فتوى ضرائبية

أولاً- الموضوع

ورد إلى الشئون القانونية لمنطقة أوقاف القاهرة كتاب إدارة الأملاك (قسم رابع) بالمنطقة المذكورة المُؤرخ في أول يونيو 2005 بخصوص ما أفاد به مُحصل المنطقة الأولى بقسم رابع (السيد/ ...............) من أنه عند قيامه بتحصيل إيجار شهر أبريل 2005 والذي يشتمل على الزيادة القانونية بنسبة 2% وعلى ضريبة الأرباح التجارية بنسبة 5% فإن المُستأجرين اعترضوا وطالبوا مُخاطبتهم رسمياً بشأن تحصيل نسبة الـ 5% أرباح تجارية أو تحرير إيصالات مُنفصلة بها، وتلتمس المنطقة في كتابها المذكور إبداء الرأي القانوني للتصرف على أساس قانوني سليم.

كما ورد إلينا أيضاً كتاب الجهة الإدارية المذكورة والمُؤرخ في 10 أكتوبر 2005 والمرفق به صورة ضوئية من كتاب إدارة الحسابات بالمنطقة المذكورة إلى السيد مدير عام المنطقة تطلب فيه التنبيه على جميع أقسام المنطقة بتحصيل نسبة 6ر9% من القيمة الايجارية الحالية تحت حساب الضريبة العقارية، وثمة تأشيرة على ذلك الخطاب تطلب إصدار منشور يعمم على جميع الأقسام بشأن تحصيل الضريبة.

ولما كان موضوع "الضرائب" بشكل عام وكيفية تحديد نطاقها وتطبيق سعرها وطريقة حسابها، كانت مثار جدل كبير وتساؤل في الهيئة، لذا فقد رأينا إجراء البحث التالي:

ثانياً- البحث القانوني

1- الزيادة القانونية للأجرة:

تنص المادة الأولى من القانون رقم 14 لسنة 2001 بشأن تعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 الخاص بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية، تنص على أن:

"يُستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية، النص الآتي:

"ثم تستحق زيادة سنوية، وبصفة دورية، في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مُستحقة من الأعوام التالية، بنسبة:

2% بالنسبة للأماكن المُنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977

1% بالنسبة للأماكن المُنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996".

والمادة الأولى من القانون رقم 14 لسنة 2001 سالف الذكر، قد خفضت نسبة الزيادة الدورية السنوية لأجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى، من 10% طبقاً لنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 قبل تعديلها، فخفضتها إلى نسبتي 2% و 1% بالتعديل الذي أدخلته المشرع عليها بمقتضى نص المادة الأولى من القانون رقم 14 لسنة 2001 المذكورة.

وهذه الزيادة (المُعدلة: 2% أو 1%) تسري ابتداء من الأجرة المُستحقة عن شهر أبريل سنة 2001، ولا تقف عند تاريخ معين، وإنما تظل سارية طالما أن العلاقة الايجارية قائمة.

وقد فرقت المادة الأولى من القانون رقم 14 لسنة 2001 سالفة الذكر، في شأن نسبة زيادة الأجرة، بين فئتين من الأماكن غير السكنية:

الفئة الأولى: وهي الأماكن المُنشأة منذ قبل أول يناير سنة 1944 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977، فتكون نسبة الزيادة الدورية للأجرة 2% من آخر أجرة مُستحقة، أي أن الزيادة خفضت من نسبة 10% إلى نسبة 2%.

الفئة الثانية: وهي الأماكن المُنشأة منذ 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير 1996، فتكون نسبة الزيادة السنوية الدورية للأجرة 1% من آخر أجرة مُستحقة، أي أن الزيادة خفضت من نسبة 10% إلى نسبة 1%.

أما اعتباراً من 31 يناير سنة 1996 (تاريخ نفاذ أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها) فتطبق أحكام القانون المدني بشأن الأجرة (وزيادتها في حالة وجودها) التي يتعين الاتفاق عليها بين طرفي التعاقد دون تدخل من المشرع.

ويترتب على عدم التزام المُستأجر بسداد الزيادة القانونية سالفة الذكر ما يترتب على عدم وفائه بالأجرة المُستحقة من تخويل المُؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة لعدم سداد الأجرة بعد تكليف المُستأجر رسمياً بالوفاء بها طبقاً لنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمُستأجر.

2- الضريبة العقارية الأصلية:

ينظم الضريبة العقارية الأصلية على المباني القانون رقم 56 لسنة 1954 المعدل بالقانون رقم 129 لسنة 1961.

وطبقاً للقانون رقم 56 لسنة 1954 قبل تعديله في سنة 1961 كانت الضريبة العقارية الأصلية تحسب على أساس الإيجار الشهري المرصد في دفاتر الحصر والتقدير (بقسم الإيرادات العامة في البلدية المختصة)، وهو في الغالب يطابق الأجرة الحقيقية المتعاقد عليها بين المالك والمستأجر، بعد استبعاد 20% منه نظير نفقات الصيانة. وكانت هذه الضريبة تبلغ 10% من القيمة الايجارية الصافية، وهذا ما يعادل 8% من الإيجار الشهري الكلي، وكانت موحدة أي بنسبة واحدة فيما يتعلق بجميع العقارات (أي سواء كانت مُنشأة لأغراض السكنى أو لغير أغراض السكنى).

علماً بأنه يُعاد تقدير القيمة الايجارية وربط الضريبة العقارية بالنسبة إلى جميع العقارات المبنية دفعة واحدة كل عشر سنوات، وكأصل عام لا يعتد بعد هذا التقدير بما يحدث في خلال المدة الباقية إلى حين حلول ميعاد الحصر التالي من تغيير في هذه القيمة نتيجة لتقلب الأسعار أو تغير الظروف.

ثم صدر القانون رقم 129 لسنة 1961 في 25 يوليه 1961 مُعدلاً المادة 12 من القانون رقم 56 لسنة 1954 على الوجه الآتي:

"يكون سعر الضريبة كالآتي:

أولاً- 10% من القيمة الايجارية السنوية بالنسبة إلى المساكن التي لا يتجاوز فيها متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية ثلاثة جنيهات، وكذا بالنسبة إلى المباني المُستعملة في أغراض خلاف السكن.

ثانياً- 15% من القيمة الايجارية السنوية بالنسبة إلى المساكن التي يزيد فيها متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية على ثلاثة جنيهات ولا يتجاوز خمسة جنيهات.

ثالثاً- 20% من القيمة الايجارية السنوية بالنسبة إلى المساكن التي يزيد فيها متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية على خمسة جنيهات ولا يتجاوز ثمانية جنيهات.

رابعاً- 30% من القيمة الايجارية السنوية بالنسبة إلى المساكن التي يزيد فيها متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية على ثمانية جنيهات ولا يتجاوز عشرة جنيهات.

خامساً- 40% من القيمة الايجارية السنوية بالنسبة إلى المساكن التي يزيد فيها متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية على عشرة جنيهات.

وفي جميع الأحوال يُستبعد 20% من قيمة الإيجار السنوي مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المالك بما فيها مصاريف الصيانة".

فتُفرض الضرائب العقارية على إيرادات كافة العقارات المبنية، أياً كانت مادة بنائها، وسواء كان الغرض الذي تستخدم فيه دائماً أو غير دائم، مُقامة على الأرض أو على الماء، مشغولة بعوض أو بغير عوض. فتعتبر في حكم العقارات المبنية "العوامات" الراسية على نهر النيل، وكذلك التركيبات التي تقام على أسطح وواجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مؤدى نص الفقرتين الأولى والثالثة من المادة الأولى من القانون رقم 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية أن المناط في اعتبار المال خاضعاً للضريبة على العقارات المبنية هو مجرد دخوله في عِداد الأموال المبينة في القانون رقم 56 لسنة 1954 ولو لم يكن بذاته عقاراً في حكم القانون المدني، وهو ما تكتشف عنه المذكرة الإيضاحية لهذا القانون بقولها إن المشرع "قد أورد نصاً هاماً يشمل العقارات المبنية أياً كان الغرض الذي تستخدمه فيه وأياً كانت مادة بنائها ليندرج تحت هذا النص البيوت والدهبيات والمصانع والمعامل والوابورات والحوانيت والمحالج والمطاحن والمناجم وما إلى ذلك"، وأنه "اعتبر في حكم العقارات المبنية التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العمارات إذا كانت مؤجرة أو كان تركيبها مقابل نفع أو أجر". (الطعن رقم 144 لسنة 33 قضائية – جلسة 17/2/1971 مجموعة المكتب الفني – السنة 22 – صـ 202 – فقرة 2. المصدر: CD موسوعة أحكام المحاكم العليا).

وتسري الضريبة على الإيرادات التي تتحقق من العقارات المبينة المملوكة ملكية تامة للممول أو التي له عليها حق انتفاع فقط.

وقد قسمت المباني المُنشأة أصلاً لأغراض سكنية إلى خمس شرائح، يتفاوت بينها سعر الضريبة من 10% إلى 40% بحسب الإيجار الشهري للحجرة في الوحدة السكنية. أما المباني المُنشأة لأغراض خلاف السكن فقد بقيت ضريبتها ثابتة بنسبة 10% ولم يشملها التصاعد الضريبي.

