أولاً- الوقائع:
بتاريخ 25/7/2005 ورد إلى إدارة قضايا الهيئة كتاب منطقة أوقاف القاهرة (إدارة الأملاك – قسم ثان) الرقيم 1605 المُؤرخ في 13/7/2005 بشأن تضرر السيدين/ ...................... من القيمة الايجارية المقدرة لعقد إيجارهما بعد شرائهما العين المؤجرة بالجدك وسداد نصيب الهيئة ويطلبان تخفيض تلك القيمة لأن الزيادة المطالب بها غير قانونية.
وباستقراء الأوراق تبين لنا الآتي:
- تمتلك جهة وقف/ خليل أغا اللاله الأهلي – فيما تمتلك – الشقة رقم 5 بالعقار رقم 6 بشارع الجيش – تابع قسم الموسكي – بالقاهرة.
- وكان يستأجر تلك الشقة السيدتين/ ..................... بأجرة شهرية قدرها 15ر6جم (ستة جنيهات وخمسة عشر قرشاً)، وأن المستأجرتين الأصليتين قد تنازلا عن العين المؤجرة إلى كل من: .................. وأن المتنازل إليهم قد غيروا الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكنى.
- ومن ثم فقد صدرت الفتوى رقم 868 حصر عام 1997 لسنة 2001 اختصاص الأستاذ/ ....................... ، بخصوص تغيير النشاط والتنازل عن العين المؤجرة سالفة الذكر، وقد انتهت تلك الفتوى إلى:
أولاً- إحالة موضوع التنازل عن الشقة رقم 5 بالعقار رقم 6 بشارع الجيش – قسم الموسكي – بالقاهرة، وقف/ خليل أغا الأهلي المؤجرة باسم ................... إلى لجنة الجدك العليا لإعمال شئونها وتقدير مستحقات الهيئة مقابل التنازل عنها إلى السادة/ .................... بالشروط التالية:
1- عدم وجود منازعات قضائية.
2- مراعاة أن العين كانت مؤجرة سكن وحولها المتنازل إليهم إلى نشاط تجاري، ومن ثم يتعين زيادة القيمة الايجارية.
3- مراعاة عدم وجود ضرر بالمبنى وشاغليه.
ثانياً- إذا رفض المتنازل إليهم شروط الهيئة:
1- إصدار قرار إزالة ضد شاغلي العين من الباطن.
2- وبعد استلام الهيئة للعين خالية تقام دعوى فسخ العلاقة الايجارية، مع التنبيه بالسير في الإجراءات مع القضايا لحين إفادتهم بسداد مبلغ الجدك.
- وقد وافق المتنازل إليهم على مبلغ الجدك الذي قدرته الهيئة (وهو 280000جم – مائتان وثمانون ألف جنيه)، وقاموا بسداد حصة الهيئة من هذا المبلغ (وقدره 50% منه أي 140000جم – مائة وأربعون ألف جنيه).
- ومن ثم فقد أبلغت منطقة أوقاف القاهرة (الإدارة الأملاك – قسم ثان) السيد مدير إدارة الملكية العقارية بضرورة: "عمل قرار قوميسون للشقة بقيمة ايجارية جديدة مقابل تغيير صفة الاستعمال من سكن إلى تجاري". علماً بأن تقدير قيمة ايجارية جديدة لشقة ما يختلف في أسسه (القانونية والاقتصادية) عن زيادة القيمة الايجارية الأصلية نظير الموافقة على تغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة.
- إلا أن المتنازل إليهم قد فوجئوا بالهيئة ترفع القيمة الايجارية من 6جم (ست جنيهات) في الشهر إلى مبلغ 392جم (ثلاثمائة واثنان وتسعون جنيه) ثم إلى مبلغ 500جم (خمسمائة جنيه) في الشهر؟!! لذا فقد تضرروا من هذا التقدير الجزافي لا سيما وأن تغيير النشاط كان تحت نظر اللجنة التي عاينت العين وقدرت سعر الجدك الذي وافقوا عليه وقام بسداد حصة الهيئة منه كما أن في ذات العمارة حالات كثيرة مشابهة وكلها أجرتها أقل بكثير جداً مما قدرته الهيئة كأجرة شهرية لتلك العين فضلاً عن أن ذلك التقدير المغالي فيه جداً مخالف صراحة لنصوص القانون في هذا الشأن.
- وبالاستفسار من الجهة الإدارية المختصة عن كيفية حساب وتقدير الأجرة الجديدة لتلك العين أفادت بأن مسطح الشقة يبلغ 192م2 (مائة واثنان وتسعون متراً مربعاً) وأنها قدرت (بمعرفتها هي) سعر المتر المربع بمبلغ 350جم (ثلاثمائة وخمسون جنيهاً) ثم ضربت مساحة الشقة في سعر المتر في 7% صافي ريع سنوي: 192 x 350 x 7 ÷ 12 x 100 = 392. ثم زيدت الـ 392 إلى 500 بدون إبداء الأسباب.
- وإذ تضرر المتنازل إليهم من هذا التقدير وطلبوا تخفيضه إلا أن إدارة الإسكان بالهيئة أخطرت منطقة القاهرة بضرورة إخطار المتنازل إليهم بأن طلبهم قد تم حفظه بناء على تأشيرة السيد المهندس/ رئيس الهيئة (الصادر برقم 4075 في 19/10/2004).
- وإذ أخطرت منطقة أوقاف القاهرة (أملاك ثان) مدير الإدارة العامة للشئون القانونية (إدارة الرأي) بتطورات موضوع تلك الشقة وبأنه بتاريخ 9/7/2005 تم أخذ إقرار على السيد/ ...................... بقبول دفع قيمة رد الحالة عن فتحة الباب (التي سيقوم بعملها في حائط فاصل بين الشقة 4 والشقة 5 بذات الدور بالعمارة المذكورة) وبأنه سوف يقوم بإحضار شهادة من مهندس نقابي مسئول عن أن عمل تلك الفتحة لعمل باب بين الشقتين المذكورتين قبل البدء في أي أعمال وسوف يتم إخطار المنطقة بالشهادة وموعد البدء في الأعمال.
- وإذ أحالت الشئون القانونية خطاب المنطقة سالف الذكر إلى إدارة القضايا باعتبارها الشئون القانونية لمنطقة أوقاف القاهرة، ومن ثم أحيل إلينا الملف لبحثه.
- وإذ كان البادي من ظاهر الأوراق أن المنطقة لا تطلب إبداء الرأي في مسألة بعينها وإنما هي تفيد بتطورات الموضوع وآخر ما وصل إليه "وهذا للعلم والإحاطة" فقط. وإذ كان البادي أن تضرر المتنازل إليهم من التقدير المبالغ فيه للقيمة الايجارية عن تلك الشقة وطلبهم تخفيض تلك القيمة قد تم حفظه بناء على تأشيرة السيد الأستاذ المهندس/ رئيس مجلس إدارة الهيئة. إلا أنه يهمنا في هذا الصدد أن نضع الأسس القانونية لزيادة القيمة الايجارية نتيجة موافقة الهيئة المؤجرة على تغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكنى، وفقاً للأسس القانونية السليمة، وبما يرفع الظلم والعنت عن الوقف أو المتعاملين معه في ظل نظام تشريعي حكمه القانون ساري على جميع الأطراف أياً ما كانوا.
المُستندات المُرفقة:
1- صورة ضوئية من إقرار السيد/ ................. أحد مستأجري الشقة رقم 4 و 5 بالعقار رقم 6 بشارع الجيش بقبوله دفع قيمة رد الحالة عن فتحة الباب الذي سوف يقوم بفتحه بين الشقتين، وبأنه سيحضر شهادة من مهندس بخصوص فتحة هذا الباب بين الشقتين وقبل البدء في أي أعمال وبأنه سوف يقوم بإخطار المنطقة بموعد البدء في الأعمال.
2- صورة ضوئية من الطلب المقدم من السيدين/ ................. يطلبان فيه التكرم بالنظر في تخفيض القيمة الايجارية للشقة المذكورة. ومؤشر عليه من السيد الأستاذ المهندس/ رئيس مجلس إدارة الهيئة: "الشئون الاقتصادية للبحث والإجراء" بتاريخ 14/3/2004.
