق نظام المدن على الوحدات العقارية المنشأة عليها هذه الأبنية عند إدراج أي تصرف يتعلق بها في السجل العيني .

( مادة 64 )

على السلطات المختصة أن تقدم البيانات والأوراق التي تطلبها الجهة القائمة على السجل العيني أو التي يوجب القانون تقديمها والمتعلقة بإجراءات القيد خلال عشرين يوماً من تاريخ طلبها .

الباب السادس

العقوبات

( مادة 65 )

كل من توصل إلى قيد محرر لسلب عقار مملوك للغير أو ترتيب حق عيني عليه مع علمه بذلك يعاقب بالحبس وبغرامة لا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد يقضي بها أي قانون آخر .

ويعاقب على الشروع في هذه الجريمة بنصف العقوبة .

( مادة 66 )

يعاقب على مخالفة أحكام المادتين (63) , (64) بغرامة لا تقل عن مائة قرش ولا تتجاوز عشرة جنيهات وتتعدد الغرامة بتعدد المخالفات .

تم بحمد الله وعونه.

حكم نقض في بيع زوائد التنظيم

بيع زوائد التنظيم

من المُقرر في قضاء النقض أنه: "وحيث أن الوقائع – على ما يبين من الحُكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى رقم 1680 لسنة 1986 مدني المنصورة الابتدائية على الطاعنين بصفاتهم بطلب الحُكم ببراءة ذمتهم من مبلغ 5028 جنيهاً، وقالوا بياناً لذلك إنه بتاريخ 18/11/1978 صدر قرار المجلس المحلي الشعبي لمدينة المنزلة ببيع زوائد التنظيم الواقعة أمام منزل مورثهم بواقع ثلاثة جنيهات للمتر، قام مورثهم بسدادها كاملة إلا أن الطاعن الثاني عاد وأخطره بوجوب سداد المبلغ المذكور قولاً منه أنه أجرى تعديل ثمن المتر إلى مبلغ مائة وخمسين جنيهاً. ولما كان البيع قد أنعقد بصفة نهائية فلا يكون للطاعنين مُطالبتهم بهذا المبلغ ومن ثم فقد أقاموا الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن قدم تقريره حكمت للمطعون ضدهم بطلباتهم بحكم أستأنفه الطاعنون بالاستئناف رقم 617 لسنة 41 قضائية استئناف المنصورة التي قضت بتأييد الحكم المُستأنف، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مُذكرة أبدت فيها الرأي بعدم قبول الطعن من الطاعن الثالث بصفته وبنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرِضَ الطعن على هذه المحكمة في غُرفة المشورة حددت جلسة لنظره التزمت فيها النيابة رأيها.

وحيث أن مبنى الدفع المُبدى من النيابة بعدم قبول الطعن من الطاعن الثالث بصفته، أن الطاعن الثاني بصفته هو وحده المُمثل القانوني للوحدة المحلية لمركز المنزلة قِبل الغير.

وحيث أن هذا الدفع في محله، ذلك أن المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن وحدات الحُكم المحلي يُمثلها رئيسها أمام القضاء وفي مواجهة الغير عملاً بالمادة الرابعة من القانون رقم 43 لسنة 1979 في شأن الحُكم المحلي، وإذ كان الطاعن الثالث بصفته لا يعدو إلا أن يكون تابعاً للطاعن الثاني بصفته، وكان الأخير هو الذي يُمثل مجلس مدينة المنزلة أمام القضاء وفي صلته بالغير فإن إقامة الطعن من الطاعن الثالث بصفته يكون غير مقبول.

وحيث أن الطعن بالنسبة للطاعنين الأول والثاني بصفتهما قد استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب إذ أقام قضاءه على أن عقد بيع زوائد التنظيم قد أنعقد وأصبح باتاً بصدور قرار من اللجنة الدائمة للمجلس الشعبي المحلي بتاريخ 17/11/1978 بالمُوافقة على البيع، ورتب على ذلك عدم جواز المُطالبة بزيادة الثمن في حين أنه ليس من سلطة هذا المجلس التصرف بالبيع في أملاك الدولة وزوائد التنظيم، كما أن الوحدة المحلية لمجلس المدينة لم توافق على إجراء البيع، وإذ قضى الحكم رغم ذلك للمطعون ضدهم بطلباتهم فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث أن هذا النعي في محله، ذلك أن المادة 18 من لائحة شروط وقيود بيع أملاك الميري الحُرة الصادرة بتاريخ 31/8/1902 تنُص على أن: "كل بيع يلزم أن يتصدق عليه من نِظارة المالية سواء كان قد حصل بالمزاد أو بواسطة عطاءات داخل مظاريف مختوم عليها أو بالمُمارسة ماعدا في الحالة المُختصة ببيع القطع الناتجة عن زوائد التنظيم التي لا يتجاوز الثمن المُقرر لها عشرة جنيهات عن كل قطعة فهذه القطع هي فقط التي يجوز بيعها بدون تصديق النِظارة". كما نصت المادة 43 من اللائحة التنفيذية لقانون الإدارة المحلية رقم 24 لسنة 1990 على أن: "يكون لمجالس المُدن والمجالس القروية كُلٌ في دائرة اختصاصه التصرف في زوائد وضوائع التنظيم ويكون قرارها نهائياً إذا لم تتجاوز قيمة هذه الزوائد 300 جنيه بالنسبة للمجلس القروي و 1000 جنيه بالنسبة لمجلس المدينة". ثم توالت التعديلات على نظام الإدارة المحلية حتى صدر القانون رقم 43 لسنة 1979 الذي قضى في الفقرة الأولى من المادة الأولى منه على أن: "وحدات الحُكم المحلي هي المُحافظات والمراكز والمُدن والأحياء والقُرى ويكون لكل منها الشخصية الاعتبارية ". ونصت المادة الثانية على أن: " تتولى وحدات الحُكم المحلي إنشاء وإدارة جميع المرافق العامة الواقعة في دائرتها، كما تتولى هذه الوحدات كُلً في نطاق اختصاصها وفي حدود السياسة العامة والخطة العامة للدولة مُباشرة جميع الاختصاصات التي تتولاها الوزارات بمُقتضى القوانين واللوائح المعمول بها وذلك فيما عدا ما يُعتبر بقرار من رئيس مجلس الوزراء مرفقاً قومياً… وتُباشر المُحافظات جميع الاختصاصات المُتعلقة بالمرفق العام التي لا تختص بها الوحدات المحلية الأُخرى". ونصت المادة الثالثة على أن: "يكون لكل وحدة من وحدات الحُكم المحلي مجلس شعبي محلي من أعضاء مُنتخبين انتخاباً مُباشراً…". ونظمت المادة 41 اختصاص المجلس الشعبي المحلي للمركز بأن: "يتولى الإشراف والرقابة على أعمال المجالس المحلية للمُدن والقُرى الواقعة في نطاق المركز، والرقابة على مُختلف المرافق، وإقرار مشروع الخطة والمُوازنة، وتحديد خطة المُشاركة الشعبية في المشروعات المحلية، واقتراح إنشاء مُختلف المرافق، وتحديد وإقرار القواعد العامة لتنظيم المرافق العامة وتعامل الأجهزة مع الجمهور، واقتراح خطط رفع الكفاية لإدارة واستخدام مُمتلكات المركز والتصرف فيهما، والموافقة على القواعد العامة الإنتاجية". ونصت المادة 45 على أن: "يُشكل بكل مركز مجلس تنفيذي برئاسة رئيس المركز وعضوية مُديري إدارات الخدمات والإنتاج بالمركز وسكرتير المجلس". ونظمت المادة 46 اختصاصات هذا المجلس. ونصت المادة 109 على أن: "تُشكل لجنة دائمة في كُل مجلس من المجالس الشعبية المحلية من رؤساء لجانه وبرئاسة رئيس المجلس، وتختص هذه اللجنة بإعداد جدول أعمال المجلس، ودراسة وإبداء الرأي في السياسة العامة للمجلس، والأسئلة وطلبات الإحاطة وكافة أمور العضوية، وتتولى اللجنة مُباشرة اختصاصات المجلس الشعبي المحلي فيما بين أدوار الانعقاد بالنسبة للمسائل الضرورية العاجلة". ونصت المادة 7 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 43 لسنة 1979 على أن: "تُباشر الوحدات المحلية كُلٌ في دائرة اختصاصها… فحص ومُراجعة واعتماد الإجراءات الخاصة بزوائد وضوائع التنظيم والتصرف فيها، وتكون القرارات الصادرة من الوحدات المحلية للقُرى في هذا الشأن نهائية إذا لم تتجاوز قيمة هذه الزوائد أو الضوائع 5000 جنيه، وتكون القرارات الصادرة من الوحدات المحلية للمراكز والمُدن والأحياء نهائية إذا لم تتجاوز القيمة 10000 جنيه، ويجب الحصول على موافقة المُحافظة فيما زاد عن هذين الحدين". وهذه النصوص مُجتمعة تدُل على اختصاص المجلس الشعبي للمركز لا يتسع لبيع زوائد التنظيم. لما كان ذلك، وكان الحُكم المطعون فيه المُؤيد للحكم الابتدائي قد أقام قضاءه على أن اللجنة الدائمة لمجلس شعبي مركز المنزلة وافقت على بيع زوائد التنظيم لمورث المطعون ضدهم ورتب على ذلك انعقاد البيع بصدور هذا القرار في حدود الثمن الذي قدرته هذه اللجنة وبراءة ذمة المطعون ضدهم من باقي الثمن الذي قدرته الوحدة المحلية، في حين أن المجلس الشعبي المحلي أو لجنته الدائمة لا يختصان بالتصرف في بيع هذه الزوائد وإذ قضى الحكم للمطعون ضدهم بطلباتهم دون أن يتحقق من مُوافقة الجهة المُختصة على البيع فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه. ذلك نقضت المحكمة الحُكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة، وألزمت المطعون ضدهم المصاريف وثلاثين جنيهاً مُقابل أتعاب المُحاماة".