فالشريحة الأولى: تشمل الوحدات السكنية التي يقل فيها متوسط الأجرة الشهرية للغرفة عن 3 جنيه، وضريبتها 10% من القيمة الايجارية الصافية، أي بعد استنزال 20% للمصروفات.

والشريحة الثانية: تشمل ما يكون متوسط الإيجار الشهري للغرفة الواحدة فيها من 3 جنيه إلى 5 جنيه، وضريبتها 15% من القيمة الايجارية الصافية، أي بعد استنزال 20% للمصروفات.

والشريحة الثالثة: تشمل ما يكون متوسط أجرة الغرفة فيها من 5 جنيه إلى 8 جنيه، وضريبتها 20% من القيمة الايجارية الصافية، أي بعد استنزال 20% للمصروفات.

والشريحة الرابعة: تشمل ما يكون متوسط أجرة الغرفة فيها من 8 جنيه إلى 10 جنيه، وضريبتها 30% من القيمة الايجارية الصافية، أي بعد استنزال 20% للمصروفات.

والشريحة الخامسة: تشمل ما يجاوز أجرة الغرفة فيه 10 جنيه، وضريبتها 40% من القيمة الايجارية الصافية، أي بعد استنزال 20% للمصروفات.

كيفية حساب الضريبة العقارية الأصلية: والعبرة في استخراج متوسط إيجار الحجرة الواحدة هي (=) بالإيجار الشهري المدون بدفاتر الحصر والتقدير بمأمورية العوايد والذي اتخذ أساساً لفرض الضريبة على العقارات المبنية (كله، أي قبل استبعاد الـ 20% مقابل المصروفات)، مقسوماً على (÷) عدد الحجرات التي تتكون منها الوحدة السكنية، مع مراعاة الآتي:

- تحسب الصالة (أو الصالات إذا تعددت) حجرة واحدة، ويُعتبر "المدخل" صالة إذا دخل في وصف الشقة في دفاتر الحصر والتقدير.

- الغرف المُخصصة للخدم في البدرومات أو فوق الأسطح تعتبر إما حجرات وإما منافع حسب الوصف الوارد في دفاتر الحصر والتقدير. فإذا كانت هذه الغرف محدد لها عوائد مستقلة عوملت على أساس ما هو مربوط لها من عوائد.

- الفيراندات المكشوفة لا تحسب في عدد الحجرات. أما الفيراندات المغلقة فتحسب حجرات إذا كانت واردة بهذا الوصف في دفاتر الحصر والتقدير.

- الأماكن المحاطة بحدائق توزع قيمتها الايجارية الكلية الواردة في دفاتر الحصر والتقدير على عدد حجراتها فقط ولا يخصص من قيمتها الايجارية شيء للحديقة.

- تعتبر "الفيلا" وحدة سكنية أو أكثر طبقاً للوصف الوارد في دفاتر الحصر والتقدير، ويحدد عدد حجرات الفيلا طبقاً لهذا الوصف.

- الدكاكين، يرجع في شأنها إلى ما ورد في دفاتر الحصر والتقدير، فإذا كان المكان مُعتبراً في دفاتر الحصر والتقدير دكاناً واحداً، فإنه يُعتبر كذلك في شأن حساب الضريبة، بغض النظر عن عدد أبوابه.

علماً بأن ما يدون في دفاتر الحصر والتقدير لا يجوز تعديله إلا عند إجراء الحصر العام الذي يحدث مرة كل 10 سنوات، ما لم تتوافر إحدى الحالات التي نصت عليها المادة 3 من القانون رقم 56 لسنة 1954 على سبيل الحصر وأهمها حدوث تعديلات جوهرية في المبنى أو في جزء منه غيرت من معالمه أو من كيفية استعماله بحيث يؤثر على قيمته الايجارية تأثيراً محسوساً. فالعبرة دائماً بما ورد في سجلات قسم الإيرادات بالبلدية ولو خالف ما ورد في عقد الإيجار. (المصدر: "شرح قانون إيجار الأماكن" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الأول – الطبعة التاسعة 1990 القاهرة – البندين رقمي 96 و 97 – صـ 518 : 532).

3- الضرائب الإضافية:

أ- ضريبة الخفر: فُرِضَت هذه الضريبة على المُلاك مُقابل أجرة الخفراء بمُقتضى المرسوم الصادر في 16 فبراير سنة 1924 والمُعدل بالمرسوم بقانون رقم 61 لسنة 1931، وذلك في المدن والبلاد المفروضة فيها ضريبة على العقارات المبنية بنسبة 20% من الضريبة على العقارات المبنية، وتدفع مع أقساطها (أي مع الضريبة على العقارات المبنية) وتسري عليها أحكامها (ومن ثم يلتزم بها المستأجر طبقاً لنص المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمُستأجر، والتي ألزمت المستأجر بعبء الضريبة العقارية).

كيفية حساب ضريبة الخفر: الضريبة العقارية الأصلية وهي بواقع 8% x نسبة ضريبة الخفر وهي 20% من الضريبة العقارية الأصلية = 6ر1% من قيمة الإيجار الشهري.

ب- رسم النظافة: أجازت المادة 8 من القانون رقم 38 لسنة 1967 في شأن النظافة العامة للمجالس المحلية فرض رسم إجباري يؤديه شاغلو العقارات المبنية بما لا يجاوز 2% من القيمة الايجارية، تخصص حصيلته لشئون النظافة العامة، ونصت على إنشاء صندوق للنظافة في كل مجلس محلي يفرض الرسم المذكور، تودع فيه تلك الحصيلة وغيرها مما يقرر للصرف على أعمال النظافة.

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الأجرة القانونية تشمل إلى جانب القيمة الايجارية الضرائب والرسوم التي لا يشملها الإعفاء المُقرر بالقانون رقم 169 لسنة 1961 ومنها رسم النظافة، والمُستأجر هو المُلزم بها". (نقض مدني في 26/3/1986 في الطعن رقم 1805 لسنة 51 قضائية – المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في أجرة الأماكن القديمة وما طرأ عليها من تخفيضات وزيادات" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الثالثة – بند 75/7 – صـ 202).

رسم النظافة بمحافظة القاهرة: فُرِضَ هذا الرسم بمحافظة القاهرة بموجب القرار رقم 69 لسنة 1968 الصادر في 26/3/1968 (الوقائع المصرية العدد 75 في 6/4/1968)

اعتباراً من أول يوليه سنة 1968 بنسبة 2% من القيمة الايجارية الإجمالية لهذه المباني المُتخذة أساساً لربط الضريبة العقارية، ويؤدى الرسم شهرياً لمالك العقار أو المُنتفع به، وعلى مالك العقار أو المُنتفع به أن يؤدي الرسم مُقدماً مع قسطي الضريبة على العقارات المبنية وفي مواعيدهما إلى مأموريات العوائد ومكاتب التحصيل التابعة لها الكائن في حدود دائرتها العقار بموجب إيصال، ويُعفى من هذا الرسم شاغلو العقارات الآتية:

- العقارات التي تشغلها الدولة والهيئات والمؤسسات العامة ووحدات الإدارة المحلية وما يتبعها من مرافق عامة، وتخرج من نطاق الإعفاء شركات القطاع العام والوحدات الاقتصادية التابعة لها.

- أماكن العبادة

- الدور التي تشغلها السفارات والمفوضيات والقنصليات، بشرط المعاملة بالمثل.

- العقارات المخصصة لمنفعة الأرض الزراعية المحيطة بها كآلات الري المعدة لري تلك الأراضي بدون أجر.

- المباني الملحقة بالجبانات بشرط عدم استعمالها للسكن المستمر.

4- الإعفاء من الضريبة:

صدر القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات بتاريخ 2/11/1961 وعمل به اعتباراً من أول يناير 1962 ونص على ما يلي:

"تعفى من أداء الضريبة على العقارات المبنية والضرائب الإضافية الأخرى المُتعلقة بها: المساكن التي لا يزيد متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية فيها على ثلاثة جنيهات.

كما تعفى من أداء الضريبة وحدها (أي الضريبة الأصلية فقط، أما الضرائب الإضافية فلا تعفى منها): المساكن التي يزيد متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية فيها على ثلاثة جنيهات ولا يجاوز خمسة جنيهات.

وعلى المالك في كلتا الحالتين أن يخفض قيمة الإيجار للساكن بما يعادل ما خص الوحدة السكنية من الإعفاء.

ويسري الإعفاء والخفض المنصوص عليهما في الفقرات السابقة بالنسبة إلى المباني المُنشأة أصلاً لأغراض خلاف السكن وذلك في الحدود سالفة الذكر".

وليس المقصود من هذا الإعفاء التخفيف عن كاهل الملاك، وإنما القصد منه التخفيف عن كاهل المُستأجرين، ولذلك نص القانون على خفض الإيجار للساكن بما يعادل ما خص الوحدة السكنية من الإعفاء، وبذلك تكون الدولة قد نزلت عن الضريبة المُستحقة لها لصالح المُستأجر الفقير والمتوسط.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة الأولى من القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية أن المشرع أعفى من أداء الضريبة على العقارات المبنية والضرائب الإضافية الأخرى المساكن التي لا يزيد متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية منها على ثلاث جنيهات، كما أعفى من أداء الضريبة الأصلية وحدها المساكن التي يزيد متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية منها على ثلاثة جنيهات ولا تجاوز خمسة جنيهات، بحيث يقع عبء التخفيض على عاتق الخزانة (العامة) في صورة إعفاء المُلاك من الضرائب مقابل تخفيض الأجرة بما يعادلها بقصد التخفيف عن كاهل المستأجرين". (الطعن رقم 96 لسنة 46 قضائية – جلسة 20/12/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 1977 – فقرة 2).

ولكن هذا الإعفاء لا يشمل سوى الضرائب الإضافية التي كانت سارية وقت صدور القانون المشار إليه، أما الضرائب الإضافية التي فرضت بعد ذلك فلا تدخل في هذه الإعفاءات. وعلى ذلك: فإن الإعفاءات لا تشمل رسم النظافة لكونه فُرِضَ بعد صدور القانون المذكور.

ويُستثنى من تلك الإعفاءات المُقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 المباني المُنشأة أصلاً لأغراض خلاف السكن، وكذلك الوحدات المُنشأة لتكون سكناً والمُستعملة لأغراض خلاف السكن والتي لا يجاوز متوسط الإيجار الشهري للحجرة بها خمسة جنيهات، متى كانت مُستعملة في أي وجه من أوجه النشاط الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو ضريبة أرباح المهن غير التجارية.

وفي حساب متوسط أجرة الحجرة بالوحدة السكنية لمعرفة ما إذا كانت تسري عليها الإعفاءات الضريبية المُقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 كلها أو بعضها، يعول بالنسبة إلى الأماكن الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن على الإيجار المدون بدفاتر الحصر والتقدير (بقسم الإيرادات العامة في البلدية المختصة) الذي اتخذ أساساً لفرض الضريبة على العقارات المبنية قبل استبعاد الـ 20% مقابل المصروفات التي تكبدها المالك. كما يحدد عدد الحجرات بالوحدات السكنية أو غير السكنية على أساس الوصف الثابت بدفاتر الحصر والتقدير وقت العمل بأحكام القانون رقم 169 لسنة 1961. وتعتبر المباني المُنشأة أصلاً لتكون فنادق مباني غير سكنية ما دامت مستعملة في هذا الغرض، وتعامل المساكن المستعملة بنسيونات معاملة الوحدات السكنية، وتعتبر الجراجات وحدات غير سكنية. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في أجرة الأماكن القديمة وما طرأ عليها من تخفيضات وزيادات" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الثالثة – بند 78 – صـ 204 وما بعدها).

5- الملتزم بالضريبة:

تنص الفقرتين الثانية والثالثة من المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، تنص على أنه:

"... ومع مُراعاة الإعفاءات المُقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية، يُضاف إلى الأجرة المُحددة وفقاً لما تقدم، ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية، كل ذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمُستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.

ويلتزم المُستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية، ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة".

فيقع عبء الضريبة المشار إليها على شاغلي هذه العقارات مُلاكاً كانوا أو مُستأجرين. وعليهم أن يؤدوها لمُلاك العقارات مع الإيجار المُستحق عليهم، وعلى هؤلاء المُلاك أداؤها إلى الجهة الإدارية المُختصة بربط وتحصيل الضريبة حسب الأوضاع وفي المواعيد المُحددة.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن قيمة ما يخص العين المؤجرة من ضرائب عقارية أو إضافية هي أحد عناصر الأجرة القانونية تضاف إلى القيمة الايجارية، إذ كان ذلك وكانت الضرائب العقارية تمثل "قيمة مُضافة" إلى القيمة الايجارية فإن الأجرة القانونية تشمل القيمة الايجارية مُضافاً إليها مقدار الضرائب التي لا يشملها الإعفاء المقرر بالقانون رقم 169 لسنة 1961، وكان مفاد ما تقدم أنه كان الأصل في الضريبة العقارية على العقارات المبينة وملحقاتها المفروضة بالقانون 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها إلا أن المستأجر وحده هو الذي يتحمل مبالغها بحكم القانون في نطاق العلاقة التأجيرية التي تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مُضافة على القيمة الايجارية". (الطعن رقم 583 لسنة 43 قضائية – جلسة 6/4/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 948 – فقرة 4. المصدر: CD موسوعة أحكام المحاكم العليا).

علماً بأن المحكمة الدستورية العليا قد أقرت دستورية نص الفقرتين الثانية والثالثة من المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالفتي الذكر، ورفضت الطعن عليهما بعدم الدستورية، وذلك في الطعن رقم 166 لسنة 21 قضائية "دستورية" الصادر بجلسة 2 ديسمبر سنة 2000، وقد جاء في حيثيات هذا الحكم ما يلي:

"وحيث أن المُدعي ينعي على نص الفقرتين الثانية والثالثة مناقضة لمقومات الضريبة ووجوب قيامها على العدالة الاجتماعية، تأسيساً على أن الأصل هو التزام المالك بالضريبة العقارية باعتباره المُستفيد من إيراد العقار، الذي يصلح – دون غيره – لأن يكون وعاءً لتلك الضريبة. فضلاً عن إخلاله بالمساواة بين المُستأجرين لغرض السكنى والمُستأجرين لغير هذا الغرض، وذلك بالمُخالفة لحكم المادتين 38 و 40 من الدستور..

وحيث أن هذا النعي مردود بأنه وإن كان الأصل أن الدخل باعتباره من طبيعة مُتجددة ودورية هو الذي يُشكل – على اختلاف مصادره – الوعاء الأساسي للضرائب، بحُسبانه التعبير الرئيسي عن المقدرة التكليفية للممول، إلا أن هذا الأصل وإن كان يصدق – بصفة أساسية – في ظل حرية التعاقد: تلك التي تتيح للمالك تحديد أجرة العقار بالقدر الذي يكفل – في تقديره – الاستثمار الأمثل والمُقابل المُجزي لما أنفقه في شراء أرضه وتكاليف بنائه وتهيئته للاستعمال وفي ضوء ما يلتزم بأدائه من تكاليف عامة وضرائب ورسوم، خاضعاً في كل أولئك لاعتبارات العرض والطلب ومحكوماً بالظروف الاقتصادية والاجتماعية السائدة. فإن الأمر يختلف حين يتدخل المُشرع لتنظيم العلاقة الايجارية في بعض جوانبها ومن بينها الأجرة، تنظيماً مؤداه فرض أجرة – وفق أسس مُعينة قدر مُناسبتها – لا يجوز للمالك تجاوزها، بافتراض أنها تكفل له ربحاً صافياً منسوباً إلى مجموع التكاليف الرأسمالية وما يلحق بها من ضرائب عقارية. ومن ثم كان مما يتفق مع العدالة إلزام المُستأجر بهذا العنصر من عناصر التكلفة الرأسمالية للأماكن المؤجرة لإعادة التوازن إلى العلاقة بين المؤجر والمُستأجر، بعد أن ألزم المُشرع المُؤجر – مُقابل ذلك – بتقديره للأجرة على نحو آمر لا يجوز مُخالفته".

6- ضريبة الأرباح التجارية:

تحصيل الضريبة: تتعدد طرق تحصيل ضريبة الأرباح التجارية، فقد يقوم الممول بتوريدها مُباشرة إلى مصلحة الضرائب في المواعيد وبالإجراءات المنصوص عليها قانوناً، وهذا هو الأصل باعتبار أن دين الضريبة "محمول" لا "مطلوب"، أو أن يكلف القانون شخصاً آخر غير الممول بأداء الضريبة نيابة عن الممول، أو أن يحجز تحت حساب الضريبة مبلغاً مما هو مُستحق للممول لديه وفقاً لنظام الخصم والإضافة والتحصيل تحت حساب الضريبة.

وقد تم تطبيق هذا النظام موسعاً في مجال الضريبة على الأرباح التجارية والصناعية ليكون نظاماً للخصم والإضافة، وذلك وفقاً لنص المادة 60 مُكرراً من القانون رقم 14 لسنة 1939 المُضافة بموجب القانون رقم 78 لسنة 1973.

