حكم التأجير من الباطن في عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني

حكم التأجير من الباطن في عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني

خضوع العقد للقانون المدني:

اعتباراً من 31 يناير 1996 تخضع عقود إيجار الأماكن الخالية - أو التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها - لأحكام القانون المدني وليس لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996.

العلاقة الايجارية الثابتة بموجب قائمة شروط دخول مزاد التأجير الموقع عليها من المستأجر، والمؤرخة في .......... ، وبالتالي تخضع لأحكام القانون المدني دون سواه، قد خلت من أي شرط يحظر على المستأجر تأجير العين المؤجرة له من الباطن.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "يجب على المتزايدين أن يوقعوا على قائمة شروط البيع بالمزاد قبل دخولهم فيه، وكان التقدم بالعطاء ليس إلا إيجاباً من صاحب هذا العطاء وفق شروط المزاد الذي قبل دخوله على أساسها، وكان الحكم المطعون فيه قد أنتهي في حدود سلطته التقديرية وبأسباب سائغة من شأنها أن تؤدى إلى ما رتبه عليها إلى أن الطاعن تقدم بعطائه في المزاد وهو عالم وموافق على شروطه دون اعتراض منه عليها وأنه لا يقبل منه بعد ذلك القول بانعقاد العقد وفق شروط أخرى". (نقض مدني في الطعن رقم 1699 لسنة 48 قضائية – جلسة 9/11/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – الجزء الثاني – صـ 883).

وهذا المعني ذات ثابت في حيثيات الحكم الاستئنافي رقم .......... إذ ورد فيه ما يلي: ..........

حكم التأجير من الباطن في القانون المدني:

تنص المادة 593 من القانون المدني على أن: "للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك".

ويخلص من النص المتقدم الذكر أن كل مستأجر له الحق في التنازل عن الإيجار للغير وفي الإيجار من الباطن، ما لم يوجد شرط في العقد يمنعه من ذلك. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء السادس – بند 454 – صـ 620).

هذا وقد جرى قضاء محكمة النقض على أنه: "جرى التقنين المدني على أن حق المستأجر المتولد من عقد الإيجار في الانتفاع بالشيء المؤجر، بوصفه من الحقوق المالية، يقبل التعامل فيه سواء بالنزول عن إلى الغير كلاً أو جزءاً، مدة الإيجار كلها أو بعضها، بمقابل أو بدونه، أو بتأجيره إلى الغير (من الباطن) لقاء أجرة على ذات النحو المتقدم، وذلك ما نصت عليه صراحة المادة 593 من القانون المدني بقولها "للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك، دلالة على أن المنع من هذه التصرفات هو استثناء من الأصل لا يقوم إلا بالاتفاق عليه بين المؤجر والمستأجر". (نقض مدني في الطعن رقم 225 لسنة 47 قضائية – جلسة 20/1/1979).

كما قضت محكمة النقض بأن: "التأجير من الباطن عقد يؤجر المستأجر بموجبه منفعة الشيء المؤجر المخولة له بوصفه مستأجراً إلى آخر مقابل أجرة يحصل عليها منه فإن الإيجار من الباطن يعتبر صورة من صور انتفاع المستأجر الأصلي بالشيء المؤجر". (نقض مدني في الطعن رقم 305 لسنة 49 قضائية – جلسة 1/12/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – الجزء 3 – صـ 132 – فقرة 2).

ولكن لا يتحتم أن يكون الشرط المانع مذكوراً صراحة في عقد الإيجار، بل يجوز استخلاصه ضمناً من الظروف الملابسة. وقد كان المشروع التمهيدي لنص المادة 593 من القانون المدني يتضمن عبارة في هذا المعنى تجري على الوجه الآتي: "وقد يستفاد هذا الاتفاق من الظروف"، فحذفت هذه العبارة في لجنة مجلس الشيوخ "اكتفاء بالقواعد العامة".(مجموعة الأعمال التحضيرية – الجزء الرابع – صـ 558 : 560).

فمثلاً: إذا أجر المؤجر العين لمستأجر لاعتبارات شخصية فيه، فلا يجوز للمستأجر هنا أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار، حتى ولو لم يكن منصوصاً صراحة في عقد الإيجار على منعه من ذلك، لأن عقد إيجاره مبني على اعتبارات شخصية في المستأجر.

وكذلك في "المزارعة" لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا برضاء المؤجر (المادة 625 مدني) لأن المزارعة قد نظر فيها إلى شخص المزارع. (وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 455 – صـ 621 وما بعدها).

علماً بأن هذا الاستثناء غير متحقق في حالتنا الماثلة لكون التأجير لم يراع فيه شخص المستأجر حيث تمت التأجير عن طريق المزاد العلني.

فروض في حالة وجود الشرط المانع في العقد:

وسواء كان الشرط المانع صريحاً أو ضمنياً (مستفاد من الظروف الملابسة)، فالقاعدة أن هذا المنع استثنائي فلا يجوز التوسع في تفسيره، ولا تقيد حرية المستأجر في التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا بالقدر المنصوص عليه في العقد. ويترتب على ذلك ما يلي:

1- أنه يجوز للمستأجر – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن يدخل معه شركاء في استغلال العين المؤجرة (تكوين شركة في العين المؤجرة) ما داموا غير مستأجرين من الباطن.

2- ولا يجوز للمؤجر أن يتعسف في التمسك بالشرط المانع، فإذا تعذر على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة بنفسه، واضطر إلى إيجارها من الباطن أو التنازل عن إيجارها للغير، فلا يجوز للمؤجر أن يتمسك بالشرط المانع إذا لم يكن له أية مصلحة في تنفيذه، وإلا كان هذا تعسفاً منه في استعماله حقه.

3- ويجوز للمؤجر أن يتنازل عن الشرط المانع، صراحة أو ضمناً، ويعد من قبيل التنازل الضمني عن التمسك بالشرط المانع: قيام المؤجر الأصلي بقبول الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن وبدون أي تحفظ، أو أن يقوم المؤجر الأصلي بمطالبة المستأجر من الباطن بالأجرة مباشرة (ولو من أجل استيفاء دين أجرة مستحقة على المستأجر الأصلي)، أو حتى سكوته مدة طويلة دون اعتراض مع علمه اليقيني بقيام المستأجر الأصلي بتأجير العين المؤجرة للغير من الباطن. فإذا ما حصل التنازل من المؤجر عن الشرط المانع، صراحة أو ضمناً، لم يعد له حق بعد ذلك في أن يطلب فسخ الإجارة لهذا السبب. (وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 456 – صـ 622 وما بعدها).

هذا، وقد قضت محكمة النقض بأنه: "المُقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد المادتين 596 و 597 من القانون المدني أنه في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي، فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد، ويسرى على العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن ولا ينشئ هذا العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي إلا في شيء واحد هو الأجرة، فيكون المستأجر من الباطن ملزماً بأن يؤدى للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتاً في ذمته للمستأجر الأصلي من الأجرة وقت إنذار المؤجر له عن المدة التي تلحق الإنذار على نحو ما فصلته المادة 597 من ذلك القانون، ولا ينشئ عقد الإيجار من الباطن علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلي وبين المستأجر من الباطن إلا إذا قبل المؤجر الأصلي الإيجار من الباطن دون تحفظ أيضاً". (نقض مدني في الطعن رقم 851 لسنة 43 قضائية – جلسة 15/6/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – الجزء 1 – صـ 1446 – فقرة 2).

كما قضت محكمة النقض بأن: "قبض المالك للأجرة من المستأجر من الباطن لا يعد بمثابة إقرار منه يقوم مقام الإذن الكتابي الصريح إلا إذا كان مباشراً وغير مقترن بأي تحفظ فإن لم يكن كذلك فإنه على العكس يتضمن جحداً لعقد الإيجار من الباطن". (نقض مدني في الطعن رقم 108 لسنة 52 قضائية – جلسة 28/4/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – الجزء 1 – صـ 1073 – فقرة 6).

علماً بأن الهيئة قد قامت بمطالبة المستأجرين من الباطن بأجرة العين المؤجرة، وطلبت منهم التعامل معها وحدها من دون المستأجر الأصلي، وحصلت الأجرة بالفعل من بعض المستأجرين من الباطن. وهذا المسلك من جانبها قد يفسر على أنه قبول ضمني منها بالتأجير من الباطن كما قد يعد بمثابة تنازل عن التمسك بالشرط المانع، في حالة وجود هذا الشرط أصلاً.

حالات فسخ أو إنهاء العقد:

وهدياً بما تقدم، سيكون من الصعوبة بمكان توجيه دعوى فرعية بفسخ عقد الإيجار استناداً إلى قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة للغير من الباطن، وفي حالة توجيه مثل هذه الدعوى فلن تكون محتملة الكسب.

ولكن إذا كانت الهيئة ترغب في فسخ العلاقة التعاقدية مع المستأجر، وفي حالة ما إذا كان المستأجر قد تأخر عن سداد أجرة العين المؤجرة، فيمكن للهيئة في هذه الحالة إنذاره بالسداد وفي حالة عدم السداد تعرض الأمر على لجان التوفيق في المنازعات طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 2000، ومن ثم تقيم دعوى ضد المستأجر الأصلي في مواجهة المستأجر من الباطن بطلب فسخ عقد الإيجار الأصلي لعدم سداد الأجرة طبقاً للمبادئ العامة في القانون المدني.

وإذا رغبت الهيئة في إنهاء العقد، وفي حالة ما إذا كان العقد أو قائمة شروط دخول المزاد قد حددا مدة العقد، فينتهي العقد بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار طبقاً لنص المادة 598 من القانون المدني.

أما إذا كان العقد، أو قائمة شروط دخول مزاد التأجير، لم يحدد مدة معينة لعقد الإيجار، فتعتبر مدة العقد هي المدة المحددة لدفع الأجرة، فيحق للمؤجر إنذار المستأجر بانتهاء العقد مع مراعاة المواعيد المنصوص عليها في المادة 563 من القانون المدني، ثم تعرض الأمر على لجان التوفيق ثم تقيد الدعوى بالمحكمة المختصة.

ويفضل في حالة إقامة الدعوى – خصوصاً دعوى الإنهاء – أن تقام مستقلة (ولها ملف تحت الرفع بالفعل)، وليس توجيه دعوى فرعية في الدعوى الأصلية المقامة من المستأجر الأصلي ضد المستأجر من الباطن لعدم سداده الأجرة، لوجود شبهة عدم الارتباط بينهما.

مع ملاحظة أن إقامة الدعوى ستكون ضد المستأجر الأصلي وفي مواجهة المستأجر من الباطن، فالخصومة ستكون ضد الاثنين وليست لصالح أحدهما ضد الآخر. حيث أنه من المُقرر قانوناً أنه بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ينقضي بقوة القانون عقد الإيجار من الباطن، وفي حالة صدور حكم للصالح وتنفيذه فالهيئة وشأنها في إعادة تأجير من جديد طبقاً للقواعد المتبعة في هيئة الأوقاف.

فمن المقرر في قضاء النقض أن: "عقد الإيجار من الباطن يرد على حق المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة، مما مفاده انقضاء هذا العقد حتما بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ولو كان قائماً بحسب الشروط التي اشتمل عليها، لا يغير من ذلك علم المستأجر من الباطن أو عدم علمه بسبب انقضاء عقد الإيجار الأصلي". (نقض مدني في الطعن رقم 538 لسنة 47 قضائية – جلسة 30/11/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – الجزء 2 – صـ 2179 – فقرة 3).

ويجب ألا يتوقع المستأجر من الباطن أي مساندة له من هيئة الأوقاف المؤجرة الأصلية، وليس له أن يطالب الهيئة بالتعاقد معه مباشرة وتجاهل المستأجر الأصلي، حيث أن عقد المستأجر الأصلي ما زال سارياً لم ينته ولم يفسخ بعد، ولا يجدي المستأجر من الباطن التذرع بأن المستأجر الأصلي محظور عليه التأجير من الباطن، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذ كان الإيجار من الباطن هو إيجار جديد يعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن، ويرد على حق الأول في الانتفاع بالعين، وهو الذي يحكم العلاقة بين طرفيه حتى ولو تم هذا العقد خلافاً لنص مانع متفق عليه في الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي وحتى و لو كانت شروطه مغايرة لشروطها، ويتعين على المستأجر من الباطن تبعاً لذلك أن يوفي بالتزاماته قبل المستأجر الأصلي ما دام هذا الأخير من جانبه قد نفذ التزاماته، ولا يحق للأول أن يتمسك قبله بأنه ممنوع من التأجير من الباطن، لما كان ذلك وكان الطاعن لم يدع أن المطعون عليه قد أخل بالتزاماته تجاهه ومنها تمكينه من الانتفاع بالمكان المؤجر، فيكون غير منتج إدعاء الطاعن أن عقد الإيجار الأصلي يتضمن منعاً من التأجير من الباطن بفرض صحة هذا الإدعاء، ولا يسوغ له التحلل من التزاماته الناشئة عن الاتفاق المبرم بينه وبين المطعون عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 851 لسنة 43 قضائية – جلسة 15/6/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – الجزء الأول – صـ 1446 – فقرة 1).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

أفراح الحياة وآلامها

ما زلت أعتقد وأزداد اعتقاداً أن بُغض الحياة أسهل من حب الحياة، وأن الأدوات النفسية التي نلمس بها آلام الحياة أعم وأشمل وأقرب غوراً من أدوات النفس التي نلمس بها أفراح الحياة العليا ومحاسنها الكبرى، فالفرح (ويقصد به السرور) أعمق من الحزن، والألم أسهل من السرور لأن أدوات الألم مُيسرة حتى للطفل أو الجاهل، وأدوات الألم هي الحواس الجسدية، وهي كافية لإشعار صاحبها بجميع المُؤلمات والأوجاع التي يشتمل عليها عالم الحس المُتسع لجميع الأحياء، فكل حي يستطيع أن يشعر بشوكة الوردة، لأن الشعور بها لا يحتاج إلى أكثر من جلد وأعصاب، ولكن الجلد والأعصاب لا تكفي للشعور بجمال الوردة ونضرتها ومعاني الصباحة والحسن التي تتراءى بها للعيون والأذواق.

وكل إنسان يستطيع أن يجد في تمثال المرمر وسيلة إلى الألم، لأنه يحصل على الألم بصدمة في الرأس أو القدم، ولكنه لا يحصل على السرور الذي يوحي به التمثال إلا إذا أدرك محاسن الفنون وأمتلك حاسة "الذوق" وعرف صاحب التمثال وما عمله في حياته وما استحق به هذا التخليد بين قومه وقادري فضله وجهاده.

والطفل يبكي في اللحظة الأولى من حياته، ولكنه لا يعرف الابتسام قبل بضعة أشهر، لأنه في البكاء لا يحتاج إلى أكثر من صوت وهواء، ولكنه يحتاج قبل الابتسام أن يعرف وجه أمه وأبيه وأن يدرك العطف بينه وبين أمه وأبيه.

ولا يعنينا هنا أن تكون الأفراح في الحياة أكثر من الآلام أو تكون الآلام فيها أكثر من الأفراح. وإنما يعنينا أن أدوات الألم مُيسرة للأكثرين، وأن الأفراح التي تحتاج إلى فهم لا يدركها غير قليل. وصحيح أن النفس إذا ارتفعت شعرت بآلام لا تشعر بها النفوس الوضيعة وأدركت مواطن للشر لا تدركها الطبائع اللئيمة والضمائر العمياء، ولكن هذا لا يغير الحقيقة التي أسلفناها، وهي أن الألم لا يحتاج إلى أدوات نادرة بين الأحياء، وأن كثيراً من المخلوقات تستطيع أن تتألم وهي في المرتبة الدنيا من مراتب الحياة، ولكنها لا تستطيع أن تفرح إلا إذا توافرت لها صفات ليس أقلها الصحة واعتدال المزاج ورفعة الذوق واتساع المعرفة وعمق البديهة وسمو الخيال.

وإذا تركنا شعور الضرورة إلى شعور المشيئة والاختيار، تبين لنا أن الإنسان سريع إلى كشف النقائص والعيوب في الناس بطئ في كشف المحاسن والمزايا، بل مُغالط فيها بعد كشفها ومُكابر في الشهادة بها لأصحابها، لأنه يحب أن يستأثر بالمحاسن لنفسه أو يحب أن يبالغ في تعظيم مزاياه وتصغير مزايا غيره، فلا يحتاج إلى أكثر من الأنانية العمياء ليجهل فضائل الآخرين ومظاهر الكمال في المخلوقات، ولكنه يحتاج إلى النبل والإنصاف ورحابة الصدر ليعرف تلك الفضائل وينعم بعرفانها ويوفيها حقها من العطف والإعجاب. لهذا صح أن يقال أن أدوات الآلام أسهل وأعم من أدوات الأفراح، وأن كثير من الناس قادرون على الشعور بالألم في أعم حالاته، ولكنهم لا يقدرون على الشعور بجميع الأفراح ولا بجميع المرضيات.

ونحن في الشرق لا نزال قادرين على الحزن عاجزين عن الفرح، أو قادرين على التشاؤم عاجزين عن التفاؤل، بل أكثر أفراحنا ناشئة من قلة الفكر وقلة المُبالاة، والقليل منها ناشئ من فهم أسباب الكمال ومعارض الجمال في هذه الحياة. وقد مضى على الشرق أزمان لم نسمع فيها غير الشكاية والحزن في شعره ونثره، وغير الشكاية والحزن في مواعظه وخطبه، وغير الشكاية والحزن في جملة أحواله وأعماله، ولم تكن تلك الأزمان التي عمت فيها الشكاية والحزن أزمان القدرة والعمل بل أزمان الفقد والكسل، ولا مخرج له منها إلا برفع العصابة عن عينيه فيتعلم بعد جهل ويقتدر بعد قصور، وحتى يرفع عن ضميره عصابة الأثرة والجحود وينفذ إليه شعاع النور من عالم الحق والإنصاف.

منقول بتصريف كثير عن مقال بعنوان:

"أفراح الحياة وآلامها"- لعباس محمود العقاد.

وقال إيليا أبو ماضي:

يا أيها الشاكي وما به داء كيف تغـدوا إذا غـدوت عليــــلا

شر الجناة في الأرض هي نفساً تتمنى قبل الرحيل الرحيلا

والذي نفسهُ بغير جمالاً لا يرى في الوجودِ شيئاً جميــــلا

"الفرح" في القرآن:

* ومن آيات الله في خلقه: "أنه هو أضحك وأبكى" (الجزء 27 – سورة النجم – الآية 43. وقد قدم سبحانه وتعالى "الضحك" على "البكاء").

وقال القرطبي في تفسير قوله تعالى: "وأنه هو أضحك وأبكى" ذهبت الوسائط وبقيت الحقائق لله سبحانه وتعالى فلا فاعل إلا هو.

وفي صحيح مسلم عن عائشة رضي الله عنها قالت: لا والله ما قال رسول الله قط إن الميت يعذب ببكاء أحد، ولكنه قال: "إن الكافر يزيده الله ببكاء أهله عذابا وإن الله لهو أضحك وأبكى وما تزر وازرة وزر أخرى".

وعنها قالت: مر النبي صلى الله عليه وسلم على قوم من أصحابه وهم يضحكون، فقال: "لو تعلمون ما أعلم لضحكتم قليلا ولبكيتم كثيرا" فنزل عليه جبريل فقال: يا محمد، إن الله يقول لك: "وأنه هو أضحك وأبكى". فرجع إليهم فقال: "ما خطوت أربعين خطوة حتى أتاني جبريل فقال ائت هؤلاء فقل لهم إن الله تعالى يقول: "هو أضحك وأبكى". أي قضى أسباب الضحك والبكاء.

وقال عطاء بن أبي مسلم: يعني أفرح وأحزن؛ لأن الفرح يجلب الضحك والحزن يجلب البكاء.

وقيل لعمر: هل كان أصحاب رسول الله صلى الله عليه وسلم يضحكون؟ قال: نعم، والإيمان والله أثبت في قلوبهم من الجبال الرواسي.

قال الحسن: أضحك الله أهل الجنة في الجنة، وأبكى أهل النار في النار. وقيل: أضحك من شاء في الدنيا بأن سره وأبكى من شاء بأن غمه. الضحاك: أضحك الأرض بالنبات وأبكى السماء بالمطر. وقيل : أضحك الأشجار بالنوار، وأبكى السحاب بالأمطار. وقال ذو النون: أضحك قلوب المؤمنين والعارفين بشمس معرفته، وأبكى قلوب الكافرين والعاصين بظلمة نكرته ومعصيته. وقال سهل بن عبد الله: أضحك الله المطيعين بالرحمة وأبكى العاصين بالسخط. وقال محمد بن علي الترمذي : أضحك المؤمن في الآخرة وأبكاه في الدنيا. وقال بسام بن عبد الله: أضحك الله أسنانهم وأبكى قلوبهم، وأنشد:

السن تضحك والأحشاء تحترق وإنما ضحكها زور ومختلق

يا رب باك بعين لا دموع لها ورب ضاحك سن ما به رمق

وقيل: إن الله تعالى خص الإنسان بالضحك والبكاء من بين سائر الحيوان، وليس في سائر الحيوان من يضحك ويبكي غير الإنسان. وقد قيل: إن القرد وحده يضحك ولا يبكي، وإن الإبل وحدها تبكي ولا تضحك. [تفسير القرطبي].

* وردت كلمة "فرح" ومُشتقاتها في القرآن الكريم 22 مرة، ووردت كلمة "حزن" ومُشتقاتها في القرآن الكريم 42 مرة، وورد فعل: "تحزن" ومُشتقاته في القرآن الكريم أربعة عشر مرة، وورد فعل: "تفرح" ومُشتقاته في القرآن الكريم أربع مرات في أربع آيات هي:-

1- في قوله تعالى "لا تفرح إن الله لا يحب الفرحين" (الجزء 20 – سورة القصص – الآية 76)، وقال القرطبي في تفسيرها لا تبغ ولا تبطر ولا تأشر ولا تبخل إن الله لا يحب الباغين ولا البطرين ولا الآشرين ولا الباخلين.

2 - وفي قوله تعالى: "فَلَمَّا جَاء سُلَيْمَانَ قَالَ أَتُمِدُّونَنِ بِمَالٍ فَمَا آتَانِيَ اللَّهُ خَيْرٌ مِّمَّا آتَاكُم بَلْ أَنتُم بِهَدِيَّتِكُمْ تَفْرَحُونَ" – الجزء 19 – سورة النمل – الآية 36 – وقال القرطبي في تفسير (أنتم بهديتكم تفرحون) لأنكم أهل مُفاخرة ومُكاثرة في الدنيا.

3 - وفي قوله تعالى: "ذَلِكُم بِمَا كُنتُمْ تَفْرَحُونَ فِي الأَرْضِ بِغَيْرِ الْحَقِّ وَبِمَا كُنتُمْ تَمْرَحُونَ" – الجزء 24 – سورة غافر – الآية 75 – وقال القرطبي في تفسير قوله تعالى: "ذلكم" أي ذلكم العذاب "بما كنتم تفرحون في الأرض بغير الحق" بالمعاصي يقال لهم ذلك توبيخا. أي إنما نالكم هذا العذاب بما كنتم تظهرون في الدنيا من السرور بالمعصية وكثرة المال والأتباع والصحة. وقيل إن فرحهم بها عندهم أنهم قالوا للرسل: نحن نعلم أنا لا نبعث ولا نعذب. وكذا قال مجاهد في قوله جل وعز: "فلما جاءتهم رسلهم بالبينات فرحوا بما عندهم من العلم" [غافر: 83].

"وبما كنتم تمرحون" قال مجاهد وغيره: أي تبطرون وتأشرون. وقال الضحاك: الفرح السرور، والمرح العدوان. وروى خالد عن ثور عن معاذ قال: قال رسول الله صلى الله عليه وسلم: (إن الله يبغض البذخين الفرحين ويحب كل قلب حزين ويبغض أهل بيت لحمين ويبغض كل حبر سمين) فأما أهل بيت لحمين: فالذين يأكلون لحوم الناس بالغيبة. وأما الحبر السمين: فالمتحبر بعلمه ولا يخبر بعلمه الناس؛ يعني المستكثر من علمه ولا ينتفع به الناس. ذكره الماوردي. وقد قيل في اللحمين: أنهم الذين يكثرون أكل اللحم؛ ومنه قول عمر: اتقوا هذه المجازر فإن لها ضراوة كضراوة الخمر؛ ذكره المهدوي. والأول قول سفيان الثوري.

