حجية حكم الصلح أمام القضاء – حجية حكم انتهاء الدعوى صلحاً – القاضي يقوم بدور الموثق عند إنهاء الدعوى صلحاً – عدم جواز استئناف ذلك الحكم وجواز إقامة دعوى بفسخ العقد – نسبية أثر العقود – بيع ملك الغير

حجية حكم الصلح أمام القضاء – حجية حكم انتهاء الدعوى صلحاً – القاضي يقوم بدور الموثق عند إنهاء الدعوى صلحاً – عدم جواز استئناف ذلك الحكم وجواز إقامة دعوى بفسخ العقد – نسبية أثر العقود – بيع ملك الغير

أسانيد الدفع بعدم نفاذ عقد بيع في مواجهة هيئة الأوقاف

حجية حكم الصلح:

لما كان من المقرر في قضاء النقض أن: "المُقرر بنص المادة 103 من قانون المُرافعات أن للخصوم أن يطلبوا إلي المحكمة في أية حال تكون عليها الدعوى إثبات ما اتفقوا عليه في محضر الجلسة ويُوقع منهم أو من وكلائهم فإذا كانوا قد كتبوا ما اتفقوا عليه ألحق الاتفاق المكتوب بمحضر الجلسة وأُثبِتَ مُحتواه فيه ويكون لمحضر الجلسة في الحالين قوة السند التنفيذي، والمُقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد الصلح المُصدق عليه لا يخرج عن كونه عقداً يرد عليه ما يرد على سائر العقود وأن القاضي وهو يُصدق على الصُلح لا يكون قائماً بوظيفة الفصل في خصومة لأن مُهمته تكون مقصورة على إثبات ما حصل أمامه من الاتفاق". (نقض مدني في الطعن رقم 2324 لسنة 52 قضائية - جلسة 1/3/1987).

وأن: "القاضي وهو يصدق على الصلح لا يكون قائماً بوظيفة الفصل في خصومة لأن مهمته إنما تكون مقصورة على إثبات ما حصل أمامه من اتفاق ومن ثم فإن هذا الاتفاق لا يعدو أن يكون عقداً ليس له حجية الشيء المحكوم فيه وإن كان يُعطىَ شكل الأحكام عند إثباته". (نقض مدني في الطعن رقم 49 لسنة 9 قضائية - جلسة 9/5/1940. وفي الطعن رقم 68 لسنة 19 قضائية - جلسة 19/4/1951. وفي الطعن رقم 899 لسنة 43 قضائية - جلسة 10/12/1981. وفي الطعن رقم 2195 لسنة 56 قضائية - جلسة 18/11/1990. وفي الطعن رقم 49 لسنة 58 قضائية - جلسة 22/4/1990. وفي الطعن رقم 1789 لسنة 95 قضائية - جلسة 9/3/1994).

وأن: "المُقرر في قضاء هذه المحكمة أن القاضي وهو يُصدق على الصُلح بإلحاق ما كتبه الخصوم بحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه لا يفصل في خصومة بل تنحصر مُهمته بمُقتضى سلطته الولائية - (وليس بمُقتضى سلطته القضائية) - في إثبات ما اتفقوا عليه، وإن أُعطِىَ الاتفاق شكل الأحكام بيد أنه لا يحوز حجية الأمر المقضي فيه ويكون الطعن فيه بطرق الطعن المُقررة للأحكام غير جائز، وإنما تُرفع دعوى مُبتدأه ببطلانه طبقاً للقواعد العامة". (نقض مدني في الطعن رقم 337 لسنة 55 قضائية - جلسة 28/2/1991. وفي الطعن رقم 331 لسنة 55 قضائية - جلسة 24/4/1991. وفي الطعن رقم 2541 لسنة 58 قضائية - جلسة 9/5/1990. وفي الطعن رقم 393 لسنة 52 قضائية - جلسة 9/5/1984. ونقض مدني جلسة 28/4/1985 مجموعة المكتب الفني - السنة 36 - صـ 886. ونقض مدني جلسة 29/12/1983 مجموعة المكتب الفني - السنة 34 - صـ 1993).

ولما كانت هيئة الأوقاف المصرية لم تكن طرفاً في عقدي البيع الذي قضى الحكمين رقمي 4583 و 5234 لسنة 2003 مدني كلي شمال القاهرة بتسليم الأرض المبيعة والواردة فيه تنفيذاً وإعمالاً له.

نسبية أثر العقود:

        ولما كانت المادتان 145 و 152 من القانون المدني تنصان على "نسبية أثر العقود" بنصهما في المادة 145 مدني على أن: "ينصرف أثر العقد إلي المُتعاقدين والخلف العام"؛ وفي المادة 152 مدني على أنه: "لا يرتب العقد التزاماً في ذمة الغير"، مما مفاده أن العقد لا يتناول أثره إلا المُتعاقدين، ولا يُجاوزهما إلي الغير إلا في حالة الاشتراط لمصلحة الغير.

        أما الغير الذي لم يكن طرفاً في العقد ولا خلفاً لأحد من المُتعاقدين، وهو ما يُسمى بالغير الأجنبي أصلاً عن العقد (Penitus Extranei)، فلا ينصرف إليه أثر العقد مادام بعيداً عن دائرة التعاقد.