(نقض مدني في الطعنين رقمي 5283 و 5389 لسنة 62 قضائية، جلسة 11/7/1999. غير منشور).

عدم جواز بيع الشوارع أو الأرض الداخلة في خطوط التنظيم أو المقررة للمنفعة العامة

عدم جواز تضمين عقد البيع "الشوارع" أو "خطوط التنظيم" أو "المنافع العامة"

تنص المادة 81 من القانون المدني على أنه:"

1-   كل شيء غير خارج عن التعامل بطبيعته أو بحكم القانون يصح أن يكون محلاً للحقوق المالية.

2-   والأشياء التي تخرج عن التعامل بطبيعتها هي التي لا يستطيع أحد أن يستأثر بحيازتها، وأما الخارجة بحكم القانون فهي التي لا يجيز القانون أن تكون محلاً للحقوق المالية".

وتنص المادة 87 من القانون المدني على أنه:"

1-   تعتبر أموالاً عامة، العقارات والمنقولات التي للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة، والتي تكون مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم أو قرار من الوزير المختص.

2-        وهذه الأموال لا يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم".

وتنص المادة 135 من القانون المدني على أنه: "إذا كان محل الالتزام مخالفاً للنظام العام أو الآداب كان العقد باطلاً".

ومن المُسلم به قانوناً (فقهاً وقضاءاً) أنه: يكون الشيء غير قابل للتعامل فيه، فلا يصلح أن يكون محلاً للالتزام، إذا كانت طبيعته أو الغرض الذي خصص له يأبى ذلك، أو إذا كان التعامل فيه غير مشروع.

فقد يكون الشيء غير قابل للتعامل فيه بالنظر إلى الغرض الذي خصص له. فالملك العام لا يصح بيعه ولا التصرف فيه لأنه مخصص لمنفعة عامة، وتخصيصه هذا يتنافى مع جواز التصرف فيه. وعدم القابلية هنا نسبي. فالملك العام إذا كان لا يصلح محلاً للتصرف فإنه يصلح محلاً للإيجار، كما في شغل جزء من الطريق العام أو منح رخصة لإقامة حمامات "كابينات" على شواطئ البحار. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الأول: "مصادر الالتزام" – المجلد الأول: "العقد" – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 227 – صـ 531).

كما تنص المادة 13 من القانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء، المُعدلة بالقانون رقم بالقانونين رقمي 30 لسنة 1983 و 101 لسنة 1996، على أنه:

"يصدر باعتماد خطوط التنظيم للشوارع قرار من المحافظ بعد موافقة الوحدة المحلية المختصة.

ومع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 77 لسنة 1954 (حل محله الآن القانون رقم 10 لسنة 1990) بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أو التحسين، يحظر من وقت صدور هذا القرار المشار إليه في الفقرة السابقة إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خطوط التنظيم على أن يعوض أصحاب الشأن تعويضاً عادلاً، أما أعمال التدعيم لإزالة الخلل وكذلك أعمال البياض فيجوز القيام بها.

وإذا صدر قرار بتعديل خطوط التنظيم، جاز للوحدة المحلية المختصة بقرار مسبب إلغاء التراخيص السابق منحها أو تعديلها بما يتفق مع خط التنظيم الجديد سواء كان المرخص له قد شرع في القيام بالأعمال المرخص بها أو لم يشرع في ذلك بشرط تعويضه تعويضاً عادلاً.

ولا يجوز زيادة الارتفاع الكلي للبناء على مرة ونصف عرض الشارع بحد أقصى 36 متراً، ولرئيس مجلس الوزراء في حالة الضرورة القصوى تحقيقاً لغرض قومي أو مصلحة اقتصادية أو مراعاة لظروف العمران تقييد أو إعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته من الحد الأقصى للارتفاع".

وخط التنظيم، هو الخط المُعتمد الذي يحدد الطريق ويفصل بين الأملاك الخاصة والمنفعة العامة. وقد نصت المادة 13 سالفة الذكر على أن يصدر باعتماد خطوط التنظيم للشوارع قرار من المحافظ بعد موافقة الوحدة المحلية المختصة.

وقد روعي في ذلك تبسيط إجراءات اعتماد خطوط التنظيم وتعديلاتها وسرعة إنهاء هذه الإجراءات.

والمُتبع أن تقوم الإدارات الهندسية بالوحدات المحلية بوضع خطوط التنظيم عن طريق إعداد خرائط مساحية لمناطق مجمعة من المدينة أو الشوارع مستقلة مبيناً عليها الأراضي والمباني المملوكة ملكية خاصة والأراضي والمباني المملوكة ملكية عامة وحدود كل منها والطرق الموجودة وغير ذلك من المعالم القائمة في الطبيعة، وإذا لم تكن هناك خريطة مساحية فيعد رسم مساحي للطريق المطلوب مع وضع خطوط تنظيمية تبين معالم هذا الطريق وحدود الأملاك العامة والخاصة المطلة عليه. ويراعى في خطوط التنظيم الاحتياجات اللازمة لاتساع الطرق وأسس التخطيط السليمة. ثم تعرض خطوط التنظيم على الوحدة المحلية للموافقة عليها ثم تعرض على المحافظ لإصدار قرار باعتمادها.

وقرار الوحدة المحلية بتحديد خطوط التنظيم لا يعتبر قراراً إدارياً نهائياً ولا يقبل طلب إلغائه، لأنه يعتبر مجرد توصية بتحديد خط التنظيم*.

غير أنه إذا صدر قرار اعتماد خط التنظيم من المحافظ دون موافقة الوحدة المحلية المختصة فإنه يكون قد تخلف في شأن هذا القرار ركن جوهري لا يقوم بدونه هو موافقة الوحدة المحلية المختصة ويكون معيباً بعيب جسيم ينحدر به إلى درجة الانعدام. (المرجع: "شرح قانون المباني الجديد" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – طبعة 1997 القاهرة – بند 140 – صـ 345 و 346).

وحتى لا يجحف الشارع بأصحاب المباني، نصت المادة 13 سالفة الذكر على تعويضهم تعويضاً عادلاً، مقابل حرمانهم من إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خط التنظيم. وهذا التعويض يراعى فيه مدى الضرر الذي حاق بصاحب البناء من جراء منعه من إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء المذكورة، إلا أنه لا يشمل قيمة العقار أو منفعته. (المرجع: شرح قانون المباني لعزمي البكري – المرجع السابق – بند 141 – صـ 349).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المادة 87 من القانون المدني تحظر التصرف في المال العام، ولما كان هذا النص من النظام العام إذ قصد به اعتبارات عامة هي حماية ملكية الدولة العامة فإن البيع الذي يرد على مال من الأموال العامة يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً لوقوعه على مال لا يجوز التعامل فيه بحكم القانون، وكان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن التسجيل لا يصحح عقداً باطلاً، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى أن البيع الحاصل للطاعنة باطل بطلاناً مطلقاً لوقوعه على محل غير قابل للتعامل فيه إذ كانت الأرض محل العقد عند إبرامه من المنافع العامة، وأن أمر السيد رئيس محكمة القاهرة رقم ... بإبقاء الشهر المؤقت لهذا العقد لا يضفي أية شرعية لتملك الأرض بهذا العقد لأنه لا يجوز تملكها بأي وجه من الوجوه، فإن الحكم يكون قد التزم صحيح القانون". (الطعن رقم 819 لسنة 45 قضائية – جلسة 29/12/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – رقم 387 – صـ 1980 – فقرة 11).

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "متى كان العقد قد تناول التصرف في أرض كانت قد اكتسبت صفة المال العام قبل صدوره، فإنه يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً متعلقاً بالنظام العام، وفى هذه الحالة لا يعذر المشترى الحائز بجهله عيوب سنده". (الطعن رقم 215 لسنة 33 قضائية – جلسة 27/4/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – رقم 135 – صـ 879 – فقرة 3. المصدر: وسيط السنهوري – المرجع السابق – نفس الموضع – هامش 2 بصفحة 532 و cd  موسوعة الأحكام).

ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: "حظر التصرف في الأراضي الخاضعة للقانون رقم 52 لسنة 1940 بتقسيم الأراضي المعدة للبناء، قبل صدور قرار بالموافقة على التقسيم، هو حظر عام دعت إليه اعتبارات تتعلق بالنظام العام، مقتضاها ترتيب البطلان جزاء مخالفته، وهو وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة بطلان مطلق". (الطعن رقم 1990 لسنة 52 قضائية – جلسة 11/6/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – صـ 668 – فقرة 3. المصدر: cd موسوعة الأحكام). 

ومن المُقرر في قضاء النقض أيضاً أنه: "تنص المادة الثالثة من القانون 3 لسنه 1982 بإصدار قانون التخطيط العمراني على أنه: "تسرى أحكام القانون المرافق على طلبات التقسيم التي لم يصدر قرار باعتمادها حتى تاريخ العمل به" وكان البين مدونات الحكم المطعون فيه أن الأرض محل النزاع تدخل ضمن مساحة أكبر قدم بشأنها مشروع تقسيم لم يعتمد حتى تاريخ العمل به لتعارضه مع خط التنظيم المعتمد، فإن الحكم المطعون فيه إذ طبق أحكام هذا القانون على واقعة النزاع ومنها أحكام المواد 12 و 16 و 17 التي أوجبت صدور قرار باعتماد التقسيم في كل الأحوال حتى ولو كانت جميع القطع واقعة أو مطلة على شوارع قائمة أو مستطرقة وحظرت المادة 22 منه التعامل في قطعة أرض من أراضيه أو في شطر منه قبل صدور قرار الموافقة على التقسيم، وهو حظر عام دعت إليه اعتبارات تتعلق بالصالح العام ويترتب البطلان المطلق على مخالفته ويجوز لكل ذي مصلحة أن يتمسك به وتقضى به المحكمة من تلقاء ذاتها، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس". (الطعن رقم 395 لسنة 55 قضائية – جلسة 9/12/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 1295 – فقرة 1. والطعن رقم 2875 لسنة 59 قضائية – جلسة 22/12/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 462 – فقرة 1. والطعن رقم 2406 لسنة 59 قضائية – جلسة 13/1/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 147 – فقرة 1. والطعن رقم 2008 لسنة 60 قضائية – جلسة 15/12/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 1618 – فقرة 1.  المصدر: cd موسوعة الأحكام).

وكذلك، من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 13 من القانون رقم 106 لسنة 1976 على أن: "يصدر باعتماد خط التنظيم للشوارع قرار من المحافظ بعد موافقة المجلس المحلي المختص. ومع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 577 لسنة 1954 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أو التحسين، يحظر من وقت صدور القرار المشار إليه في الفقرة السابقة إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خطوط التنظيم على أن يعوض أصحاب الشأن تعويضاً عادلاً، أما أعمال الترميم لإزالة الخلل وكذلك أعمال البياض فيجوز القيام بها"، مفاده أن صدور قرار من المحافظ باعتماد خطوط التنظيم لا يترتب عليه بمجرده خروج الأجزاء الداخلة في خط التنظيم عن ملك صاحبها بل تبقى له ملكيتها إلى أن يتم الاستيلاء الفعلي عليها وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون رقم 577 لسنة 1954". (الطعن رقم 1247 لسنة 52 قضائية – جلسة 6/5/1986. والطعن رقم 469 لسنة 44 قضائية – جلسة 4/1/1979 السنة 30 ص 110. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار والمباني خلال ستين عاماً" - للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الثاني – طبعة 1993 القاهرة- القاعدة رقم 1127 – صـ 844).

ومن المُقرر في قضاء النقض أيضاً أنه: "وضعت المادة 12 من قانون تنظيم المباني السابق رقم 45 لسنة 1962 - والتي تقابلها المادة 13 من القانون الحالي رقم 106 لسنة 1976 - قيوداً على حق مالك الأجزاء البارزة عن خط التنظيم تمنعه من إجراء أعمال البناء أو التعلية فيها بعد صدور القرار باعتماد خط التنظيم إلا أنها لم ترتب على صدور هذا القرار انتقال ملكية تلك الأجزاء إلى الدولة ولم تخول المحافظ سلطة الاستيلاء على العقارات القائمة على الأجزاء البارزة وهدمها والاستيلاء على أنقاضها، طالما أن مباني تلك العقارات مُقامة من تاريخ سابق على صدور قرار اعتماد خطوط التنظيم، فإن تم استيلاءه على تلك الأرض جبراً على المطعون عليهم دون إتباع  الإجراءات التي يوجبها قانون نزع الملكية يعتبر فإنه بمثابة غصب وليس من شأنه أن ينقل بذاته ملكيتها إلى الطاعن بل تظل هذه الملكية لأصحابها رغم الاستيلاء ويكون لهم الحق في المُطالبة بتعويض الأضرار الناشئة عنه". (الطعن رقم 469 لسنة 44 قضائية – جلسة 4/1/1979. المصدر: "شرح قانون المباني الجديد" للمستشار/ محمد عزمي البكري – طبعة 1997 القاهرة – شرح المادة 13 – بند 141 – صـ 348 ، 349).

كما قضت المحكمة الإدارية العُليا بأنه: "… ومن حيث أنه متى صدر القرار باعتماد خط التنظيم من جهة الاختصاص بذلك قانوناً، فإن هذا القرار يبقى مُنتجاً لآثاره القانونية بالنسبة للقيود المفروضة على حق مُلاك الأجزاء  البارزة من خط التنظيم، حتى يتم نزع ملكية هذه الأجزاء بقرار يصدر في هذا الشأن، على النحو الذي ينظمه قانون نزع الملكية رقم 577 لسنة 1954 (والذي حل محله القانون رقم 10 لسنة 1990) على أن يعوض أصحاب الشأن عما يُصيبهم من أضرار نتيجة صدور القرار باعتماد خطوط التنظيم تعويضاً عادلاً عن القيود المفروضة على ملكيتهم على ما ورد بعجز الفقرة الثانية من المادة 13 من القانون رقم 106 لسنة 1976، ولا يكون ثمة وجه للقول بأن القرار باعتماد خط التنظيم هو بمثابة قرار بتقرير المنفعة العامة في مفهوم تطبيق أحكام قانون نزع الملكية رقم 577 لسنة 1954 المُشار إليه". (الطعن رقم 3031 لسنة 29 قضائية – جلسة 31/1/1987. والطعن رقم 1800 لسنة 30 قضائية – جلسة 31/1/1987 س 32 ص 721. مُشار إليهما في المرجع السابق، للمُستشار/ عزمي البكري – بند 143 – صـ 354 : 356).

علماً بأن التعويض عن حرمان مالك العقار من أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خط التنظيم، إنما يكون لمالك العقار، والملكية في العقارات لا تنتقل (لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير) إلا بالتسجيل (طبقاً لنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946)**.

كما أن عقد البيع لعقار يحتوى على "شوارع" لن يمكن تسجيل الشوارع للمشتري، وبالتالي سيظل التعويض عنها من حق البائع المالك الوحيد المسجلة الملكية باسمه.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد عبارة (الملاك وأصحاب الحقوق) التي وردت في المواد 5 و 6 و 7 من القانون رقم 577 لسنة 1954 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، أن نزع الملكية يرتب تعويضاً للمالك عند فقد ملكيته، كما يرتب لغيره من ذوي الحقوق على العقار تعويضاً عما يلحق بملكيتهم من أضرار بسبب نزع الملكية. والمُشتري بعقد غير مُسجل لا يمتلك العقار ولا يستحق لذلك تعويضاً عن فقد الملكية". (الطعن رقم 479 لسنة 42 قضائية. المصدر: "نزع الملكية للمنفعة العامة بين الشريعة والقانون" – للدكتور/ سعد محمد خليل – طبعة 1993 القاهرة – صـ 188).

وفضلاً عما تقدم، فإن الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني تنص على أنه: "إذا عين في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق على غير ذلك، على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد".

إذا وجد في المبيع عجز عن القدر المتفق عليه، كان للمشتري (فضلاً عن حقه في طلب إنقاص الثمن) أن يفسخ العقد إذا كان العجز جسيماً بحيث يصبح تنفيذ العقد لا يحقق قصده من الشراء، كما يجوز للمشتري أن يطلب تعويضاً عما أصابه من ضرر بسبب هذا العجز بعد إثبات هذا الضرر، وليس من الضروري أن يكون هذا التعويض بقدر قيمة العجز بل قد يزيد أو ينقص عن هذه القيمة تبعاً لقيمة الأضرار التي لحقته بسبب ذلك العجز، فإن لم يكن قد دفع الثمن جاز له أن يخصم منه قيمة التعويض الذي يحكم به، وإن كان قد دفعه جاز له المطالبة بقيمة التعويض. (المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المسماة" – المجلد الأول: "عقد البيع" – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة – بند 190 – صـ 494).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد، وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين به جملة واحدة، بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان إذا وجد عجز في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال طالما أن مقدار المبيع قد تعين في العقد". (الطعن رقم 185 لسنة 36 قضائية – جلسة 3/11/1970 مجموعة المكتب الفني – السنة 21 – صـ 1105. المصدر: "موسوعة قضاء النقض في المواد المدنية" – للمستشار/ عبد المنعم دسوقي – الجزء الأول – المجلد الأول – القاعدة رقم 2204 – صـ 827. والطعن رقم 1547 لسنة 58 قضائية – جلسة 20/5/1990. المصدر: المرجع السابق – القاعدة رقم 2314 – صـ 864).

فضلاً عن أن البند الحادي عشر من لائحة الاستبدال – والتي على أساسها تم الاستبدال – تنص على (ما مفاده) أن العبرة بكشف التحديد المساحي (النهائي الصادر من مصلحة الشهر العقاري المختصة)، وأنه إذا وجد عجز أو نقص في المساحة المبيعة حوسب المستبدل على أساس المساحة الفعلية (الواردة في كشف تحديد المساحة).

ولما كان العقد شريعة المتعاقدين طبقاً لنص المادة 147 من القانون المدني فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، كما يجب تنفيذ بنود العقد بما يتفق مع حسن النية طبقاً لما نصت عليه المادة 148 من القانون المدني.

الرأي:

1-   محاسبة المستبدلين على المساحات المسلمة لهم بالفعل طبقاً للوارد بكشف التحديد المساحي النهائي الصادر من مصلحة الشهر العقاري المختص. والموافقة على تسجيل تلك المساحات لهم في الشهر العقاري.

2-   الرجوع على الجهة الإدارية أو الوحدة المحلية المختصة بالتعويض عن نزع ملكية الشوارع الواقعة داخل تلك المساحات سالفة الذكر والتي يتم استبعادها من المساحات المبيعة للمستبدلين، مع مراعاة أحكام قانون نزع الملكية.

3-   تكليف الملكية العقارية والاستبدال بعدم طرح صفقات استبدال لأراضي إلا بعد التأكد من مساحاتها وعدم وجود شوارع في المساحات المطروحة للبيع، وفي حالة وجود شوارع يتم استبعادها من صفقة الاستبدال وإما تحميل ثمن تلك المساحات المتخذة شوارع على المساحات الأخرى المطروحة للبيع وإما الرجوع بالتعويض على الجهة الإدارية أو الوحدة المحلية المختصة عن نزع ملكية تلك الشوارع للمنفعة العامة.

هذا والله أعلى وأعلم،،،

---

*  تنص الفقرة الأولى من المادة الثامنة من مواد إصدار قانون نظام الإدارة المحلية رقم 43 لسنة 1979 على أن: "يستبدل بعبارتي (المجلس المحلي) و (المجالس المحلية) أينما وردتا في القوانين واللوائح عبارتا (المجلس الشعبي المحلي) و (المجالس الشعبية المحلية).

**  تنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 على أن: "

                جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

                ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم.

                ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

                ويجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذي قضي له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها في قسم أو ناحية معينة.

                ويجوز لمن حصل على حكم نهائي لصالحه أن يطلب قصر التسجيل على القدر المقضي له به في قسم أو ناحية معينة.

                ولا تسري الفقرتان السابقتان إذا كان التصرف المقضي به من عقود المقايضة".