صحيفة دعوى تسليم

"وأعلنته بصحيفة دعوى التسليم التالية"

الموضوع: بموجب عقد بيع ابتدائي اشترى الطالب من المعلن إليه بصفته ما هو: قطعة أرض فضاء داخل كردون مدينة حلوان بمحافظة القاهرة.

العين المبيعة: وهي القطعة رقم (بالكامل) الكائنة بحوض الجبل الوسطاني رقم ... قسم ثان قطعة رقم ... من ... رمزية من ... من ... كدستر بناحية حلوان بمحافظة القاهرة (استمارة رقم 17 لسنة 1964)، وهي عبارة عن أرض فضاء (بور) ومساحتها 105000_م² (مائة وخمسة ألف متر مربع – وتعادل 25 فدان).

الثمن: وقد تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي وقدره 42000000_جم (اثنان وأربعون مليون جنيه مصري فقط لا غير) – على أساس سعر المتر المربع الواحد بمبلغ 400_جم (أربعمائة جنيه) – قام الطالب (المشتري) بسداده بالكامل من ماله الخاص ليد المعلن إليه بصفته (البائع) في مجلس العقد.

التسليم: وإذ نص البند الخامس من عقد البيع المتقدم ذكره على أن: "... ويقر الطرف الثاني (المشتري) بأنه قد قام باستلام قطعة الأرض المباعة إليه وأصبحت في حيازته وذلك بموجب محضر استلام موقع عليه من الطرفين"..

إلا أنه في الواقع لم يقم المعلن إليه بصفته (البائع) بتسليم العين المبيعة إلى الطالب (المشتري) منذ تاريخ تحرير عقد البيع وإلى الآن رغم مطالبته بذلك مراراً وتكراراً بطرق ودية، إلا أنه لم يحرك ساكناً، ولا أدل على ذلك من عدم تحرير محضر استلام موقع عليه من الطرفين كما هو متفق عليه في البند الخامس من عقد البيع.

فضلاً عن أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "التسليم هو واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات إذ العبرة فيه بحقيقة الواقع وإن خالف الثابت بالأوراق" (نقض مدني في الطعن رقم 2551 لسنة 55 قضائية – جلسة 15/5/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1119).

ومن ثم يحق للطالب – والحال كذلك – اللجوء إلى عادلة القضاء بغية القضاء له بإلزام المعلن إليه بصفته (البائع) بالوفاء بالتزامه الأساسي الناشئ عن عقد البيع وذلك بتسليم العين المبيعة إلى الطالب (المشتري) بالمقدار المتفق عليه وبالحالة التي كانت عليها عند التعاقد، وذلك استناداً إلى:

الالتزام بالتسليم: لما كان الالتزام بنقل حق عيني يتضمن حتماً الالتزام بتسليم الشيء؛ حيث تنص المادة 206 من القانون المدني على أن: "الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم".

طبيعة الالتزام بالتسليم: حيث يتفرع عن الالتزام بنقل حق عيني التزامان: التزام بالمحافظة على الشيء، والتزام بتسليمه، وطبيعة الالتزام بالمحافظة على الشيء هي التزام ببذل عناية، أما الالتزام بالتسليم فهو التزام بتحقيق غاية. وتنفيذ الالتزام بالتسليم يكون بتسليم المدين الشيء إلى الدائن، وفقاً للأحكام العامة في التسليم، فإذا لم ينفذ المدين التزامه طوعاً أجبر على التنفيذ عيناً أو عن طريق التعويض بحسب الأحوال.

عدم اشتراط التسجيل: من المُقرر في قضاء النقض أن: "من أحكام البيع المقررة في القانون المدني، التزام البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة سواء كان عقد البيع مسجلاً أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم تسجيل المشترى عقد شرائه سقوط حقه في الضمان، لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده، ويتعين على البائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته". (نقض مدني في الطعن رقم 476 لسنة 39 قضائية – جلسة 29/4/1975 مجموعة المكتب الفني – السنة 26 – صـ 844).

فمن: "المُقرر- في قضاء محكمة النقض - أن عقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع، ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشترى وله أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها التأجير". (نقض مدني في الطعن رقم 334 لسنة 58 قضائية – جلسة 30/12/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 1458).

حالة المبيع: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع؛ حيث تنص المادة 431 من القانون المدني على أنه: "يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع".

فالالتزام بتسليم المبيع الذي تنص عليه المادة 431 مدني هو إذن التزام محله القيام بعمل مُعين يتم به نقل حيازة المبيع إلى المُشتري.

وإذا كان المبيع أرضاً داخلة في مشروع تقسيم، وجب تسليمها بالحالة التي هي عليها في مشروع التقسيم بما يشتمل عليه من شوارع وميادين، ولكن ليس من الضروري إنشاء هذه الشوارع والميادين في صورتها النهائية ما دامت قد شقت وأصبحت ميسرة للاستعمال العام. ولئن كان البائع ليس ملزماً بإنشاء الشوارع والميادين إلا أنه ملزم بترك المسافات اللازمة لها، وبأن يجعل المشتري ينتفع بها، وللمشتري طلب هدم المباني التي تقام في الشوارع المصممة، وإذا لم يقم البائع بشق الشوارع والميادين فيكون مخلاً بالتزامه بتسليم المبيع بالحالة التي هي عليها في مشروع التقسيم. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الرابع – بند 294 – صـ 463 هامش رقم 5).

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الالتزام بتسليم المبيع من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد، وهو واجب النفاذ بمُجرد تمام العقد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، كما أن البائع ملزم بتسليم العقار المبيع بحالته التي هو عليها وقت تحرير العقد طبقاً لنص المادة 431 من القانون المدني". (نقض مدني في الطعن رقم 610 لسنة 49 قضائية – جلسة 26/3/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 824 ونقض مدني في الطعن رقم 1083 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 512).

مقدار المبيع: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بالقدر المعين في العقد؛ حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني على أنه: "إذا عين في العقد مقدار المبيع، كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر ...".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني أن البائع يضمن للمشتري القدر الذي تعين للمبيع بالعقد، وذلك دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر بالعقد بسعر الوحدة أو تعين به جملة واحدة، بل جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان إذا وجد عجزاً في المبيع بطلب إنقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال طالما أن مقدار المبيع قد تعين بالعقد". (نقض مدني جلسة 3/11/1970 مجموعة المكتب الفني – السنة 21 – صـ 1105).

مُـلحقات المبيع: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بملحقاته؛ حيث تنص المادة 432 من القانون المدني على أن: "يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع، وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء، وذلك طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين".

ويأخذ حكم ملحقات المبيع: الأوراق والمستندات المتعلقة به، كمستندات الملكية، وعقود الإيجار التي يكون من شأنها أن تسري في حق المشتري، وصوراً من المستندات التي يستبقيها البائع معه لتضمنها حقوقاً أخرى غير حق المشتري، وبوالص التأمين التي قد تكون معقودة لتأمينه، وكذلك حقوق الارتفاق التي قد تكون له، والطرق الخاصة المتصلة بالطريق العام، والأشجار المغروسة، وثمار المبيع ...الخ. (المصدر: وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 303 – صـ 482 وما بعدها).

ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "ولئن كانت ملكية العقار المبيع لا تنتقل إلى المشتري قبل تسجيل عقد البيع، إلا أن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشتري ولو لم يسجل العقد، وبذلك تكون للمشتري ثمرة المبيع من تاريخ إبرام البيع ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 532 لسنة 34 قضائية – جلسة 23/1/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 20 – صـ 150).

طريقة التسليم: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري بأن يضعه تحت تصرفه بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق، وهذا التسليم يحصل على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع؛ حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 435 من القانون المدني على أن: "يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ... ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "وضع المبيع تحت تصرف المشترى الأمر الذي يتحقق به التسليم طبقاً لنص المادة 435 من القانون المدني - يشترط فيه أن يكون بحيث يتمكن المشترى من حيازة المبيع والانتفاع به". (نقض مدني في الطعن رقم 40 لسنة 25 قضائية – جلسة 25/6/1959 مجموعة المكتب الفني – السنة 10 – صـ 499).

زمان التسليم: ويلتزم البائع بتسليم المبيع إلى المشتري في الوقت الذي يحدده العقد، فإذا لم يحدد العقد وقتاً لذلك، وجب تسليم المبيع في الوقت الذي يتم فيه العقد؛ حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 346 من القانون المدني على أنه: "يجب أن يتم الوفاء فوراً بمجرد ترتب الالتزام نهائياً في ذمة المدين، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك".

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "الأصل أن يتم التسليم فوراً بمجرد انعقاد البيع، وهذا إذا لم يتفق المتبايعان على ميعاد معين يتم فيه التسليم، أو كان هناك عرف يقضي بتسليم المبيع في ميعاد معين، أو اقتضت طبيعة المبيع شيئاً من الوقت في تسليمه، أو أمهل القاضي البائع في تسليم المبيع إلى وقت معين لوجود أسباب تبرر هذا الإمهال". (نقض مدني جلسة 3/2/1938 مجموعة عمر 2 – رقم 93 – صـ 273).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "الالتزام بتسليم المبيع من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد، وهو واجب النفاذ بمجرد تمام العقد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 19 لسنة 42 قضائية – جلسة 17/2/1976 مجموعة المكتب الفني – السنة 27 – صـ 453. ونقض مدني في الطعن رقم 240 لسنة 36 قضائية – جلسة 8/4/1971 مجموعة المكتب الفني – السنة 22 – صـ 443).

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أن: "الالتزام بالتسليم من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد وهو واجب النفاذ بمجرد تمام البيع ولو كان الثمن مؤجلاً ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 1083 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 512).

مكان التسليم: ويلتزم البائع بأن يسلم المبيع إلى المشتري في المكان الذي يوجد فيه المبيع وقت تمام العقد، ما لم يتفق على غير ذلك؛ حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 347 من القانون المدني على أنه: "إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات وجب تسليمه في المكان الذي كان موجوداً فيه وقت نشوء الالتزام، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك".

نفقات التسليم: ويلتزم البائع بنفقات تسليم المبيع إلى المشتري، إلا إذا وجد اتفاق يقضي بغير ذلك؛ حيث تنص المادة 348 من القانون المدني على أن: "تكون نفقات الوفاء على المدين، إلا إذا وجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك". وتشمل نفقات التسليم جميع المصروفات التي يستلزمها وضع المبيع وملحقاته تحت تصرف المشتري ليحوزها وينتفع بها دون عائق.

للمشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به: فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع، مما مؤداه أن يصبح المبيع في حيازة المشتري ويكون له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل القرار، كما تنتقل إليه جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به". (نقض مدني في الطعن رقم 1839 لسنة 49 قضائية – جلسة 3/5/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 1116).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "عقد البيع، ولو لم يُسجل، ينقل إلى المُشتري جميع الحقوق المُتعلقة بالمبيع والدعاوى المُرتبطة به بما في ذلك تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها". (نقض مدني في الطعن رقم 1623 لسنة 50 قضائية – جلسة 15/1/1985).

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أنه: "متى كانت المطعون ضدها قد أسست دعواها على عقد البيع الابتدائي الصادر لها، والذي ينقل إليها – ولو لم يكن مُشهراً – جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به بما في ذلك طلب نفي حق الارتفاق الذي تدعيه الطاعنة، فإن الدعوى تكون من الدعاوى المتعلقة بأصل الحق وليست من دعاوى الحيازة، ويكون قضاء الحكم المطعون فيه بتسليم العين وطرد الطاعنة منها استناداً إلى أن العقد العرفي يمنح المشتري الحق في استلام المبيع لأنه من الآثار التي تنشأ من عقد البيع، صحيحاً في القانون ولا عبرة بما تنعاه الطاعنة عليه". (نقض مدني جلسة 25/1/1973 مجموعة المكتب الفني – السنة 24 – صـ 98).

الحراسة القضائية: ويستطيع المُشتري أن يطلب وضع العقار المبيع تحت الحراسة أثناء النزاع. فمن المُقرر في قضاء النقض أنه: "من حق المُشتري أن يُطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصي وأثر من آثار البيع الذي لا يحول دونه عدم حصول التسجيل، ومن شأن هذه الآثار أيضاً أن يكون للمشتري – إذا ما خشي على العين من بقائها تحت يد البائع طيلة أمد النزاع – أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة، إذ النزاع على كل حال منصب على العقار المطلوب وضعه تحت الحراسة". (نقض مدني جلسة 17/6/1943 مجموعة عمر 3 – رقم 71 – صـ 198).

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية المتقدم ذكرها على وقائع الدعوى الماثلة يتضح بجلاء أن عقد البيع الابتدائي سند الدعوى الماثلة يرتب التزاماً أصلياً وأساسياً على البائع (المعلن إليه بصفته) – الذي قبض ثمن المبيع كاملاً بمجلس العقد – بتسليم العقار المبيع (وملحقاته) إلى المشتري، فور تحرير العقد، وبذات القدر المعين في عقد البيع، وبالحالة التي كان عليها وقت تحرير العقد، مع مراعاة أنها ضمن مشروع تقسيم، وذلك بتمكين المشتري (الطالب) من وضع يده عليها وحيازتها والانتفاع بها بدون عائق مادي أو قانوني، وكل ذلك بنفقات على عاتق البائع (المعلن إليه بصفته). ومن ثم تحرير محضر تسليم يوقع عليه طرفي العقد كما هو منصوص عليه بالبند الخامس من عقد البيع سند الدعوى الماثلة. وإذ لم يوف البائع (المعلن إليه بصفته) بالتزامه بالتسليم على هذا النحو، فيتعين إلزامه بتنفيذ التزامه تنفيذاً عينياً ولو بالطريق الجبري. وإذ يخشى الطالب من بقاء عين التداعي المبيعة له تحت يد البائع (المُعلن إليه بصفته) فإنه يحق له – والحال كذلك – طلب فرض الحراسة القضائية عليها وتعيينه حارساً عليها بلا أجر تكون مهمته استلامها وإدارتها الإدارة الحسنة وذلك إلى حين انتهاء النزاع الماثل رضاءً أو قضاءً. وعليه تكون الدعوى الماثلة – بجميع طلباتها – قد جاءت على سند من صحيح القانون خليقة بالقبول والقضاء للطالب بطلباته فيها.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع حفظ حقه في إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سواء، ذلك أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة؛ لشرح مُفصل لما أجمله وأوجزه في هذا المقام.. ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد.

"بُـنــاء عليــه"

أنا المحضر سالف الذكر قد أنتقل في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام .................. الكائن مقرها بشارع ................... ، وذلك أمام الدائرة (......) مدني، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ............... الموافـــق ..................، لسماعه الحكم ضده:

"أولاً- بصفة مُستعجلة: بفرض الحراسة القضائية على عين التداعي، وتعيين الطالب حارساً عليها بلا أجر، تكون مهمته استلامها وإدارتها الإدارة الحسنة، وذلك إلى حين صدور حكم قضائي نهائي وبات في الدعوى الماثلة.

ثانياً- وفي الموضوع: بإلزام المعلن إليه بصفته بأن يسلم للطالب قطعة الأرض المبيعة له والمبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وعقد البيع، وبذات المقدار المحدد في عقد البيع، وبالحالة التي كانت عليها عند التعاقد، مع إلزام المعلن إليه بصفته بالمصروفات ومقابل أتعاب المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

مع حفظ حق الطالب في الرجوع على المعلن إليه بصفته بثمار المبيع وريعه والتعويضات

ومع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم: ..................