وعليه، فالصُلح الذي يقع بين الدائن وأحد الورثة لا يسري في حق بقية الورثة. والعقد الذي يصدر من أحد الشُركاء في الشيوع لا يُقيد بقية الشُركاء إلا في حدود الفضالة. وبيع ملك الغير لا يسري ولا ينفذ في حق المالك الحقيقي الذي لم يكن طرفاً في العقد.

(لطفاً، المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" - للدكتور/ أحمد عبد الرزاق السنهوري - الجزء الأول: "مصادر الالتزام" - المُجلد الأول: "العقد" - الطبعة الثالثة سنة 1981 بالقاهرة - بند 343 و 356 - صـ 720 و 746).

        كذلك، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "العقد لا ينصرف أثره إلي غير عاقديه وخُلفائهم، ولا يمكن أن يُرتب التزاماً في ذمة الغير ولو كان تابعاً لأحد المُتعاقدين". (نقض مدني في 12 نوفمبر سنة 1964 مجموعة أحكام النقض - السنة 15 – القاعدة رقم 152 - صـ 1022).

        وأيضاً، قضت محكمة النقض بأن: "العقد لا يكون ملزماً إلا لعاقديه وخلفهم العام سواء كان العقد عُرفياً أو رسمياً أو مُسجلاً". (نقض مدني في 21 فبراير سنة 1977 مجموعة أحكام النقض - السنة 28 - القاعدة رقم 94 - صـ 491).

بيع ملك الغير:

        هذا، وتنص المادة 466 من القانون مدني على أنه:

"1- إذا باع شخص شيئاً مُعيناً بالذات وهو لا يملكه، جاز للمُشتري أن يطلب إبطال البيع. ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار، سُجِلَ العقد أو لم يُسجل.

2- وفي كل حالة لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المُشتري العقد".

        وعلة الفقرة الثانية السالف ذكرها أن المالك أجنبي عن العقد، فلا يُضار به، ولا تنتقل الملكية منه إلي المُشتري بدون رضاه. وحتى مع إجازة المُشتري للعقد فهي لا تؤثر في حق المالك الحقيقي، ويبقى العقد مع إجازته عاجزاً عن أن ينقل الملكية إلي المُشتري، إي أنه يبقى غير نافذ في حق المالك.

(لطفاً، المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" - للدكتور/ سُليمان مُرقس - الجزء الثالث: "في العقود المُسماة" - المُجلد الأول: "عقد البيع" - الطبعة الخامسة 1990 القاهرة - بند 294/4 - صـ 705).

        وفي هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه: "لا يجوز إبطال بيع ملك الغير إلا للمُشتري دون البائع له، إلا أن المالك الحقيقي يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف في حقه أصلاً إذا كان العقد قد سُجل أما إذا كانت الملكية مازالت باقية للمالك الحقيقي لعدم تسجيل عقد البيع فإنه يكفيه أن يطلب طرد المُشتري من ملكه لأن يده تكون غير مُستنِدة إلي تصرف نافذ في مواجهته". (نقض مدني في 14 فبراير سنة 1987 في الطعن رقم 1351 لسنة 54 قضائية. مُشار إليه في مرجع : "قضاء النقض في المواد المدنية" - للمُستشار/ عبد المنعم دسوقي - الجزء الأول - المُجلد الأول - القاعدة رقم 2358 - صـ 878).

        متى كان ما تقدم، وكانت هيئة الأوقاف المصرية ليست طرفاً في عقدي بيع أعيان التداعي والذي قضى الحكمين رقمي 4583 و 5234 لسنة 2003 مدني كلي شمال القاهرة بتسليمها تنفيذاً وإعمالاً له، ولما كانت الأعيان المبيعة غير مملوكة للبائعين وإنما مملوكة للوقف الخيري، لذلك فإن هذا العقد سالف الذكر لا يسري ولا ينفذ ولا يُعتد ولا يُحتج به في مواجهة هيئة الأوقاف المصرية. وبالتالي تكون المُطالبة بتنفيذ هذين الحكمين - سالفي الذكر - ضد هيئة الأوقاف المصرية وعلى أرض مملوكة للوقف الخيري قد جاء على غير سند من حقيقة الواقع أو صحيح القانون، لذلك فهيئة الأوقاف تُطالب - من عدالة القضاء - الحكم لها بوقف تنفيذ الحكمين رقمي 4583 و 5234 لسنة 2003 مدني كلي شمال القاهرة، لعدم نفاذ عقدي البيع سندهما في حق - ولا يسري في مواجهة - هيئة الأوقاف المصرية.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

مناط استحقاق الضريبة على التصرفات العقارية - تسجيل العقد الناقل للملكية

 

مناط استحقاق الضريبة على التصرفات العقارية

تنص المادة الأولى من القانون رقم 226 لسنة 1996 بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 – والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 27 مكرر في 14/7/1996 والساري اعتباراً 15/7/1996 – على أن: "يُستبدل بنصي الفقرتين الأولى والثالثة من المادة ( 22 ) من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981، النصان الآتيان:- 

مادة ( 22 ) فقرة أولى:

        "استثناء من حكم المادة ( 90 ) من هذا القانون، تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدينة سواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة مُنشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك، وسواء كانت إقامة المُنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير".