4 - وفي قوله تعالى: "لِكَيْلا تَأْسَوْا عَلَى مَا فَاتَكُمْ وَلا تَفْرَحُوا بِمَا آتَاكُمْ وَاللَّهُ لا يُحِبُّ كُلَّ مُخْتَالٍ فَخُورٍ" – الجزء 27 – سورة الحديد – الآية 23 - وقال القرطبي في تفسير قوله تعالى: "لكيلا تأسوا على ما فاتكم" أي حتى لا تحزنوا على ما فاتكم من الرزق، وذلك أنهم إذا علموا أن الرزق قد فرغ منه لم يأسوا على ما فاتهم منه. وعن ابن مسعود أن نبي الله صلى الله عليه وسلم قال: (لا يجد أحدكم طعم الإيمان حتى يعلم أن ما أصابه لم يكن ليخطئه وما أخطأه لم يكن ليصيبه) ثم قرأ "لكيلا تأسوا على ما فاتكم" إي كي لا تحزنوا على ما فاتكم من الدنيا فإنه لم يقدر لكم ولو قدر لكم لم يفتكم "ولا تفرحوا بما آتاكم" أي من الدنيا، قال ابن عباس. وقال سعيد بن جبير: من العافية والخصب.

وروى عكرمة عن ابن عباس: ليس من أحد إلا وهو يحزن ويفرح، ولكن المؤمن يجعل مصيبته صبرا، وغنيمته شكرا. والحزن والفرح المنهي عنهما هما اللذان يتعدى فيهما إلى ما لا يجوز.

قال الله تعالى: "والله لا يحب كل مختال فخور" أي متكبر بما أوتي من الدنيا، فخور به على الناس. وقراءة العامة "آتاكم" بمد الألف أي أعطاكم من الدنيا. قال جعفر بن محمد الصادق: يا ابن آدم ما لك تأسى على مفقود لا يرده عليك الفوت، أو تفرح بموجود لا يتركه في يديك الموت. وقيل لبرزجمهر: أيها الحكيم، مالك لا تحزن على ما فات، ولا تفرح بما هو آت؟ قال: لأن الفائت لا يتلافى بالعبرة (وجمعها عبرات أي دموع)، والآتي لا يُستدام بالحبرة (أي الحبور وهو السرور). وقال الفضيل بن عياض في هذا المعنى: الدنيا مبيد ومفيد، فما أباد فلا رجعة له، وما أفاد آذن بالرحيل. وقيل: المختال الذي ينظر إلى نفسه بعين الافتخار، والفخور الذي ينظر إلى الناس بعين الاحتقار، وكلاهما شرك خفي. [من تفسير القرطبي – ببعض التصريف اليسير].

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

انتهاء عقد إيجار الأجنبي

انتهاء عقد إيجار الأجنبي

من المُقرر طبقاً لنص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمُستأجر، والتي تنص على أنه: "تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المُحددة قانوناً لإقامتهم بالبلاد. وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري في البلاد …الخ".

ومفاد ذلك النص أن عقود الإيجار الصادرة لصالح الأجانب والسارية المفعول وقت العمل بالقانون المذكور في 31/7/1981 دون أن يكون لهم مدة إقامة سارية المفعول في ذلك الوقت قد أضحت منتهية بقوة ذلك القانون وقت نفاذه..

أما إذا كانت مدة إقامتهم ممتدة إلى تاريخ لاحق أو كانت عقود الإيجار الصادرة إليهم لم تبرم إلا في تاريخ تال لسريان القانون المذكور، فإن هذه العقود لا تنتهي بقوة القانون إلا بانتهاء مدة إقامتهم..

وأنه إذا ما انتهت هذه العقود على النحو المتقدم ولجأ المؤجر إلى المحكمة طالباً إخلاء المستأجر فإن المحكمة لا تملك إلا إجابته إلى طلبه متى تحققت من أن المستأجر أجنبي وأن مدة إقامته بالبلاد قد انتهت..

وطلب الإنهاء في هذه الحالة يكون رخصة للمؤجر يجوز له استخدامها إذا ما انتهت إقامة غير المصري في البلاد..

ولا يُعد العقد منتهياً في هذه الحالة إلا بصدور الحكم النهائي بذلك، ويعتبر الحكم الصادر بالإنهاء في هذه الحالة مُنشئاً للحق وليس مُقرراً له.

(نقض مدني في الطعن رقم 2413 لسنة 52 قضائية - جلسة 13/2/1989. وفي الطعن رقم 313 لسنة 56 قضائية - جلسة 28/1/1991).

كما أنه إذا كانت صياغة المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة البيان قد جاءت عامة مطلقة فإن قصر نطاقها على حالات انتهاء إقامة المستأجر الأجنبي بالبلاد لسبب آخر غير الوفاة يكون تقييداً لمطلق النص وتخصيصاً لعمومه بغير مُخصص وهو ما لا يجوز، ذلك أنه متى كان النص صريحاً صلباً قاطعاً في الدلالة على المُراد منه فلا محل للخروج عليه أو تأويله بدعوى استهداء قصد الشارع منه لأن محل هذا البحث إنما يكون عند غموض النص أو وجود لبس فيه يضاف إلى ذلك أن إقامة المستأجر الأجنبي في البلاد تنتهي لا مناحة بوفاته. (المرجع: "أسباب الإخلاء في عقد الإيجار الأماكن والتعليق على نصوصه" - للمستشار/ عبد الحميد عمران - طبعة 1999 القاهرة – صـ 687).

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981، يدل على أن المشرع – في سبيل العمل على توفير الأماكن المُخصصة للسُكنى، كما جاء بعنوان الفصل الذي اندرج فيه النص، وعلى ما أفصح عنه تقرير لجنة الإسكان والمرافق والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب – قد اتجه في القانون 136 لسنة 1981 إلى وضع تنظيم قانوني في شأن انتهاء عقود التأجير المُبرمة لصالح المُستأجر الأجنبي، بحيث تسري أحكامه إذا ما توافرت شروطه – على الأجانب بصفة عامة ومطلقة دون أن يستثني من ذلك الطوائف المُعفاة منهم من قيود تراخيص الإقامة، يؤيد هذا النظر ورود عبارة (غير المصريين) الخاضعين لحكم النص السالف ذكره بصيغة عامة ومطلقة دون أن يقصر المشرع تطبيق أحكامه على من يخضع من الأجانب فقط لقيود تراخيص الإقامة، وأنه لو قصد تطبيقها على من يخضع من الأجانب لتلك القيود لنص على ذلك صراحة". (نقض مدني في الطعن رقم 121 لسنة 62 قضائية – جلسة 18/10/1995. المرجع: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة - القاعدة رقم 1686 – صـ 1719 ، 1720).

وحيث أنه لما كان ذلك، وكان البين من أوراق الدعوى مستنداتها أن المستأجر في عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1957 غير مصري (فلسطيني الجنسية) وأن إقامته في البلاد قد انتهت بوفاته بتاريخ 6/1/1964 على نحو ما هو ثابت بالصورة الرسمية من الإعلام الشرعي المرفق الصادر بجلسة 12/2/1964 من محكمة إمبابة وراثات. وقد جاءت أوراق الدعوى خلو من ثمة شخص يمتد إليه ذلك العقد طبقاً للفقرة الأخيرة من نص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المُشار إليه سلفاً، ومن ثم تكون طلبات هيئة الأوقاف المصرية قد جاءت على سند صحيح من القانون خليقة بالقبول وهو ما تصمم عليه هيئة الأوقاف على سبيل الجزم واليقين.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

نطاق حظر تأجير أو بيع الوحدة السكنية لأكثر من شخص واحد

حظر التأجير أو البيع لأكثر من شخص – خاص بالوحدات المفرزة فقط

من المُقرر في قضاء النقض أنه: "مفاد نصوص المواد 6/1 و 14 من أمر نائب الحاكم العسكري العام رقم 4 لسنة 1973 و 78 و 82/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و 23/1 و 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر يدل على أن المُشرع رغبة منه في تحقيق سكن مناسب للمواطن ومنعاً من استغلال أزمة الإسكان بفرض شروط قاسية على طالبي استئجارها ينوء بها كاهلهم وإزاء لجوء البعض إلى تمليك الوحدات السكنية بدلاً من تأجيرها تجنباً لقواعد تحديد وتقدير الأجرة قد قصر إمكانية بيع هذه الوحدات على نسبة معينة من المبنى، وخاطب بهذا الحظر الملاك الذين يريدون أن يبيعوا وحدات مبانيهم أو من آلت إليهم ملكيتها – متفرقة أو مفرزة – إلى أشخاص مختلفين فأبطل البيع فيما جاوز نطاق تلك النسبة كما أبطل بيع الوحدة في ذلك النطاق لأكثر من مشتر. وذلك استثناء من القواعد العامة في حرية التعاقد وأحكام البيع الواردة في القانون المدني، وكذا أحكام قانون التسجيل التي تجعل من الأسبقية في الشهر أساساً للمفاضلة بين المشترين المتعددين من بائع واحد لعين واحدة ومن ثم فلا يسري هذا الحظر على المالك الذي يبيع كامل العقار". (نقض مدني جلسة 18/4/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – الجزء الثاني – صـ 153).

كما ذهبت محكمة النقض أيضاً إلى: "عدم بطلان البيع الثاني إذا كان منصباً على حصة شائعة من العقار لخروجها عن تعريف المكان بأنه كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً. والبيع الشائع لا يرد على عين بذاتها وإنما يرد على كل ذرة من ذرات المبيع بقدر الحصة المبيعة فلا يعتبر هذا البيع بيعاً لمكان في مفهوم نصوص قانون إيجار الأماكن التي استهدف المشرع إسباغ الحماية عليها، وبالتالي فإن بيع الحصة الشائعة في عقار وإن كان تالياً لا يلحقه البطلان المنصوص عليه في المادة 82 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لتجرده من وصف المكان". (نقض مدني جلسة 25/11/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – الجزء الثالث – صـ 271).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة الأولى من الأمر العسكري رقم 4 لسنة 1973 على أن يعاقب بالعقوبة المقررة في المادة 336 من قانون العقوبات كل من أجر مكاناً مبنياً أو جزءً منه لأكثر من مستأجر عن نفس المدة وكذلك كل من باع هذا المكان لأكثر من شخص واحد، وفي المادة 82 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر كل من أجر مكاناً أو جزءً منه أو باعه ولو بعقد غير مشهر أو مكن آخر منه وكان ذلك التأجير أو البيع أو التمكين على خلاف مقتضى عقد سابق، مفاده أن نطاق الحظر من التصرف بالبيع المؤدي إلى بطلان التصرف اللاحق في مفهوم هذين التشريعين هو المكان المبني أو جزء منه، وإذ صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به اعتباراً من 31/7/1981 معدلاً بعض أحكام التشريع السابق نص في المادة 23 منه على أن يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذي يتقاضى بأية صورة من الصور، بذاته أو بالوساطة، أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلاً. فإن ذلك مؤداه أن المشرع قد أعاد من جديد تنظيم قواعد الحظر من التصرف اللاحق للبيع المؤدي إلى البطلان الوارد في المادة الأولى من الأمر العسكري رقم 4 لسنة 1973 والمادة 82 من القانون رقم 49 لسنة 1977، على نحو يقيد من نطاقهما ويقصره على التصرف في الوحدة السكنية فقط بعد أن كان شاملاً المكان المبني أو جزء منه وفقاً لحكم هاتين المادتين، وبذلك تكون المادة 23 فقرة أولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد ألغت ضمناً حكمهما في هذا الشأن ويضحى ذلك الحظر بالتالي قاصراً منذ سريان أحكام القانون الأخير على التصرف اللاحق في الوحدة السكنية فقط". (نقض مدني جلسة 14/12/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – العدد 2 – صـ 1519).

وقد قضت الدائرة الجنائية بمحكمة النقض بأن: "المناط في قيام جريمة البيع على خلاف مقتضى عقد سابق سواء وفقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 أو الأمر العسكري السالف الإشارة إليه، هو أن يكون العقار المبيع مكاناً معيناً أو جزءً محدداً منه مهيئاً للانتفاع به في الغرض الذي أعد من أجله، وهو ما تفصح عنه في جلاء الدلالة اللغوية للفظ "مكان" التي جرت بها عبارة النصين المتقدمين، وإذ كان الأصل أنه يجب التحرز في تفسير القوانين الجنائية بألا تحمل عبارتها بأكثر مما تحتمل، وأنه متى كانت عبارة القانون واضحة الدلالة على مراد الشارع منها فإنه يتعين قصر تطبيقها على ما يتأدى مع صريح نص القانون الواجب تطبيقه. لما كان ذلك، وكان البين من الحكم المطعون فيه ومن أسباب الطعن ذاتها أن الدعوى الجنائية قد رفعت على المطعون ضدهما بوصف أن أولهما باع إلى الثاني حصتين شائعتين في عقار سبق بيعهما إلى المدعي بالحق المدني الطاعن. ولما كانت الحصة الشائعة مما لا ينطبق عليها قانوناً أو لغة وصف "المكان" إذ أنها لا تخول صاحبها قبل القسمة الحق في مكان مفرز محدد، كما أنه إزاء صراحة نص القانون سالف الذكر فإنه لا يجوز التوسع في تفسير تعبير "المكان" ليشمل الحصة الشائعة، ومن ثم فإن صورة الدعوى بما تضمنته من إعادة بيع حصتين شائعتين في عقار لا تتوفر بها في حق المطعون ضدهما أركان جريمة البيع لأكثر من شخص المسندة إليهما". (نقض جنائي في الطعن رقم 6642 لسنة 53 قضائية – جلسة 22/3/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 330).

إذ كان ما تقدم، وكان الثابت أن العقد المشهر برقم .............. لسنة ................ شهر عقاري .................... موضوع الحكم المطعون فيه قد أنصب على حصة شائعة وليس على مكان محدد أي وحدة سكنية ومن ثم لا تسري بالنسبة له أحكام وقواعد المادة 23/1 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

قبض الأجرة لا يحول دون المطالبة بالفسخ

قبض المؤجر للأجرة أو مطالبته بها، لا يحول بينه وبين طلب فسخ عقد الإيجار لتحقق المخالفة:

... بخصوص الموضوع عاليه، والذي تفيدون فيه أن تحصيل أجرة الشقة "الفيلا" المذكورة عاليه متوقف لوجود فتوى برفع دعوى ضد ورثة المستأجر الأصلي ووجود ملف تحت الرفع بإدارة القضايا لرفع تلك الدعوى، وإن ورثة المستأجر الأصلي يعرضون الأجرة على المنطقة ولكنها ترفض قبولها وبالتالي يتم إيداعها بخزينة المحكمة المختصة، وتطلبون فيه الإفادة هل يتم تحصيل الإيجار المتأخر وقبول الأجرة من ورثة المستأجر الأصلي من عدمه

فنفيد سيادتكم بأن المُطالبة بالأجرة لا يتعارض مع طلب فسخ عقد الإيجار.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذا كان العقد مشروطاً فيه أنه إذا خالف المستأجر أي شرط من شروطه، فللمؤجر اعتبار العقد مفسوخاً بمجرد حصول هذه المخالفة بدون احتياج إلى تنبيه رسمي أو تكليف بالوفاء، فهذا شرط فاسخ صريح يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ ولا يبقى له في اعتبار الفسخ حاصلاً فعلاً إلا أن يتحقق من حصول المخالفة التي يترتب عليها. ولا يؤثر في مدلول هذا الشرط وأثره القانوني أن يكون التمسك به من حق المؤجر وحده، لأنه في الواقع موضوع لمصلحته هو دون المستأجر. والقول بأن نية المؤجر قد انصرفت عن الفسخ باقتصاره على طلب الأجرة في دعوى سابقة هو قول مردود عليه بأن التنازل الضمني عن الحق لا يثبت بطريق الاستنتاج إلا من أفعال لا يشك في أنه قصد بها التنازل عنه، وليس في المطالبة بالأجرة ما يدل على ذلك، إذ لا تعارض بين التمسك بحق الفسخ والمطالبة بالأجرة التي يترتب الفسخ على التأخير في دفعها". (نقض مدني جلسة في 18 يناير سنة 1945 مجموعة عمر رقم 192 ص 540. مُشار إليه في "وسيط السنهوري" - الجزء الأول - المجلد الأول - الطبعة الثالثة 1981 القاهرة - بند 485 - صـ 993 و 994 وهامش 1 صـ 994).

لذلك

ومن ثم يمكن لسيادتكم – في هذه الحالة، وفي جميع الحالات المشابهة، كتوجه عام – إصدار التوجيهات المناسبة للسادة المُختصين للعمل على تحصيل الأجرة المتأخرة وقبول الأجرة المستحقة شريطة أن يصدر إيصال التحصيل باسم المستأجر الأصلي وأن يدون فيه بوضوح التحفظ التالي: "مع حفظ حق الهيئة في فسخ العقد".

لا سيما وأن اتخاذ الإجراءات القانونية بإقامة الدعاوى وخلافه تستغرق وقتاً طويلاً وأن دين الأجرة يسقط بمضي خمس سنوات فقط، ومن ثم يكون من حق وصالح هيئة الأوقاف تحصيل الأجرة المتأخرة وقبول الأجرة المستحقة بالشرطين سالفي الذكر، وأن هذا التحصيل أو هذا القبول لا يسقط حق الهيئة في إقامة الدعوى بفسخ عقود الإيجار أو إنهائها طالما يتم تحصيلها عن مدة انتفع المستأجر أو ورثته فعلاً بالعين المؤجرة. وشاكرين لسيادتكم حُسن تعاونكم معنا لخدمة الوقف الخيري.

وتفضلوا سيادتكم بقبول فائق الاحترام والتقدير،،،

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com

أعباء الترميم والصيانة ليست في حكم الأجرة

أعباء الترميم والصيانة ليست أجرة ولا تأخذ حكمها

المادة 61 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن، قبل إلغائها، كانت تنص على أنه:

" على كل من المالك والمستأجر فور إتمام أعمال الترميم أو الصيانة إخطار الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم على أن يتضمن إخطاره طلب اعتماد المبالغ التي أنفقت وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية.

وعلى الجهة الإدارية المذكورة أن تبت في الطلب وتخطر كلا من الملاك والمستأجرين بقرارها في هذا الشأن خلال ثلاثة أسابيع.

وبمجرد إبلاغ الجهة الإدارية القرار المذكور إلى المالك يكون من حقه تقاضي الأجرة اعتباراً من أول الشهر التالي لإتمام الأعمال المشار إليها على أساس زيادة الأجرة السنوية بمقدار 20% (عشرون في المائة) من قيمة أعمال الترميم والصيانة، وتتبع أحكام زيادة الأجرة المنصوص عليها في هذه الفقرة في الحالات التي يتم فيها إجراء الترميم أو الصيانة بناء على اتفاق صريح كتابي بين المالك والمستأجر.

ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار".

ولكن المادة 61 سالفة الذكر قد ألغيت بموجب المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض أحكام إيجار الأماكن، والتي نصت على أنه:

" تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني وما بها من مصاعد على الوجه الآتي:

إذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص عليها في المادة ( 7 ) كافية يتم الترميم والصيانة منها.

1- إذا لم تف هذه الحصيلة أو إذا كان المبنى لا يحتوي على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الأحوال كما يلي:

أ‌. بالنسبة للمباني المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلي المبنى.

ب‌. بالنسبة للمباني المنشأة بعد 22 مارس سنة 1965 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلي المبنى.

ج‌. بالنسبة للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلي المبنى.

وإذا لم يتم الاتفاق على توزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما بين الملاك والشاغلين أو الشاغلين فيما بينهم، يجوز لأي منهم الالتجاء إلى قاضي الأمور المستعجلة لتوزيع هذه التكاليف بين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل.

ومع ذلك تكون أعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 651 من القانون المدني.

وفيما عدا ما ورد فيه نص بهذه المادة يستمر العمل بالأحكام المنظمة للترميم والصيانة في كل من أحكام القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977.

أما الأعمال التي لا تسري عليها أحكام الترميم والصيانة والتي يقصد بها تحسين الأجزاء المشتركة للمبنى أو زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين.

ومع عدم الإخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى، يوزع الحد الأدنى المقرر قانوناً لأجر الحارس وفقاً للبنود أ ، ب ، ج من هذه المادة.

وتلغى المادة ( 61 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة ( 13 ) من القانون رقم 78 لسنة 1974، وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون".

هذا، ومن المسلم به في فقه قانون إيجار الأماكن، أن المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أتت بحكم جديد فيما يختص بأعباء الترميم والصيانة، مقتضاه أن تغطى هذه الأعباء من حصيلة نصف الزيادة المنصوص عليها في المادة ( 7 ) من ذات القانون، فإذا لم تف هذه الحصيلة أو إذا كان المبنى لا يحتوي على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بين ملاك المبنى وشاغليه وفق نسب محددة، كما أدخلت هذه المادة ضمن أعباء الترميم والصيانة، صيانة المصاعد الكهربائية الموجودة بالمبنى. وبذلك عدلت هذه المادة عن الحكم الوارد بالمادة 61 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي يقضي باعتماد تكاليف الترميم والصيانة من الجهة الإدارية بشئون التنظيم، ثم زيادة الأجرة السنوية للمبنى بنسبة 20% من مجموع هذه التكاليف، ولذلك نصت صراحة على إلغاء المادة المذكورة اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون الجديد، وبذلك أصبحت أعباء الترميم والصيانة تستوفى طبقاً للتنظيم الواردة بنص المادة ( 9 ) سالفة الذكر، بينما تظل أجرة المبنى كما هي.

(المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثالث – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 132 – صـ 253 و 254).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن.. أعباء الترميم والصيانة والصرف الصحي توزيعها بين المالك وشاغلي المبنى .. عدم سداد المستأجر لهذه التكاليف لا يرتب الإخلاء، حيث تواتر قضاء النقض على أن: "المُقرر في قضاء هذه المحكمة أنه وإن استحدث المشرع في المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن حكماً يقضي بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني – والتي يدخل ضمنها مصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي – بين المالك وشاغلي المبنى وفقاً للنسب المحددة بهذه المادة، إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر تطبيقاً لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الايجارية المحددة للعين المؤجرة، بل تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المقررة قانوناً، فلا يترتب على التأخير في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار، ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوي بين آثر تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في المادتين 14 و 37 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 (وكذلك نص المادة 61 قبل إلغائها)، من أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على سند من تخلف الطاعنة عن الوفاء بقيمة استهلاك المياه وإزالة مخلفات الصرف الصحي المتفق عليها بعقد الإيجار المؤرخ في 1/3/1983 رغم أن الطاعنة لا تلتزم إلا بقيمة ما يخص العين المؤجرة لها من استهلاك فعلي للمياه – على نحو ما سبق – وهو ما لم يقدم المطعون ضده الدليل عليه، وعلى الرغم من أنه لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بقيمة إزالة مخلفات الصرف الصحي (أعباء الترميم أو الصيانة)، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون".

(نقض مدني في الطعن رقم 4106 لسنة 61 قضائية – جلسة 17/6/1992. والطعن رقم 200 لسنة 53 قضائية – جلسة 31/5/1989. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين إيجار الأماكن" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – بند 413 – صـ 734 و 735).

وبناء عليه، نرى أنه لا يوجد سند قانوني صحيح يبيح للهيئة طلب إخلاء عين التداعي لعدم وفاء المستأجر بحصته من تكاليف الترميم والصيانة. ومن ثم نرى قصر طلبات الهيئة على طلب إلزام المستأجر بسداد المبلغ المطالب به، على أن يتم طلب وتقديم المستندات المؤيدة لهذا الطلب من قبيل قرارات الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بضرورة عمل وإجراء تلك الترميمات وما يفيد إثبات قيام الهيئة بعمل تلك الترميمات ومقدار ما تكبدته من نفقات وما يفيد عدد الشقق بالعقار موضوع التداعي وطريقة حساب توزيع تلك الأعباء على إجمالي عدد الشقق ونصيب وحصة المعروض ضده من تلك الأعباء.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com