إثبات عقد الإيجار الأماكن بالكتابة

إثبات عقد الإيجار بالكتابة

أولاً- الموضوع:

تمتلك جهة وقف/ فريدة حسن فرج – فيما تمتلك – العقار رقم 3 بشارع سعد ابن أبي وقاص – بمصر القديمة – بالقاهرة.

وبموجب إقرار وضع يد مُؤرخ في أول أغسطس من عام 1993 يستأجر السيد/ ............................ ما هو الشقة رقم 2 بالعقار سالف الذكر، نظير أجرة شهرية قدرها 15ر5_جم (خمسة جنيهات وخمسة عشر مليماً).

وفي تاريخ 16/8/2005 تقدم السيد/ ................... مستأجر الشقة المذكورة بطلب إلى السيد الأستاذ/ مدير عام منطقة أوقاف القاهرة يلتمس فيه الموافقة على تحرير عقد إيجار له عن الشقة المؤجرة له بموجب إقرار وضع اليد، وذلك بعد أن قام بسداد الإيجار المتأخر على تلك الشقة حتى شهر أغسطس 2005 بالإيصال رقم 12716 بتاريخ 16/8/2005.

قام السيد معاون الأملاك (بقسم ثالث) بمنطقة أوقاف القاهرة بعمل المعاينة والتحريات عن تلك الشقة وأفاد بأنه: "بالمعاينة على الطبيعة تبين أن الشقة المذكورة تقع بالدور الأرضي علي يسار مدخل العقار، ولها بابين، وبالسؤال عن المستأجر أفاد أحد سكان العقار بأن المستأجر خارج البلاد وأن الشقة مغلقة منذ فترة طويلة".

كما أفادت إدارة الأملاك – قسم ثالث بمنطقة أوقاف القاهرة في كتابها المؤرخ في 26/10/2005 والوارد إلي الشئون القانونية بمنطقة أوقاف القاهرة برقم 2124 في تاريخ 7/11/2005 بأنه: "لا يوجد إيجار متأخر بدفتر الحركة على تلك الشقة، وأن الإيجار مُسدد حتى آخر شهر ديسمبر 2005". وقد أرفقت بكتابها هذا المستندات التالية:

- صورة ضوئية من إقرار وضع يد مؤرخ في أول أغسطس 1993 عن الشقة المذكورة عالية موقع من السيد/ ........................

- صورة ضوئية من الطلب المُقدم من السيد/ ..................... والذي يلتمس فيه الموافقة على تحرير عقد إيجار له عن تلك الشقة المؤجرة له بموجب إقرار وضع يد منذ عام 1993.

وقد طلبت منطقة أوقاف القاهرة الإفادة بالرأي بشأن الطلب المُقدم.

ومن ثم فقد أحيلت إلينا الأوراق للبحث القانوني.

ثانياً- البحث القانوني:

التزام المؤجر بتحرير عقد الإيجار كتابة:

تنص المادة 16/1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه: "اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابةً ...".

فابتداءً من 18/8/1969 (تاريخ العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969) يلتزم المُؤجر بتحرير عقد الإيجار كتابةً. سواء كان تاريخ إنشاء العين المُؤجرة سابق أو لاحق لتاريخ العمل بأحكام هذا القانون المذكور. أما عقود الإيجار السابقة على هذا التاريخ فأمرها متروك للقواعد العامة.

وقد أوردت المادة 24/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ذات الحكم. وهو التزام المُؤجر بتحرير عقد الإيجار كتابةً، فنصت على أنه: "اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابةً... ويجوز للمُستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات...".

وقد أبقى القانون رقم 136 لسنة 1981 على هذا الحكم، فلم يلغيه ولم يعدله.

وجدير بالذكر أن إيجاب تحرير عقد الإيجار كتابةً يرد على كل تعاقد بالإيجار يتم ليس فقط ابتداءً من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في 9/9/1977 بل ابتداءً من تاريخ العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969 في 18/8/1969 إذ أن هذا القانون أيضاً قد أوجب تحرير عقود الإيجار بالكتابة ابتداء من تاريخ نفاذه.

ويبين من مناقشات مجلس الشعب أن المشرع مع إبقائه على مبدأ رضائية عقد الإيجار قد قصد فيما يتعلق بإثبات هذا العقد حماية الجانب الضعيف فيه وهو المُستأجر، فاشترط في إثبات العقد من جانب المُؤجر أن يكون بالكتابة، بحيث لا يجوز له إثباته بالبينة إلا إذا وجد أحد مسوغات الإثبات بالبينة حيث يجب الإثبات بالكتابة [راجع المواد 61 وما بعدها من قانون الإثبات]. أما المُستأجر فقد أجاز له القانون إثبات التعاقد بكافة طرق الإثبات. (المصدر: "شرح قانون إيجار الأماكن" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثاني – الطبعة التاسعة 1992 القاهرة – بند 253/أ – ص 625 : 633).

ويلاحظ أن المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا تقضي بحرمان المُؤجر من الإثبات بالبينة إلا إذا كان هو المتمسك بالعقد أو بشرط من شروطه، فيكون عليه إثباته بالكتابة ويمتنع عليه إثباته بالبينة (ما لم يوجد لديه أحد المسوغات التي تجيز الإثبات بالبينة استثناءً فيما يجب إثباته بالكتابة أصلاً)، أما إذا كان المتمسك بالعقد أو بشرط من شروطه هو المستأجر، فإن المادة المذكورة تجيز له إثبات ذلك بكافة الطرق بما فيها البينة. (المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق بند 253/أ – ص 630 : 631).

والالتزام بتحرير عقد الإيجار كتابةً مُتعلق بالنظام العام، ويترتب عليه أن تقضي المحكمة بعدم قبول دعوى المُؤجر أو رفضها إذا استبان لها عدم وجود عقد إيجار مكتوب، وذلك من تلقاء نفسها ولو لم يدفع الخصم بعدم وجود عقد مكتوب. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الأول – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – ص 897).

هذا، ومن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: "مُؤدى المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 (المُقابلة لنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977) أن المُشرع مع إبقائه على مبدأ رضائية عقد الإيجار قصد من حيث إثبات العقد حماية الجانب الضعيف وهــو المُستأجر، فاشترط في إثبات العقد من جانب المُؤجر أن يكون بالكتابة بحيث لا يجوز إثباته بالبينة إلا إذا وُجِدَ أحد مسوغات الإثبات بالبينة فيما يجب إثباته بالكتابة، أما المُستأجر فقد أجاز القانون له إثبات التعاقد وجميع شروطه بكافة طرق الإثبات". (الطعن رقم 869 لسنة 47 قضائية – جلسة 13/6/1981. المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – ص 895 ، 896).

ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: "مفاد نص المادتين 16 و 44 من القانون رقم 52 لسنة 1969 (المُقابلة لنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977) يدل على أن المشرع اعتبر الالتزام بإفراغ التعاقد على الإيجار في عقد مكتوب من مسائل النظام العام، وأجاز للمستأجر في حالة مخالفة المؤجر لهذا الالتزام أو في حالة الاحتيال لستر العقد أو شرط من شروطه في صورة مخالفة، إثبات حقيقة التعاقد بجميع طرق الإثبات". (الطعن رقم 767 لسنة 47 قضائية – جلسة 14/2/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 487 – فقرة 1. المصدر: CD موسوعة أحكام المحاكم العليا).

هجرة المستأجر أو عدم انتفاعه بالعين المؤجرة:

من المُسلم به قانوناً أن انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو: حق له وليس واجب عليه، بمعنى أن للمستأجر حرية الانتفاع بالعين المؤجرة أو عدم الانتفاع بها، وذلك شريطة ألا يصاحب عدم الانتفاع بتلك العين ما ينبئ عن نية تخلي المستأجر عنها أو تركها نهائياً، وشريطة ألا يترتب على غلق العين وعدم الانتفاع بها ضرر بالعين المؤجرة أو بالمبنى الكائنة فيه، وشريطة أن يقوم المستأجر بتنفيذ التزاماته تجاه المؤجر ومن أهمها الوفاء بالأجرة المستحقة في مواعيدها.

فمن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: "المُقرر في قضاء هذه المحكمة أن تعبير المُستأجر عن إرادته في التخلي عن إجارة العين كما قد يكون صريحاً يصح أن يكون ضمنياً بأن يتخذ موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً في انصراف نيته إلى إحداث هذا الأثر القانوني، وأنه وإن كان من واجب المُؤجر تمكين المُستأجر من الانتفاع بالعين، إلا أنه لا تثريب على المُستأجر إن هو لم ينتفع بها فعلاً، ما دام قائماً بتنفيذ التزاماته تجاه المُؤجر". (الطعن رقم 1331 لسنة 49 قضائية – جلسة 15/1/1986. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار خلال خمسة وستين عاماً" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 608 – صـ 874 و 875).

وأنه حتى لو كان المستأجر قد هاجر إلى الخارج وترك البلاد نهائياً فهذا لا يحول دون حقه في استئجار الأعيان داخل القطر ولا يمنعه من المطالبة بتحرير عقد إيجار له عن العين التي يستأجر ويدفع أجرتها منذ عام 1993.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "هجرة المصري إلي الخارج - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا تفيد حتماً تركه العين المؤجرة له، ويؤيد ذلك ما نصت عليه المادة الأولى من القانون رقم 111 لسنة 1983بإصدار قانون الهجرة ورعاية المصريين في الخارج". (الطعن رقم 215 لسنة 54 قضائية – جلسة 31/1/1985)

حيث أنه لا تلازم بين الترك الذي عناه المشرع في قوانين إيجار الأماكن وبين إقامة المستأجر بالخارج، ولا يوهن ذلك من بقاء عقد الإيجار إذ أن القانون لا يحرمه في هذه الحالة من الاحتفاظ بمسكنه في موطنه الأصلي وهو ما يؤكده حكم المادة الأولى من قانون الهجـرة ورعاية المصريين بالخارج رقم رقم 111 لسنة 1983من أن للمصريين حق الهجرة الدائمة أو الموقوتة للخارج وأنه لا يترتب على هجرتهم الدائمة أو الموقوتة الإخلال بحقوقهم الدستورية أو القانونية التي ينتفعون بها بوصفهم مصريين طالما ظلوا محتفظين بجنسيتهم المصرية. فلا ينتهي عقد الإيجار بهجرة المستأجر المصري ومغادرته الديار المصرية نهائياً. (نقض مدني في 25/5/1977 - مجموعة أحكام النقض السنة 28 – صـ 1278 – رقم 220).

التطبيق:

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع الفتوى الماثلة يتضح جلياً أن مستأجر الشقة موضوع البحث الماثل يستطيع إثبات العلاقة التعاقدية مع هيئة الأوقاف المصرية بكافة طرق الإثبات (بما فيها البينة وقرائن الأحوال) لا سيما وأن معه إيصالات سداد أجرة تلك العين منذ عام 1993 وحتى نهاية عام 2005، بينما هيئة الأوقاف المصرية المؤجرة والملزمة قانوناً بإفراغ التعاقد على الإيجار في عقد مكتوب (وهذا الالتزام متعلق بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على ما يخالفه) لا يجوز لها التمسك بالعلاقة الايجارية أو مقاضاة المستأجر بشأنها إلا إذا كان معها عقد إيجار مكتوب، ومن ثم يكون تحرير عقد إيجار مع المستأجر يصب في مصلحة الهيئة أكثر من مصلحة المستأجر. وأن المستأجر لو لجأ إلى القضاء للحكم له بإثبات العلاقة الايجارية وإلزام الهيئة بتحرير عقد إيجار له فإنه (وعند التطبيق السليم للقانون) سيقضى له بطلباته تلك، بينما الهيئة إذا أرادت مقاضاة المستأجر لأي سبب سواء بطلب الإخلاء لعدم سداد الأجرة أو فسخ العقد للتنازل أو التأجير من الباطن فلن تقبل دعوى الهيئة إلا إذا قدمت عقد الإيجار سند الدعوى ولا يجوز لها باعتبارها المؤجرة إثبات العلاقة الايجارية بأي طريق آخر سوى تقديم عقد الإيجار المكتوب على نحو ما سلف بيانه.

أما عن المعلومات التي أفاد بها أحد سكان العقار من أن المستأجر خارج البلاد وأن الشقة مغلقة منذ مدة طويلة فلا أثر قانوني لها على التزام الهيئة المؤجرة بتحرير عقد إيجار مكتوب للمستأجر، لا سيما وأن هجرة المستأجر أو عدم انتفاعه بالعين المؤجرة لا يجيز إخلاء العين طالما لم يكشف المستأجر عن نيته على التخلي عن العين أو تركها ولم يثبت أن عدم الانتفاع بالعين يضر بسلامة المبنى كما أن المستأجر يفي بالتزاماته تجاه الهيئة المؤجرة لا سيما وأنه مسدد أجرة تلك العين حتى نهاية عام 2005. فضلاً عن أن اللجوء للقضاء للمطالبة بإخلاء المستأجر وفسخ عقد الإيجار معه لأي سبب كان يستلزم قانوناً تقديم عقد الإيجار سند الدعوى من جانب هيئة الأوقاف المؤجرة التي لا يجوز لها قانوناً إثبات العلاقة الايجارية بأي طرق خلاف عقد الإيجار المكتوب.

مع ملاحظة أنه في حالة اعتماد تلك المذكرة والموافقة على الرأي الذي انتهت إليه الفتوى فإنه سيتم تحرير عقد الإيجار في أواخر عام 2005 أو أوائل عام 2006 ولمنع أي لبس في شأن القانون الذي سيخضع له هذا العقد (هل هو القانون المدني أم قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية) فنرى وجوب أن يدون على وجه عقد الإيجار الذي سيحرر مع المستأجر (مُقدم الطلب) أنه تم تحرير هذا العقد تنفيذاً لفتوى الشئون القانونية بمنطقة أوقاف القاهرة رقم 563 لسنة 2005 المعتمدة من السيد الأستاذ/ رئيس مجلس الإدارة في تاريخ ... (يدون تاريخ الاعتماد)، بناءاً على إقرار وضع اليد المُؤرخ في أول أغسطس من عام 1993. وذلك ليكن معلوماً أن تاريخ نشأة العلاقة التعاقدية هي أصلاً في عام 1993 وبالتالي يخضع عقد الإيجار الذي سيحرر إلى قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية وليس إلى القانون المدني على الرغم من أن تاريخ تحريره سيكون في 2005 أو 2006.

ثالثاً- الرأي:

لكل ما تقدم، نرى: الموافقة على الطلب المُقدم من السيد/ .................. بتحرير عقد إيجار له بوصفه المُستأجر الأصلي للشقة رقم 2 بالعقار رقم 3 بشارع سعد ابن أبي وقاص – بمصر القديمة – بالقاهرة، التابع لجهة وقف/ فريدة حسن فرج، مع مراعاة ما يلي:

- أن يدون على وجه عقد الإيجار المكتوب الذي سيحرر مع المستأجر أنه تم تحرير هذا العقد تنفيذاً لفتوى الشئون القانونية بمنطقة أوقاف القاهرة رقم 563 لسنة 2005 المعتمدة من السيد الأستاذ/ رئيس مجلس الإدارة في تاريخ ... (يدون تاريخ الاعتماد)، بناءاً على إقرار وضع اليد المُؤرخ في أول أغسطس من عام 1993

- أن يذكر في عقد الإيجار الذي سيتم تحريره الغرض من الإيجار، حيث أنه غير مدون في إقرار وضع اليد المؤرخ 1/8/1993.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

عدم جواز الطعن بالنقض في الحكم الصادر من المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية

عدم جواز الطعن بالنقض على حكم صادر من محكمة ابتدائية بهيئة استئنافية

أولاً- الوقائع والموضوع:

تمتلك جهة وقف/ فاطمة هانم إسماعيل الخيري – فيما تمتلك – قطعة أرض زراعية مساحتها 8^س 19^ط –^ف (تسعة عشر قيراطاً وثمانية أسهم) مُقسمة على قطعتين: الأولى- مساحتها 10^ط (عشرة قراريط) كائنة بحوض أم زينة نمره/9 صـ 10 بزمام منية سندوب، مركز المنصورة، بالدقهلية. والقطعة الثانية- مساحتها 8^س 9^ط (تسعة قراريط وثمانية أسهم) كائنة بحوض الجزيرة نمره/ 5 بزمام منية سندوب، مركز المنصورة، بالدقهلية.

وبموجب عقد إيجار أطيان زراعية مُحرر بتاريخ 19/9/1973 أستأجر المواطن/ ........................... مجموع تلك الأطيان سالفة الذكر نظير إيجار سنوي قدره 463ر26_جم (ستة وعشرون جنيهاً وأربعمائة وثلاثة وستون مليماً). [ومدون على هامش هذا العقد أنه تم التنازل عن صورة العقد السابق إيداعه بالجمعية عن نفس المساحة حيث حرر عقد آخر].

قام مستأجر الأرض الزراعية المذكورة بزراعتها وسداد القيمة الايجارية عنها خلال الفترة من عام 1973 وحتى 1998، حيث أنه في غضون عام 1998 سمح المستأجر الأصلي لمن يُدعى/ .............................. بوضع يده على مساحة قدرها 1^ط (قيراط واحد) تقريباً من إجمالي مساحة القطعة الأولى المؤجرة للمستأجر الأصلي (والبالغ قدرها 10^ط عشر قراريط بحوض أم زينة نمره/9 صـ 10 المتقدم ذكرها)، وقد حدث ذلك بدون علم أو موافقة هيئة الأوقاف المصرية المؤجرة.

ومن ثم قام المدعو/ ..................................... (واضع اليد) بتبوير مساحة القيراط (تقريباً) التي يضع يده عليها، وقام ببناء منزل بالطوب الأحمر والمونة الأسمنتية والسقف خشب (على مساحة 80ر116_م² - مائة وستة عشر متراً مربعاً وثمانون سنتيمتر تقريباً)، وحدث ذلك بدون علم أو موافقة هيئة الأوقاف المصرية المؤجرة.

وعليه فقد تم تحرير محضر مخالفة مباني رقم 43416 لسنة 1998 بمعرفة الجهة الإدارية المختصة، ومن ثم أقيمت الدعوى الجنائية ضد المدعو/ .......................... (واضع اليد) بتهمة تبوير الأرض الزراعية والبناء عليها، وهي الجنحة رقم 1725 لسنة 1998 جنح أمن دولة طوارئ، ولكن قُضِىَ فيها لصالحه بالبراءة (بجلسة 8/4/1998) استناداً إلى تقرير الخبير المودع بملف تلك الجنحة والذي أثبت أن تلك الأرض (محل الاتهام) يتعذر زراعتها لعدم إمكانية الري والصرف وأنها أرض بور محاطة بأراضي بور من جميع الجهات ولا يوجد لها مصدر ري. وقد أصبح هذا الحكم نهائياً.

وبعد ذلك، قامت هيئة الأوقاف المصرية (منطقة أوقاف الدقهلية) برفع دعوى مدنية أمام المحكمة الجزئية المُختصة، وهي الدعوى رقم 458 لسنة 2000 مدني جزئي مركز المنصورة – وقيدت بتاريخ 2/5/2000، ضد كل من المستأجر الأصلي للأطيان الزراعية المواطن/ .................. ، وواضع اليد (على جزء من تلك الأطيان) المدعو/ ....................... ، بطلب الحكم للهيئة بفسخ عقد الإيجار المُحرر في 19/9/1973 المحرر بين الهيئة والمستأجر الأصلي، مع طرد المدعى عليهما من تلك الأطيان المؤجرة، وتسليم الأرض كلها بما عليها من مباني باعتبارها مُستحقة الإزالة، مع إلزام المدعى عليهما بالمصروفات ومُقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المُعجل بلا كفالة. وأسست الهيئة هذه الدعوى المدنية على سند من القانون رقم 96 لسنة 1992 المتعلق بإيجار الأراضي الزراعية وكذلك القانون رقم 178 لسنة 1952 الخاص بالإصلاح الزراعي والمعدل بالقانون رقم 67 لسنة 1975، وأيضاً لمُخالفة المستأجر الأصلي لبنود عقد الإيجار.

وتداولت تلك الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وبجلسة 31/3/2004 قضت محكمة مركز المنصورة الجزئية بـ: "عدم قبول الدعوى، وألزمت المُدعي بصفته بالمصاريف". وقد أسست محكمة مركز المنصورة الجزئية قضائها هذا على أساس عدم قيام هيئة الأوقاف (المدعية) بإعذار المتعاقد معها قبل طلب فسخ العقد طبقاً لنص الفقرة الأولى من المادة 157 من القانون المدني وأحكام محكمة النقض في هذا الشأن، حيث خلت أوراق الدعوى مما يفيد إنذار المدعي بصفته للمدعى عليه الأول (المستأجر الأصلي) بأي إعذار ومن ثم تكون الدعوى قد تخلف عنها شرط الإعذار الأمر الذي قضت معه المحكمة بعدم قبول الدعوى على نحو ما ورد بمنطوق الحكم.

وإذ لم ترتض هيئة الأوقاف المصرية بهذا الحكم لذا فقد قامت بالطعن عليه بطريق الاستئناف أمام المحكمة المُختصة (المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية)، وذلك بالاستئناف رقم 642 لسنة 2004 مدني مُستأنف كلي المنصورة، وقيد هذا الاستئناف في تاريخ 8/5/2004 وتداول بالجلسات على النحو الثابت بمحاضره، وبجلسة 30/5/2005 قضت المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية في هذا الاستئناف بـ: "سقوط الحق في الاستئناف لرفعه بعد الميعاد، وألزمت المُستأنف بصفته بالمصروفات". وأسست المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية قضائها هذا على سند من قانون الإصلاح الزراعي (الذي أسست الهيئة دعواها عليه) والذي نص في المادة 39 مكرر "أ" منه على أنه يجوز استئناف الأحكام الصادرة من المحكمة الجزئية المختصة طبقاً لأحكام المادة السابقة أياً كانت قيمة الدعوى وذلك خلال 30 (ثلاثين) يوماً من تاريخ صدور الحكم أمام المحكمة الابتدائية المختصة، ولما كان الحكم المستأنف قد صدر بتاريخ 31/3/2004 وقيدت صحيفة الاستئناف بتاريخ 8/5/2004 أي بعد مرور أكثر من الثلاثين يوماً المنصوص عليها بالمادة سالفة الذكر الأمر الذي يكون معه المستأنف بصفته (هيئة الأوقاف) قد أقام استئنافه بعد الميعاد وقضت المحكمة بسقوط حقه فيه على نحو ما ورد بمنطوق ذلك الحكم.

هذا من ناحية، ومن ناحية ثانية فقد تقدم المدعو/ ....................... (واضع اليد على قيراط تقريباً من المساحة المؤجرة للمستأجر الأصلي المتقدم ذكره) بطلب إلى رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية يلتمس فيه التصالح مع الهيئة والتعاقد معها ويبدي استعداده لسداد مُقابل انتفاعه بتلك المساحة كما أبدى رغبته في شراء تلك المساحة من الهيئة واستبدالها.

ومن ثم أحيل هذا الطلب المذكور إلى إدارة الفتوى والرأي بالإدارة العامة للشئون القانونية بديوان عام الهيئة، وأفرد لها ملف الفتوى رقم 439 حصر عام 1057 لسنة 2001 اختصاص الأستاذ/ ........................ ، وقد انتهت الفتوى المذكورة إلى: "أولاً- إرجاء البت في الطلب المقدم من المواطن/ محمد أسعد السيد محمد بخصوص استبدال المساحة البالغ قدرها 175_م² بحوض أم زينة بوقف فاطمة هانم إسماعيل بمنية سندوب التابعة لمنطقة الدقهلية لحين الفصل في النزاع القضائي المتداول. ثانياً- متابعة منطقة الدقهلية للدعوى المرفوعة من قبل الهيئة ضد المواطن المذكور وإبلاغ الإدارة العامة للشئون القانونية بما يتم بشأنها حتى يمكن اتخاذ اللازم". وقد تم اعتماد الرأي الوارد في تلك الفتوى وتم إبلاغ منطقة أوقاف الدقهلية بها.

كما تم فتح ملف فتوى ثانية لذات الموضوع، وهي الفتوى رقم 708 حصر عام 1166 لسنة 2003 اختصاص الأستاذ/ .................. ، وغير واضح من الأوراق سبب فتح ملف ثاني لذات الموضوع ولا ما انتهى إليه الرأي في هذه الفتوى الثانية.

وبناء على كل ما تقدم، فقد قامت الشئون القانونية بمنطقة أوقاف الدقهلية بمُخاطبة الإدارة العامة للشئون القانونية للاستطلاع رأيها في شأن التصالح مع المدعى عليه الثاني (واضع اليد) واستبدال تلك المساحة له وتحصيل رسوم الدعوى عن الدرجتين أو الطعن على الحكم الاستئنافي بطريق النقض. ومن ثم أحيلت الأوراق إلى إدارة القضايا للنظر والتصرف وإبداء الرأي في الطعن أو التصالح والإفادة بما يتم.

ثانياً- البحث القانوني:

تنص المادة 248 من قانون المُرافعات على أنه: "للخصوم أن يطعنوا أمام محكمة النقض في الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف في الأحوال الآتية: ...".

كما تنص المادة 249 من قانون المُرافعات على أنه: "للخصوم أن يطعنوا أمام محكمة النقض في أي حكم انتهائي – أياً كانت المحكمة التي أصدرته – فصل في نزاع خلافاً لحكم آخر سبق أن صدر بين الخصوم أنفسهم وحاز قوة الأمر المقضي".

فكقاعدة عامة، لا تقبل الطعن بطريق النقض إلا الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف. فلا يُطعن بالنقض في الأحكام الصادرة من محاكم الدرجة الأولى ولو صدرت انتهائية، أو في الأحكام الصادرة من المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية، إلا في أحوال استثنائية. وتقبل جميع أحكام محاكم الاستئناف الطعن بالنقض، سواء صدرت في استئناف أحكام محاكم الدرجة الأولى، أو صدرت بعد نظر محكمة الاستئناف لطعن بالتماس إعادة النظر. وسواء كان الحكم فاصلاً في موضوع الدعوى أو صادراً قبل الفصل في الموضوع ولو في دعوى وقتية. وسواء كان الحكم مُنهياً للخصومة أو غير منه لها مع ملاحظة القاعدة العامة في للطعن من عدم قابلية الحكم الغير المنهي للخصومة للطعن إلا بعد صدور الحكم المُنهي لها باستثناء بعض الحالات. وأخيراً فإن حكم محكمة الاستئناف يقبل الطعن بالنقض أياً كانت قيمة القضية التي صدر فيها. (المصدر: "الوسيط في قانون القضاء المدني" – للدكتور/ فتحي والي – الطبعة الثانية 1981 القاهرة – بند 268 – صـ 842 و 843).

ويُلاحظ بالنسبة لجواز الطعن بالنقض، حيث يجوز الطعن بالنقض في غير أحكام محاكم الاستئناف، فإن الأمر يقتصر على أحوال مُحددة واردة على سبيل الحصر، وهذه هي في القانون المصري:

1- الحكم الانتهائي: أياً كانت المحكمة التي أصدرته، سواء كانت محكمة جزئية أو محكمة ابتدائية، الذي فصل في نزاع خلافاً لحكم آخر سبق أن صدر بين الخصوم أنفسهم وحاز قوة الأمر المقضي، طبقاً لنص المادة 249 مرافعات.

2- الأحكام الانتهائية التي يُجيز القانون للنائب العام الطعن فيها لمصلحة القانون في الحالات التي تنص عليها المادة 250 مُرافعات.

فلا يجوز الطعن في غير هذه الأحوال. (المصدر: "الوسيط في قانون القضاء المدني" – د. فتحي والي – المرجع السابق – نفس الموضع).

ومن المُستقر عليه قانوناً (تشريعاً وفقهً وقضاءً) أن الطعن بالنقض هو من طرق الطعن غير العادية فلا يجوز إلا في الحالات التي حددتها المادة 248 مرافعات على سبيل الحصر، وكأصل عام لا يجوز إلا في الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف إلا أن المُشرع استثنى من ذلك الأحكام الانتهائية المشار إليها في المادة 249 مرافعات. (المصدر: "التعليق على قانون المُرافعات" – للمستشار/ عز الدين الدناصوري – الجزء الثاني – الطبعة الثامنة 1996 القاهرة – شرح المادة 248 مرافعات – صـ 350).

هذا ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مُؤدى المادتين 248 و 249 من قانون المُرافعات أن يقتصر الطعن بطريق النقض على الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف وعلى الأحكام الانتهائية أياً كانت المحكمة التي أصدرتها إذا صدرت على خلاف حكم سابق أما الأحكام التي تصدر من المحكمة الابتدائية بوصفها محكمة الدرجة الأولى فلا يجوز الطعن فيها بطريق النقض وإنما يكون الطعن في الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف بتأييدها أو بإلغائها أو بتعديلها وعلى المحكمة أن تقضي بذلك من تلقاء نفسها". (الطعن رقم 15 لسنة 43 قضائية – جلسة 20/4/1977. والطعن رقم 405 لسنة 45 قضائية – جلسة 5/2/1980. والطعن رقم 269 لسنة 49 قضائية جلسة 9/1/1984. والطعن رقم 957 لسنة 50 قضائية – جلسة 31/5/1984. المصدر: "التعليق على قانون المرافعات" – للدناصوري – المرجع السابق – القاعدة رقم 7 – صـ 357 و 358).

حيث تواترت أحكام محكمة النقض على أن: "مُقتضى المادتين 248 و 249 من قانون المُرافعات أن يقتصر الطعن بطريق النقض على الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف وفي الأحكام الانتهائية – أياً كانت المحكمة التي أصدرتها – إذا صدرت على خلاف حكم سابق، أما الأحكام التي تصدر من المحكمة الابتدائية بوصفها محكمة الدرجة الأولى فإنها لا يجوز الطعن فيها بطريق النقض، وإنما يكون الطعن في الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف سواء بتأييدها أو بإلغائها أو تعديلها". (الطعن رقم 193 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/5/1984 . ونقض جلسة 11/1/1977 السنة 28 العدد الأول صـ 194. المصدر: "التعليق على قانون المرافعات" – للدناصوري – المرجع السابق – القاعدة رقم 146 – صـ 378 و 379).

كما قضت محكمة النقض بأن: "مؤدى نص المادتين 248 و 249 من قانون المُرافعات أن الطعن بطريق النقض قاصر على أحكام محكمة الاستئناف والمحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية إذا فصلت الأخيرة في نزاع خلافاً لحكم آخر سبق صدوره بين الخصوم أنفسهم وحاز قوة الأمر المقضي". (الطعن رقم 445 لسنة 48 قضائية – جلسة 11/12/1983. المصدر: "التعليق على قانون المرافعات" – للدناصوري – المرجع السابق – القاعدة رقم 187 – صـ 386).

لما كان ما تقدم، وكانت الحالة الاستثنائية المُحددة والواردة على سبيل الحصر في قانون المرافعات غير متوافرة في حالة دعوانا الماثلة، ومن ثم فلا يجوز الطعن بطريق النقض في الحكم الصادر من محكمة ابتدائية بهيئة استئنافية في الدعوى رقم 642 لسنة 2005 مدني مُستأنف كلي المنصورة المذكور عاليه.

ولما كان طلب التصالح قد أفرد له ملفان فتوى بإدارة الفتوى والرأي بالإدارة العامة للشئون القانونية بديوان عام الهيئة، على النحو سالف الذكر، لذا فمن الأصوب إحالة الأوراق إلى إدارة الفتوى بديوان عام الهيئة للعمل على ضم ملفي الفتوتين المذكورتين وإرفاق هذه الأوراق وتلك المذكرة بهما ومن ثم إصدار التوصية والرأي المناسب قانوناً.

ثالثاً- الرأي:

· لكل ما تقدم نرى – لدى الموافقة:

1- عدم جواز الطعن بطريق النقض على الحكم الصادر من المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية في الاستئناف رقم 642 لسنة 2005 مدني مُستأنف كلي المنصورة المذكور عاليه.

2- إحالة الأوراق إلى إدارة الفتوى والرأي بالإدارة العامة للشئون القانونية بديوان عام الهيئة لإرفاقها بملفي الفتويين رقمي 439 حصر عام 1057 لسنة 2001 اختصاص الأستاذ/ ................. ، والفتوى رقم 708 حصر عام 1166 لسنة 2003 اختصاص الأستاذ/ ................... ، بعد ضم الفتوتين معاً للارتباط ولتصدر فيهما فتوى واحدة.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

إنذار بشأن الصيانة

"وأنذرته بالآتي"

بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ في 6/3/2004 أشترى المُنذر إليه من المُنذر بصفته ما هو الشقة رقم 2 بالطابق الثالث من العقار رقم 5 بمنشأة القناطر بإمبابة بالجيزة.

وقد نص البند الثاني من عقد البيع المذكور على أن: "... الطرف الثاني (المشتري – المُنذر إليه) شريكاً في ملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، وعلى الأخص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والممرات والدهاليز والسلم والمصعد والأنابيب المشتركة وكل ما هو مشترك ومعد للاستعمال بين جميع وحدات العقار ...".

كما نص البند الثالث من عقد البيع سالف الذكر على أن: "على الطرف الثاني (المشتري – المُنذر إليه) أن يستعمل العين المبيعة الاستعمال العادي للغرض الذي أعدت من أجله وأن يبذل من العناية في المحافظة عليها وصيانتها ما يبذله الشخص المعتاد وهو المسئول عن هلاكها أو إتلافها ولا يجوز له بأي حال من الأحوال الرجوع على الطرف الأول (المنذر بصفته) في ما يتعلق بهذا الشأن. وفي حالة مخالفة ذلك يكون اتحاد الملاك أو الجهة التي يناط بها القانون ذلك هو المسئول عن اتخاذ الإجراءات اللازمة لأحكام القانون".

كما ينص البند العاشر من ذلك العقد على أن: "يقر الطرف الثاني (المشتري – المنذر إليه) بأنه عاين العين المبيعة معاينة تامة نافية للجهالة وعلم بحدودها وبحالتها ومساحتها وعدد حجراتها، ويقر بأنه ليس له الرجوع على الطرف الأول (المنذر بصفته) بعد استلامها ولأي سبب من الأسباب أي كان نوعه للوحدة المبيعة له".

كما ينص البند الثاني عشر من ذلك العقد على أنه: "بمجرد تسليم وحدات العقار موضوع التعامل إلى المشترين يتم تكوين اتحاد ملاك للعمارة وفقاً لأحكام القانون واللوائح ويكون للاتحاد وحده الحق في إدارة العمارة دون أية مسئولية على الطرف الأول (المنذر بصفته) أو مصاريف من طرفه. وتكون قرارات الاتحاد ملزمة للطرف الثاني (المشتري – المنذر إليه) ويكون من حق الطرف الأول (المنذر بصفته) أن يمثله مندوب في اتحاد ملاك العمارة بدون أجر لاعتباره مالك للأرض وصاحب حق الامتياز على المبنى".

كما ينص البند الثالث عشر من ذلك العقد على أنه: "حرصاً على سلامة العمارة وضماناً لصيانتها يلتزم الطرف الثاني (المشتري – المنذر إليه) عند التعاقد بسداد نسبة 2% من قيمة ثمن الوحدة المبيعة له تحت حساب الصيانة على أن تودع هذه المبالغ في حساب خاص لأحد البنوك المتعامل معها كوديعة استثمارية تنتقل إلى حساب اتحاد ملاك العمارة بمجرد تكوين الاتحاد، ويكون لاتحاد الملاك أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ وصيانة جميع الأجزاء المشتركة بالعقار ويتم الصرف من حصيلة نسبة 2% المشار إليها دون الرجوع على الطرف الأول (المنذر بصفته) بأي التزام أو مسئولية أو مصاريف في هذا الشأن".

العقد شريعة المتعاقدين:

لما كان ذلك، وكانت الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني تنص على أن: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين".

ولما كانت قاعدة "العقد شريعة المُتعاقدين" المنصوص عليها في الفقرة الأولى تحسم مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني، ولازم القاعدة أنه يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو إنهاؤه أو تعديله على غير مُقتضى شروط العقد ما لم يُتَفَق على ذلك مع أطراف العقد الآخرين، كما يمتنع ذلك على القاضي. (المرجع: "التقنين المدني في ضوء الفقه والقضاء" – للأستاذ الدكتور/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول (في الالتزامات) – طبعة 1980 القاهرة – ص 412 : 413).

ويُطبق القاضي العقد كما لو كان يُطبق قانوناً، لأن العقد يقوم مقام القانون في تنظيم العلاقة التعاقدية فيما بين المُتعاقدين. بل هو ينسخ القانون فيما يخرج منه عن دائرة النظام العام والآداب، حيث أن الأحكام القانونية التي تخرج عن هذه الدائرة ليست إلا أحكاماً تكميلية أو تفسيرية لإرادة المُتعاقدين، فإذا تولى المُتعاقدان بإرادتهما تنظيم العلاقة فيما بينهما في العقد، كان العقد هو القانون الذي يسري عليهما، وتوارى البديل أمام الأصيل. وهذا هو المعنى الذي قصدت إليه الفقرة الأولى من المادة 147 حين قالت: "العقد شريعة المُتعاقدين".

والنتيجة المُباشرة للمبدأ القاضي بأن العقد شريعة المُتعاقدين، هي أن العقد لا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين. كما لا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة القاضي، فلا يجوز له أن ينقض عقداً صحيحاً أو يُعدله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه العدالة، فالعدالة تُكمل إرادة المُتعاقدين ولكن لا تنسخها، ولا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من المُتعاقدين، فإن العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للأستاذ الدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول (مصادر الالتزامات) – المُجلد الأول (العقد) – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 409 : 412 – ص 842 : 847 وهوامشها).

هذا ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل القانوني العام حسبما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله كما يمتنع ذلك أيضاً على القاضي". (الطعن رقم 1402 لسنة 1952 – جلسة 5/11/1986).

وأن: "العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة". (نقض مدني في 24 يناير سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رقم 11 ص 98).

وأن: "العقد قانون المتعاقدين، والخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون يخضع لرقابة محكمة النقض". (الطعن رقم 55 لسنة 7 قضائية – جلسة 16/12/1937).

التزام ملاك الوحدات المبيعة بتكوين اتحاد ملاك يلتزم بصيانة العقار المبيع:

حيث تنص المادة 862 من القانون المدني على أن: "

1- حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحاداً فيما بينهم.

2- ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها".

كما تنص المادة 865 من القانون المدني على أن: "للاتحاد ... أن يأذن في إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليه زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه على نفقة من يطلبه من الملاك وبما يضعه الاتحاد من شروط وما يفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الشركاء".

وتنص المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 36 بتاريخ 8/9/1977) على أنه: "

1- إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 862 من القانون المدني وفي تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكاً واحداً ولو تعددوا.

2- ويكون البائع للعقار بالتقسيط عضواً في الاتحاد حتى تمام الوفاء بكامل أقساط الثمن، كما يكون المشتري بعقد غير مسجل عضواً في الاتحاد".

وتنص المادة 74 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الذكر على أن: "

1- يصدر وزير الإسكان والتعمير بقرار منه نظاماً نموذجياً لاتحادات ملاك العقارات لضمان الانتفاع بالأجزاء المشتركة بالعقار وحسن إدارتها.

2- ويتضمن النظام كيفية سير العمل بالاتحاد وقواعد تحديد التزامات وواجبات أعضائه وتنظيم استعمالهم لحقوقهم، وقواعد تمثيل ملاك الطبقة أو الشقة أو بائع العقار إذا تعددوا وبيان أحوال استحقاق أجر مأمور الاتحاد وقواعد تحديده ...".

وتنفيذاً للفقرة الأولى من المادة 74 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المتقدم ذكرها صدر قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك (والمنشور بالوقائع المصرية بالعدد 140 بتاريخ 16/6/1979) والذي نظمت المادة 28 منه كيفية توزيع تكاليف الصيانة بنصها على أن:

1- يتحمل العضو دون سواه نفقات صيانة إصلاح الأجزاء المملوكة له ملكية مفرزة.

2- نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بين عضو وآخر توزع بينهما ويتحملان بها دون سواهما.

3- يتحمل الأعضاء جميعاً نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو في هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه في العقار".

كما نصت المادة 30 من قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك سالف الذكر على أنه: "إذا أمتنع عضو الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه وفقاً للقانون أو لهذا النظام، كان لمأمور الاتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمراً بالأداء طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية".

فملكية الشقق أو الطبقات تؤدي إلى اختصاص كل مالك بملكية شقة أو طبقة ملكية مفرزة، بالإضافة إلى مشاركته سائر الملاك في ملكية الأجزاء المشتركة، وتشكل هذه الملكية الأخيرة نوعاً من الشيوع الإجباري. ونظراً لأن الشيوع هنا شيوع دائم إجباري، ولا يجوز فيه طلب القسمة في حين أن الشيوع العادي شيوع مؤقت يجوز فيه طلب القسمة فتضع القسمة حداً لمتاعب الإدارة المشتركة، فقد رأى المشرع (في القانون المدني) أن أحكام الشيوع قد لا تحقق المصلحة في إدارة الأجزاء المشتركة للبناء المملك شققاً أو طبقات، فكفل لملاك الشقق والطبقات أن يكونوا اتحاداً منهم لإدارتها، وجعله اختيارياً لهم. إلا أن المشرع (في قانون إيجار الأماكن سالف الذكر) جعل تكوين هذا الاتحاد إجبارياً إذ ينشأ الاتحاد بقوة القانون، وأفصحت المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 49 لسنة 1977 عن دواعي جعل اتحاد الملاك إجبارياً فقد تضمنت: "إزاء انتشار ظاهرة التمليك ورغبة في إطالة أعمار العقارات المقسمة لطبقات أو شقق والمملوكة ملكية مشتركة، وضماناً لحسن إدارتها وحسن الانتفاع بها فإن الأمر يقتضي تنظيم العقارات مشتركة الملكية على نحو يتفادى ما هو ملحوظ الآن من تفكك الروابط بين أصحاب الشقق في العقار الواحد بسبب الأحكام التي وضعها القانون المدني في شأن اتحاد الملاك لأنها جوازية مما أدى إلى عدم العناية الواجبة بمرافق المبنى المشتركة فتعطل الكثير منها وأصبحت مصالح المشترين أنفسهم مهددة، مع أنه تقع عليهم التزامات الصيانة بوصفهم ملاكاً". (وراجع تقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بمجلس الشعب. المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثالث – بند 265 – صـ 406 وما بعدها – وهامش رقم 1 صـ 407).

وكما سلف بيانه فقد أوردت المادة 28 من النظام النموذجي أحكام تكاليف صيانة العقار وجعلتها كالأتي: أ- يتحمل العضو دون سواه نفقات صيانة إصلاح الأجزاء المملوكة له ملكية مفرزة. ب- ونفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بين عضو وآخر توزع بينهما ويتحملان بها دون سواهما. ج- ويتحمل الأعضاء جميعاً نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو في هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه في العقار. كما نظمت المادة 30 منه حالة ما إذا أمتنع عضو الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه وفقاً للقانون أو لهذا النظام، فخولت لمأمور الاتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمراً بالأداء طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية.

الاشتراط لمصلحة الغير (اتحاد الملاك):

حيث تنص المادة 154 من القانون المدني على أنه: "

1- يجوز للشخص أن يتعاقد باسمه على التزامات يشترطها لمصلحة الغير، إذا كان له في تنفيذ هذه الالتزامات مصلحة شخصية مادية كانت أو أدبية.

2- ويترتب على هذا الاشتراط أن يكسب الغير حقاً مباشراً قِبل المتعهد بتنفيذ الاشتراط يستطيع أن يطالبه بوفائه، ما لم يتفق على خلاف ذلك. ويكون لهذا المتعهد أن يتمسك قِبل المنتفع بالدفوع التي تنشأ عن العقد.

3- ويجوز كذلك للمشترط أن يطالب بتنفيذ ما اشترط لمصلحة المنتفع، إلا إذا تبين من العقد أن المنتفع وحده هو الذي يجوز له ذلك".

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة 154/1 من القانون المدني أنه في الاشتراط لمصلحة الغير يتعاقد المشترط مع المتعهد باسمه لمصلحة شخص في تنفيذ المتعهد الالتزامات المتعاقد عليها نحو المنتفع دون أن يدخل المنتفع طرفاً في العقد وأن المنتفع إنما يكسب حقه مباشرة من العقد ذاته المبرم بين المشترط والمتعهد بأن تشترط الالتزامات لصالحه باعتباره منتفعاً فيه ويجري تعيينه بشخصه أو بوصفه شخصاً مُستقبلاً أو يكون مُستطاعاً تعيينه وقت أن ينتج العقد أثره". (الطعن رقم 533 لسنة 34 قضائية – جلسة 29/4/1969. المصدر: "الوسيط في القانون المدني" – للمستشار/ أنور طلبه – الجزء الأول – طبعة 2001 الإسكندرية – المادة 154 – صـ 437).

وتنص المادة 155 من القانون المدني على أنه: "

1- يجوز للمشترط دون دائنيه أو ورثته أن ينقض المشارطة قبل أن يعلن المنتفع إلى المتعهد أو إلى المشترط رغبته في الاستفادة منها، ما لم يكن مخالفاً لما يقتضيه العقد.

2- ولا يترتب على المشارطة أن تبرأ ذمة المتعهد قِبل المشترط، إلا إذا اتفق صراحة أو ضمناً على خلاف ذلك، وللمشترط إحلال منتفع آخر محل المنتفع الأول، كما له أن يستأثر لنفسه بالانتفاع من المشارطة".

هذا ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذا جعل شخص من شخص آخر مُستحقاً لقيمة التأمين الذي تعاقد عليه مع شركة التأمين – فهذا اشتراط لمصلحة الغير، اشترطه المؤمن على الشركة لمصلحة المُستحق، ولا يرتب حقاً للمُستحق قِبل المشترط أو ورثته من بعده بسبب إلغاء بوليصة التأمين لامتناع المشترط عن دفع أقساط التأمين، إلا إذا كان الاشتراط قد حصل مقابل حق للمُستحق على المُشترط. وليس هو حوالة من المشترط للمستحق تفيد بذاتها مديونية المشترط له بمقابل قيمتها". (الطعن رقم 29 لسنة 16 قضائية – جلسة 9/1/1947. المصدر: المصدر: "الوسيط في القانون المدني" – للمستشار/ أنور طلبه – الجزء الأول – طبعة 2001 الإسكندرية – المادة 155 – صـ 438).

وتنص المادة 156 من القانون المدني على أنه: "يجوز في الاشتراط لمصلحة الغير أن يكون المنتفع شخصاً مُستقبلاً أو جهة مُستقبلة، كما يجوز أن يكون شخصاً أو جهة لم يُعينا وقت العقد، متى كان تعيينهما مُستطاعاً وقت أن ينتج العقد أثره طبقاً للمشارطة".

وعليه، فإن الاشتراط لمصلحة الغير (وهو هنا اتحاد الملاك) في عقود البيع التي تبرمها هيئة الأوقاف ليست ملزمة للهيئة ولا مصلحة مباشرة لها فيها.

كما أن البند الثالث عشر المنصوص فيه على ضرورة سداد نسبة الصيانة - هو وفق التكييف القانوني له - اشتراط لمصلحة الغير (وهو اتحاد الملاك) ولا مصلحة مباشرة للهيئة في تحصيل تلك النسبة كما أنه لا مسئولية عليها إن لم تحصل هذه النسبة واتحاد الملاك وشأنه مع ملاك الوحدات في يخص صيانة الوحدات التي يمتلكونها طبقاً للقواعد القانونية المتقدم ذكرها.

ومن ثم فهيئة الأوقاف المصرية (رئاسة المنذر بصفته) تخلي مسئوليتها تجاه المنذر إليه من القيام بصيانة الأجزاء المشتركة في العقار المبيع للمنذر إليه، وتخلي مسئوليتها كذلك تجاه المنذر إليه من المساهمة في أعباء صيانة تلك الأجزاء؛ حيث أن المسئولية عن تلك الصيانة وهذه الأعباء تقع على جميع ملاك الوحدات المبيعة في العقار المذكور بصدر هذا الإنذار عن طريق اتحاد الملاك الملزمين قانوناً بتكوينه فيما بينهم لإدارة وصيانة ذلك العقار، ولا شأن لمالك الأرض بهما طبقاً لبنود عقد البيع المذكورة عاليه وطبقاً لصحيح القانون طبقاً لأحكامه سالفة الذكر.

لذلك

أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليه، وأعلنته وأنذرته وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء فيه وما أشتمل عليه ونبهت عليه بنفاذ مفعوله في حقه قانوناً، وبأن هيئة الأوقاف المصرية غير مسئولة بأي حال من الأحوال عن القيام بـ - أو المساهمة في – صيانة الأجزاء المشتركة في العقار الكائن به الوحدة المبيعة له والمذكورة بصدر هذا الإنذار (لا سيما صيانة المصعد، وأنابيب الصرف الصحي، وكسح الطرنشات، وخزانات المياه ...الخ)؛ وبأن تلك المسئولية تثقل كاهل جميع ملاك هذه الوحدات فيما بينهم عن طريق تكوين اتحاد ملاك لتلك العقارات لإدارتها وصيانتها بدون أدنى مسئولية في هذا الشأن على هيئة الأوقاف المصرية المالكة لقطعة الأرض المقام عليها هذا العقار المبيع طبقاً لصحيح القانون.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،