مادة ( 22 ) فقرة ثالثة:

        "وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر".

الواقعة المُنشئة للضريبة:

        يُقصد بالواقعة المُنشئة للضريبة، المركز الضريبي المُحقق، والذي يتحدد في اللحظة التي يلتزم فيها الممول بالضريبة وهي ذات اللحظة التي يحق فيها للإدارة الضريبية المُطالبة بالضريبة.

        لما كان ذلك، وكانت المادة 19 من القانون رقم 157 لسنة 1981 تنص على أن: "تتولى مأموريات ومكاتب الشهر العقاري تحصيل قيمة الضريبة مع رسوم التوثيق والشهر بذات إجراءات تحصيلها".

        كما تنص المادة 34 من ذات القانون على وجوب: "تقديم الإقرار خلال ثلاثة أشهر من انتهاء السنة المالية التي يتم فيها التصرف أو التصرفات التالية للتصرف الأول الذي تم خلال السنة التي قدم عنها الإقرار، على أن يخصم ما سبق سداده من ضرائب أمام الشهر العقاري من الضريبة التي تستحق".

        كما تنص المادة 22/3 من ذات القانون (والمعدلة بالقانون رقم 226 لسنة 1996) على أنه: "وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر".

وعليه، فإن ضريبة التصرفات العقارية (شأنها شأن رسوم التسجيل) إنما تستحق بسبب تسجيل العقد. أي أن الواقعة المُنشئة للضريبة في التصرفات العقارية هي واقعة التسجيل أمام مأمورية الشهر العقاري لعقد البيع، لأنه قبل تسجيل العقد لا ينشأ دين الضريبة، لكون الملكية لا تنتقل في العقارات إلا بالتسجيل، وأن العقد الابتدائي (العرفي) ما هو إلا التزام بإنشاء حق شخصي بين طرفيه.. 

ويكون الوضع كذلك ولو ثبت وجود العقد العرفي وخروج العقار المبيع من حيازة البائع إلى حيازة المشتري وحصول المشتري على ثماره. (المصدر: "التصرفات العقارية في ضوء القانون الضريبي وأحكام القضاء" – للدكتور/ محمد حامد عطا – طبعة 2000 الإسكندرية – صـ 60 وما بعدها). 

        هذا، وقد أفتت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة بتاريخ 12/12/1985 (ملف رقم 37/2/293) بأنه: "إذا تعددت التصرفات فلا تستحق الضريبة إلا على ما سُجِلَ منها".. 

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "الواقعة المُنشئة لضريبة التصرفات هي واقعة شهر التصرف وليس مُجرد انعقاده". (الطعن رقم 1562 لسنة 55 قضائية – جلسة 7/5/1990. المصدر: المرجع السابق – نفس الموضع).

أي أن الضريبة في التصرفات العقارية تستحق فقط عند تسجيل التصرف في مأمورية الشهر العقاري، ولا تستحق بمُجرد إبرام عقد البيع الابتدائي (طالما لم يُسجل)، وكذلك لا رابط ولا علاقة بين سداد كامل ثمن العقار المبيع وبين استحقاق دين الضريبة، فلو سجل العقد فإن الضريبة تستحق حتى ولو لم يسدد المشتري كامل الثمن للبائع (الذي غالباً ما يحتفظ بحق امتياز على العقار المبيع)، وإذا لم يتم تسجيل العقد فإن الضريبة لا تستحق حتى ولو سدد المشتري كامل الثمن للبائع، فمناط استحقاق دين الضريبة هو تسجيل العقد فقط وليس أي شيء آخر (على ما ظهر لنا من البحث الماثل).

مع ملاحظة أنه: من المُتفق عليه أن واقعة التسجيل، تقع مسئوليتها على المُشتري وليس على البائع، ما لم ينص الاتفاق على غير ذلك. ومع ملاحظة أن القانون رقم 226 لسنة 1996 بشأن تعديل نص المادة ( 22 ) من القانون رقم 187 لسنة 1993 قد ألغى (من المادة سالفة الذكر) الفقرة التي كانت تقضي بأنه: "... ويُعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل عبء الضريبة إلى المُتصرف إليه ...". وملاحظة أن ضريبة التصرفات العقارية لا تستحق إلا على التصرفات الواردة على عقارات واقعة "داخل كردون المدينة".

1- وعليه: فإذا ما ثبت أن العقار المبيع من هيئة الأوقاف المصرية قد تم تسجيله بالفعل للمشتري، (وتوافر سائر شروط استحقاق الضريبة بأن يكون العقار المبيع واقعاً داخل كردون المدينة)، فإن دين الضريبة (ضريبة التصرفات العقارية) تكون قد استحقت على الملتزم بها، وعليه الوفاء بها حتى لا يُتهم بالتهرب الضريبي.

2- أما إذا ما ثبت أن العقار المبيع من هيئة الأوقاف المصرية لم يتم تسجيله بعد للمشتري، (أو أن سائر شروط استحقاق الضريبة غير متوفرة بأن يكون العقار المبيع واقعاً خارج كردون المدينة)، فعلى الجهة الإدارية المُختصة الرد على مُطالبة الضرائب بعدم استحقاق الضريبة بعد، لأن مناط استحقاقها (قانوناً) هو التسجيل، والتسجيل لم يتم بعد (أو بعدم استحقاق الضريبة أصلاً لوقوع العقار المبيع خارج كردون المدينة، وعدم الاكتفاء بالرد عليهم بأن الثمن مُقسط وأنه لم يتم سداده كاملاً بعد).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

تكليف بالوفاء بالأجرة المتأخرة

 "وأنذرته بالآتي"

        بموجب عقد إيجار أماكن مؤرخ 12/4/1984 والساري اعتباراً من أول أبريل من عام 1984، يستأجر المنذر إليه من هيئة الأوقاف المصرية ما هو الدكان رقم *** بعطفة الدكن بشارع طولون بالخليفة بالقاهرة، والتابعة لجهة وقف/ الأمير حسن كتخدا طائفة حافظ عزبان الخيري، لاستعماله مطعم *****، نظير أجرة شهرية قدرها 1.730_جم (جنيهاً واحداً وسبعمائة وثلاثون مليماً) وزياداتها القانونية (طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة) وصلت إلى مبلغاً وقدره 48.35_جم (ثمانية وأربعون جنيهاً وخمسة وثلاثون قرشاً). 

        ولما كان المنذر  إليه قد تقاعس وتأخر عن سداد أجرة المحل المؤجر له منذ شهر ***** حتى تاريخه، حتى بلغت قيمة المتأخرات عليه مبلغاً وقدره 4866.45_جم (أربعة آلاف وثمانمائة وستة وستون جنيهاً وخمسة وأربعون قرشاً) حتى شهر ***** فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً. وذلك بالمخالفة لبنود عقد الإيجار، وبالمخالفة لأحكام قوانين إيجار الأماكن.

ولما كانت المادة 586/1 مدني (الشريعة العامة للمعاملات في مصر) تنص على أنه: "يجب على المُستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة  في المواعيد المُتفق عليها ...".

وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 558 مدني على أن الإيجار عقد يلتزم المُؤجر بمُقتضاه أن يُمكن المُستأجر من الانتفاع بشيء مُعين مُدة مُعينة لقاء أجر معلوم، مفاده أن الأُجرة التي يلتزم بها المُستأجر مُقابل انتفاعه بالمُؤجر مُدة مُعينة هي ركن جوهري في عقد الإيجار لا قيام له بدونها". (نقض مدني في الطعن رقم 1722 لسنة 58 قضائية – جلسة 18/4/1993. ونقض مدني في الطعن رقم 4935 لسنة 61 قضائية – جلسة 12/7/1995).

        وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "الأُجرة تُستحق متى كان المُؤجر قد قام من جانبه بتنفيذ عقد الإيجار، ويُعتبر أن العقد قد تم تنفيذه بالتخلية بين المُستأجر والعين المُؤجرة بحيث يتمكن من وضع يده عليها والانتفاع بها في المُدة المُتفق عليها". (نقض مدني في الطعن رقم 16 لسنة 20 قضائية – جلسة 2/3/1953).

        كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "المُستأجر هو المُكلف بتقديم الدليل على سداده كامل الأُجرة المُستحقة في ذمته، ولا يسوغ قلب عبء الإثبات". (نقض مدني في 28 فبراير 1979 مجموعة أحكام النقض س30 رقم 123 صـ 656).

        لما كان ما تقدم، وكان المنذر إليه قد تسلم بالفعل المحل المُؤجر له في تاريخ سريان هذا العقد ومن ثم فقد التزم بسداد الأُجرة المُتفق عليها في عقد الإيجار، وإذ هو قد امتنع دون مسوغ قانوني عن الوفاء بهذا الالتزام حيث توقف عن سداد أُجرة العين المُؤجرة بدون مسوغ قانوني، فإنه والحال كذلك يكون مُخلاً بالتزامه التعاقدي المنصوص عليه في عقد الإيجار سالف الذكر مكملاً بأحكام قوانين إيجار الأماكن. 

        حيث تنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه".

        ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 558 من التقنين المدني يدل على أن عقد الإيجار من عقود المعارضة تتقابل فيه الالتزامات بين طرفيه. والأجرة فيه وعلى ما جاء بمذكرة المشروع التمهيدي تقابل مدة الانتفاع فلا يستحق المؤجر الأجرة إلا إذا مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، ولما كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة لقوانين الإيجارات الاستثنائية قد لحقها الامتداد القانوني لمدة غير محددة ويتعلق ذلك بالنظام العام، إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق في إخلاء المكان المؤجر في الحالات التي نص عليها القانون على سبيل الحصر، ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها في تلك القوانين - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من الأمور المتعلقة بالنظام العام، ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع ومن تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء أساس الدعوى، وتتحقق من توافره، وألا تقضى بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه، ولما كان النص في المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 الذي تخضع له واقعة النزاع للمؤجر طلب إخلاء المكان المؤجر "إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك ..." يدل على أن مناط الإخلاء هو عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة للمؤجر، ويرجع في بيانها للقانون الذي يحددها، أما أساس الالتزام بها و مداه، فتحكمه القواعد العامة، التي تقضى بأن الأجرة مقابل الانتفاع. إعمالاً لأحكام المادة 558 من القانون المدني، فإذا ثبت أن المؤجر مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة. ولم يقم الأخير بسدادها، وجب الحكم بالإخلاء، وعلى العكس وبطريق اللزوم، إذا حال المؤجر بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة، فلا تكون هناك أجرة مستحقة، ولا يحق للمؤجر طلب الإخلاء". (نقض مدني في الطعن رقم 982 لسنة 55 قضائية – جلسة 29/5/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الأول - صـ 627 – فقرة 2).

ومن المسلم به قانوناً أنه ولئن جاء نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 خلواً من البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء، إلا أنه لما كان يُقصد بهذا التكليف إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة، فإنه يجب أن يُذكر فيه - بداهة - اسم المؤجر والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب به، ويكفي أن يكون القدر الذي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، بمعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما يستند المؤجر إلى أساس من الواقع أو القانون. وعلى هذا المبدأ تواترت أحكام محكمة النقض، حيث قضت في العديد من أحكامها بأنه:

حيث قضت محكمة النقض بأنه: "ولئن كان المشرع لم يُحدد البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء إلا أنه لما كان يقصد به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة المطالب به ويكفى فيه أن يكون القدر الذي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، بمعنى أن التكليف بوفاء أجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما يستند ادعاء المؤجر إلى أساس من الواقع أو من القانون". (نقض مدني في الطعن رقم 1386 لسنة 51 قضائية – جلسة 14/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 679).

        وكذلك قضت محكمة النقض بأنه: "ولئن جاءت المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، خلواً من البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء، إلا أنه لما كان القصد منه إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر فيه مقدار الأجرة المطالب به، ويكفيه بيان القدر الذي يعتقد أن ذمة المستأجر مشغولة به، حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، مما يعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما أن إدعاء المؤجر يستند إلى أساس جدي من الواقع أو القانون". (نقض مدني في الطعن رقم 29 لسنة 56 قضائية – جلسة 5/3/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 349 – فقرة 2).

وكذلك فقد تواتر قضاء النقض على أنه: "ولئن جاءت المادة خلواً من البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء، إلا أنه لما كان يقصد به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر بداهة اسم كل من المؤجر والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب به، ويكفي فيه أن يكون القدر الذي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، بمعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما يستند ادعاء المؤجر إلى أساس من الواقع أو القانون". (نقض مدني في الطعن رقم 9 لسنة 44 قضائية – جلسة 9/11/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 1632. وأنظر العديد من الأحكام المماثلة وبذات الألفاظ: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً 1931 – 1996" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 – القاعدة رقم 381 – صـ 709 و 710).

وأيضاً قضت محكمة النقض بأن: "المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن التكليف بالوفاء يعتبر شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة، فإن خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المدعى عليه بذلك، ولئن جاءت المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 خلواً من البيانات التي يجب أن يتضمنها التكليف بالوفاء إلا أنه لما كان يقصد به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة فإنه يجب أن يذكر فيه بداهة اسم المؤجر والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب به، ويكفي أن يكون القدر الذي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف، بمعنى أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلاً طالما يستند المؤجر إلى أساس من الواقع أو القانون. لما كان ذلك، وكانت الزيادات التي قررها المشرع - بنص المادة 7 من القانون قم 136 لسنة 1981 - في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى، وما استثنته المادة 27 من هذا القانون من أماكن اعتبرتها في حكم الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى كانت محل خلاف بين المؤجرين والمستأجرين من حيث مقدار هذه الزيادة وماهية الأماكن التي تخضع لها حتى أن المحكمة الدستورية العليا قضت في الطعن رقم 21 لسنة 8 قضائية "دستورية" بعدم دستورية المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981؛ كما أن ما ادعاه الطاعن بصفته أمام محكمة الموضوع من قيامه بترميمات ضرورية بالعين المؤجرة لم تكن تحتمل الالتجاء إلى القضاء المستعجل للترخيص له بها على نفقة المؤجر كانت محل منازعة المطعون ضده الأول حتى أن حسمها الحكم المطعون فيه بقوله: "ولم تثبت الجمعية حدوث الخلل أو التلف الذي ادعته في سقف المخزن ولا سببه وأن إصلاح ذلك التلف كان مستعجلاً لا يحتمل الالتجاء إلى القضاء المستعجل لإثباته والترخيص في إجراء الترميم الضروري له على نفقة المؤجر، ومن ثم فلا يجوز للجمعية خصم نفقات الترميم المدعاة من الأجرة" وهي أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق، ومن ثم فإن تضمين المطعون ضده ما أعتقد أحقيته له من زيادات في الأجرة إعمالاً لنص المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وتضمينه أيضاً كامل الأجرة المستحقة له دون خصم ما ادعاه الطاعن من نفقات ترميم بالعين المؤجرة لا يجعل التكليف بالوفاء باطلاً ولا على الحكم المطعون فيه إن أعتد بسلامة التكليف وعدم بطلانه ويضحى النعي على غير أساس". (نقض مدني في الطعن رقم 2759 لسنة 58 قضائية – جلسة 21/1/1993. المرجع السابق – القاعدة رقم 383 – صـ 710 و 711).

بل أكثر من ذلك، فقد قضت محكمة النقض بأن قابلية جزء من الأجرة للتقادم لا يرتب بطلان التكليف بالوفاء بها:

حيث قضت محكمة النقض بأن: "تمسك الطاعنة بسقوط جزء من الأجرة المشار إليها بالتكليف، بالتقادم الخمسي، لا يترتب عليه بطلان هذا التكليف، ذلك أن التقادم المسقط لا يتعلق بالنظام العام، ويجوز لصاحب المصلحة النزول عنه بعد ثبوت الحق فيه، وأوجب القانون على ذي المصلحة التمسك به لإعمال أثره، ومن ثم فإنه لا يكون من شأن ترتيب هذا الأثر بتقرير سقوط جزء من دين الأجرة أي تأثير على ما تم من إجراءات استوجب القانون اتخاذها قبل رفع الدعوى بالإخلاء". (نقض مدني في الطعن رقم 29 لسنة 56 قضائية – جلسة 5/3/1987. المرجع السابق – القاعدة 484 – صـ 711 و 712).

        وقضت أيضاً محكمة النقض بأن: "التكليف بالوفاء إعذار للمستأجر بدين الأجرة المتأخرة عليه، ويكفي لصحته أن يتضمن مقدار الأجرة التي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به طالما أن لهذا الاعتقاد ما يبرره، حتى ولو كان بعض الأجرة قد سقط بالتقادم الخمسي، لأن إعمال هذا التقادم يتوقف على تمسك المستأجر به". (نقض مدني في الطعن رقم 2287 لسنة 60 قضائية – جلسة 28/11/1994. المرجع السابق – القاعدة رقم 385 – صـ 712).

لذلك

        فالمنذر بصفته ينبه على المنذر إليه بضرورة التزام المنذر إليه بسداد قيمة الأجرة المستحقة والمتأخرة عليه منذ شهر ***** حتى تاريخه، والتي بلغت مبلغاً وقدره 4866.45_جم (أربعة آلاف وثمانمائة وستة وستون جنيهاً وخمسة وأربعون قرشاً) حتى شهر ****** فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.

"وبناء عليه"

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلي حيث محل إقامة وتواجد المعلن إليه، وأعلنته بهذا الإعلان للعلم بما جاء وما أشتمل عليه وسلمته صورة منه للعمل بموجبه ونبهت عليه بنفاذ مفعوله في حقه قانوناً، وكلفته بأن يبادر على الفور بسداد قيمة الأجرة القانونية وملحقاتها المستحقة والمتأخرة عليه منذ شهر ***** حتى تاريخه، والتي بلغت مبلغاً وقدره 4866.45_جم (أربعة آلاف وثمانمائة وستة وستون جنيهاً وخمسة وأربعون قرشاً) حتى شهر ****** فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً، وذلك إلى المنذر بصفته في موطنه خلال 15 يوماً من تاريخ إعلانه بهذا الإعلان وإلا لجاء المنذر بصفته إلى إقامة دعوى فسخ عقد إيجار المحل المُؤجر له وإخلائه منه وتسليمه للطالب خالياً من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد مع التنفيذ عليه بقيمة متأخرات الأجرة بطريق التنفيذ الجبري، مع تحميله بكافة العواقب القانونية المدنية والجنائية.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت،،،

ولأجل العلم: ..................................................

إنذار عرض أجرة

إنذار عرض أجرة

"وأعلنتهم بالآتي"

بموجب عقد إيجار أماكن مؤرخ في ***** يستأجر الطالب من مورث المعلن إليهم (السيد/ ......) ما هو الشقة رقم ..... بالدور ..... بالعقار رقم ..... بـ ............ تابع قسم .......... بمحافظة ........، بقصد استعمالها سكن خاص، وذلك نظير أجرة شهرية قدرها ***** تدفع مقدماً أول كل شهر.

وإذ قام الطالب بعرض الأجرة على المعلن إليهم إلا أنهم امتنعوا دون مسوغ قانوني عن قبولها، لذا فإن الطالب يقوم بعرضها عليهم قانوناً – عرضاً مبرئاً لذمته من دين الأجرة – وذلك عن الفترة من أول ...... من عام ***** وحتى آخر شهر ........ من عام ****** ، بإجمالي عدد 6 (ستة) أشهر x الأجرة القانونية الشهرية المقدرة بمبلغ ****** = مبلغ إجمالي قدره: *******

وهذا الإنذار بعرض الأجرة سالفة الذكر إذا تسلمه المعلن إليهم فيعتبر استلامهم سند إبراء لذمة الطالب من دين الأجرة عن الفترة من ****** وحتى ***** .. وفى حالة رفضهم أو امتناعهم عن قبضه واستلامه فيودع المبلغ المعروض خزينة محكمة ........... الجزئية على ذمة المعلن إليهم بحيث يصرف إليه بدون شرط ولا قيد ولا إجراءات.

كما يعرض الطالب على المعلن إليهم بموجب هذا الإنذار – بالإضافة إلى الأجرة المعروضة – مبلغ وقدره: ****** تحت حساب استهلاك المياه عن الفترة من ******* وحتى ******* .. كما يبدي استعداده لسداد أي فروق فى الحصة المقررة على شقته نظير استهلاك  المياه عن كامل الفترة المشار إليها ـ إن وجدت ـ وذلك فى حالة تسلمها إخطار رسمي من المعلن إليهم بالمبلغ الواجب سداده كفرق لهذه الاستهلاكات (مؤيداً بالمستندات)، وإلا يعتبر المعلن إليهم متنازلين نهائياً عن أي فروق لا يخطروا بها الطالب فى خلال ثلاثة شهور من تاريخ استحقاقها.

كما يعرض الطالب على المعلن إليهم "تحت حساب تكاليف سحب الأجرة من خزانة المحكمة" (كمصروفات العرض والإيداع والسحب) عن الأجرة المودعة عن الفترة السابق بيانها مبلغ: *******  

"بناء عليه"

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ أعلاه إلى محل إقامة وتواجد المعلن إليهم، وأعلنتهم، وسلمت لكل واحد منهم صورة من هذا الإعلان، وعرضت عليهم الأجرة القانونية المستحقة عن الشقة المبينة بصدر هذا الإعلان، وعن الفترة من ******* وحتى ******** وهى مبلغ  ******* + ******* تحت حساب استهلاك المياه + ****** تحت حساب المصروفات السحب والإيداع = ******  .. ونبهت عليهم أنه فى حالة رفضهم أو امتناعهم عن استلام المبلغ سيودع المبلغ فى خزينة محكمة .... الجزئية ليتسلموها من هناك بلا قيد ولا شرط، وأنه بهذا العرض تبرأ ذمة الطالب من تلك الأجرة وملحقاتها عن المدة المحددة عاليه.

مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى،،،

ولأجل العلم: ......................... 

تصحيح الخطأ المادي في الحكم

تصحيح الخطأ المادي

        تنص المادة 191 من قانون المرافعات على أن: "تتولى المحكمة تصحيح ما يقع في حكمها من أخطاء مادية بحتة كتابية أو حسابية وذلك بقرار تصدره من تلقاء نفسها أو بناء على طلب أحد الخصوم من غير مرافعة ويجرى كاتب المحكمة هذا التصحيح على نسخة الحكم الأصلية ويوقعه هو ورئيس الجلسة.

 ويجوز الطعن في القرار الصادر بالتصحيح إذا تجاوزت المحكمة فيه حقها المنصوص عليه في الفقرة السابقة وذلك بطرق الطعن الجائزة في الحكم موضوع التصحيح أما القرار الذي يصدر برفض التصحيح فلا يجوز الطعن فيه على استقلال".

فقد نظم المشرع في المادة 191 من قانون المرافعات مسألة تقديم طلب تصحيح الأخطاء المادية في الأحكام.

وتقديم طلب بتصحيح الخطأ المادي الواقع في الحكم، وصدور قرار في هذا الطلب سواء بالتصحيح أو رفضه، لا أثر له على المواعيد الإجرائية، فلا ينفتح به ميعاد جديد للطعن على الحكم الأصلي، ولا يوقف تقديم هذا الطلب – سريان مواعيد الطعن في الحكم الأصلي، كما لم يحدد القانون ميعاداً معيناً لتقديم طلب التصحيح.

مع ملاحظة أن قرار التصحيح – بعد صدوره – يجوز الطعن عليه إذا جاوزت المحكمة حدود سلطتها في التصحيح إلى تعديل الحكم الأصلي. أما رفض طلب التصحيح فلا يجوز الطعن عليه على استقلال، وإنما يجوز الطعن عليه مع الطعن على الحكم الأصلي. (لطفاً، المرجع: "الوسيط في شرح قانون القضاء المدني" – للدكتور/ فتحي والي – طبعة 1980 القاهرة – صـ 916 وما بعدها).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "القرار الصادر بالتصحيح يُعتبر من كل الوجوه متمماً للحكم الذي يصححه، فيسري عليه ما يسري على الحكم المذكور الذي صدر أولاً في الدعوى". (نقض مدني في الطعن رقم 536 لسنة 26 قضائية – جلسة 21/6/1962 مجموعة المكتب الفني – السنة 13 – صـ 837).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذ كان ما وقعت فيه محكمة الاستئناف لا يعدو أن يكون خطـأ مادياً غير مؤثر على كيان الحكم ولا يفقده ذاتيته في معنى المادة 191 من قانون المرافعات فإن لتلك المحكمة تصحيحه بقرار تصدره من تلقاء نفسها أو بناء على طلب الخصوم". (نقض مدني في الطعن رقم 236 لسنة 49 قضائية – جلسة 21/6/1962 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 1723).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

دعوى الضمان الفرعية

دعوى الضمان الفرعية – الخصم الحقيقي في الدعوى – ضرورة قيام الخبير بدعوة جميع الخصوم في الدعوى للحضور لمناقشة موضوعها أمامها وإلا شابه البطلان وبالتالي بطلان التقرير المودع منه.

من المقرر في قضاء محكمة النقض أن:

        "الضامن المدخل فى الدعوى للقضاء عليه بنسبة معينة من المبلغ الذى عساه أن يحكم به على المدعى عليه فى الدعوى الأصلية ـ طالب الضمان ـ يعد خصماً حقيقياً وذا شأن فى الدعوى ومن ثم يتعين على الخبير دعوته طبقاً لما تستوجبه المادة 236 من قانون المرافعات ولا يغير من ذلك أن يكون الضامن قد تخلف عن الحضور أمام المحكمة الابتدائية. ولم يبد فى الاستئناف دفاعاً مستقلاً عن الدفاع الذى أبداه المدعى عليه فى الدعوى الأصلية بل اقتصر على الانضمام إلى الأخير إذ أن ذلك ليس من شأنه أن يبرر عدم دعوة الخبير له لأن انضمام الضامن للمدعى عليه مقتضاه أن يعتبر الدفاع المقدم من هذا المدعى عليه وكأنه مقدم من الضامن وأن يعتبر الأخير منازعاً للمدعى فى دعواه الأصلية على أساس ما ورد بهذا الدفاع".

( نقض مدني في الطعن رقم 225 لسنة 31 قضائية – جلسة 13/1/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 133 – فقرة 3 ).

تصرف ناظر الوقف الذي يضر بالوقف، لا يسري ولا ينفذ في حق الوقف

تصرف ناظر الوقف الذي يضر بالوقف، لا يسري ولا ينفذ في حق الوقف

من المقرر في قضاء محكمة النقض أن:

* "اعتراف الناظر على الوقف بما يضره لا يسرى عليه".

(نقض مدني في الطعن رقم 24 لسنة 1 قضائية – جلسة 31/12/1931 مجموعة عمر 1ع – صـ 40 – فقرة 4).

        * "إن الشريعة الإسلامية فى التعريف باختصاصات ناظر الوقف ومدى ولايته عليه، بينت أنه ليس له الاستدانة إلا بشروط معينة، ولا الإقرار بدين على الوقف. ومن المقرر فى الاستدانة أن الناظر إذا استدان على الوقف بلا شرط من الواقف ولا إذن من القاضي مع تمكنه من الاستئذان، ضمن الدين من ماله فلا يملك قضاءه من غلة الوقف، والمقرر فى الإقرار أن إقرار الناظر بدين على الوقف لا يصح مطلقاً، فإن أقر وقع إقراره باطلاً لا عبرة به البتة ولا ينفذ على الوقف".

        (نقض مدني في الطعن رقم 11 لسنة 16 قضائية – جلسة 23/1/1947 مجموعة عمر 5ع – صـ 317 – فقرة 2).

* "إذا قصر ناظر الوقف نحو أعيان الوقف أو غلاته كان ضامناً دائماً لما ينشأ عن تقصيره الجسيم، أما ما ينشأ عن تقصيره اليسير فلا يضمنه إلا إذا كان له أجر على النظر. وهو ما نصت عليه المادة 50 من قانون الوقف رقم 48 لسنة 1946 ".

        (نقض مدني في الطعن رقم 384 لسنة 34 قضائية – جلسة 25/4/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 875).

        * "وكالة ناظر الوقف عن المستحقين - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - تقف عند حد المحافظة على حقهم فى الغلة وفى العناية بمصدر هذا الحق وهو الأعيان دون أن تمتد إلى ما يمس حقوقهم فى الاستحقاق، مما ينبني عليه أن الحكم الذى يصدر ضد ناظر الوقف بصفته ممثلاً للوقف ومنفذاً لكتاب الواقف ماساً باستحقاق مستحقين لم يمثلوا بأشخاصهم فى الخصومة لا يلزم هؤلاء المستحقين، ولا يعتبر حجة عليهم، بل يبقى لهم حق الاعتراض على ذلك القضاء بالطرق المقررة قانوناً".

        (نقض مدني في الطعن رقم 5 لسنة 35 قضائية – جلسة 3/1/1973 مجموعة المكتب الفني – السنة 24 – صـ 18 – فقرة 5).

تمت،،،

موقف التشريعات والقوانين المتعاقبة من الإشهاد على الوقف

الشريعة الإسلامية لا تتطلب الكتابة ولا الإشهاد على الوقف

لائحة ترتيب المحاكم الشرعية هي أول تشريع يتطلب الكتابة والإشهاد لإثبات الوقف

قانون أحكام الوقف رقم  48 لسنة 1946 يتطلب الإشهاد على الوقف – عدا وقف المسجد فيمكن إثباته ولو لم يكن ثابتاً بالكتابة ولا بالإشهاد

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض إنه:

"متى كان ناظر الوقف الواضع اليد على العين مُقراً بتبعيتها للوقف فلا شأن لمدعى ملكيتها فى مطالبة الناظر بكتاب ولا بإشهاد على الوقف، وعلى هذا المدعى وحده تقديم الدليل المثبت لدعواه، وخصوصاً إذا كان الوقف قديماً يرجع إلى ما قبل صدور لائحة ترتيب المحاكم الشرعية فى 27 من مايو سنة 1897 التى أوجبت لأول مرة إجراء الإشهاد على الوقف لإثباته وكان قبلها إثبات الوقف خاضعاً لأحكام الشريعة التى لا تستلزم فيه كتاباً ولا إشهاداً".

(نقض مدني في الطعن رقم 147 لسنة 15 قضائية – جلسة 23/1/1947 مجموعة عمر – 5ع – صـ 316 – فقرة 1).