إيجارات كلي/....
بعد
التعديل التشريعي :
....
لما كانت فترة عدم سداد المستثمر (المستأجر) لمقابل
الاستثمار (الإيجار) المستحقة
عليه، تنقسم إلى مدتين: المدة
الأولى- تمتد من 1/3/2020م حتى 30/6/2020م، والمدة الثانية- عن أشهر (يناير،
فبراير، يوليو، أغسطس، سبتمبر)، وذلك
نظراً لأن المدة الثانية جاءت قبل حدوث جائحة كورونا وأبان عودة العمل بالوزارات
والدوائر الحكومية (وفقاً للبيان الأسبوعي الاستثنائي لمجلس الوزراء، رقم 41).
وحيث أنه عن المدة الأولى فإنه من المقرر، وفقاً
لنص الفقرة (3) من البند رقم (1) بالمادة رقم (20) من المرسوم بقانون رقم (35) لسنة 1978 في شأن
إيجار العقارات، المضافة بالقانون رقم (15) لسنة 2020، والتي تنص على أنه:
"وفي جميع الأحوال، لا يجوز الحكم بإخلاء العين المؤجرة
إذا تخلف المستأجر عن سداد الأجرة خلاف الفترة التي يقرر مجلس الوزراء تعطيل أو
وقف العمل خلالها في جميع المرافق العامة للدولة حماية للأمن أو السلم العام أو
الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد، على أن تحدد المحكمة طريقة
سداد المستأجر للأجرة المتأخرة وفقاً لظروف الدعوى".
كما نصت المادة (4) من القانون رقم 15 لسنة 2020 سالف
الذكر على أن يعمل به اعتباراً من 12/3/2020م.
كما جاء بالمذكرة الإيضاحية للقانون رقم (15) لسنة 2020م
بتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون المذكور، ما نصه: "... نظراً لما تمر به البلاد حالياً من أزمة انتشار وباء
كورونا، وما ترتب عليه من صدور قرار مجلس الوزراء بتعطيل المرافق العامة في
الدولة، حمايةً للأمن العام والصحة العامة. وقد ترتب على ذلك تعطيل بعض الأنشطة التجارية مما
رُؤِىَ معه، حمايةً المستأجرين المتضررين من هذه الحالة، من الحكم عليهم بإخلاء
العقارات المؤجرة. فقد جاء مشروع القانون بإضافة فقرة جديدة إلى البند
رقم 1 من المادة 20 من
المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن
إيجار العقارات تقرر عدم جواز الحكم بإخلاء العين المؤجرة في حالة تخلف المستأجر
عن سداد الأجرة خلال الفترة التي يقرر مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل خلالها في
جميع المرافق العامة للدولة حمايةً للأمن أو السلم العام أو الصحة العامة التي تقتضيها
المصلحة العليا للبلاد، وتقوم المحكمة المختصة بتحديد طريقة سداد الأجرة المتأخرة
لصالح المؤجر ومدة التقسيط وقيمة كل قسط وفقاً للحالة المالية للمستأجر وظروف كل
دعوى".
كما أنه من المقرر في
قضاء التمييز أن:
"القاضي مطالب أصلاً بالرجوع إلى نص القانون وإعماله
على واقعة الدعوى في حدود عبارة النص، فإذا كانت واضحة الدلالة فلا يجوز الأخذ بما
يخالفها أو تقييدها، لما في ذلك من استحداث لحكم مغاير لمراد المشرع عن طريق
التأويل".
[[ الطعن بالتمييز رقم 524 لسنة 2014
مدني – جلسة 24/11/2014م ]]
وكان من المقرر كذلك بقضاء
التمييز أن:
"المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع
في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح
ما عداه، كما إنها غير ملزمة بتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم والرد استقلالاً
على كل حجة أو قول أثاروه ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها
الرد الضمني المسقط لتلك الحجج والأقوال".
[[ الطعن بالتمييز رقم 149 لسنة 2009
أحوال شخصية – جلسة 18/10/2010م ]]
وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كان من المعلوم
بالضرورة أنه قد اجتاح العالم بأسره جائحة كورونا في نهاية عام 2019، وأن دولة الكويت لم تكن بمنأى عما أصاب العالم من
أضرار نتيجة لتلك الجائحة، إذ أعلنت سريعاً جملة من الإجراءات الاحترازية للحد من
انتشار ذلك الوباء واتخذت الخطوات العاجلة التي اتسمت بالجدية والصرامة سعياً لمنع
انتشاره، ومن جملة الإجراءات القرار الصادر عن مجلس الوزراء الكويتي بتعطيل العمل
في الجهات الحكومية والسلطات العامة وإغلاق الأنشطة التجارية والاقتصادية (بتاريخ 11/3/2020م) سعياً من الدولة للمحافظة على حياة كل مواطن ومقيم على
أرض هذا الوطن، وتوالت تلك الأنشطة بالإغلاق مما تخلف عنها أضرار اقتصادية وتجارية
واجتماعية، وذلك كله حتى صدور قرار مجلس الوزراء الكويتي بعودة الحياة الطبيعية
على مراحل محددة، مرجع تحديدها الوضع الصحي في البلاد.
لما كان ذلك، فقد تصدى المشرع الكويتي لحماية
المتضررين من المستأجرين وأصدر القانون رقم (15) لسنة 2020 بتعديل
بعض أحكام المرسوم بقانون رقم (35) لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات، واستثنى منه الحكم بإخلاء
المستأجر إذا ما تخلف عن سداد الأجرة في المواعيد التي يقرر فيها مجلس الوزراء
تعطيل ووقف العمل في المرافق العامة.
وحيث إنه ولما كان ما تقدم، وهدياً به، وكانت العلاقة
الإيجارية ثابتة بين أطراف الدعوى بموجب العقد المؤرخ (24/10/2019م) واستئجار
المدعى عليه للعين محل التداعي، وإذ أقامت المدعية دعواها بطلب إخلاء المدعى عليه
من العين المؤجرة لعدم سداد الأجرة الشهرية المتفق عليها عن المدة الأولى للدعوى،
وذلك من 1/3/2020م وحتى 30/6/2020م،
وكانت تلك المدة قد تزامنت مع المدة التي قرر فيها مجلس الوزراء الكويتي تعطيل
العمل وإغلاق الأنشطة التجارية والاقتصادية حماية للصحة العامة، وكان المشرع
بالقانون رقم (15) لسنة 2020 سالف
البيان قد حظر الحكم بإخلاء المستأجر إذا تخلف عن سداد الأجرة الشهرية خلال فترة
وقف الأعمال التي يحددها مجلس الوزراء، مما يكون معه طلب الإخلاء قيد أقيم على سند
خلاف القانون، مما يتعين معه – والحال
كذلك – القضاء برفض ذلك الطلب.
وحيث إنه وعن طلب المدعية، إلزام المدعى عليه، بأن
يؤدي لها مبلغ ـ/2,610 دينار، قيمة الأجرة المتأخرة التي استحقت في ذمته عن
المدة من 1/1/2020م وحتى 30/9/2020م، فإنه
ولما كان قد تم تقسيم فترات عدم قيام المدعى عليه بسداد القيمة الإيجارية لمدتين،
أولهما- من 1/3/2020م وحتى 30/6/2020م نظراً لتداعيات اجتياح وباء كورونا، فإن المبلغ الذي
يخص تلك المدة الأولى وقدره ـ/1,160 د.ك (ألف
ومائة وستون دينار) من إجمالي المبلغ المطالب به، فلما كان الثابت
بالأوراق، وبشهاد الإدارة العامة للتنفيذ – قسم الإيجارات (المؤرخة 16/9/2020م) المرفقة طي حافظة مستندات المدعية (المقدمة بجلسة ..../..../2020م) عدم
قيام المدعى عليه بتسديد أياً من الإيجارات المترصدة في ذمته ومنها أجرة أربعة
أشهر للفترة الأولى بإجمالي مبلغ وقدره ـ/1,160 د.ك (ألف ومائة وستون دينار)، مما يقتضي القضاء تبعاً لذلك بإلزام المدعى عليه
بمتأخر الأجرة عن تلك الفترة بذلك المبلغ، بيد أنه ولما كان من المقرر وحسبما نصت
عليه الفقرة الثالثة من البند رقم 1 من
المادة 20 بالمرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن
إيجار العقارات المضافة بالقانون رقم 15 لسنة 2020 بإطلاق يد المحكمة بتحديد طريقة سداد المستأجر للأجرة
المتأخرة وفقاً لظروف الدعوى، وكانت تلك المدة المطالب بها تتزامن مع فترة إغلاق
الأنشطة التجارية والاقتصادية في البلاد، الأمر الذي يقتضي إعمال حكم تلك الفقرة بتحديد طريقة سداد المدعى عليه
للأجرة المتأخرة بمراعاة ظروف الدعوى، كأن تلزم المدعى عليه بسداد ذلك المبلغ
مقسطاً على عدد 10 أقساط شهرية، قيمة القسط الواحد مبلغ وقدره ـ/116 د.ك (مائة وستة عشر دينار) شهرياً، تبدأ من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً.
وحيث إنه عن المدة الثانية م الفترة الإيجارية المطالب
بها، وذلك عن أشهر يناير، فبراير، يوليو، أغسطس، سبتمبر، وحيث إنه من المستقر عليه
قانوناً – بنص المادتين 10 ، 20/1 من
المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن
إيجار العقارات المعدل، أن المشرع قد أوجب على المستأجر الوفاء بالأجرة المستحقة
في الموعد المتفق عليه أو غرة كل شهر عند عدم الاتفاق إذا كان الإيجار مشاهرةً،
وفي أول كل مدة معقود عليها في الأحوال الأخرى، ومنحه ملهة عشرين يوماً رخص له
فيها بإيداعها خزانة إدارة التنفيذ بعد عرضها قانوناً على المؤجر عرضاً قانونياً،
واعتبر هذا الإيداع في الميعاد وفاءً مبرئاً لذمته، ورتب على عدم الوفاء بالأجرة
حق المؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة مع إلزامه بدفع ما استحق عليه من أجرة
متأخرة.
لما كان ذلك، وكانت العلاقة الإيجارية بين طرفي
التداعي ثابتة بموجب عقد الإيجار المقدم، وحيث قد خلت الأوراق من دليل على وفاء
المدعى عليه بالأجرة المستحقة في موعدها، كالثابت بشهادة إدارة التنفيذ، الأمر
الذي يعتبر إخلالاً من المدعى عليه بالتزامه التعاقدي بالوفاء بالأجرة موجباً لطلب
الحكم عليه بالإخلاء، ومن ثم يتعين – والحال
كذلك – إجابة المدعية إلى طلب الإخلاء، مع تسليم العين
المؤجرة خالية من الأشياء والأشخاص بالحالة الجيدة التي كانت عليها عند التعاقد،
كأثر للحكم بالإخلاء.
وحيث إنه عن طلب الإلزام بالأجرة المتأخرة وما يستجد
منها حتى تمام الإخلاء، فلما كان الثابت بالأوراق عدم سداد المدعى عليه للأجرة
المستحقة عليه رغم انتفاعه بالعين المؤجرة، فإنه يتعين إلزام المدعى عليه بنظير
المدة الثانية للخمسة أشهر المحددة سلفاً، بإجمالي مبلغ وقدره ـ/1,450 د.ك (ألف وأربعمائة وخمسون دينار)، أما بعد ذلك التاريخ وحتى تمام تنفيذ الإخلاء، فإنه
لما كان الحكم بالإخلاء ينطوي ضمناً (بطريق
اللزوم الحتمي) على قضاءٍ بالفسخ (الطعن بالتمييز رقم 495 لسنة 1998 تجاري – جلسة 8/5/1999م)، فإن المستأجر يكون ملزماً بأداء مقابل انتفاعه
بالعين، وهو ما تقدره المحكمة بمبلغ وقدره ـ/290 دينار شهرياً، مستهدية في ذلك بمقدار الأجرة الواردة
بالعقد، بما يتعين معه إجابة المدعية لطلبها ومن ثم القضاء به.
وحيث إنه عن طلب شمول الحكم بالنفاذ المعجل، فإن الحكم
– فيما عدا القضاء بالإخلاء – نافذ بقوة القانون، عملاً بنص المادة (24) من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 سالف
البيان.
وحيث إنه عن المصروفات وأتعاب المحاماة الفعلية، فإنه
يتعين إلزام المدعى عليه بها، عملاً بنص المادة 119/1، 119/مكرر من
قانون المرافعات.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة – في مادة إيجارية:
بإلزام المدعى عليه، بأن يؤدي للمدعية، مبلغاً وقدره ـ/1,160 د.ك (ألف ومائة وستون دينار كويتي) متأخر الأجرة عن المدة من 1/3/202م وحتى 30/6/2020م
مقسطاً على عدد (10) عشرة أشهر، قيمة القسط الواحد مبلغ قدره ـ/116 د.ك (مائة وستة عشر دينار كويتي) شهرياً.
بإلزام المدعى عليه، بأن يؤدي للمدعية، مبلغاً وقدره ـ/1,450 د.ك (ألف وأربعمائة وخمسون دينار كويتي) متأخر الأجرة عن الأشهر (يناير، وفبراير، ويوليو، وأغسطس، وسبتمبر لعام 2020) وما يستجد من أجرة ومقابل انتفاع بواقع ـ/290 د.ك (مائتان وتسعون دينار كويتي) شهرياً اعتباراً من 1/10/2020م وحتى تمام الإخلاء.
إلزام المدعى عليه، بإخلاء العين المبينة بصدر صحيفة
افتتاح الدعوى وعقد الإيجار، وإلزامه بتسليم تلك العين للمدعية خالية من الشواغل
والأشخاص، بالحالة الجيدة التي كانت عليها عند التعاقد، لعدم قيامه بسداد الأجرة
المستحقة عليه والمترصدة في ذمته عن المدة الثانية (عن الأشهر يناير، فبراير، يوليو، أغسطس، سبتمبر لعام 2020)، مع إلزامه بالمصاريف ومبلغ عشرون دينار مقابل أتعاب
المحاماة الفعلية.
وحيث إنه عن فترة الإنذار، فإنه لما كان من
المقرر، وفقاً لنص المادة (19) من
القانون رقم (35) لسنة 1978 في شأن
إيجار العقارات، أنه إذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العين، وجب عليه أن ينبه على
الطرف الآخر قبل الإخلاء بخمسة عشر يوماً في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة
أشهر، وبشهر واحد في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ستة أشهر، وبشهرين إذا زادت
المدة على ذلك، فإذا كان هناك اتفاق على ميعاد معين للتنبيه بالإخلاء وجبت مراعاته. وأضافت المادة أنه في جميع الأحوال يكون التنبيه
رسمياً أو ببطاقة بريدية.
وكان من المقرر أن تقدير قيمة التعويض هو من
مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ما دام تقديرها قائماً على أسباب سائغة
تبرره، ويكون متكافئاً مع الضرر غير زائد عليه. (الطعن بالتمييز رقم 103 لسنة 1994 – جلسة 22/11/1994م).
وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كان
الثابت من عقد الإيجار سند التداعي، أن ارادة الطرفين قد التقتا على مدة العقد
بسنة واحدة، تبدأ من 1/7/2018م ويجدد تلقائياً عند انتهائه لمدة مماثلة، وجاء
بالبند الثالث:
"... ما لم يخطر أحد الطرفين الطرف الآخر بكتاب مسجل
بعلم الوصول بعدم رغبته في التجديد، قبل انتهاء مدة العقد الأصلية أو أي مدة
مجددة، بمدة لا تقل عن ثلاثة أشهر ميلادية"، وكان المدعى عليه قد أخلى العين المؤجرة في تاريخ 28/11/2018م ولم يراع في ذلك تنبيه المدعية بالإخلاء خلال المدة
المتفق عليها وفقاً للطريق الذي رسمه القانون، الأمر الذي يكون معه المدعى عليه قد
أخل بالتزامه التعاقدي مما أضر بالمدعية بإنهاء العقد قبل مدته، وفوت على المدعية
فرصة عرض العين لمن يرغب في استئجارها خلال تلك الفترة، وتكون بذلك الدعوى قد وجدت
سندها الصحيح من الواقع والقانون خليقة بالقبول وإجابة المدعية إلى طلباتها فيها
بإلزام المدعى عليه بأن يؤدي لها مقابل فترة الإنذار (أجرة ثلاثة أشهر) بمبلغ وقدره ..................