ومن ثم فقد ألزم القانون وزارات الحكومة ومصالحها، ووحدات الإدارة المحلية، والهيئات العام، والهيئات القومية الاقتصادية أو الخدمية، وشركات ووحدات القطاع العام، وشركات قطاع الأعمال العام، وشركات الأموال، والمُنشآت والشركات الخاضعة لقوانين الاستثمار، وشركات الأشخاص التي يتجاوز رأس مالها خمسون ألف جنيه أياً كان شكلها القانوني، والشركات المُنشأة بمُقتضى قوانين خاصة، والشركات والمشروعات المُقامة بنظام المناطق الحرة، وفروع الشركات الأجنبية، ومخازن الأدوية ومكاتب الاستيراد، والجمعيات التعاونية، والمؤسسات الصحفية، والمعاهد التعليمية والنقابات والروابط والأندية ومراكز الشباب والاتحادات والمُستشفيات والفنادق والجمعيات والمؤسسات الأهلية على اختلاف أغراضها، والمكاتب المهنية، ومكاتب التمثيل الأجنبية، ومُنشآت الإنتاج السينمائي، والمسارح ودور اللهو، وصناديق التأمين الخاصة، والجهات والمُنشآت الأخرى التي يصدر بتحديدها قرار من وزير المالية، ألزمها القانون جميعها بأن تخصم من كل مبلغ تدفعه، أو تضيف إلى كل مبلغ تقبضه، من الممولين الخاضعين للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية نسبة مُعينة، على أن تقوم هذه الجهات بتوريد تلك النسبة إلى مصلحة الضرائب بالإجراءات وفي المواعيد المُقررة قانوناً، وتُعاقب الجهة أو المُنشأة التي لم تقم بخصم أو توريد المبالغ المُحصلة لمصلحة الضرائب بأن تؤدي للمصلحة هذه المبالغ بالإضافة إلى ما يرتبط بها من مُقابل تأخير مع توقيع عقوبة الغرامة عليها بتغريمها ما لا يقل عن ألفي جنيه ولا يتجاوز عشرة آلاف جنيه.

فتلتزم الجهات المذكورة بأن تضيف نسبة على الإيجارات التي تحصلها من المُستأجرين للأماكن المملوكة لها والمُعدة للاتجار أو التصنيع فيها أو تقديم أو إعداد أية خدمات أو مأكولات أو مشروبات، وتحصيلها مع الإيجارات وبذات إجراءات التحصيل، وذلك لحساب الضريبة التي تستحق على هؤلاء المُستأجرين.

ويتعين على الجهات المذكورة توريد ما حصلته لحساب الضريبة المُستحقة إلى مصلحة الضرائب وذلك كل ربع سنة أي في موعد أقصاه آخر أبريل ويوليو وأكتوبر ويناير من كل عام، مع بيان تفصيلي بالمبالغ التي خصمت لحساب كل ممول أو قبضت منه خلال الثلاثة أشهر السابقة، وطبقاً للإجراءات التي يصدر بتحديدها قرار من وزير المالية. (المصدر: "الوجيز في الضريبة الموحدة في القانون المصري" – للدكتور/ رمضان صديق – طبعة 2004 القاهرة – صـ 172 وما بعدها).

قانون الضرائب الجديد: تنص المادة 59 من قانون الضريبة على الدخل (قانون الضرائب الجديد) رقم 91 لسنة 2005 (المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 23 تابع في 9 يونيو 2005) على أنه: "الجهات والمُنشآت المُبينة أن تخصم نسبة من كل مبلغ يزيد على ثلاثمائة جنيه تدفعه على سبيل العمولة أو السمسرة أو مُقابل عمليات الشراء أو التوريد أو المقاولات أو الخدمة إلى أي شخص من أشخاص القطاع الخاص، ويصدر بتحديد هذه النسبة قرار من وزير المالية بما لا يجاوز 5% من هذا المبلغ وذلك تحت حساب الضريبة التي تستحق على هؤلاء الأشخاص، ويُستثنى من ذلك الأقساط التي تُسدد لشركات التأمين".

وتنص المادة 109 من قانون الضرائب الجديد سالف الذكر على أنه: "على كل شخص عام أو خاص يكون قد حجز مبالغ تحت حساب المصلحة أو قام بتوريدها إليها بالتطبيق لأحكام هذا القانون أو القانون رقم 308 لسنة 1955 المُشار إليه أن يعطي الممول الذي حجزت منه هذه المبالغ شهادة بناء على طلبه مُعفاة من جميع الرسوم يوضح فيها المبالغ التي قام بحجزها وتاريخ الحجز وتاريخ توريدها إلى المصلحة.

وتعتبر الشهادات أو الإيصالات الصادرة من الجهات التي قامت بالخصم أو التحصيل تحت حساب الضريبة المُستحقة على الممول سنداً للوفاء بهذه الضريبة في حدود المبالغ الثابتة بها، ولو لم يقم الحاجز بتوريد القيمة إلى المصلحة".

علماً بأن قانون الضرائب الجديد المتقدم ذكره لم يلغ نص المادة 60 مُكرراً من القانون رقم 14 لسنة 1939 المُضافة بموجب القانون رقم 78 لسنة 1973 التي نصت على نظام "الإضافة" في مجال الضريبة على الأرباح التجارية والصناعية، رغم أنه نص على إلغاء العديد من القوانين ونصوص القوانين المختلفة في مواد إصداره.

7- ضريبة التصرفات العقارية:

تنص المادة الأولى من القانون رقم 226 لسنة 1996 بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 – والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 27 مكرر في 14/7/1996 والساري اعتباراً 15/7/1996 – على أن: "يُستبدل بنصي الفقرتين الأولى والثالثة من المادة ( 22 ) من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981، النصان الآتيان:

مادة ( 22 ) فقرة أولى:

"استثناء من حكم المادة ( 90 ) من هذا القانون، تفرض ضريبة بسعر5ر2% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدينة سواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة مُنشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك، وسواء كانت إقامة المُنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير".

مادة ( 22 ) فقرة ثالثة:

"وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر".

الواقعة المُنشئة للضريبة: يُقصد بالواقعة المُنشئة للضريبة، المركز الضريبي المُحقق، والذي يتحدد في اللحظة التي يلتزم فيها الممول بالضريبة وهي ذات اللحظة التي يحق فيها للإدارة الضريبية المُطالبة بالضريبة.

لما كان ذلك، وكانت المادة 19 من القانون رقم 157 لسنة 1981 تنص على أن: "تتولى مأموريات ومكاتب الشهر العقاري تحصيل قيمة الضريبة مع رسوم التوثيق والشهر بذات إجراءات تحصيلها".

كما تنص المادة 34 من ذات القانون على وجوب: "تقديم الإقرار خلال ثلاثة أشهر من انتهاء السنة المالية التي يتم فيها التصرف أو التصرفات التالية للتصرف الأول الذي تم خلال السنة التي قدم عنها الإقرار، على أن يخصم ما سبق سداده من ضرائب أمام الشهر العقاري من الضريبة التي تستحق".

كما تنص المادة 22/3 من ذات القانون (والمعدلة بالقانون رقم 226 لسنة 1996) على أنه: "وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر".

وعليه، فإن ضريبة التصرفات العقارية (شأنها شأن رسوم التسجيل) إنما تستحق بسبب تسجيل العقد. أي أن الواقعة المُنشئة للضريبة في التصرفات العقارية هي واقعة التسجيل في مأمورية الشهر العقاري لعقد البيع، لأنه قبل تسجيل العقد لا ينشأ دين الضريبة، لكون الملكية لا تنتقل في العقارات إلا بالتسجيل، وأن العقد الابتدائي (العرفي) ما هو إلا التزام بإنشاء حق شخصي بين طرفيه. ويكون الوضع كذلك ولو ثبت وجود العقد العرفي وخروج العقار المبيع من حيازة البائع إلى حيازة المشتري وحصول المشتري على ثماره. (المصدر: "التصرفات العقارية في ضوء القانون الضريبي وأحكام القضاء" – للدكتور/ محمد حامد عطا – طبعة 2000 الإسكندرية – صـ 60 وما بعدها).

فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "الواقعة المُنشئة لضريبة التصرفات هي واقعة شهر التصرف وليس مُجرد انعقاده". (الطعن رقم 1562 لسنة 55 قضائية – جلسة 7/5/1990. المصدر: المرجع السابق – نفس الموضع).

كما أفتت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة بتاريخ 12/12/1985 (ملف رقم 37/2/293) بأنه: "إذا تعددت التصرفات فلا تستحق الضريبة إلا على ما سُجِلَ منها".

أي أن الضريبة في التصرفات العقارية تستحق فقط عند تسجيل التصرف في مأمورية الشهر العقاري، ولا تستحق بمُجرد إبرام عقد البيع الابتدائي (طالما لم يُسجل)، وكذلك لا رابط ولا علاقة بين سداد كامل ثمن العقار المبيع وبين استحقاق دين الضريبة، فلو سجل العقد فإن الضريبة تستحق حتى ولو لم يسدد المشتري كامل الثمن للبائع (الذي غالباً ما يحتفظ بحق امتياز على العقار المبيع)، وإذا لم يتم تسجيل العقد فإن الضريبة لا تستحق حتى ولو سدد المشتري كامل الثمن للبائع، فمناط استحقاق دين الضريبة هو تسجيل العقد فقط وليس سداد الثمن أو خلافه.

مع ملاحظة أنه من المُتفق عليه أن واقعة التسجيل، تقع مسئوليتها على المُشتري وليس على البائع، ما لم ينص الاتفاق على غير ذلك. ومع ملاحظة أن القانون رقم 226 لسنة 1996 بشأن تعديل نص المادة ( 22 ) من القانون رقم 187 لسنة 1993 قد ألغى (من المادة سالفة الذكر) الفقرة التي كانت تقضي بأنه: "... ويُعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل عبء الضريبة إلى المُتصرف إليه ..."، وبالتالي أصيح يجوز نقل عبء الضريبة إلى المُتصرف إليه (المُشتري).

ومع ملاحظة أخرى بأن ضريبة التصرفات العقارية لا تستحق إلا على التصرفات الواردة على عقارات واقعة "داخل كردون المدينة".

ثالثاً- الرأي

لكل ما تقدم، نرى:

1- إرسال صورة الفتوى الماثلة كاملة، وليس ما انتهى إليه الرأي فقط، إلى الجهة السائلة (إدارة الأملاك – قسم رابع بمنطقة أوقاف القاهرة)، وكذلك الإدارة العامة للحسابات بديوان عام الهيئة لكي ترسل صورة منها إلى كافة إدارات الحسابات وأقسام المُطالبات بكافة مناطق الهيئة، وذلك لأداء الضرائب المُستحقة والمُطالبة بها على أسس سليمة قانوناً، ولتكليف كافة مناطق الهيئة بإتباع الآتي:-

2- تحصيل الزيادة القانونية على عقود الإيجار الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية بنسبة 2% من قيمة آخر أجرة مُستحقة، وذلك ابتداء من شهر أبريل من كل عام. وفي كل حالة امتناع أحد المُستأجرين عن سداد تلك الزيادة القانونية لهيئة الأوقاف فعلى الجهات المُختصة إحالة الأوراق إلى إدارة القضايا (أو الشئون القانونية بالمناطق المُختلفة حسب الأحوال) لتوجيه إنذار رسمي على يد محضر وتكليف المُستأجر بالسداد خلال خمسة عشر يوماً وإلا لجأت لإقامة دعوى قضائية بإخلاء العين المؤجرة لعدم سداد الأجرة بعد عرض الأمر على لجان التوفيق في بعض المُنازعات المُشكلة بالقانون رقم 7 لسنة 2000.

3- تحصيل ضريبة الأرباح التجارية (من شاغلي المُنشآت التجارية) بما لا يجاوز 5% من القيمة الايجارية الشهرية، ومانع من أن يصدر بها إيصال منفصل أو أن يعطى المُستأجر شهادة رسمية بدون أية رسوم (بناء على طلبه) تفيد قدر المبالغ التي سددها لحساب تلك الضريبة وتاريخ سدادها (وتاريخ توريد الهيئة لها إلى مصلحة الضرائب في حالة توريدها) حيث تعتبر الشهادات أو الإيصالات الصادرة من الهيئة التي قامت بالخصم أو التحصيل تحت حساب الضريبة المُستحقة على الممول سنداً للوفاء بهذه الضريبة في حدود المبالغ الثابتة بها، ولو لم تقم الهيئة بتوريد القيمة إلى مصلحة الضرائب، على أن يراعى توريد تلك الحصيلة لمصلحة الضرائب في المواعيد وبالإجراءات المنصوص عليها في القانون على نحو ما سلف بيانه في الفتوى عاليه حتى لا تتعرض الهيئة للجزاءات المُقررة قانوناً بسبب عدم تحصيل أو توريد تلك النسب لمصلحة الضرائب.

4- تحصيل الضرائب العقارية الأصلية والإضافية بنسبة 8% كضريبة أصلية (مع مراعاة الشرائح المُتصاعدة المبينة في الفتوى عاليه بالنسبة للأماكن المُؤجرة لأغراض السكنى) + نسبة 2% رسم نظافة (وذلك إذا لم يكن منصوص عليها في عقد الإيجار ولا تحصل مع الأجرة الشهرية المدونة في العقد) + نسبة 6ر1% ضريبة خفر. وفي كل حالة يمتنع فيها أحد المُستأجرين عن سداد تلك الضرائب لهيئة الأوقاف فعلى الجهات المُختصة إحالة الأوراق إلى إدارة القضايا (أو الشئون القانونية بالمناطق المُختلفة حسب الأحوال) لتوجيه إنذار رسمي على يد محضر وتكليف المُستأجر بالسداد خلال خمسة عشر يوماً وإلا لجأت لإقامة دعوى قضائية بطرده وإخلاء العين المؤجرة لعدم سداد الأجرة بعد عرض الأمر على لجان التوفيق في بعض المُنازعات المُشكلة بالقانون رقم 7 لسنة 2000.

5- وفي حالات الاستبدال: فإذا ما ثبت أن العقار المبيع من هيئة الأوقاف المصرية قد تم تسجيله بالفعل للمشتري، (وتوافر سائر شروط استحقاق ضريبة التصرفات العقارية بأن يكون العقار المبيع واقعاً داخل كردون المدينة)، فإن دين الضريبة يكون قد استحق على الملتزم بها، وعليه الوفاء بها حتى لا يُتهم بالتهرب الضريبي (سواء البائع أو المشتري حسبما يتم الاتفاق عليه في عقد الاستبدال). أما إذا ما ثبت أن العقار المبيع من هيئة الأوقاف لم يتم تسجيله بعد للمشتري، (أو أن سائر شروط استحقاق الضريبة غير متوفرة بأن يكون العقار المبيع واقعاً خارج كردون المدينة)، فعلى الجهة الإدارية المُختصة الرد على أية مُطالبات لمصلحة الضرائب بهذا الشأن: بعدم استحقاق الضريبة بعد، لأن مناط استحقاقها (قانوناً) هو التسجيل، والتسجيل لم يتم بعد (أو بعدم استحقاق الضريبة أصلاً لوقوع العقار المبيع خارج كردون المدينة، أو أنه تم الاتفاق في عقد الاستبدال على نقل عبء الضريبة إلى المُشتري) على التفصيل الوارد بصلب هذه الفتوى.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

لا تعويض عن طلب فسخ عقد أو استعمال حق التقاضي

محكمة شمال القاهرة الابتدائية

الدائرة 54 مدني

مذكرة

بدفاع/ هيئة الأوقاف المصرية (مدعى عليها)

ضد

السيد/ ...................................... (مدع).

في الدعويين رقمي 594 و 2586 لسنة 2005 مدني كلي شمال القاهرة، المُنضمتين والمُحدد لنظرهما جلسة يوم الثلاثاء الموافق 17/5/2005_م للمرافعة.

أولاً- الوقائع

تخلص وقائع الدعوى رقم 594 لسنة 2005 مدني كلي شمال القاهرة في أن هيئة الأوقاف المصرية (المدعي بصفته) قد أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام، أودعت قلم كتاب المحكمة، وأعلنت قانوناً للمدعى عليه، طلب في ختامها الحكم له بفسخ العلاقة التعاقدية التي تم اعتمادها من الهيئة بتاريخ 16/6/1999 عن جلستي المزاد المنعقدتين بتاريخ 26 و 27/4/1999 لبيع العقار رقم 44 بشارع نجيب الريحاني – قسم الأزبكية – القاهرة، مع اعتبار المبالغ المسددة حقاً خالصاً لهيئة الأوقاف، وإعادة العين إلى ما كانت عليه قبل التعاقد، مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات والأتعاب.

كما تخلص وقائع الدعوى 2586 لسنة 2005 مدني كلي شمال القاهرة في أن المُدعي فيها قد أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام، أودعت قلم كتاب المحكمة، طلب في ختامها الحكم له بإلزام المدعى عليه بصفته بتعويضه عن إساءة حق التقاضي عن الدعوى الكيدية (على حد قوله) التي أقامتها هيئة الأوقاف المصرية، وقال المُدعي شرحاً لدعواه أنه صدر لصالحه حكم قضائي بإلزام الهيئة المدعى عليها بتسليمه العقار المبيع له رقم 44 بشارع نجيب الريحاني – قسم الأزبكية – بالقاهرة، وزعم أنه لم يتم تسليمه له حتى الآن، وأن هيئة الأوقاف المصرية قد أقامت دعوى أخرى بطلب فسخ عقد بيع عين التداعي (سالفة الذكر)، مما حدا بالمدعي في إلى إقامة هذه الدعوى بغية القضاء له بطلباته سالفة الذكر.

وتداولت الدعويين بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرهما، وتم ضمهما لبعض للارتباط وليصدر فيهما حكماً واحداً، ومن ثم تأجيل نظر الدعوى لجلسة اليوم للمرافعة.

ثانياً- الدفاع

أولاً- في الدعوى رقم 594 لسنة 2005 مدني كلي شمال القاهرة:

بتاريخ 16/6/1999 اعتمد المدعي بصفته مرسي المزاد العلني المجري يومي27,26/4/1999 للعقار رقم 44 شارع نجيب الريحاني ـ قسم الأزبكية ـ القاهرة, والتابع لوقف عباس باشا الأول وقف أزبك الأتاكي والشيخ مصطفي علي والبالغ جملة مساحته 447 متراً علي المدعي عليه بسعر المتر 11000_جم (إحدى عشر آلف جنيه) وذلك بإجمالي مبلغ وقدره 4917000_جم المقدم منه 20% بمبلغ 983400_جم والباقي وقدره 3933600_جم مقسط علي خمسة أقساط قيمة القسط السنوي بإجمالي مبلغ 786720_جم يضاف إليه ريع بمبلغ 172648_جم جنيه فيكون إجمالي القسط شاملاً الريع وقدره 959368.00_جم مستحقة القسط الأول في تاريخ 16/6/2000 والأخير في 16/6/2004 وقام المستبدل بسداد مقدم الثمن وامتنع عن سداد أية مبالغ أخري.

بتاريخ 27/7/1999 تم تحرير طلب استعلام مساحة بمعرفة الهيئة وسلم للمدعي عليه لتقديمه للشهر العقاري لاستخراج كشف تحديد ولم تواف الهيئة به حتى تاريخه وبناء عليه لم يتم تحرير عقد استبدال.

وقد تم تحرير محضر تسليم لعقار التداعي للمدعي عليه علي ضوء ما جاء بكراسة الشروط بمرسي المزاد إلا أن المدعي عليه رفض الاستلام وقام برفع الدعوى الرقيم 17612 لسنة 1999 مدني كلي جنوب القاهرة والدعوى الرقيم 17314 لسنة 1999 مدني كلي جنوب القاهرة بطلب الحكم بتسليم العقار خالياً ...الخ.

هذا وقد تداولت الدعويين بالجلسات بعد ضمهما وبجلسة 29/1/2000 قضت المحكمة بإلزام المدعي عليهم بتسليم المدعي العقار المبين الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى علي أن يكون التسليم خالياً من أي اغتصاب لوحدات العقار وألزمتها غرامة تهديديه قدرها أربعمائة جنيه عن كل يوم تأخير مع أحقية في حبس باقي الثمن ولحين تمام التسليم وألزمتها المصروفات ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة ورفضت ما عدا ذلك من طلبات.

وقد تأيد هذا الحكم بموجب الحكم الصادر في الاستئنافات أرقام 4074 و 7652 و 2894 لسنة 117 بجلسة 27/11/2001.

وتنفيذاً لهذا الحكم بادرت هيئة الأوقاف المصرية بإنذار المدعي عليه بموجب إنذار رسمي علي يد محضر بالحضور يوم 5/2/2002 إلي العقار موضوع التداعي لاستلام العقار وجميع عقود إيجار المستأجرين له من اللجنة المشكلة من الهيئة إلا أن المدعي عليه رفض الحضور وقد قام بتحرير المحضر الرقيم 566 لسنة 2002 إداري الأزبكية بزعم عدم تنفيذ الحكم المذكور سالف البيان إلا أن النيابة العامة قد حفظت المحضر لثبوت التزام الهيئة بتنفيذ التزاماتها ومماطلة المدعي عليه وتقاعسه عن استلام عقار التداعي.

ثم بادر المدعي عليه أيضاً بإقامة جنح مباشرة برقم 2707 لسنة 2002 جنح الأزبكية ضد المدعي بإدعاء عدم تنفيذ الحكم الصادر في الدعويين رقمي 17314 و 17612 لسنة 1999 مدني كلي جنوب القاهرة والتي أحيلت إلي محكمة جنح العجوزة وقيدت أمامها برقم 27180 لسنة 2003 والتي قضي فيها بالبراءة ورفض الدعوى المدنية وذلك لثبوت أن المدعي عليه يرفض الاستلام إضراراَ بالهيئة لتقاعسه عن سداد مستحقات الهيئة.

وحيث إنه بهذا القضاء قد حسم النزاع بين المدعي والمدعي عليه في مسألة استلام العقار خالياً من المغتصبين وكون أن المستأجرين بموجب عقود إيجار طبقاً لأحكام القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 من الهيئة العامة للخدمات الحكومية التي استلمت الهيئة العقار منها سلفاً ليسوا من المغتصبين كما يزعم المدعي عليه ورغم قيام الهيئة بتسليم المدعي عليه كشف تحديد المساحة لتقديمه للشهر العقاري وتحديد محضر استلام لعقار التداعي وإنذاره بموجب إنذار رسمي علي يد محضر بالحضور لاستلام العقار واستلام عقود الإيجار المحررة عن وحدات عقار التداعي إلا أن المدعي عليه يرفض بدون مبرر أو سند قانوني.

ورغم قيام الهيئة بالوفاء بالتزاماتها قبل المدعي عليه إلا انه تقاعس عن سداد مستحقات الهيئة المتأخرة مما حدا بالهيئة إنذاره بموجب إنذار علي يد محضر معلن قانوناً في 3/7/2004 بإلغاء الصفقة والبدل واعتبار المبالغ المدفوعة حقاً خالصاً للهيئة مع التزام المدعي عليه بإعادة الحالة إلي ما كان قبل التعاقد.

وحيث إنه قد جاء النص بالبند 15 من قائمة شروط المزاد والموقع عليها من المدعي عليه أنه: "يلتزم الراسي عليه المزاد بأن يسدد الأقساط في مواعيدها إلا يكون من حق الهيئة إلغاء الصفقة ومصادرة أي مبالغ تم سدادها دون حاجة إلي تنبيه أو إنذار أو اللجوء للقضاء"

كما أنه وطبقاً لأحكام لائحة الاستبدال الصادرة بالقرار رقم 92 لسنة 1994 والمعدل بالقرار رقم 247 لسنة 1994 والتي تضمنت المادة 20 في فقرتها السابعة علي الآتي: "إذ أخل الراسي عليه المزاد بالالتزامات الناشئة عن قائمة الشروط أو تأخر في سداد مستحقات عليه يكون للهيئة دون حاجة إلي تنبيه أو إنذار أو حكم قضائي في اتخاذ أحد الأمور الآتية: ج) فسخ عقد البدل في هذه الحالة تكون المبالغ المدفوعة من المستبدل حقاً للهيئة".

وينظر الفقه إلي هذا الجزاء بوصفه جزاءاً يتضمن اتفاق ضمني سابق بين الطرفين علي التعويض الذي تحصل عليه الإدارة إذا أخل المتعاقد معها بالتزاماته وهو يمثل الحد الأدنى للتعويض الذي يحق للإدارة الحصول عليه وبحيث لا يقبل من المتعاقد المقصر أن يثبت الضرر الذي لحق الإدارة أن يقل عن مبلغ التعويض. (المصدر: للدكتور هارون الجمل بالنظام القانوني صـ 118 سنة 1979 الدكتور عبد المجيد فياض ـ نظرية الجزاءات ـ الطبعة الأولي سنة 1979 صـ 187).

وحيث إن المحكمة الإدارية العليا قد قضت بأنه :"اللوائح التي يتم التعاقد في ظلها إنما تخاطب الكافة وعلمهم بمحتواها مفروض فإن قبولها حال قيامها عند التعاقد يفترض أنهم قد ارتضوا كل ما ورد بها من أحكام وحينئذ يندمج في شروط التعاقد وتعتبر جزءاً لا يتجزأ منها حيث لا فكاك عن الالتزام بها ما لم ينص صراحة علي استبعاد أحكامها أو بعضها" (حكم الإدارية العليا 6/1/1968 مجموعة المكتب الفني سنة 13 رقم 50 صـ 369).

وقد قضت محكمة النقض بأنه: "متي كانت وزارة الأوقاف قد عرضت الأطيان محل التداعي لتأجيرها بطريق الممارسة طبقاً للوائح الداخلية للوزارة والشروط الواردة بالقائمة فإنه يجب الرجوع إليها في كل ما يتفق بها من أحكام دون الأحكام العامة الواردة بالقانون المدني في المواد89 و 90 و 91 إذ هذه الأحكام تعتبر من القواعد العامة فلا يلجأ إليها إلا عند عدم اتفاق علي قواعد خاصة" (نقض 162 لسنة 9 ق ومدون في 9/1/1969).

تنص المادة 157 مدني على أنه: "في العقود المُلزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المُتعاقدين بالتزامه جاز للمُتعاقد الآخر بعد أعذاره المدين أن يُطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مُقتض".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "ما تنص عليها المادة 157 من القانون المدني من تخويل كل من المتعاقدين في العقود الملزمة للجانبين الحق في المطالبة بفسخ العقد إذا لم يوف المتعاقد الآخر بالتزامه، هو من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين. ولهذا فإن هذا الحق يكون ثابتا لكل منهما بنص القانون ويعتبر العقد متضمنا له ولو خلا من اشتراطه. ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح". الطعن رقم 23 لسنة 35 قضائية – جلسة 13/2/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 20 – صـ 325 – فقرة 2).

وبناء علي ما تقدم وتطبيقاً لتلك القواعد القانونية والأحكام القضائية علي واقعات الموضوع وكان المدعي عليه قد تقدم بجلستي 26 و 27/4/1999 لاستبدال (شراء) العقار رقم 44 شارع نجيب الريحاني ـ قسم الأزبكية وقد اعتمد مجلس إدارة الهيئة مرسي المزاد بتاريخ 16/6/1999 إلا أن المدعي عليه قد تقاعس عن سداد مستحقات الهيئة من القسط الأول وحتى القسط الرابع والبالغ قيمتها 383747.00 جنيه بالمخالفة لقائمة شروط المزاد ولائحة الاستبدال مما حدا بالهيئة إلي إنذار المدعي عليه علي يد محضر معلن قانوناً بتاريخ 3/7/2004 بفسخ التعاقد وإلغاء الصفقة والبدل مع اعتبار المبالغ المسددة حقاً خالصاً لهيئة الأوقاف المصرية.

ثانياً- في الدعوى رقم 2586 لسنة 2005 مدني كلي شمال القاهرة:

تنص المادة الرابعة من القانون المدني على أنه: "من استعمل حقه استعمالاً مشروعاً لا يكون مسئولاً عما ينشأ عن ذلك من ضرر".

وتنص المادة الخامسة من ذات القانون على أنه: "يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية: أ) إذا لم يقصد به سوى الإضرار بالغير. ب) إذا كانت المصالح التي يرمي إلى تحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها. ج) إذا كانت المصالح التي يرمي إلي تحقيقها غير مشروعة".

والأساس القانوني لنظرية التعسف في استعمال الحق ليس هو إلا المسئولية التقصيرية، إذ التعسف في استعمال الحق خطأ يوجب التعويض في حالة توافر حالاته، والخطأ هنا لا بد أن يأخذ أحد ثلاثة أشكال أو صور هي: إما قصد الإضرار بالغير – وإما رجحان الضرر على المصلحة رجحاناً كبيراً – وإما عدم مشروعية المصالح التي يرمي صاحب الحق إلى تحقيقها.

فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "يدل نص المادة الخامسة من القانون المدنى على أن مناط التعسف فى استعمال الحق الذى يجعله محظوراً باعتباره استعمالاً غير مشروع له هو تحقق إحدى الصور المحددة على سبيل الحصر فى المادة الخامسة سالفة الذكر والتي تدور كلها حول قصد صاحب الحق من استعماله لحقه أو مدى أهمية أو مشروعية المصالح التى يهدف إلى تحقيقها وذلك دون نظر إلى مسلك خصمه إزاء هذا الحق". (الطعن رقم 1244 لسنة 54 قضائية – جلسة 4/4/1985 مجموعة المكتب الفني – السنة 36 – صـ 545 – فقرة 2).

وعلى المُدعي المضرور أن يثبت جميع عناصر المسئولية التقصيرية من خطأ وضرر وعلاقة سببية، وفي حالة الخطأ الذي يأخذ صورة أو شكل قصد الإضرار بالغير ينبغي على المضرور أن يثبت أن صاحب الحق وهو يستعمل حقه قصد إلحاق الضرر به.

وجميع تلك الصور أو الأشكال الثلاثة للخطأ في نظرية التعسف في استعمال الحق غير متوافرة ولا متحققة في حالة دعوانا الماثلة، لكون اللجوء إلى القضاء حق دستوري كفله الدستور..

حيث تنص المادة (68) من الدستور على أن: "التقاضي حق مصون ومكفول للناس كافة، ولكل مواطن حق الالتجاء إلى قاضيه الطبيعي، وتكفل الدولة تقريب جهات القضاء من المتقاضين وسرعة الفصل في القضايا. ويحظر النص في القوانين على تحصين أي عمل أو قرار إداري من رقابة القضاء". كما تنص المادة (69) من الدستور على أن: "حق الدفاع أصالة أو بالوكالة مكفول. ويكفل القانون لغير القادرين ماليا وسائل الالتجاء إلى القضاء والدفاع عن حقوقهم".

كما أن ولوج طريق القضاء بغية الحصول على حق يعتقد المدعي أنه له مسألة لا تثريب عليه فيها لكون الإدعاء هنا بقصد الحصول على مصلحة مشروعة وليست بقصد الإضرار بالمدعى عليه وهذه المصلحة المشروعة ترجح الضرر الذي يلحق بالمدعى عليه رجحاناً كبيراً، كما أن المدعي في الدعوى الماثلة لم يثبت حالات توافر صور وأشكال الخطأ في مجال التعسف في استعمال الحق، أما اللجوء للقضاء (الذي يعيبه المدعي في الدعوى الماثلة على الهيئة المدعى عليها) فهو حق مكفول لها طبقاً للقواعد القانونية سالفة الذكر. مع ملاحظة أن الحق في الدعوى مُستقل عن الحق الموضوعي، فالحق في الدعوى ليس هو ذات الحق الموضوعي ولا هو عنصراً فيه.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه لا يجوز التعويض عن استعمال حق التقاضي أو تنفيذ أحكام القضاء، لأنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن حق الالتجاء إلي القضاء من الحقوق المكفولة للكافة فلا يكون من استعمله مسئولاً عما ينشأ من استعماله من ضرر للغير إلا إذا انحرف بهذا الحق عما وضع له واستعماله استعمالاً كيدياً ابتغاء مضارة الغير. وأن وصف محكمة الموضوع للأفعال المؤسس عليها طلب التعويض بأنها خطأ أو ليست كذلك هو من المسائل التي تخضع لرقابة محكمة النقض. (الطعن رقم 209 لسنة 47 قضائية - جلسة 28/1/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 394).

كما قضت محكمة النقض أنه: "لما كانت المادتان الرابعة والخامسة من التقنين المدني قد نصتا على أن من يستعمل حقه استعمالاً مشروعاً لا يكون مسئولاً عما ينشأ عن ذلك من ضرر بالغير، وأن استعمال الحق لا يكون غير مشروع إلا إذا لم يقصد به سوى الإضرار بالغير وهو ما لا يتحقق إلا بانتفاء كل مصلحة من استعمال الحق، وكان حقا التقاضي والدفاع من الحقوق المُباحة ولا يُسأل من يلج أبواب القضاء تمسكاً أو زوداً عن حق يدعيه لنفسه إلا إذا ثبت انحرافه عن الحق المباح إلى اللدد في الخصومة والعنت مع وضوح الحق ابتغاء الإضرار بالخصم، فإن الحكم المطعون فيه وقد اقتصر في نسبة الخطأ إلى الطاعن إلى ما لا يكفي لإثبات انحرافه عن حقه المكفول في التقاضي والدفاع إلى الكيد والعنت واللدد في الخصومة، يكون فضلاً عما شابه من القصور قد أخطأ في تطبيق القانون". (نقض مدني في 28 مارس 1977 مجموعة أحكام النقض – السنة 28 – رقم 144 – صـ 128).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل حسبما تقضى به المادة 4 من القانون المدني من أن: "من استعمال حقه استعمالا مشروعاً لا يكون مسئولاً عما ينشأ عن ذلك من ضرر"، باعتبار أن مناط المسئولية عن تعويض الضرر هو وقوع خطأ وأنه لا خطأ في استعمال صاحب الحق في جلب المنفعة المشروعة التي ينتجها له هذا الحق، وكان خروج هذا الاستعمال عن دائرة المشروعية إنما هو استثناء من ذلك الأصل، وأوردت المادة 5 من ذلك القانون حالاته بقولها "يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية (أ) إذا لم يقصد به سوى الإضرار بالغير (ب) إذا كانت المصالح التي يرمى إلى تحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها (ج) إذا كانت المصالح التي يرمى إلى تحقيقها غير مشروعة" و ذلك درءاً لاتخاذ ظاهر القواعد القانونية ستاراً غير أخلاقي لإلحاق الضرر بالغير، وكان يبين من استقرار تلك الصور أنه يجمعه بينها ضابط مشترك هو نية الإضرار سواء على نحو إيجابي بتعمد السعي إلى مضارة الغير دون نفع يجنيه صاحب الحق من ذلك أو على نحو سلبي بالاستهانة المقصودة بما يصيب الغير ضرر فادح من استعمال صاحب الحق لحقه استعمالا هو الترف أقرب مما سواه مما يكاد يبلغ قصد الإضرار العمدي، وكان من المقرر أن معيار الموازنة بين مصلحة المبتغاة في هذه الصورة الخيرة وبين الضرر الواقع هو معيار مادي قوامه الموازنة المجردة بين النفع والضرر دون نظر إلى الظروف الشخصية للمنتفع أو المضرور يسراً أو عسراً، إذ لا تنبع فكرة إساءة استعمال الحق من دواعي الشفقة وإنما من اعتبارات العدالة القائمة على إقرار التوازن بين الحق والواجب". (الطعن رقم 108 لسنة 45 قضائية – جلسة 26/1/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 – فقرة 3 - ص 297).

ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أنه: "من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن استخلاص الخطأ الموجب للمسئولية مما يدخل في حدود السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع ما دام هذا الاستخلاص سائغاً ومستمداً من عناصر تؤدى إليه من وقائع الدعوى إلا أن تكييف الفعل المؤسس عليه طلب التعويض بأنه خطأ أو نفى هذا الوصف عنه من المسائل التي يخضع قضاء محكمة الموضوع فيها لرقابة محكمة النقض وأن رقابة المحكمة الأخيرة تمتد إلى تقدير الوقائع فيما يستلزمه التحقق من صحة استخلاص الخطأ من تلك الوقائع والظروف التي كان لها أثر في تقدير الخطأ واستخلاصه". (الطعن رقم 979 لسنة 47 قضائية – جلسة 27/3/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 – فقرة 3 - ص 930).

لما كان ذلك، وكان المدعي في دعوانا الماثلة لم يثبت عناصر المسئولية التقصيرية ولم يثبت أي حالة من حالات التعسف في استعمال الحق في جانب هيئة الأوقاف المدعى عليها، فإن دعواه الماثلة تكون قد جاءت على غير سند من القانون خليقة بالرفض وهو ما تطالب به هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

نجحد كافة الصور الضوئية المقدمة من المدعى:

قدم المدعى صوراً ضوئية لمستنداته بحوافظ مستنداته المقدمة في الدعوى الماثلة، وهيئة الأوقاف المصرية (المُدعى عليها) تتمسك بجحد كافة الصور الضوئية المُقدمة من المدعى في الدعوى الماثلة.

ولما كان من المقرر في قضاء النقض أنه: "لا حجية لصور الأوراق في الإثبات إلا بمقدار ما تهدى إلى الأصل إذا كان موجوداً فيرجع إليه كدليل في الإثبات. أما إذا كان الأصل غير موجود فلا سبيل للاحتجاج بالصورة إذا أنكرها الخصم ومن ثم لا تثريب على محكمة الموضوع بدرجتيها إن هي التفتت بالتالي عن صورة الورقة المقدمة من الطاعن ولا عليها إن هي لم تُجر تحقيقاً في هذا الشأن ولم ترد على ما أبداه من دفاع". (الطعون أرقام 407 لسنة 49 قضائية - جلسة 19/12/1982. والطعنان رقما 598 و 55 لسنة 50 قضائية - جلسة 28/2/1984. والطعن رقم 687 لسنة 43 قضائية - جلسة 24/1/1978 السنة 29 ص 279)..

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: "القانون لم يشترط طريقاً مُعيناً يتعين على من يُنكر التوقيع على المُحرر العرفي إتباعه إذ يكفي إبداء الدفع بالإنكار صراحةً حتى تسقط عن المُحرر حجيته في الإثبات إعمالاً لنص المادة 14/1 من قانون الإثبات". (الطعن رقم 1314 لسنة 49 قضائية - جلسة 19/5/1980)..

وأخيراً، فقد تواترت أحكام محكمة النقض على أن: "استناد الخصم إلى الصورة الشمسية للمستند. التفات الحكم عن الورقة. لا قصور".

وهدياً بما تقدم، ولما كان المُدعي قد جاءت مُستندات دعواه الماثلة خالية من أصولها وكانت هيئة الأوقاف المصرية (المُدعى عليها) قد جحدت تلك الصور الضوئية المُقدمة منها، الأمر الذي يُفقدها حُجيتها في الإثبات بما يكون معه المُدعي قد أخفق في إثبات دعواه في هذه الحالة. مما يتعين معه الالتفات عن تلك المُستندات المجحود صورها الضوئية والقضاء في الدعوى الماثلة برفضها لعجز المُدعي عن إثبات دعواه. علماً بأن عدالة المحكمة الموقرة غير مُكلفة بتكليف الخصم بإثبات دعواه أو لفت نظره لمُقتضيات دفاعه فيها.

أحقية الهيئة في اللجوء للقضاء لطلب فسخ عقد البيع:

تنص الفقرة الأولى من المادة 435 من القانون المدني على أن: "يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المُشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاءً مادياً ما دام البائع قد أعلمه بذلك. ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع".

فقد نصت الفقرة الأولى من المادة 435 من القانون المدني سالفة الذكر على أن يحصل التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء. فإذا كان المبيع منقولاً مادياً فيكون تسليمه بالمناولة من يد إلى يد أو بتسليم مفاتيح المخزن الموضوع فيه ذلك المنقول. والأصل في تعيين طريقة التسليم إنما هو إرادة المُتعاقدين، فإذا نصا في العقد على طريقة معينة وجب إتباعها، وإلا وجب على البائع أن يسلك الطريقة التي تتفق مع طبيعة المبيع.

ويجب تسليم المبيع في الوقت الذي عينه المُتعاقدان لذلك، فإذا لم يُعينا هذا الوقت وجب التسليم وفقاً للمادة 346/1 مدني في الوقت الذي يتم فيه العقد.

حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 346 من القانون المدني على أنه: "يجب أن يتم الوفاء فوراً بمُجرد ترتب الالتزام نهائياً في ذمة المدين، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك". فإذا لم يكن للتسليم أجل كان مُستحقاً فور العقد وأعتبر المُشتري بموجب هذا الاتفاق (العقد) معذوراً لتسلم المبيع من وقت العقد، أي أنه في هذه الحالة يعتبر التزام البائع بالتسليم قد تم تنفيذه بمُجرد نشوئه أي بمُجرد انعقاد العقد، ويترتب على ذلك نقل تبعة الهلاك إلى المُشتري وعدم إجازة طلب الفسخ للمُشتري وعدم إجازة دفع المُشتري بعدم التنفيذ.

حيث أن ملكية الشيء المبيع تنتقل إلى المُشتري بمُجرد العقد وفقاً للمادة 204 من القانون المدني التي تنص على أن: "الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق، إذا كان محل الالتزام شيئاً مُعيناً بالذات يملكه المُلتزم، وذلك دون إخلال بالقواعد المُتعلقة بالتسجيل". (المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: "العقود المُسماة" – المُجلد الأول: "عقد البيع" – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة – بند 192 صـ 500 – والبند 185 صـ 483 – والبند 264 صـ 665).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الالتزام بتسليم المبيع من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد، وهو واجب النفاذ بمُجرد تمام العقد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، كما أن البائع ملزم بتسليم العقار المبيع بحالته التي هو عليها وقت تحرير العقد طبقاً لنص المادة 431 من القانون المدني". (الطعن رقم 610 لسنة 49 قضائية – جلسة 26/3/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 824. والطعن رقم 1083 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 512).

لما كان ما تقدم، وكان الثابت بالأوراق أن عقد بيع سند الدعوى الماثلة قد تم تنفيذه بتسليم المبيع في ذات التاريخ حيث لم يتفق الطرفان على ميعاد خلافه للتسليم، وعليه فيكون هذا هو وقت التسليم الفعلي والقانوني طبقاً لحقيقة الواقع وصحيح القانون. وأن كل ما يزعمه المُدعي خلاف ذلك ما هي إلا أقوال مُرسلة لا سند لها من حقيقة الواقع أو صحيح القانون ولا دليل عليها مما يتعين معه والحال كذلك الالتفات عن تلك المزاعم بالكلية. كما أنه بعد صدور حكم نهائي بإلزام الهيئة بتسليم المبيع للمشتري فقد قامت الهيئة بإنذار المشتري للحضور بتسلم العين المبيعة وفقاً لنص الفقرة الأولى من المادة 435 من القانون المدني بأن وضعت المبيع تحت تصرف المُشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق (ولو لم يستول عليه استيلاءً مادياً) ما دام البائع قد أعلمه بذلك. وبذلك تكون ذمة الهيئة البائعة قد برئت من الالتزام بالتسليم ومن ثم يكون قد استحق على المشتري الوفاء بباقي الثمن وإذ هو تخلف عن الوفاء بهذا الالتزام فقد حق للهيئة البائعة للجوء إلى القضاء بطلب فسخ العقد للإخلال المشتري بالتزامه بالوفاء بباقي الثمن، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "إن وفاء المُشتري بثمن ما اشتراه يجب بحكم المادة 168 من القانون المدني، أن يكون كاملاً. فإذا كان الحكم قد قضى برفض دعوى صحة التعاقد المرفوعة من المُشتري واعتبار البيع مفسوخاً لعدم وفائه بكل التزاماته، فلا يُجدي في الطعن في هذا الحكم الاحتجاج بما هو مُخول قانوناً للمُشتري، في حالة الشرط الفاسخ الضمني، من تفادي الفسخ بالوفاء قبل صدور الحكم". (الطعن رقم 41 لسنة 16 قضائية – جلسة 8/5/1947). علماً بأنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "دعوى صحة ونفاذ العقد ودعوى الفسخ. وجهان لنزاع واحد. التوكيل الصادر للمحامي في إحداها. انصرافه إلى النزاع في الدعويين". (الطعن رقم 137 لسنة 48 قضائية – جلسة 27/12/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – ص 204). ومن ثم يكون لهيئة الأوقاف المصرية حق موضوعي في فسخ عقد البيع سالف الذكر وحق في إقامة الدعوى بذلك، وعليه يكون إدعاء المدعي بأن هيئة الأوقاف المصرية تسيء استعمال حق التقاضي قد جاء على خلاف حقيقة الواقع وبغير سند من القانون خليق بالرفض، وهو ما تصمم عليه هيئة الأوقاف المصرية على سبيل الجزم واليقين.

ثالثاً- الطلبات الختامية

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية الحكم لها في الدعويين الماثلتين بما يلي:

أولاً- في موضوع الدعوى رقم 594 لسنة 2005 مدني كلي شمال القاهرة:

بقبولها والقضاء بفسخ العلاقة التعاقدية التي تم اعتمادها من الهيئة بتاريخ 16/6/1999 عن جلستي المزاد المنعقدتين بتاريخ 26 و 27/4/1999 لبيع العقار رقم 44 بشارع نجيب الريحاني – قسم الأزبكية – القاهرة، مع اعتبار المبالغ المسددة حقاً خالصاً لهيئة الأوقاف، وإعادة العين إلى ما كانت عليه قبل التعاقد، مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات والأتعاب، وشمول الحكم بالنفاذ المُعجل.

ثانياً- في موضوع الدعوى رقم 2586 لسنة 2005 مدني كلي شمال القاهرة:

برفضها، وإلزام رافعها بالمصروفات ومُقابل أتعاب المُحاماة.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،