المستحدث في أحكام النقض في
"الإيجارات" (وقوانين إيجار الأماكن)
أحكام عام 1997
الموجز
الإقامة المستقرة التى تعد
سبباً لامتداد عقد الإيجار هي تلك التى تنصرف فيها إرادة المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له
ومحلاً لإقامته المعتادة حتى ولو تخللتها بعض فترات الغيبة متقاربة كانت أو
متباعدة لسبب عارض طالما لم تكشف عن نية المقيم فى إنهاء هذه الإقامة.
( نقض مدني في الطعن رقم 7111 لسنة 66 قضائية
– جلسة 13/10/1997 )
القــــاعــــــــدة
"... وحيث إن مما ينعاه
الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال، ذلك أنه
أقام قضاءه على أن الطاعن وأمه تركا عين النزاع إثر زلزال سنة 1992 فتوفيت الأم خارجها، ولم يكن الطاعن مقيما
معها عند وفاتها،
رغم أن تركهما للشقة كان لسبب عارض هو الزلزال، وأن وفاتها فى هذه الفترة لا تحول بين امتداد
عقد الإيجار إليه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي فى محله،
ذلك أن المقصود بالإقامة المستقرة التى يمتد بها عقد الإيجار فى مفهوم نص المادة
29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 هي الإقامة التى تنصرف فيها نية المقيم إلى جعل العين
المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة حتى لو تخللتها فترات غيبة متقاربة أو
متباعدة لسبب عارض
لا يكشف عن رغبة المقيم فى إنهاء هذه الإقامة.
لما كان
ذلك وكان البين من
مدونات الحكم المطعون فيه أن الطاعن كان يقيم مع أمه المستأجرة بعين النزاع منذ استئجارها، ثم
تركاها إثر زلزال أكتوبر 1992 لصدور قرار من الجهة الإدارية بتنكيس العقار، ثم مرضت أمه ودخلت المستشفى التى
توفيت بها، فإن
عدم تواجد الطاعن مع أمه بعين النزاع وقت وفاتها، لا يدل على انتهاء إقامتهما
بها فى الفترة السابقة على الوفاة إذ أن تركهما معا العين المؤجرة تم قسرا لسبب لا دخل
لإرادتهما فيه، فلا تنتهي به لتلك الإقامة السابقة وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى ما يخالف هذا النظر فإنه
يكون مشوباً بالخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال بما يوجب نقضه دون حاجة
لبحث باقي
أسباب الطعن ولما تقدم، وحيث إن الطعن صالح للفصل فيه".
الموجز
استخلاص الإقامة
المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد إيجار المسكن لصالح المستفيدين من حكم
المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977، أو المساكنة التى تنشئ حقا للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير
الأقارب فى المادة سالفة الذكر حقاً فى البقاء رغم ترك المستأجر للعين أو وفاته،
هو أمر من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقديرها دون معقب
عليها من محكمة النقض حتى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصل
بالأوراق.
( نقض مدني في الطعن رقم 2329 لسنة 66 قضائية
– جلسة 26/11/1997 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث إن الطعن أقيم على
أربعة أسباب تنعى الطاعنتان بالوجه الأول من السبب الأول وبالسببين الثاني والثالث على الحكم المطعون فيه
الخطأ فى تطبيق القانون، وفى بيان ذلك تقولان، أن الثابت بالأوراق وبصحيفة دعوى
المطعون ضده
ومذكرته المقدمة أمام محكمة أول درجة بجلسة 15-12-1990 وبتحقيقات المحضر رقم 1050
لسنة 1989 إداري الظاهر، وبأقوال شهود الدعوى أن الطاعنة الأولى أقامت وساكنت
المستأجر الأصلي بالشقة محل النزاع منذ بدء الإيجار في 1/10/1964 حتى طلقها وتركها
لها وبناتها وانتقل لمسكن آخر، فاستمرت إقامتها بالعين مع بناتها إقامة دائمة
ومستقرة حتى قمن بتركها لها بعد زواجهن وهو ما لا يغير منه قيام المطعون ضده الأول
بتوجيه إعلان صحيفة الدعوى إليها بمسكن الزوجة الثانية لزوجها والذي تم بالمخاطبة
مع جهة الإدارة
وإذ كان مؤدى ذلك امتداد عقد إيجار العين لصالحها وقيام حقها فى البقاء فيها طبقاً
لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ولأحكام المساكنة رغم انتهاء علاقتها الزوجية بالمستأجر الأصلي
فإن الحكم المطعون
فيه إذ خالف هذا النظر فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن
هذا النعي
مردود، ذلك أن من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن استخلاص الإقامة المستقرة التى يترتب
عليها امتداد عقد إيجار المسكن لصالح المستفيدين من حكم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أو المساكنة
التى تنشئ للمنتفعين
بالعين المؤجرة من غير الأقارب المشار إليهم فى المادة سالفة الذكر حقا فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلي لها أو
وفاته إذا استمرت دون انقطاع منذ بدء الإجارة، من مسائل الواقع التى تستقل محكمة
الموضوع بتقديرها
دون معقب عليها من محكمة النقض متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت
بالأوراق ومن شأنها أن تؤدى إلى النتيجة التى انتهى إليها.
لما كان
ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض طلب الطاعنة الأولى بتحرير عقد إيجار لها عن العين محل النزاع
وبإخلائها لانتفاء
إقامتها وانقطاع صلتها بالعين على ما أورده بمدوناته (من أنه لم تثبت بالأوراق إقامة
المستأنفة - الطاعنة الأولى - مع بناتها قبل تركهن شقة النزاع وزواجهن وإقامتهن بمساكن أخرى - إذا الثابت طلاقها
فى 15-5-1966 وزواجها بآخر فى 9-9-1966 رفق وثيقة زواجها المقدمة بحافظة مستندات
المالك المقدمة
بجلسة 15-5-1994 وزواجها من المدعو ".........." وإقامتها بعين الصيرة مع زوجها الثاني ثم إنجابها لابنتيها و".........." و".........." والأخيرة بتاريخ 3-9-1969 بذات المسكن
وحتى وفاة زوجها الثاني المرحوم ".........." فى
31-8-1982 وهو ما ثبت بالمستندات المصرح باستخراجها والمقدمة بذات الحافظة وهو ما يستشف معه أن إقامة المستأنفة
بعد طلاقها من
المستأجر الأصلي عام 1966 كانت مع زوجها الثاني وحتى وفاته عام 1982 بمسكن الزوجية الثاني،
فضلاً عما تخلص معه المحكمة من المستندات المقدمة من المستأنف المالك أمام هذه المحكمة ومحكمة أول درجة عدم
ثبوت إقامة
المستأنفة ".........." بشقة
النزاع لوفاة زوجها عام 1973 وترك بناتها شقة النزاع وزواجهن وإقامتهن بشقق أخرى، ومما يؤيد ذلك ما
قرره شاهدي المالك أمام محكمة أول درجة وهما ".........." و".........." من أن
بنات المستأجر
الأصلي تزوجن وأنه لا يقيم أحد بالشقة منذ خمس سنوات وتطمئن هذه المحكمة لشهادتها وتأخذ بها،
ومن ثم تخلص من تلك الأقوال وما قدمه المستأنف المالك من مستندات صرح باستخراجها من ثبوت عدم إقامتها بشقة
النزاع مع بناتها بعد
أن انقطعت صلتهن بتلك الشقة واستقلالهن بمساكن أخرى خارج شقة النزاع ومن ثم يكون طلبها بتحرير
عقد إيجار عن شقة النزاع على غير سند من الوقائع والقانون") وإذ كان هذا الذى استخلصه الحكم سائغاً،
مردود لأصله الثابت
بالأوراق ويؤدى إلى النتيجة التى انتهى إليها، فإن النعي عليه بهذه الأسباب لا يعدو فى حقيقته
أن يكون جدلاً موضوعياً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره، مما لا تجوز إثارته أمام محكمة النقض".
أحكام عام 1998
الموجز
( عدم الامتداد للأقارب من الدرجة الثانية، ومنها "الحفيد")
أنه وبعد أن أصدرت
المحكمة الدستورية حكمها بعدم دستورية نص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 77 والتي
كانت تتيح امتداد عقد الإيجار لأقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة بشرط الإقامة معه لمدة سنة
قبل الترك. فإن على جهات المحاكم الامتناع عن تطبيق هذا النص على
النزاعات المطروحة أمامها، وكذلك فإن محكمة النقض يتوجب عليها إلغاء الأحكام
المطعون فيها أمامها والتي كان النص المقضي بعدم دستوريته أساس لها.
( نقض مدني في الطعن رقم 7718 لسنة 63 قضائية
– جلسة 14/5/1998 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
إن المقرر
فى قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها - كما يجوز للخصوم والنيابة -
إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن متى
توافرت عناصر الفصل
فيها من الوقائع والأوراق التى سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء
المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن. وكان المطعون ضده الثاني قد طلب فى
دعواه إلزام
الطاعنين بتحرير عقد إيجار عن العين محل النزاع بذات شروط عقد الإيجار المؤرخ
1-4-1948 لإقامته مع جدته المستأجرة منذ 6-6-1988 وحتى تركها له بتاريخ 1-9-1990
وامتداد عقد الإيجار له استنادا لحكم المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وقد أجابته المحكمة لطلبة وتأيد
هذا القضاء
بالحكم المطعون فيه، ولما كانت المادة 29 من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإصدار قانون
المحكمة الدستورية العليا تنص على أن "تتولى المحكمة الرقابة القضائية على
دستورية القوانين واللوائح على الوجه التالي (أ) إذا تراءى لإحدى المحاكم أو الهيئات ذات الاختصاص القضائي أثناء نظر
إحدى الدعاوى عدم
دستورية نص فى قانون أو لائحة لازم للفصل فى النزاع أوقفت الدعوى وأحالت الأوراق بغير رسوم
إلى المحكمة الدستورية العليا للفصل فى المسألة الدستورية (ب) إذا دفع أحد الخصوم أثناء نظر دعوى أمام
إحدى المحاكم أو
الهيئات ذات الاختصاص القضائي بعدم دستورية نص فى قانون أو لائحة ورأت المحكمة أو الهيئة
أن الدفع جدي أجلت نظر الدعوى وحددت لمن آثار الدفع ميعاداً لا يجاوز ثلاثة اشهر لرفع الدعوى بذلك أمام
المحكمة الدستورية
العليا فإذا لم ترفع الدعوى فى الميعاد أعتبر الدفع كأن لم يكن" يدل
على أن الشرعية
الدستورية تقتضى أن تكون النصوص التشريعية الواجبة التطبيق على أي نزاع مطابقة لإحكام
الدستور فلا يجوز لأي محكمة أو هيئة اختصها المشرع بالفصل فى نزاع معين وأياً كان موقعها من الجهة القضائية
التى تنتمي إليها
أعمال نص تشريعي لازم الفصل فى النزاع المعروض إذا بدا لها مصادمته للدستور
ومن باب أولى - إذا قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستوريته فهذا القضاء واجب التطبيق
على جميع المنازعات التى تخضع لتطبيق هذا النص القانوني مادام الحكم بعدم دستوريته قد لحق الدعوى قبل أن
يصدر فيها حكم
بات - وهذا الأمر متعلق بالنظام العام ويتعين على محكمة النقض إعماله من تلقاء نفسها كما
يجوز أثارته لأول مرة أمامها وذلك باعتبارها من المحاكم التى عنتها المادة 29 من قانون المحكمة الدستورية المشار
إليها - ولا يجوز
التحدي فى هذا الشأن بأن سلطة محكمة النقض قاصرة على مراقبة صحة تطبيق القوانين إذ أن
مطابقة النص القانوني للقواعد الدستورية هو أيضا من مسائل القانون ويتعين أن تكون الشرعية الدستورية متكاملة
حلقاتها وأن تكون لأحكام
الدستور الصدارة على ما دونها فى المرتبة - إذ لا يسوغ القول بصحة تطبيق محكمة الموضوع لنص قانوني
وهو مخالف للدستور - سيما إذا كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بعدم دستوريته - والمقرر وعلى ما
جرى به قضاء
المحكمة الدستورية العليا - أن مفاد نص المادة 49 من قانونها أن الأحكام الصادرة فى المسائل
الدستورية لا تنحصر حجيتها فى خصوم الدعوى الدستورية بل تمتد إلى الدولة بكافة أفرعها وتنظيماتها ويتم أعمال
أثرها على الناس كافة
دون تمييز - فلا يجوز تطبيق النصوص القانونية المحكوم بعدم دستوريتها اعتباراً من اليوم التالي
لنشر الأحكام الصادرة بشأنها فى الجريدة الرسمية ولا يعنى أن لهذه الأحكام أثرا مباشراً لا تتعداه خاصة
إذا كان قضاءها مبطلاً لنص غير جنائي - بل أن أثره الرجعى يظل جارياً ومنسحباً إلى
الأوضاع والعلائق
التى أتصل بها مؤثراً فيها حتى ما كان منها سابقاً على نشره فى الجريدة الرسمية
بافتراض أن تلك الأحكام كاشفة وليست منشئة إذ أن النص الباطل منعدم ابتداء لا انتهاء فلا يكون قابلاً للتطبيق
أصلاً منذ أن نشأ
معيباً ما لم تكن الحقوق والمراكز التى ترتبط بها قد استقر أمرها بناء على حكم قضائي توافر فيه
شرطان أولهما أن يكون باتاً وذلك باستنفاد طرق الطعن جميعاً وثانيهما أن يكون صادر قبل قضاء المحكمة الدستورية
العليا محمولاً على
النصوص القانونية عينها التى قضى ببطلانها - لما كان ذلك وكانت المحكمة الدستورية العليا قد
قضت بتاريخ 2-8-1997 فى الطعن رقم 116 لسنة 18قضائية "دستورية" - بعدم
دستورية ما نصت عليه المادة 29-1 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر من أن "وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة
يشترط لاستمرار
عقد الإيجار أقامتهم فى المسكن مدة سنه على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه
العين المؤجرة" وقد نشر هذا الحكم بالجريدة الرسمية فى العدد 33 فى 14-8-1997 والاستدراك المنشور بالجريدة
الرسمية بالعدد 38
بتاريخ 18-9-1997 - ومن ثم فقد أصبح هذا النص القانوني فى تلك الخصوصية والمحكوم بعدم
دستوريته لا يجوز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشر الحكم بالجريدة الرسمية عملا بالمادة 49 من القانون رقم 48 لسنة
1979 سالف الإشارة
إليه وإذ ذهب الحكم المطعون فيه إلى تأييد حكم محكمة أول درجة فيما قضى به من إلزام
الطاعنين بتحرير عقد إيجار للمطعون ضده الثاني امتدادا لعقد إيجار المطعون ضدها الأولى المستأجرة استنادا لثبوت
أقامته معها فى
العين بصفتها جدته قبل تركها العين له تطبيقا لنص المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977
على إنه قريب من الدرجة الثانية وهو نص قضى بعدم دستوريته فى خصوص امتداد عقد الإيجار للأقارب نسباً على النحو
المتقدم وأصبح منعدماً ولا يجوز تطبيقه - بما يوجب نقض الحكم المطعون فيه لهذا
السبب دون حاجة
لبحث كافة أسباب الطعن".
