صحيفة دعوى رد الثمن

"وأعلنته بالصحيفة التالية"

الموضوع: بموجب عقد بيع ابتدائي اشترى الطالب من المعلن إليه بصفته ما هو: قطعة أرض فضاء داخل كردون مدينة حلوان بمحافظة القاهرة.

العين المبيعة: وهي القطعة رقم ... من ... كدستر الكائنة بحوض القنطرة رقم .... بناحية حلوان البلد – قسم حلوان – محافظة القاهرة، والمسجلة بتاريخ ...... والمباعة بالمسجل المشهر رقم ............... للسيد/ .......... وهي عبارة عن أرض فضاء (بور) ومساحتها 5^س 19^ط 2^ف (فدانان وتسعة عشر قيراط وخمسة أسهم).

الثمن: وقد تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي وقدره 6000000_جم (ستة ملايين جنيه مصري فقط لا غير)، قام الطالب (المشتري) بسداده بالكامل من ماله الخاص ليد المعلن إليه بصفته (البائع) في مجلس العقد.

ولما كان عقد البيع الابتدائي ينشئ التزامات شخصية في ذمة البائع، من أهمها التزامه بنقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري. وإذ فوجئ الطالب (المشتري) بأن البائع له عين التداعي بموجب عقد البيع سند الدعوى الماثلة، قد قام ببيع عين التداعي – المبيعة له – مرة ثانية لمشتر آخر وبادر هذا المشتري الثاني بتسجيل عقد شرائه من المعلن إليه بصفته، وبذلك تكون ملكية الأرض المبيعة للطالب قد آلت قانوناً إلى المشتري الثاني، وبذلك يصبح تنفيذ المعلن إليه بصفته لالتزامه بنقل ملكية عين التداعي إلى الطالب (المشتري الأول) غير ممكن، مما يحق معه للطالب – والحال كذلك – المطالبة بفسخ عقد البيع سند الدعوى الماثلة لإخلال البائع (المعلن إليه بصفته) بالتزامه بنقل ملكية العقار المبيع إليه ولعدم إمكان تنفيذ ذلك الالتزام عيناً، مع ما يترتب على الفسخ من آثار بإعادة المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، ومن ثم يكون المعلن إليه بصفته ملزماً قانوناً برد ثمن عين التداعي (والذي قبضه في مجلس العقد) إلى الطالب (المشتري).

حيث تنص المادة 439 من القانون المدني على أن: "يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه، سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري. ويكون البائع ملزماً بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه".

ويضمن البائع للمشتري، بموجب عقد البيع غير المسجل، التعرض الصادر منه والتعرض الصادر من الغير والاستحقاق، كما يضمن كل ذلك بالبيع المسجل. فلا يجوز للبائع أن يبيع العقار مرة ثانية، وإذا سجل المشتري الثاني قبل أن يسجل المشتري الأول، ضمن البائع للمشتري الأول التعرض الصادر منه واستحقاق المشتري الثاني للعقار. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الرابع – طبعة 2006 القاهرة – بند 276 – صـ 418 وما بعدها).

وعلى هذا، فإذا باع البائع العقار المبيع مرة ثانية، وبادر المشتري الثاني إلى التسجيل قبل المشتري الأول، فانتقلت الملكية إليه هو دون المشتري الأول، فيكون للمشتري الأول أن يرفع دعوى فسخ البيع لعدم قيام البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية إليه.

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "عقد البيع، سواء كان مُسجلاً أو غير مسجل، يلزم البائع بأن يُمكن المُشتري من الانتفاع المبيع وحيازته حيازة هادئة، فإذا لم يقم البائع بتنفيذ هذا التعهد، أو لم يتمكن من القيام به، واستحقت العين المبيعة أو نزعت ملكيتها بسبب ترتيب حق عيني عليها وقت البيع أو لنشوء هذا الحق بفعل البائع بعد تاريخ العقد، فإنه يجب عليه رد الثمن مع التضمينات، ولا يسقط حق الضمان عن البائع حتى ولو لم يسجل المشتري عقد شرائه. وإذن فالحكم الذي يرفض دعوى الضمان تأسيساً على أن نزع ملكية العين من المشتري لم يكن إلا نتيجة لإهماله في تسجيل عقد شرائه، مما مكن دائن البائع الشخصي من نزع ملكية العين المبيعة، يكون حكماً مُخالفاً للقانون مُتعيناً نقضه". (نقض مدني جلسة 20/2/1936 مجموعة عمر 1 – رقم 326 – 1049. ونقض مدني جلسة 5/1/1933 مجموعة عمر 1 – رقم 91 – صـ 163. وكان هذا الرأي قد استقر في القضاء المصري قبل إنشاء محكمة النقض بحكم من محكمة استئناف مصر في دوائرها المجتمعة في 3/12/1927 صـ 299. ونقض مدني في الطعن رقم 179 لسنة 53 قضائية – جلسة 28/2/1988).

وحيث تنص الفقرة الأولى من المادة 157 من القانون المدني على أنه: "في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر، بعد إعذاره المدين، أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض".

ومفاد ذلك النص أن هناك شروطاً ثلاثة يجب توافرها حتى يثبت للدائن حق المطالبة بفسخ العقد. اثنين منها يصرح بهما النص، والشرط الثالث تقتضيه طبيعة المطالبة بالفسخ. وهذه الشروط هي:

1- أن يكون العقد ملزماً للجانبين.

2- ألا يقوم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزامه.

3- أن يكون المتعاقد الآخر الذي يطلب الفسخ مستعداً للقيام بالتزامه من جهة، وقادراً على إعادة الحال إلى أصلها إذا حكم بالفسخ من جهة أخرى.

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "ما تنص عليها المادة 157 من القانون المدني من تخويل كل من المتعاقدين في العقود الملزمة للجانبين الحق في المطالبة بفسخ العقد إذا لم يوف المتعاقد الآخر بالتزامه، هو من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين. ولهذا فإن هذا الحق يكون ثابتا لكل منهما بنص القانون ويعتبر العقد متضمنا له ولو خلا من اشتراطه. ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح". (نقض مدني في الطعن رقم 23 لسنة 35 قضائية – جلسة 13/2/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 20 – صـ 325).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في الفقرة الأولى من المادة 157 من التقنين المدني على أنه "في العقود الملزمة للجانبين، إذ لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين، أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ..."، والنص في المادة 159 من ذات القانون على أنه "في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة له وينفسخ العقد من تلقاء نفسه". يدل على أن حل الرابطة العقدية جزاء إخلال أحد طرفي العقد الملزم للجانبين بأحد التزاماته الناشئة عن العقد هو - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين، ولهذا فإن هذا الحق يكون ثابتاً لكل منها بنص القانون، ويعتبر العقد متضمناً له ولو خلا من اشتراطه، ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح". (نقض مدني في الطعن رقم 1919 لسنة 49 قضائية – جلسة 22/12/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 – صـ 2082).

وقد قضت الفقرة الأولى من المادة 157 مدني سالفة الذكر بأن الدائن، حتى يطالب بفسخ العقد، أن يُعذر المدين مطالباً إياه بالتنفيذ.

وطبقاً لنص المادة 219 من القانون المدني فإن إعذار المدين يكون بإنذاره أو بما يقوم مقام الإنذار، ويجوز أن يتم الإعذار عن طريق البريد على الوجه المبين في قانون المرافعات، كما يجوز أن يكون مترتباً على اتفاق يقضي بأن يكون المدين معذوراً بمجرد حلول الأجل دون حاجة إلى أي إجراء آخر.

وطبقاً لنص المادة 220 من القانون المدني فإنه لا ضرورة لإعذار المدين قبل المطالبة بالفسخ إذا صرح المدين كتابة أنه لا يريد القيام بالتزامه أو إذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن أو غير مجد بفعل المدين، بأن كان التنفيذ قد فات ميعاده أو بأن كان الالتزام هو امتناع عن عمل شيء وعمله المدين.

فإذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن أو غير مجد بفعل المدين، فلا معنى إذن لإعذار المدين، وهذا ما تقضي به طبيعة الأشياء، لأن الإعذار هو دعوة المدين إلى تنفيذ التزامه وقد أصبح هذا التنفيذ غير ممكن أو غير مجد بفعله، فاستحق عليه التعويض دون حاجة إلى إعذار، وتتحقق هذه الحالة في فروض مختلفة منها: أن يبيع شخص لآخر عقاراً، ثم يبيعه لثاني ويسجل هذا الأخير عقده قبل أن يسجل الأول، فيصبح تنفيذ التزام البائع نحو المشتري الأول بنقل الملكية إليه غير ممكن، ومن ثم فلا ضرورة للإعذار. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الثاني – طبعة 2006 القاهرة – بند 466 – صـ 754 و 755).

وحيث تنص المادة 160 من القانون المدني على أنه: "إذا فُسِخَ العقد أُعيدَ المُتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "النص في المادة 160 من القانون المدني يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع - بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وأن يرد إلى المشترى ما دفعه من الثمن". (نقض مدني في الطعن رقم 1458 لسنة 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أنه: "ينفسخ عقد البيع حتماً ومن تلقاء نفسه طبقا للمادة 159 من القانون المدني بسبب استحالة تنفيذ التزام أحد المتعاقدين لسبب أجنبي ويترتب على الإنفساخ ما يترتب على الفسخ من عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ويتحمل تبعة الاستحالة في هذه الحالة المدين بالالتزام الذى استحال تنفيذه عملا بمبدأ تحمل التبعة في العقد الملزم للجانبين. فإذا أثبت الحكم المطعون فيه أن التزام البائعين بنقل ملكية المطحن المبيع قد صار مستحيلاً بسبب التأميم فإنه يكون قد أثبت أن استحالة تنفيذ هذا الالتزام ترجع إلى سبب أجنبي لا يد للبائع فيه وإذ كان وقوع الاستحالة بهذا السبب الأجنبي لا يعفى البائع من رد الثمن الذى قبضه بل إن هذا الثمن واجب رده في جميع الأحوال التي يفسخ فيها العقد أو ينفسخ بحكم القانون وذلك بالتطبيق للمادة 160 من القانون المدني ويقع الغرم على البائع نتيجة تحمله تبعة انقضاء التزامه الذى استحال عليه تنفيذه ومن ثم يكون غير منتج دفاع البائع بعدم وقوع خطأ منه". (نقض مدني في الطعن رقم 182 لسنة 34 قضائية – جلسة 26/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1565).

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إن المشرع وإن كان قد أجاز للمشترى - طبقاً للمادة 443 من القانون المدني - الرجوع على البائع له، في حالة استحقاق المبيع، بضمان الاستحقاق إلا أنه لم يمنعه من المطالبة بفسخ عقد البيع على أساس أن البائع قد أخل بالتزامه وهو ما أشارت إليه المادة السابق ذكرها بقولها "كل هذا ما لم يكن رجوع المشترى مبنيا على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله"، ومن مقتضى ذلك أنه في حالة القضاء بالفسخ تترتب الآثار التي نصت عليها المادة 160 من القانون المدني وهى أن يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد فيرد كل منهما ما تسلمه بمقتضى العقد بعد أن تم فسخه". (نقض مدني في الطعن رقم 193 لسنة 34 قضائية – جلسة 15/8/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1500).

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية المتقدم ذكرها على وقائع الدعوى الماثلة يتضح بجلاء أن عقد البيع الابتدائي سند الدعوى الماثلة يرتب التزامات أصلية وأساسية على البائع (المعلن إليه بصفته) – الذي قبض ثمن المبيع كاملاً بمجلس العقد – من أهمها التزامه بنقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري. وإذ فوجئ الطالب (المشتري) بأن البائع له عين التداعي بموجب عقد البيع سند الدعوى الماثلة، قد قام ببيع عين التداعي – المبيعة له – مرة ثانية لمشتر آخر وبادر هذا المشتري الثاني بتسجيل عقد شرائه من المعلن إليه بصفته، وبذلك تكون ملكية الأرض المبيعة للطالب قد آلت قانوناً إلى المشتري الثاني، وبذلك يصبح تنفيذ المعلن إليه بصفته لالتزامه بنقل ملكية عين التداعي إلى الطالب (المشتري الأول) غير ممكن، مما يحق معه للطالب – والحال كذلك – المطالبة بفسخ عقد البيع سند الدعوى الماثلة لإخلال البائع (المعلن إليه بصفته) بالتزامه بنقل ملكية العقار المبيع إليه ولعدم إمكان تنفيذ ذلك الالتزام عيناً، مع ما يترتب على الفسخ من آثار بإعادة المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، ومن ثم يكون المعلن إليه بصفته ملزماً قانوناً برد ثمن عين التداعي (والذي قبضه في مجلس العقد) إلى الطالب (المشتري). وعليه تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على سند من صحيح القانون خليقة بالقبول والقضاء للطالب بطلباته فيها.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع حفظ حقه في إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سواء، ذلك أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة؛ لشرح مُفصل لما أجمله وأوجزه في هذا المقام.. ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد.

"بُـنــاء عليــه"

أنا المحضر سالف الذكر قد أنتقل في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام .................... الكائن مقرها بشارع .......................، وذلك أمام الدائرة ..........مدني، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم …………… الموافـــق ….............، لسماعه الحكم ضده:

"بفسخ عقد البيع الابتدائي لقطعة الأرض المبينة الحدود والمعالم بصدر صحيفة الدعوى وعقد البيع، وبإلزام المعلن إليه بصفته بأن يرد للطالب مبلغ ستة ملايين جنيه قيمة ثمن الأرض المبيعة والذي قبضه في مجلس العقد، مع إلزام المعلن إليه بصفته بالمصروفات ومقابل أتعاب المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

مع حفظ حق الطالب في الرجوع على المعلن إليه بصفته بفوائد الثمن والتعويضات

ومع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم: ...................