الامتداد القانوني لعقود إيجار الأماكن
في ظل قوانين الإيجار القديمة
السابقة على القانون رقم 49 لسنة 1977
قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة:
نظم القانون المدني عقد الإيجار في الباب الثاني من الكتاب الثاني منه، ويُعتبر القانون المدني هو الشريعة العامة (Droit Commun) التي تطبق على في جميع الأحوال، ما لم تطرأ ظروف خاصة يرى المشرع معها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو استبدال غيرها بها وذلك بتشريع خاص يصدره لهذا الغرض.
وقد لجأ المشرع إلى ذلك مراراً، لا سيما في أثناء وبُعيد الحرب العالمية الثانية حيث وقفت في مصر حركة البناء وبخاصة تشييد المساكن بسبب انقطاع ورود المواد الأولية، في حين وفدت على المدن المصرية جموع كبيرة من بينها جيوش الحلفاء ومن يتبعها من موظفين مدنيين، ومن بينها كذلك المهاجرون من بلاد أجنبية اجتاحتها الجيوش المتصارعة، ومن بينها أعداد كبيرة من أهالي الريف المصري جذبهم إلى المدن ما نشأ فيها عن وجود هذه الجيوش من زيادة هائلة في فرص العمل وتشغيل الأيدي العاملة (حيث تحتاج تلك الجيوش الكبيرة إلى أيدي عاملة وخدمات ومرافق ...الخ)، ونتيجة لكل ذلك ووفقاً لقانون العرض والطلب ارتفعت قيمة أجرة المساكن إلى درجات غير مسبوقة، وأخذ ذوو الأملاك في التنبيه على المستأجرين بإخلاء الأماكن المؤجرة عند انتهاء مدد عقودهم، أو مضاعفة أجرة الأماكن القائمة، أو المغالاة في أجرة الأماكن التي تستحدث، وخشي المشرع أن يشتط الملاك في ذلك فيزيدوا أزمة المساكن تفاقماً، فأصدر العديد من الأوامر العسكرية (في ظل الأحكام العرفية في أثناء الحرب) غل بها أيدي الملاك عن زيادة إيجار المساكن إلا في حدود ضيقة، وقرر امتداد العقود السارية بعد انتهاء مدتها (الاتفاقية) امتداداً تلقائياً (قانونياً).
وعند إلغاء الأحكام العرفية بعد انتهاء الحرب العالمية الثانية، أصدر المشرع قانوناً بتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، وهو القانون رقم 121 لسنة 1947 (في تاريخ 14يوليو 1947) مُتضمناً الأحكام التي أريد بها أن تكون دستوراً "مؤقتاً" ينظم العلاقة بين مؤجري الأماكن ومستأجريها "في الظروف الاقتصادية الشاذة" التي ما زالت تقتضي تعطيل بعض أحكام القانون المدني إلى أن تزول هذه الظروف ويصدر قانون جديد بإلغاء هذا التشريع الاستثنائي والعودة إلى تطبيق الأحكام العامة المنصوص عليها في القانون المدني.([1])
وقد أدخل المشرع العديد من التعديلات على القانون رقم 121 لسنة 1947، إلى أن استبدله كله بالقانون رقم 52 لسنة 1969.
وكذلك أدخل المشرع العديد من التعديلات على القانون رقم 52 لسنة 1969، إلى أن استبدله كله بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.([2])
ثم أصدر المشرع القانون رقم 136 لسنة 1981 ببعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر([3])، أستكمل بها المشرع حلقات هذا التنظيم وعالج فيها بعض ثغراته.[4]))
قوانين إيجار الأماكن، قوانين خاصة:
ويبين مما تقدم، أن هذه التشريعات إن هي إلا تشريعات خاصة، خرج بها المُشرع على الأحكام العامة لعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني (الشريعة العامة)، ووضع بتلك التشريعات الخاصة أحكاماً قصد بها إلى تقييد حرية المؤجر في تحديد الأجرة وفي طلب الإخلاء، وكذلك إلى فرض التزامات خاصة على عاتق كل من المؤجر والمستأجر، وهذه الأحكام الخاصة هي التي تسري – من دون أحكام القانون المدني التي تتعارض معها – ما دامت العين المؤجرة كائنة ببلدة من البلدان التي نصت تلك التشريعات الخاصة على سريانها عليها[5])). وفيما عدا الأحكام المذكورة تسري على العلاقات الايجارية الأحكام العامة لعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني.([6])
وطالما أن قوانين إيجار الأماكن([7]) هي قوانين خاصة، فإن تطبيقها يكون تحت مظلة القانون العام، وهو القانون المدني، فيرجع إلى القانون المدني – حتى بالنسبة إلى العلاقات والأماكن التي يسري عليها قانون إيجار الأماكن – في كل ما لم يرد بشأنه نص في هذا القانون الخاص. أي أنه في حالة ما إذا خلا التشريع الخاص من تنظيم وضع معين، فإنه يتعين الرجوع بشأنه إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية والشريعة العامة، حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها في عقد الإيجار قد انتهت وأصبح عقد الإيجار مُمتداً بقوة القانون الخاص..[8]))،[9]))
تعلق قوانين إيجار الأماكن بالنظام العام:
قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة، والتي أصدرها المشرع لمواجهة أزمة المساكن، هي قوانين متعلقة بالنظام العام، ومن ثم فإن أحكامها أحكام آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها، وفي حالة الاتفاق على مخالفتها يقع الاتفاق باطلاً ولا ينتج أثره، كما أن الاتفاق على مخالفتها يعتبر تحايلاً على القانون، وبالتالي يجوز إثباته بكافة الطرق، بما فيها البينة والقرائن، ولو كان الاتفاق مكتوباً أو تزيد قيمته على 500 جنيه أو كان غير مقدر القيمة.([10])
فمن المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذا كان اشتداد أزمة المساكن وتفاقمها قد يضطر المستأجر – نظرا لحاجته إلى السكن – إلى الموافقة على التعاقد وفقا لشروط مجحفة يفرضها المؤجر بقصد الاستغلال فمن ثم تدخل المشرع بإصدار قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية المتعاقبة لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وضمنها بعض النصوص الآمرة المتعلقة بالنظام العام لإعادة التوازن بين مصلحة المؤجر ومصلحة المستأجر ومن أهم تلك الأحكام خضوع عقود إيجار الأماكن للأجرة القانونية التي تنص تلك التشريعات على عناصر تقديرها وامتداد تلك العقود تلقائيا وبحكم القانون لمدة غير محددة وتحديد أسباب الإخلاء على سبيل الحصر إلا أن المؤجر قد يتحايل على تلك الأحكام بطريقه أو بأخرى كأن يعهد من قبله لآخر في إبرام عقد إيجار لمستأجر عن عين يمتلكها حتى يتمكن من إخلاء المستأجر عندما يرغب في ذلك بأن يصطنع عقداً آخر مع المؤجر أو مع غيره ثم يقيم دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار لكي يتمكن من طرد المستأجر من العين المؤجرة والمقرر في قضاء هذا المحكمة أن الاتفاق على مخالفة أحكام القانون الآمرة المتعلقة بالنظام العام يقع باطلا ويجوز إثبات هذا التحايل على تلك الأحكام بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن".([11])
ويترتب على اعتبار قوانين إيجار الأماكن متعلقة بالنظام العام، أن كل واحد من تلك التشريعات يسري بأثر فوري من التاريخ المُعين لبدء العمل به على جميع العلاقات الايجارية ولو كانت ناشئة عن عقود أبرمت قبل صدور تلك التشريعات.([12])،([13])
تطبيق قواعد قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة:
أ. بالنسبة إلى تحديد الأجرة:
طالما كان محل بحثنا الماثل يتناول ويتركز على مسألة "الامتداد القانوني" وليس مسألة "تحديد أجرة" المكان المؤجر، لذا فنكتفي في خصوص تحديد الأجرة بذكر نص المادة 9 من القانون 49 لسنة 1977([14]) لأن التشريع الرئيسي القائم في شأن إيجار الأماكن حالياً هو القانون رقم 49 لسنة 1977[15])) في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والمادة 9 منه تنص صراحة على أن:
"يستمر العمل بالأحكام المُحددة للأجرة والأحكام المُقررة على مخالفتها بالقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين، والقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض إيجار الأماكن، والقانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار الأماكن، والقانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المُعدلة لها، وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها".
ب. بالنسبة إلى الامتداد القانوني:
العبرة في تحديد أي قانون من قوانين إيجار الأماكن المُتعاقبة هو الذي يحكم مسألة امتداد عقد الإيجار من عدمه، تكون بالنظر إلى تاريخ الواقعة سند وسبب هذا الامتداد، أي تاريخ الوفاة أو التخلي أو الترك.
فالعبرة في هذا الصدد هي بوقت حصول الواقعة المُنشئة للمركز القانوني (الوفاة أو التخلي أو الترك)، وليس بوقت المطالبة به.
وذلك تطبيقاً لمبدأ "عدم رجعية القوانين"([16]). فالمراكز القانونية التي نشأت واكتملت وأصبحت حقاً مُكتسباً في ظل قانون قديم، تخضع من حيث آثارها وانقضاؤها وفقاً لأحكام هذا القانون، وأن ما يرد في قانون لاحق من أحكام، إنما يُطبق بأثر فوري ومباشر في هذا الشأن على ما لم يكن قد اكتمل من هذه المراكز، والعبرة دائماً في هذا الخصوص هي بوقت حصول الواقعة المنشئة أو التي اكتمل بها المركز القانوني وليس بوقت المطالبة به، طالما لم يحدد القانون ميعاداً لذلك.[17]))
وهذا ما جرى عليه قضاء محكمة النقض، حيث أستقر قضائها على أنه: "لما كان البين من الأوراق ومدونات الحكم المطعون فيه أن واقعة إخلاء المطعون ضده من الشقة استئجاره وهدم العقار تمت قبل 9/9/1977 – تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1979 – نفاذاً لقرار هندسي صدر بالهدم لآيلولته للسقوط صدر في 26/6/1975 وأن المطعون ضده كان يشغل وحدة بالدور الأرضي منه للسكنى وبالتالي فقد نشأ وأكتمل له – بواقعة الإخلاء والهدم – مركز قانوني أضحى حقاً مكتسباً قبل هذا التاريخ يخول له إعمالاً للمادة 39/3 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الحق في شغل وحدة بالعقار الجديد وفق القواعد والإجراءات التي حددها قرار وزير الإسكان رقم 418 لسنة 1970 المنفذ له، وكان القانون رقم 49 لسنة 1977 قد صدر وأصبح نافذاً منذ 9/9/1977 ومن ثم فلا يسري على واقعة النزاع ولا يُطبق في مجالها ما يكون قد ورد به من قواعد موضوعية لا تخول مثل هذا الحق الذي نشأ وأكتمل قبل صدوره، فإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل القانون رقم 52 لسنة 1969 فإنه يكون قد أعمل القانون على وجهه الصحيح، وبالتالي يكون النعي على غير أساس".([18])
ولما كانت الواقعة المُنشئة للحق في الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار هي وفاة المُستأجر الأصلي (أو المُستفيد السابق من الامتداد القانوني لعقد الإيجار) أو تركه للعين المؤجرة أو التخلي عنها، فإذا حصلت مثل هذه الوفاة أو الترك أو التخلي (وبها ينشأ ويكتمل المركز القانوني للمستفيد من الامتداد القانوني) في ظل القانون ما، وقبل سريان ونفاذ قانون آخر تالي عليه، فإن القانون الأول يكون هو القانون الواجب التطبيق ولو حدثت المطالبة بالحق في الامتداد القانوني (أو بالتصرف الناتج عنه) في ظل القانون التالي.
ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "حكم نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يسري إلا على الوفاة أو الترك التي تقع بعد بدء العمل به، أما ما حدث من ذلك قبل هذا التاريخ وبعد بدء العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969 فتسري عليه المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969".([19])
أحكام الدستورية أحكام "عينية":
ويجدر بنا أن نلاحظ أن الأحكام التي تصدرها المحكمة الدستورية العليا بشأن عدم دستورية نص ما في قانون معين، هي أحكام "عينية" أي تنصب وتنصرف فقط إلى "عين" النص الذي قضت بعدم دستوريته، ولا ينصرف حكمها على أي نص آخر ولو كان مطابقاً له طالما لم يتناوله الحكم القاضي بعدم الدستورية.
فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "وفاة المُستأجر أو تركه العين المُؤجرة. امتداد العقد لصالح أقاربه نسباً أو مصاهرة. شرطه. إقامتهم معه مدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل. المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969. لا يحول دون إعمال النص الحكم بعدم دستورية المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المقابلة له. علة ذلك". وقد جاء فيه ما يلي:
"نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – المُنطبق على واقعة النزاع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المُستأجر أو تركه العين المُؤجرة لصالح أقارب المُستأجر حتى الدرجة الثالثة نسباً أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل، ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المماثل له، لأن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدي بمُجرده إلى عدم دستورية مثيلة – الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا – فالأحكام بعدم الدستورية هي أحكام عينية لا تنصب إلا على ما عينته المحكمة بذاته، فهي – دون غيرها – المنوط بها الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح عملاً بنص المادة 175 من الدستور والمادة 25/1 من القانون رقم 48 لسنة 1979".([20])
وعلى ضوء تلك المبادئ القانونية المتقدم ذكرها نتناول شروط وقواعد الامتداد القانوني لعقود إيجار الأماكن في ظل القوانين القديمة السابقة على صدور القانون رقم 49 لسنة 1977 وهما: القانون رقم 121 لسنة 1947 و القانون رقم 52 لسنة 1969 ، وذلك على الترتيب التالي:
أولاً- شروط الامتداد في ظل القانون رقم 121 لسنة 1947 :
أ. بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكني:
· المقصود بالمساكن:
المقصود بالمساكن، الأماكن المؤجرة للسكنى. والأصل أن "الشقة" تستأجر كمسكن ما لم ينص في العقد على غير ذلك، أو كانت ظروف الحال تخالف هذا الأصل. ويكون إثبات عكس ذلك على من يدعيه. والأصل أن يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، فإن لم يكن هناك اتفاق التزام بأن يستعمل العين بحسب ما أعدت له (م 579 مدني).([21])
· حكم القانون 121 لسنة 1947 في الامتداد:
لم يرد في القانون رقم 121 لسنة 1947 حكم خاص بانتقال حق المستأجر في الإيجار خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار – سواء عند الوفاة أو الترك – إلا أن الحكمة التي حفزت هذا القانون إلى تقرير مبدأ الامتداد القانوني، وهي حماية شاغل العين من عنت المؤجر في ظل أزمة الإسكان، تقتضي بامتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين إلى الأشخاص المُقيمين معه إقامة دائمة قبل الوفاة أو الترك المُساكنين له ولو كانوا من غير الورثة([22]). وهذا ما قال به الفقه وقضت به محكمة النقض، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه:
1- "وإن لم يرد في القانون رقم 121 لسنة 1947 – المُنطبق على واقعة الدعوى – حكم خاص بانتقال حق المستأجر خلال فترة الامتداد القانوني، فإن الحكمة التي حفزت التشريع الاستثنائي إلى تقرير هذا الامتداد والذي استهدف حماية شاغل العين من عسف المؤجر وتمكينه من السكنى في ظل أزمة الإسكان القائمة، تقضي بأن الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر في ظل العمل بأحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يقتصر على الأشخاص الذين كانوا يقيمون إقامة مستديمة مع المستأجر قبل وفاته، بمعنى أن غير المقيمين مع المستأجر لا شأن لهم بهذا الامتداد ولو كانوا ورثته، والمقيمون يستفيدون ولو كانوا من غير الورثة".([23])
2- "... ذلك أن وفاة المستأجرة الأصلية قد وقعت في يناير سنة 1963 أي في ظل سريان أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين، والذي لم ينظم حالة امتداد العقد لمن كان يقيم مع المستأجر عند وفاته، ومن ثم يتعين الرجوع إلى القواعد العامة في القانون المدني عند خلو قانون إيجار الأماكن من تنظيم لتلك الحالة، ولو كان عقد الإيجار ممتداً بقوة القانون، ولما كان نص المادة 601/1 من القانون المدني قد جرى على أن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر، وجرى قضاء هذه المحكمة على أنه يشترط للانتفاع بالامتداد القانوني للعقد بعد وفاة المستأجر في ظل العمل بأحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 أن يكون المستفيدون من هذا الامتداد – سواء من الورثة أو غيرهم – أن يكونوا مقيمين عادة مع المستأجر الأصلي عند وفاته، فإنه يشترط لإعمال هذا الحكم المتقدم ثبوت إقامة المستفيد إقامة مستقرة بالمكان المؤجر قبل وفاة المستأجر، وألا يتعارض الحكم باستمرار عقد الإيجار للمستفيد مع أي نص آخر آمر يتعلق بالنظام العام ...".[24]))
3- "وفاة المستأجر قبل انقضاء المدة المتفق عليها في العقد، يترتب عليه انتقال الإجارة إلى الورثة الشرعيين وفقاً للمادة 601 مدني. أما إذا توفي بعد انتهاء مدة العقد وخلال فترة الامتداد القانوني للعقد في ظل القانون رقم 121 لسنة 1947 فيقتصر الانتفاع بالإجارة من بعده على المُقيمين معه إقامة دائمة قبل وفاته".([25])
4- "الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر في ظل العمل بأحكام القانون 121 لسنة 1947 – قصره على من كانوا يقيمون إقامة مستقرة مع المستأجر ولو كانوا من غير ورثته".([26])
5- "يُشترط للانتفاع بالامتداد بعد وفاة المستأجر في ظل العمل بأحكام القانون 121 لسنة 1947 أن يكون المُستفيدون من هذا الامتداد – سواء من الورثة أو من غيرهم – مُقيمين عادة مع المستأجر الأصلي عند وفاته".([27])
على أنه يُشترط أن تكون إقامتهم معه قد استمرت إلى حين وفاته، وإلا فإن انقطاع إقامتهم معه في وقت من الأوقات واستقلالهم بسكن آخر يعتبر إسقاطا لحقهم في الإجارة، والساقط لا يعود.([28])
علماً بأن الإقامة هي واقعة مادية، وبالتالي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة (شهادة الشهود) وقرائن الأحوال، ومن أهم تلك القرائن أن الأصل في الزوجة أنها مع زوجها (المستأجر)[29]))، والأصل في الأولاد غير المتزوجين أنهم يُقيمون مع والديهم (المستأجر)، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك.([30])
وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته.([31])
ولمحكمة الموضوع مطلق السلطة في التحقق من توافر شروط الإقامة من عدمه، دون معقب عليها من محكمة النقض متى أقامت محكمة الموضوع قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله.([32])
ب. بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى:
خلا القانون رقم 121 لسنة 1947 من النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، ومن ثم يتعين الاحتكام إلى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني (الشريعة العامة)؛ حيث أنه من المُقرر قانوناً (فقه وقضاءً) أنه إذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية والشريعة العامة حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد مُمتداً (للمستأجر الأصلي) بقوة القانون الاستثنائي.([33])
· حكم القانون المدني:
تقضي القاعدة العامة في القانون المدني أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (م 601/1 مدني)، فيحل ورثة المستأجر (الشرعيين- بصفر النظر عن إقامتهم معه في العين قبل وفاته) في حقوقه وكذا في التزاماته الناشئة عن العقد طوال الفترة الباقية من العقد وذلك في حدود تركته؛ فيكون لهؤلاء الورثة حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة أصلاً لمورثهم في مقابل الوفاء بالتزاماته إلى أن تنتهي مدة العقد، ولو لم يكونوا مقيمين معه قبل الوفاة، أما إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثة المستأجر في الحالة الأولى وللمؤجر ولورثة المستأجر في الحالة الثانية طلب إنهاء العقد.([34])
ولا يكفي لاعتبار أن العقد لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبار شخصي فيه، مجرد النص فيه على الحرفة أو الغرض من الإيجار إذ لا يعدو ذلك أن يكون بياناً واقعياً لا يدل بذاته على تلاقي نية الطرفين على اعتبار الإيجار منعقداً بسبب الحرفة أو لاعتبارات شخصية.
أما حالة ترك المستأجر للعين، فلم يتعرض لها القانون المدني.
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مؤدى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني أن القاعدة العامة أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإيجار (المؤجر أو المستأجر) لا ينهي العقد، بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة (الشرعيين) أخذاً بأن الأصل في العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية، واستثنت من ذلك عقد الإيجار المعقود بسبب حرفة المستأجر أو مهنته فإنه لا ينتهي بمجرد وفاة المستأجر وإنما يجوز لورثته (الشرعيين) وحدهم طلب إنهاء العقد إذا كانت ممارسة المستأجر لمهنته أو حرفته بالعين المؤجرة تعود منفعتها عليه وحده، كما يجوز لهم وللمؤجر طلب إنهائه إذا كانت المنفعة الناتجة عن ممارسة المستأجر لمهنته أو حرفته بالعين المؤجرة تعود عليه وعلى المؤجر معاً".([35])
ولا يختلف الحل في حالة تأجير العين لغرض السكنى ولغير غرض السكنى معاً، فإذا كانت الواقعة ينطبق عليها القانون 121 لسنة 1947 وكانت العين مؤجر سكناً وعيادة مثلاً فإن القواعد العامة المنصوص عليها بالمادتين 601 و 602 من القانون المدني تكون هي واجبة التطبيق، عند وفاة المستأجر، طالما ثبت أنه استمر فعلاً في مزاولة النشاط حتى وفاته ولم يحدث تعديلاً في استعمال العين ويقصره على السكنى وحدها.([36])
ثانياً- شروط الامتداد في ظل القانون رقم 52 لسنة 1969:
أ. بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكني:
· المقصود بالمساكن:
المقصود بالمساكن، كما سلف القول، هو الأماكن المؤجرة للسكنى. والأصل أن "الشقة" تستأجر كمسكن ما لم ينص في العقد على غير ذلك، أو كانت ظروف الحال تخالف هذا الأصل. ويكون إثبات عكس ذلك على من يدعيه. والأصل أن يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، فإن لم يكن هناك اتفاق التزام بأن يستعمل العين بحسب ما أعدت له (م 579 مدني).([37])
· حكم القانون 52 لسنة 1969 في الامتداد:
تنص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين قد نصت على أنه:
"مع عدم الإخلال بحكم المادة الخامسة من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجة وأولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مُصاهرة حتى الدرجة الثالثة يُشترط لاستمرار الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو مدة شغله للمسكن آيتهما أقل، ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم".
فجاءت هذه الفقرة مُطابقة لحكم المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977، غير أن المادة 21/1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 لم تذكر ضمن الأقارب الذين يمتد الإيجار لصالحهم، أقارب المستأجر من المصاهرة حتى الدرجة الثالثة، إلا أن محكمة النقض فسرت هذا النص بأنه يشمل الأقارب من النسب والأقارب من المصاهرة حتى الدرجة الثالثة وذلك على حد سواء.([38])
كما أن صياغة المادة 21 سالفة الذكر قد صورت للبعض أن المشرع فرق في امتداد الإيجار في حالة ترك المستأجر للعين بين الزوج والأولاد والوالدين، وبين أقارب المستأجر الآخرين حتى الدرجة الثالثة فأجاز الامتداد لصالح الفريق الأول دون الفريق الثاني. إلا أن محكمة النقض قد استبعدت هذا التصور بقضاء واضح خلصت فيه إلى أن المادة المذكورة لم تفرق بين فريقي الأقارب في هذا الصدد وأنها أجازت الامتداد للفريقين سواء بسواء.([39])
ويبين من نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 وأحكام النقض في شأن تطبيقها، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية:
1- وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.
2- أن يكون المستفيد من الامتداد: الزوج والأولاد والوالدان وأقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة.
3- إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك، وإقامة باقي الأقارب لمدة سنة على الأقل سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغل المستأجر للمسكن أيهما أقل.
4- ألا يكون للمستفيد من الامتداد مسكن آخر دون مقتض في ذات البلد.
ولما كان نص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 لم يصدر بشأنها أحكام بعدم دستوريتها، ومن ثم فإن أحكامها تلك تظل سارية إلى الآن (في مجال تطبيقها، على الوقائع الخاضعة لها)، ومن ثم يمتد العقد للأقارب نسباً ومصاهرةً حتى الدرجة الثالثة ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيد من الامتداد القانوني، على الرغم من صدور العديد من الأحكام بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 (المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969)، وكذلك الحكم بعدم دستورية نص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما يتعلق بحظر احتجاز أكثر من مسكن في ذات البلد، وذلك لكون أحكام المحكمة الدستورية العليا أحكام عينية تنصب على عين النص الذي قضت بعدم دستوريته ولا تمتد لتشمل أية نصوص أخرى لم يتناولها الحكم القاضي بعدم الدستورية ولو كانت مطابقة للنص المقضي بعدم دستوريته، حيث قضت محكمة النقض بأن:
"وفاة المُستأجر أو تركه العين المُؤجرة. امتداد العقد لصالح أقاربه نسباً أو مصاهرة. شرطه. إقامتهم معه مدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل. المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969. لا يحول دون إعمال النص الحكم بعدم دستورية المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المقابلة له. علة ذلك. أن نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – المُنطبق على واقعة النزاع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المُستأجر أو تركه العين المُؤجرة لصالح أقارب المُستأجر حتى الدرجة الثالثة نسباً أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل، ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المماثل له، لأن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدي بمُجرده إلى عدم دستورية مثيلة – الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا – فالأحكام بعدم الدستورية هي أحكام عينية لا تنصب إلا على ما عينته المحكمة بذاته".([40])
ب. بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني:
خلا القانون رقم 52 لسنة 1969 من النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، حيث أن المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 (المقابلة لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977) اقتصرت على النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين بالنسبة للمساكن فقط.
ومن ثم يتعين الاحتكام إلى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني (الشريعة العامة)؛ حيث أنه من المُقرر قانوناً (فقه وقضاءً) أنه إذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية والشريعة العامة حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد مُمتداً بقوة القانون الاستثنائي.([41])
· حكم القانون المدني:
كما سلف القول، تقضي القاعدة العامة في القانون المدني أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (م 601/1 مدني)، فيحل ورثة المستأجر (الشرعيين- بصفر النظر عن إقامتهم معه في العين قبل وفاته) في حقوقه وكذا في التزاماته الناشئة عن العقد طوال الفترة الباقية من العقد وذلك في حدود تركته؛ فيكون لهؤلاء الورثة حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة أصلاً لمورثهم في مقابل الوفاء بالتزاماته إلى أن تنتهي مدة العقد، ولو لم يكونوا مقيمين معه قبل الوفاة، أما إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثة المستأجر في الحالة الأولى وللمؤجر ولورثة المستأجر في الحالة الثانية طلب إنهاء العقد.([42])
ولا يكفي لاعتبار أن العقد لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبار شخصي فيه، مجرد النص فيه على الحرفة أو الغرض من الإيجار إذ لا يعدو ذلك أن يكون بياناً واقعياً لا يدل بذاته على تلاقي نية الطرفين على اعتبار الإيجار منعقداً بسبب الحرفة أو لاعتبارات شخصية.
أما حالة ترك المستأجر للعين، فلم يتعرض لها القانون المدني.
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مؤدى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني أن القاعدة العامة أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإيجار (المؤجر أو المستأجر) لا ينهي العقد، بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة (الشرعيين) أخذاً بأن الأصل في العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية، واستثنت من ذلك عقد الإيجار المعقود بسبب حرفة المستأجر أو مهنته فإنه لا ينتهي بمجرد وفاة المستأجر وإنما يجوز لورثته (الشرعيين) وحدهم طلب إنهاء العقد إذا كانت ممارسة المستأجر لمهنته أو حرفته بالعين المؤجرة تعود منفعتها عليه وحده، كما يجوز لهم وللمؤجر طلب إنهائه إذا كانت المنفعة الناتجة عن ممارسة المستأجر لمهنته أو حرفته بالعين المؤجرة تعود عليه وعلى المؤجر معاً".([43])
ولا يختلف الحل في حالة تأجير العين لغرض السكنى ولغير غرض السكنى معاً، فإذا كانت الواقعة ينطبق عليها القانون 52 لسنة 1969 وكانت العين مؤجر سكناً وعيادة مثلاً فإن القواعد العامة المنصوص عليها بالمادتين 601 و 602 من القانون المدني تكون هي واجبة التطبيق، عند وفاة المستأجر، طالما ثبت أنه استمر فعلاً في مزاولة النشاط حتى وفاته ولم يحدث تعديلاً في استعمال العين ويقصره على السكنى وحدها.([44])
حالات تطبيقية:
أ ) فلنفرض أن ثمة عقد إيجار "شقة سكنية" أستأجرها المستأجر الأصلي في غضون عام 1937، ثم توفي هذا المستأجر في غضون عام 1955، وترك وريث شرعي ظل مقيم في العين المؤجرة حتى توفي هو أيضاً في غضون عام 1970، وترك ورثة شرعيين ظلوا مقيمين في تلك العين إلى أن رغبوا في التنازل عنها للغير في غضون عام 2000 :
- فبتطبيق القواعد القانونية سالفة الذكر، على هذا المثال، يتضح لنا أن عقد الإيجار الأول المحرر في عام 1937 سيخضع في تطبيقه إلى أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 والذي أدركه وهو ما زال سارياً، لأن قوانين إيجار الأماكن قوانين متعلقة بالنظام العام تسري بأثر فوري من تاريخ نفاذها على جميع العلاقات القانونية حتى تلك التي أبرمت في ظل قوانين أخرى سابقة عليها طالما كانت آثارها ممتدة حتى أدركها سريان القانون الجديد الاستثنائي المتعلق بالنظام العام.
- هذا من ناحية، ومن ناحية ثانية فإن امتداد عقد الإيجار الأصلي لصالح وريث المستأجر الأصلي، سيخضع في تطبيقه إلى أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 لكون الوفاة (وهي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد القانوني لعقد الإيجار) حدثت في غضون عام 1955 أي أثناء سريان القانون رقم 121 لسنة 1947 وقبل صدور القانون رقم 52 لسنة 1969.
- وإنه وإن لم يرد في القانون رقم 121 لسنة 1947 حكم خاص بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلا أن الفقه والقضاء استقر على تقرير حق الامتداد إلى الأشخاص الذين كانوا يقيمون إقامة مستديمة مع المستأجر قبل وفاته ولو كانوا من غير ورثته، وأن غير المقيمين مع المستأجر لا شأن لهم بهذا الامتداد ولو كانوا ورثته، على النحو السالف بيانه.
- فإذا كان وريث المستأجر الأصلي في هذا المثال، هو زوجته أو أبنته أو أبنه غير المتزوج (في تاريخ وفاة المستأجر الأصلي)، فهؤلاء يفترض فيهم أنهم كانوا يقيمون مع المستأجر الأصلي في العين المؤجرة وبالتالي يستفيدون من الامتداد القانوني لعقد الإيجار، فإذا ادعى المؤجر خلاف ذلك كان عليه هو إثبات عدم إقامتهم قبل الوفاة.
- فإذا توفي المستفيد من الامتداد القانوني في غضون عام 1970 وترك ورثة شرعيين، فإن حكم امتداد عقد الإيجار لورثته سيخضع في تطبيقه لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 الذي حدثت الوفاة (وهي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد القانوني) في ظله وقبل صدور القانون رقم 49 لسنة 1977.
- مع ملاحظة أن بحث مسألة امتداد عقد الإيجار لورثة المستفيد من الامتداد القانوني سيكون بصفتهم "أبناء" للمستفيد من الامتداد القانوني، وليس بصفتهم "أحفاد" للمستأجر الأصلي. فبحث تلك المسألة باعتبارهم أحفاد للمستأجر الأصلي لا تثور إلا عندما يستمدون حقهم مباشرة من المستأجر الأصلي، بأن يكون والدهم قد توفي حال حياة جدهم، وهذا الوضع غير قائم في المثال الراهن.
- ومع ملاحظة أن العبرة دائماً في "الحق" في الامتداد، هي بوقت "الوفاة" وليس بوقت "المُطالبة" بهذا الحق، لأن الوفاة هي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد، فلو وقعت الوفاة في ظل قانون معين وليكن القانون رقم 52 لسنة 1969 ولكن المطالبة بهذا الحق لم تبد إلا بعد صدور قانون آخر وليكن القانون رقم 49 لسنة 1977 مثلاً، فإن العبرة تكون دائماً – عند بحث شروط حق الامتداد – بالإقامة التي كانت قائمة عند الوفاة وليس الإقامة اللاحقة أو في وقت المُطالبة.[45]))
- والقانون رقم 52 لسنة 1969 يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة إذا توفي أو ترك العين توافر الشروط الآتية: 1- وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.. 2 - أن يكون المستفيد من الامتداد: الزوج والأولاد والوالدان وأقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة.. 3- إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك، وإقامة باقي الأقارب لمدة سنة على الأقل سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغل المستأجر للمسكن أيهما أقل.. 4- ألا يكون للمستفيد من الامتداد مسكن آخر دون مقتض في ذات البلد.
- مع ملاحظة أن نص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 لم يصدر بشأنها أحكام بعدم دستوريتها، ومن ثم فإن أحكامها تلك تظل سارية إلى الآن (في مجال تطبيقها، على الوقائع الخاضعة لها)، ومن ثم يمتد العقد للأقارب نسباً ومصاهرةً حتى الدرجة الثالثة ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيد من الامتداد القانوني، على الرغم من صدور العديد من الأحكام بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 (المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969)، وكذلك الحكم بعدم دستورية نص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما يتعلق بحظر احتجاز أكثر من مسكن في ذات البلد، وذلك لكون أحكام المحكمة الدستورية العليا أحكام عينية تنصب على عين النص الذي قضت بعدم دستوريته ولا تمتد لتشمل أية نصوص أخرى لم يتناولها الحكم القاضي بعدم الدستورية ولو كانت مطابقة للنص المقضي بعدم دستوريته، على النحو السالف شرحه آنفاً.
- فإذا ثبت لورثة المستفيد من الامتداد القانوني حق انتفاعهم بالامتداد القانوني، أصبحوا في حكم المستأجر الأصلي، فإذا رغبوا في التنازل عن هذا الحق للغير، في غضون عام 2000، فسيطبق على هذا التنازل حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والذي سيتم التنازل في ظله.
***** ***** *****
ب ) ولنفرض، في حالة تطبيقية ثانية، أن العين المؤجرة هي "محل تجاري"([46])، استأجرها المستأجر الأصلي في غضون عام 1937، ثم توفي هذا المستأجر في غضون عام 1955، وترك وريث شرعي ظل يشغل تلك العين المؤجرة حتى توفي هو أيضاً في غضون عام 1970، وترك ورثة شرعيين ظلوا يشغلون تلك العين إلى أن تنازلوا عنها للغير في غضون عام 1979، وظل المتنازل إليه يشغل تلك العين إلى أن رغب في التنازل عنها للغير في غضون عام 2000 :
- فبتطبيق القواعد القانونية سالفة الذكر، على هذا المثال، يتضح لنا أن عقد الإيجار الأول المحرر في عام 1937 سيخضع في تطبيقه إلى أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 والذي أدركه وهو ما زال سارياً، لأن قوانين إيجار الأماكن قوانين متعلقة بالنظام العام تسري بأثر فوري من تاريخ نفاذها على جميع العلاقات القانونية حتى تلك التي أبرمت في ظل قوانين أخرى سابقة عليها طالما كانت آثارها ممتدة حتى أدركها سريان القانون الجديد الاستثنائي المتعلق بالنظام العام.
- هذا من ناحية، ومن ناحية ثانية فإن امتداد عقد الإيجار الأصلي لصالح وريث المستأجر الأصلي، سيخضع في تطبيقه إلى أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 لكون الوفاة (وهي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد القانوني لعقد الإيجار) حدثت في غضون عام 1955 أي أثناء سريان القانون رقم 121 لسنة 1947 وقبل صدور القانون رقم 52 لسنة 1969.
- والقانون رقم 121 لسنة 1947 قد خلا من النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، ومن ثم يتعين الاحتكام إلى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني (الشريعة العامة)؛ حيث أنه من المُقرر في حالة خلو التشريع الاستثنائي من تنظيم وضع معين فيتعين الرجوع في شأنه إلى أحكام القانون المدني باعتبارها الشريعة العامة، على النحو السالف شرحه.
- وتقضي القاعدة العامة في القانون المدني أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (م 601/1 مدني)، فيحل ورثة المستأجر (الشرعيين- بصفر النظر عن إقامتهم معه في العين قبل وفاته) في حقوقه وكذا في التزاماته الناشئة عن العقد طوال الفترة الباقية من العقد وذلك في حدود تركته؛ فيكون لهؤلاء الورثة حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة أصلاً لمورثهم في مقابل الوفاء بالتزاماته إلى أن تنتهي مدة العقد، ولو لم يكونوا مقيمين معه قبل الوفاة، أما إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثة المستأجر في الحالة الأولى وللمؤجر ولورثة المستأجر في الحالة الثانية طلب إنهاء العقد.
- فإن ظل وريث المستأجر الأصلي في شغل العين المؤجرة، واستمر المؤجر في قبض الأجرة منه([47])، إلى أن توفي وريث المستأجر الأصلي في غضون عام 1970 وترك ورثة شرعيين، فإن تحديد مدى أحقية هؤلاء الورثة في الاستفادة من الامتداد القانوني خلفاً لمورثهم سيطبق عليها أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 الذي حدثت الوفاة (وهي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد القانوني) في ظله وقبل صدور القانون رقم 49 لسنة 1977.
- مع ملاحظة أن بحث مسألة امتداد عقد الإيجار لهؤلاء الورثة سيكون بصفتهم "أبناء" للمستفيد من الامتداد القانوني، وليس بصفتهم "أحفاد" للمستأجر الأصلي. فبحث تلك المسألة باعتبارهم أحفاد للمستأجر الأصلي لا تثور إلا عندما يستمدون حقهم مباشرة من المستأجر الأصلي، بأن يكون والدهم قد توفي حال حياة جدهم، وهذا الوضع غير قائم في المثال الراهن.
- ومع ملاحظة أن العبرة دائماً في "الحق" في الامتداد، هي بوقت "الوفاة" وليس بوقت "المُطالبة" بهذا الحق، لأن الوفاة هي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد، فلو وقعت الوفاة في ظل قانون معين وليكن القانون رقم 52 لسنة 1969 ولكن المطالبة بهذا الحق لم تبد إلا بعد صدور قانون آخر وليكن القانون رقم 49 لسنة 1977 مثلاً، فإن العبرة تكون دائماً – عند بحث شروط حق الامتداد – بالإقامة التي كانت قائمة عند الوفاة وليس في وقت المُطالبة، على النحو المتقدم ذكره.
- والقانون رقم 52 لسنة 1969 قد خلا من النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، حيث أن المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 (المقابلة لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977) اقتصرت على النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين بالنسبة للمساكن فقط.
- ومن ثم يتعين الاحتكام إلى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني (الشريعة العامة)؛ حيث أنه من المُقرر قانوناً (فقه وقضاءً) أنه إذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد مُمتداً بقوة القانون الاستثنائي.
- وكما سلف القول، تقضي القاعدة العامة في القانون المدني أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (م 601/1 مدني)، فيحل ورثة المستأجر (الشرعيين- بصفر النظر عن إقامتهم معه في العين قبل وفاته) في حقوقه وكذا في التزاماته الناشئة عن العقد طوال الفترة الباقية من العقد وذلك في حدود تركته؛ فيكون لهؤلاء الورثة حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة أصلاً لمورثهم في مقابل الوفاء بالتزاماته إلى أن تنتهي مدة العقد، ولو لم يكونوا مقيمين معه قبل الوفاة، أما إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثة المستأجر في الحالة الأولى وللمؤجر ولورثة المستأجر في الحالة الثانية طلب إنهاء العقد.
- فإن لم يطلب المؤجر إنهاء العقد، وكذلك لم يطلب ورثة المستفيد من الامتداد القانوني إنهاء العقد، بأن ظل ورثة المستفيد من الامتداد القانوني في شغل العين المؤجرة، واستمر المؤجر في قبض الأجرة منهم، أستمر عقد الإيجار مع هؤلاء الورثة باعتبارهم مستأجرين أصليين من تاريخ وفاة مورثهم (في غضون عام 1970) إلى أن تنازلوا عن عقد إيجارها للغير في غضون عام 1979.
- وفي هذه الحالة سيتم تطبيق نص المادة 594/2 من القانون المدني([48]) والمتعلقة ببيع "الجدك" وحدها وبدون أن يحق للمؤجر المطالبة بأي مقابل نظير هذا التنازل، لأن القانون المدني لا يخوله هذا الحق، طالما تم التنازل قبل صدور القانون رقم 136 لسنة 1981.
- مع ملاحظة أنه يسري على العلاقة الايجارية القائمة قانوناً بين المتنازل إليه والمؤجر القانون رقم 49 لسنة 1977 الذي تم التنازل عن عقد الإيجار في ظله، وبالتالي لا يجوز للمؤجر هنا طلب إخلاء العين المؤجرة إلا لأحد الأسباب الواردة حصراً في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المعدلة لأسباب الإخلاء الواردة في القانون رقم 49 لسنة 1977، والفرض في هذا المثال أن المؤجر لم يطلب بالفعل إخلاء العين المؤجرة قبل صدور القانون رقم 136 لسنة 1981.([49])
- أما إذا رغب المتنازل إليه في التنازل عن عقد الإيجار بدوره إلى الغير في غضون عام 2000، فهنا سيتم تطبيق نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي تعطي الحق للمؤجر في المطالبة بنسبة 50% من قيمة هذا التنازل، أو قيامه هو بعرض هذه النسبة واسترداد منفعة العين المؤجرة، طبقاً للشروط وبالإجراءات وخلال المواعيد التي نصت عليها المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981.([50])
- ولا يختلف الحال في حالة تأجير العين لغرض السُكنى ولغير غرض السكنى معاً، فإذا كانت الواقعة ينطبق عليها القانون 52 لسنة 1969 وكانت العين مؤجر سكناً وعيادة مثلاً فإن القواعد العامة المنصوص عليها بالمادتين 601 و 602 من القانون المدني تكون هي واجبة التطبيق، عند وفاة المستأجر، طالما ثبت أنه استمر فعلاً في مزاولة النشاط حتى وفاته ولم يحدث تعديلاً في استعمال العين ويقصره على السكنى وحدها، كما سلف بيانه.
هذا، والله أعلى وأعلم،،،
أشرف رشوان
المحامي بالنقض
ashraf.rashwan@gmail.com
(([1]) ويُلاحظ أن التشريع الاستثنائي قد تضمن أيضاً نصوصاً خرج بها على قانون المرافعات فيما يتعلق باختصاص المحاكم وبالإجراءات وبجواز الطعن في الأحكام. وهذه النصوص أيضاً تعتبر مُعطلة لأحكام قانون المرافعات فيما خرجت فيه عليها بالنسبة إلى العلاقات التي يسري عليها هذا التشريع الاستثنائي إلى حين إلغائه والعودة مرة أخرى إلى الأحكام العامة في قانون المرافعات.
([3]) نشر في الجريدة الرسمية، بالعدد 31 "تابع ج" بتاريخ 30/7/1981، وصار نافذاً اعتباراً من 31/7/1981
([4]) أنظر في تفصيل ذلك: "شرح قانون إيجار الأماكن" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الأول – الطبعة التاسعة 1990 القاهرة – بند 1 – صـ 1 وما بعدها.
([5]) نقض مدني في الطعن رقم 839 لسنة 43 قضائية – جلسة 7/6/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – القاعدة رقم 275 – صـ 1428.
([7]) المقصود بالأماكن هو كل "حيز مغلق بحيث يكون حرزاً" فيخرج عن مدلول هذه الكلمة وبالتالي يخرج عن أحكام تطبيق قوانين إيجار الأماكن كل من الأراضي الفضاء والأراضي الزراعية والأراضي البور وأسطح العقارات المؤجرة لتركيب يافطات إعلانية وكذلك المساحات على حائط سواء أجرت لتركيب إعلانات عليها أو لتركيب فتارين عليها. فمن المُقرر في قضاء النقض بأن: "المكان هو كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً، وهذا الوصف لا يتوافر بالنسبة للواجهة الخارجية للحائط الجانبي في عقار مؤجر بذاته لاستعماله في أعمال الدعاية والإعلان باعتبار أنه على هذا النحو غير مغلق ومبسوط للكافة وعلى عين من كل عابر فلا يخضع لطابع الخصوصية، ومن ثم لا يخضع لأحكام التشريع الاستثنائي بشأن إيجار الأماكن لانعدام العلة التي توخاها المشرع وقررها بتلك النصوص، هذا فضلاً عن أن طبيعة الحائط الذي يؤجر لمثل ذلك الغرض تتأبى مع الكثير من القواعد الاستثنائية التي تضمنتها هذه القوانين ولا تتسق مع ما أوردته من أحكام". نقض مدني في الطعن رقم 2035 لسنة 54 قضائية – جلسة 5/2/1992. ونقض مدني في الطعن رقم 52 لسنة 58 قضائية – جلسة 28/2/1993.
وكذلك الأماكن المشغولة بسبب العمل تخرج من نطاق تطبيق أحكام قوانين إيجار الأماكن، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "المساكن التي تشغل بسبب العمل. عدم سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 عليها. المادة 2 منه المقابلة للمادة 2 من القانون رقم 52 لسنة 1969. مناطه. أن يكون شغلها مرده علاقة العمل. انقضاء رابطة العمل. أثره. حق جهة العمل في إخلاء العامل. مخالفة ذلك. خطأ". نقض مدني في الطعن رقم 595 لسنة 61 قضائية – جلسة 21/1/2001. ونقض مدني في الطعن رقم 3024 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994.
([10]) حيث أن الأصل أنه في غير المواد التجارية، إذا كانت قيمة التصرف القانوني تزيد على خمسمائة جنيه، أو كان غير محدد القيمة، فلا يجوز إثباته بغير الكتابة (م 60 إثبات). كما أنه لا يجوز الإثبات بشهادة الشهود، ولو لم تزد القيمة على خمسمائة جنيه، فيما يخالف أو يجاوز ما أشتمل عليه دليل كتابي (م 61/1 إثبات). ولكن في حالة الاحتيال على القانون يجوز الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابي، لأن الاحتيال ليس إلا واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات حتى ولو أتخذ شكل تصرف قانوني كالعقد أو الاتفاق.
والمُقرر في قضاء محكمة النقض أن: "تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات ــ من النظام العام ــ إذ تتحدد به، متى صار نهائياً ــ القيمة الايجارية إزاء الكافة فلا يجوز الاتفاق على ما يخالفها، وإن التحايل على زيادتها أو إخفاء حقيقة قدرها للتهرب من حكم القانون يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات بما في ذلك البينة والقرائن". نقض مدني في الطعن رقم 3967 لسنة 63 قضائية – جلسة 24/4/1997 مجموعة المكتب الفني – السنة 48 – صـ 686 – فقرة 1. ونقض مدني في الطعن رقم 1937 لسنة 55 قضائية – جلسة 27/2/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 392 – فقرة 2. ونقض مدني في الطعن رقم 703 لسنة 54 قضائية – جلسة 15/12/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1859 – فقرة 2.
([11]) نقض مدني في الطعن رقم 1937 لسنة 55 قضائية – جلسة 27/2/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 392 – فقرة 2.
([12]) الأصل في تطبيق أحكام أي قانون جديد، هو عدم سريانها على المراكز القانونية السابقة عليها، ما لم ينص القانون الجديد على خلاف ذلك، وأن الاستثناء هو سريان الأحكام الجديدة – المتعلقة بالنظام العام – على الآثار المترتبة من وقت نفاذها ولو كانت ناشئة عن مراكز قانونية سابقة عليها. نقض مدني في الطعن رقم 1313 لسنة 47 قضائية – جلسة 8/5/1980. =
([13]) ويترتب على كون أحكام قوانين إيجار الأماكن متعلقة بالنظام العام، أن محكمة الموضوع تقضي بها من تلقاء نفسها، كما يجوز إثارتها لأول مرة أمام محكمة النقض شريطة أن تكون وقائعها معروضة على محكمة الموضوع.
([14]) ولمن أرد التوسع الرجوع إلى: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع – أجرة الأماكن القديمة وما طرأ عليها من تخفيضات وزيادات" – للمستشار/ محمد عزمي البكري.
([15]) القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، كما يبين من عنوانه، لم يقصد به أن يكون قانوناً شاملاً لجميع أحكام إيجار الأماكن بحيث يغني عما سبقه ويلغيه، وإنما أريد به أولاً وقبل كل شيء سن بعض الأحكام المستحدثة التي تحكم الأماكن التي يرخص في إقامتها بعد تاريخ بدء العمل به، ثم تعديل بعض أحكام القانون السابق عليه رقم 49 لسنة 1977. المرجع: سليمان مرقس – المرجع السابق – بند 3 – صـ 17.
([19]) نقض مدني في الطعن رقم 629 لسنة 52 قضائية – جلسة 30/12/1982. ونقض مدني في الطعن رقم 702 لسنة 50 قضائية – جلسة 7/2/1981. المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – بند 171 – صـ 856 وما بعدها، وهوامشها.
([21]) أنظر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – بند 1 – صـ 7.
([23]) نقض مدني في الطعن رقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28/12/1977. وذات المبدأ في نقض مدني في الطعن رقم 16 لسنة 40 قضائية – جلسة 1/4/1977، ونقض مدني في الطعن رقم 586 لسنة 40 قضائية – جلسة 27/5/1975. المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – صـ 18. ونقض مدني في الطعن رقم 627 لسنة 57 قضائية – جلسة 2/3/1988 "غير منشور"، المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – صـ 19.
([27]) نقض مدني جلسة 31/5/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – قاعدة رقم 266 – صـ 1373. وبذات الألفاظ تقريباً: نقض مدني جلسة 27/5/1988. وكذلك نقض مدني في الطعن رقم 16 لسنة 40 قضائية – جلسة 1/4/1975.
([29]) وإن كان ليس هناك ما يمنع من حدوث العكس، حيث يقيم الزوج في منزل أسرة زوجته، لأنه ليس في ذلك ما يتنافى مع أحكام قوانين الأحوال الشخصية. نقض مدني جلسة 31/5/1978 مجموعة أحكام النقض 29 – 1373 – 266 .
([30]) أنظر: "التعليق على النصوص الإجرائية في قانون إيجار الأماكن" – للدكتور/ أبو الوفا – طبعة 1982 القاهرة – صـ 276.
([33]) عزمي البكري – المرجع السابق – بند 23 – صـ 143. ونقض مدني في الطعن رقم 1275 لسنة 48 قضائية – جلسة 5/12/1979. ونقض مدني في الطعن رقم 862 لسنة 43 قضائية – جلسة 26/10/1977. ونفض مدني في الطعن رقم 346 لسنة 49 قضائية – جلسة 21/5/1980.
([38]) نقض مدني في الطعن رقم 1110 لسنة 47 قضائية – جلسة 20/12/1978. ونقض مدني في الطعن رقم 1893 لسنة 49 قضائية – جلسة 11/6/1980.
([39]) نقض مدني في الطعن رقم 550 لسنة 46 قضائية – جلسة 4/4/1979. ونقض مدني في الطعن رقم 163 لسنة 47 قضائية – جلسة 10/2/1982.
([41]) عزمي البكري – المرجع السابق – بند 23 – صـ 143. ونقض مدني في الطعن رقم 1275 لسنة 48 قضائية – جلسة 5/12/1979. ونقض مدني في الطعن رقم 862 لسنة 43 قضائية – جلسة 26/10/1977. ونفض مدني في الطعن رقم 346 لسنة 49 قضائية – جلسة 21/5/1980.
([45]) فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يُعتد بها لامتداد العقد لصالح أقارب المستأجر هي الإقامة المستقرة معه والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط إقامة لاحقة، فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون، مادام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عن العين بعد وفاة المستأجر الأصلي، ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة، إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه". نقض مدني في الطعن رقم 2059 لسنة 56 قضائية – جلسة 22/4/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 640 – فقرة 1.
([47]) شريطة أن تصدر إيصالات الأجرة باسم المستأجر الأصلي، أما إذا أصدرها المؤجر باسم وريث المستأجر الأصلي وبعد علمه اليقيني بوفاة المستأجر الأصلي، ففي هذه الحالة تنشأ علاقة ايجارية جديدة بين المؤجر ووريث المستأجر الأصلي منبتة الصلة ومستقلة تماماً عن عقد الإيجار الأصلي والسابق إبرامه بين المؤجر ومورث الشاغل الحالي.
فمن المقرر في قضاء النقض أن: "انقضاء عقد الإيجار وعدم امتداده لورثة المستأجر الأصلي. لا يحول دون نشوء علاقة ايجارية جديدة بينهم وبين مالك العقار. علة ذلك. استقلال هذه الرابطة القانونية عن عقد الإيجار السابق. وإذ تمسك الطاعنين بقيام علاقة ايجارية جديدة مع المطعون ضده ودللوا على ذلك بإيصالات سداد الأجرة الصادرة بأسمائهم كورثة للمستأجر الأصلي والمتضمنة قبوله الأجرة منهم بعد وفاة مورثهم. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيساً على انتهاء عقد الإيجار الأصلي دون تمحيص هذا الدفاع إيراداً أو رداً. قصور". نقض مدني في الطعن رقم 2347 لسنة 69 قضائية – جلسة 12/2/2001.
([48]) تنص المادة 594 من القانون المدني على أن: "أ- منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس. ب- ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق".
([49]) وحتى مع فرض إقامة المؤجر دعوى الإخلاء قبل صدور القانون رقم 136 لسنة 1981، فإنه يشترط لتطبيق أحكام القانون 49 لسنة 1977 أن يكون الحكم النهائي في دعوى الإخلاء قد صدر هو أيضاً بالفعل قبل سريان أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981، أما إذا كان سريان هذا القانون الأخير قد بدء قبل صدور حكم نهائي في دعوى الإخلاء فيتعين في هذه الحالة إعمال أحكام القانون الجديد وليس القانون الذي رفعت في ظله الدعوى باعتبار أن القانون الجديد قانون استثنائي متعلق بالنظام العام والنص الخاص بالإخلاء فيه من النصوص الآمرة التي تسري بأثر فوري على جميع المراكز القانونية التي لا تكون قد استقرت قبل نفاذه بحكم قضائي نهائي.
([50]) تنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: "أ- يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. ب- وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. ج- وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها".
جزاك الله خيرا
ردحذفماذا اذا حكم بمساكنة الأخ لأخية وامتداد عقد الإيجار للشقيق ثم مات هذا المساكن ؟ هل يمتد عقد الإيجار لورثته أم لا ؟ حتى ولو لم يكونوا مقيمين بالعبن ؟
جزالك الله كل خير على هذا البحث
ردحذف