صفقة بيع شركة محلات عمر أفندي لشركة أنوال السعودية
طلب توفيق في بعض المنازعات
(مُقدم للجان التوفيق المُشكلة بالقانون رقم 7 لسنة 2000)
بمقر هيئة الأوقاف المصرية - بالدقي
مُـذكرة
مقدمه للسيد الأستاذ المستشار/ رئيس لجنة توفيق في بعض المنازعات (بمقر هيئة الأوقاف المصرية).
من السيد اللواء/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته الممثل القانوني لهيئة الأوقاف المصرية "طالب"
ضد
كل من السادة:
السيد الأستاذ/ وزير الاستثمار بصفته الرئيس الأعلى للشركة القابضة للتجارة. ويعلن سيادته بمقر عمله بوزارة الاستثمار الكائنة بالعقار رقم 3 بشارع صلاح سالم – بأرض المعارض بمدينة نصر – مدينة نصر – القاهرة.
السيد الأستاذ/ رئيس مجلس إدارة الشركة القابضة للتجارة بصفته. ويعلن سيادته بمقر عمله بالشركة القابضة للتجارة الكائن بالعقار رقم 23 خلف طلعت حرب – تابع قسم قصر النيل - القاهرة.
السيد الأستاذ/ رئيس مجلس إدارة شركة محلات عمر أفندي بصفته. ويعلن سيادته بالمركز الرئيسي لإدارة شركة محلات عمر أفندي الكائن بالعقار رقم 25 بشارع عدلي – تابع دائرة قسم عابدين – بالقاهرة.
السيد الأستاذ/ الممثل القانوني لشركة "أنوال المتحدة للتجارة" (شركة ذات مسئولية محدودة، سعودية الجنسية). وتعلن بمقرها الرئيسي الكائن بالدورين الثامن والتاسع بمركز "ألماس" – طريق الملك فهد – العليَّا – الرياض – المملكة العربية السعودية. وتعلن بالطريق الدبلوماسي عن طريق النيابة العامة بمحكمة جنوب القاهرة الابتدائية. "معروض ضدهم"
"الموضوع"
يوجد لشركة محلات "عمر أفندي" (رئاسة المعروض ضده الثالث بصفته) فروع في العديد من محافظات الجمهورية وتلك الأفرع مملوكة لجهات الوقف الخيري، التي يتنظر عليها السيد الدكتور/ وزير الأوقاف بصفته، وتديره هيئة الأوقاف المصرية نيابة عن وزارة الأوقاف بموجب نص المادة الخامسة من قانون إنشاء الهيئة رقم 80 لسنة 1971، وخلفاً للمحليات التي كانت تدير بعض تلك الأعيان نيابة عن وزارة الأوقاف قبل تاريخ إنشاء الهيئة.
وتلك الأفرع مؤجرة من الأوقاف إلى شركة محلات "عمر أفندي" (المعروض ضده الثالث بصفته) بموجب عقود إيجار أماكن خاضعة للقوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن (لا سيما القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 وتعديلاتهما).
ولما كانت عقود إيجار تلك الفروع المحرر بين الأوقاف والمعروض ضده الثالث بصفته تنص على أنه: "لا يجوز للمُستأجر أن يتنازل لأحد عن حقوقه في هذا الاستئجار ... ولا أن يُؤجر المحل المُؤجر كله أو بعضه من باطنه ...".
كما تنص تلك العقود على أنه: "ليس للمُستأجر الحق في التنازل عن الشقة (العين) المُؤجرة أو تأجيرها كلها أو جزء منها من الباطن أو إشراك غيره في السكن (الانتفاع) بمُقابل أو بغير مُقابل وإذا خالف ذلك فيُعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بلا حاجة إلى تنبيه أو إنذار ويكون وضع يده مُغتصباً ومن حق الهيئة طرده بحكم من قاضي الأمور المُستعجلة".
فضلاً عن أنه من المُقرر قانوناً، أن الأصل – في ظل قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية – هو حظر التأجير من الباطن أو التنازل عن العين المؤجرة حتى ولو خلا عقد الإيجار من نص أو شرط يتضمن ذلك الحظر. حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "حظر التأجير من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك، حكم تشريعي قائم منذ صدور القانون رقم 121 لسنة 1947 بالنص عليه في المادة 4 فقرة "ب"، بمُقتضاه أصبح الأصل هو تحريم التأجير من الباطن، وكان الأثر الفوري لقوانين إيجار الأماكن يوجب سريان هذا التحريم على كل تأجير من الباطن يحدث بعد صدور القانون 121 لسنة 1947 ولو خلا عقد الإيجار من شرط بالحظر". (نقض جلسة 2/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 253. ونقض مدني في الطعن رقم 4310 لسنة 61 قضائية – جلسة 29/5/1995).
وإذ نما إلى علم الطالب بصفته أن الشركة القابضة للتجارة (المعروض ضده الثاني بصفته) التابعة لوزارة الاستثمار (المعروض ضده الأول بصفته) قد باعت شركة محلات "عمر أفندي" (المعروض ضده الثالث بصفته) إلى المعروض ضده الرابع بصفته (شركة "أنوال المتحدة للتجارة" سعودية الجنسية)، ولما كان هذا البيع يتضمن حوالة حقوق الشركة المعروض ضدها الثالثة إلى الشركة المعروض ضدها الرابعة بما فيها حقوقها في استئجار الفروع المؤجرة لها من قِبل الأوقاف سالفة الذكر، ولما كانت هذه الحوالة للحق تعد بمثابة تنازل عن عقود الإيجار – في غير الحالات التي يجيزها القانون – وذلك بالمخالفة لبنود عقود الإيجار مكملة بأحكام قوانين إيجار الأماكن. لا سيما وأنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: "الخلف الخاص هو من تلقى من سلفه شيئاً سواء كان هذا الشيء حقاً عينياً أو حقاً شخصياً. أما من يترتب له ابتداء حق شخصي في ذمة شخص آخر فلا يكون خلفاً خاصاً له بل يكون دائناً. فالمُستأجر ليس بخلف للمُؤجر بل هو دائن له، إنما خلف المُستأجر الأصلي هو المُتنازل إليه عن الإيجار، ولما كان التنازل عن الإيجار يتضمن حوالة حق بالنسبة إلى حقوق المُستأجر وحوالة دين بالنسبة لالتزاماته، فإنه لذلك يجب خضوعه من حيث صحته ونفاذه للقواعد العامة التي تحكم هذين التصرفين فلا ينفذ التنازل عن الإيجار كحوالة حق في حق المُؤجر إلا من وقت إعلانه بالتنازل أو قبوله له – المادة 305 من القانون المدني – ولا ينفذ كحوالة دين في حق الدائن إلا إذا أقرها – المادة 316/1 من القانون المدني". (نقض مدني في الطعن رقم 5 لسنة 44 قضائية – جلسة 2/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 61).
لما كان ذلك، وكانت المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، تنص على أنه: "
يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين.
وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض، ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان.
وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها".
لما كان ما تقدم، وكانت هيئة الأوقاف المصرية قد خاطبت السيد الدكتور/ وزير الأوقاف بصفته بخصوص المطالبة بحقها في صفقة البيع التي تتضمن تنازلاً عن عقود إيجار الفروع سالفة الذكر وذلك تطبيقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المتقدم ذكرها، ومن ثم فقد تفضل السيد الدكتور/ وزير الأوقاف بمخاطبة السيد/ وزير الاستثمار (المعروض ضده الأول بصفته) بشأن هذا الأمر، فتفضل السيد/ وزير الاستثمار بالرد على السيد الدكتور/ وزير الأوقاف بكتابه المؤرخ في 10/10/2006 – والذي جاء فيه ما نصه: "... هيئة الأوقاف المصرية تكون وشأنها إذا ما رغبت في التفاوض مع مشتري أسهم شركة عمر أفندي على استبدال عقود الإيجار المبرمة بينهما عن الفروع المؤجرة للشركة المذكورة ...".
ومن ثم فقد سعت هيئة الأوقاف المصرية (رئاسة الطالب بصفته) إلى التفاوض مع الشركة القابضة للتجارة (المعروض ضدها الثانية)، وقد اقترحت هيئة الأوقاف على الشركة القابضة للتجارة ثلاثة اقتراحات هي:
الاقتراح الأول: في حالة قبول الشركة تعديل القيمة الايجارية، فقد اقترحت الهيئة أن تكون القيمة الايجارية بمبلغ (لا يقل عن) 547000جم (خمسمائة وسبعة وأربعون ألف جنيه) شهرياً.
الاقتراح الثاني: في حالة موافقة الشركة على شراء مباني الهيئة، فيكون حق الهيئة مبلغ (لا يقل عن) 98000000جم (ثمانية وتسعون مليون جنيه).
الاقتراح الثالث: في حالة موافقة الشركة عن البيع بالجدك، فيكون حق الهيئة مبلغ (لا يقل عن) 33750000جم (ثلاثة وثلاثون مليون وسبعمائة وخمسون ألف جنيه).
وإذ طلب السيد رئيس الشركة القابضة (المعروض ضده الثاني بصفته) منحه مهلة عشرة أيام للتفاوض مع شركة أنوال (المعروض ضده الرابع بصفته) التي قامت بشراء أكثر من 90% (تسعون بالمائة) من أسهم شركة "عمر أفندي" (المعروض ضده الثالث بصفته)، وإذ ورد إلى الطالب بصفته كتاب المعروض ضده الثاني بصفته والمؤرخ 19/5/2007 والذي يفيد عدم موافقته على تطبيق أحكام المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
لما كان ما تقدم، وكان المعروض ضدهم لا يعترفون بواقعة تنازلهم عن عقود إيجار فروع شركة "عمر أفندي" ويدعون أن ما حدث هو مجرد بيع لأسهم الشركة المعروض ضدها الثالثة فقط وبالتالي دخول المشترية (المعروض ضده الرابع بصفته) كشريك في إدارة شركة محلات "عمر أفندي" ليس إلا. وإذا كانت الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – قبل تعديلها – تنص على أنه: "إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال".
وحيث قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية تلك الفقرة وذلك بالحكم الصادر منها في الطعن رقم 4 لسنة 15 قضائية "دستورية عليا" – بجلسة 6/7/1996 والذي جاء فيه ما يلي: "... وحيث أن النص المطعون فيه، يفتح فوق هذا أبواباً عريضة للتحايل ينفذ الانتهاز منها، ويتعذر دفعها أو توقيها، ذلك أن مباشرة أشخاص جدد لذات النشاط الذي كان مزاولاً في العين المؤجرة لغير أغراض السكنى، قد لا يكون منبئاً عن قيام اتفاق بين مستأجرها الأصلي وبينهم لتكوين شركة يضيفون من خلالها حصصهم إلى أموال يستغلها هذا المستأجر فعلاً في نشاطها، متقاسمين أرباحها وخسائرها، كل بقدر نصيبه فيها بما يوحد مصالحهم في شأنها ويكتل جهودهم من أجل صون أهدافها، بل ساتراً لعقد حقيقي يتغيا مستأجر العين الأصلي بمقتضاه – ومقابل عوض يختص به من دون المؤجر – إحلال آخرين محله في الاستئثار بهذه العين، تسلطاً على نشاطها وانفراداً بتسييره، فلا يقوم أصلاً العقد الظاهر في نية عاقديه، بل تعود على هؤلاء الأغيار وحدهم منافعها، ليكون القول بانضمامهم إليه في مباشرة هذا النشاط من خلال شركتهم، منتحلاً. وحتى في الأحوال التي يقوم الدليل فيها على أن وجود شركاء في العين المؤجرة ليس صورياً، وإن استمرارهم في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي المستأجر الأصلي عنها، يكفل استثمار أفضل للأموال التي رصدها عليها، إلا أن هذا الاعتبار وحده لا يسوغ العدوان على الملكية، ولا يجوز أن ينال الحقوق المتفرعة عنها بما يجرد أصحابها كلية من مباشرة سلطتهم في استعمال الشيء محلها في الأغراض التي يطلبونها، ذلك أن تراكم الثروة لا يأتي إلا بحمايتها والتمكين من أسبابها، وليس من بينها أن تكون حقوق الأغيار في الانتفاع بالعين المؤجرة أولى من سلطان أصحابها عليها ..."
ولما عدلت الفقرة المذكورة بالفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 لم تتضمن الفقرة المعدلة النص على استمرار الإيجار لصالح شركاء المستأجر الأصلي بوفاته أو بتركه العين. بل ونصت المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 على أن: "لا يستمر عقد الإيجار لصالح أحد الورثة أو الشركاء إذا ترك المستأجر العين". كما نصت المادة السادسة من ذات اللائحة على أن: "لا يستمر عقد الإيجار لصالح الشركاء إذا مات المستأجر".
وفوق ما تقدم، وإذا كان المعروض ضدهم بصفتهم يدعون أن ما حدث هو مجرد تداول لأسهم الشركة المعروض ضدها الثالثة وأن المشتري الجديد (المعروض ضده الرابع بصفته) ما هو إلا شريك جديد في الشركة، فإن هذا الزعم كان يمكن الاحتجاج به في حالة ما إذا كانت الشركة المعروض ضدها الثالثة قد عدلت عقد تأسيسها لزيادة قيمة رأس مالها ومن ثم دخول الشركاء الجدد بالاكتتاب في قيمة تلك الزيادة التي زاد بها رأس مال الشركة بعد تعديل عقد تأسيسها، أما قيام الشركة – وبدون تعديل عقد تأسيسها وبدون زيادة رأس مالها – ببيع أسهمهما الموجودة فعلاً إلى الغير ليحل هؤلاء الأغيار محلها في حقوقها واستئجارها للأعيان والفروع المؤجرة لها من الأوقاف، ففي تلك الحالة لا يصح زعم المعروض ضدهم ولا يمكنهم الاحتجاج به.
بالإضافة إلى ما تقدم، فإن أسهم شركة عمر أفندي غير مقيدة في بورصة الأوراق المالية، وبالتالي فإن ملكيتها لا تنتقل بتداول الأسهم إنما تنتقل ملكيتها بالبيع وفقاً للضوابط والقواعد التي تضعها الحكومة، ومن ثم فإن ذلك يؤكد أننا أمام عملية بيع بالمعنى القانوني المعروف، وأن العقارات المملوكة لجهة الوقف الخيري والمؤجرة لشركة عمر أفندي قد أُخِذَت في الحسبان عند تقييم الشركة المبيعة، وهو ما يعني تنازل الشركة المستأجرة (شركة عمر أفندي) لمشتريها عن عقود الإيجار الخاصة بتلك العقارات المؤجرة لها من الأوقاف، وهذا هو مناط تطبيق حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1980 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، يضاف إلى ذلك فإن المشترين وبحكم القانون قد حلوا محل المستأجر الأصلي (شركة عمر أفندي) في كافة حقوقه والتزاماته، لا سيما وأنهما قد اشتريا ما يزيد على 90% من إجمالي أسهم شركة عمر أفندي المستأجرة الأصلية. ولا أدل على ذلك مما جاء بكتاب المعروض ضده الأول بصفته (معالي السيد/ وزير الاستثمار) إلى معالي الدكتور/ وزير الأوقاف – والمؤرخ في 10/10/2006 – والذي جاء فيه ما نصه: "... وعلى ما تقدم فإن هيئة الأوقاف المصرية تكون وشأنها إذا ما رغبت في التفاوض مع مشتري أسهم شركة عمر أفندي على استبدال عقود الإيجار المبرمة بينهما عن الفروع المؤجرة للشركة المذكورة في الإطار القانوني الذي يسفر عنه التفاوض ..."، فإذا كان ما يدعيه المعروض ضدهم بصفتهم أن ما حدث ليس بيعاً لأصول الشركة وإنما هو إدخال شريك جديد فيها، فكيف يتسنى والحال كذلك التصريح لهيئة الأوقاف بالتفاوض مع المشتري لتغيير واستبدال عقود الإيجار باسم الشركة المشترية؟!!
وخلاصة القول أن تصرف الشركة المعروض ضدها الثانية ببيع أسهم الشركة المعروض ضدها الثالثة للمعروض ضدها الرابعة – على النحو السالف ذكره – يتضمن تنازل (كلي أو جزئي) عن حقوق الشركة المعروض ضدها الثالثة في عقود إيجار فروعها المؤجرة لها من قِبل الأوقاف. وهذا التنازل (الكلي أو الجزئي) هو تصرف محظور عليها بموجب عقود الإيجار مكملة بأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية الخاضعة لها تلك العقود.
لما كان ذلك، وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: "ثبوت مُخالفة المُستأجر لشروط العقد مُكملة بالقانون كاف لتوفير مُبرر الإخلاء سواء كانت المُخالفة قد انصبت على العين المُؤجرة جميعاً أم على جزء منها". (نقض مدني في الطعن رقم 1039 لسنة 52 قضائية – جلسة 9/2/1989).
ولما كان من المُسلم به قانوناً، فقهاً وقضاءاً، أنه: "قد يكون التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو الترك سافراً، كما يمكن أن يكون مُستتراً تحت ستار عقد آخر كالوكالة أو غيرها لأن العبرة بحقيقة العلاقة كما تثبت للمحكمة، ومن أمثلة ذلك ستر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو الترك بإبرام توكيل من المُستأجر الأصلي إلى المُتنازل إليه أو المُستأجر من الباطن أو لمن وقع الترك لصالحه بإدارة العين المُؤجرة ودفع أجرتها". (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني - الفقرة رقم 129/1 – صـ 452).
ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مُؤدى المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 (المقابلة للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981) أن المُشرع أجاز للمُؤجر طلب الإخلاء إذا أجر المُستأجر العين من باطنه أو تنازل عنها أو تركها للغير دون إذن كتابي منه، يستوي أن يكون التأجير من الباطن أو النزول عن الإيجار أو الترك سافراً صريحاً أو مُتخذاً ستار عقد آخر لأن العبرة بحقيقة العلاقة لا بما يسبغه المُتعاقدان من أوصاف، فلا تقف المحكمة عن المظهر البادي وإنما من حقها أن تمحص العلاقة التعاقدية، وأن تطلق عليها وصفها الصحيح". (نقض مدني في الطعن رقم 356 لسنة 48 قضائية – جلسة 7/2/1979).
وحتى لو كان هذا التنازل (الكلي أو الجزئي) الذي وقع بين المعروض ضدهم بصفتهم جدي ويهدف لتحقيق مصلحة اقتصادية مشروعة لهم، إلا أن تلك المصلحة مهما علا قدرها وسمى نفعها بالنسبة للمستأجر والغير (وللمعروض ضدهم بصفتهم) فإنها لا تسوغ العدوان على الملكية الخاصة (بالنسبة للمالك المؤجر وهو الوقف الخيري الذي هو على ملك الله تعالى) ولا يجوز أن تجرد أصحاب الملكية من الحقوق المتفرعة عنها، ولا أن تكون حقوق الغير في الانتفاع بالأعيان المؤجرة أولى من سلطان ملاكها عليها، أو كما قضت المحكمة الدستورية العليا بأنه: "... وحتى في الأحوال التي يقوم الدليل فيها على أن وجود شركاء في العين المؤجرة ليس صورياً، وإن استمرارهم في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي المستأجر الأصلي عنها، يكفل استثمار أفضل للأموال التي رصدها عليها، إلا أن هذا الاعتبار وحده لا يسوغ العدوان على الملكية، ولا يجوز أن ينال الحقوق المتفرعة عنها بما يجرد أصحابها كلية من مباشرة سلطتهم في استعمال الشيء محلها في الأغراض التي يطلبونها، ذلك أن تراكم الثروة لا يأتي إلا بحمايتها والتمكين من أسبابها، وليس من بينها أن تكون حقوق الأغيار في الانتفاع بالعين المؤجرة أولى من سلطان أصحابها عليها ...". (حكم المحكمة الدستورية العليا في الطعن رقم 4 لسنة 15 قضائية "دستورية عليا" – بجلسة 6/7/1996 سالف الإشارة إليه بعاليه).
وفضلاً عما تقدم، فقد قضت محكمة النقض الفرنسية بأنه: "يُعد إخلالاً بالشرط المانع من التنازل عن عقد الإيجار أن تحل شركة جديدة محل شركة قديمة في الإيجار حتى ولو كان أكثر أعضاء الشركة الجديدة من أعضاء الشركة القديمة". (نقض فرنسي جلسة 10/1/1881 داللوز 81-1-119). وتلك المسألة مسألة واقع، وقاضي الموضوع هو الذي يبت فيما إذا كانت الشركة الجديدة ليست إلا استمراراً للشركة القديمة أو أنها شركة أخرى مستقلة. (المصدر: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء السادس "في الإيجار والعارية" – طبعة 2006 القاهرة – بند 456 – صـ 625 وهوامشها).
ويذهب الفقه الفرنسي إلى القول بأنه: "لا يُعد إخلالاً بالشرط المانع أن ينزل أحد الشركاء عن حصته لشريك آخر ويدخل في ذلك حقه في الإيجار، ما لم يتبين أن هذا مخالف للمعنى الذي قصد إليه المتعاقدان من الشرط المانع". (بودري وفال – فقرة 1088. مُشار إليه في "وسيط السنهوري" – المرجع السابق – نفس الموضع).
علماً بأن عقود إيجار أعيان التداعي تنص على أنه: "ليس للمُستأجر الحق في التنازل عن الشقة (العين) المُؤجرة أو تأجيرها كلها أو جزء منها من الباطن أو إشراك غيره في السكن (الانتفاع) بمُقابل أو بغير مُقابل وإذا خالف ذلك فيُعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بلا حاجة إلى تنبيه أو إنذار ويكون وضع يده مُغتصباً ومن حق الهيئة طرده بحكم من قاضي الأمور المُستعجلة".
هذا، وقد قضي في مصر بأنه: "إذا باع أحد الشريكين في شركة واقعية حصته للشريك الآخر وتنازل له عن حصته في الإجارة، كان هذا التنازل إخلالاً بالشرط المانع". (محكمة الإسكندرية الوطنية – جلسة 8/1/1951 – التشريع والقضاء 3 رقم 155 صـ 505).
لما كان ما تقدم، وكانت الفقرة "ج" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المُؤجر والمُستأجر تنص على أنه: "لا يجوز للمُؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المُدة المُتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: ... إذا ثبت أن المُستأجر قد تنازل عن المكان المُؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمُستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً وذلك دون إخلال بالحالات التي يُجيز فيها القانون للمُستأجر تأجير المكان مفروشاً أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقاً لأحكام المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977".
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المقصود بالتنازل عن الإيجار – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو نقل حقوق المُستأجر والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار إلى شخص آخر يحل محله فيها، وأنه يترتب عليه خروج منفعة العين المُؤجرة – التي كان يرتبها عقد الإيجار الأصلي للمُستأجر الأصلي – من حوزة هذا الأخير ودخولها في حوزة آخر هو المُتنازل إليه". (نقض مدني في الطعن رقم 530 لسنة 57 قضائية – جلسة 9/7/1995).
وقد حظرت قوانين إيجار الأماكن على المُستأجر تأجير المكان من الباطن أو التنازل عن الإيجار للغير بدون إذن كتابي صريح من المالك للمُستأجر الأصلي، والحكمة من هذا الحظر أن المُشرع بعد أن خول المُستأجر مزايا عديدة تتلخص في البقاء بأجرة مُخفضة في العين بعد انقضاء مُدة الإيجار الاتفاقية، وجد من الواجب أن يُلقي على المُستأجر واجبات شديدة تضمن من جهة قيامه بسداد هذه الأجرة المُخفضة في ميعادها، ومن جهة أخرى المُحافظة على أن يكون شغله للمكان بهذه الأجرة ناشئاً عن ضرورة حقيقية دون أن يتخذه وسيلة للاستغلال والربح بأن يُؤجره من باطنه أو بأن يتنازل عن الإيجار للغير، والغالب أن يكون ذلك نظير إيجار مُرتفع ارتفاعاً فاحشاً يُثري به على حساب المالك ولإخفاء هذه الزيادة يكتب العقد بالقيمة القانونية ويأخذ الفرق نقداً من المُستأجر الثاني أو المُتنازل إليه. (من التقرير الثاني للجنة العدل بمجلس الشيوخ في خصوص قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947. المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني - الفقرة رقم 123 – صـ 436).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "جرى التقنين المدني على أن حق المُستأجر المُتولد من عقد الإيجار في الانتفاع بالشيء المُؤجر، بوصفه من الحقوق المالية، يقبل التعامل فيه سواء بالنزول عنه إلى الغير كُلاً أو جزءاً، مُدة الإجارة كلها أو بعضها، بمُقابل أو بدونه، أو بتأجيره إلى الغير لقاء أجرة على النحو المُتقدم، وذلك ما نصت عليه المادة 593 من القانون المدني بقولها: "للمُستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك"، دلالة على أن المنع من هذه التصرفات هو استثناء من الأصل لا يقوم إلا بالاتفاق عليه بين المُؤجر والمُستأجر، إلا أنه تنظيماً للعلاقات بين المُؤجرين والمُستأجرين أصدر المُشرع قوانين آمرة منها القانون رقم 140 لسنة 1946 ومن بعده القانون رقم 121 لسنة 1947 الذي حدد أجرة الأماكن ومد الإيجار بعد انتهاء مُدته الاتفاقية، سالباً المُؤجر بذلك حقه في طلب إخلاء المسكن المُؤجر لهذا السبب، ومُقيداً حقه في ذلك بأسباب حددها من بينها تأجير المُستأجر للمكان من باطنه بغير إذن كتابي صريح من المالك، مما أضحى الأصل الذي أورده القانون المدني بشأن الحق في التأجير من الباطن استثناء يستلزم ترخيصاً به من المُؤجر، وذلك على تقدير من المُشرع بأنه لا وجه لتخويل المُستأجر حق استغلال المكان المُؤجر عند عدم احتياجه إلى الانتفاع به بنفسه وبمن يشملهم الحق في الانتفاع بطريق التبعية له، وذلك بتأجيره إلى الغير من باطنه كله أو بعضه بغير إذن من المالك، ثم جاء بعد ذلك القانون رقم 52 لسنة 1969 مُقتفياً هذا الأثر ومُضيفاً إليه النص على حظر التنازل عن المكان المُؤجر أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك، مُؤكداً بذلك التسوية في الحكم بين التنازل عن الإيجار وبين التأجير من الباطن إتباعاً لحكم المادة 594 من القانون المدني التي تقضي بأن: "منع المُستأجر من أن يُؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس"، ومُحققاً شمول الحكم لكافة صور تخلي المُستأجر عن الحق في الانتفاع بالمكان المُؤجر بتمكين الغير منه بأي وجه من الوجوه، ولو بغير طريق التنازل أو التأجير من الباطن، فدل ذلك على أن الأصل في ظل هذا القانون الآمر هو انفراد المُستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق في الانتفاع بالمكان المُؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير كُلياً أو جزئياً، مُستمراً أو مُؤقتاً، بمُقابل أو بدونه، باعتبار هذا التخلي بجميع صوره، خروجاً من المُستأجر على نص عقد الإيجار مُكملاً بحكم هذا القانون يُجيز للمُؤجر طلب إخلاء المكان المُؤجر". (نقض مدني في الطعن رقم 225 لسنة 47 قضائية – جلسة 20/1/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 309. ونقض مدني في الطعن رقم 1195 لسنة 50 قضائية – جلسة 13/4/1987. ونقض مدني في الطعن رقم 1697 لسنة 54 قضائية – جلسة 8/6/1987. ونقض مدني في الطعن رقم 276 لسنة 52 قضائية – جلسة 22/3/1989).
كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "ثبوت مُخالفة المُستأجر لشروط العقد مُكملة بالقانون كاف لتوفير مُبرر الإخلاء سواء كانت المُخالفة قد انصبت على العين المُؤجرة جميعاً أم على جزء منها". (نقض مدني في الطعن رقم 1039 لسنة 52 قضائية – جلسة 9/2/1989).
وقد جرى قضاء محكمة النقض على أن: "العقد شريعة المُتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يُقرها القانون، مما مُؤداه التزام المُستأجر باحترام الشروط الواردة في عقد الإيجار والذي يحظر عليه التنازل عن الإيجار، وإلا حق عليه الجزاء المُقرر لمُخالفة ذلك في العقد أو في القانون، وكان من الأصول التي تقوم عليها القوانين الاستثنائية الصادرة في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المُؤجرين والمُستأجرين، حظر تأجير الأماكن المُؤجرة من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك المكان المُؤجر للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك، وتقرير الحق للمُؤجر - في حالة إخلال المُستأجر بذلك - في طلب إخلاء المكان المُؤجر". (نقض جلسة 12/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 332).
هذا، ومن المُقرر بين فقهاء قوانين إيجار الأماكن أنه: "يجوز للمُؤجر إثبات الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك العين المُؤجرة بكافة طرق الإثبات القانونية – بما فيها البينة والقرائن – فلئن كانت الإجارة الأصلية صادرة منه، إلا أنه يُعتبر من الغير بالنسبة لعقد الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار. الأمر الذي يُشكل مانعاً من الحصول على دليل كتابي يُثبت الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار". (المرجع: عزمي البكري – المرجع السابق - الفقرة رقم 160 – صـ 536).
لما كان ما تقدم، وكانت المادة 160 من القانون المدني (الشريعة العامة) تنص على أنه: "إذا فُسِخَ العقد أُعيدَ المُتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ...".
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 160 من القانون المدني يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أنه يترتب على فسخ العقد انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه". (نقض مدني في الطعن رقم 1458 لسنة 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).
وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أنه: "يترتب على الإنفساخ ما يترتب على الفسخ من عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد". (نقض مدني في الطعن رقم 182 لسنة 34 قضائية – جلسة 26/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1565).
وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أنه: "في حالة القضاء بالفسخ تترتب الآثار التي نصت عليها المادة 160 من القانون المدني وهى أن يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد فيرد كل منهما ما تسلمه بمقتضى العقد بعد أن تم فسخه". (نقض مدني في الطعن رقم 193 لسنة 34 قضائية – جلسة 15/8/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1500).
لما كان ما تقدم، وكان الإخلاء من مقتضيات الحكم بالفسخ، ومن ثم يتعين مع القضاء بالفسخ والإخلاء إلزام المعروض ضدهم برد أعيان التداعي إلى الطالب بصفته وتسليمها له خالية من الأشياء والأشخاص وبالحالة التي كانت عليها عند التعاقد.
وهدياً بما تقدم، فقد أنذر الطالب بصفته المعروض ضدهم بصفتهم بموجب إنذارات رسمية بضرورة إخطاره رسمياً باختيارهم أحد الاقتراحات الثلاثة التالية:
الاقتراح الأول: في حالة القبول بتعديل القيمة الايجارية، فالقيمة الايجارية ستكون بمبلغ لا يقل عن 547000جم (خمسمائة وسبعة وأربعون ألف جنيه) شهرياً.
الاقتراح الثاني: وفي حالة الموافقة على شراء مباني الهيئة، فيكون حق الهيئة مبلغ لا يقل عن 98000000جم (ثمانية وتسعون مليون جنيه).
الاقتراح الثالث: وفي حالة الموافقة على البيع بالجدك، فسيكون حق الهيئة مبلغ لا يقل عن 33750000جم (ثلاثة وثلاثون مليون وسبعمائة وخمسون ألف جنيه).
وإلا سيضطر الطالب بصفته إلى اتخاذ كافة الإجراءات القانونية والقضائية للمطالبة بحقوقه وبفسخ عقود إيجار الفروع سالفة الذكر، وبعدم نفاذ التصرف في أسهم الشركة المستأجرة في حق الأوقاف المؤجرة، كل ذلك مع طلب الإخلاء والتسليم والتعويضات المناسبة. إلا أن المعروض ضدهم لم يحركوا ساكنا، الأمر الذي حدا بالطالب بصفته لتقديم الطلب الماثل لعدالة اللجنة الموقرة بغية إصدار توصيتها بما يلي:
"لذلك"
* نلتمس من عدالة اللجنة إصدار توصيتها في الطلب الماثل بما يلي:
أولاً- بفسخ عقود إيجار أعيان التداعي (فروع شركة محلات عمر أفندي المؤجرة لها من الأوقاف) المبينة بصدر هذا الطلب وبعقود الإيجار، وهي:
فرع الجيزة: والمؤجر بموجب عقد إيجار مؤرخ في 16/3/1995 وساري اعتباراً من 1/4/1995، ويشمل الدور الأرضي والجزأيين الكائنين بمقر عمر أفندي بالعمارة "أ" بشارع أحمد عرابي – بالمهندسين – بالجيزة.
فرع الإسكندرية: والمؤجر بموجب عقد إيجار مؤرخ في 7/2/1977 وساري اعتباراً من 1/2/1977، ويشمل المحلات التجارية الكائنة بمحطة ثروت بمحافظة الإسكندرية.
فرع دمياط: بموجب عقد اتفاق مؤرخ في 22/4/1962 بين شركة محلات عمر أفندي وبين محافظ دمياط بصفته نائباً عن وزير الأوقاف، ويشمل الدور الأرضي ودور مسروق والدور الأول والثاني العلويين.
فرع فارسكور: مقر شركة محلات عمر أفندي بمدينة فراسكور بدمياط.
فرع الفيوم: والمؤجر بموجب عقد إيجار مؤرخ في 10/4/1974 وساري اعتباراً من 1/3/1974، ويشمل جناح بالدور الأرضي والدور الأول والثاني العلويين بالكامل.
فرع بني سويف: والمؤجر بموجب عقد إيجار مؤرخ في 1/7/1974 وساري اعتباراً من 1/7/1974، ويشمل الدور الأرضي ونصف الدور الأول فوق الأرضي.
ثانياً- بعدم نفاذ التصرف في أسهم الشركة المستأجرة في حق الأوقاف المؤجرة.
ثالثاً- إلزام المعروض ضدهم بإخلاء أعيان التداعي وتسليمها للطالب بصفته خالية من الأشياء والأشخاص وبالحالة التي كانت عليها عند التعاقد".
مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،
