مناط استحقاق الضريبة على التصرفات العقارية - تسجيل العقد الناقل للملكية

 

مناط استحقاق الضريبة على التصرفات العقارية

تنص المادة الأولى من القانون رقم 226 لسنة 1996 بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 – والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 27 مكرر في 14/7/1996 والساري اعتباراً 15/7/1996 – على أن: "يُستبدل بنصي الفقرتين الأولى والثالثة من المادة ( 22 ) من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981، النصان الآتيان:- 

مادة ( 22 ) فقرة أولى:

        "استثناء من حكم المادة ( 90 ) من هذا القانون، تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدينة سواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة مُنشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك، وسواء كانت إقامة المُنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير".

مادة ( 22 ) فقرة ثالثة:

        "وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر".

الواقعة المُنشئة للضريبة:

        يُقصد بالواقعة المُنشئة للضريبة، المركز الضريبي المُحقق، والذي يتحدد في اللحظة التي يلتزم فيها الممول بالضريبة وهي ذات اللحظة التي يحق فيها للإدارة الضريبية المُطالبة بالضريبة.

        لما كان ذلك، وكانت المادة 19 من القانون رقم 157 لسنة 1981 تنص على أن: "تتولى مأموريات ومكاتب الشهر العقاري تحصيل قيمة الضريبة مع رسوم التوثيق والشهر بذات إجراءات تحصيلها".

        كما تنص المادة 34 من ذات القانون على وجوب: "تقديم الإقرار خلال ثلاثة أشهر من انتهاء السنة المالية التي يتم فيها التصرف أو التصرفات التالية للتصرف الأول الذي تم خلال السنة التي قدم عنها الإقرار، على أن يخصم ما سبق سداده من ضرائب أمام الشهر العقاري من الضريبة التي تستحق".

        كما تنص المادة 22/3 من ذات القانون (والمعدلة بالقانون رقم 226 لسنة 1996) على أنه: "وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر".

وعليه، فإن ضريبة التصرفات العقارية (شأنها شأن رسوم التسجيل) إنما تستحق بسبب تسجيل العقد. أي أن الواقعة المُنشئة للضريبة في التصرفات العقارية هي واقعة التسجيل أمام مأمورية الشهر العقاري لعقد البيع، لأنه قبل تسجيل العقد لا ينشأ دين الضريبة، لكون الملكية لا تنتقل في العقارات إلا بالتسجيل، وأن العقد الابتدائي (العرفي) ما هو إلا التزام بإنشاء حق شخصي بين طرفيه.. 

ويكون الوضع كذلك ولو ثبت وجود العقد العرفي وخروج العقار المبيع من حيازة البائع إلى حيازة المشتري وحصول المشتري على ثماره. (المصدر: "التصرفات العقارية في ضوء القانون الضريبي وأحكام القضاء" – للدكتور/ محمد حامد عطا – طبعة 2000 الإسكندرية – صـ 60 وما بعدها). 

        هذا، وقد أفتت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة بتاريخ 12/12/1985 (ملف رقم 37/2/293) بأنه: "إذا تعددت التصرفات فلا تستحق الضريبة إلا على ما سُجِلَ منها".. 

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "الواقعة المُنشئة لضريبة التصرفات هي واقعة شهر التصرف وليس مُجرد انعقاده". (الطعن رقم 1562 لسنة 55 قضائية – جلسة 7/5/1990. المصدر: المرجع السابق – نفس الموضع).

أي أن الضريبة في التصرفات العقارية تستحق فقط عند تسجيل التصرف في مأمورية الشهر العقاري، ولا تستحق بمُجرد إبرام عقد البيع الابتدائي (طالما لم يُسجل)، وكذلك لا رابط ولا علاقة بين سداد كامل ثمن العقار المبيع وبين استحقاق دين الضريبة، فلو سجل العقد فإن الضريبة تستحق حتى ولو لم يسدد المشتري كامل الثمن للبائع (الذي غالباً ما يحتفظ بحق امتياز على العقار المبيع)، وإذا لم يتم تسجيل العقد فإن الضريبة لا تستحق حتى ولو سدد المشتري كامل الثمن للبائع، فمناط استحقاق دين الضريبة هو تسجيل العقد فقط وليس أي شيء آخر (على ما ظهر لنا من البحث الماثل).

مع ملاحظة أنه: من المُتفق عليه أن واقعة التسجيل، تقع مسئوليتها على المُشتري وليس على البائع، ما لم ينص الاتفاق على غير ذلك. ومع ملاحظة أن القانون رقم 226 لسنة 1996 بشأن تعديل نص المادة ( 22 ) من القانون رقم 187 لسنة 1993 قد ألغى (من المادة سالفة الذكر) الفقرة التي كانت تقضي بأنه: "... ويُعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل عبء الضريبة إلى المُتصرف إليه ...". وملاحظة أن ضريبة التصرفات العقارية لا تستحق إلا على التصرفات الواردة على عقارات واقعة "داخل كردون المدينة".

1- وعليه: فإذا ما ثبت أن العقار المبيع من هيئة الأوقاف المصرية قد تم تسجيله بالفعل للمشتري، (وتوافر سائر شروط استحقاق الضريبة بأن يكون العقار المبيع واقعاً داخل كردون المدينة)، فإن دين الضريبة (ضريبة التصرفات العقارية) تكون قد استحقت على الملتزم بها، وعليه الوفاء بها حتى لا يُتهم بالتهرب الضريبي.

2- أما إذا ما ثبت أن العقار المبيع من هيئة الأوقاف المصرية لم يتم تسجيله بعد للمشتري، (أو أن سائر شروط استحقاق الضريبة غير متوفرة بأن يكون العقار المبيع واقعاً خارج كردون المدينة)، فعلى الجهة الإدارية المُختصة الرد على مُطالبة الضرائب بعدم استحقاق الضريبة بعد، لأن مناط استحقاقها (قانوناً) هو التسجيل، والتسجيل لم يتم بعد (أو بعدم استحقاق الضريبة أصلاً لوقوع العقار المبيع خارج كردون المدينة، وعدم الاكتفاء بالرد عليهم بأن الثمن مُقسط وأنه لم يتم سداده كاملاً بعد).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،