إقامة المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات

إقامة المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات

تنص الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه:

"إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره، يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية، بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه".

وقد رفضت المحكمة الدستورية العليا الطعن الذي أقيم أمامها بشأن الطعن بعدم دستورية تلك المادة. وذلك في الطعن رقم 36 لسنة 9 قضائية "دستورية" – بجلسة 14/3/1992، والمنشور بالجريدة الرسمية في العدد رقم 14 بتاريخ 2/4/1992.

والحكمة من ذلك النص أنه إذا كان القانون الاستثنائي قد كفل للمستأجر حق البقاء في العين المؤجرة رغم انتهاء مدة العقد، وحرم المالك من الانتفاع بملكه رغم حاجته الشخصية إليه، فإن المستأجر وقد تيسر له إقامة مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات، فإن تحقيق التوازن والعدالة الايجارية يحتم عليه أن يلبي حاجة المالك (أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية) في تأجير مسكن في المبنى الذي يملكه، أو التخلي له عن المسكن المؤجر، بعد أن أصبح في غير حاجة إليه.

ويشترط لإعمال ذلك النص ما يلي:

1- أن يقيم المستأجر مبنى مملوكاً له، يتكون من أكثر من ثلاث وحدات. ومحكمة النقض اكتفت بأن يكون للمستأجر حق انتفاع على المبنى. ويسري النص في حالة قيام المستأجر بإقامة المبنى مع آخرين على الشيوع شريطة أن يكون نصيبه أكثر من ثلاث وحدات سكنية. ولكن لا يسري النص على المبنى الذي يؤول إلى المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو الوصية أو الهبة أو الالتصاق.

2- ويجب أن يكون المبنى مكوناً من أكثر من ثلاث وحدات، وأن تكون هذه الوحدات تامة البناء صالحة للانتفاع بها، ومعدة للسكنى.

3- وأن تكون إقامة المبنى لاحقة على تاريخ التأجير.

4- وأن يكون المكان المؤجر مؤجراً لأغراض السكنى.

5- وأن يكون المبنى المنشأ في ذات البلد الكائن به مسكنه المؤجر.

6- اقتصار حق المالك أو أقاربه حتى الدرجة الثانية على وحدة واحدة فقط، ويشترط فيها أن تكون ملائمة (من حيث عدد الحجرات والمساحة، بحيث لا تقل مزايا الوحدة التي يستأجرها).

7- يجب ألا تزيد أجرة الوحدة التي يوفرها المستأجر على مثلي الأجرة المستحقة عن الوحدة المؤجرة.

8- والحق في استعمال الخيار يكون للمستأجر.

فإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له، يتكون من أكثر من ثلاث وحدات (أي أربع وحدات على الأقل) في تاريخ لاحق لاستئجاره، وطلب منه المالك للسكن الذي يؤجره له، توفير وحدة ملائمة له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه المستأجر أو التخلي له عن السكن الذي يستأجره منه. ولم يستجب المستأجر، جاز للمالك إقامة دعوى قضائية ضد المستأجر لإلزامه بإخلاء الوحدة التي يستأجرها منه أو بتوفير مكان ملائم له في مبناه نظير أجرة لا تجاوز مثلي أجرة الوحدة التي يستأجرها منه.

فإذا قام المستأجر ببيع أو تأجير كامل الوحدات في المبنى الذي أقامه، فهنا لا مناص من الحكم ضده بالإخلاء. حيث أنه من المقرر في قضاء النقض أن:

"النص في المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن – يدل على أن المشرع أتشاء في ذمة مستأجر الوحدة السكنية الذي أقام مبنى مملوكاً له تزيد وحداته السكنية – تامة البناء وصالحة للانتفاع – عن ثلاث، التزاما تخييرياً بين محلين: أحدهما- إخلاء العين المؤجرة له، والثاني- هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه، مطلقاً له الحق في اختيار أحدهما، ولا تبرأ ذمة المستأجر براءة تامة إلا إذا أدى للدائن – المؤجر له – أحد المحلين. فإذا أمتنع عن إعمال حقه في الخيار، تولى القاضي تعيين محل الالتزام وفقاً لنص المادة 276/1 من القانون المدني، فإذا أسقط حقه فبادر بتأجير وحدات هذا المبنى أو باعها للغير، ينقلب هذا الالتزام التخييري إلى التزام بسيط له محل واحد هو إخلاء العين المؤجرة، فلا يبقى سوى القضاء بإخلائه منها". (نقض مدني في الطعن رقم 2999 لسنة 61 قضائية – جلسة 15/1/1996).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

ashraf.rashwan@gmail.com