3- صورة ضوئية من قرار القوميسون "قرار تقدير أجرة بمعرفة لجنة التقدير".
4- صورة ضوئية من كتاب الشئون القانونية إلى منطقة أوقاف القاهرة بمضمون الفتوى رقم 868 حصر عام 1997 لسنة 2001.
ثانياً- البحث القانوني:
1 - مشتري الجدك يحل محل البائع في عقد الإيجار الذي يبقى كما هو دون تغيير:
تنص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه: "... إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المُستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المُشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المُؤجر من ذلك ضرر مُحقق".
ولما كان من المُسلم به قانوناً أن حق الإجارة يندمج بقوة القانون في المتجر أو المصنع ويُكوِن معه مجموعاً يُعتبر مالاً منقولاً مُستقلاً، تسري على بيعه أحكام بيع المنقول، فتنتقل ملكيته بقوة القانون بمُجرد الاتفاق على البيع ويحل المُشتري محل البائع في كافة حقوقه والتزاماته كمستأجر للعين المُنشأ بها المتجر أو المصنع المبيع. (المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثاني: "في العقود المُسماة" – المُجلد الثاني: "عقد الإيجار" – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – البند 252/9 – صـ 641).
ففي حالة توافر شروط بيع الجدك (بيع المصنع أو المتجر) يبقى عقد إيجار المُستأجر الأصلي (بائع الجدك) كما هو إلا أنه يتحول من شخص "بائع الجدك" إلى شخص "مُشتري الجدك". وإذا قام المُؤجر بتحرير عقد إيجار جديد لمُشتري الجدك فينبغي أن يكون بذات شروط عقد الإيجار الأصلي (لأنه في الحقيقة ليس عقد إيجار جديد، ولا حتى امتداد لعقد الإيجار الأصلي، ولكنه إبقاء لعقد الإيجار الأصلي مع تغيير شخص المُستأجر فيه لضرورات معينة ووفق لشروط مُحددة في القانون).
حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "إذ انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى توافر شروط ومُقتضيات بيع المُستأجر للمتجر بالجدك، فإن الإجارة تبقى للمُشتري، ويكون له الوفاء بأجرة العين". (الطعن رقم 248 لسنة 52 قضائية – جلسة 23/3/1989. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1285 – صـ 1379).
كما تواترت أحكام محكمة النقض على أن: "بيع الجدك الصادر من المُستأجر من شأنه أن ينقل حقوقه للمُتنازل إليه بما في ذلك عقد الإيجار ويصبح مُستأجراً مثله بموجب هذا البيع مما يترتب عليه وفقاً لقانون إيجار الأماكن المُنظم للعلاقة بين المُؤجرين والمُستأجرين أن لا يكون للمُؤجر حق إخراجه من العين المُؤجرة". (الطعن رقم 84 لسنة 22 قضائية – جلسة 14/4/1955 مجموعة المكتب الفني – السنة 6 – صـ 990. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 1282 – صـ 1378).
ومن ثم فإن عقد الإيجار الجديد المُحرر لمُشتري الجدك – كأصل عام – يتعين أن يكون بذات شروط وأحكام عقد الإيجار الأصلي، لا سيما من حيث: "المُدة" و "الأجرة" و "القانون الخاضع له".
التطبيق: لما كان ما تقدم، وكانت المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 تقيس مقابل الانتفاع في الشقق السكنية على حالات بيع الجدك المنصوص عليها في القانون المدني، ولما كانت اللجنة المختصة بمعاينة العين لتقدير مقابل الجدك عنها قد عاينتها وهي محل تجاري وليس شقة سكنية أي عاينتها بعد تغيير الغرض من استعمالها وليس قبل هذا التغيير، ومن ثم تسري الأحكام والقواعد القانونية المنصوص عليها في القانون المدني والمادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 وأحكام النقض سالفة الذكر على حالة الفتوى محل البحث، ويترتب على ذلك أن عقد الإيجار المحرر من الهيئة مع مشتري الجدك (المتنازل إليه) ليس عقد إيجار جديد ولا امتداد لعقد إيجار سابق وإنما هو نفس عقد الإيجار السابق والشيء الوحيد الذي تغير فيه هو شخص المستأجر فقط لا غير أما مدة العقد (مشاهرة) والأجرة (ستة جنيهات + التخفيضات والزيادات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن) والقانون الواجب التطبيق عليه (وهي قوانين إيجار الأماكن).
2 - زيادة القيمة الايجارية نظير الموافقة على تغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكنى:
تنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: "في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة:
1- 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944.
2- 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961.
3- 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977
4- 50% للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977.
وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسبة المشار إليها. ويُشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه. وتلغى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون".
هذا، وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى أغراض السكنى، وذلك بالطعن رقم 144 لسنة 20 قضائية "دستورية" – جلسة 4/3/2000 والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 11 في 20/3/2000.
ومن البديهي أن شرط إعمال نص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بخصوص زيادة القيمة الايجارية لتغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكني، يشترط بداهةً أن يكون تأجير العين أصلاً قد تم بغرض السكنى، أما إذا كانت العين مؤجرة أصلاً لمزاولة أغراض تجارية أو صناعية أو مهنية ثم غير استعمالها لمزاولة تجارة أو صناعة أو مهنة أخرى غير التي كان يمارسها المستأجر فلا يستحق المؤجر زيادة في الأجرة. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمستشار/ عزمي البكري – الجزء الأول – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 419 – صـ 858 و 859).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "نص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد جرى على أنه "في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة ..."، مما مفاده أن شرط حصول المُؤجر على هذه الزيادة أن يتم تغيير استعمال العين المُؤجرة إلى غير أغراض السكنى، وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن العين المُؤجرة أجرت ابتداءً لاستعمالها في غير أغراض السكنى مما لا محل معه لزيادة أجرتها القانونية لتخلف شرط إعمال نص المادة 19 سالفة الذكر". (الطعن رقم 430 لسنة 54 قضائية – جلسة 4/2/1990. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين إيجار الأماكن خلال خمسة وستين عاماً" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 507 – صـ 389 و 390).
ويشترط لاستحقاق الأجرة الإضافية (الزيادة) المنصوص عليها بالمادة المذكورة توافر شرطين:
1- تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى - بموافقة المؤجر:
والمقصود بغير أغراض السكنى في نطاق القانون رقم 136 لسنة 1981 الأغراض التي تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني سواء أكانت خاضعة للضريبة أم لا، كمثل دور العبادة والنوادي الثقافية والرياضية.
2- ألا يترتب على تغيير الاستعمال ضرر بالمبنى أو بشاغليه.
فإذا توافرت تلك الشروط استحق المؤجر الزيادة بالنسب المنصوص عليها في المادة 19 سالفة الذكر.
التطبيق: ومن ثم ففي حالة قيام المستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة من غرض السكنى إلى غير أغراض السكنى بموافقة المالك المؤجر، وكان هذا التغيير لا يترتب عليه ضرر لا بالمبنى ولا بشاغليه، فإن المؤجر يستحق في هذه الحالة زيادة في القيمة الايجارية تحسب على أساس تاريخ إنشاء المبنى الذي يحدد نسبة تلك الزيادة من الأجرة القانونية للعين المؤجرة.
ثالثاً- الرأي:
لكل ما تقدم، نرى إعادة الأوراق إلى الجهة الإدارية المختصة (لجنة تقدير الأجرة) لحساب الزيادة المستحقة لهيئة الأوقاف المصرية نتيجة تغيير الغرض من استعمال الشقة رقم 5 بالعقار رقم 6 بشارع الجيش – قسم الموسكي – بالقاهرة، على أساس القواعد التي نصت عليها المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والخاصة بنسب زيادة الأجرة على حسب تاريخ إنشاء المبنى، وعلى أن تزاد تلك النسب على أساس الأجرة القانونية السارية وقت إبرام عقد الجدك (مع الأخذ في الاعتبار التخفيضات والزيادات القانونية الواردة في قوانين إيجار الأماكن). وليس على أساس حساب مساحة الشقة ثم تقدير ثمن تمليك المتر الواحد منها ثم ضرب ذلك في 7% من صافي الريع السنوي لها كما فعلت تلك اللجنة من قبل.
هذا، والله أعلى وأعلم،،،
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق