مذكرة دفاع لرفض طلب الفوائد

محكمة شمال الجيزة الابتدائية

الدائرة ( 25 ) مدني

مذكرة

بدفاع/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته (مدعى عليها)

ضد

السادة/ قدري محمد بدر الدين محمود عن نفسه وبصفته (مدعين)

في الدعوى رقم 703 لسنة 2005 مدني كلي شمال الجيزة، والمُحدد لنظرها جلسة يوم السبت الموافق 22/9/2007_م للمرافعة.

أولاً- الوقائع

تخلص وقائع الدعوى الماثلة في أن المدعي عن نفسه وبصفته وكيلاً عن ورثة المرحوم/ محمد بدر الدين محمود و ورثة المرحوم/ محمود محمد عبد الرحمن و ورثة المرحوم/ عبد الرحمن نور الدين محمود، قد أقام تلك الدعوى بموجب صحيفة، أودعت قلم كتاب المحكمة في تاريخ 10/3/2005 ، طلب في ختامها الحكم لهم: "بأحقية المدعي عن نفسه وبصفته في مبلغ الفائدة القانونية بنسبة 4% من تاريخ صدور الحكم رقم 1394 لسنة 1994 مدني كلي شمال الجيزة وحتى تمام التنفيذ في 4/4/2000، مع إلزام المدعى عليه بصفته بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل".

وقال المدعي شرحاً لدعواه أن مورث المدعين (المرحوم/ محمد بدر الدين محمود، عن نفسه وبصفته وكيلاً عن ورثة المرحوم/ محمود محمد عبد الرحمن محمد) كان قد سبق له وأن أقام الدعوى رقم 1394 لسنة 1994 مدني كلي شمال الجيزة ضد المدعى عليه بصفته (هيئة الأوقاف المصرية) بغية القضاء له: "بإلزام الهيئة بسداد مبلغ 613000_جم (ستمائة وثلاثة عشر ألف جنيه مصري لا غير) قيمة الأطيان البالغ مساحتها 18^س 1^ط 13^ف (ثلاثة عشر فداناً وقيراط واحد وثمانية عشر سهماً) وكذلك قيمة ريع تلك الأطيان عن سبع سنوات اعتباراً من عام 1988 وحتى نهاية عام 1994 مع ما يستجد حتى تاريخ الحكم".

وبتاريخ 30/3/1998 حكمت المحكمة: "بإلزام المدعى عليه (هيئة الأوقاف المصرية) بأن يؤدي للمدعي عن نفسه وبصفته مبلغاً وقدره 580865.650_جم (فقط خمسمائة وثمانون ألف وثمانمائة وخمسة وستون جنيهاً وستمائة وخمسون مليماً لا غير) قيمة ثمن الأطيان المملوكة لمورث المدعي والموضحة الحدود والمعالم والمساحة بصحيفة الدعوى وتقرير الخبير وكذلك قيمة ريع تلك الأطيان عن المدة المطالب بها بصحيفة الدعوى، وألزمت المدعى عليه بصفته (هيئة الأوقاف المصرية) بالمصاريف وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة".

وقد تأيد ذلك الحكم بالاستئناف رقم 7547 لسنة 115 قضائية "استئناف عالي القاهرة" الصادر بجلسة 2/2/1999.

وإذ زعم المدعي عن نفسه وبصفته أن المدعى عليه بصفته ظل ممتنع عن تنفيذ الحكم النهائي سالف الذكر من عام 1998 وحتى 4/4/2000، مما حدا بالمدعي عن نفسه وبصفته إلى إقامة الدعوى الماثلة بغية القضاء له بطلباته سالفة الذكر.

هذا، وكان المدعي عن نفسه وبصفته قد تقدم بطلب للجان التوفيق في بعض المنازعات المشكلة طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 2000، وذلك بالطلب رقم 503 لسنة 2004 وقد صدرت التوصية في ذلك الطلب بجلسة 1/2/2005 قاضية: "برفض الطلب".

وإذ تداولت الدعوى الماثلة بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وبجلسة 27/5/2006 قضت عدالة المحكمة الموقرة، بحكمها التمهيدي، وقبل الفصل في الدفوع والموضوع بندب مكتب خبراء وزارة العدل بالجيزة ليندب بدوره أحد خبرائه المختصين تكون مأموريته بعد مطالعة أوراق الدعوى ومستنداتها وما عسى أن يقدمه الخصوم من مستندات..

- بيان طبيعة العلاقة بين الدعوى،

- مع بيان ما إذا كان للمدعي ثمة مبالغ مالية في ذمة الهيئة المدعى عليها كفوائد قانونية على المبلغ الموضح بالصحيفة من عدمه،

- وفي الحالة الأولى بيان سند ذلك، وقيمة ذلك المبلغ تحديداً،

- مع بيان مدى أحقية المدعين في طلباتهم المبينة بالصحيفة،

- وتحقيق كافة أوجه دفاع طرفي الدعوى وصولاً لوجه الحق فيها.

ونفاذاً لهذا الحكم، باشر الخبير المنتدب في الدعوى المأمورية المنوطة به، وأودع تقريره (الرقيم 1216 لسنة 2006) بملف الدعوى، والذي انتهى فيه إلى نتيجة نهائية مفادها:

1- أن طبيعة العلاقة بين المدعين وبين هيئة الأوقاف المصرية المدعى عليها، تتمثل في أن مورث المدعين (السيد/ محمد بدر الدين محمود) كان قد أقام (عن نفسه وبصفته وكيلاً عن ورثة المرحوم/ محمود محمد عبد الرحمن) الدعوى رقم 1394 لسنة 1994 مدني كلي شمال الجيزة ضد/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف وآخرين للمطالبة بإلزام هيئة الأوقاف المصرية بأداء مبلغ 613000 جنيه قيمة الأطيان الموضحة تفصيلاً بصفحة رقم 5 من تقريرنا الماثل. وقد حكمت المحكمة بتاريخ 30/3/1998 بإلزام المدعى عليه الأول (رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف) بصفته بأن يؤدي له عن نفسه وبصفته مبلغ وقدره 580865.65 جنيه (فقط خمسمائة وثمانون ألف وثمانمائة وخمسة وستون جنيهاً وستمائة وخمسون مليماً لا غير)، فقامت الهيئة المدعى عليها باستئناف ذلك الحكم، وقضت محكمة الاستئناف في 2/2/1999 بقبول الاستئناف شكلاً ورفضه موضوعاً وتأييد الحكم المستأنف، ثم تم عمل إشكال من السيد/ حاتم أحمد طلعت لوقف تنفيذ الحكم 1394 لسنة 1994 مدني كلي شمال الجيزة إلا أن المحكمة قضت بقبول الإشكال شكلاً ورفضه موضوعاً وذلك بالحكم المؤرخ في 19/1/2000.

2- قامت الهيئة المدعى عليها بصرف المبلغ المحكوم به في الدعوى المذكورة عاليه بتاريخ 4/4/2000 بشيك مؤرخ في 4/4/2000 لصالح/ محمد بدر الدين محمود بمبلغ 566506.65_جم (خمسمائة وستة وستون ألف وخمسمائة وستة جنيه وخمسون وستون قرشاً)، وذلك بعد أن استقطعت مبلغ 14359.00_جم قيمة تمغات عادية وإضافية.

3- تكون الفوائد القانونية على أصل المبلغ المحكوم به بواقع 4% فإذا رأت عدالة المحكمة الموقرة أن تلك الفوائد تستحق عن الفترة من تاريخ صدور الحكم الابتدائي في الدعوى سالفة الذكر وحتى تمام التنفيذ، أي الفترة من 30/3/1998 إلى 4/4/2000 (وهي الفترة المُطالب بها بصحيفة الدعوى) فإنها تكون بواقع 46723.90_جم (ستة وأربعون ألف وسبعمائة وثلاثة وعشرون جنيهاً وتسعون قرشاً لا غير).

أما إذا رأت عدالة المحكمة الموقرة أن تلك الفوائد تستحق عن الفترة من تاريخ البت في الإشكال سالف الذكر وحتى تمام التنفيذ، أي الفترة من 19/1/2000 إلى 4/4/2000، فإنها تكون بواقع 4840.55_جم (فقط أربعة آلاف وثمانمائة وأربعون جنيهاً وخمسة وخمسون قرشاً لا غير). وذلك كله على النحو الموضح تفصيلاً بصفحة 5 و 6 من تقريرنا الماثل. وهذه نتيجة بحثنا نرفعها لعدالة المحكمة الموقرة للنظر".

ومن ثم، تداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وبالجلسة الأخيرة قررت عدالة المحكمة الموقرة تأجيل نظر الدعوى لجلسة اليوم للمرافعة وللإعلان بورود التقرير وللإطلاع عليه.

ثانياً- الدفاع

في مُستهل دفاعنا نتمسك بجميع أوجه الدفاع والدفوع المبداة منا بمذكرات دفاعنا السابق تقديمها لعدالة المحكمة (لا سيما مذكرتي الدفاع المقدمتين بجلستي 8/10/2005 و 22/4/2006)، وكذلك الثابت منها بمحاضر الجلسات، وأيضاً المقدم منها بحوافظ مستندات الهيئة المدعى عليها، ونعتبرها جميعاً جزءاً لا يتجزأ من دفاعنا الراهن، ونضيف إلى ما سبق ما يلي:

1- ندفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة:

تنص المادة 3 مُرافعات على أنه: "لا تقبل أي دعوى كما لا يقبل أي طلب أو دفع استناداً لأحكام هذا القانون أو أي قانون آخر لا يكون لصاحبه فيها مصلحة شخصية ومُباشرة وقائمة يُقرها القانون".

وقد تواترت أحكام محكمة النقض على أن: "المصلحة في الدعوى تعني أن يكون رافع الدعوى هو صاحب الحق أو المركز القانوني محل النزاع أو نائبه، وكذلك المدعى عليه بأن يكون هو صاحب المركز القانوني المعتدي على الحق المدعي به، فيجب أن ترفع الدعوى من ذي صفة على ذي صفة، ويحدد الصفة في الدعوى القانون الموضوعي الذي يحكم الحق أو المركز القانوني موضوع الدعوى، إذ يجب التطابق بين صاحب الحق ورافع الدعوى كما يجب التطابق بين المعتدي على الحق وبين المدعى عليه. ولا تتوافر الصفة في حالة التعدد الإجباري إلا باختصام جميع أفراد الطرف المتعدد سواء في جانب الطرف المدعي فيكون التعدد إيجابياً أو في جانب الطرف المدعى عليه فيكون التعدد سلبياً، وفي هذه الحالة تكون الصفة في الدعوى سواء إيجابية أو سلبية لعدة أشخاص معاً وليست لشخص واحد، فإذا رفعت الدعوى دون اختصام من يجب اختصامه كانت غير مقبولة لرفعها من أو على غير ذي كامل صفة". (نقض مدني في الطعن رقم 176 لسنة 38 قضائية – جلسة 29/11/1973 مجموعة المكتب الفني – السنة 24 – العدد الثالث "من أكتوبر إلى نوفمبر سنة 1973" – الحكم رقم 206 – صـ 1189 : 1193).

لما كان ما تقدم، وكان المدعي في الدعوى الماثلة – وبإقراره أكثر من مرة في صحيفة دعواه الماثلة – أنه أقام الدعوى الماثلة عن نفسه وبصفته وكيلاً عن آخرين ولم يقدم ما يفيد أو يثبت تلك الوكالة على نحو قاطع، ومن ثم – وبتطبيق القواعد القانونية المتقدم ذكرها – تكون الدعوى الماثلة غير مقبولة لرفعها من غير ذي كامل صفة، وهو ما تتمسك هيئة الأوقاف المصرية بالدفع به على سبيل الجزم واليقين على نحو يقرع سمع عدالة المحكمة الموقرة.

لما كان ما تقدم، وكانت المادة 115/1 مُرافعات تنص على أن: "الدفع بعدم قبول الدعوى يجوز إبداؤه في أية حالة تكون عليها الدعوى". ولابد من إثبات الصفة في الحكم وإلا كان مشوباً بعيب جوهري موجب لبطلانه (المادتان 3 ، 178 مرافعات). حيث أن الدفع بعدم القبول الموضوعي يجوز إبداؤه في أية حالة كانت عليها الدعوى لكفالة حق الدفاع وتمكيناً للخصوم من إثارة كل ما يتعلق بوجود الحق في الدعوى في أية حالة كانت عليها الخصومة، ولو لأول مرة أمام محكمة الاستئناف. وهذا الدفع يتعلق بالنظام العام وعلى القاضي أثارته من تلقاء نفسه مادامت أوراق القضية تدل عليه. (المرجع: "الوسيط في شرح قانون القضاء المدني" - للدكتور فتحي والى - الطبعة الثالثة 1981 القاهرة - بند 282 – صـ 559 وما بعدها).

2- نطلب رفض الدعوى:

تنص المادة 226 من القانون المدني على أنه: "إذا كان محل الالتزام مبلغاً من النقود، وكان معلوم المقدار وقت الطلب، وتأخر المدين في الوفاء به، كان ملزماً يدفع للدائن، على سبيل التعويض عن التأخير، فوائد قدرها أربعة في المائة في المسائل المدنية وخمسة في المائة في المسائل التجارية. وتسري هذه الفوائد من تاريخ المُطالبة القضائية بها إن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخاً آخر لسريانها. وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره".

ومن المُقرر قانوناً أنه يُشترط لاستحقاق الفوائد التأخيرية أربعة شروط هي:

1- التزام بدفع مبلغ من النقود.

2- وهذا المبلغ معلوم المقدار وقت الطلب.

3- تأخر المدين في الوفاء بالتزامه.

4- مُطالبة الدائن بهذه الفوائد "مُطالبة قضائية".

وما يهمنا في هذا الصدد هو الشرط الرابع والأخير، إذ وفق صريح نص المادة، ووفقاً لما استقر عليه العمل القانوني والقضائي، فإن الفوائد التأخيرية لا تسري – كأصل عام – إلا من تاريخ "المُطالبة القضائية".

فيُشترط لاستحقاق الفوائد التأخيرية أن يطالب الدائن المدين بهذه الفوائد مُطالبة قضائية، فلا يكفي مُجرد إعذار المدين. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الثاني – تحديث وتنقيح المستشار/ أحمد مدحت المراغي – طبعة نقابة المحامين 2006 القاهرة – بند 508 – صـ 805 وهوامشها).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل طبقاً للمادة 226 من القانون المدني هو سريان الفوائد القانونية من تاريخ المطالبة، وكان من المُقرر أن التنبيه بالوفاء السابق على طلب أمر الأداء لا يعد من قبيل المُطالبة القضائية، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون باحتساب الفوائد من تاريخ ذلك التنبيه". (نقض مدني في الطعن رقم 676 لسنة 48 قضائية – جلسة 20/12/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – صـ 1210).

كما جرى وتواتر قضاء محكمة النقض على أن: "نص المادة 226 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن الفوائد القانونية تسري من تاريخ المُطالبة القضائية كلما كان محل الالتزام دفع مبلغ من النقود معلوم المقدار وقت الطلب على أن يكون تحديد مقداره قائماً على أسس ثابتة لا يكون معها للقضاء سلطة في التقدير". (نقض مدني في الطعن رقم 66 لسنة 48 قضائية – جلسة 22/12/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 ع2 – صـ 2091. ونقض مدني في الطعن رقم 39 لسنة 45 قضائية – جلسة 16/4/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 ع2 – صـ 118. ونقض مدني في الطعن رقم 112 لسنة 35 قضائية – جلسة 25/12/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 ع3 – صـ 1325).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل طبقا للمادة 226 من القانون المدني هو سريان الفوائد القانونية من تاريخ المطالبة القضائية بها ما لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخا آخر لسريانها أو ينص القانون على غير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 1400 لسنة 56 قضائية – جلسة 20/1/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 257 – فقرة 3).

وكذلك تواتر قضاء النقض على أن: "الأصل طبقا للمادة 226 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو سريان الفوائد القانونية من تاريخ المطالبة القضائية بها ما لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخا آخر لسريانها أو ينص القانون على غير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 3263 لسنة 60 قضائية – جلسة 23/4/1995 مجموعة المكتب الفني – السنة 46 – صـ 685 – فقرة 2).

والمقصود بالمُطالبة القضائية هو رفع الدعوى أمام القضاء، وتعتبر مُطالبة قضائية الطلبات الإضافية ودعاوى المدعى عليه (الدعاوى الفرعية) والتدخل في الدعوى وإدخال خصم ثالث فيها. وإذا كانت صحيفة الدعوى باطلة، فإن الفوائد التأخيرية لا تسري. وكذلك إذا سقطت الخصومة أو تركت، فإن الفوائد التأخيرية لا تسري. (المرجع: وسيط السنهوري – المرجع السابق – نفس الموضع – وهامش 4).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "المُقرر وفق المادة 226 من القانون المدني أن فائدة التأخير القانونية هي 4% تسرى من تاريخ المطالبة القضائية، ومؤدى ذلك أن تسرى الفوائد القانونية التي يلتزم بها الطاعن من تاريخ رفع الدعوى بالنسبة للمبلغ المطالب به فى صحيفة افتتاح الدعوى، واعتباراً من تاريخ تعديل الطلبات فيها بالنسبة لما جاوز هذا المبلغ من المبلغ المقضي به". (نقض مدني في الطعن رقم 521 لسنة 40 قضائية – جلسة 7/6/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 1411 – فقرة 3).

ولا يكفي أن يطالب الدائن المدين بالدين الأصلي وحده "مُطالبة قضائية" حتى تسري الفوائد التأخيرية من وقت هذه المطالبة، فالنص صريح في وجوب المطالبة بالفوائد التأخيرية في ذاتها بالإضافة إلى الدين ذاته (أي يجب المطالبة القضائية بالفوائد التأخيرية ذاتها ولا تكفي المطالبة بأصل رأس المال). وقد تشدد القانون في تحديد مبدأ سريان الفوائد التأخيرية، فجعلها من وقت المطالبة القضائية لا من وقت الإعذار، واشترط أن تتضمنها هذه المطالبة، وذلك تنكراً منه للربا. (المرجع: وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 508 – صـ 806).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "من شروط استحقاق فوائد التأخير القانونية المطالبة القضائية بها. وهذه الفوائد على ما تقضى به المادة 226 من القانون المدني لا تسرى إلا من تاريخ هذه المطالبة ما لم يحدد الاتفاق أو العرف تاريخا آخر لسريانها ولا يغنى عن المطالبة القضائية بهذه الفوائد رفع الدائن الدعوى بطلب أصل الدين إذا لم تتضمن صحيفة الدعوى طلب الفوائد لأنها لا تستحق إلا من وقت المطالبة القضائية بها بالذات". (نقض مدني في الطعن رقم 392 لسنة 34 قضائية – جلسة 6/6/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1120 – فقرة 1).

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع الدعوى الماثلة والتي يطالب فيها المدعي بالفوائد القانونية "التأخيرية" استناداً لنص المادة 226 من القانون المدني، فإن هذه الفوائد، طبقاً لصريح نص المادة وشرح الفقهاء وأحكام النقض بشأنها، لا تسري ولا تستحق إلا من تاريخ "المُطالبة القضائية" بها، فلا يكفي المطالبة بأصل رأس المال، ولا يغني عن المطالبة القضائية مجرد توجيه إنذار بالوفاء بها، بل يجب المطالبة بها قضائياً حتى يبدأ سريانها.

لما كان ما تقدم، وكانت المُطالبة القضائية بتلك الفوائد في دعوانا الماثلة، لا تبدأ ولا تسري إلا من تاريخ إقامة ورفع وقيد الدعوى الماثلة بقلم كتاب المحكمة في تاريخ 10/3/2005، وكان الثابت بالأوراق وبتقرير الخبير وبإقرار المدعي نفسه أن تنفيذ حكم الإلزام بالمبلغ المطالب بفوائد قد تم في تاريخ 4/4/2000 أي قبل إقامة ورفع وقيد الدعوى الماثلة بخمس سنوات ومن ثم فلا يكون هناك – في ذلك التاريخ – أي مبالغ مالية مستحقة للمدعية وتأخر المدين في الوفاء بها حتى يتم طلب الفوائد التأخيرية عنها، لا سيما وأنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: "لا تستحق الفوائد التأخيرية ـ على ما تقضى به المادة 226 من القانون المدني ـ إلا من تاريخ المطالبة القضائية بها. فإذا كان الثابت من الحكم المطعون فيه أن الطاعنة أوفت بالدين ولم يسبق هذا الوفاء مطالبة قضائية بفوائد عنه، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بفوائد تأخيرية عن هذا الدين فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون". (نقض مدني في الطعن رقم 383 لسنة 31 قضائية – جلسة 15/3/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 591 – فقرة 1).

ومن ثم تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على غير سند صحيح من القانون خليقة بالرفض، وهو ما تصمم عليه هيئة الأوقاف المصرية (المدعى عليها) على سبيل الجزم واليقين وعلى نحو يقرع سمع عدالة المحكمة الموقرة.

ثالثاً- الطلبات

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية الحكم لها في الدعوى الماثلة، بما يلي:

أولاً- بصفة أصلية: بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة.

ثانياً- وبصفة احتياطية: بسقوط حق المدعي عن نفسه وبصفته في الدعوى بالتقادم الخمسي.

ثالثاً- وعلى سبيل الاحتياط الكلي: برفض الدعوى.

وفي جميع الأحوال: إلزام المدعي عن نفسه وبصفته بالمصروفات ومُقابل أتعاب المُحاماة.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

صحيفة دعوى رد الثمن

"وأعلنته بالصحيفة التالية"

الموضوع: بموجب عقد بيع ابتدائي اشترى الطالب من المعلن إليه بصفته ما هو: قطعة أرض فضاء داخل كردون مدينة حلوان بمحافظة القاهرة.

العين المبيعة: وهي القطعة رقم ... من ... كدستر الكائنة بحوض القنطرة رقم .... بناحية حلوان البلد – قسم حلوان – محافظة القاهرة، والمسجلة بتاريخ ...... والمباعة بالمسجل المشهر رقم ............... للسيد/ .......... وهي عبارة عن أرض فضاء (بور) ومساحتها 5^س 19^ط 2^ف (فدانان وتسعة عشر قيراط وخمسة أسهم).

الثمن: وقد تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي وقدره 6000000_جم (ستة ملايين جنيه مصري فقط لا غير)، قام الطالب (المشتري) بسداده بالكامل من ماله الخاص ليد المعلن إليه بصفته (البائع) في مجلس العقد.

ولما كان عقد البيع الابتدائي ينشئ التزامات شخصية في ذمة البائع، من أهمها التزامه بنقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري. وإذ فوجئ الطالب (المشتري) بأن البائع له عين التداعي بموجب عقد البيع سند الدعوى الماثلة، قد قام ببيع عين التداعي – المبيعة له – مرة ثانية لمشتر آخر وبادر هذا المشتري الثاني بتسجيل عقد شرائه من المعلن إليه بصفته، وبذلك تكون ملكية الأرض المبيعة للطالب قد آلت قانوناً إلى المشتري الثاني، وبذلك يصبح تنفيذ المعلن إليه بصفته لالتزامه بنقل ملكية عين التداعي إلى الطالب (المشتري الأول) غير ممكن، مما يحق معه للطالب – والحال كذلك – المطالبة بفسخ عقد البيع سند الدعوى الماثلة لإخلال البائع (المعلن إليه بصفته) بالتزامه بنقل ملكية العقار المبيع إليه ولعدم إمكان تنفيذ ذلك الالتزام عيناً، مع ما يترتب على الفسخ من آثار بإعادة المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، ومن ثم يكون المعلن إليه بصفته ملزماً قانوناً برد ثمن عين التداعي (والذي قبضه في مجلس العقد) إلى الطالب (المشتري).

حيث تنص المادة 439 من القانون المدني على أن: "يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه، سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري. ويكون البائع ملزماً بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه".

ويضمن البائع للمشتري، بموجب عقد البيع غير المسجل، التعرض الصادر منه والتعرض الصادر من الغير والاستحقاق، كما يضمن كل ذلك بالبيع المسجل. فلا يجوز للبائع أن يبيع العقار مرة ثانية، وإذا سجل المشتري الثاني قبل أن يسجل المشتري الأول، ضمن البائع للمشتري الأول التعرض الصادر منه واستحقاق المشتري الثاني للعقار. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الرابع – طبعة 2006 القاهرة – بند 276 – صـ 418 وما بعدها).

وعلى هذا، فإذا باع البائع العقار المبيع مرة ثانية، وبادر المشتري الثاني إلى التسجيل قبل المشتري الأول، فانتقلت الملكية إليه هو دون المشتري الأول، فيكون للمشتري الأول أن يرفع دعوى فسخ البيع لعدم قيام البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية إليه.

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "عقد البيع، سواء كان مُسجلاً أو غير مسجل، يلزم البائع بأن يُمكن المُشتري من الانتفاع المبيع وحيازته حيازة هادئة، فإذا لم يقم البائع بتنفيذ هذا التعهد، أو لم يتمكن من القيام به، واستحقت العين المبيعة أو نزعت ملكيتها بسبب ترتيب حق عيني عليها وقت البيع أو لنشوء هذا الحق بفعل البائع بعد تاريخ العقد، فإنه يجب عليه رد الثمن مع التضمينات، ولا يسقط حق الضمان عن البائع حتى ولو لم يسجل المشتري عقد شرائه. وإذن فالحكم الذي يرفض دعوى الضمان تأسيساً على أن نزع ملكية العين من المشتري لم يكن إلا نتيجة لإهماله في تسجيل عقد شرائه، مما مكن دائن البائع الشخصي من نزع ملكية العين المبيعة، يكون حكماً مُخالفاً للقانون مُتعيناً نقضه". (نقض مدني جلسة 20/2/1936 مجموعة عمر 1 – رقم 326 – 1049. ونقض مدني جلسة 5/1/1933 مجموعة عمر 1 – رقم 91 – صـ 163. وكان هذا الرأي قد استقر في القضاء المصري قبل إنشاء محكمة النقض بحكم من محكمة استئناف مصر في دوائرها المجتمعة في 3/12/1927 صـ 299. ونقض مدني في الطعن رقم 179 لسنة 53 قضائية – جلسة 28/2/1988).

وحيث تنص الفقرة الأولى من المادة 157 من القانون المدني على أنه: "في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر، بعد إعذاره المدين، أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض".

ومفاد ذلك النص أن هناك شروطاً ثلاثة يجب توافرها حتى يثبت للدائن حق المطالبة بفسخ العقد. اثنين منها يصرح بهما النص، والشرط الثالث تقتضيه طبيعة المطالبة بالفسخ. وهذه الشروط هي:

1- أن يكون العقد ملزماً للجانبين.

2- ألا يقوم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزامه.

3- أن يكون المتعاقد الآخر الذي يطلب الفسخ مستعداً للقيام بالتزامه من جهة، وقادراً على إعادة الحال إلى أصلها إذا حكم بالفسخ من جهة أخرى.

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "ما تنص عليها المادة 157 من القانون المدني من تخويل كل من المتعاقدين في العقود الملزمة للجانبين الحق في المطالبة بفسخ العقد إذا لم يوف المتعاقد الآخر بالتزامه، هو من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين. ولهذا فإن هذا الحق يكون ثابتا لكل منهما بنص القانون ويعتبر العقد متضمنا له ولو خلا من اشتراطه. ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح". (نقض مدني في الطعن رقم 23 لسنة 35 قضائية – جلسة 13/2/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 20 – صـ 325).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في الفقرة الأولى من المادة 157 من التقنين المدني على أنه "في العقود الملزمة للجانبين، إذ لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين، أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ..."، والنص في المادة 159 من ذات القانون على أنه "في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة له وينفسخ العقد من تلقاء نفسه". يدل على أن حل الرابطة العقدية جزاء إخلال أحد طرفي العقد الملزم للجانبين بأحد التزاماته الناشئة عن العقد هو - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين، ولهذا فإن هذا الحق يكون ثابتاً لكل منها بنص القانون، ويعتبر العقد متضمناً له ولو خلا من اشتراطه، ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح". (نقض مدني في الطعن رقم 1919 لسنة 49 قضائية – جلسة 22/12/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 – صـ 2082).

وقد قضت الفقرة الأولى من المادة 157 مدني سالفة الذكر بأن الدائن، حتى يطالب بفسخ العقد، أن يُعذر المدين مطالباً إياه بالتنفيذ.

وطبقاً لنص المادة 219 من القانون المدني فإن إعذار المدين يكون بإنذاره أو بما يقوم مقام الإنذار، ويجوز أن يتم الإعذار عن طريق البريد على الوجه المبين في قانون المرافعات، كما يجوز أن يكون مترتباً على اتفاق يقضي بأن يكون المدين معذوراً بمجرد حلول الأجل دون حاجة إلى أي إجراء آخر.

وطبقاً لنص المادة 220 من القانون المدني فإنه لا ضرورة لإعذار المدين قبل المطالبة بالفسخ إذا صرح المدين كتابة أنه لا يريد القيام بالتزامه أو إذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن أو غير مجد بفعل المدين، بأن كان التنفيذ قد فات ميعاده أو بأن كان الالتزام هو امتناع عن عمل شيء وعمله المدين.

فإذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن أو غير مجد بفعل المدين، فلا معنى إذن لإعذار المدين، وهذا ما تقضي به طبيعة الأشياء، لأن الإعذار هو دعوة المدين إلى تنفيذ التزامه وقد أصبح هذا التنفيذ غير ممكن أو غير مجد بفعله، فاستحق عليه التعويض دون حاجة إلى إعذار، وتتحقق هذه الحالة في فروض مختلفة منها: أن يبيع شخص لآخر عقاراً، ثم يبيعه لثاني ويسجل هذا الأخير عقده قبل أن يسجل الأول، فيصبح تنفيذ التزام البائع نحو المشتري الأول بنقل الملكية إليه غير ممكن، ومن ثم فلا ضرورة للإعذار. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الثاني – طبعة 2006 القاهرة – بند 466 – صـ 754 و 755).

وحيث تنص المادة 160 من القانون المدني على أنه: "إذا فُسِخَ العقد أُعيدَ المُتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 160 من القانون المدني يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع - بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وأن يرد إلى المشترى ما دفعه من الثمن". (نقض مدني في الطعن رقم 1458 لسنة 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أنه: "ينفسخ عقد البيع حتماً ومن تلقاء نفسه طبقا للمادة 159 من القانون المدني بسبب استحالة تنفيذ التزام أحد المتعاقدين لسبب أجنبي ويترتب على الإنفساخ ما يترتب على الفسخ من عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ويتحمل تبعة الاستحالة في هذه الحالة المدين بالالتزام الذى استحال تنفيذه عملا بمبدأ تحمل التبعة في العقد الملزم للجانبين. فإذا أثبت الحكم المطعون فيه أن التزام البائعين بنقل ملكية المطحن المبيع قد صار مستحيلاً بسبب التأميم فإنه يكون قد أثبت أن استحالة تنفيذ هذا الالتزام ترجع إلى سبب أجنبي لا يد للبائع فيه وإذ كان وقوع الاستحالة بهذا السبب الأجنبي لا يعفى البائع من رد الثمن الذى قبضه بل إن هذا الثمن واجب رده في جميع الأحوال التي يفسخ فيها العقد أو ينفسخ بحكم القانون وذلك بالتطبيق للمادة 160 من القانون المدني ويقع الغرم على البائع نتيجة تحمله تبعة انقضاء التزامه الذى استحال عليه تنفيذه ومن ثم يكون غير منتج دفاع البائع بعدم وقوع خطأ منه". (نقض مدني في الطعن رقم 182 لسنة 34 قضائية – جلسة 26/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1565).

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إن المشرع وإن كان قد أجاز للمشترى - طبقاً للمادة 443 من القانون المدني - الرجوع على البائع له، في حالة استحقاق المبيع، بضمان الاستحقاق إلا أنه لم يمنعه من المطالبة بفسخ عقد البيع على أساس أن البائع قد أخل بالتزامه وهو ما أشارت إليه المادة السابق ذكرها بقولها "كل هذا ما لم يكن رجوع المشترى مبنيا على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله"، ومن مقتضى ذلك أنه في حالة القضاء بالفسخ تترتب الآثار التي نصت عليها المادة 160 من القانون المدني وهى أن يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد فيرد كل منهما ما تسلمه بمقتضى العقد بعد أن تم فسخه". (نقض مدني في الطعن رقم 193 لسنة 34 قضائية – جلسة 15/8/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1500).

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية المتقدم ذكرها على وقائع الدعوى الماثلة يتضح بجلاء أن عقد البيع الابتدائي سند الدعوى الماثلة يرتب التزامات أصلية وأساسية على البائع (المعلن إليه بصفته) – الذي قبض ثمن المبيع كاملاً بمجلس العقد – من أهمها التزامه بنقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري. وإذ فوجئ الطالب (المشتري) بأن البائع له عين التداعي بموجب عقد البيع سند الدعوى الماثلة، قد قام ببيع عين التداعي – المبيعة له – مرة ثانية لمشتر آخر وبادر هذا المشتري الثاني بتسجيل عقد شرائه من المعلن إليه بصفته، وبذلك تكون ملكية الأرض المبيعة للطالب قد آلت قانوناً إلى المشتري الثاني، وبذلك يصبح تنفيذ المعلن إليه بصفته لالتزامه بنقل ملكية عين التداعي إلى الطالب (المشتري الأول) غير ممكن، مما يحق معه للطالب – والحال كذلك – المطالبة بفسخ عقد البيع سند الدعوى الماثلة لإخلال البائع (المعلن إليه بصفته) بالتزامه بنقل ملكية العقار المبيع إليه ولعدم إمكان تنفيذ ذلك الالتزام عيناً، مع ما يترتب على الفسخ من آثار بإعادة المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، ومن ثم يكون المعلن إليه بصفته ملزماً قانوناً برد ثمن عين التداعي (والذي قبضه في مجلس العقد) إلى الطالب (المشتري). وعليه تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على سند من صحيح القانون خليقة بالقبول والقضاء للطالب بطلباته فيها.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع حفظ حقه في إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سواء، ذلك أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة؛ لشرح مُفصل لما أجمله وأوجزه في هذا المقام.. ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد.

"بُـنــاء عليــه"

أنا المحضر سالف الذكر قد أنتقل في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام .................... الكائن مقرها بشارع .......................، وذلك أمام الدائرة ..........مدني، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم …………… الموافـــق ….............، لسماعه الحكم ضده:

"بفسخ عقد البيع الابتدائي لقطعة الأرض المبينة الحدود والمعالم بصدر صحيفة الدعوى وعقد البيع، وبإلزام المعلن إليه بصفته بأن يرد للطالب مبلغ ستة ملايين جنيه قيمة ثمن الأرض المبيعة والذي قبضه في مجلس العقد، مع إلزام المعلن إليه بصفته بالمصروفات ومقابل أتعاب المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

مع حفظ حق الطالب في الرجوع على المعلن إليه بصفته بفوائد الثمن والتعويضات

ومع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم: ...................

صحيفة دعوى تسليم

"وأعلنته بصحيفة دعوى التسليم التالية"

الموضوع: بموجب عقد بيع ابتدائي اشترى الطالب من المعلن إليه بصفته ما هو: قطعة أرض فضاء داخل كردون مدينة حلوان بمحافظة القاهرة.

العين المبيعة: وهي القطعة رقم (بالكامل) الكائنة بحوض الجبل الوسطاني رقم ... قسم ثان قطعة رقم ... من ... رمزية من ... من ... كدستر بناحية حلوان بمحافظة القاهرة (استمارة رقم 17 لسنة 1964)، وهي عبارة عن أرض فضاء (بور) ومساحتها 105000_م² (مائة وخمسة ألف متر مربع – وتعادل 25 فدان).

الثمن: وقد تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي وقدره 42000000_جم (اثنان وأربعون مليون جنيه مصري فقط لا غير) – على أساس سعر المتر المربع الواحد بمبلغ 400_جم (أربعمائة جنيه) – قام الطالب (المشتري) بسداده بالكامل من ماله الخاص ليد المعلن إليه بصفته (البائع) في مجلس العقد.

التسليم: وإذ نص البند الخامس من عقد البيع المتقدم ذكره على أن: "... ويقر الطرف الثاني (المشتري) بأنه قد قام باستلام قطعة الأرض المباعة إليه وأصبحت في حيازته وذلك بموجب محضر استلام موقع عليه من الطرفين"..

إلا أنه في الواقع لم يقم المعلن إليه بصفته (البائع) بتسليم العين المبيعة إلى الطالب (المشتري) منذ تاريخ تحرير عقد البيع وإلى الآن رغم مطالبته بذلك مراراً وتكراراً بطرق ودية، إلا أنه لم يحرك ساكناً، ولا أدل على ذلك من عدم تحرير محضر استلام موقع عليه من الطرفين كما هو متفق عليه في البند الخامس من عقد البيع.

فضلاً عن أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "التسليم هو واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات إذ العبرة فيه بحقيقة الواقع وإن خالف الثابت بالأوراق" (نقض مدني في الطعن رقم 2551 لسنة 55 قضائية – جلسة 15/5/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1119).

ومن ثم يحق للطالب – والحال كذلك – اللجوء إلى عادلة القضاء بغية القضاء له بإلزام المعلن إليه بصفته (البائع) بالوفاء بالتزامه الأساسي الناشئ عن عقد البيع وذلك بتسليم العين المبيعة إلى الطالب (المشتري) بالمقدار المتفق عليه وبالحالة التي كانت عليها عند التعاقد، وذلك استناداً إلى:

الالتزام بالتسليم: لما كان الالتزام بنقل حق عيني يتضمن حتماً الالتزام بتسليم الشيء؛ حيث تنص المادة 206 من القانون المدني على أن: "الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم".

طبيعة الالتزام بالتسليم: حيث يتفرع عن الالتزام بنقل حق عيني التزامان: التزام بالمحافظة على الشيء، والتزام بتسليمه، وطبيعة الالتزام بالمحافظة على الشيء هي التزام ببذل عناية، أما الالتزام بالتسليم فهو التزام بتحقيق غاية. وتنفيذ الالتزام بالتسليم يكون بتسليم المدين الشيء إلى الدائن، وفقاً للأحكام العامة في التسليم، فإذا لم ينفذ المدين التزامه طوعاً أجبر على التنفيذ عيناً أو عن طريق التعويض بحسب الأحوال.

عدم اشتراط التسجيل: من المُقرر في قضاء النقض أن: "من أحكام البيع المقررة في القانون المدني، التزام البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة سواء كان عقد البيع مسجلاً أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم تسجيل المشترى عقد شرائه سقوط حقه في الضمان، لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده، ويتعين على البائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته". (نقض مدني في الطعن رقم 476 لسنة 39 قضائية – جلسة 29/4/1975 مجموعة المكتب الفني – السنة 26 – صـ 844).

فمن: "المُقرر- في قضاء محكمة النقض - أن عقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع، ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشترى وله أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها التأجير". (نقض مدني في الطعن رقم 334 لسنة 58 قضائية – جلسة 30/12/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 1458).

حالة المبيع: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع؛ حيث تنص المادة 431 من القانون المدني على أنه: "يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع".

فالالتزام بتسليم المبيع الذي تنص عليه المادة 431 مدني هو إذن التزام محله القيام بعمل مُعين يتم به نقل حيازة المبيع إلى المُشتري.

وإذا كان المبيع أرضاً داخلة في مشروع تقسيم، وجب تسليمها بالحالة التي هي عليها في مشروع التقسيم بما يشتمل عليه من شوارع وميادين، ولكن ليس من الضروري إنشاء هذه الشوارع والميادين في صورتها النهائية ما دامت قد شقت وأصبحت ميسرة للاستعمال العام. ولئن كان البائع ليس ملزماً بإنشاء الشوارع والميادين إلا أنه ملزم بترك المسافات اللازمة لها، وبأن يجعل المشتري ينتفع بها، وللمشتري طلب هدم المباني التي تقام في الشوارع المصممة، وإذا لم يقم البائع بشق الشوارع والميادين فيكون مخلاً بالتزامه بتسليم المبيع بالحالة التي هي عليها في مشروع التقسيم. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الرابع – بند 294 – صـ 463 هامش رقم 5).

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الالتزام بتسليم المبيع من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد، وهو واجب النفاذ بمُجرد تمام العقد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، كما أن البائع ملزم بتسليم العقار المبيع بحالته التي هو عليها وقت تحرير العقد طبقاً لنص المادة 431 من القانون المدني". (نقض مدني في الطعن رقم 610 لسنة 49 قضائية – جلسة 26/3/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 824 ونقض مدني في الطعن رقم 1083 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 512).

مقدار المبيع: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بالقدر المعين في العقد؛ حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني على أنه: "إذا عين في العقد مقدار المبيع، كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر ...".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد، وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين به جملة واحدة، بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان إذا وجد عجزاً في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال طالما أن مقدار المبيع قد تعين بالعقد". (نقض مدني جلسة 3/11/1970 مجموعة المكتب الفني – السنة 21 – صـ 1105).

مُـلحقات المبيع: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بملحقاته؛ حيث تنص المادة 432 من القانون المدني على أن: "يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع، وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء، وذلك طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين".

ويأخذ حكم ملحقات المبيع: الأوراق والمستندات المتعلقة به، كمستندات الملكية، وعقود الإيجار التي يكون من شأنها أن تسري في حق المشتري، وصوراً من المستندات التي يستبقيها البائع معه لتضمنها حقوقاً أخرى غير حق المشتري، وبوالص التأمين التي قد تكون معقودة لتأمينه، وكذلك حقوق الارتفاق التي قد تكون له، والطرق الخاصة المتصلة بالطريق العام، والأشجار المغروسة، وثمار المبيع ...الخ. (المصدر: وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 303 – صـ 482 وما بعدها).

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "ولئن كانت ملكية العقار المبيع لا تنتقل إلى المشتري قبل تسجيل عقد البيع، إلا أن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشتري ولو لم يسجل العقد، وبذلك تكون للمشتري ثمرة المبيع من تاريخ إبرام البيع ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 532 لسنة 34 قضائية – جلسة 23/1/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 20 – صـ 150).

طريقة التسليم: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بأن يضعه تحت تصرفه بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق، وهذا التسليم يحصل على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع؛ حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 435 من القانون المدني على أن: "يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ... ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "وضع المبيع تحت تصرف المشترى الأمر الذي يتحقق به التسليم طبقاً لنص المادة 435 من القانون المدني - يشترط فيه أن يكون بحيث يتمكن المشترى من حيازة المبيع والانتفاع به". (نقض مدني في الطعن رقم 40 لسنة 25 قضائية – جلسة 25/6/1959 مجموعة المكتب الفني – السنة 10 – صـ 499).

زمان التسليم: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري في الوقت الذي يحدده العقد، فإذا لم يحدد العقد وقتاً لذلك، وجب تسليم المبيع في الوقت الذي يتم فيه العقد؛ حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 346 من القانون المدني على أنه: "يجب أن يتم الوفاء فوراً بمجرد ترتب الالتزام نهائياً في ذمة المدين، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل أن يتم التسليم فوراً بمجرد انعقاد البيع، وهذا إذا لم يتفق المتبايعان على ميعاد معين يتم فيه التسليم، أو كان هناك عرف يقضي بتسليم المبيع في ميعاد معين، أو اقتضت طبيعة المبيع شيئاً من الوقت في تسليمه، أو أمهل القاضي البائع في تسليم المبيع إلى وقت معين لوجود أسباب تبرر هذا الإمهال". (نقض مدني جلسة 3/2/1938 مجموعة عمر 2 – رقم 93 – صـ 273).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "الالتزام بتسليم المبيع من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد، وهو واجب النفاذ بمجرد تمام العقد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 19 لسنة 42 قضائية – جلسة 17/2/1976 مجموعة المكتب الفني – السنة 27 – صـ 453. ونقض مدني في الطعن رقم 240 لسنة 36 قضائية – جلسة 8/4/1971 مجموعة المكتب الفني – السنة 22 – صـ 443).

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أن: "الالتزام بالتسليم من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد وهو واجب النفاذ بمجرد تمام البيع ولو كان الثمن مؤجلاً ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 1083 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 512).

مكان التسليم: ويلتزم البائع بأن يسلم المبيع إلى المشتري في المكان الذي يوجد فيه المبيع وقت تمام العقد، ما لم يتفق على غير ذلك؛ حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 347 من القانون المدني على أنه: "إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات وجب تسليمه في المكان الذي كان موجوداً فيه وقت نشوء الالتزام، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك".

نفقات التسليم: ويلتزم البائع بنفقات تسليم المبيع إلى المشتري، إلا إذا وجد اتفاق يقضي بغير ذلك؛ حيث تنص المادة 348 من القانون المدني على أن: "تكون نفقات الوفاء على المدين، إلا إذا وجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك". وتشمل نفقات التسليم جميع المصروفات التي يستلزمها وضع المبيع وملحقاته تحت تصرف المشتري ليحوزها وينتفع بها دون عائق.

للمشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به: فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع، مما مؤداه أن يصبح المبيع في حيازة المشتري ويكون له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل القرار، كما تنتقل إليه جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به". (نقض مدني في الطعن رقم 1839 لسنة 49 قضائية – جلسة 3/5/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 1116).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "عقد البيع، ولو لم يُسجل، ينقل إلى المُشتري جميع الحقوق المُتعلقة بالمبيع والدعاوى المُرتبطة به بما في ذلك تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها". (نقض مدني في الطعن رقم 1623 لسنة 50 قضائية – جلسة 15/1/1985).

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أنه: "متى كانت المطعون ضدها قد أسست دعواها على عقد البيع الابتدائي الصادر لها، والذي ينقل إليها – ولو لم يكن مُشهراً – جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به بما في ذلك طلب نفي حق الارتفاق الذي تدعيه الطاعنة، فإن الدعوى تكون من الدعاوى المتعلقة بأصل الحق وليست من دعاوى الحيازة، ويكون قضاء الحكم المطعون فيه بتسليم العين وطرد الطاعنة منها استناداً إلى أن العقد العرفي يمنح المشتري الحق في استلام المبيع لأنه من الآثار التي تنشأ من عقد البيع، صحيحاً في القانون ولا عبرة بما تنعاه الطاعنة عليه". (نقض مدني جلسة 25/1/1973 مجموعة المكتب الفني – السنة 24 – صـ 98).

الحراسة القضائية: ويستطيع المُشتري أن يطلب وضع العقار المبيع تحت الحراسة أثناء النزاع. فمن المُقرر في قضاء النقض أنه: "من حق المُشتري أن يُطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصي وأثر من آثار البيع الذي لا يحول دونه عدم حصول التسجيل، ومن شأن هذه الآثار أيضاً أن يكون للمشتري – إذا ما خشي على العين من بقائها تحت يد البائع طيلة أمد النزاع – أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة، إذ النزاع على كل حال منصب على العقار المطلوب وضعه تحت الحراسة". (نقض مدني جلسة 17/6/1943 مجموعة عمر 3 – رقم 71 – صـ 198).

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية المتقدم ذكرها على وقائع الدعوى الماثلة يتضح بجلاء أن عقد البيع الابتدائي سند الدعوى الماثلة يرتب التزاماً أصلياً وأساسياً على البائع (المعلن إليه بصفته) – الذي قبض ثمن المبيع كاملاً بمجلس العقد – بتسليم العقار المبيع (وملحقاته) إلى المشتري، فور تحرير العقد، وبذات القدر المعين في عقد البيع، وبالحالة التي كان عليها وقت تحرير العقد، مع مراعاة أنها ضمن مشروع تقسيم، وذلك بتمكين المشتري (الطالب) من وضع يده عليها وحيازتها والانتفاع بها بدون عائق مادي أو قانوني، وكل ذلك بنفقات على عاتق البائع (المعلن إليه بصفته). ومن ثم تحرير محضر تسليم يوقع عليه طرفي العقد كما هو منصوص عليه بالبند الخامس من عقد البيع سند الدعوى الماثلة. وإذ لم يوف البائع (المعلن إليه بصفته) بالتزامه بالتسليم على هذا النحو، فيتعين إلزامه بتنفيذ التزامه تنفيذاً عينياً ولو بالطريق الجبري. وإذ يخشى الطالب من بقاء عين التداعي المبيعة له تحت يد البائع (المُعلن إليه بصفته) فإنه يحق له – والحال كذلك – طلب فرض الحراسة القضائية عليها وتعيينه حارساً عليها بلا أجر تكون مهمته استلامها وإدارتها الإدارة الحسنة وذلك إلى حين انتهاء النزاع الماثل رضاءً أو قضاءً. وعليه تكون الدعوى الماثلة – بجميع طلباتها – قد جاءت على سند من صحيح القانون خليقة بالقبول والقضاء للطالب بطلباته فيها.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع حفظ حقه في إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سواء، ذلك أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة؛ لشرح مُفصل لما أجمله وأوجزه في هذا المقام.. ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد.

"بُـنــاء عليــه"

أنا المحضر سالف الذكر قد أنتقل في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام .................. الكائن مقرها بشارع ................... ، وذلك أمام الدائرة (......) مدني، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ............... الموافـــق ..................، لسماعه الحكم ضده:

"أولاً- بصفة مُستعجلة: بفرض الحراسة القضائية على عين التداعي، وتعيين الطالب حارساً عليها بلا أجر، تكون مهمته استلامها وإدارتها الإدارة الحسنة، وذلك إلى حين صدور حكم قضائي نهائي وبات في الدعوى الماثلة.

ثانياً- وفي الموضوع: بإلزام المعلن إليه بصفته بأن يسلم للطالب قطعة الأرض المبيعة له والمبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وعقد البيع، وبذات المقدار المحدد في عقد البيع، وبالحالة التي كانت عليها عند التعاقد، مع إلزام المعلن إليه بصفته بالمصروفات ومقابل أتعاب المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

مع حفظ حق الطالب في الرجوع على المعلن إليه بصفته بثمار المبيع وريعه والتعويضات

ومع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم: ..................

صحيفة دعوى صحة ونفاذ - صحة تعاقد - عقد بيع عقار

أسانيد دعوى صحة ونفاذ "صحة التعاقد" على عقد بيع "عقار"

لما كان ما تقدم، وكانت الفقرة الأولى من المادة 418 من القانون المدني تنص على أن: "البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "البائع يلتزم - على ما تقضي به المادة 418 من القانون المدني - بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري، وهذا الالتزام يشمل قيامه بشهر إنهاء الوقف وحقه فيه حتى يتسنى للمشتري تسجيل عقد البيع الصادر له". (نقض مدني في الطعن رقم 250 لسنة 35 قضائية – جلسة 17/4/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 20 – صـ 642).

كما تنص المادة 428 مدني على أن: "يلتزم البائع بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري، وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيراً".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المادة 428 من القانون المدني تلزم البائع بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري، ومن ذلك تقديم الشهادات اللازمة للتسجيل إليه كمستندات الملكية وبيان حدود العقار". (نقض مدني في الطعن رقم 91 لسنة 34 قضائية – جلسة 25/7/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1477).

وتنص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976، على أن: "جميع التصرفات التي من شأنها انتهاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المُثبتة لشيء من ذلك، يجب شهرها بطريق التسجيل ...".

كما تنص المادة 15 منه على أنه: "يجب التأشير على هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى ... ويجب كذلك تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ...".

وتنص المادة 17 من ذات القانون على أنه: "يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15، والتأشير بها أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون، يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تسجيل الدعاوى أو التأشير بها".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المقصود بدعوى صحة ونفاذ عقد البيع – المعروفة بدعوى صحة التعاقد – هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية، وإذ كان التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذي من شأنه إنشاء أو نقل حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار، وكان القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقاري إذ أجاز بنص الفقرة الثانية من المادة 15 تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها طبق القانون انسحاب أثر الحكم إلى تاريخ صحيفة الدعوى (المادة 17) إنما قصد حماية أصحاب هذه الدعاوى قِبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحائفها". (نقض مدني في الطعن رقم 636 لسنة 52 قضائية – جلسة 20/11/1985).

وهدياً بما تقدم، ولما كان الطالب قد طلب مراراً وتكراراً من المعلن إليه الأول تقديم مستندات الملكية وكافة الأوراق اللازمة لتسجيل عقد البيع الصادر منه للطالب والمثول أمام مكتب الشهر العقاري للتوقيع على عقد البيع النهائي إلا أن المعلن إليه الأول تقاعس عن ذلك، مما يحق للطالب رفع هذه الدعوى ضد المعلن إليهم طالباً الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المبين بصدر هذه الصحيفة وبعقد البيع، وتقرير انتقال ملكية العقار المبيع من المعلن إليه الأول إلى الطالب اعتباراً من تاريخ العقد سند الدعوى الماثلة.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع حفظ حقه في إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سواء، ذلك أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة؛ لشرح مُفصل لما أجمله وأوجزه في هذا المقام. ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد.

"بُـنــاء عليــه"

أنا المحضر سالف الذكر قد أنتقل في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام ...................... الكائن مقرها بشارع ....................، وذلك أمام الدائرة ........ مدني، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم .............. الموافـــق .................... لسماع المعلن إليه الحكم ضده: "بصحة ونفاذ عقد بيع أرض التداعي المؤرخ في ..... والمتضمن بيع المعلن إليه إلى الطالب ما هو عين التداعي المبينة بصدر هذه الصحيفة وعقد البيع، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

ومع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم: ...........................

صحيفة دعوى صحة ونفاذ - صحة تعاقد - عقد بيع منقول

صحيفة دعوى صحة ونفاذ "صحة تعاقد" عقد بيع "منقول"

"وأعلنته بالآتي"

بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ في ................. باع المعلن إليه إلى الطالب ما هو: ............................. نظير ثمن إجمالي قدره .............. سدد بالكامل من يد ومال الطالب إلى يد المعلن إليه بمجلس العقد.

وإذ أوفى الطالب (المشتري) بالتزاماته كاملة بسداد إجمالي ثمن المبيع بمجلس العقد إلا أن المعلن إليه (البائع) تقاعس عن الوفاء بالتزاماته الناشئة عن عقد البيع سند الدعوى الماثلة فلم يسلم المبيع للطالب (المشتري)، كما لم يف بالتزامه بضمان عدم التعرض المادي والقانوني للطالب (المشتري) في ملكيته وانتفاعه بالمبيع مما يحق للطالب – والحال كذلك – إقامة الدعوى الماثلة بصحة ونفاذ عقد شرائه للمنقول "محل التداعي". تأسيساً على ما يلي:

الالتزام بنقل الملكية:

تنص الفقرة الأولى من المادة 418 من القانون المدني على أن: "البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي".

وتنص المادة 428 مدني على أن: "يلتزم البائع بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري، وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيراً".

وتنص المادة 932 مدني على أن: "تنتقل الملكية، وغيرها من الحقوق العينية، في المنقول والعقار بالعقد، متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقاً للمادة 204 ...".

ومؤدى تطبيق هذه النصوص على الالتزام بنقل الملكية الناشئ من عقد البيع أن ملكية المبيع المعين بالذات تنتقل من البائع إلى المشتري بقوة القانون ومن وقت الاتفاق على البيع، فيصبح الالتزام المذكور منفذاً قانوناً من وقت نشوئه بشرط أن يكون البائع مالكاً المبيع في ذلك الوقت. ويتم انتقال الملكية بمجرد العقد سواء فيما بين العاقدين أو بالنسبة إلى الغير.

وتطبيقاً لذلك إذا اشترى شخص حصاناً معيناً بذاته، انتقلت إليه ملكية هذا الحصان بمجرد توافق الارادتين على البيع، وصار الحصان ملكاً لمشتريه ولو لم يتسلمه هذا أو يدفع شيئاً من ثمنه، لأن انتقال ملكية المبيع لا يتوقف على تسليمه إلى المشتري ولا على قيام الأخير بدفع الثمن كله أو بعضه. ويترتب على ذلك أن يكون للمشتري حق التصرف في المبيع باعتباره مالكاً إياه ولو قبل أن يتسلمه من البائع أو حتى قبل أن يدفع إلى البائع ثمنه، ويكون له ثمر المبيع ونماؤه، وعليه تكاليفه من وقت العقد باعتبار كل ذلك متفرعاً على الملكية التي انتقلت إليه بمجرد العقد. ويصبح لدائني المشتري أن يوقعوا الحجز على الحصان المبيع إليه تحت يد بائعه قبل أن يسلمه هذا إليه ولا يكون حينئذ للبائع أن يعارض في الحجز أو يرفع دعوى الاسترداد بمقولة أن المشتري لم يدفع الثمن أو لم يتم يتسلم المبيع. (المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المسماة" – المجلد الأول: "عقد البيع" – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة – بند 151 – صـ 353 و 354 وهوامشها).

وشروط تطبيق قاعدة انتقال الملكية بمُجرد عقد البيع خمسة، هي:

1- أن يكون البيع موجوداً وقت العقد.

2- وأن يكون البيع مُعيناً بالذات.

3- وأن يكون المبيع مملوكاً للبائع وقت البيع.

4- وأن يكون التزام البائع بنقل ملكية المبيع التزاماً باتاً مُنجزاً أي غير مُعلق على شرط ولا مُضاف إلى أجل.

5- وأن لا يكون في القانون نص على أن شيئاً مُعيناً لا تنتقل ملكيته بمُجرد العقد، كالنص الوارد في المادة 3 من القانون التجاري البحري القاضي بأن ملكية السفن لا تنتقل بين المتعاقدين أنفسهم إلا بموجب عقد رسمي. (المرجع السابق – بند 152 – صـ 357 : 262).

ولما كانت جميع هذه الشروط متوافرة ومتحققة في حالة دعوانا الماثلة، ومن ثم فإن ملكية الشيء المبيع – محل الدعوى الماثلة – تكون قد انتقلت بمُجرد العقد إلى الطالب اعتباراً من ذلك التاريخ وفقاً للتطبيق القانوني الصحيح للنصوص القانونية سالفة الذكر. مما يحق معه للطالب – والحال كذلك – رفع الدعوى الماثلة بغية القضاء له بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ................ والمبين بصدر صحيفة الدعوى وعقد الإيجار، والمتضمن بيع المعلن إليه إلى الطالب ما هو ................. نظير ثمن إجمالي وقدره ................ سدد بالكامل. وتقرير انتقال ملكية الشيء المبيع من المعلن إليه إلى الطالب اعتباراً من تاريخ العقد سند الدعوى الماثلة، ومن ثم تكون هذه الدعوى قد جاءت على سند صحيح من القانون خليقة بالقبول وإجابة الطالب إلى طلباته فيها.

الالتزام بالتسليم:

تنص المادة 431 من القانون المدني على أن: "يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع".

وتنص المادة 432 مدني على أن: "يشمل التسليم مُلحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء وذلك طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين".

لا يكفي المُشتري أن تنتقل إليه ملكية المبيع، بل لا بد له أيضاً من حيازة المبيع لكي يتمكن من الانتفاع به. ذلك أن حق الملكية يتضمن الانتفاع، وهو لا يكون إلا من طريق الحيازة. ولذلك يترتب الالتزام بتسليم المبيع بمُجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "عقد البيع يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع، وهذا الالتزام يترتب بمُجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه" (الطعن رقم 692 لسنة 46 قضائية – جلسة 22/2/1982. المصدر: المرجع السابق – بند 182 – صـ 473 وهامش 1).

فيلتزم البائع – بمُجرد عقد البيع – بتسليم الشيء المبيع بالحالة التي كان عليها وقت البيع ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك كأن يشترط المشتري تسليم المبيع في حالة جيدة. ويستتبع هذا الالتزام التزام البائع بالمحافظة على المبيع بحالته المعينة وقت البيع. ويقع عبء إثبات مُطابقة حالة المبيع عند التسليم لحالته عند البيع على عاتق البائع بحسب الأصل بتقدير أنه المدين بالالتزام بالتسليم فعليه عبء إثبات وفائه به. (المرجع: "دعوى صحة التعاقد ودعوى صحة التوقيع في ضوء الفقه والقضاء" – للأستاذ/ شريف الطباخ – صـ 428 و 429).

لما كان ما تقدم، وكان المعلن إليه البائع قد أخل بالتزامه الناشئ عن عقد البيع سند الدعوى الماثلة ولم يف بالتزامه بتسليم الشيء المبيع إلى الطالب في الزمان والمكان المفترض تسليمه فيهما وبالحالة التي كان عليها وقت البيع، فإنه يحق للطالب – والحال كذلك – رفع هذه الدعوى الماثلة بغية القضاء له بإلزام المعلن إليه بالوفاء بالتزامه عيناً بتسليم الشيء المبيع له بالحالة التي كان عليها وقت البيع، ومن ثم تكون هذه الدعوى قد جاءت على سند صحيح من القانون خليقة بالقبول وإجابة الطالب إلى طلباته فيها.

الالتزام بضمان عدم التعرض:

تنص المادة 439 من القانون المدني على أنه: "يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري ويكون البائع ملزماً بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه".

والمقصود بالتعرض هو كل ما يُعكر على المشتري حيازته للمبيع وانتفاعه به، سواء كان يهدده بنزع الملكية أم لا، وإذا ما أدى هذا التعرض إلى سلب المشتري ملكية المبيع كله أو بعضه أو أحد الحقوق العينية المتفرعة من الملكية كالاستعمال والسكنى والانتفاع والارتفاق اعتبر المبيع مُستحقاً كله أو بعضه وكان البائع مسئولاً عن ضمان الاستحقاق بعد أن كان مسئولاً عن ضمان التعرض، وينشأ الالتزام بضمان التعرض من كل بيع استوفى أركان انعقاده وشروط صحته، سواء كان قد سجل أو لم يسجل وسواء كان قد تم بالمزاد أو بالممارسة. (المرجع: "دعوى صحة التعاقد ودعوى صحة التوقيع في ضوء الفقه والقضاء" – للأستاذ/ شريف الطباخ – صـ 493).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "عقد البيع، سواء كان مُسجلاً أو غير مُسجل، يُلزِم البائع بأن يُمكن المشتري من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة، أما عدم تسجيل المشتري عقد شرائه فلا يترتب عليه سقوط حقه في الضمان لأن التزام البائع بضمان عدم التعرض هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمُجرد انعقاده، والتي ستنتقل من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله مُنازعة المشتري فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع". (الطعن رقم 10 لسنة 36 قضائية – جلسة 16/4/1970 مجموعة المكتب الفني – السنة 21 صـ 658).

وقد تواترت أحكام محكمة النقض على أن: "التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه، التزام أبدي يتولد من عقد البيع ولو لم يُشهر، فيمتنع على البائع التعرض للمشتري لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض". (الطعن رقم 220 لسنة 31 قضائية – جلسة 13/1/1966 – السنة 17 – صـ 123. المصدر: "قضاء النقض في المواد المدنية" – للمستشار/ عبد المنعم دسوقي – الجزء الأول – المُجلد الأول – القاعدة رقم 2130 – صـ 805 و 806).

لما كان ما تقدم، وكان المعلن إليه البائع قد أخل بالتزامه الناشئ عن عقد البيع سند الدعوى الماثلة ولم يف بالتزامه بضمان عدم التعرض إلى الطالب في ملكيته وانتفاعه بالشيء المبيع، فإنه يحق للطالب – والحال كذلك – رفع هذه الدعوى الماثلة بغية القضاء له بإلزام المعلن إليه بالوفاء بالتزامه عيناً بضمان عدم تعرضه إلى الطالب في ملكيته وانتفاعه بالشيء المبيع، ومن ثم تكون هذه الدعوى قد جاءت على سند صحيح من القانون خليقة بالقبول وإجابة الطالب إلى طلباته فيها.

طبيعة دعوى صحة التعاقد:

لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: "دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى موضوعية تنصب على حقيقة التعاقد فتتناوله في نفاذه ومداه وصحته، وعقد البيع بوصفه من العقود التبادلية يرتب بين عاقديه التزامات متقابلة منها التزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري (والتزامه بتسليم المبيع والتزامه بضمان عدم تعرضه الشخصي مادياً وقانونياً للمشتري في ملكيته وانتفاع بالمبيع) والتزام المشتري بدفع الثمن". (الطعن رقم 1177 لسنة 50 قضائية – جلسة 6/5/1984. المصدر: "قضاء النقض في المواد المدنية" – للمستشار/ عبد المنعم دسوقي – الجزء الأول – المجلد الأول – القاعدة رقم 2747 – صـ 1024).

وهدياً بما تقدم، فإنه يحق للطالب رفع هذه الدعوى ضد المعلن إليه طالباً الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المبين بصدر هذه الصحيفة وبعقد البيع، وتقرير انتقال ملكية الشيء المبيع من المعلن إليه إلى الطالب اعتباراً من تاريخ العقد سند الدعوى الماثلة. مع إلزام المعلن إليه بتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد البيع المذكور – تنفيذاً عينياً – لا سيما التزاماته بتسليم الشيء المبيع إلى الطالب بالحالة التي كان عليها وقت التعاقد؛ وبضمان عدم تعرضه (هو أو أياً من تابعيه) المادي والقانوني للطالب في ملكيته وانتفاعه بالشيء المبيع. مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة..

طلب النفاذ المُعجل:

تنص المادة 290 من قانون المُرافعات المدنية والتجارية على أنه: "يجوز الأمر بالنفاذ المُعجل بكفالة أو بغير كفالة في الأحوال الآتية: ... 6- إذا كان يترتب على تأخير التنفيذ ضرر جسيم بمصلحة المحكوم له".

فقد قررت الفقرة السادسة من المادة 290 مرافعات سالفة الذكر مبدأ عاماً يُجيز للقاضي أن يأمر بالتنفيذ إذا طُلِبَ منه وذلك في الحالات التي يترتب على تأخير التنفيذ ضرر للمحكوم له. (المرجع: "التعليق على قانون المرافعات" – للمستشار/ عز الدين الدناصوري والأستاذ/ حامد عكاز – الجزء الثاني – الطبعة الثامنة 1996 القاهرة – صـ 635).

لما كان ما تقدم، وكان الطالب المشتري للشيء المبيع محل الدعوى الماثلة قد أوفى بالتزامه كاملاً بسداد إجمالي ثمن المبيع بمجلس العقد إلا أن المعلن إليه تقاعس عن الوفاء بالتزاماته الناشئة عن عقد البيع سند الدعوى الماثلة فلم يسلم المبيع للطالب المشتري ولم يف بالتزامه بضمان عدم التعرض المادي والقانوني له في ملكيته وانتفاعه بالمبيع، وكان استمرار المعلن إليه في مخالفة تلك الالتزامات تصيب الطالب بأضرار جسيمة، ومن ثم يحق له – والحال كذلك – المطالبة بشمول الحكم الصادر بطلباته في الدعوى الماثلة بالنفاذ المعجل بلا كفالة. ويكون طلبه هذا قد جاء متفقاً وصحيح القانون خليقاً بالقبول.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب من أسباب وأسانيد قانونية أخرى بمرافعته الشفوية ومذكراته المكتوبة أثناء تداول الدعوى بالجلسات؛ ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد..

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليه، وأعلنته وسلمته صورة من هذه الصحيفة للعلم بما جاء فيها وما اشتملت عليه وكلفته بالحضور أمام محكمة .................... الكائن مقرها في .......................... وذلك أمام الدائرة ..................... التي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة من صباح يوم ...................... الموافق .......................... ليسمع الحكم ضده بما يلي:

1- بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ ................ والمبين بصدر صحيفة الدعوى وعقد الإيجار، والمتضمن بيع المعلن إليه إلى الطالب ما هو ................. نظير ثمن إجمالي وقدره .................. سُدِدَ بالكامل.

2- وتقرير انتقال ملكية الشيء المبيع من المعلن إليه (البائع) إلى الطالب (المشتري) اعتباراً من تاريخ العقد سند الدعوى الماثلة.

3- وبإلزام المعلن إليه (البائع) بتنفيذ التزامه عيناً بتسليم الطالب (المشتري) الشيء المبيع بالحالة التي كان عليها وقت البيع.

4- وبإلزام المعلن إليه (البائع) بتنفيذ التزامه عيناً بضمان عدم التعرض المادي والقانوني للطالب (المشتري) في ملكيته وانتفاعه بالشيء المبيع.

5- مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومُقابل أتعاب المحاماة.

6- وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة.

مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم .............