إيجارات كلي/....
قبل التعديل التشريعي:
....
المقرر في قضاء التمييز أن: "المادة
198 من القانون المدني تنص على أنه "إذا طرأت بعد العقد، وقبل تمام التنفيذ،
ظروف استثنائية عامة، لم يكن في الوسع توقعها عند إبرامه، وترتب على حدوثها أن
تنفيذ الالتزام الناشئ عن وإن لم يصبح مستحيلاً صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة
فادحة، جاز للقاضي بعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى
الحد المعقول، بأن يضيق في مداه أو يزيد في مقابله، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف
ذلك"، ومؤدى هذا النص – وعلى ما أفصحت عن المذكرة الإيضاحية لهذا القانون –
أنه إذا حدث بعد انعقاد العقد، وقبل تمام تنفيذ الالتزام الناشئ عنه، أن وقعت
نازلة استثنائية عامة لم تكن في الحسبان ولم يكن في الوسع توقعها عند التعاقد،
وكان من شأن هذه النازلة أن أصبح تنفيذ الالتزام – وإن ظل ممكناً – شديد الارهاق بالمدين،
بحيث يهدده بخسارة فادحة، فإنه يجوز للقاضي – بناء على طلب المدين – وبعد الموازنة
بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، والمعيار في اعتبار
ما إذا كان الحادث الاستثنائي متوقعاً أو غير متوقع الحصول وقت التعاقد هو بألا
يكون في مقدور الشخص العادي أن يتوقع حصوله وهو في ظروف المدين وقت التعاقد، بصرف
النظر عن توقع المدين فعلاً حصول الحادث الطارئ أو عدم توقعه، ومناط الارهاق الذي
يهدد المدين فعلاً بخسارة فادحة الاعتبارات الموضوعية بالنسبة للصفقة ذاتها لا
بالظروف المتعلقة بشخص المدين، وتقدير ما إذا كان الحادث الاستثنائي متوقعاً أو
غير متوقعاً ومدى تأثيره على الصفقة المتنازع عليها وما إذا كان تنفيذ الالتزام قد
أضحى مرهقاً بحيث يهدد الملتزم بخسارة فادحة هو مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع
التقديرية ما دام قضاؤها في هذا الشأن أقيم على أسباب سائغة تؤدي إلى ما انتهت
إليه". (الطعن بالتمييز رقم 47 لسنة 1987 مدني – جلسة 8/2/1988م).
وحيث إنه ولما كان ما تقدم وكانت العلاقة
الإيجارية ثابتة بين طرفي التداعي وفقاً لما جاء بعقد الإيجار، وخلت الأوراق مما يدل
على وفاء المدعى عليه بالأجرة المطالب بها في الموعد المحدد قانوناً حسبما ثبت
بالشهادة الصادرة عن إدارة التنفيذ، فإنه يكون قد أخل بأهم التزاماته الناشئة عن
عقد الإيجار إخلالاً يكفي لحرمانه من مزية الامتداد القانوني للعقد، وتعين إجابة
المدعية لطلب إخلاء العين المؤجرة والتسليم كأثر مباشر للإخلاء عملاً بنص المادة
23 من قانون إيجار العقارات وإلزام المدعى عليه بالأجرة المتأخرة المطالب بها
باعتباره مرتبطاً بإخلاء وذلك عن الفترة من 1/12/2019م وحتى 31/1/2020م، ولا ينال
من ذلك نعي المدعى عليه بعدم انتفاعه بالعين محل الدعوى عن الفترة المطالب بها
لامتناع المدعية عن التزامها بالإصلاحات الضرورية للعين إذ أن الفقرة
الأخيرة من المادة (10) قانون إيجار العقارات (رقم 35 لسنة 1978) قد أوضحت أنه "إذا
قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الأجرة أو الخصم منها أو انقاصها، فإن ذلك لا
يعفي المستأجر من التزامه بدفع الأجرة كاملة في مواعيد استحقاقها، وذلك إلى أن
يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي أو يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين، وإلا
اعتبر (المستأجر) متخلفاً عن أداء الأجرة".
وحيث إنه عن طلب ما يستجد من أجرة حتى
تمام الإخلاء، فإن الحكم بالإخلاء ينطوي على قضاء ضمني بفسخ العلاقة الإيجارية بين
الطرفين للتلازم بينهما، ومن ثم يكون ما تستحقه المدعية من مبالغ عن الفترة
اللاحقة للحكم بالإخلاء بمثابة تعويض لها عن حرمانها من الانتفاع بالعين وبقاء
المدعى عليه فيها، وهو ما تقدره المحكمة بمبلغ ـ/1,080 دينار شهرياً مستهدية في
ذلك بالأجرة المتفق عليها بين الطرفين، وذلك اعتباراً من 1/2/2020م حتى تمام الإخلاء،
وذلك على نحو ما سيرد في المنطوق.
وتشير المحكمة إلى أنه لما قد طرأت ظروف
استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها، وهي جائحة كورونا، قامت من خلالها السلطة
العامة في دولة الكويت باتخاذ إجراءات وقائية ترتب على حدوثها أن صار تنفيذ
الالتزام الناشئ عن عقد الإيجار سند الدعوى مرهقاً للمدعى عليه كمستأجر، كونه لم
ينتفع بالعين (التجارية) خلال الفترة من 1/3/2020م حتى 30/6/2020م، وبناء على طلب
المدعى عليه بإنقاص الأجرة وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين فإن المحكمة ترد
الالتزام المرهق إلى مبلغ ـ/540 دينار شهرياً (أي بمقدار نصف الأجرة تماماً)، وذلك
عن الفترة من 1/3/2020م وحتى 30/6/2020م على نحو ما سيرد في المنطوق.
.......
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة – في
منازعة إيجارية:
بإخلاء العين المؤجرة المبينة في صحيفة
الدعوى وعقد الإيجار المؤرخ 22/6/2015م، وتسليمها خالية من الشواغل والأشخاص،
وإلزام المدعى عليه بأن يؤدي للمدعية مبلغ وقدره ـ/ 2,160 دينار (ألفين ومائة
وستون دينار كويتي) كمتأخر أجرة عن الفترة من 1/12/2019م حتى 31/1/2020م وما يستجد
من أجرة ومقابل انتفاع وقدره ـ/1,080 دينار (ألف وثمانون دينار كويتي) شهرياً
اعتباراً من 1/2/2020م حتى تمام الإخلاء، على أن يكون ما يستجد من مقابل انتفاع عن
الفترة من 1/3/2020م حتى 30/6/2020م مبلغ وقدره ـ/540 دينار (خمسمائة وأربعون
دينار كويتي)، مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومبلغ ثلاثون دينار مقابل أتعاب
المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق