إنذار بشأن الصيانة

"وأنذرته بالآتي"

بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ في 6/3/2004 أشترى المُنذر إليه من المُنذر بصفته ما هو الشقة رقم 2 بالطابق الثالث من العقار رقم 5 بمنشأة القناطر بإمبابة بالجيزة.

وقد نص البند الثاني من عقد البيع المذكور على أن: "... الطرف الثاني (المشتري – المُنذر إليه) شريكاً في ملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، وعلى الأخص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والممرات والدهاليز والسلم والمصعد والأنابيب المشتركة وكل ما هو مشترك ومعد للاستعمال بين جميع وحدات العقار ...".

كما نص البند الثالث من عقد البيع سالف الذكر على أن: "على الطرف الثاني (المشتري – المُنذر إليه) أن يستعمل العين المبيعة الاستعمال العادي للغرض الذي أعدت من أجله وأن يبذل من العناية في المحافظة عليها وصيانتها ما يبذله الشخص المعتاد وهو المسئول عن هلاكها أو إتلافها ولا يجوز له بأي حال من الأحوال الرجوع على الطرف الأول (المنذر بصفته) في ما يتعلق بهذا الشأن. وفي حالة مخالفة ذلك يكون اتحاد الملاك أو الجهة التي يناط بها القانون ذلك هو المسئول عن اتخاذ الإجراءات اللازمة لأحكام القانون".

كما ينص البند العاشر من ذلك العقد على أن: "يقر الطرف الثاني (المشتري – المنذر إليه) بأنه عاين العين المبيعة معاينة تامة نافية للجهالة وعلم بحدودها وبحالتها ومساحتها وعدد حجراتها، ويقر بأنه ليس له الرجوع على الطرف الأول (المنذر بصفته) بعد استلامها ولأي سبب من الأسباب أي كان نوعه للوحدة المبيعة له".

كما ينص البند الثاني عشر من ذلك العقد على أنه: "بمجرد تسليم وحدات العقار موضوع التعامل إلى المشترين يتم تكوين اتحاد ملاك للعمارة وفقاً لأحكام القانون واللوائح ويكون للاتحاد وحده الحق في إدارة العمارة دون أية مسئولية على الطرف الأول (المنذر بصفته) أو مصاريف من طرفه. وتكون قرارات الاتحاد ملزمة للطرف الثاني (المشتري – المنذر إليه) ويكون من حق الطرف الأول (المنذر بصفته) أن يمثله مندوب في اتحاد ملاك العمارة بدون أجر لاعتباره مالك للأرض وصاحب حق الامتياز على المبنى".

كما ينص البند الثالث عشر من ذلك العقد على أنه: "حرصاً على سلامة العمارة وضماناً لصيانتها يلتزم الطرف الثاني (المشتري – المنذر إليه) عند التعاقد بسداد نسبة 2% من قيمة ثمن الوحدة المبيعة له تحت حساب الصيانة على أن تودع هذه المبالغ في حساب خاص لأحد البنوك المتعامل معها كوديعة استثمارية تنتقل إلى حساب اتحاد ملاك العمارة بمجرد تكوين الاتحاد، ويكون لاتحاد الملاك أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ وصيانة جميع الأجزاء المشتركة بالعقار ويتم الصرف من حصيلة نسبة 2% المشار إليها دون الرجوع على الطرف الأول (المنذر بصفته) بأي التزام أو مسئولية أو مصاريف في هذا الشأن".

العقد شريعة المتعاقدين:

لما كان ذلك، وكانت الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني تنص على أن: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين".

ولما كانت قاعدة "العقد شريعة المُتعاقدين" المنصوص عليها في الفقرة الأولى تحسم مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني، ولازم القاعدة أنه يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو إنهاؤه أو تعديله على غير مُقتضى شروط العقد ما لم يُتَفَق على ذلك مع أطراف العقد الآخرين، كما يمتنع ذلك على القاضي. (المرجع: "التقنين المدني في ضوء الفقه والقضاء" – للأستاذ الدكتور/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول (في الالتزامات) – طبعة 1980 القاهرة – ص 412 : 413).

ويُطبق القاضي العقد كما لو كان يُطبق قانوناً، لأن العقد يقوم مقام القانون في تنظيم العلاقة التعاقدية فيما بين المُتعاقدين. بل هو ينسخ القانون فيما يخرج منه عن دائرة النظام العام والآداب، حيث أن الأحكام القانونية التي تخرج عن هذه الدائرة ليست إلا أحكاماً تكميلية أو تفسيرية لإرادة المُتعاقدين، فإذا تولى المُتعاقدان بإرادتهما تنظيم العلاقة فيما بينهما في العقد، كان العقد هو القانون الذي يسري عليهما، وتوارى البديل أمام الأصيل. وهذا هو المعنى الذي قصدت إليه الفقرة الأولى من المادة 147 حين قالت: "العقد شريعة المُتعاقدين".

والنتيجة المُباشرة للمبدأ القاضي بأن العقد شريعة المُتعاقدين، هي أن العقد لا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين. كما لا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة القاضي، فلا يجوز له أن ينقض عقداً صحيحاً أو يُعدله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه العدالة، فالعدالة تُكمل إرادة المُتعاقدين ولكن لا تنسخها، ولا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من المُتعاقدين، فإن العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للأستاذ الدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول (مصادر الالتزامات) – المُجلد الأول (العقد) – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 409 : 412 – ص 842 : 847 وهوامشها).

هذا ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل القانوني العام حسبما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله كما يمتنع ذلك أيضاً على القاضي". (الطعن رقم 1402 لسنة 1952 – جلسة 5/11/1986).

وأن: "العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة". (نقض مدني في 24 يناير سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رقم 11 ص 98).

وأن: "العقد قانون المتعاقدين، والخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون يخضع لرقابة محكمة النقض". (الطعن رقم 55 لسنة 7 قضائية – جلسة 16/12/1937).

التزام ملاك الوحدات المبيعة بتكوين اتحاد ملاك يلتزم بصيانة العقار المبيع:

حيث تنص المادة 862 من القانون المدني على أن: "

1- حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحاداً فيما بينهم.

2- ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها".

كما تنص المادة 865 من القانون المدني على أن: "للاتحاد ... أن يأذن في إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليه زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه على نفقة من يطلبه من الملاك وبما يضعه الاتحاد من شروط وما يفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الشركاء".

وتنص المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 36 بتاريخ 8/9/1977) على أنه: "

1- إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 862 من القانون المدني وفي تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكاً واحداً ولو تعددوا.

2- ويكون البائع للعقار بالتقسيط عضواً في الاتحاد حتى تمام الوفاء بكامل أقساط الثمن، كما يكون المشتري بعقد غير مسجل عضواً في الاتحاد".

وتنص المادة 74 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الذكر على أن: "

1- يصدر وزير الإسكان والتعمير بقرار منه نظاماً نموذجياً لاتحادات ملاك العقارات لضمان الانتفاع بالأجزاء المشتركة بالعقار وحسن إدارتها.

2- ويتضمن النظام كيفية سير العمل بالاتحاد وقواعد تحديد التزامات وواجبات أعضائه وتنظيم استعمالهم لحقوقهم، وقواعد تمثيل ملاك الطبقة أو الشقة أو بائع العقار إذا تعددوا وبيان أحوال استحقاق أجر مأمور الاتحاد وقواعد تحديده ...".

وتنفيذاً للفقرة الأولى من المادة 74 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المتقدم ذكرها صدر قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك (والمنشور بالوقائع المصرية بالعدد 140 بتاريخ 16/6/1979) والذي نظمت المادة 28 منه كيفية توزيع تكاليف الصيانة بنصها على أن:

1- يتحمل العضو دون سواه نفقات صيانة إصلاح الأجزاء المملوكة له ملكية مفرزة.

2- نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بين عضو وآخر توزع بينهما ويتحملان بها دون سواهما.

3- يتحمل الأعضاء جميعاً نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو في هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه في العقار".

كما نصت المادة 30 من قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك سالف الذكر على أنه: "إذا أمتنع عضو الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه وفقاً للقانون أو لهذا النظام، كان لمأمور الاتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمراً بالأداء طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية".

فملكية الشقق أو الطبقات تؤدي إلى اختصاص كل مالك بملكية شقة أو طبقة ملكية مفرزة، بالإضافة إلى مشاركته سائر الملاك في ملكية الأجزاء المشتركة، وتشكل هذه الملكية الأخيرة نوعاً من الشيوع الإجباري. ونظراً لأن الشيوع هنا شيوع دائم إجباري، ولا يجوز فيه طلب القسمة في حين أن الشيوع العادي شيوع مؤقت يجوز فيه طلب القسمة فتضع القسمة حداً لمتاعب الإدارة المشتركة، فقد رأى المشرع (في القانون المدني) أن أحكام الشيوع قد لا تحقق المصلحة في إدارة الأجزاء المشتركة للبناء المملك شققاً أو طبقات، فكفل لملاك الشقق والطبقات أن يكونوا اتحاداً منهم لإدارتها، وجعله اختيارياً لهم. إلا أن المشرع (في قانون إيجار الأماكن سالف الذكر) جعل تكوين هذا الاتحاد إجبارياً إذ ينشأ الاتحاد بقوة القانون، وأفصحت المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 49 لسنة 1977 عن دواعي جعل اتحاد الملاك إجبارياً فقد تضمنت: "إزاء انتشار ظاهرة التمليك ورغبة في إطالة أعمار العقارات المقسمة لطبقات أو شقق والمملوكة ملكية مشتركة، وضماناً لحسن إدارتها وحسن الانتفاع بها فإن الأمر يقتضي تنظيم العقارات مشتركة الملكية على نحو يتفادى ما هو ملحوظ الآن من تفكك الروابط بين أصحاب الشقق في العقار الواحد بسبب الأحكام التي وضعها القانون المدني في شأن اتحاد الملاك لأنها جوازية مما أدى إلى عدم العناية الواجبة بمرافق المبنى المشتركة فتعطل الكثير منها وأصبحت مصالح المشترين أنفسهم مهددة، مع أنه تقع عليهم التزامات الصيانة بوصفهم ملاكاً". (وراجع تقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بمجلس الشعب. المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثالث – بند 265 – صـ 406 وما بعدها – وهامش رقم 1 صـ 407).

وكما سلف بيانه فقد أوردت المادة 28 من النظام النموذجي أحكام تكاليف صيانة العقار وجعلتها كالأتي: أ- يتحمل العضو دون سواه نفقات صيانة إصلاح الأجزاء المملوكة له ملكية مفرزة. ب- ونفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بين عضو وآخر توزع بينهما ويتحملان بها دون سواهما. ج- ويتحمل الأعضاء جميعاً نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو في هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه في العقار. كما نظمت المادة 30 منه حالة ما إذا أمتنع عضو الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه وفقاً للقانون أو لهذا النظام، فخولت لمأمور الاتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمراً بالأداء طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية.

الاشتراط لمصلحة الغير (اتحاد الملاك):

حيث تنص المادة 154 من القانون المدني على أنه: "

1- يجوز للشخص أن يتعاقد باسمه على التزامات يشترطها لمصلحة الغير، إذا كان له في تنفيذ هذه الالتزامات مصلحة شخصية مادية كانت أو أدبية.

2- ويترتب على هذا الاشتراط أن يكسب الغير حقاً مباشراً قِبل المتعهد بتنفيذ الاشتراط يستطيع أن يطالبه بوفائه، ما لم يتفق على خلاف ذلك. ويكون لهذا المتعهد أن يتمسك قِبل المنتفع بالدفوع التي تنشأ عن العقد.

3- ويجوز كذلك للمشترط أن يطالب بتنفيذ ما اشترط لمصلحة المنتفع، إلا إذا تبين من العقد أن المنتفع وحده هو الذي يجوز له ذلك".

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة 154/1 من القانون المدني أنه في الاشتراط لمصلحة الغير يتعاقد المشترط مع المتعهد باسمه لمصلحة شخص في تنفيذ المتعهد الالتزامات المتعاقد عليها نحو المنتفع دون أن يدخل المنتفع طرفاً في العقد وأن المنتفع إنما يكسب حقه مباشرة من العقد ذاته المبرم بين المشترط والمتعهد بأن تشترط الالتزامات لصالحه باعتباره منتفعاً فيه ويجري تعيينه بشخصه أو بوصفه شخصاً مُستقبلاً أو يكون مُستطاعاً تعيينه وقت أن ينتج العقد أثره". (الطعن رقم 533 لسنة 34 قضائية – جلسة 29/4/1969. المصدر: "الوسيط في القانون المدني" – للمستشار/ أنور طلبه – الجزء الأول – طبعة 2001 الإسكندرية – المادة 154 – صـ 437).

وتنص المادة 155 من القانون المدني على أنه: "

1- يجوز للمشترط دون دائنيه أو ورثته أن ينقض المشارطة قبل أن يعلن المنتفع إلى المتعهد أو إلى المشترط رغبته في الاستفادة منها، ما لم يكن مخالفاً لما يقتضيه العقد.

2- ولا يترتب على المشارطة أن تبرأ ذمة المتعهد قِبل المشترط، إلا إذا اتفق صراحة أو ضمناً على خلاف ذلك، وللمشترط إحلال منتفع آخر محل المنتفع الأول، كما له أن يستأثر لنفسه بالانتفاع من المشارطة".

هذا ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذا جعل شخص من شخص آخر مُستحقاً لقيمة التأمين الذي تعاقد عليه مع شركة التأمين – فهذا اشتراط لمصلحة الغير، اشترطه المؤمن على الشركة لمصلحة المُستحق، ولا يرتب حقاً للمُستحق قِبل المشترط أو ورثته من بعده بسبب إلغاء بوليصة التأمين لامتناع المشترط عن دفع أقساط التأمين، إلا إذا كان الاشتراط قد حصل مقابل حق للمُستحق على المُشترط. وليس هو حوالة من المشترط للمستحق تفيد بذاتها مديونية المشترط له بمقابل قيمتها". (الطعن رقم 29 لسنة 16 قضائية – جلسة 9/1/1947. المصدر: المصدر: "الوسيط في القانون المدني" – للمستشار/ أنور طلبه – الجزء الأول – طبعة 2001 الإسكندرية – المادة 155 – صـ 438).

وتنص المادة 156 من القانون المدني على أنه: "يجوز في الاشتراط لمصلحة الغير أن يكون المنتفع شخصاً مُستقبلاً أو جهة مُستقبلة، كما يجوز أن يكون شخصاً أو جهة لم يُعينا وقت العقد، متى كان تعيينهما مُستطاعاً وقت أن ينتج العقد أثره طبقاً للمشارطة".

وعليه، فإن الاشتراط لمصلحة الغير (وهو هنا اتحاد الملاك) في عقود البيع التي تبرمها هيئة الأوقاف ليست ملزمة للهيئة ولا مصلحة مباشرة لها فيها.

كما أن البند الثالث عشر المنصوص فيه على ضرورة سداد نسبة الصيانة - هو وفق التكييف القانوني له - اشتراط لمصلحة الغير (وهو اتحاد الملاك) ولا مصلحة مباشرة للهيئة في تحصيل تلك النسبة كما أنه لا مسئولية عليها إن لم تحصل هذه النسبة واتحاد الملاك وشأنه مع ملاك الوحدات في يخص صيانة الوحدات التي يمتلكونها طبقاً للقواعد القانونية المتقدم ذكرها.

ومن ثم فهيئة الأوقاف المصرية (رئاسة المنذر بصفته) تخلي مسئوليتها تجاه المنذر إليه من القيام بصيانة الأجزاء المشتركة في العقار المبيع للمنذر إليه، وتخلي مسئوليتها كذلك تجاه المنذر إليه من المساهمة في أعباء صيانة تلك الأجزاء؛ حيث أن المسئولية عن تلك الصيانة وهذه الأعباء تقع على جميع ملاك الوحدات المبيعة في العقار المذكور بصدر هذا الإنذار عن طريق اتحاد الملاك الملزمين قانوناً بتكوينه فيما بينهم لإدارة وصيانة ذلك العقار، ولا شأن لمالك الأرض بهما طبقاً لبنود عقد البيع المذكورة عاليه وطبقاً لصحيح القانون طبقاً لأحكامه سالفة الذكر.

لذلك

أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليه، وأعلنته وأنذرته وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء فيه وما أشتمل عليه ونبهت عليه بنفاذ مفعوله في حقه قانوناً، وبأن هيئة الأوقاف المصرية غير مسئولة بأي حال من الأحوال عن القيام بـ - أو المساهمة في – صيانة الأجزاء المشتركة في العقار الكائن به الوحدة المبيعة له والمذكورة بصدر هذا الإنذار (لا سيما صيانة المصعد، وأنابيب الصرف الصحي، وكسح الطرنشات، وخزانات المياه ...الخ)؛ وبأن تلك المسئولية تثقل كاهل جميع ملاك هذه الوحدات فيما بينهم عن طريق تكوين اتحاد ملاك لتلك العقارات لإدارتها وصيانتها بدون أدنى مسئولية في هذا الشأن على هيئة الأوقاف المصرية المالكة لقطعة الأرض المقام عليها هذا العقار المبيع طبقاً لصحيح القانون.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،