قانون الضريبة على العقارات المبينة الجديد
رقم 196 لسنة 2008
العقارات الخاضعة للضريبة بحكم طبيعتها
وتلك التي اعتبرها القانون في حكم العقارات المبنية لإخضاعها للضريبة
المادة الثامنة:
"تفرض ضريبة سنوية على العقارات المبنية، أياً كانت مادة بنائها، وأياً كان الغرض الذي تستخدم فيه، دائمة أو غير دائمة، مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء، مشغولة بعوض أو بغير عوض، سواء أكانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام.
وتسري الضريبة على جميع العقارات المبنية وما في حكمها في جميع أنحاء البلاد".
أولاً- العقارات الخاضعة للضريبة بحكم طبيعتها:
طبقاً لنص المادة 8 من القانون رقم 196 لسنة 2008 بشأن فرض الضريبة على العقارات المبنية، فإن العقارات التي تخضع للضريبة هي العقارات المبنية الثابتة في مكانها مثل: العمارات والفيلات أو شاليهات أو عوامات، وأياً كانت مادة بنائها: بالطوب أو المسلح أو الحجر أو الدبش أو الخشب أو الصفيح أو الحديد أو الزجاج أو أي مادة أخرى.
والأصل أن يكون للبناء صفة الاستقرار ولكن تلك الضريبة تسري على العقارات ولو كانت غير دائمة أي مؤقتة، وهذه مسألة نسبية فقد يقصد بالدوام بناء العقار حتى يستهلك أو يزول لأي سبب. وأحياناً تكون التفرقة واجبة بين العقارات التي لها صفة الديمومة بطبيعتها وتلك التي تقام لغرض عارض ولا تخضع بالتالي للضريبة مثل: "الذهبيات" و "البواخر النيلية" التي تقوم برحلات عادة في بعض أوقات السنة. وكذلك الأكشاك والسيرك وحوامل الإعلانات التي لا يمضي على إقامتها سنة، فهي لا تخضع للضريبة. وشرط انقضاء سنة على إقامتها هو مناط خضوعها للضريبة، ولذلك فإن الأكشاك الخشبية المقامة على الأرض ولو لم تكن ملتصقة بها مثل الأكشاك المخصصة لبيع الصحف والمجلات أو لغير ذلك من الأغراض تخضع للضريبة طالما لم يتم إقامتها لفترة عارضة أي مقامة لفترة تتجاوز السنة، وسواء استغلها المالك بنفسه أو أجرها للغير.
كما تخضع للضريبة كذلك أية مباني مقامة تحت الأرض مثل: البدرومات والجراجات (أماكن إيواء السيارات) ومحطات الوقود (خزانات الوقود تكون تحت الأرض)، أو مقامة على الماء مثل العوامات الراسية والمثبتة على الشواطئ.
ولا يُشترط للخضوع للضريبة نوع الاستغلال للعقار، فقد يخصص للسكن أو للتجارة أو للصناعة أو يستغل مكتب إداري أو مهني أو عيادة طبية أو ما شابه ذلك. بل وتخضع للضريبة العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة التي تدار بطريق "الالتزام".
وتفرض الضريبة على العقار المقام سواء أكان مشغولاً نظير أجر أو بغير أجر، أو غير مشغول مثل: الشقق المغلقة بفعل أصحابها. وتفرض الضريبة طالما كان العقار تاماً وصالحاً للاستغلال في الغرض الذي أنشي من أجله، سواء تم شغله أو لا. كما تفرض الضريبة إذا كان العقار مشغولاً بالفعل رغم عدم إتمام بنائه (مشغولاً على غير إتمام).
ثانياً- ما يعتبر في يحكم العقارات المبنية، ويخضع للضريبة:
المادة التاسعة:
"يعتبر في حكم العقارات المبنية ما يأتي:
أ. العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة التي تدار بطريق الالتزام أو الترخيص أو بالاستغلال أو بنظام حق الانتفاع سواء أكانت مقامة على أرض مملوكة للدولة أو للملتزمين أو المستغلين أو المنتفعين، وسواء نص أو لم ينص في العقود المبرمة معهم على ايلولتها للدولة في نهاية العقد أو الترخيص.
ب. الأراضي الفضاء المستغلة، سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة عنها، مسورة أو غير مسورة.
ت. التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر".
ومن ثم، فالعقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة بطريق الالتزام تخضع للضريبة مهما تضمنت العقود المبرمة في هذا الخصوص من شروط على النحو المفصل في المادة 9.
أما الأراضي الفضاء فإنها تخضع للضريبة طالما كانت "مستغلة" مثل الجراجات أو المخازن أو الشون أو المشاتل، أو مؤجرة أو مستعملة على أي وجه من الوجوه، غير أن الأراضي الفضاء التي لم تكن مستغلة ولكن يشرع في البناء عليها فلا تسري عليها الضريبة إلا من تاريخ بدء الانتفاع بالعقار "المبني". وتفرض الضريبة سواء كانت الأرض الفضاء ملحقة بالمباني (كمساحات فارغة أو كحدائق تابعة للعمارات) أو مستقلة عنها وسواء أكانت مسورة أو غير مسورة. ويشترط لخضوع هذه الأراضي للضريبة أن تكون مستغلة في غير الزراعة، أما إذا كانت مزروعة فإنها تخضع لضريبة الأطيان وليس لضريبة المباني. وإذا كانت هذه الأراضي الفضاء مجاورة لمساكن العزب أو لمنفعة الأراضي الزراعية المحيطة مثل الأجران التي يستخدمها أصحابها فإنها لا تخضع لأياً من الضريبتين.
أما التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات المبنية فقد اعتبرها المشرع في حكم تلك العقارات من حيث سريان الضريبة عليها ولكن بشرط أن تكون مؤجرة أو تكون إقامتها مقابل نفع أو أجر مثل شبكات التليفون المحمول والإعلانات التي تقيمها الشركات أو الأفراد للترويج لبضائعهم أو أنشطتهم، ولكن لا تخضع للضريبة التركيبات الموضوعة على واجهات المحال التجارية أو الصناعية بقصد الإعلان عن هويتها ونشاطها.
وهذه الضريبة تسري على تلك العقارات المذكورة "في جميع أنحاء البلاد".
العقارات التي لا تخضع للضريبة
المادة الحادية عشر:
"لا تخضع للضريبة:
أ. العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام. وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة، على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية.
ب. الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
ت. العقارات المبنية التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة، وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلي بواسطة الجهات التي نزعت ملكيتها".
الإعفاء من الضريبة
المادة الثامنة عشر:
"تعفى من الضريبة:
أ. الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقاً للقانون، والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إدارتها أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من أجلها.
ب. المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات.
ت. المقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية بشرط أن يتم استخدامها في الأغراض المخصصة لها.
ث. كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض السكن تقل قيمتها الايجارية السنوية عن 6000جم (ستة آلاف جنيه) على أن يخضع ما زاد للضريبة.
ج. الأحواش ومباني الجبانات.
ح. أبنية مراكز الشباب والرياضية المنشأة وفقاً للقوانين المنظمة لها.
خ. العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية، بشرط المعاملة بالمثل، فإذا لم يكن للضريبة مثيل في أي من الدول الأجنبية جاز للوزير بعد أخذ رأي وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة.
د. العقارات المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية المحيطة بها.
ذ. الدور المخصصة لاستخدامها في مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح.
وإذا زالت عن أي عقار أسباب الإعفاء من الضريبة وجب على المكلف بأدائها تقديم إقرار للمأمورية الواقع في دائرتها العقار، وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ زوال سبب الإعفاء لإعادة ربط العقار بالضريبة اعتباراً من أول يناير من السنة التالية لتاريخ زوال سبب الإعفاء عنه. وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات تطبيق أحكام هذه المادة".
رفع الضريبة
المادة التاسعة عشر:
"ترفع الضريبة في الأحوال الآتية:
أ. إذا أصبح العقار معفياً طبقاً للمادة 18 من هذا القانون.
ب. إذا تهدم أو تخرب العقار كلياً أو جزئياً إلى درجة تحول دون الانتفاع بالعقار كله أو جزء منه.
ت. إذا أصبحت الأرض الفضاء المستقلة عن العقارات المبنية غير مستغلة. ويكون رفع الضريبة عن العقار كله أو جزء منه بحسب الأحوال".
التفرقة بين عدم الخضوع للضريبة، والإعفاء منها:
أوجد قانون الضريبة على العقارات المبنية الجديد تفرقة بين حالات "عدم الخضوع للضريبة" أصلاً مثل الحالات الثلاثة الواردة بالمادة 11 منه، وبين حالات "الإعفاء من الضريبة" التي تضمنتها أساساً المادة 18 منه.
فالضريبة لا تسري أصلاً على الحالات غير الخاضعة لها، ولا تتخذ بالنسبة لهذه الحالات أية إجراءات من حصر وتقدير وربط من قِبل الجهاز الضريبي ولجان الحصر والتقدير، بينما في حالات الإعفاء تقوم اللجان بعملها بإجراء الحصر والتقدير ولكن يؤشر قرين الحالة في الدفاتر والسجلات بالإعفاء وسببه وسنده، إلى أن يزول سبب الإعفاء فيعاد ربط العقار بالضريبة بالشروط الواردة في المادة 18 من القانون.
أهم حالات الإعفاء من الضريبة:
وأهم حالات الإعفاء من الضريبة التي تهم جمهور الأفراد من عامة الشعب، هو الإعفاء المقرر لكل وحدة في عقار مستعملة في أغراض السكن تقل قيمتها الايجارية السنوية عن 6000جم (ستة آلاف جنيه) على أن يخضع ما زاد للضريبة.
علماً بأنه يضاف إلى حالات الإعفاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون حالة أخرى ورد ذكرها في المادة 4 من ذات القانون وهي المتعلقة بالعقارات المبنية ذات الإيجارات القديمة الخاضعة لقانون أو أكثر من القوانين الاستثنائية التي سبق أن تدخلت في العلاقة بين المالك والمستأجر وقررت بعض الإعفاءات من ضريبة العقارات المبنية مثل القانون رقم 48 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 وبعض القوانين الأخرى الخاصة بإيجار الأماكن. حيث تنص الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون رقم 196 لسنة 2008 على أن: "وتسري القيمة الايجارية والإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على أن يعاد تقدير القيمة الايجارية لتلك العقارات فور انقضاء العلاقة الايجارية بإحدى الطرق القانونية".
حالة الإعفاء للسكن الذي تقل قيمته الايجارية عن 6000 جنيه سنوياً:
جاء النص على هذه الحالة في البند "د" من المادة 18 من القانون الجديد، حيث تضمن هذا البند أن تعفى من الضريبة كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض السكن تقل قيمتها الايجارية السنوية عن 6000جم (ستة آلاف جنيه) على أن يخضع ما زاد للضريبة.
وحد الإعفاء المذكور هو: 6000جم (ستة آلاف جنيه)، والذي يقتصر تطبيقه على الوحدات العقارية المستعملة في غرض السكن، يتماشى حسابياً مع حد الإعفاء الأصلي للضريبة والمتمثل في القيمة السوقية للعقار محل الضريبة وقدرها 500000جم (خمسمائة ألف جنيه) حسب البيانات والأرقام التي تضمنها الجدول الأول الملحق بالقانون والذي يوضح العبء الضريبي السنوي الذي يتحمله الممول عن الوحدات السكنية على أساس قيمتها السوقية والرأسمالية. ويتضح من هذا الجدول أن القيمة السوقية للعقار إذا كانت أقل من خمسمائة ألف جنيه يكون العقار معفياً من الضريبة نتيجة خصم حد الإعفاء المذكور وقدره ستة آلاف جنيه من صافي القيمة الايجارية السنوية بعد خصم 30% من هذه القيمة نظير المصروفات، في حين تكون هناك ضريبة قيمتها ثلاثون جنيهاً إذا بلغت القيمة السوقية للعقار خمسمائة ألف جنيه.
علماً بأن القيمة الايجارية السنوية تحددها لجان الحصر والتقدير حسب القانون، وتتخذ أساساً في حساب الضريبة، وهي قيمة افتراضية وليست فعلية، وتحسب بواقع 3% مما يسمى بالقيمة الرأسمالية للعقار والتي تحتسب بدورها بطريقة افتراضية أيضاً بواقع 60% مما يسمى بالقيمة السوقية للعقار.
وبعد حساب القيمة الايجارية بهذا الأسلوب تخصم منه نسبة 30% بالنسبة للوحدات السكنية ونسبة 32% بالنسبة للوحدات غير السكنية نظير المصروفات، ثم يخصم حد الإعفاء المذكور من الناتج (بالنسبة للوحدات السكنية فقط)، ليبقى الوعاء الصافي للضريبة أي صافي القيمة الايجارية الذي تحتسب منه الضريبة بواقع 10%.
فالقاعدة إذن أن يتم خصم حد الإعفاء المذكور من القيمة الايجارية وما يزيد من صافي القيمة الايجارية على هذا الحد يمثل وعاء الضريبة الفعلي.
وفيما يلي مثال لما تقدم، على أساس القواعد الواردة في الجدول الأول المرافق للقانون خاصاً بالوحدات السكنية فقط:
| مقدار الضريبة السنوية (10% من صافي القيمة الايجارية) | صافي القيمة الايجارية السنوية بعد خصم حد الإعفاء (6000 جنيه) | القيمة الايجارية السنوية بعد خصم 30% كمصاريف | القيمة الايجارية السنوية للوحدة (3% من القيمة الرأسمالية = 1.8% من القيمة السوقية) | القيمة الرأسمالية للوحدة (60% من القيمة السوقية) | القيمة السوقية للوحدة السكنية (بالجنية) |
| --- | --- | 5680 | 8100 | 270000 | 450000 |
| 30 | 300 | 6300 | 90000 | 300000 | 500000 |
| 156 | 1560 | 7560 | 10800 | 360000 | 600000 |
| 282 | 2820 | 8820 | 12600 | 420000 | 700000 |
ملاحظة هامة وغريبة:
من الجدير بالذكر عند الحديث عن حد الإعفاء الضريبي للقيمة الايجارية السنوية، وهو 6000جم (ستة آلاف جنيه) للوحدة السكنية، وكذلك عن حد الإعفاء الأصلي المتعلق بالقيمة السوقية للعقار وهي 500000جم (خمسمائة ألف جنيه)، أن هذا الإعفاء يسري على مستوى كل وحدة عقارية على حدة، وليس على مجموع الوحدات التي يشتمل عليها العقار أو العقارات المملوكة للممول، ولو كان عدد هذه الوحدات بالعشرات أو بالمئات. وفي هذا ميزة كبيرة وللأغنياء وتحقق مصالح كبرى لكبار الملاك للعديد من الوحدات العقارية التي تقل القيمة السوقية للوحدة عن نصف مليون جنيه، وبالتالي يعفي من الضريبة كلية ولو كان دخله السنوي منها يقدر بمئات الآلاف أو حتى بالملايين، بينما – على العكس – في غير صالح المالك لوحدة عقارية واحدة، قد يكون وارثاً لها ومقيماً فيها مع أسرته وبالتالي لا تدر عليه دخلاً ولا تحقق له ربحاً، ولكن قيمتها السوقية تبلغ نصف مليون جنيه فأكثر، وبالتالي تخضع للضريبة طبقاً لذات القانون.
حالة الإعفاء للمباني ذات الإيجارات القديمة:
لم تذكر هذه الحالة ضمن حالات الإعفاء الواردة بنص المادة 18 من القانون، بل ورد النص عليها في المادة 4 من هذا القانون.
وهذه الحالة تعتبر هي الحالة الوحيدة الاستثنائية التي يتم فيها تقدير القيمة الايجارية للوحدة العقارية على أساس واقعي (وليس افتراضي كما في باقي الحالات) حيث يعتد بقيمة الأجرة التي حددتها القوانين الاستثنائية التي تدخلت في العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر وفي تحديد الأجرة، ومنها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 وغيرهما من القوانين التي صدرت قبلهما والتي تضمنت إعفاءات واسعة من ضريبة المباني أغلبها يصب في مصلحة المستأجر، واعترف القانون الجديد بهذه الإعفاءات التي منحتها القوانين المشار إليها للمباني ذات الإيجارات القديمة.
ومن أهم تلك الإعفاءات، الإعفاءات العامة التي تقررت بمقتضى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي تقضي بإعفاء مالكي وشاغلي المباني – من غير المستوى الفاخر – المؤجرة لأغراض السكن التي أنشئت أو تنشأ اعتباراً من 9/9/1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية. ولا يسري هذا الإعفاء على الأماكن المستغلة مفروشة أو فنادق أو بنسيونات كما لا يسري على الأماكن المؤجرة لأغراض خلاف السكن ولا على المباني من المستوى الفاخر.
وهذه الإعفاءات جميعاً تظل سارية وتظل القيمة الايجارية المحدد في العقود المبرمة في ظلها بين المالك والمستأجر معترفاً بها من قِبل لجان الحصر والتقدير، ويعتبر إيصال الأجرة في هذه الحالة – طالما ظهر للجنة أنه غير مشوب بالصورية – هو المعبر أساساً عن القيمة الايجارية السارية بعد تطبيق كل هذه القوانين الاستثنائية أو بعضها على القيمة الايجارية الأصلية الثابتة في عقد الإيجار الأصلي بين المالك والمستأجر.
ملاحظة هامة: يتعين تقديم الإقرار من ذوي الشأن في الميعاد المحدد، حتى ولو كان العقار معفياً من الضريبة. ومواعيد تقديم الإقرارات منصوص عليها في المادة 14 من القانون المذكور.
مواعيد تقديم الإقرارات:
المادة الرابعة عشر:
"على كل مكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية أن يقدم إلى مأمورية الضرائب العقارية الواقع في دائرتها العقار، إقراراً في المواعيد الآتية:
أ. في حالة الحصر الخمسي: يقدم الإقرار في النصف الثاني من السنة السابقة للحصر عن كل من العقارات التي يملكها أو ينتفع بها.
ب. في حالات الحصر السنوي: يقدم الإقرار في موعد أقصاه نهاية شهر ديسمبر من كل سنة عن كل ما يأتي:
1. العقارات المستجدة.
2. الأجزاء التي أضيفت إلى عقارات سبق حصرها.
3. العقارات التي حدثت في أجزائها أو بعضها تعديلات جوهرية غيرت من معالمها أو من كيفية استعمالها بحيث تؤثر على قيمتها الايجارية تأثيراً محسوساً.
4. العقارات والأراضي الفضاء المستقلة عنها التي زال عنها سبب الإعفاء.
وتحدد اللائحة التنفيذية البيانات التي يجب أن يشتمل عليها الإقرار".
فيقدم المكلف إقراره الضريبي في حالة "الحصر الخمسي" مرة واحدة كل خمس سنوات، وذلك في النصف الثاني من السنة السابقة للحصر، عن كل من العقارات التي يملكها أو ينتفع بها.
أما إذا كان عقاره مستجداً أو أضاف وحدات على عقاره (بناء أدوار أخرى، تعلية) وكان عقاره قد سبق حصره، أو أحدث في عقاره تعديلات أثرت على القيمة الايجارية، أو استغل أرضاً كانت فضاء، فيجب عليه تقديم إقراره في موعد أقصاه نهاية شهر ديسمبر من السنة التي حدثت أو طرأت فيها أو عليها تلك المستجدات.
عقوبة عدم تقديم الإقرار والتهرب من أداء الضريبة:
سوف يعاقب المكلف بأداء الضريبة غرامة تتراوح ما بين مائتي جنيه وألفي جنيه في حالة عدم تقديمه الإقرار الضريبي في الموعد المحدد، أو تضمين الإٌقرار بيانات غير صحيحة.
وكل ممول يخالف أحكام هذا القانون بقصد التهرب من أداء الضريبة المستحقة عليه سوف يعاقب من يتهرب من أداء الضريبة بغرامة لا تقل عن ألف جنيه ولا تجاوز خمسة آلاف جنيه، بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التي لم يتم أداؤها.
وقد حدد القانون حالات التهرب من أداء الضريبة في الآتي:
- تقديم أوراق أو مستندات غير صحيحة أو مزورة للجنة الحصر والتقدير أو للجنة الطعن أو إبداء بيانات على غير الواقع أو الحقيقة عند الحضور للمناقشة أمام هذه اللجان بقصد التأثير على قراراتها.
- تقديم مستندات غير صحيحة بقصد الاستفادة بإعفاء من الضريبة بدون وجه حق.
- الامتناع عن تقديم الإقرار بزوال سبب الإعفاء من الضريبة.
- تقديم مستندات غير صحيحة من شأنها إصدار قرار برفع الضريبة بدون وجه حق.
اختلاف القيمة الايجارية "وعاء الضريبة" في قانون الضرائب العقارية عن الإيجارات الجديدة:
هناك خلاف كبير بين القيمة الايجارية "وعاء الضريبة" في قانون الضريبة على العقارات المبنية وبين الإيجارات الجديدة، حيث أن الإيجارات الجديدة يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 وتطبق بشأنها أحكام القانون المدني وتسري عليه نصوص وأحكام ومبادئ القانون المدني، مثل: العقد شريعة المتعاقدين، ومن حيث القيمة الايجارية المتفق عليها في العقد المبرم بين المالك والمستأجر، ومدة العقد، وكلها تكون رضائية بين طرفي العقد بحيث يمكن زيادة القيمة الايجارية في أي وقت حسبما يتراءى للمالك والمستأجر.
أما بالنسبة للقيمة الايجارية التي يتخذها قانون الضريبة على العقارات المبنية أساساً لتحديد وعاء الضريبة، فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الأسس الواردة في هذا القانون ولائحته التنفيذية، والتي غالباً ما ستكون أقل من القيمة الايجارية المتفق عليها بين المالك والمستأجر في عقود الإيجارات الجديدة. فالقيمة الايجارية في مجال هذا القانون هي قيمة حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة تمهيداً لاحتسابها وليس معيار لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
علماً بأن تقدير القيمة الايجارية للعقارات في نطاق تطبيق هذا القانون، ستتولاها لجان تسمى الحصر والتقدير، وتقوم بتقدير القيمة الايجارية السنوية للعقارات المبنية على أساس تقسيمها نوعياً في ضوء مستوى البناء والموقع الجغرافي والمرافق المتصلة بها وبناء على ما يقدمه المكلف ذاته من بيانات في إقراره الضريبي، وكذا البيانات التي تجمعها لجان الحصر والتقدير المشكلة لهذا الغرض والتي تصب في النهاية في النماذج الرياضية المعدة لتحديد القيمة الايجارية بحيادية تامة من خلال الحواسب الآلية دون تدخل يذكر للعنصر البشري فيها.
سعر الضريبة ووعائها:
المادة الثانية عشر:
"يكون سعر الضريبة 10% من القيمة الايجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة، وذلك بعد استبعاد 30% من هذه القيمة بالنسبة للأماكن المستعملة في أغراض السكن، و 32% بالنسبة للأماكن المستعملة في غير أغراض السكن، وذلك مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة.
ويستهدي في تحديد الضريبة بالمؤشرات الواردة بالجدولين المرفقين بهذا القانون".
وقد حدد هذه المادة سعراً نسبياً مقطوعاً وموحداً للضريبة هو 10% من القيمة الايجارية "المفترضة" للعقار مهما بلغت قيمته السوقية (الوعاء الأصلي للضريبة).
وتحسب الضريبة بنسبة 10% من صافي القيمة الايجارية أي بعد أن يخصم منها نسبة 30% نظير ما يطلق عليه المصروفات التي يتحملها الممول ومنها مصروفات الصيانة، وذلك بالنسبة للأماكن المستعملة في أغراض السكن، ويجري الخصم بنسبة 32% بالنسبة للأماكن المستعملة في غير أغراض السكن. مع مراعاة حد الإعفاء البالغ 6000 جنيه للسكنى.
كيفية حساب العبء الضريبي في القانون الجديد:
يتم حساب العبء الضريبي في ظل القانون الجديد على النحو التالي:
أ. تحديد القيمة الرأسمالية للعقار، وهي تبلغ نسبة 60% من القيمة السوقية له.
ب. تقدير القيمة الايجارية السنوية للعقار، وتبلغ نسبة 3% من القيمة الرأسمالية له.
ت. تقدير وعاء الضريبة، من خلال استبعاد نسبة 30% من القيمة الايجارية السنوية لمقابل مصاريف الصيانة التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة.
ث. وكذلك استبعاد حد الإعفاء المقرر في القانون للسكنى، والبالغ 6000 جنيه سنوياً.
ج. ومن ثم تطبيق سعر الضريبة البالغ 10% من القيمة الايجارية السنوية "الصافية"، التي تم التوصل إليها من الخطوة السابقة.
بدء سريان واستحقاق الضريبة من أول يناير من عام 2010 :
طبقاً لما تقضي به المادة التاسعة من مواد إصدار قانون الضرائب العقارية الجديد، في البند "أ" منها، فإن استحقاق الضريبة الجديدة يبدأ اعتباراً من أول يناير من عام 2010 .
تقسيط الضريبة:
حيث تنص المادة 23 من القانون المذكور على أن تحصل الضريبة المستحقة وفقاً لهذا القانون على قسطين متساويين، يستحق الأول منهما حتى نهاية شهر يونيو، ويستحق الثاني حتى نهاية شهر ديسمبر من ذات السنة، ويجوز للممول سداد كامل الضريبة في ميعاد سداد القسط الأول.
معالجة موقف العاجزين عن سداد قيمة الضريبة:
وسوف تتحمل الخزانة العامة الأعباء الضريبية نيابة عن كافة المواطنين الذين لا يملكون دخلاً يكفي لسداد الضريبة عن عقاراتهم التي تزيد قيمتها عن حد الإعفاء. فهناك نص صريح في القانون الجديد يلزم الخزانة العامة بتحمل الضريبة المستحقة على المكلفين بأدائها إذا طرأت تغيرات اجتماعية على المكلف أو ورثته من شأنها عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة. ويتم ذلك وفقاً للضوابط وشروط تحددها اللائحة التنفيذية.
· ولمن أراد الاستزادة والتوسع في تفصيلات هذا الموضوع فيمكنه الرجوع إلى كتاب: "شرح قانون الضريبة على العقارات المبنية الجديد رقم 196 لسنة 2008" – للأستاذ/ مختار حسن حسني المستشار القانوني وخبير الضرائب ووكيل مصلحة الضرائب العقارية سابقاً – وهذا الكتاب من 320 صفحة بالقطع المتوسط – من إصدارات دار الحقانية لخدمات الطباعة والتسويق والنشر – ويباع في مكتبة دار النهضة العربية بشارع عبد الخالق ثروت – بسعر 40 جنيهاً للنسخة الواحدة.
هذا، والله أعلى وأعلم،،،
أشرف رشوان
المحامي بالنقض
http://egyptian-awkaf.blogspot.com/
