أقمت دعوى شفعة ضد أحد الأشخاص الذي اشترى عقار ملاصق للعقار المملوك ليوقام بشهر عقد البيع، وبدأتها بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة وفقاً للقانونالمدني المصري (المادة 940), ولكنني فوجئت بالمدعى عليه يطعن على هذا الإعلانبالبطلان لعدم إرسال بريد مسجل للمدعى عليه في المواعيد، علما بأنني أقمتدعوى الشفعة خلال مدة الأربعة اشهر التي تطلبتها المادة 948 مدني، فهل يترتب على القضاء ببطلان إعلان الرغبة سقوط الحق في الشفعة، على الرغم من الخطأ هو خطأ المحضر المكلف بالإعلان، وعلى الرغم من أنني أعلنت بالإيداعفي المواعيد، كما أنني أقمت دعوى الشفعة في المواعيد؟
ونجيب على السائل، بطريقة عرض الأسئلة والأجوبة التالية، والله المستعان:
س: متى ينتج الإعلان أثره؟
هل من تاريخ تسليمه لقلم المحضرين؟
أم تاريخ تسليمه لجهة الإدارة (في حالة عدم وجود من يصح تسليم الإعلان إليه كشخص المعلن إليه أو في موطنه)؟
أم من تاريخ إخطار المعلن إليه بتسليم الصورة إلى الجهة الإدارية؟
ج: الأصل العام أن الإعلان (أي إعلان – عدا إعلان الأحكام الغيابية إلى الصادر ضده الحكم الغيابي) ينتج أثره من تاريخ تسليمه لجهة الإدارة "في حالة عدم وجود من يصح تسليم الإعلان إليه كشخص المعلن إليه أو في موطنه"، وليس من تاريخ تسليمه إلى قلم المحضرين، وليس من تاريخ إخطار المعلن إليه بتسليم الصورة إلى جهة الإدارة.
حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل في إعلان أوراق المحضرين القضائية طبقاً لنصوص المواد 10 ، 11 ، 13 من قانون المرافعات - الواردة في الأحكام العامة للقانون - هو أن تسلم إلى المعلن إليه نفسه، أو في موطنه الأصلي أو المختار، وذلك ابتغاء ضمان اتصال عمله بها، سواء بتسليمها إلى شخصه - وهو ما يتحقق به العلم اليقيني - أو بتسليمها في موطنه إلى أحد المقيمين معه من الأزواج أو الأقارب أو الأصهار أو التابعين - وفقاً للمادة العاشرة من قانون المرافعات - وهو ما يتحقق به العلم الظني - أو بتسليمها إلى جهة الإدارة التي يقع موطنه في دائرتها إذا لم يوجد من يصح تسليمها إليه على أن يرسل إليه المحضر في موطنه كتاباً مسجلاً يخبره فيه بمن سلمت إليه، بحيث يعتبر الإعلان منتجاً لأثاره من وقت تسليم الصورة إلى من سلمت إليه قانوناً - حسبما يستفاد من نص المادة الحادية عشرة من قانون المرافعات - أو بتسليمها إلى النيابة العامة إذا لم يكن للمعلن إليه موطن معلوم في الداخل أو الخارج - وفقاً لنص المادة الثالثة عشر - وهو ما يتحقق به العلم الحكمي". (نقض مدني في الطعن رقم 5985 لسنة 66 قضائية "هيئتان" – جلسة الأربعاء الموافق 18 من مايو سنة 2005م – صادر من هيئتا المواد الجنائية، والمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها مجتمعين).
فالعبرة هي بحصول الإعلان فعلاً لا بتقديمه إلى قلم المحضرين، وقد نصت المادة الخامسة من قانون المرافعات على أنه: "إذا نص القانون على ميعاد حتمي لاتخاذ إجراء يحصل بالإعلان، فلا يعتبر الميعاد مرعياً إلا إذا تم إعلان الخصم خلاله". علماً بان الإعلان يحصل بتسليم صورة الإعلان إلى من يصح تسليمها إليه قانوناً، وليس بالإخطار الذي يتم بعد ذلك التسليم في حالة تسليمه لجهة الإدارة.
س: هل ينطبق هذا الأصل العام (سالف الذكر) على إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة؟
ج: نعم ينطبق هذا الأصل على إعلان جميع الأوراق القضائية، بما فيها إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة، ولا يستثنى من هذا الأصل سوى إعلان الحكم الغيابي إلى الصادر ضده ذلك الحكم حيث يشترط في هذه الحالة أن يتم الإعلان إلى شخصه.
ومن المُقرر في قضاء النقض: "إن قانون الشفعة إذ نص فى المادة 14 على أنه "يجب على من يرغب الأخذ بالشفعة أن يعلن للبائع والمشترى طلبه لها كتابة على يد محضر ويكون هذا الإعلان مشتملاً على عرض الثمن وملحقاته الواجب دفعها قانوناً، وإذ نص فى المادة 19 (المقابلة لنص المادة 940 من القانون المدني الحالي) على أن حق الشفعة يسقط إذا لم يظهر الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة فى ظرف خمسة عشر يوماً من وقت علمه بالبيع - إذ نص على هذا وذاك فقد دل على أنه يجب على طالب الشفعة أن يعلن رغبته إلى البائع والمشترى بورقة على يد محضر فى ميعاد خمسة عشر يوماً يبدأ من تاريخ العلم بالبيع وإلا سقط حقه فى الشفعة، كما دل على أن العبرة فى انتهاء الميعاد هي بحصول الإعلان فعلاً إلى البائع والمشترى لا بتسليم ورقة الإعلان لقلم المحضرين، لأن نص المادة 14 صريح فى وجوب الإعلان، والإعلان لا يكون بالتسليم لقلم المحضرين وإنما يكون بالطريق المقررة له فى قانون المرافعات. يؤكد هذا النظر ما جاء فى آخر الفقرة الثانية من المادة 19 من أنه "يزاد على هذه المدة" أي مدة الخمسة عشر يوماً "عند الاقتضاء ميعاد المسافة"، مما يقطع بأن المقصود بإظهار الرغبة هو بالإعلان أي بتسليم الورقة للمعلن إليه أو فى محله على حسب الأصول المرسومة فى القانون، فإنه لو كان يكفى مجرد التسليم لقلم المحضرين لما كان هناك محل للنص على ميعاد المسافة، ولكان الشارع بين ما يجب على الشفيع إتباعه بعد هذا التسليم (لقلم المحضرين) إذ التسليم بذاته ليس فيه أي إعلان للخصم. وإذن فالحكم الذى يبنى قضاءه على أن العبرة فى احتساب مدة إظهار الرغبة فى الشفعة هي بحصول الإعلان إلى البائع والمشترى لا بتقديم الورقة إلى قلم المحضرين يكون قد أصاب فى تطبيق القانون". (نقض مدني في الطعن رقم 36 لسنة 14 قضائية – جلسة 12/4/1945 – مجموعة عمر 4ع – رقم 234 – صـ 616. وفي الطعن رقم 135 لسنة 15 قضائية – جلسة 26/12/1946 – مجموعة عمر 5ع – صـ 281).
س: هل يترتب على القضاء ببطلان إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة، سقوط الحق في الأخذ بالشفعة؟
ج: نعم، وهذا طبقاً لصريح نص المادة 940 من القانون المدني التي تنص على أن: "يعلن الشفيع رغبته في الشفعة إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه". كما أنه من المقرر في قضاء النقض أنه: "لئن كان علم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر ثابتا في نظر الشارع في القانون المدني القائم إلا من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشترى. ولا يسرى ميعاد الخمسة عشر يوماً الذي يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة قبل انقضائه إلا من تاريخ هذا الإنذار مما مؤداه أنه لا إلزام على الشفيع بإعلان رغبته إلا بعد إنذاره من المشترى أو البائع ولو علم بالبيع قبل ذلك، فإنه يستطيع مع هذا أن يبادر بإعلان رغبته بمجرد علمه بالبيع دون انتظار وصول الإنذار إليه إذ ليس في القانون ما يمنعه من ذلك، ولم يقصد المشرع بما أورده في المادة 940 من القانون المدني تحديد بداية الأجل الذي يجوز للشفيع إعلان رغبته فيه أو أن يجعل من إنذار المشترى والبائع إجراء حتمياً يتوقف على اتخاذه صحة إعلان الرغبة وإنما قصد المشرع إلى بيان لزوم هذا الإنذار لسريان ميعاد الخمسة عشر يوما المقرر لسقوط حق الشفيع". (نقض مدني في الطعن رقم 565 لسنة 34 قضائية – جلسة 26/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1594).
التطبيق:
وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر، يتضح:
أنه إذا كان المحضر قد قام بتسليم إعلان الرغبة إلى الجهة الإدارية خلال المواعيد القانونية لإبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة، فهذا الإعلان ينتج أثره من ذلك التاريخ. (ولا عبرة في هذا الخصوص بتاريخ تسليم المعلن إليه الإخطار بإيداع صورة الإعلان للجهة الإدارية).
وإذا لم يقم المحضر بتسليم إعلان الرغبة إلى الجهة الإدارية خلال المواعيد القانونية لإبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة، فيكون قد سقط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة.
وإذا لحق الشفيع أية أضرار نتيجة الفرض الثاني، فيمكنه الرجوع بالتعويض على وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى لقلم المحضرين، لتعويض الشفيع عما أصابه من أضرار نتيجة خطأ المحضر (ويتم تأسيس دعوى التعويض على مسئولية المتبوع عن عمل تابعه)، ليتم تعويضه عن الأضرار المادية والمعنوية وما لحقه من خسارة وما فاته من كسب وعن فوات الفرصة.
ملاحظة:
يراعى في حساب مدة الخمسة عشر يوماً – الواجب إبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة خلالها، بعد إنذار البائع أو المشتري للشفيع – ألا يحسب اليوم الذي يستلم فيه الشفيع ذلك الإنذار، حيث تنص المادة 15/1 من قانون المرافعات على أنه: "إذا عين القانون للحضور أو لحصول الإجراء ميعاداً مقدراً بالأيام أو بالشهور أو بالسنين، فلا يحسب منه يوم الإعلان أو حدوث الأمر المعتبر في نظر القانون مجرياً للميعاد ...". ويحسب اليوم الأخير، فيجب على الشفيع أن يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة بحيث يصل هذا الإعلان إلى كل من البائع والمشتري في ميعاد نهايته اليوم الخامس عشر من اليوم التالي لليوم الذي تسلم فيه الشفيع الإنذار الرسمي.
إن المادة التاسعة عشرة من قانون الشفعة إذ نصت على أن إظهار الشفيع رغبته يكون فى ظرف خمسة عشر يوماً من وقت علمه بالبيع لم ترد أن تجعل هذه الخمسة عشر يوماً تبتدئ من لحظة العلم بالبيع، بل أرادت أن تجعلها تبتدئ من اليوم التالي ليوم العلم به.
إن قانون الشفعة إذ نص فى المادة 14 على أنه "يجب على من يرغب الأخذ بالشفعة أن يعلن للبائع والمشترى طلبه لها كتابة على يد محضر ويكون هذا الإعلان مشتملاً على عرض الثمن وملحقاته الواجب دفعها قانوناً، وإذ نص فى المادة 19 على أن حق الشفعة يسقط إذا لم يظهر الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة فى ظرف خمسة عشر يوماً من وقت علمه بالبيع - إذ نص على هذا وذاك فقد دل على أنه يجب على طالب الشفعة أن يعلن رغبته إلى البائع والمشترى بورقة على يد محضر فى ميعاد خمسة عشر يوماً يبدأ من تاريخ العلم بالبيع وإلا سقط حقه فى الشفعة، كما دل على أن العبرة فى انتهاء الميعاد هي بحصول الإعلان فعلاً إلى البائع والمشترى لا بتسليم ورقة الإعلان لقلم المحضرين، لأن نص المادة 14 صريح فى وجوب الإعلان، والإعلان لا يكون بالتسليم لقلم المحضرين وإنما يكون بالطريق المقررة له فى قانون المرافعات. يؤكد هذا النظر ما جاء فى آخر الفقرة الثانية من المادة 19 من أنه "يزاد على هذه المدة" أي مدة الخمسة عشر يوماً "عند الاقتضاء ميعاد المسافة"، مما يقطع بأن المقصود بإظهار الرغبة هو بالإعلان أي بتسليم الورقة للمعلن إليه أو فى محله على حسب الأصول المرسومة فى القانون، فإنه لو كان يكفى مجرد التسليم لقلم المحضرين لما كان هناك محل للنص على ميعاد المسافة، ولكان الشارع بين ما يجب على الشفيع إتباعه بعد هذا التسليم إذ التسليم بذاته ليس فيه أي إعلان للخصم. وإذن فالحكم الذى يبنى قضاءه على أن العبرة فى احتساب مدة إظهار الرغبة فى الشفعة هي بحصول الإعلان إلى البائع والمشترى لا بتقديم الورقة إلى قلم المحضرين يكون قد أصاب فى تطبيق القانون.
العلم الذى يبدأ به ميعاد إبداء الرغبة فى الشفعة هو العلم الذى يتم به للشفيع معرفة البائع والمشترى كليهما. فإذا كان الشفيع وقت علمه بالبيع يجهل المشترى فلا يبدأ ميعاد إبداء الرغبة إلا من وقت معرفته المشترى أيضاً.
العبرة فى احتساب ميعاد الخمسة عشر يوماً المنصوص عليه فى المادة 19 من قانون الشفعة القديم هي بحصول الإعلان فعلاً إلى البائع والمشترى، لا بتسليم العريضة لقلم المحضرين.
القول بأن الشفيعتين لم تبديا رغبتهما فى أخذ المبيع بالشفعة إلا بعد أكثر من خمسة عشـر يوما من وقت العلم بالبيع وأن دعواها بالشفعة لم ترفع فى خلال الثلاثين يوما التالية لإبـداء الرغبة لا يصح إبداؤه لأول مرة أمام محكمة النقض. وإذن فإذا كان مبنى الدفع بعـدم قبـول الطعن المرفوع من الشفيعتين هو انتفاء المصلحة فيه استنادا إلى أنهما لم تبديا رغبتهما وترفعا دعواهما فى الميعاد وكان هذا الدفاع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع للفصل فيه فإن الدفع متعين الرفض.
إذا دفع بسقوط حق الشفيع فى الشفعة لعدم توجيهه إنذار الرغبة إلى جميع البائعين فأجاب الشفيع على ذلك بأنه لم يكن يعلم بصفات البائعين إلا عنـد تحرير صحيفة الدعوى ولذلك ذكر بها أسماءهم وأماكنهم على حقيقتها وكان الطاعن لم يعترض على هذه الصحيفة بأي اعتراض و لم يوجه إليها أي طعن ولم يقدم أي دليل على عدم صحة هذه الإجابة، فإن أخذ المحكمة بها لا يكون خطأ فى القانون ولا عيباً فى الاستدلال.
رفع دعوى الشفعة أمام محكمة غير مختصة من شأنه أن يقطع مدة السقوط طالما أن الدعوى قائمة ولم يصدر فيها حكم فى الاختصاص، ذلك أن مسألة الاختصاص هي من المسائل الدقيقة التي تختلف فيها وجهات النظر، إلا أنه متى صدر فى الدعوى حكم بعدم الاختصاص ولم يطعن فيه رافع الدعوى بالاستئناف، فان الانقطاع يقف أثره بمجرد صدور هذا الحكم.
الطعن رقم 0097 لسنة 21 مكتب فني 05 صفحة رقم 141
جلسة 05-11-1953 - فقرة رقم : 4
بقاء ميعاد الطعن بالاستئناف فى الحكم الصادر بعدم الاختصاص فى دعوى الشفعة مفتوحا لعدم إعلانه وثبوت حق الشفيع فى استئنافه ليس من شأنه جعل الانقطاع مستمرا، فإذا لم يرفع الشفيع دعواه فى ظرف شهر من تاريخ الحكم بعدم الاختصاص، فان حقه فى الشفعة يسقط عملا بالمادة 15من قانون الشفعة، أما إذا رفع الاستئناف قبل مضى الشهر، فانه يتولد عن رفعه سبب جديد لانقطاع التقادم.
متى كان الثابت أن عقد البيع أساس الشفعة قد انعقد قبل 15 أكتوبر سنة 1949 تاريخ العمل بالقانون المدني الجديد، كان قانون الشفعة القديم هو الذى يجب تطبيقه على إثبات علم الشفيع بالبيع، فيجوز للمحكمة فى هذه الحالة أن تقضى ولو بعد 15 من أكتوبر سنة 1949، بإحالة الدعوى على التحقيق ليثبت المشترى بكافة الطرق أن الشفيع علم بالبيع الذى تم قبل 15 من أكتوبر سنة 1949، وأنه لم يبد رغبته فى الأخذ بالشفعة فى مدى خمسة عشر يوما من تاريخ العلم، ولا يجوز لها أن تطبق فى هذا الخصوص ما نصت عليه المادة 940 من القانون المدني الجديد من أن الخمسة عشر يوما لا تبدأ من تاريخ العلم بل من تاريخ الإنذار الرسمي الذى يوجه إلى الشفيع من البائع أو المشترى، لأن فى هذا التطبيق إخلال بالقاعدة العامة وهى عدم سريان القانون على الوقائع السابقة على العمل به.
إذ نص المشرع فى المادة 940 من القانون المدني الجديد على أن "يعلن الشفيع رغبته فى الشفعة إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه" لم يقصد أن يجعل من هذا الإنذار عرضا ينعقد بموجبه عقد بين المشترى والشفيع يلتزم به الأول بنقل ملكية العين إلى الثاني إذا رد عليه بالقبول وإنما أراد المشرع أن يقضى على كافة ضروب المنازعات التي كانت تثور فى شأن علم الشفيع بالبيع المثبت للشفعة وأن يتخذ من هذا التاريخ بدءا لتحديد المدة المقررة لسقوط حق الشفيع فى الأخذ بالشفعة فى حالة عدم إبداء رغبته خلال تلك المدة أو بدءا لافتتاح إجراءات الشفعة فى حالة إبداء الرغبة خلالها - أما التراضي الذى ينتج أثره فى إتمام الشفعة فهو ذلك الذى يتم بقبول المشترى بعد إبداء الشفيع رغبته فى الشفعة.
إذا كانت واقعة العلم بالبيع مدعى بحصولها فى يوم 5 من سبتمبر سنة 1951 فلازم ذلك معاملتها بحكم التقنين المدني الجديد النافذ اعتبارا من 15 أكتوبر سنة 1949، وإذا كان حق الشفيع فى إعلان الرغبة فى ظل هذا التقنين وطبقا للمفهوم من نص المادة 940 منه لا يسقط إلا بمضي خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذى يوجه إليه البائع أو المشترى، وكان الطاعن [المشترى] لم يدعى انه قد وجه هو أو المطعون عليه الثاني - البائع - هذا الإنذار إلى المطعون عليها الأولى [الشفيعة]، فإن حقها فى إعلان رغبتها فى الشفعة لا يسقط بالإقرار المنسوب لها فى إنذار الشفعة المقدم للشهر فى 6 من سبتمبر سنة 1951 بأنها علمت فى اليوم السابق على ذلك بالبيع والذي ابتدرت هي به البائع والمشترى، ولما كان هذا هو حكم القانون، وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى فى منطوقه إلى قيام حق الشفيعة فى الشفعة - وفق هذا النظر - فليس يضيره خلو أسبابه من الإشارة إليه.
لئن كان علم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر ثابتا فى نظر الشارع فى القانون المدني القائم إلا من تاريخ الإنذار الرسمي الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى. ولا يسرى ميعاد الخمسة عشر يوماً الذى يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبته فى الأخذ بالشفعة قبل انقضائه إلا من تاريخ هذا الإنذار مما مؤداه أنه لا إلزام على الشفيع بإعلان رغبته إلا بعد إنذاره من المشترى أو البائع ولو علم بالبيع قبل ذلك، فإنه يستطيع مع هذا أن يبادر بإعلان رغبته بمجرد علمه بالبيع دون انتظار وصول الإنذار إليه إذ ليس فى القانون ما يمنعه من ذلك، ولم يقصد المشرع بما أورده فى المادة 940 من القانون المدني تحديد بداية الأجل الذى يجوز للشفيع إعلان رغبته فيه أو أن يجعل من إنذار المشترى والبائع إجراء حتمياً يتوقف على اتخاذه صحة إعلان الرغبة وإنما قصد المشرع إلى بيان لزوم هذا الإنذار لسريان ميعاد الخمسة عشر يوما المقرر لسقوط حق الشفيع.
القصد من البيانات المتعلقة بالعقار التي أوجبت المادة 941 من القانون المدني اشتمال الإنذار الذى يوجهه البائع أو المشترى لمن يجوز له الأخذ بالشفعة، هو تعريف الشفيع بالعقار المبيع تعريفاً كافياً بحيث يستطيع أن يعمل رأيه فى الصفقة، فيأخذ بالشفعة أو يترك، ولم يقصد المشرع أن يجعل من هذا الإنذار إيجاباً بالعقد يلتزم به المشترى بنقل ملكية العين إلى الشفيع إذا رد عليه بالقبول لأن الأصل فى الشفعة هو حلول محل مشترى العقار فى جميع حقوقه و التزاماته الناشئة عن عقد البيع المثبت لها، وإذ كان الحكم المطعون فيه ألتزم هذا النظر - إذ اعتد فى تحديد مساحة القدر المبيع و أبعاده بالبيانات الوردة بعقد البيع دون البيانات الواردة بالإنذار - فإنه لا يكون قد خالف القانون أو أخطأ فى تطبيقه.
الطعن رقم 0240 لسنة 36 مكتب فني 22 صفحة رقم 443
جلسة 08-04-1971 - فقرة رقم : 2
إنه وإن كانت بيانات العقار المشفوع فيه - التي اشتمل عليها الإنذار الرسمي الموجه إلى المطعون عليها - الشفيع - فيما يتعلق بالعقار المبيع، قد استمدت من كشف التحديد الذى أجرته المساحة بناء على طلب المشترى، إلا أن المطعون عليها - الشفيع - قد نازعت فى صحة هذه البيانات، كما أنها لم تسلم بنتيجة المساحة بناء على طلبها وبذلك تكون مساحة الأرض المبيعة - المشار إليها فى عقد البيع بأنها تحت العجز و الزيادة - لم تتحدد بعد بصفة نهائية ولا يكون ثمة وجه للاحتجاج قبل الشفيع بهذه البيانات.
تنص المادة 941 من القانون المدني على أن "يشتمل الإنذار الرسمي الذى يوجهه البائع أو المشترى إلى من يريد الأخذ بالشفعة على البيانات الآتية وإلا كان باطلاً: "أ" بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً "ب" بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى وصناعته وموطنه" وليس فى القانون ما يمنع موجه الإنذار من اتخاذه موطناً مختاراً له إذ نص فى المادة 43 من القانون المدني على أنه "يجوز اتخاذ موطن مختار لتنفيذ عمل قانوني معين" وإذ كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن الإنذار الموجه من المشترى إلى الشفيع قد حوى بياناً كافياً للعقار المبيع وبيان الثمن والمصروفات وشروط البيع واشتمل على بيان أسم البائع وموطنه وأسماء المشترين وموطنهم المختار، وكان المقصود بشروط البيع التي يستلزم بيانها فى الإنذار، الشروط الأساسية التي لابد من علم الشفيع بها حتى يستطيع الموازنة بين أن يقدم على طلب الشفعة أو لا يقدم وإذ كان بيان حصة كل مشترى فى بيع على الشيوع لا ينفع صاحب الحق فى الشفعة فى تقديره لموقفه من حيث الأخذ بها أو تركها، ذلك أنه لا يجوز له فى جميع الأحوال إلا أن يشفع فى العقار المبيع كله فأن عدم اشتمال الإنذار الموجه من المشترين إلى الشفيع على هذا البيان، وعدم اشتماله على بيان محل إقامتهم والاكتفاء بذكر موطنهم المختار لا يترتب عليه بطلانه.
يصح الشفيع أن يستغني عن إعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة برفع الدعوى رأساً على كل من البائع والمشترى إلا أنه يشترط أن تعلن صحيفة الدعوى فى هذه الحالة إلى كليهما خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار بوقوع البيع حتى تصلح العريضة لأن تكون إعلاناً بالرغبة فى الأخذ بالشفعة حاصلاً فى الميعاد القانوني.
الشفيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يعتبر من طبقة الغير بالنسبة لعقد البيع سبب الشفعة فلا يحتج عليه إلا بالعقد الظاهر دون المستتر بشرط أن يكون حسن النية غير عالم بصورية العقد الظاهر وقت إظهار رغبته فى الأخذ بالشفعة مما يترتب عليه جواز طلب الشفعة فى عقد الهبة المستترة فى صورة بيع ما لم يثبت علم الشفيع بالهبة المستترة وقت إظهار رغبته، لما كان ذلك وكان الطاعن لم يدع علم الشفيعين بأن عقد البيع سبب طلب الأخذ بالشفعة يسترهبه، فلا على محكمة الموضوع إن هي لم تجب طلب الطاعن إحالة الدعوى إلى خبير أو إلى التحقيق لإثبات العقد المستتر الذى ادعاه و أياً كان وجه الرأي فى السبب الذى بررت به رفضها لهذا الطلب ما دامت النتيجة التي انتهت إليها بالاعتداد بالعقد الظاهر فى شأن طلب الأخذ بالشفعة تتفق وصحيح القانون.
من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن القصد من البيانات المتعلقة بالعقار التي أوجبت المادة 941 من القانون المدني اشتمال الإنذار الرسمي عليها هو مجرد تعريف الشفيع بالعقار المبيع تعريفاً كافياً بحيث يستطيع أن يعمل رأيه فى الصفقة فيأخذ بالشفعة أو يترك إذ العبرة فى تحديد مساحة القدر المبيع وأبعاده بالبيانات الواردة بعقد البيع دون البيانات الواردة بالإنذار، مما مؤداه أن البيان الذى يتمكن به الشفيع من معرفة العقار نافيه للجهالة بأن كان متضمناً لموقع العقار وأوصافه وما يعينه يعد بياناً كافياً ولو لم يذكر به حدود العقار طالما أن البيانات التي تضمنها الإنذار من شأنها تعيين تلك الحدود.
الطعن رقم 2184 لسنة 51 مكتب فني 36 صفحة رقم 170
جلسة 29-01-1985 - فقرة رقم : 2
المصروفات التي يتعين بيانها فى الإنذار إن كانت فهي تلك التي تم إنفاقها فى شأن إبرام التصرف أو التعاقد كالسمسرة والأتعاب منذ تاريخ البيع وحتى وقت الإنذار.
إذ قبلت محكمة أول درجة الدفع ببطلان إعلان الرغبة فإنها تكون قد استنفذت ولايتها فى نظر موضوع الدعوى ويطرح الاستئناف المقام عن هذا الحكم الدعوى برمتها أمام محكمة الاستئناف بما حوته من أدلة ودفوع وأوجه دفاع أخرى ولا يجوز لها أن هي ألغت قضاء محكمة أول درجة أن تعيدها إلى تلك المحكمة بل عليها أن تفصل فى موضوعها دون أن يعد ذلك من جانبها افتئاتا على مبدأ التقاضي على درجتين.
من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تصرفات مشترى العقار المشفوع فيه لا تسرى قبل الشفيع متى تمت بعد تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة وهو ما نصت عليه المادة 947 من القانون المدني مما مؤداه بمفهوم المخالفة لتلك المادة أن الشفيع يحاج بالتصرف الذى يصدر من المشترى طالما ثبت أن هذا التصرف قد تم قبل تسجيل إعلان رغبة الشفيع، وأن المادة 942 من ذات القانون قد أكدت هذا النظر إذ قضت بأن إعلان الرغبة فى الشفعة لا يكون حجة على الغير إلا إذا سجل.
مؤدى نص المادة 15 من القانون المرافعات أنه إذا عين القانون لحصول الإجراء ميعاداً محدداً بالشهور فإن هذا الميعاد يبدأ من اليوم التالي للتاريخ الذى يعتبره القانون مجرياً له، وينقضي بانقضاء اليوم المقابل لهذا التاريخ من الشهر الذى ينتهي فيه الميعاد دون نظر إلى عدد الأيام فى كل شهر، وكان البين من الأوراق أن تسجيل البيع المشفوع فيه تم جلسة 1982/2/3 مما مؤداه أن ميعاد الأربعة شهور المقررة بنص المادة 948 من القانون المدني لسقوط الحق فى الأخذ فى الشفعة إن لم يتم إعلان الرغبة خلاله - يبدأ من اليوم التالي لتاريخ التسجيل وينتهي بانتهاء يوم 1982/6/3 - الذى لم يكن عطلة رسمية - فإن حصول الإعلان الثاني للرغبة فى الأخذ بالشفعة جلسة 1982/6/5 يكون قد تم بعد الميعاد.
الشفعة لا تثبت إلا فى بيع قائم وقت طلبها وإذ ابطل العقد - القابل للإبطال - قبل الحكم بالشفعة سقط حق الشفيع فى الأخذ بالشفعة أما إذا أبطل العقد بعد الحكم بها زال حق الشفيع على العقار المبيع.
لئن كان مفاد نص المادة 938 من القانون المدني- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه إذا صدر من مشترى العقار المشفوع فيه بيع ثان قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة فإنه يسرى فى حق الشفيع ولا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التي اشترى بها إلا أن ذلك مشروط بألا يكون البيع الثاني صوريا، فإذا ادعى الشفيع صوريته وأفلح فى إثبات ذلك اعتبر البيع الصادر من المالك للمشترى الأول قائما وهو الذى يعتد به فى طلب الشفعة دون البيع الثاني الذى لا وجود له بما يغنى الشفيع عن توجيه طلب الشفعة للمشترى الثاني على أنه يجب أن يتم إثبات الصورية فى مواجهة المشترى الثاني، ويتعين على المحكمة أن تفصل فى الادعاء بالصورية إذ يتوقف مصير دعوى الشفعة على ثبوت الصورية من عدمه وبصدور حكم لصالح الشفيع بصورية عقد المشترى الثاني تصح إجراءات طلب الشفعة فى البيع الأول.
قضاء محكمة أول درجة ببطلان إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة لعدم اختصام البائع اختصاما صحيحا فى الميعاد المحدد فى المادة 943 من الفانون المدني هو قضاء فى الموضوع تستفد به ولايتها فى الفصل فى موضوع الدعوى ذلك أن بطلان إعلان الرغبة وإن تعلق بإجراءات الخصومة إلا أن القضاء به فى حقيقته قضاء بسقوط حق الشفعة على أن الميعاد المحدد لطلبها قضاء قد انقضى دون أن ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى وفقا لما يتطلبه القانون، لما كان ذلك وإذ قضت محكمة ثاني درجه فى نظر الموضوع بعد إلغائها حكم محكمة أول درجة، فإنها لا تكون قد خالفت القانون.
لئن كان علم الشفيع بحصول البيع وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة لا يعتبر ثابتا فى نظر المشرع فى القانون المدني من تاريخ الإنذار الرسمي الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى مما مؤداه أنه لا إلزام عليه بإعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة إلا بعد إنذاره منها ولو علم بالبيع قبل ذلك إلا أنه له المبادرة بإعلان تلك الرغبة بمجرد عمله بحصول البيع دون انتظار وصول الإنذار إذ ليس فى القانون مما يمنعه من ذلك إذ لم يقصد المشرع بما أوردة فى المادة 940 من القانون المدني بداية الأجل الذى يجوز للشفيع إعلان رغبته فيه أو أن يجعل من الإنذار إجراء حتميا يتوقف على اتخاذه صحة إعلان الرغبة وإنما قصد إلى بيانه لزومه لسريان الميعاد المقرر لسقوط حق الشفيع.
الطعن رقم 1149 لسنة 58 مكتب فني 45 صفحة رقم 576
جلسة 30-03-1994 - فقرة رقم : 4
إذا انتقلت ملكية العقار المشفوع فيه إلى مشترى أخر غير المشفوع منه بتسجيله عقده قبل تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة فإن طلب الشفعة يكون غير مقبول ذلك أن الشفعة سبب لكسب الملكية وفى هذه الحالة لا تؤدى إلى انتقال الملكية إليه فإن هو أدعي صورية هذا العقد المسجل لا يلتفت إلى ادعائه ما لم يختصم جميع المشترين منه وإلا بقيت دعواه بالصورية غير مقبولة.
فــؤاد محمود أميـن شلبــي، علــى محمــد عبد الرحمن بـدوي
نواب رئيس المحكمة
وبحضور السيد المستشار/ محمد حسن عبد القادر مدير نيابة النقض
وبحضور أمين السر السيد / أحمد محمد إبراهيم
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة
في يوم الأربعاء 10 من ربيع ثاني سنة 1426 هـ الموافق 18 من مايو سنة 2005م
أصدرت الحكم الآتي
في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 5985 لسنة 66ق "هيئتان"
المرفوع من
زكريا إبراهيم محمد حرفوش.
المقيم ببندر فوة - شارع الخطيب - أعلى معمل ألبان الدعوة - محافظة كفر الشيخ .
حضر عنه السيد / محمد رمضان الجندي المحامي والأستاذ / فايز لوندي المحامي عن الأستاذ / عبد العزيز حسان المحامي.
ضـــــد
امتثال محمد موينة
المقيمة ببندر دسوق - 4 ش السنيما - محافظة كفر الشيخ .
لم يحضر عنها أحد .
"الوقائـــع"
في يوم 8/6/1996 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف طنطا " مأمورية استئناف كفر الشيخ " الصادر بتاريخ 17/4/1996 في الاستئناف رقم 14 لسنة 29ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة.
وفي اليوم نفسه أودع الطاعن مذكرة شارحة.
وفي 18/6/1996 أعلنت المطعون ضدها بصحيفة الطعن.
وفي 2/7/1996 أودعت المطعون ضدها مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الطعن.
ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاً وفي الموضوع برفضه.
وبجلسة 23/4/2003 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة وبها سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة 24/12/2003 وبها قررت إحالة الطعن إلى الهيئتين العامتين للمواد الجنائية والمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها للفصل فيه وأودعت النيابة مذكرة تكميلية طلبت فيها التزام رأيها السابق إبداؤه برفض الطعن.
وبجلسة 11/5/2005 سمعت الدعوى أمام هاتين الهيئتين على ما هو مبين بمحضر الجلسة صمم محامي الطاعن على ما جاء بمذكرته والنيابة طلبت العدول عن رأيها السابق إلى قبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه وأرجأت الهيئتان إصدار الحكم إلى جلسة اليوم.
الهيئتان
بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ ريمون فهيم اسكندر "نائب رئيس المحكمة" وبعد المرافعة والمداولة.
حيث أن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم 17 لسنة 1995 أمام محكمة كفر الشيخ الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ أول ماري سنة 1986 وإخلاء العين المبينة بالصحيفة وتسليمها لها، وقالت بياناً لدعواها إنه بموجب العقد المشار إليه استأجر الطاعن منها الشقة محل النزاع بأجرة شهرية مقدارها خمسة وثمانون جنيهاً، وإذ تأخر في سداد الأجرة عن الفترة من مارس حتى نوفمبر سنة 1994 فضلاً عن تكرار امتناعه عن الوفاء بالقيمة الايجارية على النحو الثابت بالدعوى رقم 47 لسنة 1994 مدني كفر الشيخ الابتدائية فقد أقامت دعواها، وإذ حكمت المحكمة بطلبات المطعون ضدها. استئناف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 14 لسنة 29ق طنطا "مأمورية كفر الشيخ" وبتاريخ 17 من أبريل سنة 1996 قضت المحكمة بسقوط حق الطاعن في الاستئناف لرفعه بعد الميعاد. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على الدائرة المدنية - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
ومن حيث أن الدائرة المدنية قررت بجلستها المعقودة بتاريخ 24 من ديسمبر سنة 2003 إحالة الطعن إلى هيئتي المواد الجنائية والمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها مجتمعين للفصل فيه عملاً بنص الفقرة الأخيرة من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 للعدول عن المبدأ الذي قررته الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها في الطعن رقم 3041 لسنة 60ق في خصوص صحة إعلان الحكم لجهة الإدارة إذا لم يجد المحضر شخص المعلن إليه في موطنه أو من يصح تسليم ورقة الإعلان إليه من وكلاء المذكور أو ممن يعمل في خدمته أو من الساكنين معه في الأزواج والأقارب والأصهار، باعتبار أن الإعلان في كل هذه الحالات يعتبر قد تم في موطن المعلن إليه الأصلي وفقاً لما تقضي به المادة 213/3 من قانون المرافعات فيبدأ به ميعاد الطعن، إلا أنه يجوز للمحكوم عليه أن يثبت بكافة طرق الإثبات القانونية أنه لم يتصل عمله بواقعة الإعلان لسبب لا يرجع إلى فعله أو تقصيره.
ومن حيث أنه بجلسة11/5/2005 عدلت النيابة عن رأيها السابق وأبدت الرأي بنقض الحكم المطعون فيه.
ومن حيث أنه لما كان الأصل في إعلان أوراق المحضرين القضائية طبقاً لنصوص المواد 10 ، 11 ، 13 من قانون المرافعات - الواردة في الأحكام العامة للقانون - وهو أن تسلم إلى المعلن إليه نفسه أو في موطنه الأصلي أو المختار وذلك ابتغاء ضمان اتصال عمله بها، سواء بتسليمها إلى شخصه - وهو ما يتحقق به العلم اليقيني - أو بتسليمها في موطنه إلى أحد المقيمين معه من الأزواج أو الأقارب أو الأصهار أو التابعين - وفقاً للمادة العاشرة من قانون المرافعات - وهو ما يتحقق به العلم الظني - أو بتسليمها إلى جهة الإدارة التي يقع موطنه في دائرتها إذا لم يوجد من يصح تسليمها إليه على أن يرسل إليه المحضر في موطنه كتاباً مسجلاً يخبره فيه بمن سلمت إليه بحيث يعتبر الإعلان منتجاً لأثاره من وقت تسليم الصورة إلى من سلمت إليه قانوناً - حسبما يستفاد من نص المادة الحادية عشرة من قانون المرافعات - أو بتسليمها إلى النيابة العامة إذا لم يكن للمعلن إليه موطن معلوم في الداخل أو الخارج - وفقاً لنص المادة الثالثة عشر - وهو ما يتحقق به العلم الحكمي - إلا أن المشرع قد خرج على هذا الأصل بالنسبة لإعلان الأحكام إلى المحكوم عليه - في الأحوال التي يكون فيها قد تخلف عن الحضور في جميع الجلسات المحددة لنظر الدعوى ولم يقدم مذكرة بدفاعه - فاستوجبت المادة 213/3 من قانون المرافعات أن يعلن هذا الحكم إلى شخص المحكوم عليه أو في موطنه الأصلي وذلك تقديراً من للأثر المترتب على إعلانه وهو بدء مواعيد الطعن - استثناء من القاعدة الأصلية التي يبدأ فيها ميعاد الطعن - من تاريخ صدور الحكم - الأمر الذي حرص المشرع من أجله على إحاطته بمزيد من الضمانات للتحقق من على المحكوم عليه حتى يسري في حقه ميعاد الطعن - مما مؤداه وجوب توافر على المحكوم عليه بإعلان الحكم علماً يقينياً أو ظنياً دون الاكتفاء في هذا الصدد بالعلم الحكمي استثناء من الأصل المنصوص عليه في المواد 10 ، 11 ، 13 من قانون المرافعات وذلك لأن الأثر الذي رتبته المادة الحادية عشر من قانون المرافعات على تسليم صورة الإعلان إلى جهة الإدارة - إذا لم يجد المحضر من يصح تسليم الورقة إليه في موطن المعلن إليه .... - تقتصر في هذه الحالة على مجرد العلم الحكمي وهو وإن كان يكفي لصحة إعلان سائر الأوراق القضائية إلا أنه لا يكفي لإعلان الحكم المشار إليه إذ لا تتوافر به الغاية التي استهدفها المشرع من الاستثناء المنصوص عليه في الفقرة الثالثة من المادة 213 من قانون المرافعات، ومن ثم لا ينتج العلم الحكمي أثره في بدء ميعاد الطعن في الحكم، ويبنى على ذلك أنه عندما يتوجه المحضر لإعلان الحكم ويجد مسكن المحكوم عليه مغلقاً هذا الغلق - الذي لا تتم فيه مخاطبة من المحضر مع أحد ممن أوردتهم المادة العاشرة من قانون المرافعات - لا شخص المراد إعلانه أو وكيله أو من يعمل في خدمته أو من الساكنين معه من الأزواج والأقارب والأصهار، لا يتحقق فيه لا العلم اليقيني للمحكوم عليه ولا العلم الظني، ومن ثم فإن إعلان الحكم في هذه الحالة لجهة الإدارة لا ينتج بذاته أثراً في بدء ميعاد الطعن فيه ما لم يثبت المحكوم له أو صاحب المصلحة في التمسك بتحقيق إعلان المحكوم عليه بالحكم أن الأخير قد تسلم الإعلان من جهة الإدارة أو الكتاب المسجل الذي يخبره فيه المحضر أن صورة الإعلان بالحكم سلمت إلى تلك الجهة، فعندئذ تتحقق الغاية من الإجراء بعلمه بالحكم الصادر ضده عملاً بالمادة (20) من قانون المرافعات وينتج الإعلان أثره وتتفتح به مواعيد الطعن. لما كان ذلك، وكان حكم الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها الصادر بتاريخ 3 من يوليو سنة 1995 في الطعن رقم 3041 لسنة 60ق - قد صدر على خلاف ما سبق - في خصوص ما انتهى إليه من خضوع إعلان الأحكام التي لم يحضر جلساتها المحكوم عليه ولم يقدم مذكرة بدفاعه المنصوص عليها في المادة 213/3 من قانون المرافعات لذات القواعد المقررة لإعلان سائر الأوراق القضائية الأخرى المنصوص عليها في المواد 10 ، 11 ، 13 من قانون المرافعات، وأنه يكفي بشأنه العلم الحكمي ليبدأ ميعاد الطعن فيها وما رتبه على ذلك من صحة إعلان الحكم لجهة الإدارة إذا لم يجد المحضر شخص المحكوم عليه في موطنه أو من يصح تسليم ورقة الإعلان إليه - ما لم يثبت المحكوم عليه أنه لم يتصل علمه بواقعة الإعلان بسبب لا يرجع إلى فعله أو تقصيره - فإن هيئتي المواد الجنائية والمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها مجتمعين تقضيان بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الأخير من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 العدول عن المبدأ المشار إليه في الطعن رقم 3041 لسنة 60ق - في هذا الخصوص - وتقرر الهيئتان أن المادة 213/3 من قانون المرافعات قد رسمت طريقاً خاصاً لإعلان الأحكام - التي لم يحضر جلستها المحكوم عليه ولم يقدم مذكرة بدفاعه - غير الطريق المتبع في إعلان سائر أوراق المحضرين الأخرى وذلك على التفصيل السابق الإشارة إليه.
لما كان ما تقدم ، وعملاً بنص الفقرة الأخير من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية ، فإنه يتعين على الهيئتين مجتمعين أن تفصل في الطعن المحال إليها.
ومن حيث أن الطعن أستوفي أوضاعه الشكلية.
ومن حيث أن ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، إذ قضى بسقوط حقه في الاستئناف لرفعه بعد الميعاد محتسباً من تاريخ تسليم ورقة الإعلان بالحكم المستأنف لجهة الإدارة بسبب غلق مسكنه - في حين أن المادة 213 من قانون المرافعات قد استثنت إعلان الأحكام - التي لم يحضر جلساتها المحكوم عليه ولم يقدم فيها مذكرة بدفاعه - من القواعد المقررة لإعلان سائر أوراق المحضرين القضائية واشترطت أن يتم إعلان هذه الأحكام لشخص المحكوم عليه أو في موطنه الأصلي، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي سديد ، ذلك أن إعلان الحكم إلى المحكوم عليه والذي يبدأ به ميعاد الطعن فيه ... في الأحوال التي يكون فيها المذكور قد تخلف عن حضور جميع الجلسات المحددة لنظر الدعوى ولم يقدم مذكرة بدفاعه - يخضع - وعلى ما انتهت إليه الهيئتان لنص الفقرة الثالثة من المادة 213 من قانون المرافعات التي استوجبت إعلان الحكم لشخص المحكوم عليه أو في موطنه الأصلي - لمن يقرر أنه وكيله أو أنه يعمل في خدمته أو أنه من الساكنين معه من الأزواج أو الأقارب أو الأصهار - لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بسقوط حق الطاعن في الاستئناف لرفعه بعد الميعاد على سند من أنه قد أعلن بالحكم الابتدائي مخاطباً مع جهة الإدارة بتاريخ 27 من سبتمبر سنة 1995 وأنه تم إخطاره بذلك بكتاب مسجل في ذات التاريخ ولم يرفع الاستئناف إلا في 18 من يناير سنة 1996 في حين خلت الأوراق من ثمة دليل على استلام الطاعن أو من يمثله لورقة الإعلان من جهة الإدارة - التي أعلنه عليها المحضر بسبب غلقه مسكنه - أو من استلامه الكتاب المسجل الذي يخبره فيه المحضر بتسليم تلك الورقة للجهة المشار إليها حتى يمكن القول بتحقيق الغاية من الإجراء بعلم الطاعن بالحكم، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون فيهما قضى به من سقوط حق الطاعن في الاستئناف قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث سائر أوجه الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت هيئتا المواد الجنائية والمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها مجتمعين بنقض الحكم المطعون فيه وأحالتا القضية إلى محكمة استئناف طنطا "مأمورية كفر الشيخ" وألزمت المطعون ضدها المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
بموجب عقد إيجار أملاك، مؤرخ في 11/12/2003، وخاضع لأحكام القانون المدني، يستأجر الطالب من المنذر إليهم، ما هو: الشقة رقم 4 بالعقار رقم ................................................ - بالقاهرة، لمدة تسعة وخمسون سنة تبدأ من 11/12/2003 وتنتهي في 11/12/2062، نظير أجرة شهرية قدرها240جم (مائتان وأربعون جنيهاً شهرياً)، لاستعماله في غرض "السكنى" هو وزوجته وأبنائه.
وقد حرر العقد باسم ملاكه الأربعة المعلن إليهم – على الشيوع فيما بينهم، ولكن وقع عليه المعلن إليهما الثاني والثالث فقط لغياب المعلن إليهما الأول والرابع في وقت تحرير وتوقيع العقد.
وقد قام الطالب بسداد مبلغ 17000.00جم (سبعة عشر ألف جنيه) كمقدم إيجار، على أن يقوم بسداد نصف القيمة الايجارية فقط ويخصم النصف الثاني من المبلغ المذكور حتى نفاذه.
كما قام الطالب بسداد مبلغ 8300.00جم (ثمانية آلاف وثلاثمائة جنيه) قيمة توريد وتركيب وتشغيل "مصعد" أسانسير العمارة الكائن بها الشقة المؤجرة له، رغم أنها في الدور الأول وهو لا يقوم باستعمال الأسانسير؟!! وكذلك قيمة القيام بأعمال واجهة العمارة ودرج "سلم" العمارة بأكملها؟!!
والذي استلم منه هذه المبالغ كلها هو المنذر إليه الثاني، الذي يتولى أعمال الإدارة والإشراف على العمارة الكائن بها العين المؤجرة، فهو الذي قام بتأجير جميع الوحدات بالعمارة المذكورة وهو الذي قام بمعاونة الطالب – وجميع المستأجرين في العمارة – بتركيب عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفونات وغيرها، وهو الذي يمثل ملاك العمارة في تعاملاته مع جميع المستأجرين وأمام جميع الجهات الحكومية والرسمية وغيرها.
وإذ نما إلى علم الطالب أن جميع الملاك على الشيوع قد قاموا بعمل قسمة رضائية فيما بينهم، واختص المعلن إليه الثالث بالشقة المؤجرة للطالب، مما حدا بالطالب إلى عرض القيمة الايجارية عليهما، وفي حالة امتناعهما عن قبضها – دون مسوغ قانوني – تودع على ذمتهما في المحكمة المختصة طبقاً لصحيح القانون. وعلى أن يخطره المعلن إليهم بأية تصرفات ترد على الشقة المؤجرة له أو بتغيير شخص أو صفة الملاك لها وأسمائهم بالكامل وعناوينهم والمستندات الدالة عليها.
لا سيما وأن البند الثاني عشر من عقد الإيجار سالف الذكر ينص على أنه: "لا يقيد هذا العقد الطرف الأول المؤجر من حيث نقل ملكية العقار بالبيع أو الهبة أو الوصية أو غير ذلك من تصرفات". كما نص البند الحادي عشر من ذات العقد على أن: "يحتفظ الطرف الأول المؤجر بحق التنازل عن هذا العقد لمن يشاء من الغير دون معارضة من الطرف الثاني المستأجر، وفي هذه الحالة يكون على الطرف الثاني أن يتعامل مع المتنازل إليه كتعامله مع المؤجر دون اعتراض طالما أخطر بهذا التنازل قانوناً وذلك حتى نهاية المدة المتفق عليها".
وإذ فؤجي الطالب بالمعلن إليه الأول ينذره بأنه أحد الملاك على الشيوع للعمارة الكائن بها الشقة المؤجرة للطالب، وأنه لم يعلم بعقد الإيجار المحرر للطالب من المعلن إليهما الثاني والثالث، رغم أن الطالب استلم الشقة المؤجرة له ويقيم بها منذ ست سنوات؟!! ويزعم أنه لا يجيز عقد إيجار الطالب للشقة التي يقيم فيها مع أسرته، بزعم إنه عقد باطل وغير نافذ في مواجهته، ويطلب منه إخلائه لها وتسليمها إليه؟!!
وإذ يهم الطالب الرد على هذا الإنذار بإيضاح كافة النواحي القانونية المتعلقة باستئجاره للشقة التي يقيم فيها مع زوجته وأولاده منذ ست سنوات ودفع فيها حصيلة ادخاره على مدار سنوات طوال.
إذ أن ما قام به المعلن إليهما الثاني والثالث من تأجير الشقة السكنية المتقدم ذكرها للطالب، فإنهما يعدا بمثابة وكيلين ظاهرين عن باقي الشركاء على الشيوع (وهما المعلن إليهما الأول والرابع) حيث توجد وكالة ضمنية ومفترضة يقوم بمقتضاه المعلن إليه الثاني تحديداً بتأجير وحدات تلك العمارة وتحرير عقود إيجارها وتحصيل أجرتها والقيام بأعمال إدارتها وصيانتها والإشراف عليها من تركيب مصعد وإكمال درج العمارة وواجهتها ومعاونة المستأجرين في تغيير وتركيب عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفونات وغيرها وتمثيل جميع الملاك في تعاملاتهم مع المستأجرين وأمام الجهات الحكومية والرسمية وغيرها.
كما أن المعلن إليهما الثاني والثالث كمؤجرين ملزمين قانوناً بضمان عدم تعرض أي شخص للطالب كمستأجر في انتفاعه بالعين المؤجرة له طالما هو قائم بجميع التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار.. ولإيضاح تفاصيل ذلك، نورد ما يلي:
الوكيل الظاهر:
من المُقرر في قضاء النقض أن: "التصرفات الصادرة من صاحب المركز الظاهر المخالف للحقيقة إلى الغير حسن النية، يترتب عليها ما يترتب على التصرفات الصادرة من صاحب المركز الحقيقي، متى كانت الشواهد المحيطة بالمركز الظاهر من شأنها أن تولد الاعتقاد العام بمطابقة هذا المركز للحقيقة، ويحتج بهذه التصرفات على صاحب المركز الحقيقي". (نقض مدني في الطعن رقم 354 لسنة 44 قضائية – جلسة 21/12/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 2374 – فقرة 2).
كما جرى قضاء النقض على أنه: "إذ يبين من مطالعة أوراق الطعن - أن محكمة الموضوع قد استخلصت من الوقائع الثابتة بالأوراق ومن القرائن المقدمة إليها وظروف الأحوال أن عقد الإيجار المحرر للمطعون عليه عن شقة النزاع صادر له من محام كان هو الوكيل عن الطاعن في التأجير وأنه هو الذي قام فعلاً بتأجير جميع شقق العقار الواقع به شقة النزاع إلى مستأجريها وتحصيل أجرتها - ورتبت المحكمة على ذلك أن المحامى المذكور هو وكيل ظاهر عن الطاعن - وكان قيام الوكالة الظاهرة في هذا الخصوص مما يجوز إثباته بالقرائن. ولما كان ما استخلصته محكمة الموضوع من ذلك وعلى نحو ما سلف بيانه - قيام مظهر خارجي منسوب للطاعن كان من شأنه أن أوهم المطعون عليه وجعله معذوراً في اعتقاده بأن هناك وكالة قائمة بين المؤجر له وبين الطاعن، وكان هذا الاستخلاص منها وفي حدود سلطتها الموضوعية - سائغاً ومؤدياً لما انتهت إليه وكافياً لحمل قضائها. فإنها لا تكون قد أخطأت في تطبيق القانون، ويكون النعي على الحكم المطعون فيه على غير أساس". (نقض مدني في الطعن رقم 878 لسنة 46 قضائية – جلسة 29/12/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 412 – فقرة 3).
هذا، وقد تواتر قضاء محكمة النقض على أنه: "يترتب على التصرفات الصادرة من صاحب المركز الظاهر المخالف للحقيقة إلى الغير حسن النية ما يترتب على التصرفات الصادرة من صاحب المركز الحقيقي، متى كانت الشواهد المحيطة بالمركز الظاهر من شأنها أن تولد الاعتقاد العام بمطابقة هذا المركز للحقيقة". (نقض مدني في الطعن رقم 53 لسنة 37 قضائية – جلسة 30/11/1971 مجموعة المكتب الفني – السنة 22 – صـ 959 – فقرة 1).
الوكالة الضمنية:
ومن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: "لمحكمة الموضوع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تستخلص من المستندات المقدمة لها في الدعوى ومن القرائن وظروف الأحوال قيام الوكالة الضمنية". (نقض مدني في الطعن رقم 150 لسنة 42 قضائية – جلسة 3/5/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 1118 – فقرة 2)
وقد جرى قضاء محكمة النقض على أنه: "إذ كان لمحكمة الموضوع أن تستخلص من المستندات المقدمة لها في الدعوى، ومن القرائن وظروف الأحوال قيام الوكالة الضمنية، وكان الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً، ويؤدى إلى النتيجة التي انتهى إليها، فإن ما يثيره الطاعنان في هذا الخصوص لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً في سلطة محكمة الموضوع في تقدير الدليل". (نقض مدني في الطعن رقم 276 لسنة 36 قضائية – جلسة 2/2/1971 مجموعة المكتب الفني – السنة 22 – صـ 154 – فقرة 2).
التزام المؤجرين بضمان عدم التعرض:
نصت المادة 571/2 مدني على أن ضمان المؤجر يمتد إلى كل تعرض أو إضرار مبني على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر.
ومن المسلم به أن المؤجر لا يضمن التعرض المادي الصادر من الغير، وإنما يقتصر ضمانه على التعرض القانوني، أي التعرض الذي يستند فيه ذلك الغير إلى حق يدعيه على العين المؤجرة، ويكون من شأنه إذا ثبت الإخلال بانتفاع المستأجر بهذه العين.
ويشترط قانوناً لتحقق التعرض القانوني الصادر من الغير الذي يرتب ضمان المؤجر توافر الشروط الأربعة الآتية:
1-صدور تعرض من الغير: والمقصود بالغير هو كل أجنبي عن التعاقد.
2-ادعاء الغير حقاً يتعلق بالعين المؤجرة ويتعارض مع حق المستأجر: فيجب أن يدعي الغير حقاً يتعلق بالعين المؤجرة، ويجب أن يكون الحق المدعى به متعارضاً مع حق المستأجر. كأن يدعي الغير شراء العين المؤجرة من مؤجرها وأن عقد الإيجار لا يسري في مواجهته ويطلب إخلاء المستأجر من العين؛ أو يدعي الغير أن له على العين المؤجرة حق انتفاع أو رهن حيازي أو حق ارتفاق أو حكر أو إذا أنكر وجود ارتفاق له على عقاره لصالح العين المؤجرة إذا كان عقد الإيجار قد منح المستأجر الحق في الإفادة منه.
أما إذا لم يكن حق الغير متعارضاً مع انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، فلا يكون ثمة تعرض. كما لو أدعى الغير أن له حق رهن رسمي أو حق اختصاص على العين المؤجرة.
3-وقوع التعرض بالفعل: فيجب حصول تعرض من الغير بالفعل: يكون من شأنه الإخلال بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة. والتعرض لا يكون كذلك إلا إذا ترتب عليه حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، أما إذا كان العمل الذي قام به الغير لا يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة فلا يعد تعرضاً يستوجب الضمان.
واعتبار فعل ما مخلاً بالانتفاع أم لا مسألة نسبية تختلف باختلاف الظروف، ويتوقف على الغرض المقصود من الإيجار وعرف الجهة. وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كان يترتب على عمل معين إخلال بانتفاع المستأجر أم لا، دون أن يخضع في ذلك التقدير لرقابة محكمة النقض ما دام تقديره قائماً على أسباب سائغة تؤدي إلى ما ذهب إليه.
4-وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار: فيجب أن يحدث التعرض في وقت يكون فيه الإيجار قائماً.
ومن المسلم به أن للمستأجر أن يدفع التعرض بنفسه في جميع الأحوال التي يصلح فيها أن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض. والمستأجر يصلح لأن يكون خصماً حقيقياً للمتعرض في حالتين، هما:
أ. الحالة الأولى – جميع دعاوى الحيازة.
ب. الحالة الثانية – إذا كان الحق الذي يدعيه المتعرض موجهاً مباشرة ضد المستأجر. فهنا المتعرض لا يدعي حقاً على ذات العين المؤجرة، ولكنه يدعي حقاً شخصياً ضد المستأجر شخصياً، وسواء كان المستأجر شخص طبيعي أم شخص اعتباري، وسواء كان السند القانوني للمتعرض صحيحاً أم لا. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع – عقد الإيجار في القانون المدني" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الخامسة 2001 القاهرة – بند 248 – صـ 536 وما بعدها).
وهدياً ما تقدم، وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع حالتنا الماثلة، يتضح جلياً أن مطالبة المنذر إليه الأول للطالب بإخلاء العين المؤجرة له من المعلن إليهما الثاني والثالث، مستنداً إلى ادعائه بملكية تلك العين، وكان هذا الإدعاء يتعلق "بالمكان المؤجر" ويتعارض مع حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة، ويحول دون انتفاع المستأجر (الطالب) بالعين المؤجرة، مما يحق معه للمستأجر (الطالب) طلب إلزام المعلن إليهما الثاني والثالث المؤجرين له بمنع تعرض المعلن إليه الأول في انتفاعه بالعين المؤجرة وإلا حق له الرجوع عليهما قانوناً مدنياً وجنائياً مع المطالبة بكافة التضمينات والتعويضات المناسبة.
لا سيما وأن البند السابع من عقد الإيجار الموقع عليه من المعلن إليهما الثاني والثالث باعتبارهما وكيلين ظاهرين وبوكالة ضمنية ومفترضة عن المعلن إليهما الأول والرابع، قد تناول صراحة على ضمان المؤجر لعدم التعرض، فنص على أن: "يلتزم المؤجر بضمان عدم التعرض المادي والقانوني للمستأجر في حيازته وانتفاعه وكافة حقوقه على العين المؤجرة، ويجب عليه التدخل قانوناً في حالة وقوع مثل هذا التعرض كما لو كان موجهة له، وللمستأجر إدخال المؤجر في أي إجراءات تتعلق بأي خصومة تنشأ عن التعرض المادي والقانوني للمستأجر من الغير، ويحق للمستأجر طلب إنقاص الأجرة أو التعويض أو فسخ العقد في هذه الحالة وفقاً لأحكام القانون المدني، وبالطبع يمتنع على المؤجر هذا التعرض إذ أن من يلتزم بالضمان يمتنع عليه التعرض وفقاً للقانون".
"وبناء عليه"
وهدياً بما تقدم، يتضح جلياً أن المعلن إليهما الثاني والثالث قاما بتأجير الشقة السكنية المذكورة عاليه للطالب، فإنهما يُعدا بمثابة وكيلين ظاهرين عن باقي الشركاء على الشيوع (وهما المعلن إليهما الأول والرابع) حيث توجد وكالة ضمنية ومفترضة يقوم بمقتضاه المعلن إليه الثاني تحديداً بتأجير وحدات تلك العمارة وتحرير عقود إيجارها وتحصيل أجرتها والقيام بأعمال إدارتها وصيانتها والإشراف عليها من تركيب مصعد وإكمال درج العمارة وواجهتها ومعاونة المستأجرين في تغيير وتركيب عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفونات وغيرها وتمثيل جميع الملاك في تعاملاتهم مع المستأجرين وأمام الجهات الحكومية والرسمية وغيرها.
كما أن المعلن إليهما الثاني والثالث كمؤجرين ملزمين قانوناً بضمان عدم تعرض أي شخص للطالب كمستأجر في انتفاعه بالعين المؤجرة له طالما هو قائم بجميع التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار. وإلا حق للطالب الرجوع عليهم مدنياً وجنائياً مع المطالبة بكافة التضمينات والتعويضات المناسبة.
ومن ثم، يرفض الطالب جملة وتفصيلاً الإنذار الموجه إليه من المعلن إليه الأول والسالف ذكره للأسباب آنفة الذكر والبيان.
"لذلك"
أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه، إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليهم، وأعلنتهم وسلمت لكل واحد منهم صورة من هذا الإنذار، للعلم بما جاء فيه والعمل بما أشتمل عليه، ونبهت عليهم بسريان مفعوله في حقهم قانوناً.