الموجز
أنه وبعد أن أصدرت
المحكمة الدستورية حكمها بعدم دستورية نص المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977
والتي كانت تتيح امتداد عقد الإيجار لأقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة بشرط الإقامة معه لمدة سنة
قبل الترك، فإن على جهات المحاكم الامتناع عن تطبيق هذا النص على النزاعات
المطروحة أمامها، وكذلك فإن محكمة النقض يتوجب عليها إلغاء الأحكام
المطعون فيها أمامها والتي كان النص المقضي بعدم دستوريته أساساً لها.
( نقض مدني في الطعن رقم 5400 لسنة 63 قضائية
– جلسة 21/5/1998 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
إنه من المقرر
فى قضاء هذه المحكمة - وعلى ما جرى به نص المادة 253/4 من قانون المرافعات - أن
لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم والنيابة العامة إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق
التمسك بها أمام
محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التى سبق
عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق
عليه لا يشمله
الطعن - وكان المقرر - أن مفاد نص المادة 29 من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإصدار قانون
المحكمة الدستورية العليا - يدل على أن الشرعية الدستورية تقتضى أن تكون النصوص التشريعية الواجبة التطبيق على أي
نزاع مطابقة لأحكام
الدستور فلا يجوز لأي محكمة أو هيئة اختصها المشرع بالفصل فى نزاع معين - وأياً كان موقعها من
الجهة القضائية التى تنتمي إليها إعمال نص تشريعي لازم للفصل فى النزاع المعروض عليها إذا بدا لها مصادمته
للدستور - ومن باب أولى
- إذا قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستوريته - فهذا القضاء واجب التطبيق على جميع
المنازعات التى تخضع لتطبيق هذا النص القانوني مادام الحكم بعدم دستوريته قد لحق الدعوى قبل أن يصدر فيها حكم
بات - وهذا الأمر
متعلق بالنظام العام ويتعين على محكمة النقض إعماله من تلقاء نفسها، كما يجوز إثارته لأول
مرة أمامها وذلك باعتبارها من المحاكم التى عنتها المادة 29 المشار إليها ولا يجوز
التحدي فى هذا الشأن بان سلطة محكمة النقض قاصرة على مراقبة صحة تطبيق القوانين إذ أن مطابقة النص
للقواعد الدستورية
هو أيضا من مسائل القانون ويتعين أن تكون الشرعية الدستورية متكاملة حلقاتها وأن تكون
لأحكام الدستور الصدارة على ما دونها فى المرتبة إذ لا يسوغ القول بصحة تطبيق محكمة الموضوع لنص قانوني وهو
مخالف للدستور سيما
إذا كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بعدم دستوريته - والمقرر - وعلى ما جرى به قضاء
المحكمة الدستورية العليا - أن مفاد نص المادة 49 من قانون هذه المحكمة أن الأحكام الصادرة فى المسائل
الدستورية لا تنحصر
حجيتها فى خصوم الدعوى الدستورية بل تمتد إلى الدولة بكافة أفرعها وتنظيماتها ويتم
إعمال أثرها على الناس كافة دون تمييز فلا يجوز تطبيق النصوص القانونية المحكوم
بعدم دستوريتها اعتباراً من اليوم التالي لنشر الأحكام بشأنها فى الجريدة الرسمية ولا يعنى هذا أن لهذه
الأحكام أثراً مباشراً لا تتعداه خاصة إذا كان قضاؤها مبطلاً لنص غير جنائي بل أن
أثره الرجعى
يظل جارياً ومنسحباً إلى الأوضاع والعلائق التى اتصل بها مؤثراً فيها حتى ما كان منها
سابقاً على نشره فى الجريدة الرسمية بافتراض أن النص الباطل منعدم ابتداء لا انتهاء إذ أن تلك الأحكام كاشفة وليست
منشئة فلا يكون
النص قابلاً للتطبيق لأنه نشأ من الأصل معيباً ما لم تكن الحقوق والمراكز التى ترتبط بها قد
استقر أمرها بناء على حكم قضائي توافر فيه شرطان: أولهما- أن يكون باتا وذلك باستنفاده لطرق الطعن جميعها؛ وثانيهما-
أن يكون صادراً قبل قضاء المحكمة الدستورية العليا ومحمولاً على النصوص القانونية
عينها التى
قضى ببطلانها - لما كان ذلك وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بتاريخ
2/8/1997 في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية" المنشور بالجريدة الرسمية فى العدد 33
بتاريخ 14-8-1997 والاستدراك المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم (38) بتاريخ 18-9-1997 بعدم دستورية ما نصت
عليه المادة 29 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من
أن فيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن
مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة وكانت المحكمة
المطعون فى
حكمها قد قضت برفض دعوى الطاعن بصفته بإخلاء شقة النزاع وثبوت العلاقة الايجارية وإلزامه
بتحرير عقد إيجار عن شقة النزاع لصالح المطعون ضدهما باعتبار أن زوجة المستأجر الأصلي الممتد إليها عقد
الإيجار - شقيقة المطعون
ضدها الثانية - وخالة المطعون ضدها الأولى بالتطبيق لنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 77 والتي
مفادها عدم انتهاء عقد الإيجار بوفاة المستأجر الأصلي وهو نص قضى - بعدم دستوريته
بالحكم المشار إليه وأصبح النص القانوني المذكور المحكوم بعدم دستوريته منعدماً ابتداء لا انتهاء وبالتالي
لا يجوز تطبيقه
متى لحق الدعوى أمام محكمة النقض بما يوجب نقض الحكم المطعون فيه لهذا السبب المتعلق
بالنظام العام دون حاجة لبحث كافة أوجه الطعن".
الموجز
من المقرر
أنه وبعد أن أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمها بعدم دستورية نص 29/1 من
القانون 49 لسنة 1977 الخاص بامتداد عقد الإيجار لغير المستأجر الأصلي بتوافر شروط
معينة، فقد صار لزاماً على محكمة النقض ومن تلقاء نفسها أن تقضى بإلغاء الأحكام المطعون فيها أمامها والتي
كان النص السابق أساساً لها.
( نقض مدني في الطعن رقم 5340 لسنة 63 قضائية
– جلسة 28/5/1998 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
إن المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها - كما يجوز للخصوم والنيابة
العامة - إثارة
الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن
متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة
الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله
الطعن، ولما كان
مفاد نص المادة 29 من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا -
يدل على أن الشرعية الدستورية تقتضى أن تكون النصوص التشريعية الواجبة التطبيق على أي نزاع مطابقة لأحكام
الدستور فلا يجوز لأي محكمة أو هيئة اختصها المشرع بالفصل فى نزاع معين وأيا كان
موقعها من الجهة
القضائية التى تنتمي إليها إعمال نص تشريعي لازم للفصل فى النزاع المعروض عليها إذا بدا
لها مصادمته للدستور ومن باب أولى - إذا قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم
دستوريته فهذا القضاء واجب التطبيق على جميع المنازعات التى تخضع لتطبيق هذا النص القانوني مادام
الحكم بعدم الدستورية
قد لحق الدعوى قبل أن يصدر فيها حكم بات - وهذا الأمر متعلق بالنظام العام ويتعين على محكمة
النقض إعماله من تلقاء نفسها - كما يجوز إثارته لأول مرة أمامها وذلك باعتبارها من المحاكم التى عنتها المادة 29
من قانون المحكمة
الدستورية العليا المشار إليها - ولا يجوز التحدي فى هذا الشأن بأن سلطة محكمة النقض قاصرة
على مراقبة صحة تطبيق القوانين إذ أن مطابقة النص القانوني للقواعد الدستورية هو أيضا من مسائل القانون
ويتعين أن تكون
الشرعية الدستورية متكاملة حلقاتها وان تكون لأحكام الدستور الصدارة على ما
دونها فى المرتبة - إذ لا يسوغ القول بصحة تطبيق محكمة الموضوع لنص قانوني وهو مخالف للدستور -
سيما إذا كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بعدم دستوريته - والمقرر وعلى ما جرى به قضاء المحكمة
الدستورية العليا - أن
مفاد نص المادة 49 من قانونها أن الأحكام الصادرة فى المسائل الدستورية لا تنحصر حجيتها فى
خصوم الدعوى الدستورية بل تمتد إلى الدولة بكافة أفرعها وتنظيماتها ويتم إعمال أثرها على الناس كافة دون تمييز -
فلا يجوز تطبيق
النصوص القانونية المحكوم بعدم دستوريتها اعتباراً من اليوم التالي لنشر الأحكام الصادرة
بشأنها فى الجريدة الرسمية ولا يعنى أن لهذه الأحكام أثراً مباشرا لا تتعداه خاصة
إذا كان قضاءها مبطلاً لنص غير جنائي - بل أن أثره الرجعى يظل جارياً ومنسحباً إلى
الأوضاع والعلائق التى اتصل بها مؤثراً فيها حتى ما كان منها سابقاً على نشره فى
الجريدة الرسمية بافتراض أن تلك الأحكام كاشفة وليست منشئة إذ أن النص الباطل
منعدم ابتداء لا انتهاء فلا يكون قابلا للتطبيق أصلاً منذ أن نشأ معيباً ما لم تكن الحقوق
والمراكز التى ترتبط
بها قد استقر أمرها بناء على حكم قضائي توافر فيه شرطين أولهما أن يكون باتاً وذلك باستيفاء
طرق الطعن جميعاً. وثانيهما أن يكون صادراً قبل قضاء المحكمة الدستورية العليا
محمولاً على النصوص القانونية عينها التى قضى ببطلانها - لما كان ذلك وكانت المحكمة الدستورية العليا
قد قضت بتاريخ 6/7/1996 في القضية رقم 4 لسنة 15 قضائية "دستورية" -
بعدم دستورية الفقرة
الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر وذلك فيما نصت عليها من استمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التى كان يزاول فيها
نشاطا تجارياً أو
صناعياً أو مهنياً أو حرفياً فى مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلى هذا
المستأجر عنها وبسقوط فقرتها الثالثة فى مجال تطبيقها بالنسبة إلى هؤلاء الشركاء - وقد نشر هذا الحكم
بالجريدة الرسمية فى العدد رقم 28 فى 18-7-1996 ومن ثم فقد أصبح هذا النص القانوني فى تلك الخصوصية والمحكوم
بعدم دستوريته لا
يجوز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر الحكم بالجريدة الرسمية عملا
بنص المادة
49 من القانون رقم 48 لسنة 1979 سالف الإشارة إليه وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى
تأييد حكم محكمة أول درجة فيما قضى به من إلزام الطاعنتين بتحرير عقد إيجار للمطعون ضده الأول عن الحجرة والصالة
والمنافع محل
النزاع موضوع عقد الشركة امتداداً لعقد إيجار المستأجر الأصلي بالتطبيق لنص المادة 29-2 من
القانون 49 لسنة 1977 ورفض طلب الطاعنة الأولى وهو نص قضى بعدم دستوريته بالحكم المشار إليه وأصبح منعدماً ابتداء
لا انتهاء على النحو
المتقدم ولا يجوز تطبيقه - بما يوجب نقض الحكم المطعون فيه نقضا جزئيا فيما قضى به من ثبوت
العلاقة الايجارية وإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1-6-1968 والإخلاء لهذا السبب المتعلق بالنظام العام دون حاجة لبحث
كافة أسباب
الطعن".
الموجز
من المقرر أنه إذا كان
عقد الإيجار المعقود لأجنبي ينتهي بانتهاء إقامة الأخير بمصر أو وفاته، إلا أنه
استثناءا على الأصل فقد قرر المشرع امتداد عقد الإيجار فى هذه الحالة للزوجة المصرية
وأولادها من هذا الأجنبي ما لم يغادروا مصر نهائياً.
(
نقض مدني في الطعن رقم 2068 لسنة 64 قضائية – جلسة 11/6/1998 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
إن الطعن أقيم على سببين
ينعى الطاعنون بهما على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع والقصور
فى التسبيب والفساد فى الاستدلال ويقولون بياناً لذلك أن المستأجرة الأصلية لعين النزاع قد استأجرتها لها
ولأسرتها ومن ثم يعد
أفراد أسرتها مستأجرين أصليين وتكون لهم كافة الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار وإذ ظلوا
مقيمين فى عين النزاع بعد وفاة والدتهم فى 13-11-1983 حتى تاريخ رفع الدعوى ولهم إقامة غير محددة بالبلاد وبرغم علم
مورث المطعون
ضدهم بالوفاة إلا انه لم يرفع دعواه إلا بعد انقضاء عدة سنوات مما يعد تنازلاً منه عن عدم
استخدام الرخصة المنصوص عليها فى المادة 17 من القانون 49 لسنة 1977 فضلا عن قبوله
الأجرة منهم طوال هذه المدة مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن
هذا النعي مردود، ذلك أن مؤدى نص المادة 154 من القانون المدني أن مبدأ نسبية
العقد يهيمن على قوته الملزمة بالنسبة للأشخاص والموضوع بما يقتضى أن اثر العقد إنما يقتصر على طرفيه
والخلف العام أو الخاص أو الدائنين فى الحدود التى بينها القانون فلا تنصرف الحقوق
الناشئة عنه
والالتزامات المتولدة منه إلا إلى عاقديه ولئن كان لعقد إيجار الأماكن طابع عائلي وجماعي
لا بتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته ولمن يتراءى له
إيواؤهم الذين لا تترتب فى ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال فترة مشاركتهم المستأجر
الأصلي فى السكن ويبقى الأخير هو الطرف الأصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر ولا يسوغ القول بأن
المقيمين مع
المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذا بأحكام النيابة الضمنية انحرافاً عن المبادئ العامة فى
نسبية آثار العقد لان هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً فى عقد الإيجار ولا
تربطهم بالمؤجر أي علاقة تعاقدية مباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم فى بداية الإيجار أو بعده وإنما تمتعهم
بالإقامة فى
العين كانا قياماً من المستأجر بالتزامات وواجبات أدبية ذات طابع خاص قابله للتغير والتبديل
متعلقة به هو ولا شأن لها بالمؤجر وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة المسكن مسألة عارضه لا تبرر فكره المجاز القانوني
على أساس النيابة
الضمنية كما أن مؤدى نص المادة الثانية من القانون المدني أن النص التشريعي الذى يتضمن
قاعدة عامة يجوز إلغاؤه بتشريع لاحق بنص صراحة على هذا الإلغاء أو يشتمل على نص يتعارض مع التشريع القديم أو
ينظم من جديد
الموضوع الذى سبق أن قرر قواعده ذلك التشريع وإذ كان نص المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة
1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من استمرار عقد إيجار المسكن
للمستفيدين
المشار إليهم فى حالة وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين قد ورد عاماً لا يفرق بين المصريين
وغير المصريين فإنه وقد صدر من بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 وهو فى ذات مرتبة التشريع الأول متضمناً النص
فى المادة 17 منه
على انتهاء عقود التأجير لغير المصريين بقوة القانون بانتهاء المدة المحددة لإقامتهم فى البلاد
ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون فى جميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية
وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائياً فقد قصد
المشرع استمرار عقد
الإيجار على الزوجة المصرية للأجنبي وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم
يغادروا البلاد نهائياً فقد دل على أن المشرع فى سبيل العمل على توفير الأماكن المخصصة للسكنى كما أفصح عن ذلك
تقرير لجنة
الإسكان والمرافق والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب اتجه إلى
تنظيم الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبي على نحو مغاير لما تضمنته المادة 29-1
من القانون رقم 49
سنة 1977 بحيث لا يبيح له الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني للعقد إلا للمدة المحددة
لإقامته بالبلاد وقصر الانتفاع بتلك الميزة واستمرار العقد على الزوجة المصرية للمستأجر الأجنبي وأولادها منه الذين
كانوا يقيمون
بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً ومن ثم يتعين قصر امتداد العقد على
من ذكروا صراحة بالنص دون غيرهم وبالشروط المحددة به وبالتالي فلا يستفيد غير هؤلاء
الأقارب من استمرار العقد أياً كان تاريخ ترك المستأجر للعين أو وفاته أو تاريخ مغادرته البلاد طالما أنها لاحقة على تاريخ
العمل بالقانون
المذكور فى 31-7-1981 ولو قصد المشرع استمرار عقد الإيجار لغير الزوجة المصرية
وأولادها لنص على ذلك فى المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أو أحال على
المادة 29/1 من القانون رقم 49 سنة 1977 والتي بموجبها يستمر عقد إيجار المسكن للزوج والأولاد والوالدين
المقيمين مع المستأجر عن
الوفاة أو الترك وإذ كان الثابت من الأوراق أن المستأجرة الأصلية للعين محل النزاع - فلسطينية
الجنسية - وتوفيت بتاريخ 13-11-1983 فإن عقد الإيجار المؤرخ 1-8-1960 يكون قد
انتهى بوفاتها ولا يمتد لصالح الطاعنين تطبيقا لنص المادة 17 سالفة البيان إذ لا محل لتطبيق القاعدة العامة
فى الامتداد
القانوني المقرر بنص المادة 29 من القانون رقم 49 سنة 1977 - وإذ آثار الطاعنون تنازل
المؤجر عن استعمال الرخصة المخولة له فى طلب الإخلاء عملا بالمادة (17) من القانون سالف البيان لسكونه وقبوله
الأجرة منهم فان هذا
النعي سبب جديد لا يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض - ومن ثم يضحى النعي على غير أساس".
الموجز
إنه وبعد أن أصدرت
المحكمة الدستورية العليا حكمها بعدم دستورية المادة 29 من القانون 49 لسنة
1977 والتي كانت تقرر امتداد عقد إيجار المسكن عند ترك المستأجر الأصلي للعين لأقاربه بالمصاهرة حتى
الدرجة الثالثة، فإنه يتعين على محكمة النقض إلغاء الأحكام المطعون فيها
أمامها والتي كان النص الملغى أساساً وسنداً لها.
( نقض مدني في الطعن رقم 4303 لسنة 63 قضائية
– جلسة 18/6/1998 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
إن المقرر - فى قضاء هذه
المحكمة- أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها - كما يجوز للخصوم والنيابة العامة إثارة
الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل
فيها من الوقائع والأوراق التى سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على
الجزء المطعون
فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو فى حكم سابق عليه لا يشمله الطعن. وكان المقرر
- أن مفاد نص المادة (29) من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا - يدل على أن
الشرعية الدستورية
تقتضى أن تكون النصوص التشريعية الواجبة التطبيق على أي نزاع مطابقة لأحكام الدستور فلا يجوز لأي
محكمة أو لهيئة اختصها المشرع بالفصل فى نزاع معين، وأيا كان موقعها من الجهة
القضائية التى تنتمي إليها، إعمال نص تشريعي لازم للفصل فى النزاع المعروض عليها إذا بدا لها مصادمته
للدستور - ومن باب
أولى - إذا قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستوريته - فهذا القضاء واجب التطبيق على
جميع المنازعات التى تخضع لتطبيق هذا النص القانوني مادام الحكم بعدم دستوريته قد لحق الدعوى قبل أن يصدر فيها حكم
بات وهذا الأمر
متعلق بالنظام العام ويتعين على محكمة النقض إعماله من تلقاء نفسها كما يجوز
إثارته لأول مرة أمامها وذلك باعتبارها من المحاكم التى عنتها المادة 29 المشار
إليها ولا يجوز التحدي فى هذا الشأن بأن سلطة محكمة النقض قاصرة على مراقبة صحة تطبيق القوانين إذ أن مطابقة النص القانوني
للقواعد الدستورية
هو أيضا من مسائل القانون ويتعين أن تكون الشرعية الدستورية متكاملة حلقاتها وأن تكون لأحكام الدستور الصدارة على ما
دونها فى المرتبة
إذ لا يسوغ القول بصحة تطبيق محكمة الموضوع لنص قانوني وهو مخالف للدستور سيما إذا كانت
المحكمة الدستورية العليا قد قضت بعدم دستوريته والمقرر وعلى ما جرى به قضاء المحكمة الدستورية العليا - أن مفاد نص
المادة (49) من
قانون هذه المحكمة أن الأحكام الصادرة فى المسائل الدستورية لا تنحصر حجيتها
فى خصوم الدعوى الدستورية بل تمتد إلى الدولة بكافة أفرعها وتنظيماتها ويتم إعمال أثرها على الناس كافة دون تمييز
فلا يجوز تطبيق
النصوص القانونية المحكوم بعدم دستوريتها اعتباراً من اليوم التالي لنشر الأحكام
الصادرة بشأنها فى الجريدة الرسمية ولا يعنى أن لهذه الأحكام أثراً مباشرا لا
نتعداه خاصة إذا كان قضاؤها مبطلاً لنص غير جنائي، بل أن أثره الرجعى يظل جارياً
ومنسحباً إلى الأوضاع والعلائق التى أتصل بها مؤثرا فيها حتى ما كان منها سابقاً على نشره فى الجريدة الرسمية
بافتراض أن تلك الأحكام
كاشفة وليست منشئة إذ أن النص الباطل منعدم ابتداء لا انتهاء فلا يكون قابلاً للتطبيق أصلا
منذ أن نشأ معيباً ما لم تكن الحقوق والمراكز التى يرتبط بها قد استقر أمرها بناء على حكم قضائي توافر فيه شرطان
أولهما: أن يكون
باتاً وذلك باستنفاذه لطرق الطعن جميعا وثانيهما أن يكون صادراً قبل قضاء المحكمة الدستورية
العليا ومحمولاً على النصوص القانونية عينها التى قضى ببطلانها. لما كان ذلك وكانت المحكمة الدستورية العليا قد
قضت بتاريخ 18/3/1995 فى القضية رقم (6) لسنة (9) قضائية "دستورية" -
المنشور فى الجريدة
الرسمية بالعدد (14) فى 6-4-1995 بعدم دستورية ما تضمنته المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة
1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من استمرار عقد إيجار المسكن - عند ترك
المستأجر الأصلي
له - لصالح أقاربه بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة الذين أقاموا معه فى العين المؤجرة مدة سنة
سابقة على تركه العين أو مدة شغله لها أيهما اقل وإذ كانت المحكمة المطعون فى حكمها قد قضت بتأييد حكم محكمة أول
درجة القاضي برفض
دعوى الطاعنين الأصلية وإجابة المطعون ضده الثاني لطلباته بثبوت العلاقة الايجارية بينهما
وإلزامهم بتحرير عقد إيجار له لشقة النزاع وبذات شروط عقد إيجار المستأجر الأصلي - المطعون ضده الأول - زوج شقيقته
لثبوت إقامته مع
الأخير قبل تركه لها وتوافر قرابة المصاهرة بينهما بالتطبيق لنص المادة 29
سالفة البيان والمحكوم بعدم دستوريتها بالحكم المشار إليه - والذي أصبح منعدماً ابتداء
لا انتهاء كما قررت بذلك المحكمة الدستورية العليا وبالتالي لا يجوز تطبيقه متى لحق دعوى النزاع أمام محكمة
النقض ومن ثم انتفاء السند القانوني للحكم المطعون فيه بما يعيبه ويوجب نقضه لهذا
السبب المتعلق
بالنظام العام دون حاجة لبحث كافة أسباب الطعن وإذ حجية هذا القضاء عن بحث أسباب
طلب الطاعن الطاعنين بالإخلاء بما يتعين معه أن يكون مع النقض الإحالة".
الموجز
إنه وبعد صدور حكم
المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 والخاصة بامتداد عقد
إيجار العين للمقيمين مع المستأجر الأصلي من أقاربه حتى الدرجة
الثالثة بعد تركه للعين، فقد صار لزاماً على محكمة النقض الحكم بنقض كل
الأحكام المطعون فيها أمامها والتي كان النص المقضي بعدم دستوريته أساساً له.
( نقض مدني في الطعن رقم 210 لسنة 67 قضائية –
جلسة 1/7/1998 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
إن الطعن
أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى
تطبيقه والقصور فى التسبيب، وفى بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه بإخلاء العين محل النزاع تأسيسا على سبق صدور
حكم فى الاستئناف
رقم 5096 لسنة 110 قضائية "استئناف القاهرة". خلص إلى أن إقامته
بالعين كان على سبيل
الاستضافة فى حين أن هذا الحكم لا يحوز حجية فى الدعوى الماثلة لاختلاف الموضوع، والسبب
والخصوم، فضلا عن أن ما ذهب إليه لم يكن لازماً للفصل فى موضوع تلك الدعوى ولا يحول دون امتداد عقد إيجار العين
إليه، لأن إقامته
بها كانت دائمة ومستقرة مع جدته لمدة سنة سابقة على وفاتها وقد طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق
لإثبات هذه الإقامة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعرض عن مستنداته وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق
فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي - وأيا كان وجه الرأي
فيه - غير مقبول،
ذلك أن من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - انه يترتب على الحكم الصادر من المحكمة
الدستورية العليا بعدم دستورية نص فى القانون عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم بالجريدة
الرسمية، وإن ذلك
لا ينصرف إلى المستقبل فحسب، وإنما ينسحب - بحسب الأصل - على الوقائع والعلاقات السابقة
على صدور الحكم بعدم دستورية النص بافتراض أن النص الباطل منعدم ابتداء فلا يكون قابلاً للتطبيق - أصلاً منذ
نشأ معيباً، ولما
كان هذا الأمر متعلقاً بالنظام العام فان واجب محكمة النقض - التزاما بالشرعية الدستورية
- إعماله من تلقاء نفسها والتصدي لصحة تطبيق الحكم المطعون فيه أمامها لهذا النص، إذ لا يسوغ القول بصحة
تطبيق محكمة الموضوع
لنص قانوني قضى بعدم دستوريته، لما كان ذلك وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بتاريخ
2-8-1997 فى القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية"، بعدم دستورية ما نصت عليه
المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 - فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
- من أنه "فيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط
لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة
المستأجر أو
مدة شغله للمسكن أيهما أقل" وإذ كانت أسباب الطعن جميعها تستند إلى حق الطاعن فى امتداد
عقد إيجار العين محل النزاع إليه عن جدته لوالدته - التى أمتد إليها العقد عن زوجها الأصلي - لإقامتها معها مدة
سنة سابقة على
وفاتها استنادا إلى نص المادة 29-2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الذى قضى بعدم دستوريته ومن
ثم فان النعي على الحكم المطعون فيه بهذه الأسباب يضحى - أيا كان وجه الرأي فيه غير منتج وبالتالي غير مقبول".
الموجز
إنه وبعد أن صدر حكم
المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 والتي
كانت تنص على امتداد عقد الإيجار عند ترك المستأجر للعين المؤجرة إلى أقاربه نسباً حتى الدرجة
الثالثة، فقد صار واجباً على محكمة النقض أن تقضى بنقض الأحكام المطعون
فيها أمامها والتي كان النص الملغى أساساً لها.
( نقض مدني في الطعن رقم 3145 لسنة 64 قضائية – جلسة 2/7/1998 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
إن المقرر- فى قضاء هذه
المحكمة - أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها - كما يجوز للخصوم والنيابة العامة إثارة
الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل
فيها من الوقائع والأوراق التى سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على
الجزء المطعون
فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن، وكان المقرر-
أن مفاد نص المادة 29 من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا يدل على أن
الشرعية الدستورية تقتضى
أن تكون النصوص التشريعية الواجبة التطبيق على أي نزاع مطابقة لأحكام الدستور
فلا يجوز لأي محكمة أو هيئة اختصها المشرع بالفصل فى نزاع معين - أياً كان موقعها من
الجهة القضائية التى تنتمي إليها - إعمال نص تشريعي لازم للفصل فى النزاع المعروض عليها إذا بدا لها مصادمته
لدستور - ومن باب أولى
- إذا قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستوريته، فهذا القضاء واجب التطبيق على جميع
المنازعات التى تخضع لتطبيق هذا النص القانوني مادام الحكم بعدم الدستورية قد لحق الدعوى قبل أن يصدر فيها حكم
بات - وهذا الأمر
متعلق بالنظام العام ويتعين على محكمة النقض إعماله من تلقاء نفسها كما يجوز إثارته لأول
مرة أمامها وذلك باعتباره من المحاكم التى عنتها المادة 29 المشار إليها ولا يجوز التحدي
فى هذا الشأن بأن سلطة محكمة النقض قاصرة على مراقبة صحة تطبيق القوانين إذ أن مطابقة النص القانوني
للقواعد الدستورية
هو أيضا من مسائل القانون ويتعين أن تكون الشرعية الدستورية متكاملة حلقاتها وأن تكون لأحكام الدستورية الصدارة على
ما دونها فى
المرتبة إذ لا يسوغ القول بصحة تطبيق محكمة الموضوع لنص قانوني وهو مخالف للدستور سيما إذ
كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بعدم دستوريته، والمقرر - وعلى ما جرى به قضاء المحكمة الدستورية العليا
أن مفاد نص المادة 49 من قانون هذه المحكمة - أن الأحكام الصادرة فى المسائل
الدستورية لا
تنحصر حجيتها فى خصوم الدعوى الدستورية بل تمتد إلى الدولة بكافة أفرعها وتنظيماتها ويتم
إعمال أثرها على الناس كافة دون تمييز فلا يجوز تطبيق النصوص القانونية المحكوم بعدم دستوريتها اعتباراً من
اليوم التالي لنشر
الأحكام الصادرة بشأنها فى الجريدة الرسمية ولا يعنى أن لهذه الأحكام أثراً
مباشراً لا تتعداه خاصة إذا كان قضاؤها مبطلاً لنص غير جنائي - بل أن أثره الرجعى يظل جارياً
ومنسحباً إلى الأوضاع والعلائق التى اتصل بها مؤثراً فيها حتى ما كان منها سابقاً على نشره فى الجريدة الرسمية
بافتراض أن تلك الأحكام
كاشفة وليست منشئة إذ أن النص الباطل منعدم ابتدءا لا انتهاء فلا يكون قابلا للتطبيق أصلاً
منذ أن نشأ معيبا ما لم تكن الحقوق والمراكز التى ترتبط بها قد استقر أمرها بناء على حكم قضائي توافر فيه شرطان
أولهما: أن يكون
باتاً وذلك باستنفاده لطرق الطعن جميعها وثانيهما: أن يكون صادراً قبل قضاء المحكمة الدستورية
العليا ومحمولاً على النصوص القانونية عينها التى قضى ببطلانها. لما كان ذلك وكانت
المحكمة الدستورية العليا قد قضت بتاريخ 2/8/1997 في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية
"دستورية" والمنشور فى الجريدة الرسمية بتاريخ 14-8-1997 بالعدد 33 والاستدراك المنشور
بالجريدة الرسمية
فى العدد 38 فى 18-9-1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى
شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه "وفيما عدا هؤلاء من أقارب
المستأجر نسبا حتى الدرجة
الثالثة" يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على
الأقل سابقة
على وفاة المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل".وكانت
المحكمة المطعون فى حكمها قد قضت بتأييد حكم أول درجة بإجابة المطعون ضدها الأولى
لطلباتها وبعدم قبول دعوى الطاعن تطبيقا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمقضي بعدم دستوريتها بالحكم
المشار إليه وأصبح النص القانوني المذكور منعدما ابتداء لا انتهاء وبالتالي لا
يجوز تطبيقه
متى لحق دعوى النزاع أمام محكمة النقض بما يوجب نقض الحكم لهذا السبب المتعلق بالنظام
العام دون حاجة لبحث كافة أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة".
الموجز
التزام الخلف بتمكين
المستأجر من السلف من الاستمرار فى الانتفاع بالعقار المؤجر إليه من هذا الأخير مترتب
على انتقال الحق فى استغلال هذا العقار من السلف إلى الخلف كأثر من آثار انتقال الملكية.
( نقض مدني في الطعن رقم 3441 لسنة 60 قضائية
– جلسة 25/11/1998 )
القــــاعــــــــدة
"من
المقرر - فى قضاء
هذه المحكمة - إن النص فى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه استثناء
من حكم المادة 604 من القانون المدني "تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكون
لسند الإيجار ثابت
بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية" يدل على أن خلافة المالك
الجديد للمالك
القديم فى الإيجار إنما تستمد من خلافته له فى الملكية باعتبار أن التزام الخلف بتمكين
المستأجر من السلف من الاستمرار فى الانتفاع بالعقار المؤجر أليه من هذا الأخير مترتب على انتقال الحق فى
استغلال هذا العقار من
السلف إلى الخلف كأثر من آثار انتقال الملكية، وفى ذلك ما يوجب - تعرفا على نطاق الخلافة فى
الإيجار - الوقوف على نطاق الخلافة فى الملكية وذلك بتحديد العقار الذى أنصب عليه التصرف الناقل للملكية، إذ
فى حدوده تحدد
الخلافة فى الإيجار".
الموجز
بعد صدور حكم المحكمة
الدستورية العليا بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 77 بشأن امتداد
عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة، فإن الحكم المبنى على هذا
النص والذي لم يصبح
باتاً يكون واجب الإلغاء إعمالاً لحكم الدستور.
( نقض مدني في الطعن رقم 2702 لسنة 63 قضائية
– جلسة 20/12/1998 )
القــــاعــــــــدة
"إذ
كان قضاء هذه
المحكمة قد جرى على أنه وإن نصت الفقرة الثالثة من المادة 49 من القانون رقم 48 لسنة
1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا، قبل تعديلها بالقرار بقانون رقم 168 لسنة 1998 على أنه
"ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص فى قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي
لنشر الحكم"
إلا أنه لا مراء فى أن مؤدى الحكم بعدم دستورية نص - وعلى ما يبين من المذكرة
الإيضاحية للقانون آنف الإشارة لا ينصرف إلى المستقبل فحسب وإنما يرتد إلى الوقائع والعلاقات السابقة على صدوره والتي
لم تستقر نهائياً
بعد، وذلك حماية للأوضاع التى استقرت قبل صدوره وعدم المساس بها، وهو ما لا يتأتى إلا
بصيرورة الحكم الصادر فيها باتاً أو إذا لحقها التقادم ويغير من ذلك صدور قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة
1998 بتعديل نص
الفقرة الثالثة من المادة المشار إليها. والمنشور فى الجريدة الرسمية بتاريخ 11 من يوليو
سنة 1988 بعد استدراكه بقرار رئيس مجلس الوزراء المنشور فى الجريدة الرسمية بتاريخ 12 من يوليو سنة 1998 بجعلها
"ويترتب على
الحكم بعدم دستورية نص فى قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم
يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر" إذ لم يأت هذا التعديل بما يلغى الأثر الرجعى لأحكام المحكمة الدستورية
العليا، باعتباره
أصلاً فى هذه الأحكام. ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص يكشف عن وجود عيب خالط النص منذ نشأته أدى
إلى وأده فى مهده، بما ينفى معه صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذه، كما يكشف عن وجود حكم قانوني مغاير واجب
الإتباع كان
معمولاً به عند صدور هذا النص الباطل. تلتزم المحاكم والكافة بأعماله التزاما بحجية الحكم
الصادر بعدم الدستورية، وهو ما يتجافى مع القول بانعدام الأثر الرجعى ذلك أن مفاد عموم النص المشار إليه
وإطلاقه، أنه ليس
بلازم أن يكون التاريخ الذى تحدده المحكمة الدستورية فى هذه الحالة تالياً لتاريخ
نشر الحكم فى الجريدة الرسمية، مما مؤداه أن هذا التعديل قد حمل فى طياته موجبات
ارتداده إلى الأصل العام المقرر لبطلان النص المقضي بعدم دستوريته منذ نشأته إعمالاً للأثر الكاشف لأحكام تلك
المحكمة - وهو ما أفصحت
عنه المذكرة الإيضاحية للقرار بقانون المشار إليه من أن هذا التعديل استهدف أولا: تحويل
المحكمة سلطة تقرير أثر غير رجعى لحكمها على ضوء الظروف الخاصة التى تتصل ببعض الدعاوى الدستورية التى تنظرها
بمراعاة العناصر
المحيطة بها وقدر الخطورة التى تلازمها ثانيا: تقرير أثر مباشر للحكم إذا كان متعلقا بعدم
دستورية نص ضريبي"، كما مؤداه أنها غايرت فى الحكم ما يبين النص الضريبي
المقضي بعدم دستوريته بتقرير أثر مباشر له وبين الحكم الصادر بعدم دستورية نص غير ضريبي وذلك بتقرير أثر
رجعى له كأصل عام
مع تحويل المحكمة الدستورية سلطة تقرير أثر غير رجعى لحكمها. لما كان ذلك، وكانت
المحكمة الدستورية قد قضت فى حكمها الصادر بتاريخ 2 من أغسطس سنة 1997 المنشور فى
الجريدة الرسمية فى 14 من أغسطس سنة 1977 بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 1977 فيما تضمنه
من امتداد عقد
الإيجار لأقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة بسبب الوفاة أو الترك، وقد أدرك
الدعوى قبل أن يصير الحكم الصادر فيها باتاً. وكان الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بثبوت
العلاقة الايجارية
عن العين محل النزاع بين الطاعن والمطعون ضدها استناداً إلى إقامتها مع شقيقتها المستأجرة
الأصلية فيها وامتداد عقد الإيجار إليها بعد ترك الأخيرة الإقامة بها، إعمالا لحكم المادة 29 "فقرة
أولى" من القانون رقم 49 لسنة 1977 المقضي بعدم دستوريتها فإنه يكون قد خالف
القانون بما يوجب نقضه لهذا
السبب دون حاجة إلى بحث أوجه الطعن".
الموجز
لا يعد تأجير العين من
الباطن تخلياً عن عقد الإيجار - يمتد الإيجار لصالح الزوج والأولاد والوالدين الذين يقيمون مع
المستأجر قامة مستمرة حتى الوفاة أو ترك العين.
( نقض مدني في الطعن رقم 1480 لسنة 67 قضائية
– جلسة 30/12/1998 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
أن هذا النعي سديد، ذلك أن من مؤدى نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن عقد إيجار
المسكن لا ينتهي
بوفاة المستأجر أو تركه له وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع زوجة أو أولاده أو أي من
والديه الذين كانوا يقيمون معه إقامة مستمرة حتى الوفاة أو الترك، والتي لا تحول دون قيامها - وعلى ما جرى به
قضاء هذه المحكمة - انقطاع
المستفيد عن الإقامة بالعين لسبب عارض مهما استطالت مدته مادام انه لم يكشف عن إرادته
فى التخلي عنها صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على انصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر
القانوني كما لا
يغير من ذلك استعمال المستأجر رخصه تأجير العين المؤجرة له من الباطن مفروشة، وذلك
باعتبار أن الإيجار من الباطن يعد من صور انتفاع المستأجر بالعين وليس فى التأجير من الباطن أو عدم العودة إلى الإقامة
الفعلية فى
العين المؤجرة أثر انتهائه، ما يصح اعتباره تخلياً عنها منهياً لعقد
إيجارها سواء من
جانب المستأجر أو المستفيد من حكم النص المشار إليه، إذ تعد إقامتهم بالعين خلال فترة تأجيرها مفروشة للغير إقامة
حكمية لا تحول دون
إعمال مقتضى النص المذكور، لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت بدفاعها أمام محكمة الموضوع
بامتداد عقد استئجار والدتها العين محل النزاع لصالحها لإقامتها معها بها حتى وفاتها، وأن انقطاعها العارض عن الإقامة
بالعين بسبب
ظروف عملها بمدينة الإسكندرية دون أن تتخلى عنها لا يمنع من استمرار الإجارة
لصالحها، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بعدم امتداد الإجارة لصالح الطاعنة وبالإخلاء
على سند مما استخلصه من قيام والده المذكورة - المستأجرة - بتأجير العين محل النزاع مفروشة لآخرين ومن أن
الطاعنة تعمل
بمدينة الإسكندرية مرتباً على ذلك انتفاء إقامتها بالعين رغم إن هذا الذى استند إليه الحكم لا
ينهض بذاته دليلاً على إن انتفاء الإقامة التى يترتب عليها عدم امتداد الإيجار لصالح المستفيد وقد حجبه ذلك
الخطأ عن بحث دفاع
الطاعنة المشار إليه، وهو دفاع جوهري - لو ثبت - قد يتغير به وجه الرأي فى الدعوى فانه يكون
مشوباً بالفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن".
الموجز
لا يعد تأجير العين من
الباطن تخلياً عن عقد الإيجار - يمتد الإيجار لصالح الزوج والأولاد والوالدين الذين يقيمون مع
المستأجر قامة مستمرة حتى الوفاة أو ترك العين.
( نقض مدني في الطعن رقم 1480 لسنة 67 قضائية
– جلسة 30/12/1998 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
أن هذا النعي سديد، ذلك أن من مؤدى نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن عقد إيجار
المسكن لا ينتهي
بوفاة المستأجر أو تركه له وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع زوجة أو أولاده أو أي من
والديه الذين كانوا يقيمون معه إقامة مستمرة حتى الوفاة أو الترك، والتي لا تحول دون قيامها - وعلى ما جرى به
قضاء هذه المحكمة - انقطاع
المستفيد عن الإقامة بالعين لسبب عارض مهما استطالت مدته مادام انه لم يكشف عن إرادته
فى التخلي عنها صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على انصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر
القانوني كما لا
يغير من ذلك استعمال المستأجر رخصه تأجير العين المؤجرة له من الباطن مفروشة، وذلك
باعتبار أن الإيجار من الباطن يعد من صور انتفاع المستأجر بالعين وليس فى التأجير من الباطن أو عدم العودة إلى الإقامة
الفعلية فى
العين المؤجرة أثر انتهائه، ما يصح اعتباره تخلياً عنها منهياً لعقد
إيجارها سواء من
جانب المستأجر أو المستفيد من حكم النص المشار إليه، إذ تعد إقامتهم بالعين خلال فترة تأجيرها مفروشة للغير إقامة
حكمية لا تحول دون
إعمال مقتضى النص المذكور، لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت بدفاعها أمام محكمة الموضوع
بامتداد عقد استئجار والدتها العين محل النزاع لصالحها لإقامتها معها بها حتى وفاتها، وأن انقطاعها العارض عن الإقامة
بالعين بسبب
ظروف عملها بمدينة الإسكندرية دون أن تتخلى عنها لا يمنع من استمرار الإجارة
لصالحها، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بعدم امتداد الإجارة لصالح الطاعنة وبالإخلاء
على سند مما استخلصه من قيام والده المذكورة - المستأجرة - بتأجير العين محل النزاع مفروشة لآخرين ومن أن
الطاعنة تعمل
بمدينة الإسكندرية مرتباً على ذلك انتفاء إقامتها بالعين رغم إن هذا الذى استند إليه الحكم لا
ينهض بذاته دليلاً على إن انتفاء الإقامة التى يترتب عليها عدم امتداد الإيجار لصالح المستفيد وقد حجبه ذلك
الخطأ عن بحث دفاع
الطاعنة المشار إليه، وهو دفاع جوهري - لو ثبت - قد يتغير به وجه الرأي فى الدعوى فانه يكون
مشوباً بالفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن".
الموجز
امتداد عقد الإيجار لزوجة
المستأجر الأصلي أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك. المادة 29
من القانون 49 لسنة 1977. اضطراد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى هو من أبرم
عقد الإيجار ابتداءاً مع المالك أو من امتد العقد قانونا لصالحه بعد
وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين.
( نقض مدني في الطعن رقم 446 لسنة 68 قضائية –
جلسة 25/1/1999 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر
فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على
انه «لا ينتهي عقد
إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين
كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك» قد جاء عاماً غير مقيد بجيل واحد من
المستأجرين ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة به يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم
عقد الإيجار
ابتداء مع المالك أو من امتد العقد قانونا لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين".
الموجز
امتداد عقد الإيجار فى حالة
وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه وأولاده أو والديه المقيمين معه وقت الوفاة
أو الترك أيا كانت مدة إقامتهم وأيا كانت بدايتها. بشرط أن تستمر حتى الوفاة
أو الترك. المقصود بالإقامة المستقرة. الإقامة العارضة لا تحول دون
توافرها. استخلاص الإقامة المستقرة يستقل به قاضى الموضوع بما له من سلطة تقدير
الأدلة وبحث المستندات. شرطه.
( نقض مدني في الطعن رقم 3829 لسنة 64 قضائية
– جلسة 28/1/1999 )
القــــاعــــــــدة
"مؤدى النص فى المادة 29/1
من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة أن المشرع رغبة منه فى حماية شاغلي
الأماكن المؤجرة ولحل
أزمة الإسكان ارتأى استمرار عقد الإيجار وامتداده - فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين
المؤجرة - لصالح زوجه وأولاده أو والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك أيا كانت مدة إقامتهم وأيا كانت بدايتها
بشرط أن تستمر حتى
الوفاة أو الترك والمقصود بالإقامة مع المستأجر فى مسكنه الإقامة المستقرة فى العين المؤجرة
ولا يحول دون توافرها انقطاع الشخص عن الإقامة بها لسبب عارض طالما لم يكشف عن انه أنهى هذه الإقامة بإرادته
الصريحة أو الضمنية فى
تخليه عنها، كما أن من المقرر أنه وإن كان استخلاص الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد
عقد الإيجار لصالح المستفيدين من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة فى
الدعوى وبحث
مستنداتها واستخلاص الصحيح فيها إلا أن ذلك مشروطاً بأن يكون استخلاصه سائغاً
ومؤديا إلى النتيجة التى انتهى إليها وأن يكون قد عرض لكل دفاع جوهري أبداه الخصوم فى الدعوى".
أحكام عام 1999
الموجز
عقد إيجار المسكن لا ينتهي
بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون
معه حتى الوفاة أو الترك. الانقطاع العرضي عن الإقامة لا يحول دون الامتداد.
استخدام العين كمصيف
والإقامة غير المستمرة فيها.
( نقض مدني في الطعن رقم 1861 لسنة 67 قضائية
– جلسة 10/2/1999 )
القــــاعــــــــدة
"النص
فى المادة 29-1
من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهي عقد إيجار المسكن
بوفاة المستأجر
أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" - وعلى
ما جرى به قضاء
هذه المحكمة - على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي أو من امتد العقد
لصالحه وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم بالنص متى كانت إقامتهم بالعين إقامة مستقره
حتى تاريخ الوفاة
أو الترك، ولا يحول دون امتداد العقد انقطاع المستفيد عن الإقامة بالعين لسبب عارض مادام أنه
لم يكشف عن إرادته فى التخلي عنها صراحة أو ضمنا، ويكفى أن تكون إقامة المستفيد - من أفراد تلك الطائفة -
بالعين المؤجرة
بقصد استخدامها كمصيف إقامة موسمية ومتقطعة بحسب طبيعته فيها فى فصل الصيف، وهو ما يتفق مع
طبيعة الإقامة بالمصايف التى لا تستلزم استعمال المسكن المعد للتصييف بصفة مستمرة طول العام ودون اشتراط أن تكون
لهم إقامة فعلية
مع المستأجر الأصلي بمسكنه المعتاد خارج المصيف".
الموجز
استمرار عقد إيجار الأجنبي
الذى انتهت إقامته بالبلاد بقوة القانون لزوجته وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين
المؤجرة ما لم تثبت مغادرتهم البلاد بصفة نهائية.
( نقض مدني في الطعن رقم 2302 لسنة 67 قضائية
– جلسة 17/2/1999 )
القــــاعــــــــدة
"النص
فى المادة 17 من القانون
رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر - وإن دل على استمرار عقد إيجار الأجنبي الذى انتهت إقامته بالبلاد بقوة القانون لزوجته وأولادها منه
الذين كانوا
يقيمون بالعين المؤجرة، ما لم تثبت مغادرتهم البلاد بصفة نهائية إلا أن هذا الاستمرار مقرر
لمصلحة هؤلاء الأخيرين دون غيرهم وبالشروط سالفة الذكر، وبالتالي لا يحق لمن عداهم التمسك بهذا الحق".
الموجز
الامتداد القانوني لعقد
الإيجار. مناطه. الإقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين المؤجرة. تقدير الإقامة وأقوال الشهود
فى الدعوى واستنباط القرائن وتقدير كفايتها فى الإثبات مما تستقل به
محكمة الموضوع. شرط ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 1381 لسنة 67 قضائية
– جلسة 21/2/1999 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر - وعلى ما جرى به قضاء
هذه المحكمة - أن الإقامة التى يترتب عليها مزية الامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو
تركة العين، وفقاً لحكم المادة 29 فقرة أولى من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة
1977، هي الإقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين المؤجرة، وانصراف نية
المقيم إلى أن
يجعل هذا المسكن مراحه ومغداه وأن يقيم به إقامة دائمة ومستقرة، وأنه وإن كان تقدير
هذه الإقامة وأقوال الشهود فى الدعوى من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يكون
استخلاصها سائغاً
وله مصدره من الأوراق وكافيا لحمل النتيجة التى انتهى إليها وإن أسباب الحكم تعتبر مشوبة
بالفساد فى الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة فى اقتناعها
إلى أدله غير صالحة
من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التى ثبتت لديها أو وقع
تناقض بين العناصر كما فى حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التى انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر
التى ثبتت لديها
وأن استنباط القرائن وتقدير كفايتها فى الإثبات وإن كانت مما تستقل به محكمة الموضوع إلا
أن شرط ذلك أن تبين الدليل عليها والمصدر التى استقته منها، وأن تؤدى عقلا إلى ما انتهت إليه".
الموجز
عدم انتهاء عقد إيجار
المسكن بوفاة المستأجر الأصلي لمن امتد إليه. شرطه. إقامته المستقرة فيه حتى تاريخ
الوفاة أو الترك. الانقطاع العارض عن العين لا يحول دون الامتداد. استعمال العين كمصيف.
( نقض مدني في الطعن
رقم 1326 لسنة 68 قضائية – جلسة 15/4/1999 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر فى قضاء هذه المحكمة
إن النص فى المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 77 على أن "لا ينتهي عقد إيجار
المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا
يقيمون معه حتى
الوفاة أو الترك" يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة
المستأجر الأصلي أو
من امتد العقد لصالحه وتستمر العلاقة قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم بالنص
متى كانت إقامتهم بالعين إقامة مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك ولا يحول دون امتداد العقد انقطاع المستفيد عن الإقامة
بالعين لسبب
عارض مادام انه لم يكشف عن إرادته فى التخلي عنها صراحة أو ضمناً ويكفى أن تكون إقامة
المستفيد بالعين المؤجرة بقصد استخدامها كمصيف - إقامة موسمية ومنقطعة بحسب طبيعة الإقامة فيها فى فصل الصيف -
ولا يغير من ذلك
النص فى عقد الإيجار على استعمال العين المؤجرة مسكناً ذلك أن استعمال
العين المؤجرة
فى الاصطياف لا يعد تغييراً فى وجه استعمالها للسكنى وان طائفة الأقارب من الطبقة الأولى
وهم الزوجة والأولاد والوالدين لا يشترط لامتداد عقد إيجار شقة المصيف بالنسبة لهم سوى أن يثبت إن لهم إقامة
ولو موسمية
متقطعة بشقة المصيف وهو ما يتفق مع طبيعة الإقامة بالمصايف إلى لا تستلزم استعمال المسكن
المعد للتصييف بصفة مستمرة طول العام ودون اشتراط أن تكون لهم إقامة فعلية مع المستأجر الأصلي بمسكنه المعتاد خارج
المصيف".
الموجز
امتداد عقد
الإيجار. شرطه. الإقامة المستقرة فى العين المؤجرة مع المستأجر وتوافر شروط المادة 29/1 من
القانون 49 لسنة 1977. الانقطاع العارض لا يحول دون توافر الامتداد.
( نقض مدني في الطعن رقم 4031 لسنة 64 قضائية
– جلسة 15/4/1999 )
القــــاعــــــــدة
"مفاد
النص فى المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة - على أن المشرع رغبة منه فى حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان ارتأى
استمرار عقد
الإيجار وامتداده - فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة - لصالح زوجة وأولاده أو
والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك أيا كانت مدة إقامتهم وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى الوفاة أو
الترك والمقصود
بالإقامة مع المستأجر فى مسكنه الإقامة المستقرة فى العين المؤجرة ولا يحول دون توافرها انقطاع
الشخص عن الإقامة بها لسبب عارض طالما لم يكشف عن انه أنهى هذه الإقامة بإرادته".
الموجز
امتداد عقد الإيجار إلى زوج
المستأجر الأصلي وأولاده ووالديه. شرطه. الإقامة معه حتى الوفاة أو الترك. المادة 29/1 القانون 49
لسنة 1977. المقصود بالإقامة هنا. واقعة الإقامة من مسائل الواقع تستقل بها محكمة
الموضوع.
( نقض مدني في الطعن رقم 3366 لسنة 58 قضائية
– جلسة 20/6/1999 )
القــــاعــــــــدة
"مؤدى نص المادة 29-1 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 إن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر بل يمتد إلى زوجة وأولاده ووالديه الذين
يقيمون معه حتى
الوفاة أو الترك. لما كان ذلك وكان من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - إن الإقامة التى يعتد
بها لامتداد العقد لصالح المذكورين هي الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن، وان
واقعة الإقامة
الفعلية من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها
أصلها الثابت بالأوراق، وأنه إذا أقام الحكم قضاءه على واقعة استخلصها من مصدر لا وجود له أو موجود ولكنه مناقض
لما أثبته أو غير
مناقض ولكن من المستحيل عقلاً استخلاص تلك الواقعة منه كان متعيناً نقضه".
الموجز
امتداد عقد الإيجار إلى زوج
المستأجر الأصلي وأولاده ووالديه. شرطه. الإقامة معه حتى الوفاة أو الترك. م 29-1 ق 49-1977.
المقصود بالإقامة هنا. واقعة الإقامة من مسائل الواقع تستقل بها محكمة
الموضوع.
( نقض مدني في الطعن رقم 3366 لسنة 58 قضائية
– جلسة 20/6/1999 )
القــــاعــــــــدة
"مؤدى نص المادة 29-1 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 إن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر بل يمتد إلى زوجة وأولاده ووالديه الذين
يقيمون معه حتى
الوفاة أو الترك. لما كان ذلك وكان من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - إن الإقامة التى يعتد
بها لامتداد العقد لصالح المذكورين هي الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن، وان
واقعة الإقامة
الفعلية من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها
أصلها الثابت بالأوراق، وانه إذا أقام الحكم قضاءه على واقعة استخلصها من مصدر لا وجود له أو موجود ولكنه مناقض
لما أثبته أو غير مناقض ولكن من المستحيل عقلا استخلاص تلك الواقعة منه كان متعينا
نقضه".
الموجز
الحكم بعدم دستورية ما نصت
عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 من انه وفيما
عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار
إقامتهم فى السكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله لمسكن أيهما
اقل". مؤداه. انحسار الامتداد القانوني لعقد الإيجار عن هؤلاء الأقارب.
ويمتنع على المحاكم
باختلاف درجاتها وأنواعها عن تطبيق هذا النص على الوقائع
المراكز القانونية
المطروحة عليها لو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية.
علة ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 1714 لسنة 64 قضائية
– جلسة 1/7/1999 )
القــــاعــــــــدة
"قضت المحكمة الدستورية
العليا بتاريخ 2-8-1997 فى القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية"
والمنشور فى الجريدة الرسمية بتاريخ 14-8-1997 بالعدد رقم 32 والاستدراك المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 38 فى
18-9-1997 بعدم دستورية
ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 77 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار
عقد الإيجار
إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله
للمسكن أيهما أقل" والذي لا يجوز تطبيقه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وهيئتها العامة - اعتبارا من اليوم التالي
لنشر الحكم
بالجريدة الرسمية وتمتنع على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها عن تطبيقه على الوقائع
والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى ولو كانت سابقة على صدور هذا الحكم بعدم الدستورية مادام قد أدرك الدعوى
أثناء نظر الطعن أمام
محكمة النقض باعتباره قضاءاً كاشفاً عن عيب لحق النص منذ نشأته وعدم صلاحيته
لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذه مما مؤداه انحسار الامتداد القانوني لعقد الإيجار عن
أقارب المستأجر الأصلي نسباً حتى الدرجة الثالثة فى حالة وفاته أو تركه العين - استنادا لنص المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 77
سالف البيان والتي لا يجوز تطبيقها للقضاء بعدم دستوريتها على ما سلف بيانه فى أن يستفيد الطاعن
من امتداد عقد الإيجار عن عمته استنادا لنص المادة 29 سالفة الذكر المقضي بعدم دستوريتها فى هذا الخصوص".
الموجز
اعتبارا من تاريخ العمل
بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977. مناط امتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو
صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر الأصلي للعين المؤجرة لصالح المستفيدين من الورثة
وهم زوجات المستأجر وزوجة المستأجرة والأقارب نسباً من الدرجة الأولى
والثانية. أن يستعملوا العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر طبقا
للعقد. يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقا
لقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثة قبل وفاته. شرطه. ألا
يكون قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو انه يلحق ضررا بسلامة المبنى أو
بشاغليه.
( نقض مدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية
– جلسة 4/7/1999 )
القــــاعــــــــدة
"النص فى المادة الأولى من
القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 سنة 1977 - والمقضي بعدم
دستوريتها فى
الطعن رقم 116 لسنة 18 قضائية "دستورية" بتاريخ 2-8-1997 - وبعد
الأحكام الخاصة بإيجار
الأماكن غير السكنية والذي نشر بتاريخ 26-3-1997 بالعدد رقم 12 مكرر من الجريدة الرسمية على
أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 سنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر، النص الآتي: فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو
حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان
يمارسه المستأجر
الأصلي طبقا للعقد"، وفى المادة الرابعة منه "تسرى أحكام هذا
القانون على
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار
إليه والقانون رقم 136 لسنة 1981"، وفى المادة الخامسة منه "ينشر هذا
القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى فيعمل بها
اعتبارا من تاريخ البدء
بالقانون رقم 49 سنة 1977 المشار إليه"، والنص فى المادة الثانية من اللائحة التنفيذية
للقرار بقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم × سنة 1997
بتاريخ 16-5-1997 والمنشور بالجريدة الرسمية العدد 28 مكرر الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 1977
على أن "تسرى أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض
السكنى التى
يحكمها القانونان أرقام 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن
الصادرة قبلها"، والنص فى المادة الرابعة من تلك اللائحة على أنه يعمل بأحكام
الفصل × منها - الاستمرار بأثر رجعى طبقا للفقرة الثانية من المادة
29 من القانون رقم × سنة ×
المعدلة بالفقرة الأولى من
القانون رقم 6 لسنة 1997 اعتبارا من 9-9-1997 وفى المادة السابعة منها على أنه يشترط - استمرار
العقد لصالح المستفيدين الورثة وهم زوجات المستأجر وزوج المستأجرة والأقارب نسبا من الدرجة الأولى والثانية
وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدني أن يستعملوا العين فى النشاط الذى كان
يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد يدل على أنه اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 سنة
1977 فإن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي - بعد وفاة المستأجرة
الأصلية العين
المؤجرة مادام لا يسبب ضررا بالمبنى أو بشاغليه وفقا للضوابط التى استلزمتها هذه
المادة ولم تتوافر فى حقه إحدى الحالات التى تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد
إليه عقد الإيجار من
ورثة المستأجر الأصلي وفقا للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثه من قبل
وفاته مادام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة
المبنى أو بشاغليه".
الموجز
امتداد عقد الإيجار المسكن.
فى حالتي الوفاة أو الترك. لصالح زوج المستأجر الأصلي أو أولاده أو أي من والديه. المادة
29/1 القانون 49 لسنة 1977. شرط ذلك الإقامة معه حتى الوفاة أو الترك.
( نقض مدني في الطعن رقم 3577 لسنة 64 قضائية
– جلسة 12/7/1999 )
القــــاعــــــــدة
"أن
مفاد نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي
بوفاة المستأجر
الأصلي أو تركه له وإنما يمتد لصالح زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه
وقت الوفاة أو الترك".
الموجز
الحكم بعدم دستورية نص فى
القانون أو لائحة. عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر الحكم. سريانه على الدعاوى
المنظورة أمام المحاكم بجميع درجاتها. عدم دستورية الفقرة الثانية من
المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 مؤداه. عقد إيجار العين المؤجرة لمزاولة نشاط
تجارى أو صناعي أو مهني أو حر لا يمتد إلى شريك المستأجر الأصلي إذا
تخلى عنها المستأجر الأصلي لشريكه.
( نقض مدني في الطعن
رقم 3843 لسنة 64 قضائية – جلسة 11/11/1999 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر
فى قضاء هذه المحكمة أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص فى
القانون غير
الضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشره مادام قد أدرك الدعوى أثناء
نظر الطعن أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله المحكمة من تلقاء نفسها - لما كان ذلك وكانت
المحكمة الدستورية
العليا قد حكمت فى القضية رقم 4 لسنة 15 قضائية "دستورية" بجلسة
6-7-1996 بعدم
دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 سنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التى كان
يزاول فيها نشاط
تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً فى ذات النشاط بها بعد تخلى هذا المستأجر عنها
وبسقوط فقرتها الثالثة فى مجال تطبيقها بالنسبة لهؤلاء الشركاء. مما مؤداه أن عقد إيجار العين المؤجرة لمزاولة
نشاط تجارى أو
صناعي أو مهني أو حرفي لا يمتد إلى شريك المستأجر الأصلي إذا تخلى عنها المستأجر الأصلي
لشريكه".
الموجز
الإقامة المعتد بها لامتداد
عقد الإيجار لمن عددتهم المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977. هي الإقامة المستقرة
مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط إقامة لاحقه. توافر
ذلك. أثره. يصبح من امتد إليه العقد مستأجرا اصليا بحكم القانون. انتقال الابنة
بعد زواجها للإقامة فى مسكن الزوجية مع زوجها بعد امتداد عقد إيجار والدها
لها لا يكشف بذاته عن إرادتها فى التخلي عن المسكن.
( نقض مدني في الطعن رقم 1792 لسنة 68 قضائية
– جلسة 24/11/1999 )
القــــاعــــــــدة
"من
المقرر - فى قضاء
هذه المحكمة - أن النص فى الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن: "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر
أو تركه العين إذا
بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو
الترك" يدل على أن الإقامة التى يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هي الإقامة المستقرة
مع المستأجر
والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط إقامة لاحقة، فإذا توافرت الإقامة بشروطها على
النحو المتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين إذ أن
انتفاعه بها حق
له وليس واجباً عليه، كما أن من المقرر أن مجرد انتقال الابنة بعد زواجها للإقامة فى مسكن
الزوجية مع زوجها بعد امتداد عقد إيجار مسكن والدها إليها لا يكشف بذاته عن اتجاه رغبتها إلى التخلي عن ذلك المسكن".
الموجز
امتداد
عقد الإيجار للزوج أو الأولاد أو أي من الوالدين. غير مقيد بجيل واحد من
المستأجرين. مؤداه.
( نقض مدني في الطعن رقم 35 لسنة 69 قضائية –
جلسة 29/11/1999 )
القــــاعــــــــدة
"لما كان المقرر - فى
قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه (لا ينتهي عقد إيجار
المسكن بوفاة
المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه
حتى الوفاة أو الترك) قد جاء عاماً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة به يطرد
تطبيقها سواء كان
المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من انتقل العقد قانونا
لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركة العين".
الموجز
الإقامة المستقرة. المقصود
بها. نية الاستقرار تستخلصه محكمة الموضوع من الإمارات الدالة عليه. عدم كفاية التواجد العارض مهما
استطالت مدته.
( نقض مدني في الطعن رقم 120 لسنة 69 قضائية –
جلسة 29/11/1999 )
القــــاعــــــــدة
"لما كان المقصود
بالإقامة المستقرة التى يمتد بها عقد الإيجار فى مفهوم نص المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 - وعلى ما
جرى به قضاء هذه
المحكمة - هي الإقامة التى تنصرف فيها نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً
لإقامته المعتادة فلا يكفى مجرد التواجد العارض حتى ولو استطالت مدته، ونية الاستقرار أمر يبطنه المقيم ويضمره فى
نفسه وتستخلصه
محكمة الموضوع من الأمارات الدالة عليه حسب ظروف كل دعوى وملابساتها، وهو أمر مغاير للباعث
عليها الذى هو الغاية أو المصلحة التى دفعت إلى الإقامة فى مكان معين، فقد يكون الباعث على الإقامة المستقرة حاجة
المقيم الشخصية والمباشرة إلى المكان، كما قد يكون الباعث على نية الاستقرار فى
المكان رعاية
المستأجر الأصلي الذى يجب على المقيم البر به ورعايته، والعبرة فى وصف الإقامة
بالاستقرار هي ثبوت الإقامة بهذا القصد أيا ما كان الباعث عليها".
أحكام عام 2000
الموجز
الإيجار من الباطن هو إيجار
جديد بعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ويرد على حق الأول فى الانتفاع بالعين وهو
الذى يحكم العلاقة بين طرفيه.
( نقض مدني في الطعن رقم 1060 لسنة 69 قضائية
– جلسة 7/1/2000 )
القــــاعــــــــدة
"إن
لإيجار من الباطن هو إيجار جديد يعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ويرد على حق
الأول فى الانتفاع بالعين وهو الذى يحكم العلاقة بين طرفيه حتى ولو تم هذا العقد خلاف لنص مانع متفق عليه فى الإجارة
الأصلية المبرمة
بين المؤجر والمستأجر
الأصلي وحتى ولو كانت شروطه مغايرة لشروطها ويتعين على المستأجر من الباطن لذلك أن يوفى بالتزاماته
قبل المستأجر
الأصلي مادام هذا الأخير من جانبه نفذ التزامه ولا يحق للأول أن يتمسك قبله بأنه ممنوع من
التأجير من الباطن".
الموجز
عقود الإيجار الصادرة من
المالك السابق تسرى فى حق المالك الجديد ولو لم يكن لها تاريخ سابق على انتقال الملكية. شرطه. أن
تكون قائمة فى مواجهة المالك السابق. علة ذلك. انصراف اثر الإيجار إلى
الخلف الخاص. قبل التسجيل مشترى العقار دائن عادى للبائع. علاقة المشترى
الغير مسجل بالبائع له. وعلاقة الأخير بالمستأجر علاقتان شخصيتان منفصلتان
كل منهما عن الأخرى. أثر ذلك. ليس لأحد هذين أن يطالبه الآخر بشيء بالطريق المباشر.
( نقض مدني في الطعن رقم 250 لسنة 69 قضائية –
جلسة 13/1/2000 )
القــــاعــــــــدة
"النص فى المادة 30 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المنطبق على واقعة
النزاع - المقابلة
للمادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه "استثناء من حكم
المادة 604
من القانون المدني تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد، ولو لم يكن لسند الإيجار
تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على انتقال الملكية، يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسرى فى حق
المالك الجديد ولو لم
يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه وأن هذه العقود التى تسرى فى مواجهة
المالك الجديد هي تلك القائمة فى مواجهة المالك السابق وهى لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة، ممن له حق التأجير
طبقا للقانون،
وكان مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606، من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف
إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه، غير
أن انصراف عقد
الإيجار إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان
يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدني إلا إنه وفقا للتنظيم القانوني الذى
قرره المشرع لهذه
القاعدة فى المواد الثلاثة الأخرى سالفة البيان وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه -
وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفا خاصا فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً وعلى ذلك فإنه
يتعين على مشترى
العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه
الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشترى بالبائع وعلاقة
الأخير بالمستأجر
منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى
العقار الذى لم يسجل والمستأجر لهذا العقار، ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر، وكان علم
المستأجر المعول
عليه فى الحلول محل البائع فى عقد الإيجار وإلزامه دفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر هو
علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشترى سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية".
الموجز
سريان عقد الإيجار فى حق
المالك الجديد بذات شروطه. نفاذ الإيجار فى حق الخلف الخاص. مؤداه. اعتبار الخلف
طرفا فى عقد الإيجار. الحقوق والالتزامات المتصلة بالمكان المؤجر تنتقل إليه. شرطه. إلا
تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها.
( نقض مدني في الطعنين رقمي 1002 و 1354 لسنة
68 قضائية – جلسة 13/1/2000 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر
فى قضاء هذه
المحكمة أن النص فى المادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 69 المقابلة للمادة
30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه "استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسرى
عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال
الملكية" يدل على
أن عقد الإيجار يظل ساريا فى حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار
جديد والمقرر أنه يقصد بنفاذ الإيجار فى حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الايجارية من التزامات وحقوق
تتصل بالمكان
المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفا فى العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد
الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها ففي هذه الحالة الأخيرة
لا تنتقل هذه
الآثار للخلف إلا طبقا للقاعدة العامة الواردة فى المادة 146 مدني وتثبت للخلف هذه الحقوق
والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشيء إليه".
الموجز
الطابع العائلي لعقد الإيجار.
أفراد أسرة المستأجر ليسوا مستأجرين أصليين. إقامتهم فى العين من قبيل استعمال
المستأجر. خلافتهم له. شرطه. بقائهم فى شغل العين واقعة قانونية لهم أن يتمسكوا بها
طالما أن المؤجر يحتج بانتهائها.
( نقض مدني في الطعن رقم 5354 لسنة 64 قضائية
– جلسة 17/1/2000 )
القــــاعــــــــدة
"مؤدى
نص المادة 152 من القانون المدني على أن (لا يرتب العقد التزاما فى ذمة الغير ولكن يجوز أن
يكسبه حقوقا) فى
ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية وما نصت به المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة
1977 المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 أن الالتزامات الناشئة عن العقود عامة بما فى ذلك عقد
الإيجار لا تقع إلا على
عاتق طرفيه، وإن كان لهما باتفاقهما أن يرتبا حقوقا للغير، ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي
وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يتراءى له إسكانهم،
إما على سبيل
التسامح المحض أو وفاء لالتزامات مصدرها علاقة أخرى غير الإيجار كالتزام الزوج بسكنى زوجته
والأب بسكنى صغاره والمخدوم بسكنى خدمه، فهؤلاء جميعا ليسوا مستأجرين أصليين، ولا يعد المستأجر نائبا عنهم، وإن
كان لهم حق
الانتفاع بالعين تبعا لقيام حق المستأجر وتعتبر إقامتهم فى العين من قبيل استعمال المستأجر
فلا يستطيعون مزاحمته فيها استنادا لعقد الإيجار، ويستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر، ولا يستطيع
المؤجر أن يقيم دعوى
يطلب فيها إخلاء أحد هؤلاء أو طرده من العين المؤجرة ما لم تكن العلاقة الايجارية الأصلية
قد انقضت مع ملاحظة أن المشرع فى نص قانوني إيجارات الأماكن سالفي الذكر قد كفل لبعضهم بشروط معينة الحق فى
خلافة المستأجر
وإلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار له لينقلب مستأجرا أصليا، فإذا أقام المؤجر الدعوى على أحد
هؤلاء الشاغلين للعين بطلب إخلائها أو طرده منها تأسيسا على أن العلاقة الايجارية التى تربطه بالمستأجر الأصلي والتي
لم يكن الشاغل
طرفا فيها قد انقضت كان للمدعى عليه أن ينفى زعم المؤجر ويتمسك بأن عقد الإيجار سنده فى شغل
العين لازال قائما باعتبار أن عقد الإيجار وبقاءه وانتهاءه بالنسبة لشاغل العين واقعة قانونية له أن يتمسك
بقيامه طالما أن
المدعى يحتج عليه بانتهائه، وإلا كان فى ذلك إخلال بمبدأ المساواة".
الموجز
امتداد عقد إيجار المسكن إلى
من عددهم نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977. شرطه. الإقامة المستقرة. مؤداها. نية المقيم أن
يجعل من المسكن مراحه ومغداه. مسكن الزوجية. مقتضاه. إقامة الزوجة به حقيقة أو
حكماً منذ زواجها.
إقامة دائمة ومستقرة وحتى وفاة المستأجر.
( نقض مدني في الطعن رقم 2736 لسنة 68 قضائية
– جلسة 23/1/2000 )
القــــاعــــــــدة
"لما
كان مؤدى نص
الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة أن الإقامة المستقرة التى ترتب امتداد عقد إيجار المسكن إلى من عددهم ذلك النص فى حالة وفاة المستأجر أو
تركه العين هي التى
تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه وأن يقيم به إقامة دائمة
ومستقرة، وكان الزوج هو الملزم شرعاً بإعداد مسكن الزوجية وله على زوجته حق الاحتباس والقرار فيه مما لازمه أن تكون
إقامة الزوجة
بمنزل الزوجية حقيقة أو حكماً تنفيذا لحق الاحتباس الشرعي هي الإقامة التى تكون لها صفة
الاعتياد والاستقرار حال قيام الزوجية فتخرج بذلك إقامتها بغير مسكن الزوجية عن
هذا المدلول ولا تسوغ امتداد عقد الإيجار لها وفقا لنص المادة 29 المشار إليهما مهما استطالت وأيا كان
مبعثها أو دواعيها إلا
إذا أقامت الدليل على استمرار إقامتها منذ زواجها بالمسكن إقامة دائمة ومستقرة باعتباره وحده
مسكناً للزوجية وذلك حتى الوفاة".
الموجز
امتداد عقد الإيجار فى حالة
الوفاة أو الترك لصالح أولاد المستأجر وزوجه ووالده. شرطه. الإقامة معه وقت الوفاة
أو الترك. المقصود بالإقامة. اثر الامتداد.
( نقض مدني في الطعنين رقمي 7166 و 7167 لسنة
63 قضائية – جلسة 27/1/2000 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر فى قضاء هذه المحكمة
أن النص فى الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 69 المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 77 فى
شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة
المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"
يدل على أن
المشرع رغبة منه فى حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث فى المادة المذكورة
حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده - فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة - لصالح زوجه أو
أولاده المقيمين معه
وقت الوفاة أو الترك ويكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد أن تثبت له
إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة والمقرر أن الإقامة التى يعتد بها لامتداد العقد
لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هي الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون
اشتراط إقامة لاحقة
فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مستأجراً أصلياً
بحكم القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولا إلزام عليه من
بعد أن يقيم بالعين
المؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق مقرر له وليس واجبا عليه".
الموجز
إيجار الأماكن. امتداد عقد
الإيجار بوفاة المستأجر أو تركه العين. المادة 29 قانون 49 لسنة 1977. غير مقيد
بجيل واحد من المستأجرين. أثر ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 895 لسنة 69 قضائية –
جلسة 31/1/2000 )
القــــاعــــــــدة
"لما كان من المقرر فى
قضاء هذه المحكمة أن النص فى المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهي عقد إيجار
المسكن بوفاة المستأجر
أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى
الوفاة أو الترك" قد جاء عاماً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة به يطرد
تطبيقها سواء كان
المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من انتقل إليه العقد
قانونا لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين".
الموجز
الإقامة المستقرة المعتادة هي
المناط فى استمرار عقد الإيجار. لمن لهم حق الامتداد فيه. المنازعة فى ذلك قابلة للتجزئة. يجوز
الحكم لأحدهم دون الآخرين. الإقامة المستقرة من أمور الواقع تدخل فى سلطة محكمة
الموضوع.
( نقض مدني في الطعن رقم 6095 لسنة 64 قضائية
– جلسة 2/2/2000 )
القــــاعــــــــدة
"لما كان المقرر فى قضاء
هذه المحكمة - أنه إذا كان النزاع يدور حول استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر الذين كانوا يقيمون معه قبل
وفاته وهو ما
يحكمه نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن - ولما كانت الإقامة
المستقرة المعتادة هي المناط فى استمرار عقد الإيجار لهؤلاء الأقارب فإن النزاع يكون بطبيعته قابلا للتجزئة إذ للفصل
فيه يحتمل للقضاء
لأحدهم دون الآخرين ممن لم يتحقق بالنسبة لهم شرط الإقامة، ولما كان مؤدى النص فى المادة 29/1
من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الإشارة أن عقد الإيجار لا ينتهي كأصل عام بوفاة المستأجر بل يمتد إلى
زوجته وأولاده الذين
يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وأن الإقامة التى يترتب عليها مزية الامتداد القانوني
بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين هي تلك الإقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين المؤجرة أياً كانت
مدتها وبدايتها
بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك ولا تعد الإقامة العرضية والعابرة كذلك وإن الإقامة
المستقرة هي من أمور الواقع التى تدخل فى سلطة محكمة الموضوع متى كان استخلاصها سائغاً".
الموجز
امتداد عقد الإيجار.
استخلاص الإقامة المستقرة من مسائل الواقع يستقل بها قاضى الموضوع بحالة من
سلطة تقدير الأدلة وبحث المستندات. قيام الحكم على قرائن معيبة ضمن قرائن أخرى لا يبين منه أثر كل فى
تكوين عقيدة المحكمة. فساد فى الاستدلال. قيام الحكم على قرائن متساندة.
فساد إحداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها.
( نقض مدني في الطعن رقم 2938 لسنة 63 قضائية
– جلسة 3/2/2000 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر
فى قضاء هذه المحكمة
إنه ولئن كان استخلاص الإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح
المستفيد من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة فى الدعوى وبحث مستنداتها
واستخلاص الصحيح منها
إلا أن ذلك مشروط بان يكون استخلاصه سائغاً مؤدياً إلى النتيجة التى انتهى إليها. وإنه إذا ساق
الحكم قرائن معيبة ضمن قرائن أخرى أستدل بها، وكان لا يبين من الحكم أثر كل واحدة من هذه القرائن فى تكوين
عقيدة المحكمة فإنه
يكون مشوباً بالفساد فى استدلال، وأنه إذا أقام الحكم قضاءه على قرائن متساندة دون أن يبين
اثر كل منها فى عقيدة المحكمة فان فساد إحداها يؤدى بالدليل المستمد من تساندها".
الموجز
تقدير الإقامة المستقرة من
أمور الواقع تدخل فى سلطة محكمة الموضوع. شرطه. متى ذهبت محكمة النقض فى تقدير أقوال الشهود فى
الدعوى منحى معين. التزام محكمة الاستئناف تتبع حكم النقض فيما ذهبت إليه
بالنسبة لتلك الأقوال.
( نقض مدني في الطعن رقم 2340 لسنة 68 قضائية
– جلسة 6/2/2000 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر - فى قضاء هذه المحكمة
- أنه ولئن كان تقدير الإقامة المستقرة من أمور الواقع وتدخل فى سلطة محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط أن
يكون استخلاصها
سائغاً وألا تخرج بأقوال الشهود عن حدودها ولا إلى ما لا يؤدى إليه مدلولها ولازم ذلك إنه متى
ذهبت محكمة النقض فى تقدير أقوال الشهود فى الدعوى واستخلاص الواقع منها منحى معين فإن على محكمة الاستئناف
إن نقض الحكم لهذا
السبب أن تتبع حكم النقض فيما ذهب إليه بالنسبة لتلك الأقوال وألا يقيم قضاءها على خلاف هذا
المنحى".
الموجز
من لهم حق الامتداد القانوني
لعقد الإيجار فى حالتي الوفاة أو الترك لا يعتبرون مع المستأجر مستأجرين أصليين للمكان
المؤجر. علة ذلك. استفادتهم بالامتداد بقوة القانون. من وقت الوفاة أو
الترك.
( نقض مدني في الطعن رقم 231 لسنة 69 قضائية –
جلسة 9/2/2000 )
القــــاعــــــــدة
"ومن المقرر فى قضاء هذه
المحكمة أن من لهم حق الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار فى حالتي الوفاة أو الترك لا يعتبرون مع
المستأجر مستأجرين
أصليين للمكان المؤجر فلا تترتب فى ذمتهم حال حياته أو خلال مشاركتهم له فيه أية التزامات
قبل المؤجر بل يبقى المستأجر هو الطرف الأصيل والوحيد فى التعامل مع المؤجر حتى إذا ما أخل بالتزاماته جاز للمؤجر
مقاضاته دون
اختصامهم، حتى إذا توفى المستأجر أو ترك العين لمن كان مقيماً معه فإنهم يستفيدون من امتداد
عقد الإيجار لصالحهم بقوة القانون ويكون لهم من وقت الوفاة أو الترك جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة
الايجارية".
الموجز
عقد الإيجار. امتداده. المادة
29/1 القانون 49 لسنة 1977. جواز نزول المستفيد عن ميزة الامتداد. شرطه. اتفاق
الطرفين بعد ثبوت قيام الامتداد. أثره. شغل المكان دون سند.
( نقض مدني في الطعن رقم 6582 لسنة 64 قضائية
– جلسة 23/2/2000 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر أنه ولئن كانت المادة
29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تقضى بامتداد عقد الإيجار فى حالة وفاة المستأجر لصالح زوجة أو أولاده أو
والديه المقيمين
معه بالعين المؤجرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك إلا أن ذلك ليس من شأنه أن ينفى - وعلى ما جرى
به قضاء هذه المحكمة - جواز نزول المستفيد عن ميزة الامتداد، وفى هذه الحالة يكون النزول عنها باتفاق يتم
بين الطرفين بعد
ثبوت قيام الامتداد - يتعهد فيه المستفيد بإخلاء المكان المؤجر فى ميعاد معين ويكون هذا
التعهد ملزما وتنتهي العلاقة الإيجارية بينهما بحلول هذا الميعاد ويصبح المستفيد بعد ذلك شاغلا المكان المؤجر دون
سند".
الموجز
محكمة الموضوع. سلطتها فى
تقدير أقوال الشهود واستخلاص الواقع منها. شرط ذلك. امتداد عقد إيجار المسكن إلى
أولاد المستأجر بعد وفاته. لازمه. إقامتهم معه فيه عند الوفاة. أثره. التزام المؤجر بتحرير
عقد إيجار باسمهم.
( نقض مدني في الطعن
رقم 6526 لسنة 64 قضائية – جلسة 22/3/2000 )
القــــاعــــــــدة
"وان كان تقدير أقوال الشهود واستخلاص الواقع منها مما تستقل
به محكمة الموضوع
دون معقب عليها فى تكوين عقيدتها فيها مما يدلى به شهود أحد الطرفين إلا أن ذلك مشروط بان يكون
استخلاصها سائغاً ولا خروج فيه بتلك الأقوال عما يؤدى إليه مدلولها أو انحراف عن مفهومها ولا مخالفة فيه للثابت
بالأوراق. لما
كان ذلك، وكان يكفى لاستمرار عقد إيجار المسكن بالنسبة لأولاد المستأجر بعد وفاته ثبوت إقامتهم
معه فيه عند الوفاة وانه بتحقق ذلك يصبحون مستأجري للمسكن على نحو يلزم المؤجر بتحرير عقد إيجار باسمهم".
الموجز
الامتداد القانوني لعقد الإيجار.
شرطه. الإقامة المستقرة المعتادة أيا كان مدتها وبدايتها. لازمه. أن تستمر حتى تاريخ الوفاة
أو الترك. المستفيدين من الامتداد. زوج المستأجر أو أولاده أو أي من
والديه. استخلاص الإقامة المستقرة من مسائل الواقع يستقل بها قاضى
الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة وبحث المستندات. شرط ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 6608 لسنة 64 قضائية
– جلسة 29/3/2000 )
القــــاعــــــــدة
"المقرر
- فى قضاء هذه
المحكمة - إن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة المستأجر ويستمر لصالح زوجه أو أولاده أو أي
من والديه اللذين كانا
يقيمان معه حتى وفاته أو تركه العين وان الإقامة التى تترتب عليها ميزه الامتداد القانوني
لعقد الإيجار
بعد وفاة المستأجر أو تركه العين، هي الإقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين المؤجرة
أيا كانت مدتها وبدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك، وأنه ولئن كان استخلاص الإقامة المستقرة
التى يترتب عليها
امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع بما له من
سلطة تقدير الأدلة فى الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح منها إلا أن ذلك مشروط بان يكون استخلاصه سائغا
مؤديا إلى النتيجة
التى انتهى إليها وان يكون قد عرض لكل دفاع جوهري أبداه الخصم فى الدعوى، كما انه من المقرر أيضا
أن أسباب الحكم يجب أن تشتمل على ما يطمئن المطلع عليها إلى أن المحكمة قد محصت الأدلة التى قدمت إليها
وحصلت منها ما يؤدى
إلى النتيجة التى بنت عليها قضاءها".
الموجز
امتداد عقد الإيجار لمن نص
القانون على حقهم فى ذلك عند ترك المستأجر الأصلي أو وفاته مناطه أن يكون عقد الإيجار مازال سارياً
حتى وقوع هذا الترك ولم يتم فسخه قضاءاً أو رضاءاً - المستأجر الذى يقيم
مبنى من ثلاث وحدات فأكثر فى تاريخ لاحق للإيجار، إذا اسقط حقه فى الخيار
بتصرف يدل على انعدام رغبته فى توفير مكان ملائم لديه للمالك فإن عقد الإيجار
يعتبر منفسخاً بقوة القانون منذ وقت وقوع المخالفة.
( نقض مدني في الطعن رقم 56 لسنة 63 قضائية –
جلسة 12/4/2000 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
إن هذا النعي فى
محله، ذلك أن النص فى المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن:
"لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذ بقى فيها زوجه أو أولاده
أو ولداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك" يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن
الترك الذى يجيز
لهؤلاء المقيمين مع المستأجر البقاء فى العين المؤجرة هو الترك الفعلي للإقامة بالعين من
جانب المستأجر، وأن الامتداد القانوني للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد الإيجار مازال قائماً وقت
الترك لم يفسخ قضاءً أو
رضاءً، وإذ كان النص فى الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136
لسنة 1981 على أنه "إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره
يكون بالخيار بين
الاحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية
بالمبنى الذى أقامه" يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما
إخلاء العين
المؤجرة والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية فى
المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق فى اختيار أحد هذين المحلين، فإذا ما أقام مبنى بهذا الوصف مكتملاً ولم
يستعمل هذا الحق أو
أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته فى توفير مكان ملائم فى المبنى الجديد يشغله المالك
بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين أنحل التزامه التخييري إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة مما لازمه
إنفساخ عقد إيجارها
بقوة القانون منذ الوقت الذى وقعت فيه المخالفة دون أن يبدى المستأجر تلك الرغبة للمالك، فإذا
ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثراً فى
امتداد عقد
الإيجار الأصلي إليه بعد زواله. لما كان ذلك، وكان الثابت أن الحكم رقم
6980 لسنة 1989 مدني شمال القاهرة الابتدائية قضى بإخلاء المطعون ضده الثاني
"المستأجر الأصلي" والد المطعون ضده الأول من شقة النزاع لإقامته مبنى مكون من أكثر
من ثلاث وحدات سكنية بذات البلد وثابت من تقرير الخبير الذى استند إليه هذا الحكم فى قضائه أن المبنى تم سنة
1982 أي فى تاريخ
سابق لترك المستأجر الأصلي للعين والذي قرر أمام المحكمة أنه تم سنة 1986 ومن ثم يكون العقد
قد انفسخ بقوة القانون منذ ذلك التاريخ. وإذ خالف الحكم المطعون فيه النظر المتقدم واعتد بتاريخ صدور الحكم سالف
البيان في 27/4/1991 مقررا بأنه لاحق على ترك المستأجر الأصلي للعين ومن ثم لا
يؤثر فى امتداد العقد للمطعون ضده الأول وقد صار هذا الحكم نهائياً لعدم الطعن عليه، فان الحكم
المطعون فيه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون ما حاجة لبحث باقي أسباب الطعن".
الموجز
إذا توافرت الشروط التى
تجيز امتداد عقد إيجار العين التى يمارس بها نشاطا تجاريا فإن لورثة المستأجر الأصلي أن يغيروا
نشاط العين المؤجرة طالما التزموا نفس الضوابط والقيود التى كانت تحكم
مورثهم - عدم استظهار الحكم خروج المستأجرين عن هذه الضوابط قصور فى
التسبيب.
( نقض مدني في الطعن رقم 1495 لسنة 69 قضائية
– جلسة 14/5/2000 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث إن هذا النعي سديد،
ذلك أنه لما كان النص فى المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل
الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - والمقضي بعدم دستوريتها فى الطعن رقم 44 لسنة
17 قضائية "دستورية" بتاريخ 22/2/1997 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار
الأماكن غير السكنية والذي نشر بتاريخ 16-3-1997 بالعدد رقم 10 مكرر من الجريدة
الرسمية على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة
1977 فى شأن تأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي "فإذا
كانت العين
مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر
ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد" وفى
المادة الرابعة منه "تسرى
أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى يحكمها القانون رقم
49 لسنة 1977 المشار إليه والقانون رقم 136 لسنة 1981" وفى المادة الخامسة
منه "ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ
نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى فيعمل به اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة
1977 المشار إليه "والنص فى
المادة الثانية من اللائحة التنفيذية للقرار بقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بقرار
رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بتاريخ 16-5-1997 والمنشور بالجريدة الرسمية
العدد رقم 28 مكرر بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن "تسرى
أحكام هذه اللائحة على
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى يحكمها القانونان رقما 49 لسنة
1977 و 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما" والنص
فى المادة الرابعة من تلك اللائحة على أنه يعمل بأحكام الفصل الأول منها الاستمرار بأثر
رجعى طبقاً للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1997 المعدلة
بالفقرة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 اعتبارا من 9-9-1997 - وفى المادة السابعة منها على أنه يشترط -
لاستمرار العقد
لصالح المستفيدين من الورثة وهم زوجات المستأجر وزوج المستأجرة والأقارب نسباً من الدرجتين
الأولى والثانية وفقاً لحكم المادة 36 من القانون المدني أن يستعملوا العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه
المستأجر الأصلي طبقا
للعقد يدل على إنه اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة
1977 فإن
المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي - بعد وفاة
المستأجر إلى ورثته المشار إليهم استعمالهم العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال
حياته وذلك بالنظر
فى وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره
ضابطا استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير
عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين
المؤجرة بذات الحقوق التى كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقا للمادة 18/د
من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة مادام لا يسبب ضررا بالمبنى
أو بالصحة العامة
أو فى أغراض منافية للآداب العامة وفقا للضوابط التى استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر فى حقه
إحدى الحالات التى تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن أمتد إليه عقد الإيجار من
ورثة المستأجر الأصلي
وفقا للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثه من قبل وفاته مادام لم يثبت
المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلا على أحكام القانون أو أنه يلحق ضررا بسلامة المبنى أو بالصحة العامة. لما كان
ذلك، وكان الحكم
المطعون فيه أقام قضاءه بإنهاء عقد إيجار المحل موضوع النزاع استنادا إلى أن الطاعنة لم تستمر
فى مزاولة ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثها - المستأجر الأصلي - وأنها قامت عقب وفاته بتغيير نشاط
العين المؤجرة من محل
تحضير وبيع فول وطعمية إلى عرض وبيع ملابس جاهزة ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد
مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها وما إذا كان هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى أو
بالصحة العامة أو
فى أغراض منافية للآداب فإنه يكون معيباً بالقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي
أوجه الطعن".
الموجز
تنشئ المساكنة حقوقاً
للمنتفعين بالعين المؤجرة متى ثبت حصولها منذ بدء الإجارة ومنها حقهم فى
البقاء فى العين رغم ترك المستأجر لها أو فاته. الدفاع الجوهري الذى إن صح يتغير به وجه الرأي فى
الدعوى عدم الرد عليه قصور فى التسبيب.
( نقض مدني في الطعن رقم 1778 لسنة 68 قضائية
– جلسة 24/5/2000 )
القــــاعــــــــدة
"وحيث
أن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر
- فى قضاء هذه المحكمة - إن لعقد إيجار المسكن طابعاً عائلياً وجماعياً، لا يتعاقد فيه المستأجر
ليقيم فى المسكن بمفرده وإنما لينضم إليه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءهم، وإن المساكنة تنشئ للمنتفعين
بالعين المؤجرة حقاً فى
البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت حصولها منذ بدء الإجارة حتى
وفاة المستأجر أو تركة العين، كما إن من المقرر إن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا
كان هذا الدفاع
جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهى إليها الحكم، إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا فى أسباب الحكم
الواقعية يترتب عليه البطلان".
الموجز
امتداد
عقد الإيجار. المادة 29 القانون 49 لسنة 1977. عاماً غير مقيد بجيل واحد من
المستأجرين. مؤدى ذلك.
( نقض مدني في الطعن رقم 2161 لسنة 69 قضائية
– جلسة 5/6/2000 )
القــــاعــــــــدة
"لما كان المقرر - فى
قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة 29 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أنه "لا ينتهي عقد إيجار
المسكن بوفاة المستأجر
أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى
الوفاة أو الترك" قد جاء عاما غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ومن ثم فإن
هذه القاعدة الواردة به يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار
ابتداء مع المالك أو من
انتقل إليه العقد قانونا لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين".
الموجز
المساكنة تنشئ للمنتفعين
بالعين المؤجرة من غير الأقارب المحددين بالمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969، المقابلة للمادة 29 من
القانون 49 لسنة 1977، حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو
وفاتها. شرط ذلك ثبوتها منذ بدء الإيجار، وذلك استثناء من الأثر الرجعى
لحكم الدستورية العليا بعدم دستورية النص السابق طالما أن الحقوق
والمراكز قد استقرت - الدفاع الجوهري الذى أن صح يتغير به وجه الرأي فى الدعوى
التفات المحكمة عنه وعدم الرد عليه، قصور فى التسبيب.
( نقض مدني في الطعن رقم 239 لسنة 68 قضائية –
جلسة 25/10/2000 )
القــــاعــــــــدة
"من
المقرر - فى قضاء هذه
المحكمة - أن لعقد الإيجار طابعاً عائلياً وجماعياً لا يتعاقد فيه المستأجر ليقيم فى المسكن
بمفرده وإنما لينضم إليه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواؤهم به، وأن المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة
من غير الأقارب
المحددين بالمادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة
1977 حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن يثبت حصولها منذ بدء الإيجار، ومادام أن
إقامة هؤلاء
المساكنين لم ينقطع فإنه يحق لهم الإفادة من الامتداد القانوني للعقد، كما أن من المقرر أنه
يستثنى من الأثر الرجعى للحكم الصادر من المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص فى القانون على الوقائع
والعلاقات السابقة على
صدوره، الحقوق والمراكز التى تكون قد استقرت عند صدوره بحكم حاز قوة الأمر المقضي أو بانقضاء
مدة التقادم، وأنه يترتب على إغفال الحكم بحث دفاع جوهري أبداه الخصم بطلانه إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا فى أسباب
الحكم الواقعية
يؤدى إلى بطلانه. لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد تمسك بدفاعه أمام محكمة
الموضوع بأنه قد أقام بالعين محل النزاع منذ بدء الإيجار فى 1-5-1974 مشاركاً المستأجر الأصلي وزوجته وشقيقته -
حتى وفاة الأول وترك
الثانية العين له، وأنه قد أستمر فى هذه الإقامة حتى رفع الدعوى الماثلة عليه مدة تزيد على الثماني
عشر سنة مما يترتب عليه امتداد عقد الإيجار لصالحه واستثناءه بالتقادم المشار إليه من الأثر الرجعى
للحكم بعدم دستورية
المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى خصوص عقد إيجار المسكن لصالح أقارب المصاهرة أو
النسب - من غير الزوجين والوالدين والأولاد - وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بالتأسيس على حكم المحكمة
الدستورية العليا المشار
إليه دون أن يعنى ببحث ما تمسك به الطاعن من مساكنته المستأجر الأصلي منذ بدء الإيجار وحتى
وفاته ومضى مدة خمسة عشر عاما على وجوده بالعين بعد ذلك حتى إقامة الدعوى الراهنة - رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير
به - لو صح - وجه
الرأي فى الدعوى فإنه يكون فضلا عن خطئه فى تطبيق القانون مشوباً بالقصور
فى التسبيب
بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن".
الموجز
الحكم
بالامتداد القانوني لعقد الإيجار شرطه الإقامة المستقرة لصالح المستفيد.
( نقض مدني في الطعن رقم 401 لسنة 61 قضائية –
جلسة 21/12/2000 )
القــــاعــــــــدة
"إن مؤدى نص المادة 29
من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - أن المشرع رغبة
منه فى حماية شاغلي
الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث فى المادة المذكورة حكما يقضى باستمرار عقد
الإيجار وامتداده فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة للزوجة أو لأولاده أو الوالدين الذين ثبتت
إقامتهم معه فى العين
المؤجرة قبل الوفاة أو الترك - والمقصود بالإقامة فى هذه الحالة هي الإقامة المستقرة مع
المستأجر أو مع امتداد إليه العقد بحكم القانون - ولا يحول دون توافرها انقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض طالما لم
يكشف عن إرادته
الصريحة أو الضمنية فى تخليه عنها. وأن المقصود بالترك الذى يجيز للمقيمين مع المستأجر البقاء
فى العين المؤجرة والامتداد القانوني لعقد الإيجار فى مفهوم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 - هو الترك الفعلي
من جانب المستأجر
مع بقاء من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك بشرط استمرار عقد الإيجار قائماً -
ويجب أن يتوافر فى الترك عنصران أولهما مادي يتمثل فى هجر الإقامة فى العين على وجه نهائي والثاني معنى بأن يصاحب
هجر الإقامة فيها
عنصر التخلي عن العلاقة الإيجارية لغيره بمحض إرادته عن طواعية واختيار - كما أن المقرر أن
استخلاص ثبوت ترك المستأجر العين المؤجرة وتخليه عنها للغير - والإقامة المستقرة التى يترتب عليها امتداد عقد
الإيجار لصالح
المستفيد ونفى ذلك هو من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقدير واستخلاصه من الأدلة
والمستندات المطروحة عليها - فى الدعوى دون معقب عليها فى ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تؤدى إلى
النتيجة التى انتهى
إليها الحكم".
تتمة الجزء الأول .. ويليه الجزء الثاني
